２００８年８月２８日　（木）　　☂
今回は、マンションライフの基礎の基礎、【管理費】についてつぶやきましょう。
マンションには、専有部分と共用部分とがありますが、共用部分とは具体的に言うと、柱・梁をはじめエントランス・廊下・階段・駐車場・自転車置き場・エレベーターなどです。
専有部分以外は共用部分とされます。
この共用部分の管理に充てる費用が管理費となります。
これも具体的に言うと、清掃費、管理員費用、エレベーターなどの保守点検費用、廊下などの電灯費、その他設備機器の電気料などが対象となります。
この管理費は、専有面積に比例して各戸決められています。
仮に㎡当たり１００円として60㎡ならば６０００円。８０㎡ならば８，０００円です。
１Ｆや１０Ｆなどの階数に関係なく、広さに比例して設定されています。
ですから、ちょっと不公平な事態が発生します。
例えば、１０Ｆの５０㎡を購入した家族６人のＡさん、１Ｆの１００㎡を購入した家族２人のＢさんの場合、管理費は面積比ですから５０㎡のＡさんは５０００円。一方１００㎡のＢさんは１０，０００円となります。
Ａさん一家は家族６人頻繁にエレベーターを利用しますが、Ｂさんは全く利用しません。
そしてエレベーターの保守メンテナンス費用は管理費から充当されます。
明らかに不公平です。が、仕方ありません。
国交省の標準管理規約では、管理費を設定するにあたっては、共用部分の使用頻度を考慮しないとされています。
自分はサブエントランスを通らないから、その部分の電気料を支払わないなんて言い出したらきりがなくなってしまいます。
ちなみにフランスでは、階数に差をつけない管理規約は無効とされています。
このようにマンションライフにはルールがあります。
これらは全て、“管理規約”に記載されています。１度必ず“管理規約”に目を通しましょう。
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２００８年８月２７日火曜日　☂
今回も前回同様、分譲マンションの駐車場について・・・ボソッボソッと。
よく駐車場使用料無料というマンションを見かけます。
前回のおさらいですが、駐車場使用料は、駐車場そのものの管理（白ラインの引き直し、駐車場の清掃、機械式ならばメンテナンス費用など）に使われて余りあれば、修繕積立金に充当されます。
機械式駐車場ならば１パレット年平均１５，０００円程度のメンテナンス費用がかかります。
使用料が全く入ってこないので、このメンテナンス費用は管理費から支出しなければなりません。
平面平置き駐車場の場合でも、メンテナンス費用は発生しないものの本来、修繕積立金として積み立てられるべきものが積み立てられていないという結果になります。
中にはそれを見越して適正な管理費体系や長期修繕計画を立案している売主もあるのですが、購入者の毎月の支払額を低く抑えて売り易くするために、管理費や修繕積立金を低く設定し、更に駐車場使用料タダというのを売り物にしている売主が多いようです。
管理費や修繕積立金、更には駐車場使用料というのは、決して安ければいいというものではありません。適正な金額が必要です。
安ければ、入居後の近い将来に、必ず値上げがありますし、もしなければ大規模修繕工事の際に修繕積立金が不足し、何十万円という大金を一括手出しということなるのは日を見るより明らかです。
何十万円も一括しては支払えないという区分所有者が多数いれば、総会で４分の３の多数が得られずにいつまでたっても大規模修繕に手をつけられないマンションということにもなりかねません。
そうなれば、居住性はもちろんですが、資産的にも価値が下がります。キチンとした長期修繕計画案の裏づけなしに、売らんがために安易に駐車場使用料をタダにしている売り方には疑問を覚えます。
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土地面積	234.35㎡　（70.91坪）
土地権利	所有権
地目	宅地
用途地	第２種低層住居専用地域
都市計画	市街化区域
けんぺい率	６０％
容積率	２００％
他の法令上の制限	ー
地勢	ー
現況	更地
接道状況	ー
設備	電気・上下水道
備考	有効面積　180.05㎡（54.46坪）

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２００８年８月２６日　☀
前回までの５回で、売主により売買契約書などの重要書類の内容が異なり、明らかに売主が一方的に有利になっているものもある、ということをつぶやいてきました。
今回は駐車場について、です。
通常マンションの駐車場は、マンション管理組合と使用契約を結ぶことにより使用でき、その使用料は管理組合に入り修繕積立金に充当されるとなっています。
この駐車場を分譲駐車場として売り出す売主を見かけます。
これをやられると管理組合は困ります。
駐車場使用料が管理組合に入ってこなくなり、その分修繕積立金が不足することにつながります。
そこである管理組合が売主に対して、分譲駐車場として売り出し、取得した金員を管理組合へ返せと訴訟を起こしました。
第１審では、管理組合の請求が認められました。
その内容は、「売主は管理組合が設立されるまでは、管理組合を代行しているに過ぎない。
したがって管理組合が発足すれば、駐車場分譲代金を管理組合に返却しなければならない」。
これを不服として売主が控訴しました。
第２審では、一転して管理組合の請求は認められませんでした。
その内容は「分譲駐車場の件は、売買契約書に記載され、分譲駐車場を買わなかった区分所有者であっても、分譲駐車場があることは知っていた。さらにその分だけマンション分譲価格が割安になっている事も知っていたので、その限りにおいて利益を得ている。したがって駐車場分譲価格は管理組合に返却しなくてよい」。続いてこうも述べています。「このような分譲駐車場という販売方法は、後々問題が発生することが考えられるので、行政でも好ましくないと指導している。売主はこのような販売方法をとるべきでない」。
このように分譲駐車場方式は、いろんなトラブルが頻出しています。
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２００８年８月２５日　☀
何回かにわたって売買契約書や管理規約の問題点をボソッボソッと。
これらの重要書類は、売主それぞれで異なり、そこには一方的に売主有利と思われる条文も見られることがありますが、買主が同意していれば契約自由の原則により、有効とされるということについて・・・
前回は、未販売住戸の管理費や修繕積立金の取り扱いについてでしたが、
今回は使途不明な諸経費？についてです。
マンションを購入すると、分譲価格以外に、登記費用・契約印紙代・火災保険料などが諸経費として当然発生します。
これら以外にも銀行ローンを借り入れる場合は、保証保険料・利用料・事務手数料・抵当権設定料などが別途必要となります
これらは、購入に伴い当然に発生する諸経費で、どの売主のマンションを購入しようと必要となります。しかし、そのマンションならではの諸経費が必要とされる場合がみられます。登記事務手数料だとか、契約作業手数料だとか聞いたこともない諸経費が必要と契約書に明文化されています。
自己資金取扱手数料などが必要とされている売主も見たことがあります。登記事務手数料が３～５万円、契約作業手数料が３～５万円が相場でしょうか。
使途不明な諸経費合計が１０万円を超えてしまう物件もあります。
何度も出てくる契約自由の原則により買主が合意すれば有効とされるのでしょう。
宅建業法では、仲介でなく販売代理の場合は売却依頼者（この場合は売主）以外の当事者（買主）からは手数料をもらってはいけないとされています。（そのかわり、仲介の場合の手数料率のＭＡＸは３％、代理の場合は６％）非常にグレイな取引です。
すべての売主で登記事務手数料や契約事務手数料などが必要ではありません。これら使途不明な諸経費が必要とされる売主と、必要でない売主とがあるということを覚えておきましょう。
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２００８年８月２２日（金曜日）　☁
４日連続でアップさせていて、何が独り言・・・という声が聞こえてきそうですが。
独り言１でつぶやいていましたが、マンション売主によって売買契約書や管理規約の内容が異なっているということについて、より具体的に、刺激的につぶやきます。
１のおさらいですが、契約行為というのは、当事者双方が合意の上ならば、公序良俗に反しない限り有効であるという、私的自治の原則（契約自由の原則ともいう）が支配しています。
公序良俗（公の秩序、善良な風俗）に反するものとは、例えば、賭博行為とか著しく高利でお金を貸すなどが当てはまります。反対に言えば、公序良俗に反しないのであれば一方的に売主有利な取り決めが入っているマンションの売買契約書でも、買主の合意あれば有効です。
「そんな条文があればわかるだろう」、といわれる方があるかも知れません。ですが、ほとんどのマンション購入者は始めてマンションの売買契約を結びますし、他の売主の売買契約書と比較することもできず、またそもそも何が有利で不利なのかわからないというのが現状です。
営業マンから、「皆さんこの契約書で契約されています」
「当社はそんな変な会社じゃありません」
といわれ契約締結しているのです。
もっとも営業マンの方も、他の売主の売買契約書なんて見る機会もないでしょうから、仕方ないのですが。
当社には、今北九州で分譲されているマンションの多くの売買契約書や管理規約などの重要書類のストックがあります。
１例として、未販売住戸の管理費・修繕積立金の負担について売主それぞれで扱いが異なっています。
未販売住戸の管理費・修繕積立金はもちろん空いている駐車場の料金までも負担するといった拍手喝さいの売主もあれば、管理費・修繕積立金は一切負担しないとしている売主もあります。
国交省ではこのように未販売住戸あるときは、売主が負担するのが望ましいと指導していますが、強制力はなく、従わなくても法律違反でもありません。
公序良俗に反せず、売買契約書に明記され、売主買主双方が合意しているのなら有効ということになります。
これ以外にも、オヤッと思う条文はありますが、これはまた次の機会に。
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２００８年８月２１日　☀
マンションを購入する際の判断基準として、多くの消費者の方があまり気づいていないが、とても重要と思われることをつぶやいています・・・
今回は、建築工期です。
多くの購入希望者は、検討しているマンションの建築工期が適正かどうかなど考慮していないと思います。
マンションはコンクリートで作りますから、硬化するまでに十分な養生期間が必要になってきます。この養生期間が十分でないと、いわゆる突貫工事となり、建物精度に影響を及ぼします。
一般にマンション建築工事の場合、適正な建築工期は階数＋３か月程度だと言われています。１０階建てのマンションなら１２～１４カ月くらいが適正だと考えられます。
この建築工期はパンフレットやチラシの隅に小さく載っている建築確認許可年月日と竣工年月日とで確認できます。この２つの年月日の間が建築工期となります。
最近は意図的かどうか、建築途中の変更申請が許可になった日を記載している物件もたまに見られますので、このような場合は工事着工日を問い合わせてください。
しかしこの建築工期は、建設会社が決めるのではなく、売主の都合により決定されます。
もっと詳しく言えば売主の決算時期によって決められます。ほとんどの売主の決算時期は３月なので、何としても３月には購入者に引き渡しをさせなければなりません。
この３月引き渡しが適正な工期のもとにおこなわれるのであればいいのですが、なかにはいかにも引き渡しを急いでいるなというマンションも見かけます。
３月竣工の３月引き渡しなんていかにも引き渡しを急いでいる臭いがプンプンです。
ちょっと建築工期が短いなと思われるようなマンションなら、担当者に詳しい説明を聞きましょう。
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２００８年８月２０日　☀

昨日は、マンション購入に際しての売買契約書・重要事項説明書・管理規約などの
重要書類の重要性について、また売主によりこれらの重要書類の内容はまちまちとなっている事、
更には売主に一方的に有利な条文が入っていることも散見されることをつぶやきました・・・。

今回は、マンションって何？についてつぶやきます。
マンション購入を検討されている方は、マンションには、専有部分・共用部分・専用使用部分があることはご存知ですよね。
では、外壁のどこからが共用部分で、天井や床のどこまでが専有部分かご存知ですか？
玄関ドアは、ドア本体は共用部分で、鍵と内側塗装部分のみが専有部分となっていることは
ご存知ですよね。同じ居住空間といいながら戸建とは明らかに異なります。
もちろんこのような事は知らなくても問題なく生活できます。
しかし、例えば下階へ漏水させた場合には、原因部分が専有部分か共用部分かで、
責任の所在が異なってきますし、また室内の改装を行おうとするときにも、
専有部分以外は自由に扱えません。
このようなことで他の居住者や、管理組合とトラブルが発生します。
マンションライフの基本である専有部分や共用部分についての理解を深めることで、
多くのトラブルは未然に防げると考えています。
設備・仕様・立地・インテリア・価格も購入に際しての重要な判断基準でしょうが、
マンションについてもっと掘り下げてみてはいかがですか？
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物件所在地	北九州市小倉南区湯川４丁目５-４７
土地面積	１７０．７４㎡　（５１．６４坪）
構造・規模	木造２階建　（２×４）
建物面積	７５．３５㎡　（２２．７９坪）
間取り	洋１・和１
土地権利	所有権
地目	宅地
用途地域	第１種低層住居専用地域
都市計画	市街化区域
けんぺい率	５０％
容積率	８０％
他の法令上の制限	―
築年月	平成２０年６月
駐車場	３台
現況	空
接道状況	南西6Ｍ幅公道に10Ｍ接する
設備	オール電化
備考	―

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２００８年８月１９日　☂
最近、○○○マンションってどお？みたいなスレッドを見かけます。
皆さんそれぞれの意見が掲載されていて面白く、見させてもらっています。
中には、玄人顔負けの専門的な意見もあり、感心させられることもあります。
そのマンションの購入を真剣に検討している人ならでは判断基準が載せられていますが、
その多くは設備・仕様・間取り・価格・立地・構造、更には売主の信用性などについてです。
それらのことは購入に際しては当然に、重要な判断基準となりますが、
それだけで十分でしょうか？
購入するということは重要事項説明を受け、管理規約や長期修繕計画を理解・承諾した上で売買契約を締結するということになります。
また契約という行為は、公序良俗に反しない限りにおいて売主・買主で取り決めを行い、双方合意の上で約束するということです。
つまり公序良俗に反しなければ、売主・買主双方で契約内容を自由に決められるということです。（契約自由の原則）
しかし現状では、売主や管理会社が用意している売買契約書や管理規約を承諾するかしないか、になっています。そこには買主の意見が反映されるような余地はほとんどなく、あらかじめ用意された契約書で嫌ならば、契約しないという選択しか残されていません。
そこに売主や管理会社に一方的に有利な条文が入っていたらどうでしょう？
弊社は、購入コンサルタントとして、現在販売中の多くのマンションの売買契約書・重要事項説明書そしてそのマンションライフのバイブルとも言える管理規約について検証してきました。
残念ながら、売主や管理会社に一方的に有利な条文が入っていることが多くのマンションで見られます。
マンション購入を検討されている皆さん、あなたの判断基準の中に売買契約書・管理規約をはじめとする重要書類が適正・適法なものかを加えることをお勧めします。
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現在予約受付中です。
・・・８月２２日（金曜日）１９時より弊社事務所で開催します。・・・
☀　☀　2008年8月12日　☀　☀
今週号のマンション管理新聞にもまた、管理会社の不祥事記事が掲載されています。
敢えて、不祥事としたのには、理由があります。
地元福岡の管理会社『丸美』が民事再生法の適用申請を行ったのですが、
なんと受託先管理組合に自社社債等を売りつけていたのです。
管理会社として、元本割れのリスクのある金融商品を管理組合に勧めるなど言語道断です。
1400万円分購入した管理組合が解約を申し入れても回答なしとも載っています。

何度も云う様ですが、
管理組合活動に熱心な方々でも、管理会社にすべてを委ね、管理会社の言いなりになり、被害にあうケースも多いようです。
第三者である専門知識のある、“マンション管理士”は、マンション管理組合の立場から管理会社に助言・指導を行います。
“マンション管理士”の採用は、いかがですか？
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☀　☀　２００８年８月６日　☀　☀

7/25日発行の「マンション管理新聞」の記事には、驚きました。
１面に“１億８０００万着服の疑い”⇩　⇩　⇩　⇩　⇩

４面“管理組合資産５億横領の元会社社長に懲役７年”（写真省略）

⇧　⇧　⇧　⇧　⇧　３２面“架空の工事で３５２万円詐欺”
いずれの事件、管理会社かその関係者が犯したものです。
特に、架空工事で３５２万円詐欺については、地元北九州の事件で、加害管理会社は，大手の日本ハウズイングです。
全く…開いた口がふさがりません。
原因の第一は、加害管理会社にあるのは勿論ですが、
管理組合側も管理会社任せにせずに、日頃から金銭管理や業務内容に目を光らせていれば、
防げていたものもあったかも知れません。
しかし、家庭や仕事もあり、なかなか時間や労力がさけない・・・という方は、
マンション管理士の採用をご検討しませんか？
マンション管理士は、管理組合の側に立ち、管理会社に助言・指導を行う国家資格です。