マンション管理士の独り言・・・２５
２００８年１０月２８日 火曜日 ☀
適法な招集方法により管理組合総会が、開催されるとしましょう。
この総会が適法な総会と認められるためには、定足数を満たしていなければなりません。
・・・定足数とは、区分所有者と議決権総数のうち、必ず満たしていなければならない最低出席人数のことです。・・・
委任状提出者や、事前に書面で投票している人数も出席者にカウントされます。
管理組合総会の定足数は、区分所有者の数と議決権の数とについてのカウントが必要です。
例えば、１００戸のマンションがあったとして、１人の区分所有者がそれぞれ１戸の住戸を所有している場合は、区分所有者の数は１００で、議決権数も１００です。
しかし２人の人がそれぞれ２戸を所有するという場合もあります。
この場合の議決権数は１００ですが、区分所有者の数は９８となります。
そして、管理組合総会の定足数は、半数です。
正確には区分所有者の数と議決権総数の両方の半数です。
したがって先ほどの、１００の住戸のマンションの場合で、議決権数が１００、区分所有者の数が９８の場合（２人の区分所有者がそれぞれ２戸を所有）には，委任状などを含めて、区分所有者数が５０、議決権数で４９の出席あれば総会として成立します。
ちなみに、ほとんどの議案は過半数で議決されます。
過半数というのは、半分以上ということですので、半分ピッタリでは否決となります。
５０の議決権ならば最低２６の賛成が必要で、２５ならば否決です。
ご意見・お問い合わせは・・・ ➔➔ こちらへ ➔➔
マンション購入コンサルタントとは・・・ ➔➔（こちらをご覧ください！）➔➔
マンション管理組合コンサルタントとは・・・➔➔（こちらをご覧ください）➔➔
読書の秋
２００８年１０月２３日 木曜日 ☀/☁
お久しぶり・・・に“えーす♡ぱふ日記”を更新しますスタッフＳです。（＾ｖ＾）
眠る前のお布団の中で娘へ読み聞かせをしています。最近では“絵本”ではなく、
マンション管理士の独り言・・・２４
☀ ☁ ☀ ２００８年１０月２０日 月曜日 ☁ ☀ ☁
総会についてつぶやいています。
おさらいをしましょう。
総会開催までの手続きとしては、区分所有法では
１、年度の締めから１カ月以内に開催（標準管理規約では、２か月以内）
２、区分所有者へ総会の１週間前までに議案書を配る（同、２週間前まで）
３、規約改正などが議案の時は、改正案も添付
で開催となります。
これらの手続きを省略することはできません。
省略して開催された総会が無効となった事例はたくさんあります。
多くの管理組合では、議案書を配る時には、欠席者のために委任状を添付します。
委任状には、「○○○号室の△△さんへ委任します」、或いは「議長に一任します」、とかを記載するようになっていると思いますが、委任者と受任者との意見の違いが決議後にわかった時などに、もめることがあります。
「委任した○○さんが、私の意見とは違う方に賛成し可決しちゃった」などです。
そこで、○○さんへ委任、議長へ委任、の他に、 委任状に「多数意見に賛同します」と記載する方法をお勧めします。
他の区分所有者の多数意見を尊重しようとするものです。
また、欠席者には、委任状による方法しか自分の意見を述べられないかというと、そうでもありません。
書面による賛成・反対もできます。
議案書を見て、例えば第１号には賛成、第２号には反対と記して、議案に対する意思を表明することもできます。
委任状には、「欠席の場合は議長に委任します」としか書かれていないものをよく目にします。
できれば、上記のように欠席者の意見をより取り入れられるような工夫をしましょう。
ご意見・お問い合わせは・・・ ➔➔ こちらへ ➔➔
マンション購入コンサルタントとは・・・ ➔➔（こちらをご覧ください！）➔➔
マンション管理組合コンサルタントとは・・・➔➔（こちらをご覧ください）➔➔
マンション管理士の独り言・・・２３
☀ ☀ ２００８年１０月１７日 金曜日 ☀ ☀
・・理事長には法律で年に１度の管理組合総会を開催することが義務付けられています。・・
通常は、そのマンションの年度の終わりから１～２ヶ月後に開催されます。
なぜ１～２か月後なのかというと、区分建物所有法では年度終了後１ヶ月以内に、標準管理規約では２か月以内となっているからです。管理規約で３か月以内としている管理組合もあります。
しかしいずれも招集するのは理事長（管理者）です。理事長以外でも、区分所有者の５分の１以上の発議で総会は開催できます。
さらに、監事にも招集権があります。理事長に不正があったりしたときには監事が総会を招集することになります。
監事は、会計監査のほか理事会や管理会社の業務についても監査しなければなりません。
そして不正や、不法行為があったときは総会を招集、となります。
管理会社に言われるままに、会計報告や業務報告の監査欄に署名捺印するのが仕事じゃありませんよ。
ご意見・お問い合わせは・・・ ➔➔ こちらへ ➔➔
マンション購入コンサルタントとは・・・ ➔➔（こちらをご覧ください！）➔➔
マンション管理組合コンサルタントとは・・・➔➔（こちらをご覧ください）➔➔
マンション管理士の独り言・・・２２
☀ ２００８年１０月１５日 水曜日 ☀
・・・管理規約を読もう・・・
今回は少し道を外れます。
独り言の主は、相談員として公の場所を含めていろんな場所でさまざまな相談を受けます。
滞納管理費やペット問題、管理会社の業務内容、理事長の不正などですが、これらに対しては一発解決できるような解答は存在しません。
地道に透明性を持って粘り強く説得などを行うしかありません。
他方、管理規約や使用細則を読めば解決できる問題も多々あります。
「管理規約にのっています」「へえ、そうなんだ」、「管理規約を読んでください」・・・このような返答を何度したことか。
新規に分譲マンションを購入した方や、新しく管理組合の役員になった方は勿論、マンションにお住まいのすべての方は、必ず１度は管理規約・使用細則を読みましょう。
「管理規約がどこにいったかわからない」・・というあきれた方もいるでしょうが、そんな方は、管理会社か理事の方に貸してもらってコピーして下さい。
そして読んでいて不明な点や、実情に合っていない点などありましたら、遠慮なくご相談ください。
いろんなご相談受け付けています（●＾o＾●）
ご意見・お問い合わせは・・・ ➔➔ こちらへ ➔➔
マンション購入コンサルタントとは・・・ ➔➔（こちらをご覧ください！）➔➔
マンション管理組合コンサルタントとは・・・➔➔（こちらをご覧ください）➔➔
マンション管理士の独り言・・・２１
☀ ☁ ☀ ２００８年１０月１４日火曜日 ☁ ☀ ☁
区分建物所有法では、管理者（理事長）は総会を必ず１年に１度開催しなければならないとされています。
ですから、通常は理事長が総会を招集します。
しかし、理事長が招集したくない議案であったりした場合には、理事長は総会招集をしぶることがあります。
このような時は、区分所有者の５分の１以上で総会招集を理事長に要請でき、もしこの要請を理事長が断っても、自動的に要請の時からおおよそ２ヶ月後には総会が開催されることとなります。
この５分の１という数字は、規約や総会で増やすことはできません。
４分の１はダメで、６分の１は、ＯＫということです。
簡単な算数です。
５分の１は２０％。４分の１は２５％だからダメで、６分の１は約１７％だからＯＫです。
昔の規約では、これが４分の１とされているものがあります。
今お住まいのマンションの管理規約では、４分の１となっていませんか？
もしそのようになっていれば、規約の変更をお勧めしますし、多分今まで規約の見直しなどやったことがない管理組合でしょう。
少しじゃなく大いに反省が必要ですね。
ご意見・お問い合わせは・・・ ➔➔ こちらへ ➔➔
マンション購入コンサルタントとは・・・ ➔➔（こちらをご覧ください！）➔➔
マンション管理組合コンサルタントとは・・・➔➔（こちらをご覧ください）➔➔
マンション管理士の独り言・・・２０
２００８年１０月１２日 日曜日 ☁ ☁ ☁
もう２０か。２０も回を重ねて独り言はどうかと・・・
管理組合総会について、思いついた事をその都度書いています。
したがって、全然順序良く並んでいません。あしからず。
いろんなマンションの管理規約を目にします。その中で多いのが、総会の折に賛否同数のときには議長が決めるとなっているものです。
おかしいでしょう。
一般の採決に議長が参加しながら、賛否同数の時は議長が決するなんて。これでは議長は２票持っていることになります。
賛否同数の時は議長が決するとするならば、一般の採決には議長は参加しない、としなければなりません。
ちなみに賛否同数の時は、否決となります。
「じゃあ、そうするか。」これもダメです。
規約の改正になります。総会での４分の３以上の賛成が必要です。
いい機会です。お手持ちの管理規約を読んでみましょう。
ご意見・お問い合わせは・・・ ➔➔ こちらへ ➔➔
マンション購入コンサルタントとは・・・ ➔➔（こちらをご覧ください！）➔➔
マンション管理組合コンサルタントとは・・・➔➔（こちらをご覧ください）➔➔
マンション管理士の独り言・・・１９
☁ ☁ ☁ ２００８年１０月１０日 金曜日 ☁ ☁ ☁
管理組合総会についてつぶやいています。
基本に立ち返ってみましょう。マンションは専有部分と共用部分とにわかれ、この区分所有者全員の共有である共用部分の維持管理を行うのが、マンション管理組合です。
そのマンション管理組合の意思決定機関は、管理組合総会です。
通常の管理組合には理事会が設置されていると思いますが、理事会には意思決定権はありません。
理事会では、総会で決まったことを具現化・実行するだけです。
ですから、総会については、開催手続きなどが厳格に法律などで規定されています。
勝手に手続きを省略したり、独自の方法で行ったりしてはなりません。
勝手な方法で開催して、手続きに瑕疵（手落ち）ありとされ無効と裁判所に判断された事例はたくさんありますよ。
「共有は問題の母」と言われます。民法では、できるだけ共有状態を解消し単独所有へ持って行こうとしています。
しかし、マンションでは共有状態の解消は不可能です。
共有者（区分所有者）一人一人の勝手な言い分・判断に任せていたら、いつまでたっても事が決まらないし、声の大きな人の意見が通ったりとかで、民主的な運営ができません。そこで、共有者の最終的な意思決定の場（管理組合総会）の開催や手続きに法律などで厳格な規定を設けています。
決してややこしい話じゃないですよ。これにより区分所有者の権利が確保されているんですよ
ご意見・お問い合わせは・・・ ➔➔ こちらへ ➔➔
マンション購入コンサルタントとは・・・ ➔➔（こちらをご覧ください！）➔➔
マンション管理組合コンサルタントとは・・・➔➔（こちらをご覧ください）➔➔
マンション管理士の独り言へのご質問に対しておおよそ7８点の回答
☀ ☀ 2008年10月3日 ☀ ☀
「マンション管理士の独り言」に、ご質問をいただきました。
管理組合副理事長様からの「大規模修繕工事について教えて」です。
はじめから、ヘヴィなご質問です。
マンションの計画修繕では、1番短い修繕周期のもので鉄部塗装の約4年、長いもので２５～30年になるものもあります。
これに対し、管理組合の理事は１～２年の短い期間で交代していく事がほとんどなので、次の役員への引き継ぎがスムーズに行えるように計画修繕に対しては、継続性を持たせる必要があります。
そこで理事会とは別に独立した継続性のある「修繕専門委員会」が必要になってきます。
専門委員会は、マンションの規模にもよりますが、人数は５～１０名、任期は２～５年で構成され、理事が１～２名参加するほうがスムーズな運営となるようです。
また、専門委員会は、理事会の諮問機関または下部組織となる位置づけです。
ここでおおざっぱに、修繕計画～工事の実施までのスケジュールを記します。
１、専門委員会の組織と同会細則（案）の作成 （理事会）
２、専門委員会設立と細則の総会決議 （理事会）
３、修繕計画（案）作成のための資料収集 （専門委員会）
４、修繕計画（案）作成と総会の決議 （理事会）
５、マンション現状の点検・調査 （専門委員会）
６、劣化診断等の委託先の選定と契約締結 （理事会）
７、劣化診断の実施 （業者）
８、修繕計画図書の作成 （専門委員会・業者）
９、修繕工事実施計画（案）の作成 （専門委員会・業者）
１０、修繕工事実施計画（案）の総会決議 （理事会）
１１、工事管理委託先の選定と契約締結 （理事会）
１２、修繕設計図書による現場説明 （理・専・業）
１３、見積もり合わせ・または入札 （理・専・業）
１４、工事会社の選定と契約締結 （理事会）
１５、工事計画書に基づきスケジュールや注意事項を組合員に周知 （理・専・業）
１６、工事実施
１７、中間検査及び完了検査
１８、工事代金の支払い
となります。
一番大事なのは、情報公開と透明性です。
ご質問をいただいた副理事長様も、お仕事があって大変だと思いますが、前向きの姿勢で頑張ってください。
ご意見・お問い合わせは・・・ ➔➔ こちらへ ➔➔
マンション購入コンサルタントとは・・・ ➔➔（こちらをご覧ください！）➔➔
マンション管理組合コンサルタントとは・・・➔➔（こちらをご覧ください）➔➔
HOME
マンション管理士日記★
