マンション管理士の独り言・・・８４７

「タバコ」

小池都知事率いる「都民ファーストの会」が連立を組む公明党都議団と、今度の都議会で「子供がいる室内での禁煙」「子供が同乗している車両内での禁煙」みたいな議案を提出するようです。
東京オリンピックを目前に控えても国の禁煙政策が遅々として進まないのに業を煮やして、それならば都独自でグイグイ進めちゃいます、ってことのようです。
いくら換気扇の前でタバコを吸っても、しばらくの間は喫煙者の喉や口内にニコチンなどが残留するので、その喫煙者が入った部屋にいる子供などが3次被害を受けるということらしいです。

分譲マンションでは、多くの管理組合で使用細則に「敷地や共用部分での禁煙」と謳っていますが、共用部分だけど専用使用部分であるバルコニーに関しては、グレイな部分となっていました。正確には、最近まではなっていました、です。
「エントランスやエレベーター内などの共用部分でありかつ共用使用部分ならば禁煙はごもっともだけど、共用部分だけど専用使用権がついたバルコニーまでは、目くじら立てて禁煙とまではしなくていいんじゃない」っていうのが最近までの風潮でした。
多くの管理会社さんもそのように思っていましたし、つぶやき主もそうでした。
どうしても“バルコニーでも禁煙”としようとする管理組合さんは、わざわざ総会でバルコニーでの喫煙禁止という議案を上程し承認を得たり、或いは使用細則に規定していました。
「共用部分は禁煙だけど、共用部分であっても専用使用権のあるバルコニーは禁煙ではない。バルコニーでタバコを吸うのは通常のバルコニーの使用制限の範疇だという認識」なのが大勢だったように感じています。

しかし、最近では「バルコニーでの喫煙による被害者の会」が結成され、しかも設立者が驚くほど多くの方が入会しているという現状では、「バルコニーは共用部分であり、禁煙」というのが主流となっています。

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マンション管理士の独り言・・・８４６

「1週間（或いは2週間）」

区分所有法では、総会開催1週間前までに議案書を組合員へ配布すると規定されています。「1週間じゃ短いだろ、もっと前もって知らせてくれなきゃ、総会出席の予定が立たないよ」ってことで標準管理規約ではこの期間が2週間に延ばされています。
どこの管理組合さんでも議案書配布時期は総会前1週間か2週間に設定されています。

組合員はこの1週間前（或いは2週間前）に配布された議案書を見て読んで、出席を決める方や委任状や議決権行使書を提出しようかと決めることとなります。
ところがこの1週間で、何とか気に入らない議案の承認を阻止しよう、としてネットなどで膨大で事細かな資料を準備して総会へ臨む組合員が存在します。

総会の議長は通常ならば理事長が就任します。
役員任期は1年で、しかも1年総入れ替えとしている管理組合が多いというのが現状です。したがって役員はじめ理事長もそんなに管理組合運営に詳しいわけでなく、ましてや区分所有法や管理規約の詳細についてまで分かっている方はほとんどいません。
そんな半ば素人同然の理事長が議長を務める総会で、ネットで調べて多くの知識を得て、資料も準備した組合員さんの専門的な質問が容赦なく浴びせられます。
こんな時のためにつぶやき主がいるのですが、「つぶやき主さんは組合員でもないし、議決権もないのに出しゃばりすぎだ。」なんて発言に釘を刺されちゃったりしていますので、議長に促されない限り発言できません。

専門家が質疑を行い、それに対し答弁するのもやはり専門家というのが、国会です。
その国会でさえ、野党議員の質問は事前に政府側に知らされているのが通例の様です。
事前に知らされておらず、いきなり専門性の高い質問をされれば、いくらその道の専門家でさえ答えに窮することがあるのです。
ましてや管理組合総会での議長（＝理事長）は、専門家でも何でもありません。
すぐに返答に詰まります。
「こんな簡単なことに答えられないで、議案を十分に検討したと言えるのか」「当然これはやっているよね。えっ、やっていない。そんなのでよく議案提出したな」なんて追い打ちを掛けられます。
言っている事は、それなりに正しく間違っているわけではないので、他の総会出席者にも正当性があるとしてアピールされます。

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マンション管理士の独り言・・・８４５

「内覧会同行・・・サンパーク大手町中央レジデンス」

昨日（8月20日）内覧会へ同行してきました。
物件は、大英産業さんの「サンパーク大手町中央レジデンス」です。
前日に、1時間半ばかりかけてマンションライフの基礎～本物件の管理規約についてご説明しました。
サンパークシリーズは特徴ある管理規約が多いので、標準管理規約や他のマンションとの違いや特に総会での決議要件、駐車区画継承などについて詳しくご説明しました。
つぶやき主よりも法律に詳しい方だったのですが、35年間分譲マンション一筋のつぶやき主の話には、知らない事も多かったらしく、ためになったというお言葉も頂戴しました。
ちょっと残念だったのは、長期修繕計画が渡されていない事でした。
修繕積立金額は、必ず値上げされます。早ければ5年後くらいです。
その値上げ計画や予想される修繕費について、長期修繕計画を添付して説明してほしかったなと感じています。

物件の施工精度は素晴らしいものでした。
手直しが必要なのは外壁のピンホールが少々と、涙目の位置、浴室上部の断熱材張り忘れくらいなものでした。
同じ福屋建設さんでも監督さんが違えばこんなに違うのかという感想を持ったほどです。

大英産業さんは、内覧会時に玄関エントランス前で、金色に着色した大きな鍵の模型をご購入者に持たせ、記念撮影を行います。
九州三共さんは、内覧会時に蘭の花束をご購入者へ手渡します。
各社いろんな演出を考えるものです。

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マンション管理士の独り言・・・８４４

「管理規約の重要性」

これで管理規約についてつぶやくのは3回目です。
分譲マンションを購入すると敷地や廊下階段・エレベーターなどの設備をそのマンションを買った全ての人と共有することになります。
マンションを買うまでは会ったことも、見たこともなく、年齢や職業、家族構成、考え方など全てが異なる人たちが共有関係になって、今からマンションの共用部分と言われるものの維持管理を行ったり、マンションライフのルールを決めなくちゃです。

マンションでどのようにして物事が決まっていくかと言うと、簡単に言えば、皆で集まって話し合って決めようって事になります。総会を開催するわけです。
でもその総会に関しても有効に開催するためには、多くの事が決められておく必要があります。
誰が招集者になるのか？招集は何時までに行えばいいのか？議長は誰が務めるのか？何人の人が集まれば総会として成立するのか？参加できない人の対応はどうするのか？何人の人が賛成すればいいのか？などが予め決まっていなければ、総会さえ開けない事になります。
例として総会開催をあげましたが、一事が万事、知らない人同士が共有関係になる分譲マンションでは、予めルールが決められている事が必要になります。
つまり、分譲マンションを買う人は、予め決められているルールを見て理解して、承諾してそれを守ると約束してそのマンションを購入するということになります。
そのルールが管理規約です。

この管理規約は何度もつぶやきましたが、マンションごとに異なります。
一例をあげれば、購入した住戸を第3者へ売ったり貸したりした場合のそれまで使用していた駐車区画を売った相手、貸した相手に引継げるかどうかは、市内マンションであっても大きく異なります。
アーティックスシリーズやサンパークシリーズ、グランドパレスシリーズ、ザハウスシリーズでは、売った場合も貸した場合も、その相手方に駐車区画を引継げるとしています。
これに対し、リヴィエールシリーズやリビオシリーズ、サンリヤンシリーズなどは引継げないとしています。
サンパークシリーズでも、黒崎中央イクシアまでは駐車区画を引継げないとしていましたが、守恒テラスくらいから引継できると変更されています。
同じ売主さんでも、物件ごとに変わるのほどなのです。

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マンション管理士の独り言・・・８４３

「マンションの買い方・・・管理規約の大切さ」

先週の水曜日（9日）に北九州市各区のコミュニティ支援課の係長を集めての会議の場で分譲マンションの意思決定の仕方について1時間ばかりお話ししてきました。
つぶやき主は、「分譲マンション入居者の自治会加入促進」事業の唯一の登録専門家ですから、各区の町内会長さんを集めての話など頻繁に引っ張り出されています。
札幌市からお声が掛るほどなので、市のご担当者からも「どんな話するっちゃろ？」なんて興味津々だったのかもです。

札幌や北九州市での講義や、現在取り扱っている裁判案件などですっかり忘れていましたが、独り言８３９で「次回は管理規約の大切さについてつぶやきます」って宣言していました。遅ればせながら、今回は管理規約の大切さについてつぶやきます。

マンション購入時に、担当営業マンから重要事項説明を受けて、売買契約書に署名捺印を求められ、その折に管理規約を手渡されます。
管理規約についてはその内容を説明されることはほとんどありません。
また、管理規約の内容を説明できる営業マンは、残念ながら、××です。いません。
皆無と言っていいほどです。
営業マンが説明できないのは、その営業マンの能力がないという意味ではなく、宅建業法では説明する必要がなく、また新築マンションの販売と、住んでから以降の管理とは同じくマンションに関する事柄だとは言っても、ジャンルが異なるからです。

さらに売っているマンションの管理規約が国交省が指針とするよう指導している標準管理規約や他のマンションの管理規約とどこがどう違うのかなんて営業マンに分かるわけありません。
このあたりについて分かるのは一般的には管理会社ですが、管理会社であっても標準管理規約との違いなどはわかるでしょうが、他のマンションの管理規約との違いなんて分かりっこありません。他のマンションの管理規約何て見る機会がないから分かるはずがないのです。

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マンション管理士の独り言・・・８４２

「リヴィエールルシェル光貞台内覧会」

昨日（8月7日）リヴィエールルシェル光貞台の内覧会に同行してきました。
このお客様は、4年ほど前に別の物件で内覧会同行させていただいた方のご両親で、戸建てから新築マンションへ住み替えるという方でした。
内覧会ではつぶやき主に同行してもらった方が良いと勧めて下さったようです。
言うなれば、ご紹介客です。有難い話です。
一緒に同行している1級建築士は、1級建築士試験の受験生を教える講師をしていますので、いろんな所に教え子さんがいます。
本物件の売主さんにも教え子さんがいて、この方は無事に1級建築士試験に合格しましたが、つぶやき主が指摘した不具合箇所の補修方法について“先生”にアドバイスを受けていました。

２０日には、小倉北区大手町のマンションでも内覧会に同行させていただきます。
このお客様もつぶやき主が以前内覧会同行させていただいた方の義理の妹様ご夫婦で、やはり義兄様より“つぶやき主さんに同行してもらった方が良いよ”と熱心に勧められたとのことでした。
義兄様よりもわざわざお電話をいただき、“義妹の内覧会同行をよろしくお願いします。”と
のお言葉で、感謝、感謝です。
さらに“両親が小倉駅前にマンションを購入しました。ずっと先の話ですが、そちらの内覧会同行もよろしくお願いします。”という有難いお言葉も頂戴しました。
感謝、感謝、感謝です。

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マンション管理士の独り言・・・８４１

「札幌」

札幌へ行ってきました。人生初の北海道です。
札幌市役所からのご依頼で、マンション居住者の町内会への加入促進のため、ご当地のマンション管理士さんなどとの打ち合わせです。

つぶやき主は北九州市で唯一登録されている分譲マンション居住者に対する自治会加入支援の専門家なのです。
というか、分譲マンション居住者に対し、マンション管理士を専門家として登録し自治会加入促進を図っている市町村は全国でも北九州市だけのようで、この取り組みが札幌市の目に留まったものです。
ってことは、つぶやき主は全国で唯一の専門家。デヘッ、デヘッ、デヘッ

札幌市からご担当者が北九州へ視察に来られたのが、昨年末。
その折つぶやき主の話を是非伺いたいとのことで、２時間ばかり同席しお話ししました。
札幌市でも是非、前向きに取り組みたいと言われていましたが、それには、まずはつぶやき主に来ていただこう、ってことになったようです。
当然ながら、宿泊費・往復交通費は札幌市さんのご負担。
謝金もいただきました。
皆から、羨ましがられる仕事でした。

札幌市からのオファーについては北九州市の地域振興課へも行っていいものかどうかのお伺いを立てました。
「つぶやき主さん個人に来てね！ってご依頼だから、ご都合よければ行ってあげて下さい。
ただし北九州市の悪口とか、地域振興課はダメだとかは言わないでね」とのことでした。
北九州愛のつぶやき主です。
そんなことは言いません。仮に思っていたとしても・・・。

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