マンション管理士の独り言・・・８５８

「瑕疵は共用部分にあると推定する」

例えば、○○○号室のキッチン天井に漏水が発生した、とします。
おそらく上階からの浸水だろうと予想されます。
上階からの浸水だとしても、その原因は上階居住者の水栓の閉め忘れ等、上階居住者の不手際によるものか？
或いは使い方に問題はなく、給水管、排水管のピンホールからの漏水によるものか？
給水管、排水管は専有部分に位置するのか？竪管ならば共用部分になるのか？
など、いろんなケースが考えられます。
結局は、床を剥いで確認するしかない、となります。
その結果、専有部分ならば○○○号室の方の責任、共用部分ならば管理組合の責任となるのが原則です。

しかし、原因が特定できればいいのですが、出来ない場合も沢山あります。
そんな時は「この様にします」なんて記載している管理規約にはお目にかかったことはありませんし、総会で決議しているという組合さんも知りません。

規約や総会で決められていない以上、拠り所にするのは、区分所有法ってことになります。
区分所有法第9条には、「建物の設置又は保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵は、共用部分の設置または保存にあるものと推定する」と規定されています。
つまり瑕疵“の原因が専有部分なのか共用部分なのか分からない時は、共用部分にあると推定しちゃいましょう”となっているわけです。
もちろん、推定するですから、事実が判明したときは、その事実に従って結論づけることになります。