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北九州の中古マンション！物件情報
　アーティックス高峰
★☆当物件は成約いたしました★☆
平成20年9月25日内装リフォーム済！！
ＬＤＫ１７帖・Ｌ型キッチンにカウンター付き等々…
収納多く、機能的な間取りも魅力です！　　

物件所在地	北九州市小倉北区高峰２丁目18-905
構造・規模	鉄筋コンクリート造１０階建９階部分
専有面積	７７．３２㎡（壁芯）
間取り	３ＬＤＫ（ＬＤＫ17帖・和5.5・洋6.5・5.5帖）
バルコニー面積	25.30㎡
用途地域	第１種中高層住居専用地域
築年月	平成１６年４月
総戸数	３４戸
管理形態	全部委託
管理方式	巡回管理
管理費	9,980円/月
修繕積立金	3,870円/月
駐車場	有　6000円/月
現況	空
引渡日	即時
本体設備	オートロック・ＥＶ・ＢＳ・ＣＳ
備考	給湯・シャワー・浴室乾燥機・24時間換気

詳しくは、弊社までお電話を（●＾o＾●）

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　　【エクレール富野】　
　３LDK！(68.25㎡）　７８０万円価格改定しました

西鉄バス富野小学校前停　徒歩３分
バルコニー南向き！屋根付き駐車場！　
コンビニ等徒歩圏内にあります。

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中間市の売り家を掲載しています。気になる物件があればお気軽に連絡ください。
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★☆ 物件情報☆売り家 　　★☆
中間市土手ノ内！！　
　　　　　・・筑豊電鉄　土手ノ内駅　徒歩7分！
　　　　　・Ｈ16年オール電化住宅へリフォーム済！駐車場２台！
　　　　　・・日当たり良好！　　　　　　　
　　　　　　・・・１，４５０万円・価格改定しました・・

★☆ 物件情報概要 　　★☆

物件所在地	中間市土手ノ内１丁目３７－２２
土地面積	公募　２４７．９４㎡　（７５坪）
構造・規模	木造スレート葺２階建
建物面積	１１４．２７㎡　（３４．５６坪）
間取り	4ＬＤＫ　ＬＤＫ18・和8・洋室7.5・6・6
土地権利	所有権
地目	宅地
用途地域	第二種低層住居専用地域
都市計画	市街化区域
けんぺい率	５０％
容積率	８０％
他の法令上の制限	ー
築年月	平成８年１月
駐車場	有　２台
現況	居住中
接道状況	西側約6Ｍ公道　間口15Ｍ
設	上下水道
備考	中間東小学校・中間東中学校区

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　　【志井サンハイツ１９棟】　
４LDK！(８２．５１㎡）　１，０００万円

モノレール企救丘駅　徒歩４分
徒歩圏内にショッピング施設あり便利です♪
南向きバルコニーで日当り良好！　
志井小・志徳中校区♪

物件所在地	北九州市小倉南区志徳２丁目4-19
構造・規模	鉄筋コンクリート造５階建・４階部分
専有面積	８２．５１㎡
間取り	４ＬＤＫ（LDK・和8帖・和8帖・洋5.5帖・洋5.5帖）
バルコニー面積	－㎡
用途地域	第１種中高層住居専用地域
築年月	昭和６０年６月
総戸数	３０戸
管理形態	委託管理
管理方式	－
管理費	３，６００円/月
修繕積立金	１１，６５０円/月
駐車場	有　物件付１台
現況	居住中
引渡日	相談
本体設備	電気・都市ガス・上下水道
各戸設備	－
備考	志井小・志徳中校区

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☁　☀　☁　２００８年１１月２６日　（水）　☁　☀　☁

管理組合総会が無事終了しました。
理事長はじめ役員の皆さんはホッと肩の荷を降ろしたことでしょう。
でももう一仕事あります。議事録作成です。
これには決まったフォームはありませんが、あまりだらだらと記載せず、簡潔に要領良くを心がけましょう。
そして出来上がった議事録には、総会に出席した理事長と他２名の方の合計３名の署名捺印が必要です。
出席してない人の署名であったり、議事録の内容が、実際に話し合われたことと異なっていたりすることを見かけることがあります。
多くの方は、「ウッソー、信じられない」と思われるでしょうが、マンション管理士として何度もこのような相談を受けたことがあります。
総会で話し合われたことがありのままに記載された議事録に、出席した理事長含む３名の方の署名捺印がそろって始めて管理組合総会が無事終了です。
その晩は、おいしいビール（発泡酒でも可）を飲んでください。

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２００８年１１月２２日　（土）　　☀　☁　☀
１１月２０日ＮＨＫ「クローズアップ現代」で、荒廃マンションについて放映されていました。管理費や修繕積立金の滞納が続き、メンテナンスも行えず、ただただ荒廃していくマンション。という内容でした。
放映以降、弊社ホームページのアクセスがグーンとふえました。荒廃マンションというキーワードで検索すると何とＹＡＨOO!では１位にランクされるのです。

マンション管理の専門家として、いかにすればマンションの荒廃化を防げるか？
それは、マンション居住者が管理に関心を持ち、積極的に管理組合活動に参加することです。それだけでは、十分じゃないかもしれません。
その時は、マンション管理士へご相談を。

なぜ、マンション管理会社でなくマンション管理士なのか？
例えば今週号のマンション管理新聞には「西部ガスリビング　フロント２８４０万円着服」と、またもや管理会社の不祥事が掲載されていました。
月２回発刊のマンション管理新聞で、管理会社からみの犯罪が掲載されていないときはないほど、不祥事続きです。
管理会社にお任せにしすぎている管理組合もどうか、とは思いますが、やはり管理会社はすこしエリをただす必要があるようです。
管理会社のエリをたださせる１番の方法は、マンション管理士の採用です。

管理組合の立場から、管理会社に助言・指導を行うのが、マンション管理士です。
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☀　☁　２００８年１１月２０日（木）　☁　☁　
総会での決議方法には普通決議と特別決議とがあります。
普通決議というのは、過半数の賛成で可決されるもので、特別決議というのは３/４以上の賛成が必要とされるものです。
特別決議が必要とされるものは、法律で決まっています。
①共用部分の重大変更
②規約の改正・変更・廃止など
③大規模滅失の場合の復旧決議
④建て替え決議
⑤団地規約の設定
⑥団地の一括建て替え
です。
３/４以上の賛成という数字は変更することができません。
つまり大きくも小さくもできません。
規約や総会でこの数字と異なるものにしても無効です。
規約の改正について全員の賛成が必要とした管理規約を見かけたことがありますが、これも無効です。
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北九州市小倉南区の不動産仲介売家を掲載しています。
不動産の購入も売却もエースマンションコンサルタントにご相談ください。住まいについてご提案・お探しいたします。
★☆ 物件情報　☆売戸建 　　★☆
北九州市小倉南区沼新町　・・・２，３８０万円・・・
　・・・４ＬＤＫ！オール電化住宅！
　・・・対面キッチン・食洗機付き・床下収納有ります♪
　・・閑静な住宅街・眺望・日当り良好
　・・西鉄四季彩の丘第２停　徒歩１分です！　　　　　　　


★☆ 物件情報概要 　　★☆

物件所在地	北九州市小倉南区沼新町2-12-20
土地面積	209.71㎡
構造・規模	木造スレート葺２階建
建物面積	118.00㎡（35.6坪）
間取り	４ＬＤＫ
土地権利	所有権
地目	宅地
用途地域	第１種低層住居専用地域
都市計画	市街化区域
けんぺい率	４０％
容積率	６０％
他の法令上の制限	ー
築年月	平成１３年２月
駐車場	有　２台可
現況	空
設備	上下水道・オール電化
備考	沼小学校・沼中学校区

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２００８年１１月１９日（水）　❄
１８日付け朝日新聞朝刊「わが家のミカタ」にマンション売却についての記事が掲載されていました。
不動産屋に売却を依頼し、実際に何組かを案内してもらったが、成約に結び付かない状態が続いていました。
そこで売主自ら売り物件である「我が家」のパンフレットを作成し、見学者に配布したところすぐに希望価格で売却できた、という内容です。
作成したパンフレットには、住んだ人にしかわからない収納の使いやすさとか買物の便などを盛り込まれたそうです。
通り一片の営業手法やセールストークでは、なかなか売却できない時代です。
弊社は、マンション管理士事務所であると同時に不動産売買も営んでいます。
マンション管理士自ら営業しています。
特に「管理」についてその物件の管理の状態を詳しくご説明しています。
もし悪いところがあれば、それも包み隠さずご説明しています。
私は、マンション販売センター長として北九州で５００戸以上の契約に携わってきました。
マンション管理士は、マンションのスペシャリストとして、他の不動産業者とは比較にならないほどの専門的知識があります。
それに加え、営業マンとしての長年のキャリアと実績。

マンション売却や購入をお考えの皆さん、特に管理の良いマンションを買いたい、売りたい方、是非当社を宜しくお願い致します。

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２００８年１１月１５日　☂
適法な手続きを経て、半数（委任状含む）以上の出席によりいよいよ総会が開始されます。
では、総会では誰が議長となるのでしょう？
管理規約に、「総会の議長は理事長がおこなう」とあれば理事長が議長となります。
管理規約にそのような規定がないときには、総会の決議によって議長を選出します。
この決議は、普通決議（過半数の賛成）です。
また、決議の折には、議長も賛成反対の意思表示を行います。
ですから可否同数の場合は、議長裁決ではありません。
この場合は、過半数の賛成が得られなかったこととなり、否決となります。
さらに何度も言いますが、予め議案書として配られた議案以外は採決をしてはいけません。予め配られた議案書を見て、今回は自分にはあまり関係ないから委任状提出にしようとした人に不意打ちを食らわすことになるからです。
採決したとしても無効です。
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北九州市周辺（遠賀郡水巻町）の不動産仲介売家を掲載しています。気になる物件があればお気軽に連絡ください。
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★☆ 物件情報☆売家[(リフォーム済！） 　　★☆
遠賀郡水巻町美好野　・・・１，２８０万円・・・
　・・・３ＬＤＫ！住みやすい平屋建！
　・・・広い庭から南側展望良好、対面キッチンです♪
　・・平成１９年１２月全面リフォーム済！
　・・ＪＲ水巻駅まで車で５分です！　　　　　　　

★☆ 物件情報概要 　　★☆

物件所在地	遠賀郡水巻町美好野2593-155
土地面積	２８４．９６㎡
構造・規模	木造瓦葺平屋建
建物面積	８６．６４㎡（２６．２０坪）
間取り	３ＬＤＫ　ＬＤＫ１６帖・和６帖・６帖・洋室６帖
土地権利	所有権
地目	宅地
用途地域	第１種低層住居専用地域
都市計画	－
けんぺい率	４０％
容積率	６０％
他の法令上の制限	ー
築年月	昭和５８年９月
駐車場	有　１台
現況	空
設備	九州電力・プロパンガス・公共上下水道
備考	平成１９年１２月リフォーム済

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北九州市八幡西区の不動産仲介物件・中古マンションを掲載しています。
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　　【アーティックス今池】　
３LDK！(87.40㎡）　９４０万円

筑豊電鉄今池電停　徒歩１分
南西角部屋！日当り良好です　♪

物件所在地	北九州市八幡西区若葉３丁目23--12
構造・規模	鉄筋コンクリート造１１階建・３階部分
専有面積	８７．４０㎡
間取り	３ＬＤＫ（LDK17帖・和6帖・洋8帖・6帖）
バルコニー面積	１５．８６㎡
用途地域	第１種中高層住居専用地域
築年月	平成４年１１月
総戸数	５２戸
管理形態	委託管理
管理方式	巡回管理
管理費	４，３７０円/月
修繕積立金	１３，１１０円/月
駐車場	有　５，０００円/月
現況	空き
引渡日	即　可
本体設備	EV・オートロック
各戸設備	－
備考	竹末小・引野中学校区

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。。 成約いたしました。。
★☆ 北九州の中古マンション！物件情報 ★☆
　　【エクレールアバンセ中井】　
３LDK！(７５．６３㎡）　１，４００万円
。。 成約いたしました。。
西鉄バス井堀停　徒歩４分
室内お手入れ良好♪
家事動線を考えた間取りや浴室窓・対面キッチンが魅力です！　

物件所在地	北九州市小倉北区中井４丁目5-1-602号
構造・規模	鉄筋コンクリート造１０階建・６階部分
専有面積	７５．６３㎡
間取り	３ＬＤＫ（LDK１８帖・和6帖・洋6帖・洋5帖）
バルコニー面積	１６．８０㎡
用途地域	第１種中高層住居専用地域
築年月	平成１３年１０月
総戸数	56戸
管理形態	委託管理
管理方式	巡回管理
管理費	３，０００円/月
修繕積立金	３，７９０円/月
駐車場	有　７，０００円/月
現況	空室
引渡日	即　可
本体設備	EV・オートロック
各戸設備	給湯・シャワー
備考	中井小・板櫃中学校区

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　　【　リヴィエール折尾Ⅱ　】　
４LDK！(85.92㎡）　８８０万円

鹿児島本線折尾駅　徒歩１０分
平成２０年１月室内リフォーム済
エアコン３台・照明器具付きです　♪

物件所在地	北九州市八幡西区折尾５丁目5-15-510号
構造・規模	鉄筋コンクリート造陸屋根７階建・６階部分
専有面積	８５．９２㎡
間取り	４ＬＤＫ（LDK13帖・和6帖×2・洋4.5帖×2）
バルコニー面積	９．０９㎡
用途地域	－
築年月	平成３年11月
総戸数	－
管理形態	委託管理
管理方式	巡回管理
管理費	２，６８０円/月
修繕積立金	１５，１９０円/月
駐車場	近隣有　５，０００円/月
現況	空室
引渡日	即　可
本体設備	EV・オートロック
各戸設備	エアコン３台・照明器具・ウオシュレット
備考	－

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２００８年１１月１０日　☁
先週土曜日（１１月８日）の朝刊に、いつものように分譲マンションチラシが入っていました。
その中で、ついにここまで来たか！と思わせるチラシがありました。
フローレンス八幡駅前では・・・

続きを読む ： 『マンション管理士の独り言・・・またも番外編』

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　　【サンライフ東王子】　
３LDK！(７２．５９㎡）　９９０万円

西鉄バス八幡西郵便局停　徒歩５分
平成２０年５月室内リフォーム（全室クロス張替）
区役所・郵便局・スーパー他諸事便利！　
公園・学校至近♪

物件所在地	北九州市八幡西区東王子町12-23　312号
構造・規模	鉄筋コンクリート造地下１階９階建・３階部分
専有面積	７２．５９㎡（壁芯）
間取り	３ＬＤＫ（LDK13帖・和6帖洋5.5帖・4.5帖）
バルコニー面積	１１．８６㎡
用途地域	第１種中高層住居専用地域
築年月	平成７年２月
総戸数	６９戸
管理形態	委託管理
管理方式	巡回管理
管理費	４，３６０円/月
修繕積立金	７，２６０円/月
駐車場	有　７，０００円/月
現況	空室
引渡日	即　可
本体設備	EV・オートロック・都市ガス・電気・上下水道
各戸設備	給湯
備考	熊西小・熊西中学校区

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　　【サンライフ霧ヶ丘Ⅱ】　
　３LDK！(６２．６４㎡）　６９０万円

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２００８年１１月５日　水曜日　☀

１０月２５日付けマンション管理新聞に、またもや管理会社の不祥事が掲載されています。
長崎の１５０戸のマンションで住み込み管理員が修繕積立金を着服しました。
被害額はわかっているだけで１０００万円ですが、１億８０００万円まで被害額が増えそうです。
その手口は、理事長印を偽造するという悪質なものです。

また、１１月４日付け朝日新聞の「わが家のミカタ」には高層マンションの将来について展望不良とする記事が掲載されています。
大規模修繕の際の修繕積立金の不足や、高層階住民と低層階住民との合意形成の難しさなどが挙げられています。
そして、国交省のコメント。「超高層は、売主系の管理会社に任せきりになり、過剰な修繕をされる傾向にある」から、今年度から超高層の管理の実態を調査することになるそうです。
さらに管理会社のコメント。「建物も規模も大きすぎるのでいずれ破たんするものも出てくる」「それを売ったのは親会社だからやめろなんて言えない」。
呆れてものも言えません。どこを見て仕事をしているのでしょうか？
管理組合から委託を受けているので管理組合の利益第１に考えなければならないのに、売主（多くの場合、親会社）ばかりを見て仕事をしている実態が見て取れます。
黙っていても定期的に新規の管理委託の仕事を持ってきてくれる、ありがたい売り主ばかりに目がいっています。
皆さんの管理会社はいかがですか？

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