マンション管理士の独り言・・・２６１

「新築マンション個別説明・・・オークランド城内公園通りさんの巻」

このシリーズも早や４回目です。あまりアクセスも上がらないようだし、さっさとつぶやいて、とっとと終わりにします。でも本当は情報たっぷりの、とてもタメになる事がつぶやかれているのに・・・。

いいところ
①専有部分の範囲が図解までされて詳しく規定されています。とても分かりやすい規定です。
②買主は５年ごとに修繕積立金が値上がりする事を予め承知して下さいと明記されています。とても望ましい規定です。
③駐車場区画について専有部分を売買した時は、その駐車区画は管理組合へ返却しなければならず、貸与の時は賃借人がその駐車区画を引き継げると規定されています。
標準管理規約通りの規定です。
ただ惜しむらくは、駐車区画に空きが生じた時は申し込み順か抽選などの公平な方法で利用者を決めるとありますが、どちらの方法かを当初よりキチンと決めておいた方が後々のトラブルは発生しにくくなったのに、と思います。

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マンション管理士の独り言・・・２６０

「新築マンション個別説明　ポレスタータワー大手町リーモの巻」

今回はリーモさんについてつぶやきます。
ここは、売主がアーバンコーポレーションからマリモさんへ変わり、また販売についてはマリモさんが当初より自社販売していたけど最近はスマイルカンパニーさんへ変わっています。よく変わります。
最終的には、お住まいになる方が快適なマンションライフを楽しめればいいのですが・・・。

アーバンコーポレーションがつぶれて、それまでに契約していた方の手付金が保全されるのかと心配していましたが、どうやら皆さんへ返却されたようです。
手付金を５％以上預かっていたので、宅建業法により保全され返金されました。
中には５％未満の手付金の方もいらっしゃったようですが、これについても返金されたようです。

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マンション管理士の独り言・・・２５９

「新築マンション個別説明・・・小倉ＤＣタワー」

皆さんの知らない、というか売主も販売会社の営業マンもこれほど詳しくは理解していないので、皆さんが知らないのは無理もないのですが、管理面に絞った新築マンション「小倉ＤＣタワー」の特性をつぶやきます。

いいところ
１、インターホン設備は、専有部分にある子機を含めて共用部分となっています。専有部分としているところも多いのですが（例えばネクスタージュ高見七条弐番館など）、故障したときに専有部分としていると修理を義務付けしにくく扱いが厄介になります。
２、理事長など役員の任期は２年です。多くのマンションでは１年交代となっていますが、
できれば２年の任期で半数交代が望ましいです。

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マンション管理士の独り言・・・２５８

「新築マンション個別説明・・・アースコートディアガーデン西小倉の巻」

今回からしばらくの間、 “管理”に絞ってその新築マンションの特性をほんのちょっとだけつぶやきます。
そのマンションの立地・設備・仕様・外観・構造・価格などハード面にはあえて触れません。
そんなのは、買う人が判断すべきことです。
知ろうと思っても知ることができない、または知る事は出来たが他と比較してどうなのかがわからない“管理”についてのお話です。
皆さんの知らない事ばかりですよ。

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マンション管理士の独り言・・・２５７

「修繕積立金に関するガイドライン」

マンションの販売時点で売主不動産屋は、長期修繕計画と修繕積立金額とをそのマンション購入予定者へ提示していますが、この修繕積立金額が意図的に低く設定されていて、大規模修繕工事実施時に、工事費用が不足するという例が多発し、これは国会でも取り上げられました。
そこで国交省では「マンションの修繕積立金等に関する検討会」という“頭のいい人の会”を立ち上げ、これからマンションを買おうとする人向けに修繕積立金に関する基礎的知識や修繕積立金額の目安を示した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を示しました。
そのガイドラインでは、現在、売主不動産屋が設定している販売時の修繕積立金額は、
戸当たり７，００６円（９５，４円／㎡・月額）です。
この金額でも北九州では充分に高額な方ですが・・・。

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マンション管理士の独り言・・・２５６

「共用部分の検査」

つぶやき主は、新築マンションの内覧会同行を行っています。
先月は、「高見ネクスタージュ」３件。「オークランド城内公園通り」３件の同行を行ってきました。
マンションに詳しい方で、“専有部分の出来栄えをチェックする内覧会同行なんてやっても共用部分が悪けりゃ、いくら専有部分が良く出来てたって仕方ない”と言われる方がいます。当らずとも遠からず、です。
確かに共用部分の出来栄えの良し悪しがマンション全体のこれからの維持管理に影響を及ぼしてきます。

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マンション管理士の独り言・・・２５５

「マンション総合調査から・・・その④」

今回は、専有部分のリフォーム工事についてつぶやきます。
専有部分のリフォーム工事は自分の区分所有権の及ぶ範囲の改装工事なので、基本的には自由に行う事が出来るはずですが、その実施には管理組合の承諾が必要とされます。
マンション管理組合は、廊下・階段・外壁などの共用部分の維持管理を行うのが仕事ですが、それ以外にもマンション居住者共通の利益を守る立場にありますので、そのリフォーム工事が共通の利益に反しないように注意を怠ってはいけません。

通常リフォーム工事を実施しようとする場合は、

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マンション管理士の独り言・・・２５４

「マンション総合調査から・・・その③」

今回はマンション購入時に、入居後の管理について考慮したかどうかについてつぶやきます。

管理についてかなり考慮した人＋やや考慮した人
平成６年～平成１１年までにマンション購入した人は、３４，５％
　　　　　～平成１６年　　　　　　〃　　　　　　　　　　　　３６％　　　　　
　　　　　～平成１７年以降　　　　　　　　　　　　　　　　　４６，４％
です。
設備・仕様・耐震性・防犯性・立地・環境・価格・間取りなどマンションのハードの部分については皆さんじっくり検討するのでしょうが、入居後の管理については、今まではあまり関心がなかったようです。
しかし、「永住するつもり」でマンション購入する人の割合が５０％近くなっている昨今、管理面にも目が向いてくるのは当然のことですよね。

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マンション管理士の独り言・・・２５３

「マンション総合調査・・・その②」

今回は役員報酬についてです。
役員に報酬を支払っていない管理組合が、全体の７５，９％でもっとも多く、報酬を支払っている管理組合は１８，９％となっています。
新しいマンションほど報酬を支払っていない割合が高くなり、また規模が大きくなるほど報酬を支払っている傾向が高くなります。
最近のマンションは、管理会社へ管理を委託しているマンションが多く、それほど役員に負荷もかからないから役員報酬を支払っていない。
これに対し年次の古いマンションは自主管理が多く、その分役員の負荷も大変なので、報酬を支払っている。また、戸数が多くなれば役員さんも大変だろうから報酬を支払っている、というところでしょうか。

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マンション管理士の独り言・・・２５２

「マンション総合調査から・・・その①」

行った事もないし、見た事もないし、ましてや知り合いなんていませんが、国交省に住宅局市街地建築課マンション政策室というのがあるようです。
そこが、５年に１度分譲マンションの管理組合にアンケートをとり、データ化しているものがあります。
「マンション総合調査結果報告書」というもので直近のものは平成２０年度版です。
つぶやき主もセミナーの折には、ここからデータをお借りする事もあり、重宝しています。

例えば、これによると修繕積立金の全国平均額は、１０，８９８円です。
水戸黄門の“この紋どころが目に入らぬか！”ばりに、“全国平均額は１０，８９８円じゃ。皆の積立金額じゃ低かろう！”と言えば、妙に説得力あります。

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マンション管理士の独り言・・・２５１

「一般社団法人　北九州マンション管理支援機構設立記念セミナー」

先週の土曜日は、オークランド城内タワーの三件目の内覧会同行を行ってきました。
１３時から開始して、終わったのが１６時３０分すぎまで、後で気がついたらナント、３時間３０分も検査していました。
３時間３０分もず～っと検査していたわけじゃありません。
引き渡しまでの手続きや入金のタイミング、火災保険を付保すべき範囲、さらには入居後の住まいのルールに関しても管理規約や使用細則に記載している事の確認を含めて質問します。
お客様は気がつかないけれど、とても重要な事をお客様になり変って質問します。
先々週にお聞きしていた事の回答もキチンと用意されていました。

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