tag:www.acepuff.com,2012://1 2012-05-13T03:47:44Z 福岡・北九州のマンション購入される方、マンション管理組合へのコンサルタント Movable Type 3.35 tag:www.acepuff.com,2012://1.660 2012-05-13T03:43:52Z 2012-05-13T03:47:44Z

マンション管理士の独り言・・・３３０ 「ベイトリア門司マリーズとネクスタージュ高...

エースマンション http://www.acepuff.com/ マンション管理士の独り言・・・３３０ 「ベイトリア門司マリーズとネクスタージュ高見七条弐番館へプレゼント」 最近、連続して参加している理事会で面白い会話がありました。 そのマンションが建ったのと同時期に、同じエリアに、同規模の、同じ売主の、同じ管理会社のマンションが建っています。 同じ売主が分譲したマンションに住む者同士ということで、組合員さんの交流もあっています。 そして、朝刊配達サービスで戸当たりの料金が違う事が判明しました。 そこで、管理会社に質問がありました。 理事さん「なぜ、朝刊配達サービスの金額が違うのか、わかりました？」 管理会社「社内で調べました。あちらのマンションを建てる時は、売主から管理費を安くしろという強力な要請があったので、朝刊配達サービス金額を安くしています。こちらのマンションについては、売主から要請がなかったので、少し高めの金額設定としています」。 理事さん「？？？」「要するに高くとれる所からは、高く取るって事じゃない」 管理会社「何と言われようと、これが限界です。何とかご勘弁下さい」 この件に端を発して、管理会社の方は見ているつぶやき主が気の毒になるくらいやり込められていました。でも仕方ないっすね。理由になっていませんし、あんなので納得する人はいないっしょ。 近くに建っているのだから、事前に金額くらい合わせておけよ、って思っています。 そんな会話を思い起こしながら、各管理会社の費用を見比べてみました。 同じ管理会社で、しかも同時期に建ったマンションであっても意外と管理委託料が違うのがわかりました。 １番わかり易い例としてエレベーターメンテナンス費用を教えちゃいます。 最近分譲もしくは、今販売中のマンションの事例です。 １、アーティックス高峰　　　　　　フルメンテナンス（日立）　　月額５０，０００円 ２、ネクスタージュ高見七条弐番館　フルメンテナンス　　　　　　　　５５，０００円 ３、Aグランレスタ下到津　　　　　　フルメンテナンス（日立）　　　　５２，０００円 ４、A小倉グランゲート　　　　　　　フルメンテナンス　　　　　　　　５４，０００円 ５、門司マリーズ　　　　　　　　　フルメンテナンス　　　　　　　　６０，２００円 ネクスタージュ高見弐番館には３基のエレベーターがあります。 １基５，０００円安くできるとしたら、月額１５，０００円→年額１８０，０００円のコストダウンが図れます。 ベイトリア門司マリーズに至っては、５基のエレベーターがあるので、１基１０，０００円安くできれば、月額５０，０００円→年額６００，０００円のコストダウンにつながります。 管理会社さんと交渉するかどうかは、管理組合さん次第ですよ。 「なかやしき」さんゴメンナサイ。 でも管理委託料についても透明性が求められている時代ですよ。 tag:www.acepuff.com,2012://1.659 2012-05-09T11:13:58Z 2012-05-09T11:17:15Z

マンション管理士の独り言・・・３２９ 「投資でマンション購入」 連休が明けてから...

エースマンション http://www.acepuff.com/ マンション管理士の独り言・・・３２９ 「投資でマンション購入」 連休が明けてからも、連日連夜理事会や修繕委員会へ出席しています。 昨夜は、西区で理事会へ出席です。 総会を今月末に控えていますが、今年度は全く理事会を開催していなかったというツケが回ってきて、先月末より週に２回のペースで理事会が開催されています。 理事の要請があるにもかかわらず、理事会は開催しない、管理委託契約の有効期限は切れたまま、月に１度の収支報告は行っていない、というとんでもない管理会社でしたが、つぶやき主が参加した途端に、襟をただしたようです。 ここにきて本来の管理会社の仕事を行っています。 そして、総会では組合員の前で、「申し訳ありませんでした。今後はキチンとした管理を行いますので、今後とも管理委託契約の継続をよろしくお願いします」とお詫びをすることになっています。 明晩は海を渡りますので、帰宅は１１時過ぎになるでしょう。 １３日の日曜は、西区の別の理事会に参加します。 こちらは滞納管理費でのご相談です。 投資用に購入した組合員が、その住戸が古くなって競争力がなくなりもう空き家の状態が２年以上続いていて、この間管理費や修繕積立金が滞納されているというご相談です。 購入した当初は、家賃収入で利回りも良かったのでしょうが、空き家になれば、ローンの支払いに加えて管理費・修繕積立金の支払いが重くのしかかります。 リフォームなどで手を加えれば、まだ借り手も見つかるかもしれませんが、もうそんな余力もなく、廃墟の様な状態です。 売りたくっても、売れません。 管理組合は大変迷惑です。 廃墟のような状態で、管理費・修繕積立金の滞納額は増えるばかり、そして投資用ですから、区分所有者は他県の居住というか、正直どこに住んでいるのかさえ分かりません。 マンションコミュニティなどでも、投資用として“買い”だとか、“おススメ”なんていうのを見かけますが、マンションを投資目的で買っちゃダメです。 必ず失敗します。 また、管理組合は大迷惑です。 自分はそこに住んでいなくて、管理組合役員にもならなくていい、そして良好な管理活動のおかげで、廊下階段はいつも清掃が行きとどいている、その結果、高い家賃を設定できている、なんて虫のいい話がいつまでも上手くいくわけありません。 分譲マンションを購入するというのは、管理面にも責任を負うということを忘れてはいけません。 マンションを投資目的で購入できる人を“羨ましい、いいなｱ”と思って言っているのではありません・・・。 ああ、無情・・・！ tag:www.acepuff.com,2012://1.658 2012-05-04T03:54:15Z 2012-05-08T15:49:38Z

マンション管理士の独り言・・・３２８ 「ゆうちょ銀行は手強い」 ４月末に通常総会...

エースマンション http://www.acepuff.com/ ]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・３２８ 「ゆうちょ銀行は手強い」 ４月末に通常総会があり、そこで新役員さんが承認されました。 新理事長のまず初めのお仕事は、通帳名義の書き換えです。 通帳と印鑑を同時保管することになるので、２人以上で金融機関へ出向かなければなりません。 しかし、連休の間だったので、会計担当理事さんのご都合が悪く、つぶやき主が代わって、新理事長さんと行ってきました。 管理費通帳と修繕積立金通帳をあわせて４金融機関です。 まず初めに「ゆうちょ銀行」です。これが手間取りました。 前年も手間取ったので、準備万端で臨んだつもりだったのですが・・。 準備品に漏れはありませんでしたが、管理規約に漏れというか、必要な記載がないという指摘です。 まず、第１条に（名称）「本会は、○○マンション管理組合と称する」、との記載がないと言われました。 管理規約の表紙には○○マンション管理規約と明記されていますが、第１条あたりに名称がキチッと規定されていないとマズイらしいです。 多くのマンションでは標準管理規約に準拠して管理規約を作成していますが、この標準管理規約にも名称の規定はありません。 さらに議事録にもクレームがつきました。 議事録は、管理規約の規定通りに議長と総会に出席した組合員２名の署名捺印がありますが、新理事長の署名がないのがマズイらしいです。 そこで、先方の言うとおりに書式を揃えるために、新理事長が持っていた管理規約に会の名称と、議事録に署名捺印をして、それをコピーすることで折り合いました。 「国交省の標準管理規約に準じている管理規約なのに、これで名義書き換えできないのはオカシイ」とつぶやき主が指摘すると、窓口の担当者は、“スミマセンが、そのように規定されていますので、ご理解ください”です。 そんなこんなで１時間かかっちゃいました。 その後の３金融機関は、準備していた管理規約や議事録ですんなりOKされ、大体４０分くらいで書き換え終了です。 朝１０時から開始して４金融機関が終了したのが１４時でした。 ほとんど半日かかりの仕事になっちゃいました。 おさらいをしておきます。ゆうちょ銀行で管理規約に規定されてなければならないものは次の３項目です。 １、 団体の名称および所在地　２、団体の目的および構成員の資格　３、記載内容の代表者などによる証明　です。 また、用意していくものは、①管理規約　②議事録　③通帳　④通帳届印　⑤新理事長さんの免許書　⑥新理事長さんの認印　です。 そして、必ず２人以上で行くことを忘れないでください。 また、半日は必要で、特にゆうちょ銀行は恐るべし・・、です。 tag:www.acepuff.com,2012://1.657 2012-04-30T07:04:00Z 2012-05-01T13:12:18Z

マンション管理士の独り言・・・３２７ 「議案の出し方」 総会のシーズンです。理事...

エースマンション http://www.acepuff.com/ ]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・３２７ 「議案の出し方」 総会のシーズンです。理事会で提出議案を検討作成し、総会に提出し審議することになります。 議案を提出する際は、極力絞り込んで承認か不承認かを判断してもらうことになります。 賛成多数ならば承認で、過半数の賛成が得られなければ不承認となり、その議案は否決です。 どういう事かと言うと、例えば何かの工事を発注する際には、「A社に○○の金額で○○の内容で発注することについて」という議案になります。 これを、「A社とB社とC社のいずれと発注すべきかについて」なんていう議案にすると、議論が延々と続き、最終的に結論が出なかったという事態にもなりかねません。 しかし、「A社に○○の金額で○○の内容で発注することについて」という議案にするためには、その前提条件として理事会が総会から1社に絞ることについての承認を得ていなければなりません。 つまり、前の総会で、○○という工事を実施するが、工事業者の募集や選定作業は理事会に一任するという承諾を取り付けておく必要があります。 総会で理事会が１社に絞ることの承認を得ていますので、「A社に○○の金額で○○の内容で発注することについて」という議案を提出することができます。 そしてその工事費用に充てるために修繕積立金を取り崩すのであれば、修繕積立金の取り崩しに関しても総会で承認を得る必要があります。 あらゆることは総会の決議を経るということが基本です。 理事会や修繕委員会などの専門委員会には決定権はありません。 しかし、あらゆることについて総会の決議を経なければならないとすると総会ばっかりになってしまいます。 そこで、○○や△△については理事会に一任するという決議をあらかじめもらっておくという工夫が必要となるのです。 あまり、お勧めはしませんが、総会で大規模修繕工事の発注先やその内容、発注金額についても理事会に一任するという決議をもらっていれば、理事会で発注先まで決めることができます。 何度も総会を開催しなくていいような議案書を作成しましょう。 議案書ひとつでその理事会や管理会社のレベルがわかっちゃいます。 そして、 第１号議案　平成２３年度事業報告ならびに決算報告、監査報告 第２号議案　平成２４年度事業予定ならびに予算案 第３号議案　管理委託契約の更新について 第４号議案　役員選任について この程度の議案しかないようじゃダメですよ。 少しくらい前向きな議案を提出しましょう。 また、この程度の議案しか提案してこないような管理会社は、変更することをお勧めします。 tag:www.acepuff.com,2012://1.656 2012-04-26T15:00:00Z 2012-04-26T16:07:15Z

すっかりご無沙汰していますスタッフSです。 弊社社長には、頭が下がります。 何と...

エースマンション http://www.acepuff.com/ すっかりご無沙汰していますスタッフSです。 弊社社長には、頭が下がります。 何と申しましても… 骨髄バンクに登録し、しっかり提供していますし、 時間があれば、献血を率先しているのですもの！ (スタッフSは、昨日某所で献血依頼されたけれど… 比重不適格で…またも献血出来ませんでしたっ) 弊社社長ほど…言葉が見つからないほど… 社会貢献をしている人って、会ったことありません。 その、姿を見て、学んで… 今の私に出来る事とは・・・ 娘の通う、中学校の役員かな…と。 すごく小さいせかいですがっ…。 確かに、分譲マンションの管理組合総会とは、種類が違いますが… やはり総会となると、大変です。 委任状出せば済むことかもしれませんが… 意義申し立てれば、一石投じることとなることかもしれませんが… 本当に生徒のためになることなのか？を問いたいと感じてます。 自己の利益を考えず（…だから厳しい日々ですけどっ） 住んでいるマンションの方々（管理組合の方々）の利益をいつも追求する 弊社代表に5年間お手伝いをして感じてます。 …総会って大変ですねっ いつもｵﾂｶﾚｻﾏﾃﾞｽ。 LED変更については、多角的に考え、献血・骨髄提供と同じく 地球規模で考えて…大切なことですから、 遠吠えに負けず、一日も早く実現してほしいです。 未来のエネルギー消費に歯止めをかける一歩を 北九州から発信してほしいです。 まず一歩を踏み出しましょう！ tag:www.acepuff.com,2012://1.655 2012-04-25T08:21:51Z 2012-04-26T15:31:34Z

マンション管理士の独り言・・・３２６ 「やっと、一息と・・・ため息まじり」 先週...

エースマンション http://www.acepuff.com/ ]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・３２６ 「やっと、一息と・・・ため息まじり」 先週の金曜（４月２０日）から、昨日（４月２４日）まで、大忙しでした。 ２０日はつぶやき主が代表を務めている北九州マンション管理支援機構が主催で、福岡ひびき信用金庫さんが共催の「女性のためのやさしいマンション購入術」セミナーに参加して主催者代表として１２分３０秒話してきました。 あいにく参加者はそれほど多くありませんでしたが、平日の夜１８：３０～のセミナーへ参加されるのですから、皆さんとても熱心で質問もたくさん出ていました。 翌２１日の土曜日は１００戸超のマンションの通常総会でした。 １２号議案まであり、つぶやき主が議事進行役を務め、割とテキパキと進んだのではないでしょうか？ 唯一「LED照明へ変更」という議案が先送りとなりました。 委任状や議決権行使書があるので、強行に採決すれば過半数は得られますが、結構反対意見も多かったので、あまりごり押しせずに継続審議としました。 LED照明への変更に関しては、理事会の発議ののち、組合員へ信用できる業者の募集を行い、そこで６社の推薦がありました。 その６社へつぶやき主が共通仕様書を作成し、それぞれ別の時間に現地説明会を行い、見積書を集計して、理事会で○○業者へ○○の内容で○○の金額で発注してよろしいか、という議案を提出しました。 共通仕様書を作成するのは、６社それぞれが思い思いの器具・仕様・方法で見積もりされても比較検討できないので、光束・色温度・演色性・配光角・保証期間・寿命などに一定の基準を設けるためです。 現地説明会だって６社を一堂に会して行うのが一度で済むので楽に決まっていますが、それぞれを顔を合わせないようにして談合を防いでいるのです。 そして議案書にも、LED照明へ変更することによるメリット表を作成し、分かりやすい議案に心掛けました。 つぶやき主の中では、これだけ透明性・公開性を以て臨んでいるのだから、という気持ちはありましたが、残念ながら継続審議です。 反対者は、選に漏れた業者の紹介者でした。 いろんな人のいろんな思惑があるから合意形成は難しいなと改めて感じました。 その日の午後からは、管理会社変更についてアドバイスを求められて、理事会に出席。 翌日（２２日）は、海を渡って総会出席です。 その後、大規模修繕工事見積もり参加業者のプレゼンテーションを受けました。 しかし何とか大平山ラーメンの閉店までには滑り込むことができました。 ２３日は夜１９時からこれも管理会社変更のアドバイスで理事会出席ですが、この理事会にはくだんの管理会社さんからも４名が出席していました。 つぶやき主が参加するというので、大勢で対応しようと思ったようです。 しかし、しょっぱなの「管理適正化法に違反しとろ～もん」というつぶやき主の一声でシュンとしてしまいました。 最後は、「行き届かなかった点はお詫びし、改善しますので、何とか管理委託契約を継続していただきますよう、よろしくお願いします」と理事の皆さんへお願いしていました。 文章にすればたった数行ですが、延々３時間以上の理事会でした。 極めつけは昨日（２４日）の自治連合会総会への出席です。 つぶやき主はそのマンションに住んでいないのですが、町内会長のなり手がいないので、町内会長代行をやっています。 古紙回収の手配や、外灯設置の手配まで行っています。 そして昨日は総会へ出席して議決権を行使してきました。 あっちやらこっちやらに顔を出しています。 「またお前か、お前の顔なんか見るのも嫌だ！」と思っている方が相当数いると思います。嫌われ者です。 tag:www.acepuff.com,2012://1.654 2012-04-20T06:34:01Z 2012-04-26T15:28:54Z

マンション管理士の独り言・・・３２５ 「今日から大忙し」 今晩（4月20日）１８...

エースマンション http://www.acepuff.com/ ]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・３２５ 「今日から大忙し」 今晩（4月20日）１８：３０～福岡ひびき信用金庫本店で「女性のためのやさしいマンション購入術」セミナーが開催され、主催者代表としてご挨拶します。 12分30秒です。 何度も練習しましたから、ほとんど誤差がないくらい12分30秒です。 セミナー終了後は、個別相談もありますから、帰宅は何時になることやら・・・。 そして明日は朝5時起きで早朝野球です。 ライトで9番でしょうが、人数がピッタリ9人なので、休むわけにはいきません。 人のお役に立っているなと実感できる瞬間です。 試合終了後はシャワーを浴びて休むひまなく、10時からお世話している小倉北区のマンションで通常総会出席です。 多分、朝食抜きです。 管理規約により議長は理事長が務めますが、議事進行はつぶやき主が行います。 １２議案ありますから段取りよい司会進行に心掛けなければなりません。 その総会終了後は、14時から八幡西区のマンションの理事会に参加します。 ここでは管理会社変更について、変更までのスケジュールや臨時総会開催の手続きなどのアドバイスを行わなくてはなりません。 多分、昼飯抜きです。 ひょっとしたらこの日は夕食だけになるかもしれません・・・。 翌日は、朝10時からこちらもお世話しているマンションの通常総会出席のために海を渡ります。 総会の後は、大規模修繕工事に見積もりを提出している業者さんのプレゼンテーションです。 門司港の大平山ラーメンの閉店時間は5時ですから、何とか間に合いそうです。 遅い昼食です。 さらに月曜日は、夕方１８：３０～八幡西区のマンションの理事会参加です。 こちらも管理会社変更についてのアドバイスを行います。 この席には、渦中の管理会社さんも参加しますので、つぶやき主との間でちょっとしたバトルになりそうです。 気の抜けない仕事が続きます。 でも多分、適当に気を抜きますし、3度のご飯も食べてるような気がします。 tag:www.acepuff.com,2012://1.653 2012-04-14T03:08:36Z 2012-04-14T15:55:45Z

マンション管理士の独り言・・・３２４ 「通帳の書き換え」 多くのマンションでは3...

エースマンション http://www.acepuff.com/ ]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・３２４ 「通帳の書き換え」 多くのマンションでは3月末日が年度の締めで、その2か月後の5月末までに通常総会を開催する、としているところが多いようです。 したがって、4月から5月にかけて、総会ラッシュです。 そして、つぶやき主には関係ありませんが、4月の終わりから5月の初めにかけてのゴールデンウィークがあります。 なるべく多くの方に総会へ出席してもらおうとすると、このゴールデンウィークは避けて総会開催の日程調整を行いますので、ゴールデンウィーク以外の4月5月の土日は総会がギッシリとなります。 繰り返しますがが、つぶやき主にはゴールデンウィークは関係ありません。 さらに、総会提出の議案書を検討するために理事会も頻繁に開催されますので、平日の夜もギッシリとなります。 つぶやき主程度のマンション管理士でも、4月5月は、理事会が6回・総会が3回・修繕委員会が4回・説明会が3回となっています。 なかでも築5年のマンションの総会は議案が１０もあり、議案書は90ページにも及びます。 決して問題のあるマンションではなく、１００戸超でありながら、管理費などの滞納はゼロという優良マンションですが、建設的な議案が多く、１０を数えました。 多くのマンションでは、報告事項として事業報告があり、議案としては、①決算および監査報告　②予算案および事業計画案　③役員改選　④管理委託契約更新、くらいでしょうが、もっと建設的な議案を提出して組合員が住みやすい環境を整えていくことも大事だと思います。 そして多くの管理組合では、役員改選が行われます。 通常の議案採決では挙手により承認を得ますが、この議案だけは“拍手でご承認願います”、として承認を得ることが多いようです。 総会では、役員さんが選任され、その後役員さんが集まって理事長や副理事長、会計役員などの役割を互選で決めることとなります。 しかし、事前に役員決めを済ませていて、総会では理事長は○○さん、副理事長は△△さん、として議案承認する管理組合も多いようです。 新理事長さんに就任したら、管理組合の預金口座の名義書き換えが最初の仕事となります。前理事長さんから新理事長さんへ預金名義を書き換えるのです。 面倒くさいですが、金融機関には必ず新理事長さんが出向かなければなりません。 前理事長は出向かなくて構いません。 本人を証明する免許書と新理事長になったことを証明するものとして総会の議事録、その後の理事会議事録、管理規約も必要です。 通帳名義の書き換えですから、新理事長と会計担当役員など２人以上で出向くことをお勧めします。 ペイオフ対策としていくつもの金融機関に分散して預け入れしている管理組合さんならば、１日仕事になります。 後日、金融機関から取引明細が自宅あてに届きます。 “こんなにゼロがいっぱい並んでいる通帳なんて見たことがない”、明細です。 それを見ながら少しだけリッチな気分に浸って、発泡酒を飲んでください。ビール不可！ くどいようですが、つぶやき主にはゴールデンウィークは関係ありません。 くどいではなくて、・・・・。 本当は・・・、寂しいけれどゴールデンウィークは関係ありませんが、正解です。 tag:www.acepuff.com,2012://1.652 2012-04-07T07:48:09Z 2012-04-14T15:53:05Z

マンション管理士の独り言・・・３２３ 「女性のためのやさしいマンション購入術講座...

エースマンション http://www.acepuff.com/ ]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・３２３ 「女性のためのやさしいマンション購入術講座」 つぶやき主が代表を務める一般社団法人「北九州マンション管理支援機構」が主催して、セミナーを開催します。 今までの管理組合様向けのセミナーと違い、今回は、マンション購入者対象のセミナーです。 「女性のためのやさしいマンション購入術講座」 日　時　：　平成24年4月20日（金）　１８：３０～２０：３０ 場　所　：　福岡ひびき信用金庫本店大ホール 対　象　：　女性限定 参加費　：　無料　先着順受付 共　催　：　福岡ひびき信用金庫 内　容 　第1部　失敗しないマンション選びのポイントとは？　 　　　　　　　講師：隅河内一美（マンション管理士） 　第2部　女性でも大丈夫？上手な住宅ローンの利用方法 　　　　　　　講師：藤井由美（福岡ひびき信用金庫ローンセンター長） 申し込み先 　一般社団法人北九州マンション管理支援機構 　電　話　０９３－６５１－３０４０　　　FAX　０９３－６５１－３０６０ 　Email　kitamanshien@helen.ocn.ne.jp マンション購入の際に皆さんは、設備仕様・間取り・価格・支払い・耐震性・構造や 立地環境・交通アクセス・利便性・学校区・売主の信用性などで選ばれると思います。 これはこれで大正解ですが、・・・。 見落としているものがあります。 そして、それはマンションで生活していく上では一番大事なものです。 「管理」です。 「管理」面から見たマンションの賢い選び方を隅河内さんが女性目線で分かり易く話してくれます。 目からウロコのセミナーです。 つぶやき主も参加してご挨拶します。女装して・・・・。 tag:www.acepuff.com,2012://1.651 2012-04-03T01:44:56Z 2012-04-03T09:14:18Z

マンション管理士の独り言・・・３２２ 「機械式駐車場」 昨日（４月２日）大阪で３...

エースマンション http://www.acepuff.com/ ]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・３２２ 「機械式駐車場」 昨日（４月２日）大阪で３歳のお子さんが機械式駐車場のパレットに挟まれて亡くなるという痛ましい事故が起きました。 操作盤で操作しているお母さんの反対側にいたお子さんが、ちょうど上がってくる車の死角に入り、お母さんからはお子さんがパレットに挟まれるのが見えなかったことが原因のようです。車高は１６０センチでお子さんは１１０センチだったようです。 機械式駐車場は操作盤でアップやダウンのボタンを操作する人が直接押すことで操作します。 現代のような文明社会ですので、離れた場所からリモコン操作できるようにするなんて簡単でしょうが、事故防止のために必ず操作する人が操作盤に触れて操作する仕組みになっています。 しかし、操作する人からは見えない場所（＝死角）に小さなお子さんが入ってしまえば、今回のような事故がまた繰り返されるかもしれません。 今回の機械式駐車場は地下２階、上階１階の３パレットのようです。 ３パレットでさえ、このような事故が起きるのですから、２４パレットで１つの操作盤や、１５パレットで１つの操作盤の機械式駐車場では、操作する人は十分気をつけてほしいものです。 ２４パレットで１つの操作盤なのは、つぶやき主がお世話しているマンションで、１５パレットのほうは、西小倉駅前の九州１のっぽのマンションです。 しかし、いくら気を付けたって、死角は存在しますので、操作する人の注意力ばかりに頼ってはいられません。 設備のほうでも何らかの対処が急務だと考えます。 たとえば、 ① 操作中にパレットが急に重みを感じたら緊急停止する。 ②パレット昇降中にパレット内に立ち入ると赤外線のようなものが感知して緊急停止する。③なにか異物を挟み込んだら、その異物に触れたと同時に緊急停止する。 それ以外にも、いろいろ方法はあるのでしょうが、その辺はメーカーのもっと頭のいい方にお任せします。 しかし、何らかの安全方策がとられたら、それだけ分譲価格に跳ね返ってくるのでしょうね。 機械式駐車場は全く金食い虫です。 ついでに言えば、１パレットにつき、年間メンテナンス費用が約１５，０００円。 おおよそ２０年目でパレット取り替えしなければならず、その費用が約１５０万円です。機械式駐車場はこのようにジャブジャブと管理組合のお金を食いつぶしますが、街中のマンションでは全住戸分の駐車台数を確保するためには機械式駐車場も仕方ありません。 今からマンション購入を検討している方は、そのマンションが機械式駐車場ならば、せめて１つの操作盤で何パレットをまかなっているのかぐらいは把握しておいて下さい。 できればゲートを上げるだけで出入りできる１階パレットがいいですよ。 tag:www.acepuff.com,2012://1.650 2012-04-01T02:13:45Z 2012-04-03T09:10:31Z

マンション管理士の独り言・・・３２１ 「快適マンション生活新聞」 つぶやき主が代...

エースマンション http://www.acepuff.com/ ]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・３２１ 「快適マンション生活新聞」 つぶやき主が代表を務める北九州マンション管理支援機構では、毎月１回「快適マンション生活新聞」を発行しています。 市内の自主管理マンションや当会主催のセミナー参加者など合計約３００の管理組合さんへお届けしています。 さらに、福岡ひびき信用金庫の全店の待合室へ配置されていますので、是非ご覧になって下さい。 Ａ３サイズの両面に割とびっしりと記事が掲載されています。 この新聞を担当しているのはＭさんですが、「毎月こんなにびっしりの記事を書くのは大変じゃないっすか？」という問いかけに「イヤイヤ、マンションについてのネタはいくらでもありますから」です。 この中で「フロントマンの独り言」（アレッ！どっかで聞いたような？）というコーナーがあります。 とても面白く楽しませてもらっています。 このコーナーを担当しているのは酒好きのＮさんですが、今回号はまた特に面白いです。 要旨は、“運転中にちょっと携帯をいじっていただけなのに、警察に見つかってルールだからと罰金まで払わされちゃった。マンション管理でもそうですが、ルールをあまりに四角四面にとらえると生活がギスギスしちゃいますよ。もっとゆったりと生活しましょう”です。 最近は管理組合の役員の中にもマンション管理士の資格をお持ちの方がいます。 これらの方は、結構四角四面のタイプが多いような気がします。 そして、管理会社フロントマンとぶつかったり、役員の中で孤立してしまうパターンへも発展してしまいます。 “あんたは正しい。正論は正論だけど、教科書通りには行かないよ。許容範囲じゃない。”と思ってしまうこともしばしばです。 また、役員さんじゃない一般の組合員で資格保有者もいます。 この方もやはり“理事会の進め方がオカシイ、議事録が正確性に欠ける”、なんて言って理事長なんかと揉めるパターンが多いようです。 そして、訴訟にまで行きついた事案も結構あります。 管理組合活動を適正に導くために創設されたマンション管理士って制度なのに、却って管理組合活動がややこしくなる結果になってしまって、双方ともに不幸な結果です。 管理規約を何がなんでも守らなきゃいけない、～　皆が納得していれば管理規約に固執することない　までいろんな考えの方がいますが、四角四面じゃギスギスしちゃいますし、かといって規約なんて守らなくていい、では困ります。 この辺の微妙なサジ加減が管理運営の難しいところです。 場数を踏んで、経験を積むしかないのかな、って感じています。 ここ数日でアクセス数が桁違いに多くなりました。 “どうしてだべ？”“何か天災地変の前触れ？”なんて思っていましたが、「e―マンション」のあちこちでつぶやき主の独り言が取り上げられています。 自分のつぶやきが別の掲示板に載っているのを見るのは何とも変な気持です。 tag:www.acepuff.com,2012://1.649 2012-03-30T08:15:39Z 2012-04-03T09:10:11Z

マンション管理士の独り言・・・３２０ 「エレベーター台数」 北九州住宅供給公社と...

エースマンション http://www.acepuff.com/ ]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・３２０ 「エレベーター台数」 北九州住宅供給公社と地場３社（なかやしき・九州産共・泰平建設）とが事業体のマンションが門司で販売されています。 「ベイトリア門司マリーズ」です。１３１戸のマンションです。 このマンションには何と５基のエレベーターがあります。 ２住戸に一つの割合になります。 この場合、営業マンは、「中住戸なのに自宅前を人が通過することない角部屋感覚ですよ」「人が通過することないので、プライバシーが守れますよ」「通勤通学時にエレベーターの待ち時間が少なくて済みますよ」とセールストークを連発します。 このセールストークは正しい。その通りです。 一方ザ・ハウス大手町プレミアムでは７０戸で１基のエレベーターでした。 これはマンションコミュニティなどで、さんざん「７０戸で１基のエレベーターでは少なすぎる。」「通勤通学時には、エレベーター待ちでイライラすることになる。」なんて意見もだいぶ上がっていました。 確かにエレベーターの数が少なければ、待ち時間は多くなりますので、これらの意見も正しい。 最近では同じなかやしきさんが分譲しているアーティックス井掘ソルパラッツオなんかでも７０戸に対してエレベーターは１基です。 これをマンション管理士が見ればどうなるかというと、 エレベーターの保守メンテナンス費用は管理費から支出されます。 「ベイトリア門司マリーズ」の管理会社さんはなかやしきエステートサービスですから、エレベーターに関してはフルメンテナンスを採用することとなり１基５５，０００円（月額）程度です。 従って５基で月額２７５，０００円となります。年額では３，３００，０００円。 さらになかやしきさんの長期修繕計画ではエレベーター取替を２０年目で実施することになります。 この時の取替費用が１基６，２００，０００円ですから５基で３１，０００，０００円となります。 フルメンテナンス費用を年額３，３００，０００円、２０年間支出することとなり、合計で６６，０００，０００円がメンテナンス費用となります。 これに取替費用を加えると９７，０００，０００円がエレベーター費用として必要という計算になります。 これを１戸当たりで計算すると月額３，０８５円の負担となります。 「ベイトリア門司マリーズ」の管理費は、㎡当たり１６０円となっており仮に８０㎡の住戸ならば管理費は月額１２，８００円です。 この１２，８００円のうち約４分の１がエレベーター維持のための費用として支出されることになります。 この４分の１という数字を大きいと捉えるか小さいと捉えるかは、その人の判断によります。 「アンタなら、どう思う？」って・・・。 つぶやき主なら、「エレベーターを一日に何度も利用するなら仕方ないかな」って思いますが、「２階や３階に住んでほとんどエレベーターを利用しないなら、その分管理費減らしてよ」、って思います。 エレベーター数は多ければ多いほど便利はいいけれど、その分費用負担も多いですよ。 しかもエレベーターを利用しない下階の方は、なんか釈然としないなって感じ、というお話でした。 tag:www.acepuff.com,2012://1.648 2012-03-28T02:45:47Z 2012-04-03T09:09:47Z

マンション管理士の独り言・・・３１９ 「未完成マンションの工事現場で職人さんが転...

エースマンション http://www.acepuff.com/ ]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・３１９ 「未完成マンションの工事現場で職人さんが転落死亡！契約をキャンセルできる？」 不動産業界誌よりご案内します。 Ｑ：新築マンションを工事完成前に購入しましたが、工事中にエレベーターシャフトから作業員が落下して死亡するという事故が発生しました。売買契約を解除できますか？ とういう質問に対して、弁護士さんが答えています。要旨は以下の通りです。 Ａ：完成前に売買契約が成立した、いわゆる“青田売り”マンションの事例です。 契約解除を求める買主の言い分は「売主は買主に対して購入したマンションには安心感・高級感・くつろぎなどの性能・品質・価値を有するものとして、更に、事故による価値の低下のないものとして買主に引渡すべき義務を負うが、この義務を果たせなくなったので、売買契約を解除し、手付金の返還はもちろんのこと慰謝料も払え」です。 これは訴訟まで発展し、裁判所の判断が下りました。 裁判所は、「マンションの場合、売主は完全なものとして引渡し義務を負うが、これは建物や住戸そのものが物理的に瑕疵のないことに加えて、社会通念上、買主がその住戸を買い受けた目的が達せられないほどの瑕疵がある場合（例えばその住戸で凄惨な殺人事件があったなど）、住み心地の良さに重大な影響を与える場合も含まれるというべきです。 本件の場合にこのような瑕疵があったかどうかについて見てみると、死亡事故があったのは、マンション共用部分であり、死亡はしているものの殺人事件等ではなく、当該住戸からは相当離れた場所で発生しているし、この事故はニュースやインターネットで配信されているが、この事故でこのマンションの住み心地が落ちた、資産的価値が下がったなどの風評も流れていないので、社会通念上瑕疵があるとは認められない、として買主の主張を認めませんでした。 これでキャンセルが認められちゃうと、営業マンは辛いっすよね。 今回は単純な事故で、また現場が共用部分であるエレベーターシャフト内だから、キャンセルは認められませんでした。 しかし、もし購入した住戸で発生していたら、もし事故でなく殺人だったら、もし共用部分であっても購入住戸の目の前で発生していたら、もし資産価値が低下するという風評が流れていたら、・・・結果は違っていたかもしれません。 tag:www.acepuff.com,2012://1.647 2012-03-25T02:44:13Z 2012-04-03T09:09:20Z

マンション管理士の独り言・・・３１８ 「う～ん。なかやしきさん、もうちょっと頑張...

エースマンション http://www.acepuff.com/ ]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・３１８ 「う～ん。なかやしきさん、もうちょっと頑張って」 昨日なかやしきさんの「アーティックスグランレスタ下到津」の内覧会へ同行してきました。 外観もおしゃれで特にエントランス付近はデザイン性に優れ、同行していたもう一人のマンション管理士も“素敵！”と言っていました。 最近のなかやしきさんのマンションは、エントランス廻りを中心に外観デザインが優れ、インテリアも凝った造りになっていて、“こりゃ。売れるな。”と思います。 最近のマンションの傾向としてエントランス廻りにはお金を掛けて凝った造りとしていますが、一旦エレベーターを利用して住戸部分にいくと、エレベーターホールとか共用廊下の造りには貧相なものが多いです。 “まるで賃貸じゃん、がっかり”と思ってしまう事もしばしばです。 この点でもなかやしきさんのアーティックス仕様は高級感ある素晴らしい仕上げとなっています。 モデルルームやパンフレットよりも実物の方がいいのでは、と思ってしまいます。 内覧会での対応もキチンとしたものでした。 いろいろと細かい事を言いましたが、丁寧な対応をしていただきまして有難うございました。 しかし、外観やインテリアは素晴らしいのですが、構造は、良く分からないままでした。床のスラブ厚や界壁の厚みについてもキチンとした回答はありませんでしたし、サッシュ等級もわからないままでした。 外観やインテリア並みに、遮音性能も優れている事を期待しています。 しかし、しかし、契約書や重要事項説明書、管理規約はいただけません。 なかでも、土地や共用部分の持ち分割合が契約書と管理規約とで異なっているのは、呆れました。どっちが正しいの？これって重要じゃない！ ａｎｄ、ネクスタージュ高見七条弐番館やグランゲートで間違いを指摘した事が、今回も間違えているのには閉口しました。 せっかく教えてあげたのに～。 また、アルセーロやグランクリュでは、管理組合総会で欠席の場合に委任できる人の中に、他の区分所有者が入っていましたが、グランゲートやグランレスタでは他の区分所有者には委任できなくなっています。 他の区分所有者に委任できないと、理事長や仲のいい隣の方へも委任できません。 “何故変えたのですか？”と管理会社の方にお聞きしましたが、「・・・・わかりません・・・」です。 せっかくイイ建物なのに、ソフトの面では改善の余地が大いにあるなかやしきさんです。 解決法はあります。つぶやき主に事前に相談する事です。 長々とつぶやきましたが、要はこれを言いたかっただけだったりして。アハッ。 tag:www.acepuff.com,2012://1.646 2012-03-22T01:33:13Z 2012-04-03T09:08:58Z

マンション管理士の独り言・・・３１７ 「管理組合員にならなくていい？？？」 中古...

エースマンション http://www.acepuff.com/ ]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・３１７ 「管理組合員にならなくていい？？？」 中古であれ新築であれマンションを購入した人を区分所有者と呼び、同時に区分所有者は、そのマンションの管理組合の組合員となります。 法律上当然に組合員となります。 町内会や老人会、子供会のように“入る，入らないを任意に決められる”なんてことはありません。 また退会、脱会の自由もありませんし、反対に除名なんていうのも出来ません。 ここまでの事がお分かりの方は、以下を読む必要はありません。スルーしちゃって下さい。 “こんな当たり前のこと皆知ってるっしょ、”と思っていましたが、そうでもないことがわかりました。 それもかなり多くの方が、“管理組合に入らなくてもいい”って、考えているようなのです． 管理会社へ管理を委託しているマンション、いわゆる全部委託管理のマンションでは、管理組合へは入らなくても良く、理事長以下役員にもならなくていいって、思っている方が相当数いるようです。 “管理会社さんに任せているから、管理組合もないんでしょう？”という質問を受けた事さえありました。 この質問者は、販売センターの営業マンに「このマンションは全部委託で○○管理会社が全部管理業務を行ってくれるから、何も煩わしいことないですよ」と言われたのを管理組合も存在しないと思ったようです。 ここで冒頭に戻りますが、マンションを購入したら区分所有者＝組合員となります。 管理組合がないなんてことはあり得ませんよ。 従って理事長をはじめとする役員にもならなきゃいけないんですよ。 ここでまた、“管理会社さんに管理を全部委託しているので、管理組合はあったとしても、理事長以下役員にはならなくていいっしょ？”なんて質問が飛んできそうですが、そんなこともないんですよ。 管理組合もあれば理事会もあるし、理事長以下役員も存在しますよ。 輪番制ならばやがて役員も回って来ますよ、です。 管理会社さんは管理組合から雇われているのであって、管理組合に代わって管理組合の意思決定はできませんよ。 管理組合の最終意思決定権は管理会社ではなくて、理事会を中心とする管理組合が保有していますよ。 反対にマンション管理にとても詳しい人で、“今の管理組合の活動には賛同しかねるので、新たに管理組合を設立したい”なんて言われたことがありますが、“そんなこと出来るわけないっしょ”、です。 こんな極端から極端な人が同じ建物の中で生活しているのがマンションです。 つくづく大変だと思います。専門家に頼んだらイイのに・・・。 専門家に頼んだら管理組合に入らなくていいっしょ？ だから、だから、だから、だからだからだから 何度も言ってるっしょ！！！！！