マンション管理士の独り言・・・３９
☂ ☂ ２００９年１月２９日 (木) ☂ ☂
今回も「丸美」について、
「丸美」のマンション管理事業は、長谷工コミュニティ九州へ事業譲渡されることが、ほとんど決定したようです。
「丸美」と管理委託契約を結んでいた管理組合では、「大手で良かった」との声も上がったようです。
しかし管理組合の方は、これでひと安心と安堵してはいけません。
管理規約などの扱いがどうなるのか不明ですが、もし「丸美」管理時代の管理規約そのままで進まれるのでしたら、規約の改正が必要になります。
前回も触れたように、「丸美」の管理規約では意図的に、マンション管理士などの専門的知識あるものを排除しています。
その他、標準管理規約とは異なっている規定が散見されます。
長谷工コミュニティのご担当者と、十分にすり合わせを行って下さい。
特に理事の方は大変でしょうが、区分所有者始めそのマンションにお住まいの方全員の快適マンションライフのためにも、ファイト！
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マンション管理士の独り言・・・３８
☀ ☀ ２００９年１月２８日 （水） ☀ ☀
今回も、今新聞紙上をにぎあわせている「丸美」事件をとりあげます。
仕事柄、当社には多くの管理組合の管理規約があります。当然「丸美」が管理している管理組合の管理規約もあります。他の管理規約と決定的に違うことがあります。
マンション管理士を排除しています。
「標準管理規約」を見てみましょう。
27条９
専門的知識を有する者の活用に要する費用
は、管理費から支出できると規定されています。また、
34条に、
管理組合は、マンション管理士その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる
とあります。
この2つの規定がそっくり抜け落ちています。
「丸美」以外の管理規約ではキチンと標準管理規約とおりになっています。
管理規約になくても、規約改正すればいいじゃないか、と思われる方もいるでしょう。
しかし、規約を改正するには、総会での３／４以上の賛成者が必要です。さらに総会を開くには、何度も理事会を開催して規約改正の案を作成し、その議案書を総会開催の2週間前までに区分所有者に配らなければなりません。その手続きを経なければ、マンション管理士は雇えないのです。
第一、区分所有者の中に「丸美」の管理規約では、標準管理規約とは異なり、マンション管理士を排除しているということに気がつく人がいるでしょうか？
もし仮にいたとしても、マンション管理士を雇うためには、上記のような適正な総会手続きを経なければなりません。そこに至るまでには、「丸美」側の強烈な反対、妨害行動も予想されます。
「丸美」は、社債を管理組合に売りつけるとともに、そのことが露見しないようにマンション管理士を排除していたとしか思えません。悪質です。
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マンション管理士の独り言・・・３７
☂ ☂ ２００９年１月２６日（月） ☂ ☂
昨年末のマンション管理新聞（12月１５・２５日合併号）に、2008年１０大ニュースが掲載されています。輝くというか、呆れた事にＮＯ１は、「管理会社の不祥事続発 横領・詐欺」でした。その中には、日本ハウズイング北九州支店のフロント担当者による管理組合資金の詐欺行為もあります。我が地元でもこのような不法行為が行われていたことに憤りを感じていました。ところが、丸美事件に関しては、憤りを通り越して、あいた口が塞がりません。管理組合に、元本割れリスクのある社債を売りつけ、しかもその社債が存在しない架空会社だったとのことです。そもそも元本割れリスクのある投資先を管理組合に紹介するなど、管理会社としてのモラルの欠如もはなはだしい行為です。
この事件を対岸の火事とせずに、あなたの管理組合でも、修繕積立金の預け先などは、まず第1に元本割れのないものを選びましょう。
また、これを機会に、今の預け先でいいのか？の検証もされてはいかがでしょう。
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マンション管理士の独り言・・・３６
☁ ☁ 2008年1月21日（水） ☁ ☁
（ちょっとだけ、会社の宣伝）
標準管理規約では、専有部分の改修工事をする際には、理事長へ届け出ることになっています。
多くの管理組合でも、その管理規約には、このようになっていると思います。
簡単に言うと、例えば、床やクロスの張り替えや間仕切り壁を撤去するなどのリフォーム工事を実施する際には、事前に工事の内容がわかる書類（図面など）を添付して理事長に届け出て、承認を得なければなりません。
そして、理事長は工事実施の届け出がなされた場合、理事会を招集し、理事会での承認を得る必要があります。
ところが、現実には理事会を開かずに、理事長のみの判断で承認書を発行したり、あるいは管理会社丸投げで、管理会社が判断しているというケースが多いのではないでしょうか？
実際に、工事実施の届け出がなされるたびに、理事会を開くというのは不経済ですし、また、理事の方のご負担も大きくなります。
しかし、管理規約に理事会を開きそこで判断と規定されていれば、招集しなければなりません。
また、理事会を開いたとしても建築の専門家でない理事の方が、届け出された改修工事に対して承認するか否かを判断するのは難しいことだと言えるでしょう。
そこで、２つの提案があります。
管理規約の改正となりますが、その内容は
１、届け出のなされた改修工事が、構造躯体や共用部分に対し、影響を及ぼさないと思われる時は理事長は、承認することができる
２、届け出のなされた改修工事に、建築士やマンション管理士などの専門家の適正との意見書が添付されている時は、理事長は承認することができる
としていれば、その都度理事会を開く必要がなくなり、理事の方の負担もそれだけ軽くなります。
このつぶやきをリフォーム関係の業者の方が見られていれば、その折には弊社に声をお掛け下さい。
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マンション管理士の独り言・・・３５
２００９年１月２０日 （火）
駐車場使用料について
前回は、区分所有者が負担しなければならない管理費と修繕積立金について、その違いと駐車場などの使用料は、駐車場そのものの管理の費用として使用され（例えば機械式駐車場のメンテナンス費用など）、残りあれば修繕積立金に充当されるべきだと言いました。
されるべきだ、と言うのは標準管理規約には明確に修繕積立金に充当、と明記されていますが、強制力はないからです。
したがってこれと異なり、管理費に充当と管理規約に規定していても、区分所有者の方がそれでよければ、有効です。
しかしこの違いは大きく、マンション管理士としては、修繕積立金に充当すべきだと考えます。
管理費は、毎月の共用部分の保守・稼働・維持などに使用されるためほとんど残りません。これに対し、修繕積立金は将来の大規模修繕にそなえて計画的に積み立てられているものです。
駐車場などの使用料が、管理費に充当されたために、大規模修繕の際に修繕費用が不足し、１戸当たり何十万円の臨時出費になることも考えられます。
臨時出費があれば、大規模修繕工事案は総会で否決される可能性がとても大きくなります。臨時出費がないから、大規模修繕案に賛成なのであって、何十万円も臨時出費が必要なら反対、という人が多数出て案は否決となり、いつまでたっても大規模修繕工事が実施できずに、そのマンションはじょじょにスラム化していく、という最悪のパターンを想定して標準管理規約では、駐車場使用料は修繕積立金に充当するとなっています。
もし管理費だけでは、日常の管理業務を行えないというのであれば、駐車場使用料を充当するのではなく、管理費の値上げを検討するべきです。
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マンション管理士の独り言・・・３４
☀ ☁ ２００９年１月１６日 （金） ☁ ☀
管理費と修繕積立金の違い
マンションを購入すると、法律上当然に管理組合員になります。
町内会や子供会のように、「嫌いな人がいるから入らない」などは認められません。
そして管理組合はマンションの共用部分の管理を行います。
この共用部分の管理を行うために、区分所有者は管理費・修繕積立金・駐車場や専用庭などの使用料を負担します。
これら費用は、使われる用途がキチンと決められています。
標準管理規約では、管理費は、以下の費用に充当すると明記されています。
代表的なものは、
１、管理員人件費
２、共用設備の保守維持及び運転費
３、備品・通信その他の経費
４、共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
５、経常的な補修費
６、清掃費・消毒費及びゴミ処理費
７、委託業務費 などです。
これに対し、修繕積立金は、
１、一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
２、不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
３、敷地及び共用部分の変更 などです。
つまり、日常の管理に充てられるものが管理費で、修繕計画に基づいて積み立てられているものが修繕積立金です。これらは別々の口座で経理しなければなりません。
ところで駐車場などの使用料は、管理費・修繕積立金のどちらに入るのでしょう？
標準管理規約では、駐車場そのものの管理に要する費用（例：機械式駐車場のメンテナンス費用など）に使用し、残りあれば修繕積立金に充当する、と明確に規定しています。
ところが、これら使用料を管理費に充当している管理組合の多い事といったらあきれるくらいです。
「管理費と修繕積立金のどちらに入ったって大差ない」と思われている方も多いと思いますが、実はおおありなんですね。
駐車場使用料が修繕積立金に充当されないと、将来の大規模修繕の際に、１戸あたり数十万円の負担が生じるなんてことになりかねません。 詳しくは、また次回。
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マンション管理士の独り言・・・３３
☁ ❄ ２００９年１月１４日（水） ☁ ❄
前回は「管理規約を読もう」というテーマでつぶやきました。
今回は、管理規約は読んだよ、という前提でお話しします。
それでは、行われている管理組合活動は、管理規約に沿っていますか？
管理規約に定められた事と異なる対応をしている管理組合をよく見かけます。
実例をあげれば、
１、規約には、年度を１月１日～１２月３１日までとしているのに、実際は４月１日～翌年３月３１日までを単位年度としている
２、規約には、駐車場使用料を修繕積立金に充当するとしているのに、実際は管理費に回している
３、規約には、専有部分を譲渡すれば、駐車場使用権もなくなり、管理組合に返還するとあるのに、実際は譲受人にそのまま貸与している
４、規約には、なぜか監査を置くと規定していないのに、実際は監査を置いている
５、規約には、総会議事録に署名捺印するのは議長以下２名の総会に出席したものとあるのに、実際は総会に参加していない人の署名捺印で済ませている などなどです。
前回も述べたとおり、管理規約はマンションの最高規範です。
これは判例でも確定しています。
もし、規約に規定していることが実際とは異なっている場合は、規約通りにしなければな
りません。
反対に、実際の方を優先させるならば、規約改正手続きを行う必要があります。
上記の例の４などは実際の方（監事を置く）を優先させるべきです。
ちなみに規約改正は３／４以上の賛成が必要（特別決議）です。
規約と実際とが異なっている場合はどちらかに統一する必要がありますよ。
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マンション管理士の独り言・・・３２
❄ ☁ ２００９年１月１３日 火曜日 ☁ ❄
「管理規約を読もう」
筆者は、マンション管理士として、生涯学習センターをはじめいろいろなところで、相談員をしています。
マンションに関するさまざまな問題についてのご相談をお受けしています。
相談員をしていて、つくづく思ったことは、多くの理事の方は管理規約を読んでいないということです。
お受けする相談は、管理規約を読めば解決できることが多く存在します。
最高裁判例でも「管理規約はマンションの最高規範」と位置付けられています。
駐車場の使用契約書や場所決めの方法も管理規約から出発していますし、ペットに関すること、ピアノを弾いていい時間帯など日ごろの生活ルールを取り決めた使用細則も管理規約に基づいています。
現在理事をやられている方、次期理事候補の方、管理規約を読んでください。
また、今からマンションを購入しようと思われている方も、管理規約を読みましょう。
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マンション管理士の独り言・・・３１
２００８年１月９日 ☁
訂正とお詫び版
新年明けましておめでとうございます。
本年もちょっと辛辣な独り言にお付き合いください。
新年早々ですが、訂正とお詫びをいたします。
マンションの長期修繕計画に基づいた、大規模修繕工事を行う際の決議について
３／４以上の特別決議が必要としていましたが、正確には、過半数で可決です。
ただし、その大規模修繕工事が、共用部分の重大変更を伴う場合は、３／４以上の特別決議が必要です。
共用部分の重大変更を伴う工事とは、具体的には、階段部分をエレベーターに変更するとか、駐車場の廃止や増設などが代表的なものと言えるでしょう。
１部の学説では、大規模修繕工事の場合は、それが共用部分の重大変更を伴うか否かにかかわらず、３／４以上の特別決議が必要、としているものもあるようですが、できるだけ大規模修繕工事を促進しようという考えのもとハードルは低くなっています。
以上訂正とお詫びでした。ゴメンナサイ。
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