マンション管理士の独り言・・・１８
２００８年９月２５日 （木） ☁
前回は、管理組合総会では、予め配られた議案書に記載されていること以外は、決議されても無効だということについてお話ししました。
では、この議案書はいつ配るのでしょう？
区分建物所有法では、総会開催の１週間前までに総会開催の案内と一緒に配るものとされており、標準管理規約では２週間前までとされています。
ちなみに建て替え決議の時は、２か月前に配布するものとされています。
さらに、例えば管理規約の改正を議題とするならば、旧規約と新規約の案を対比させるように記載したものを議案書に記載しなければなりません。
その他、共用部分の変更だとか、大規模修繕などを議題とする際には、議案書に記載しなければならないことが細かに決められています。
勝手に、はしょったり省略したりすると総会招集の手続きに瑕疵（手落ち）ありとして無効とされた判例はたくさんあります。
はしょることなく、全住戸分大量にコピーして期日厳守で配布しましょう。
管理組合の役員さん大変です！
お疲れ様でございます。
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マンション管理士の独り言・・・１７
２００８年９月２４日 （水） ☀
さて、マンション管理組合の総会の日時の設定も終えました。
次に議案書を配布しなければいけません。
総会では、予め配られた、議案書に書かれた議案以外の決議を行ってはなりません。
「折角皆さんお集まりですから、ついでにペットの事を話し合いましょうか？」などはダメです。
予め配られた議案書に書いていること以外を決議しても無効となります。
配られた議案書を見て、「今回は我が家にはあまり関係のない議題だから、
委任状を提出して欠席しよう」とした区分所有者に、議案書に書かれてないことを決議すると、
「不意打ち」をくらわすような格好になるからです。
「○月○○日に△△公民館で、管理組合総会を開催します。
欠席される方は、理事長宛委任状をご提出ください」だけの記載で、
議案書もなく、当日何を話し合うのか全く不明なまま総会を開催している管理組合をよく見ます。
このような開催の手順・手続き・要件を満たしていない総会で決議されたことは無効ですよ。
これまで一方的つぶやいてきましてが、より皆さんのニーズにお応えしようと、
ご意見・ご質問を大募集します。ご質問に対しては、本ページ上でお答えいたします。
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能力・知識に限りありますので、難しいご質問については白旗もありですので、ご勘弁を・・・
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マンション管理士の独り言・・・１６
２００８年９月２２日 ☀
仕切り直して管理組合総会について、お話しましょう。
総会を開催するには、厳格な要件が定められています。
まず、時期ですが、これは、そのマンションの会計年度終了後１カ月ｏｒ２か月とされています。
会計年度とは、そのマンションの１年間の会計の始まりと終わりのスパンのことを指します。
国や公共団体の多くは、４月から翌年３月までが会計年度とされています。
なぜ、ｏｒなのかと言いますと、
区分建物所有法では年度終了後１カ月以内、標準管理規約では２か月とされているからです。
まれに、３か月としている管理組合もあります。
１か月では準備期間などもあり、ちょっと短すぎるように思えますし、
３か月では総会の折にずいぶん昔の事を話している感じです。
２か月がちょうどいいのではないでしょうか。
多くの管理組合では２か月としているようです。
この総会開催の日時についても、管理規約に記載されています。
適当に会場が空いてる日を選んでいるのでは、ありませんよ。
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マンション管理士の独り言・・・１５
２００８年９月１９日 ☁
前回から、管理組合総会についてお話していますが、
管理費について大事なことを言い忘れていました。
滞納管理費の取り扱いについて、５年で消滅時効となる点や、最終的な請求責任は管理組合にある、などをお話ししましたが、そんな面倒くさいことを言わずに、「総会でチャラ（債務帳消し）にしてあげたらいい」という乱暴な意見が出てくることがあります。
多くの決議事項は、過半数により決定されますが、このような滞納管理費を帳消しにする決議は何人の賛成がいるのでしょうか？
これは全員の賛成が必要とされます。
建て替え決議でさえ、５分の４の賛成でいいのに、全員の賛成が求められます。
事実上は不可能です。
ここからも、毎月キチンと負担してもらうという予防が、滞納を防ぐ最大・最良の方法であることがわかりますね。
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マンション管理士の独り言・・・１４
２００８年９月１８日 （木） ☂ ☂ ☂
今回から管理組合総会についてのアレコレについてお話しましょう。
マンション共用部の維持管理や管理規約に関するものは、管理組合総会において決定されていきます。
通常の決議事項は過半数（普通決議）により決せられ、法律（区分建物所有法）で決められている重要な事柄は、４分の３（特別決議）により決められていきます。
・・・ちなみに建て替え決議は５分の４以上の多数決です。・・・
票は通常は１住戸につき１票です。
１住戸を、例えば夫婦で共有している場合などでも、１票を分けて２分の１ずつの票なんてありません。では、５０㎡の住戸の区分所有者と１００㎡の住戸の区分所有者とでは、同じく１票ずつでしょうか？
１００㎡の区分所有者は５０㎡の区分所有者に比べて、２倍の管理費や修繕積立金を負担しています。これは、マンションごとに異なります。１００㎡で２票の管理組合もあれば、１票の管理組合もあります。この件もしっかりと【管理規約】に書かれています。
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マンション管理士の独り言・・・１３
２００８年９月１７日 水曜日 ☂
今回も滞納管理費について、つぶやきます。
前回は、滞納管理費は５年で消滅時効にかかる事を説明しました。
では、５年経過した滞納管理費を管理組合は請求できないかというと、
そうでもありません。
５年だろうが１０年経っていようが、滞納分すべてを請求できます。
滞納者が「時効となっている５年より以前のものは支払わない」、
と言えば仕方ありません。
この場合は、支払いを強要できませんが、
時効の効果（これを時効の援用と言います）を主張せずに支払ってくれれば、
これは支払いとして有効です。
支払った滞納者が、あとから「５年以前の消滅時効にかかっている分まで支払ってしまった。
その分返せ！」と言われても返す必要はありません。
管理組合は、「消滅時効にかかった５年より以前の分は請求しないでおこう」
などと余計な良心を持たずに滞納分すべてを請求しましょう。
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マンション管理士の独り言・・・１２
２００８年９月１６日火曜日 （☀・・ましたね）
本日は、滞納管理費の取り扱いについて、ボソッボソッと。
滞納管理費などは、何年で時効になるか？
１０年説や５年説がありましたが、最高裁の判断で５年とされました。
つまり、滞納管理費をほったらかしにしておけば５年で時効、つまり滞納者は払わなくて良くなります。
もし、そうなれば、その時の理事長以下役員の方は、まじめに負担している他の区分所有者に職務怠慢として訴訟をおこされることだってあり得ます。
標準管理委託契約では、滞納管理費について管理会社は１回だけ請求すれば良しとされています。
つまり滞納管理費の最終的な責任は、管理組合にあります。
時効になりそうだったら、とりあえずその時効をストップ（これを時効の中断という）させなければなりません。
どのような方法があるか。
考えられる方法として、まず思いつくのが、内容証明郵便を送る。
実生活では内容証明なんて送られてくる機会はほとんどないでしょうから、受け取る側が「すわ、一大事！」と支払ってくれる効果はあるでしょう。
しかし、内容証明郵便は発送後６カ月以内に訴訟を起こさなければ時効の中断の効力はありません。
もっと簡単な方法があります。
第１に、滞納管理費があることを承認してもらう。
口頭でもいいのですが、「私は、○○管理組合に、△△△円、管理費などの滞納があります」と一筆書いてもらえれば完璧です。
第２に、滞納分のうちのいくらかを支払ってもらう。１，０００円でも２，０００円でもいいです。この支払は、滞納管理費が存在することの承認にあたり、時効の中断事由となります。
でも最善の方法は、何と言っても滞納額が大きくならないうちにキチンキチンと支払ってもらうことです。
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マンション管理士の独り言 ・・・１１
２００８年９月８日月曜日 ☀
今回は、マンション管理組合のお話をチョット
マンションには、専有部分と共用部分とがあることをずっと以前にお話ししましたが、この共用部分の維持管理やメンテナンスを行うのが管理組合です。
マンションを購入すれば、法律上当然に管理組合員になります。
町内会や老人会のように入るか入らないか、を任意に決められません。
嫌いな人がいるから入らない、なんてダメです。
脱会の自由もありません。
脱会できるのは、その方が亡くなった時か、あるいはその住戸を譲渡（売却）したときです。
もっとも亡くなった時は、相続人が管理組合員になるだけですが・・・。
賃貸として誰かに貸していようと、海外に住んでいようと、購入者（区分所有者）が管理組合員になります。賃借人は、どんなに長く住んでいようが管理組合員にはなれません。
したがって、管理費を負担するのは区分所有者となり、賃借人には管理費支払の義務はないこととなります。
しかし、管理規約において区分所有者が管理費の滞納を起こした時は、賃料の中から管理費分を管理組合が受け取れるとしたものもあります。
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マンション管理士の独り言 ・・・１０
２００８年９月５日 金曜日 ☀
今回も前回につづいて管理費のお話。
前回は管理費の滞納があったまま、その住戸が譲渡（売却）されれば、新所有者（買主）にも滞納分の支払い義務があることを言いましたが、では、管理費の滞納もなく売り出した住戸の売主は、いままで負担していた管理費や修繕積立金の返還を管理組合に対して請求できるのでしょうか。
大規模修繕工事も行われておらず、かなりの金額の修繕積立金が貯まっていたとして、「自分がこれまで負担してきた分を返して」と言えるかどうか、です。
これは請求できません。
売り出しがあるたびに、返却していったら大規模修繕工事の際に、お金が足りなくなってしまいます。
今回や前回、前々回に管理費について話してきましたが、これらのことはちゃんと管理規約に載っています。
マンションを購入する際には必ず１度は目を通しましょう。
もう買っている人も、今一度確認しましょう。
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マンション管理士の独り言 ・・・９
２００８年９月４日 木曜日 ☀
今回も前回に続いて管理費のお話。
管理費というのは、マンション共用部分の維持管理に使われる費用で、負担する義務があるのは区分所有者です。
借家として賃借人に貸しているかどうかや、そのマンションに住んでいるかどうかには関係なく、区分所有者に負担する義務があります。
そこで、このような疑問が生じます。もし区分所有者が管理費を滞納したまま、その住戸を譲渡（売却）してしまったら、誰が滞納管理費を負担するのか？
滞納した前所有者に支払い義務があるのは当然ですが、新たに区分所有者になった買主にも負担の義務が生じます。
どこに行ったかわからない前所有者を探し出して請求するより、その住戸に新たに住み始めた新所有者に請求する方が手っ取り早く、確実です。
管理組合の理事さんが、新区分所有者に請求に来ます。「元の所有者が支払う約束になっている」「なぜ元の所有者の滞納分を支払わなきゃいけないの」などは、管理組合には通用しません。
新所有者に支払う義務があります。
このようなことから、宅建業法では中古マンションの売買の際に、重要事項説明として管理費の滞納があれば、購入希望者に説明しなければならないとなっていますが、知ってか知らずか、説明が十分でなくトラブルが生じるケースがあります。
中古マンションを購入する際は、その住戸に滞納管理費があるのかないのか？更にはマンション全体でも滞納管理費があるのかないのか？が重要な要素になると考えます。
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