マンション管理士の独り言・・・５２
今回も修繕積立金について、お話しましょう。
前回の独り言などで、修繕積立金の適正額のおおよその基準はお分かりいただけたと思います。
しかし、そのマンションの特性により、修繕積立金を多めに設定する必要のあるマンションもあります。
例えば、
①一般的に小規模なマンションは、修繕費は割高になる傾向があります。
３０年間の長期修繕計画で、８０戸と２０戸のマンションを比較すると、２０戸の方が修繕費が４０％以上高いという試算があります。
３０戸と２０戸のマンションでは、２０戸の方が修繕費が２０％以上高かったという実例もあります。
②機械式駐車場の存在。
２０年で機械式駐車場を取り換えた場合、それまでのメンテナンス費用も含め１台につき、２５０万円以上という試算があります。
③海沿いのマンションで塩害の影響を受けやすいもの
④プール・共同浴場など特殊な共用設備のあるもの
⑤免震・制震等の特殊構造部のあるもの
⑥超高層マンション　　　　　など
そのマンションの特性を考えて、修繕積立金を設定して下さい。

マンション管理士の独り言・・・５１

記念すべき５１号からしばらくは、マンション劣化診断や大規模修繕工事に関することをボソッボソッとつぶやきます。
マンションライフでは、管理費とは別に修繕積立金が必要となっています。
これは将来の大規模修繕工事に備えて、長期修繕計画（２５年～３０年）に基づき毎月積み立てられているものです。この修繕積立金が、いくらぐらいが適正なのかの目安があります。

まずは、旧公庫維持管理基準では、以下のようになっています。

続きを読む ： 『マンション管理士の独り言・・・５１』

マンション管理士の独り言・・・５０
記念すべき５０号です。
ちょくちょくご登場いただくマンション管理新聞の最新号２月２５日号から、紹介いたします。
駐車場についての諸々の問題点が取り上げられています。
１、余った駐車場をマンション居住者以外の第３者に賃貸した管理組合のケース
　管理組合がマンション居住者に駐車場を貸し出す場合は、課税されませんが、１台でも部外者に賃貸すれば、その１台だけでなく全ての駐車代金に課税されるというのが、いままでの国税局の見解でしたが、その地域での裁量も大きく加味されるため「正解」ははっきりとしていません。
昨年７月には、大阪の管理組合が大阪国税局から課税されるという事例も発生しました。ちなみに北九州では、・・・・・・・・。

続きを読む ： 『マンション管理士の独り言・・・５０』

マンション管理士の独り言・・・４９

２月２５日付けのマンション管理新聞には、元理事長の不正が掲載されていました。
組合資金４９０万円の横領に加え、管理室に根抵当権を設定し、１００万円の融資を受けていたものです。
このような管理組合資金の横領事件の主犯は、圧倒的に管理会社のフロントマンが多いのですが、意外と理事長や会計担当理事が多いことにも驚かされます。
当初は、世話好きの感じのいい理事長さんで「こんな世話好きの理事長さんがいてくれて助かる」など入居者から感謝されていたのでしょうが、交代もせず長年理事長をやっていくと、管理会社を始めとする業者との癒着や、独裁性などの弊害が顕著に現われてくるものです。
長期にわたり同じ人が理事長を続けるということには、あまり感心できません。
理事長の任期は、２年ぐらいが適当で長くても３年ではないでしょうか。
このほか、理事長という役職に限らず、顧問や世話人などと称し理事会を牛耳っているケースをよく耳にしますが、これも感心できません。
管理規約にしたがい、適正・適法な管理組合活動を心がけましょう。

マンション管理士の独り言・・・４８
国交省では、マンション管理組合が共用部分の管理を管理会社に委託する場合の契約書の「ひな型」として標準管理委託契約書を作成しています。
これは強制力あるものではなく、標準管理委託契約書を基にして、そのマンションの独自性を加味した委託契約を結びなさいよ、としているものです。

続きを読む ： 『マンション管理士の独り言・・・４８』

マンション管理士の独り言・・・朗報！

マンション購入を検討されている方に朗報があります。
未販売住戸の管理費負担について、北九州でも売主が負担しようという動きが出てきたのです。

このブログでも、未販売住戸の管理費負担については何度もお伝えしました。
要約すれば、国交省では、「未販売住戸の管理費・修繕積立金は売主が負担することが望ましい」という見解を出していますが、重要事項説明書に「未販売住戸の管理費・修繕積立金については売主は負担しない」と記載することにより、北九州のほとんどの売主はこれら費用を負担していませんでした。

独り言つぶやき主は、この問題をブログや経済誌（某経済誌には２度掲載されています）で提起していましたが、併せて北九州市住宅政策課へも提言していました。
そして、住宅政策課が北九州のマンションデベロッパー（売主）に、「未販売住戸の管理費負担」について業界で取り組むように意見しました。
劇的には変わらないかも知れませんが、少しずつでもエンドユーザーである消費者重視の姿勢にベクトルが動けばいいなと、思っています。

これ以外でも、いい加減な長期修繕計画や分譲駐車場問題、一方的に売主・管理会社に有利になっている管理規約などまだまだ多くの問題が存在します。
提言はこれからも、続けていこうと考えています。
ご支援宜しく！

マンション管理士の独り言・・・４７
北九州のマンション事情でまたひとつ心配事がふえました。
何度も指摘していますが、北九州では竣工後に未販売住戸があった時にその住戸にかかる管理費修繕積立金は、売主業者において負担しないとしているところがほとんどです。
国交省では、このように未販売住戸あるときは売主業者が負担するのが望ましいとしていますが、

続きを読む ： 『マンション管理士の独り言・・・４７』

マンション管理士の独り言・・・４６
売主デベロッパーの品格を疑う案件がありました。
そのマンションには、分譲倉庫があります。
この分譲倉庫の売れ行きがあまり芳しくなかったのでしょう、１部を区分所有者以外の第３者へ売却していました。

続きを読む ： 『マンション管理士の独り言・・・４６』