マンション管理士の独り言・・・２８
☁ ☀ ☁ ２００８年１１月２６日 （水） ☁ ☀ ☁
管理組合総会が無事終了しました。
理事長はじめ役員の皆さんはホッと肩の荷を降ろしたことでしょう。
でももう一仕事あります。議事録作成です。
これには決まったフォームはありませんが、あまりだらだらと記載せず、簡潔に要領良くを心がけましょう。
そして出来上がった議事録には、総会に出席した理事長と他２名の方の合計３名の署名捺印が必要です。
出席してない人の署名であったり、議事録の内容が、実際に話し合われたことと異なっていたりすることを見かけることがあります。
多くの方は、「ウッソー、信じられない」と思われるでしょうが、マンション管理士として何度もこのような相談を受けたことがあります。
総会で話し合われたことがありのままに記載された議事録に、出席した理事長含む３名の方の署名捺印がそろって始めて管理組合総会が無事終了です。
その晩は、おいしいビール（発泡酒でも可）を飲んでください。
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マンション管理士の独り言・・・荒廃マンションについて
２００８年１１月２２日 （土） ☀ ☁ ☀
１１月２０日ＮＨＫ「クローズアップ現代」で、荒廃マンションについて放映されていました。管理費や修繕積立金の滞納が続き、メンテナンスも行えず、ただただ荒廃していくマンション。という内容でした。
放映以降、弊社ホームページのアクセスがグーンとふえました。荒廃マンションというキーワードで検索すると何とＹＡＨOO!では１位にランクされるのです。
マンション管理の専門家として、いかにすればマンションの荒廃化を防げるか？
それは、マンション居住者が管理に関心を持ち、積極的に管理組合活動に参加することです。それだけでは、十分じゃないかもしれません。
その時は、マンション管理士へご相談を。
なぜ、マンション管理会社でなくマンション管理士なのか？
例えば今週号のマンション管理新聞には「西部ガスリビング フロント２８４０万円着服」と、またもや管理会社の不祥事が掲載されていました。
月２回発刊のマンション管理新聞で、管理会社からみの犯罪が掲載されていないときはないほど、不祥事続きです。
管理会社にお任せにしすぎている管理組合もどうか、とは思いますが、やはり管理会社はすこしエリをただす必要があるようです。
管理会社のエリをたださせる１番の方法は、マンション管理士の採用です。
管理組合の立場から、管理会社に助言・指導を行うのが、マンション管理士です。
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マンション管理士の独り言・・・２７
☀ ☁ ２００８年１１月２０日（木） ☁ ☁
総会での決議方法には普通決議と特別決議とがあります。
普通決議というのは、過半数の賛成で可決されるもので、特別決議というのは３/４以上の賛成が必要とされるものです。
特別決議が必要とされるものは、法律で決まっています。
①共用部分の重大変更
②規約の改正・変更・廃止など
③大規模滅失の場合の復旧決議
④建て替え決議
⑤団地規約の設定
⑥団地の一括建て替え
です。
３/４以上の賛成という数字は変更することができません。
つまり大きくも小さくもできません。
規約や総会でこの数字と異なるものにしても無効です。
規約の改正について全員の賛成が必要とした管理規約を見かけたことがありますが、これも無効です。
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マンション管理士の独り言・・・宣伝します
２００８年１１月１９日（水） ❄
１８日付け朝日新聞朝刊「わが家のミカタ」にマンション売却についての記事が掲載されていました。
不動産屋に売却を依頼し、実際に何組かを案内してもらったが、成約に結び付かない状態が続いていました。
そこで売主自ら売り物件である「我が家」のパンフレットを作成し、見学者に配布したところすぐに希望価格で売却できた、という内容です。
作成したパンフレットには、住んだ人にしかわからない収納の使いやすさとか買物の便などを盛り込まれたそうです。
通り一片の営業手法やセールストークでは、なかなか売却できない時代です。
弊社は、マンション管理士事務所であると同時に不動産売買も営んでいます。
マンション管理士自ら営業しています。
特に「管理」についてその物件の管理の状態を詳しくご説明しています。
もし悪いところがあれば、それも包み隠さずご説明しています。
私は、マンション販売センター長として北九州で５００戸以上の契約に携わってきました。
マンション管理士は、マンションのスペシャリストとして、他の不動産業者とは比較にならないほどの専門的知識があります。
それに加え、営業マンとしての長年のキャリアと実績。
マンション売却や購入をお考えの皆さん、特に管理の良いマンションを買いたい、売りたい方、是非当社を宜しくお願い致します。
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マンション管理士の独り言・・・２６
２００８年１１月１５日 ☂
適法な手続きを経て、半数（委任状含む）以上の出席によりいよいよ総会が開始されます。
では、総会では誰が議長となるのでしょう？
管理規約に、「総会の議長は理事長がおこなう」とあれば理事長が議長となります。
管理規約にそのような規定がないときには、総会の決議によって議長を選出します。
この決議は、普通決議（過半数の賛成）です。
また、決議の折には、議長も賛成反対の意思表示を行います。
ですから可否同数の場合は、議長裁決ではありません。
この場合は、過半数の賛成が得られなかったこととなり、否決となります。
さらに何度も言いますが、予め議案書として配られた議案以外は採決をしてはいけません。予め配られた議案書を見て、今回は自分にはあまり関係ないから委任状提出にしようとした人に不意打ちを食らわすことになるからです。
採決したとしても無効です。
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マンション管理士の独り言・・・またも番外編
２００８年１１月１０日 ☁
先週土曜日（１１月８日）の朝刊に、いつものように分譲マンションチラシが入っていました。
その中で、ついにここまで来たか！と思わせるチラシがありました。
フローレンス八幡駅前では・・・
マンション管理士の独り言・・・脱線版
２００８年１１月５日 水曜日 ☀
１０月２５日付けマンション管理新聞に、またもや管理会社の不祥事が掲載されています。
長崎の１５０戸のマンションで住み込み管理員が修繕積立金を着服しました。
被害額はわかっているだけで１０００万円ですが、１億８０００万円まで被害額が増えそうです。
その手口は、理事長印を偽造するという悪質なものです。
また、１１月４日付け朝日新聞の「わが家のミカタ」には高層マンションの将来について展望不良とする記事が掲載されています。
大規模修繕の際の修繕積立金の不足や、高層階住民と低層階住民との合意形成の難しさなどが挙げられています。
そして、国交省のコメント。「超高層は、売主系の管理会社に任せきりになり、過剰な修繕をされる傾向にある」から、今年度から超高層の管理の実態を調査することになるそうです。
さらに管理会社のコメント。「建物も規模も大きすぎるのでいずれ破たんするものも出てくる」「それを売ったのは親会社だからやめろなんて言えない」。
呆れてものも言えません。どこを見て仕事をしているのでしょうか？
管理組合から委託を受けているので管理組合の利益第１に考えなければならないのに、売主（多くの場合、親会社）ばかりを見て仕事をしている実態が見て取れます。
黙っていても定期的に新規の管理委託の仕事を持ってきてくれる、ありがたい売り主ばかりに目がいっています。
皆さんの管理会社はいかがですか？
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北九州マンション管理士日記★
