マンション管理士の独り言・・・８５８

「瑕疵は共用部分にあると推定する」

例えば、○○○号室のキッチン天井に漏水が発生した、とします。
おそらく上階からの浸水だろうと予想されます。
上階からの浸水だとしても、その原因は上階居住者の水栓の閉め忘れ等、上階居住者の不手際によるものか？
或いは使い方に問題はなく、給水管、排水管のピンホールからの漏水によるものか？
給水管、排水管は専有部分に位置するのか？竪管ならば共用部分になるのか？
など、いろんなケースが考えられます。
結局は、床を剥いで確認するしかない、となります。
その結果、専有部分ならば○○○号室の方の責任、共用部分ならば管理組合の責任となるのが原則です。

しかし、原因が特定できればいいのですが、出来ない場合も沢山あります。
そんな時は「この様にします」なんて記載している管理規約にはお目にかかったことはありませんし、総会で決議しているという組合さんも知りません。

規約や総会で決められていない以上、拠り所にするのは、区分所有法ってことになります。
区分所有法第9条には、「建物の設置又は保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵は、共用部分の設置または保存にあるものと推定する」と規定されています。
つまり瑕疵“の原因が専有部分なのか共用部分なのか分からない時は、共用部分にあると推定しちゃいましょう”となっているわけです。
もちろん、推定するですから、事実が判明したときは、その事実に従って結論づけることになります。

続きを読む ： 『マンション管理士の独り言・・・８５８』

マンション管理士の独り言・・・８５７

「空き駐車区画、その２」

空き駐車区画の抽選会が行われたことは前回つぶやきましたが、後日談です。
抽選会で当たりくじをひけなかった方から、「他のマンションでは3年とか5年おきに区画のシャッフルをやっている。うちのマンションでもやってよ」「数年に一度のシャッフルの方が公平だろ。シャッフルしてるマンションの方が多いよ」というご意見です。
ごもっともなご意見で、公平性の観点からもベターな方法です。国交省も望ましいとしているほどです。
現に北九州でも、数年おきにシャッフルしている管理組合さんもほんのチョットですがあります。
つぶやき主がお世話している小倉南区の管理組合さんでは4年に一度のオリンピックの年にシャッフルを実施しています。
昨年実施しましたが、結構大変な事務作業でした。

ですが、このシャッフルを行うには必須条件があります。
どの区画でも、どんな車両でも駐車できるというものです。
機械式駐車場、縦列2台区画、軽区画、屋内区画、屋外区画なんていう数種の区画が混在していれば、シャッフルの結果、当たった区画に車両が停められないという事態が発生します。
特に機械式駐車場はルーフ車の高さ制限がある場合が多いです。
数種類の駐車区画が混在している管理組合さんでは、まず不可能です。収集がつかなくなります。
そもそもどんな車両でも、停めることができる駐車区画を持っている管理組合さんなんて滅多にお目にかかれるものではありません。

仮にどの区画でも、どんな車両でも、停めることができたとしても、シャッフルを行えば車庫証明の取り直しが必要になってきます。
昨年実施した南区の管理組合さんでは敷地内の移動であっても、事前に警察署へ届けることも行いました。

続きを読む ： 『マンション管理士の独り言・・・８５７』

マンション管理士の独り言・・・８５６

「空き駐車場、抽選会」

もう10年近くお世話している小倉北区の管理組合さんです。
先週の日曜日に、売買に伴う空き駐車区画の抽選会を実施しました。
このマンションの管理規約では、専有部分を賃貸する場合には、それまで使用していた駐車区画は賃借人へ引継ぎできますが、売買の場合は、その駐車区画は一旦管理組合へ返却してもらい、抽選により新たな使用者を決めます。

このマンションには、屋根付き平置き駐車区画、屋根なし平置き駐車区画、地下1階地上3階機械式駐車区画、地下1階地上4階駐車区画と数種類の区画が混在しています。
今回は、屋根なし平置き駐車区画と機械式1階区画それぞれ1カ所が空き区画として抽選の対象です。
屋根なし平置き区画は当然ながら人気の高い区画ですし、機械式1階も待ち時間も少なく、こちらも人気の区画です。

売買で新たに所有者となった方も、当然ですが抽選に参加されます。
新たに所有者となった2人の方は、ワゴンタイプの車両を停める予定です。
ワゴンタイプの車両は機械式地下1階には高さ制限（Ｈ：１５００）があり入庫できません。ですから、もし現在地下1階の区画をご利用の方が、当選すると、新たな所有者のワゴン車は入庫できなくなってしまいます。

そこで、現在地下1階区画をご利用の方には、今回の抽選には参加いただけない、というように募集制限をしようという考えがチラッと頭をかすめましたが、そうすると地下1階利用者を排除するという事になってしまい、結果として新たな組合員のワゴン車を停められることを優先することになり、不公平となってしまいます。
少し乱暴ですが、「抽選の結果、現在乗っている車両が停められない区画となった場合には、敷地外に駐車場を求めるとか、車両を買い替えるとか、その方の責任で方法を見つけてください」と整理するしかないとの結論になりました。管理会社さんも同様の意見です。

抽選の結果は、運よく新たな所有者のワゴン車どちらも停められる区画に落ち着きました。
運良くなんて言うと、外れクジを引いた方には、申し訳ないのですが・・・。

続きを読む ： 『マンション管理士の独り言・・・８５６』

マンション管理士の独り言・・・８５５

「牧山市民センター」

戸畑区の牧山市民センターで10月12日（木）10時～2時間、セミナー講師をやってきました。
お題は、「夏は涼しく、冬暖かい、快適な居住生活の極意」です。
館長のＭ氏とは以前からのお付き合いで、内容は“マンションライフとはちょっと遠いけれど是非に”とのお声がけをいただき、お請けすることとしました。

今まで、「マンション購入法」「マンションライフについて」「管理規約の重要性」「大規模修繕工事」などのセミナーは随分やってきましたし、公的な「マンション管理人養成講座」や「清掃員講習」などもやってきましたので、それらをベースにすれば何とかなるかな、と考えました。
つぶやき主は学校卒業してから11年間は注文住宅の営業マンだったし、その後はマンション販売センター長を約12年、マンション管理士を約10年間やっています。
形態は違えど、すべて住まいに関することなので、そこそこの知識や経験、さらには裏話も知っています。

しかし資料つくりには苦労しました。
木造と軽量鉄骨造、ツーバイフォー、軽量気泡コンクリート造との違いや、断熱、結露防止、ダニ・カビ対策、遮音性能向上方法などについて専門的な内容をかみ砕いて分かり易く説明するための資料です。
また、北九州の気候や風土、空き家についても調べました。
その他、耐震化率や、耐震化するための補助金制度、高齢者がリフォームする際の注意事項や補助金制度などについても調べて分かり易く説明したつもりです。
北九州に特化した「住まい」に関する話を2時間お話ししてきました。

続きを読む ： 『マンション管理士の独り言・・・８５５』

マンション管理士の独り言・・・８５４

「投資マンション」

売れない芸人なのか、見たこともない芸人さんが、投資マンションのテレビコマーシャルに出ています。「僕にもできる！」って感じです。
北九州でも戸数が大きいマンションになると、実需だけではさばききれないと考えるのか、ワンルームや１ＬＤＫという住戸を併存させて売り出す場合があります。
３ＬＤＫや４ＬＤＫという実需に投資目的のワンルームなどを混ぜ込んでいるマンションです。

実需に投資目的の住戸が混ざったマンションは管理面からすると非常に厄介です。
自分たち家族が快適に住もうとして購入する人と、自分は住まずに人に貸して賃貸収入を得ようって考えている人とでは価値観に違いがあり過ぎます。
それらの人たちの間で合意形成をしなくてはならないからです。
投資目的であっても区分所有者ですから、共用部分の共有者ですし、議決権もあります。
自分では全く住むつもりがなく、興味があるのは利回りだけです。
建物の維持保全や住まい方のルールに関してはほぼ無関心です。
そこに住んでいないので、理事長などの役員に就任することもまずありません。

大阪のとあるマンションです。
投資目的の住戸が混在しています。投資目的の区分所有者の事を不在区分所有者って言います。
そこに住んでいないので役員に就任しない。住んでいる人たちの間だけで順番に役員就任するので、頻繁に順番が回ってくる。役員がしっかり管理しているので、エレベーターもメンテナンスが行き届いているし、廊下も掃除が出来ている。切れた照明もない。
管理が行き届いているという事で、高い家賃が設定できている。
不在区分所有者は、役員にならなくていいという組合員としての義務を果たしていないのに、住んでいる人たちで回している管理組合のおかげで高い家賃が設定できるという、利益だけを得ている。
これは“おかしくね？不公平だろう”という事で、不在区分所有者を狙い撃ちにして一律2500円の管理費の値上げを行いました。不在区分所有者協力金という名称です。
これはやり過ぎだろう、ということで裁判になり最高裁までもつれ込みましたが、2500円の不在区分所有者協力金を徴収することが認められました。

続きを読む ： 『マンション管理士の独り言・・・８５４』

マンション管理士の独り言・・・８５３

「議決権行使書」

標準管理規約第46条第4項には、「組合員は書面により議決権を行使できる」と規定されています。
総会前の1週間か2週間前に配布された議案書を見て、「この日は用事があって総会には参加できないな。でも、他の誰かに委任するのも嫌だ。書面によって自分の意思を示そう」と考える人のために書面による議決権行使が認められています。
しかし、この規定の文末は“できる”という文言で結ばれています。
“○○するものとする”或いは“○○しなければならない”ではありません。
“できる”という場合は、“してもしなくても良いですよ。それぞれの管理組合で検討してね“という意味です。
“○○するものとする”或いは“○○しなければならない”ならば、そうしなきゃ管理規約違反ですから、必ずしなきゃいけません。

つぶやき主の印象では、議案書に委任状のほか、議決権行使書を添付している管理組合さんは５０％くらいかなって、思います。
議決権行使書を添付しない理由の主なものは、“ただでさえ、総会参加者が少ないのに、議決権行使書を添付すると、なお一層参加者が減るじゃん”です。
ごもっともです。
また、議決権行使書を添付する場合には、議案書を読んだ人がその議案の中身を理解し、賛成か反対かを判断できるだけの内容としなければなりません。
議決権行使書を添付する場合には、委任状添付だけの時よりも、議案の説明文の中身が充実したものでなければならないのです。
議案書としての精度を高めなければならない、というハードルの高さも議決権行使書を採用しない理由の一つのようです。

議案の中身が要領を得ず、何について賛成か反対かを求めているのかもわからない議案書なのに議決権行使書が添付されている場面に出くわします。
こんな中途半端な議案書に議決権行使書を添付する方もどうかしているのですが、そんな議案書でもヘッチャラで議決権行使書を提出する組合員もいますから、お口あんぐり、です。

続きを読む ： 『マンション管理士の独り言・・・８５３』

マンション管理士の独り言・・・８５２

「古紙回収」

今年度からお世話している管理組合さんで10月から古紙回収が始まりました。
北九州市では、資源流通の観点から古紙回収を行う団体に対し、１キロあたり７円の奨励金を奮発しています。下関市や中間市でも同じく奨励金制度はありますが、そろって１キロ当たり５円なので、北九州市の太っ腹なとこがわかります。

まずは町内会へお話を持っていきましたが、管理組合主体で行うこととなり、市の環境センターへの団体登録、奨励金の入金先手配などを行い、並行して回収業者と回収場所や回収日時の擦り合わせです。
現場で何度か打ち合わせを行い、これらについても決定しました。
市では、古紙を保管するためのストックヤードも無償で貸与してくれますが、残念ながら置く場所が見当たらず、月に２回指定された日時に回収することとなりました。
登録や、回収業者さんとの打ち合わせが終わったら、組合員対象の説明会の実施です。
前々から掲示物で古紙回収の要領についてはご案内していましたが、実施前に再度念押しのための説明会です。
回収業者さんに来てもらって、新聞紙や雑紙、段ボールなどを分別しての出し方や、出してはいけないものの説明をしていただきました。

そしていよいよ本日（１０月３日）が初めての回収でした。
“８：００～１２：００までに出してね、前日から出すと放火の危険があるからダメですよ。”ってしていました。つぶやき主が８：３０に行くともうかなりの古紙が出されていました。
ちょっと感動でした。古紙回収を提案してから、各方面との打ち合わせを行い、足掛け３か月に及ぶ努力の成果です。“少し感動するくらい、いいっしょ”です。
古紙を前にしてしばらくウットリしていました。
傍から見れば、“朝から古紙を見つめてる変なオッサン”状態です。

続きを読む ： 『マンション管理士の独り言・・・８５２』