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福岡・北九州のマンション購入される方、マンション管理組合へのコンサルタント

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2017年07月


2017年07月28日

マンション管理士の独り言・・・840

マンション管理士の独り言・・・840

「旦歌市場」

北九州の台所と呼ばれる旦歌市場の再整備を目指して店の関係者らの委員会が7月26日に設立されたようです。
この旦歌市場は意外なことに「建物の区分所有に関する法律」(通称:区分所有法)で想定しているど真ん中のマンションなのです。
マンションというと多くの方が地上10階とか15階などの上に伸びた建物を想像しますが、区分所有法では上に伸びた建物よりも横に長い、時代劇に出てくるような長屋形式を想定していました。
横に長い長屋形式であっても、敷地がそこに住む人に共有され、屋根とか外壁、基礎なんかが皆の共有物となっているのですから、立派なマンションです。

したがって、旦歌市場の維持管理やメンテナンス、生活上のルール決め何ていうのは、もし管理規約や総会があればそこで決まっていきます。
詳しくは分かりませんが、おそらく管理規約みたいなものは無いでしょうし総会が開催されたってことも聞いたことがありません。
管理規約がなく総会も開催されないとなれば、区分所有法に従って維持管理が実施されるという事になります。
また、今回の様に建て替えとなるとこれも区分所有法によって建て替え手続きを進めるという事になります。
5分の4以上の賛成が必要です。

現在ではマンションの居室(専有部分)を購入すると、共用部分の共有持ち分も、敷地の共有持ち分も同時に取得するという一体化の原則(区分所有法1983年改正)というのがありますが、それ以前は建物と土地の持ち分とを別々に分けて購入することが出来ていました。
旦歌市場には、土地建物の所有者、建物だけの所有者、土地だけの所有者、建物の賃借人、さらには銀行などの抵当権者など法律的な利害関係者が沢山いることが容易に想像されます。
これらの関係者の合意形成をするというのは考えただけで気の遠くなる作業です。

2017年07月26日

マンション管理士の独り言・・・839

マンション管理士の独り言・・・839

「分譲マンションの買い方」

分譲マンションの買い方については、もう何度もつぶやいていますが、この独り言も839に及び何を?何時?どのように?つぶやいたか分かんなくなってます。
つぶやいた当の本人でさえわかんないので、独り言の中で「分譲マンションの買い方」を探そうと思っている人は探し当てるだけで大変みたいです。
そんなお声を時々頂戴します。
そこで、マンション購入やマンションライフにおいての重要ポイントについては、適宜つぶやいてこうと思っています。

分譲マンションと賃貸マンションの大きな違いは、その住戸部分の所有に関して法律的に大きく異なります。
賃貸マンションは、その住戸も外壁も廊下階段、エントランスやエレベーターホールなど全てオーナーの所有物です。
エレベーター設備や給排水・給湯設備などもオーナーの所有ですし、駐車場を含めた敷地全体も言うまでもなくオーナーのものです。
長年住んでいたって、敷地の一部やその住戸が賃借人のものになるってことはありえません。

これに対し、分譲マンションでは、その住戸はその住戸を買った所有者(=区分所有者=組合員)の所有物です。
区分所有者は、その住戸の所有者になるのは勿論ですが、外壁や廊下階段、エントランスやエレベーター設備、など共用部分と呼ばれるものを購入した住戸に比例した分だけ共有持ち分として取得することにもなります。
このことは共用部分に関してそのマンションの別の住戸を購入した他の多くの区分所有者さんたちと共有関係になるということにも置き換えられます。

通常、共有関係となるのは、親しい、近しい人との間でのことです。
仲間数人でキャンプ用品を購入したとか、自転車を親しい友人3人で購入したとか、相続時だって相続財産に関してはよく見知った血縁関係にある相続人間での共有です。
自転車を3人で購入する場合でも、親しくない人と一緒に購入するなんてあり得ません。
気の合った何でも言い合える人をパートナーとして選び自転車を共同購入する、となります。
安部首相と加計理事長みたいな間柄じゃないと共同購入者のパートナーには選びません。

2017年07月22日

マンション管理士の独り言・・・838

マンション管理士の独り言・・・838

「タイルのストック」

分譲マンションの外壁仕様は、タイルと決まっています。
落下の恐れがある梁底とか、そんなに目立つところでないバルコニー上裏、解放廊下の手すり腰壁なんかは吹付塗装仕上げですが、それ以外はタイル仕上げが相場です。
少ないように見えて外壁タイルは、10種類程度は使用されています。
そしてそのほとんどが、そのマンション用に焼かれたものです。
ですからタイルを貼り変えなきゃならなくなった時に、市販品で似たようなものを見つけて来ても、並べてみると微妙に色具合や濃淡に違いがあります。
また、近くで見ればそんなに違わないと思われても、実際に貼って、遠くから眺めてみると、まだら模様になってしまいます。
そのマンション用に焼成して作ったタイルは、別物ではなかなか代替えが効かないものです。
同じメーカーで同じ品番でも、焼く釜によって微妙に色具合が異なるというシロモノです。

このタイルは、新築後3年くらいはそのマンションの施工を請け負ったゼネコンさんの下のサブコンさんの下の塗装業者の下のタイル業者さんがストックしてくれています。
しかしストック期間も3年くらいが目安です。
3年くらいで廃棄処分です。
いろんなマンションで使用したそれぞれ異なるタイルをずっとストックするわけにもいきません。倉庫がいくつあっても足りなくなってしまいます。

つぶやき主がお世話するマンションで築年数が浅いものについては、このタイルをマンションで引き取ります。
タイル業者さんは喜んで、無料で分けてくれます。
量によっては、倉庫を準備しなければならない時もありますが、それでもタイル貼り換え時にはとても役に立ちます。
上手く行けば、大規模修繕工事時に目立つ箇所にはストックしているタイルを使用し、あまり気が付かないときには市販の類似品で間に合わせることも可能です。
新たにタイルを焼くなど余計な出費を防ぐことはもちろんですが、何より外観がまだら模様にならないというのが1番のメリットです。

2017年07月18日

マンション管理士の独り言・・・837

マンション管理士の独り言・・・837

「犬のサイズ」

お世話している管理組合さんで中古として売り出されていた住戸に購入希望者がつきました。早速仲介業者から管理会社へペット飼育についての確認の連絡がありました。
管理会社が「飼育可能なワンちゃんのサイズは、体長50㎝までです。」というと、「体長ってどこからどこまでの長さですか?」という仲介業者からの質問。
管理会社は「管理規約には、具体的にどこからどこまでって規定していませんが、体長って社会一般通念上は鼻の先から尻尾の付け根でしょう」
これに対し、仲介業者「不動産業界では首の付け根から尻尾の付け根までを指しますよ」
管理会社「・・・・・・・」
そこで管理会社からつぶやき主に「どうしましょう?」です。

確かにここの管理規約では単に体長50㎝以内としているだけです。
同じ50㎝でも鼻先からなのか、首の付け根からなのかで全体のサイズはかなり違ってきます。
血統書などを発行するジャパンケンネルクラブの規定を調べましたが、ここでも具体的に体長の基準はありません。

そこでいろんなマンションの管理規約を調べました。
体高や体重で定めているものや、JRなどに持ち込みが許されている手籠に入るサイズのもの、としているものや、ワンちゃんの図柄入りで明確にサイズのはかり方を記しているものもあります。
ワンちゃん一覧表を作成し、ダックスフントはいいが、柴犬はダメとしている管理規約もあります。
図柄でサイズを記しているものでは、体長というのは、首の付け根から尻尾の付け根までと定めているところが多数でした。
管理会社へは「体長の図り方については明確に決まっていないので、理事会で検討しなきゃ、です。総会で決めるのが一番望ましい」というアドバイスとなります。

2017年07月16日

マンション管理士の独り言・・・836

マンション管理士の独り言・・・836

「自動販売機」

130戸超のマンションです。マンション内には自動販売機がなく、大きな通りを横切ったコンビニまで買いに行かなければなりません。
大した距離ではありませんが、雨の日などは大変です。
100戸超のマンションには大体自動販売機が設置されていますが、ここには設置されていません。
北区のマンションでは、年間80,000万円くらいの収入にもなっていますので、理事会で設置を提案しました。
理事会でも前向きに検討しようとなり、「つぶやき主さん、業者さんとの打ち合わせをお願いします」です。

早速、スカッと爽やかな業者さんと打ち合わせを行いました。
電気代は概算月に2,500円程度で、これは管理組合の負担です。
ではどうやって電気代が捻出でき、それ以上の利益を出すことが出来るのかというと、マンション敷地内の自販機には例えば小売価格1缶130円のジョージアならば、100円で入荷されます。差額30円が電気代込みですが、利益となります。
もっとも管理組合として利益を上げる必要がない、或いは組合員へのサービスとしようと考えるならば、電気代の足が出ない程度に1本110円くらいの小売価格とすることも出来ます。
北区のマンションでは、110戸くらいのマンションで毎年80,000万円くらいの利益が出ていますので(定価販売)、年間電気代約30,000円を差し引いても50,000円の収入となっています。
今回のマンションはそれよりも20戸も戸数が多いので、仮に定価販売すれば60,000円超の収入になるのでは、と考えます。

商品の納入や、空き缶ポストの回収などは全て設置業者がやってくれます。
簡単に言えば、管理組合は設置場所の提供と、月2500円程度の電気代の負担です。

2017年07月09日

マンション管理士の独り言・・・835

マンション管理士の独り言・・・835

「札幌遠征」

長ったらしいけど、つぶやき主は、「分譲マンション入居者を町内会への加入促進専門家」として北九州で唯一登録されているマンション管理士です。
これまでに3つの管理組合を町内会への加入に成功し、残念ながら2つの管理組合で失敗しているほどの実力の持ち主です。

自分で加入に成功させたり、失敗したりの他に最近では各区の町内会長さんを集めての「町内会加入促進セミナー」を随時実施しています。
また、新築マンションの管理組合設立総会へ出席し、「マンション敷地内のことは管理組合が行いますが、敷地外の防犯や地域とのコミュニティ形成は町内会が行います。快適なマンションライフのためには管理組合と町内会とが車の両輪です」みたいな話をさせてもらっています。
最近設立総会のあった「サンパーク小倉城内イクシア」や「アーティックス馬借ヘリテイジ」が町内会に加入したのは、地域振興課とつぶやき主の努力が実ってのものです。

もうすでに建築されて数年経っている分譲マンションへは町内会長さんと一緒に理事会への参加させてもらい、町内会加入の必要性なんかをお話しさせてもらっています。

このような取組みをしている市町村はないらしく、北九州独自の取組みの様でいろんなところから注目を浴びています。
3月にはるばる札幌市役所からご担当者が視察に来られました。
北九州市から、会議に同席してくれないかという要請があり、無報酬で同席しました。
この時です。初めて地下駐車場の無料券をいただきました。
2時間ばかりの会議に同席し、ポイントなどをお話ししました。札幌ではつぶやき主の代わりに北海道大学の教授に白羽の矢を立てたと言われていました。

その後、札幌での取組みは順調に進んでいるのかな、なんて思っていましたが、先日札幌市の担当者T氏から、「つぶやき主さん、札幌へ来ていただいて、詳しい話をプロジェクトチームに話してもらえないか」というオファーがありました。
つぶやき主が言って話して北九州市の体面を傷つけることがないかという心配があり、北九州市の地域振興課へお伺いを立てました。
地域振興課からは、「つぶやき主さんに直接オファーがあったのですから、どうぞ行ってあげてください」です。
くれぐれも北九州市の顔を汚すことの無いよう、気を付けるつもりです。
8月1日から2泊3日で出かけてきます。



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