tag:www.acepuff.com,2010://1 2010-09-03T04:40:24Z 福岡・北九州のマンション購入される方、マンション管理組合へのコンサルタント Movable Type 3.35 tag:www.acepuff.com,2010://1.437 2010-09-03T01:10:53Z 2010-09-03T04:40:24Z

マンション管理士の独り言・・・１４４ ｢マンション管理士の活用法・・・売主さんへ...

エースマンション http://www.acepuff.com/ マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・１４４ ｢マンション管理士の活用法・・・売主さんへ届け～～～｣ 今回は、表題とは打って変わって堅いお話です。 現在の分譲マンションの実態として、分譲契約時に購入者が分譲会社へ以下の内容を記載した承認書を提出します。 　①分譲会社が予め作成した管理規約の承認 　②分譲会社が指定した管理会社に対する管理業務の委託 　③管理会社を管理者（暫定的な理事長）とすることの同意 　④管理組合の設立総会が開催され理事長が選任された時に管理組合と管理会社との間で管理委託　　契約を締結することに対しての同意 これらは、区分所有法第４５条に定められている、“集会を開催せずに、全員の書面による同意に変える事が出来る”を利用して集会の決議に変えて、全員の書面による合意で、管理規約の成立・管理者の選任・管理委託契約の承認を図ろうとするものです。 逆にいえば、これら承認書がなければ管理組合設立総会が開催されるまではマンションの管理は空白状態に置かれてしまう事になります。 ところが、北九州のように竣工後２～３年で完売するマンションでは、完売するまでは区分所有者全員の同意書面はそろわない事となり、それまでは管理規約は成立しておらず、管理者（理事長）も選任されておらず、管理委託契約も成立していないという事になります。 そしてこの辺りに認識のズレがあり、分譲会社・管理会社は全員の承諾書の取り付けがなくても管理規約は有効に成立していると誤解しているようです。 長々と書きましたが、これからがいつもの我田引水の独り言です。 この管理の空白期間を埋めるのが、マンションの専門家であるマンション管理士の業務としてまさに最適だと考えます。分譲会社が費用負担してこの間をマンション管理士に委託するという方法は検討に値しませんか？ 管理組合が自立するまでの間、区分所有者の立場に立って助言・指導を行うということはまさにマンション管理士にとって相応しい業務であると考えます。 この意見「売主さんへ届け～～～」でした。 tag:www.acepuff.com,2010://1.436 2010-08-31T12:51:26Z 2010-09-03T04:40:00Z

マンション管理士の独り言・・・１４３ 「ちょっと驚き　～　腰抜かすほどの驚き」 ...

エースマンション http://www.acepuff.com/ マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・１４３ 「ちょっと驚き　～　腰抜かすほどの驚き」 今回も毎度　〃　、情報を提供してもらっているマンション管理新聞からです。 修繕積立金を毎月徴収している管理組合は全体の７０％程度でこのうち算出根拠が長期修繕計画に基づいているものは約３０％。 東京荒川区での分譲マンションの実態調査報告です。 長期修繕計画そのものが作成されていない管理組合も１０％を超えているとのことです。 まあ、こんなものかなと思ったのが、管理組合が“ない”としたケースで１，７％。 “ない”ことは“ない”のであって、実態として管理組合活動が行われていないのをそのように思っているのだと思います。 ちょっと驚いたのが、その“ない”と答えた管理組合の中に２０００年台に新築分譲されたマンションも含まれているのを知ったときです。 さらに、ウッソーと随分驚いたのが、その“ない”と答えた管理組合の半数のマンションでは管理会社に管理を委託している事です。 管理会社は管理組合設立の努力も怠り、理事会さえ開催されていなかった事が想像されます。 極めつけのバコ～ンと腰が抜けそうなほど驚いたのが、管理規約のない管理組合が６％もあった事です。 マンション自治の先進地域と思っていた東京でもこの通りですから、北九州の現状はどんなだろうと、不安になってきました。 また、修繕積立金に関しては、その金額の根拠が「長期修繕計画」に基づくものが３３％。「分譲時に設定された金額そのまま」なのが３１％。 「管理費に対する一定割合」が７，３％。 「他マンションを参考に設定」「特に根拠なし」がともに３，４％と続きます。 これらは、“まあ、こんなものか”の部類です。 これだけ問題が内在しているマンション管理組合が多いにかかわらず、マンション管理士に相談がないことに対しては、初めはバコ～ンクラスの驚きでしたが、最近では現実を認識し“まあ、こんなものだ”になっちゃってます。 tag:www.acepuff.com,2010://1.435 2010-08-28T08:49:19Z 2010-09-03T04:39:40Z

マンション管理士の独り言・・・１４２ 「理事長解任請求」 つぶやき主は各所で相談...

エースマンション http://www.acepuff.com/ マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・１４２ 「理事長解任請求」 つぶやき主は各所で相談員として管理組合のいろいろなご相談をお受けしていますが、その中で、理事長の専横についてのご相談をお受けすることがあります。 「理事長が他の理事の意見を聞かず、理事会を私物化し勝手に物事を進める」｢理事長があい見積もりも取らずに勝手に工事発注している」などなど・・・・ 初めは、面倒見の良いマンションの事を親身になって考えるいい理事長さんだったのでしょうが、何年も続けると独裁者のようになる例が多いようです。 いつまでも役員に名を連ねたいのか、わざわざ顧問という肩書を作って、居座って困るというご相談を受けたこともあります。 マンション管理新聞８月号に表題の「管理者の解任請求利用の在り方」という刺激的な記事が載っています。 管理者とはつまりは理事長のことです。居座ってどうしようもない理事長を解任する方法のことです。 理事長を解任する方法は２つあります。 １つは、総会の決議により解任する方法。普通決議ですから過半数の賛成でＯＫです。 ２つ目は、区分所有者単独（或いは複数）の訴訟を提起する方法。 １の方法の場合、理事長解任という議案が入っていると理事長は総会を招集するとは考えにくいので、区分所有者の５分の１の発議により総会を収集するということになると思われます。 ２つ目の方法の場合は、区分所有法第２５条２項に「管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情がある時は、各区分所有者はその解任を裁判所に請求することができる」という規定に基づいて訴訟を提起する事となります。 これら２つの方法はどちらが優先するというものではありません。 しかし、判例等から見ると２つ目の方法の場合には、裁判所は訴訟は受理するものの、総会を開いて解任する方法があるので、まずは総会決議によって対応した方が望ましいという考えかたです。 明文化されてはいないものの、裁判所に対する解任請求は管理規約で“任期中は解任できない”と定められている場合や、総会が機能していない等の場合でないとなかなか解任請求はできないと考えられます。 つぶやき主も“やとわれ理事長（派遣理事長）”やっていますが、やはり大変な作業量です。 つぶやき主の場合は、仕事ですから理事長やっていますが、自ら積極的にこの理事長を何年も続けるという人は、・・・・・・ どんな人でしょう？ 一緒にお酒を飲んでもあまり楽しい人とは思えない、です。 tag:www.acepuff.com,2010://1.434 2010-08-22T03:57:44Z 2010-08-25T01:07:35Z

マンション管理士の独り言・・・１４１ 「ディスポーザー」 もう最新の設備とは云え...

エースマンション http://www.acepuff.com/ マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・１４１ 「ディスポーザー」 もう最新の設備とは云えないかも知れませんが、ディスポーザーについて考えてみます。 これは、キッチンシンクの下に設置されていて、生ごみを粉砕し、水と一緒に流し、専用の浄化槽で処理するというシステムです。 粉砕の方法も以前は、刃物状のものが多かったのですが、現在では安全のために、すり潰すようなものが多いようです。 どんな生ゴミでもＯＫかというとそうでもなく、メーカーによって異なるものの、サザエ等の殻、玉ねぎ・バナナの皮、とうもろこしの芯などはダメのようです。 このディスポーザーがあれば、確実に生ごみは減ります。ゴミ出し日にエレベーターの中が臭くならないなどの利点もあります。 しかし、良いことばかりではありません。 浄化槽に到るまでの配管の途中が詰まったりします。 原因の多くは卵の殻によるものです。 生ごみを粉砕する時には、大量の水を流さなければなりません。 大体１回につきバケツ１杯。約１０リットルが目安です。 ところが、水を少量しか流さないため特に卵の殻が詰まってしまいます。 最新式のディスポーザーでは、使用時に自動的に適量の水を流すような優れものもあるようです。 自分で水を流す式のディスポーザーをご利用の方は、多めの水を流すようにしましょう。 また、ディスポーザーの刃やハンマーは、大体１０年を目安に取替が必要です。 専有部分となりますが、管理組合が主体となって、全戸一斉に取り替えるのが望ましいでしょう。 このディスポーザーは管理面から見ると結構金食い虫です。 月に１度、浄化槽の清掃が必要です。 これが、戸当たり月５～８００円。１００戸のマンションなら、月約８０，０００円、年間１００万円です。 さらに年に１度、バキュームカーによる沈殿物の処理も必要です。 これ以外でも見えないものとしては、浄化槽に設置された換気のためのブロアーの電気代。 また、最近ではディスポーザーの清掃を請け負ってくれる業者が少なくなってきています。 汚いし、臭いし、作業は大変なようです。 マンションは購入したらそこがゴールではありません。ゴールというよりスタートです。 管理面に視点を当てたマンション選びをしましょう。 tag:www.acepuff.com,2010://1.433 2010-08-17T06:25:25Z 2010-08-25T01:07:15Z

マンション管理士の独り言・・・１４０ 「またまた管理会社の不祥事」 ７月２５日付...

エースマンション http://www.acepuff.com/ マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・１４０ 「またまた管理会社の不祥事」 ７月２５日付けマンション管理新聞です。 マンション管理会社ライフ・キーパーズ・ジャパン（本社：東京、受託管理組合：２３７組合）に対し、国交省関東整備局は、マンション管理適正化法に基づき１４日間の業務停止命令となる指示処分を行いました。 その理由は、複数の元社員が複数の管理組合で不正引き出しや着服を行い組合財産に損害を与えた点と、重要事項説明未実施と契約書面未交付、元社員による修繕積立金口座の通帳・印鑑同時保管が挙げられています。 不正引き出しは、Ｈ１４年～１７年で管理職２名、フロント１名が計14件行っていました。被害総額約５７００万円。 最終的に３人とも理事長から印鑑を預かり、通帳と同時保管状態となり着服に及んだようですが、理事長はじめ管理組合役員にも反省すべき点は多々あるように思えます。 また、これは北九州での話ですが、築１５年のマンションで分譲依頼１度も理事会が開催されておらず、毎年理事長などの役員は選出されるものの、実際の管理組合活動は全く行われていない状態でした。 つぶやき主に相談があり管理規約を検証すると、しっかり理事会が規定されています。 規約に規定されている理事会が延々１５年間、１度も実施されていなかったのです。 驚く事に、このマンションは委託管理で、管理組合は毎月多大な管理委託費をこの管理会社へ支払っていました。 管理会社は、面倒くさかったのか、規約に規定されている理事会を１度も開催せず、またそうするようにアドバイスも行っていませんでした。 地場では有名な管理会社です。 呆れて物も言えません。 物が言えないのに、文章に出来るのは不思議ですが、 “管理会社さん、しっかりして下さいよ。よろしくお願いしますよ！” tag:www.acepuff.com,2010://1.432 2010-08-13T02:39:13Z 2010-08-25T01:06:54Z

マンション管理士の独り言・・・１３９ 【国交省マンション政策で広く国民より意見募...

エースマンション http://www.acepuff.com/ マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・１３９ 【国交省マンション政策で広く国民より意見募集】 ８月５日付けマンション管理新聞よりご案内します。 国交省マンション政策室は、７月２９日～８月３１日までで分譲マンションの政策に関する意見募集を行う事を発表しました。 これは前原大臣の指示に基づく異例の措置のようです。同大臣は「生活の基盤である居住に関する政策であり、広く国民から意見を聞いてみたい」とマンション管理問題へ強い関心を示しました。寄せられた意見は秋ごろまとめられ、大臣に報告され、今後の「参考にする」という位置づけです。 意見募集の対象として ①計画的な維持修繕の促進策 ②適正な維持管理活動の維持方策 ③老朽マンションの大規模修繕改修・建替え円滑化のための方策 と３つのテーマを示しているが、「まったくの白紙状態で意見募集しても逆に意見が出にくいだろうということからの例示で、特に限定してはいない」つまり分譲マンションに関することなら何でもＯＫ！のようです。 意見受け付けは電子メールのみで、アドレスは、 shigaichi@mlit.go.jp で、件名を「分譲マンションの政策に関する意見」として下さい。 つぶやき主も多くの人が、骨休めをしている盆休みに、せっせと投稿しようと考えています。 もし、つぶやき主の意見が参考にされたら、分譲主は今後の仕事がやりにくくなるような、辛辣な投稿をしちゃいます。 tag:www.acepuff.com,2010://1.431 2010-08-11T03:00:00Z 2010-08-11T03:37:32Z

北九州市小倉北区の仲介物件・中古マンションを掲載しています。 ご希望の物件・お求...

エースマンション http://www.acepuff.com/ 不動産の購入も売却もエースマンションコンサルタントにご相談ください。。査定無料です。。 【アーティックス到津】 ９３０万円（３LDK） ♪♪西鉄バス下到津停　徒歩1分♪♪ …こちらをクリックすると物件情報へ…　　 ]]> tag:www.acepuff.com,2010://1.430 2010-08-09T02:47:58Z 2010-08-10T11:42:43Z

マンション管理士の独り言・・・１３８ 「高見プロジェクト完成間近！・・でもいろい...

エースマンション http://www.acepuff.com/ マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・１３８ 「高見プロジェクト完成間近！・・でもいろいろあったな～」 売れ行き好調のようで、八幡東区活性化のためにはいい事です。 このマンションが売れてしまえば、遅れに遅れた高見プロジェクトもようやく完成です。以前管理会社に勤務していた時に、高見プロジェクトに関与していたことがありました。２カ月に１度だったか、荒生田商店街・高見三条戸建て・高見七条マンションの代表者に、市供給公社の担当者が加わり、会議が開催されていました。 荒生田商店街が入っているリバーサイド荒生田の建物は市供給公社の持ち物で、荒生田商店街はいわば店子という関係になりますが、 リバーサイドに移転する際に公社担当者から、「戸建て・マンション合わせて７００戸の建物になり、商店街には多くの売り上げが見込める。完成も５年後（？）の予定です」と言われシブシブ移転に応じています。 ですから、商店街の代表者はプロジェクトが遅れることには「約束が違うじゃないか、早く完成させて多くの居住者を受け入れてよ」と言って公社担当者に詰め寄ります。 反対にマンション居住者は、自分の南側に新しいマンションが建つ事には大反対で、建築を阻止するのは無理にしても、少しでも着工を遅らせようとしていました。 「戸数を減らしてよ。高さもできるだけ低くしてよ。着工も出来るだけ遅くがいい」という具合です。 同じエリアの会合なのに、立場が違えばこうも違うのかというほど、意見の食い違いが見られました。 その高見プロジェクトもようやく完成です。 マンションに目を向ければ、？？？が何点かあります。 ヌーベラージュ壱番館・弐番館、ネクスタージュ壱番館と分譲中のネクスタージュ弐番館の管理会社が異なる事が１点目です。 この４棟は、共通で管理する部分がありますので、団地を構成します。 したがってそれぞれの建物で管理組合があるのと同様に団地管理組合が存在します。 管理会社が異なっていて上手く運営できるのでしょうか？ 入居者に迷惑がかからないように、管理会社は胸襟あけて摺り合わせする必要があります。さらにペット飼育がネクスタージュ弐番館のみに認められている点も気になります。 ヌーベラージュではペット飼育の件で、裁判沙汰になるほど大もめにもめた経緯もあります。 また今回ヌーベラージュ管理組合が、ネクスタージュ弐番館のペット飼育可について公社や売主に対し、要望書を提出したというような事も小耳にはさんでいます。 購入希望者は、後々のトラブルにならないように、キチンとこの辺りの事を営業担当者に聞いて納得して購入しましょう。 tag:www.acepuff.com,2010://1.429 2010-08-08T06:25:29Z 2010-08-10T11:41:28Z

マンション管理士の独り言・・・１３７ 「カラス対策」 理事長として、派遣されてい...

エースマンション http://www.acepuff.com/ マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・１３７ 「カラス対策」 理事長として、派遣されているマンションで、ここでもご多聞にもれずゴミ置き場がカラス被害にあっています。 まず第１にカラスが侵入できないゴミ置き場を設置しようと考え、清掃事務所と打ち合わせを行いました。 ゴミ置き場の設置にも規定があり、ゴミ収集車の寄り付きがいいところというのは勿論の事、それ以外にもカゴの形状については高さ２ｍ以上で清掃員の人が中に入って作業できるネットフェンス仕様で、この６３戸のマンションでは７㎡以上の面積も必要とされました。清掃事務所の担当者さんには現地まで足を運んでもらい、場所的にはＯＫをもらいました。 しかし設置費用が約１００万円もかかり、理事会であえなく却下。 次の方法はケータリングサービスです。 シルバー人材センターへケータリングサービスの見積もりを依頼しました。 このサービスは、ゴミ収集時間にゴミを玄関先に置いていれば、人材センターから派遣された人が、収集して指定のごみ置き場まで持って行ってくれるというものです。 入居者からすれば、わざわざ外まで出てゴミ置き場にゴミを持って行く必要もなく、収集日に玄関先にゴミを置いておけばいいという優れものです。 費用も６３戸で１回約９０分、１回当り約２，０００円というリーズナブルなものでした。 人材センターの担当者も、“こんな依頼は初めて。でも将来的にはご要望の出てくるサービスですね”と言われていました。今後ふえてくるサービスでしょうね。 老齢化がすすみ、ゴミ置き場へゴミを出しにいくのさえ難しくなる老人世帯が多いマンションにはおススメです。 しかし、これも理事会で却下。入居者のマナーアップの徹底を図り、カラス除けのネットについてももう少し工夫が出きるんじゃないの？です。 そこで入居者へゴミ出しマナーアップの徹底を図ろうと注意書きの掲示を行い、さらに同様の文書を戸別に投函しました。 また、ゴミ置き場ネットについても検討しました。 色は黄色が良さそうです。サイズは１番大きなもので３Ｍ×４Ｍ、ネット下部には重しをつけたタイプで約８，０００円です。 個人（管理組合）が購入した時は、街づくり推進課や衛生協会を経て最大５，０００円までの補助金もあるようなので、購入ということになれば、この補助金の申請も行おうと考えています。 結局、落ちつくところへ落ち着いたな、って感じです。 働く派遣理事長報告でした。 tag:www.acepuff.com,2010://1.406 2010-08-06T03:00:00Z 2010-08-06T05:10:15Z

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マンション管理士の独り言・・・１３６ 「５０８，０００，０００円の組合財産の横領...

エースマンション http://www.acepuff.com/ マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・１３６ 「５０８，０００，０００円の組合財産の横領」 分かりやすく書けば、５億８００万円。 群馬県のリゾートマンションで、驚愕の被害額の横領事件が発生しました。 フロントマンの持ち逃げです。 管理会社社長は被害額を報告し「誠意を持って返す。２５年かけても返す」と謝罪。 不正引き出しを行ったとされるＮ社員は現在行方不明で県警も捜査中とのことです。 組合印鑑を保管していた金庫について、管理組合法人の役員は「鍵をＮ社員の渡した覚えはない」と答えましたが、出席者からは「適当にハンコを押していたのか！」と非難の声を浴びました。 この被害額は単独のマンションとしては最大の被害額となるようです。 またこれとは別の横領事件も発生しています。 こちらは京都に本社を置く管理会社「ジャパンリアルティスーパービジョン」の元部長が長岡市内のマンション（築１９年）の管理組合口座から１３００万円を横領した疑いのあることが判明しました。 社名だけは正義の味方のようなのに、お粗末な事件です。 仮にこの横領が事実だとすると同社は元部長の犯行を１年７ヶ月気づかなかった事になります。 同社では月次報告を２重チェックすることになっており、女性経理２名が担当していました。この女性経理２名のチェックミスだとしても、業務が杜撰だといわれても仕方ありません。 マンション管理士を顧問として採用していれば、こんなことは未然に防げていたと思います。 tag:www.acepuff.com,2010://1.427 2010-08-02T03:58:26Z 2010-08-03T07:23:26Z

マンション管理士の独り言・・・１３５ 「修繕積立金適正化の動き」 前回までつぶ...

エースマンション http://www.acepuff.com/ マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・１３５ 「修繕積立金適正化の動き」 前回までつぶやいていた、「新築マンション購入法」は一応終了。 少しは役立っていればいいのですが、「マンション口コミ」なんて見ていると、相変わらず立地や設備・価格ばっかりに目がいっているようで、管理の重要性がまだまだわかってもらえてないみたいです。 変なマンションつかまなきゃいいけど、なんて心配しています。 さて今回は、修繕積立金の適正化へ向けての動きをご紹介します。 国交省マンション政策室は６月３０日「マンションにおける修繕積立金および長期修繕計画に関するガイドライン検討会」を開きました。 マンション分譲時の修繕積立金の適正額を算出することで、販売の足かせにならないように作為的に低額に設定している積立金の是正を目指すものです。 マンションでは以前から分譲業者が月額修繕積立金を低く抑えて設定し５年ごとに管理会社が管理組合に増額を提案するパターンの「段階増額積み立て方式」が多く、本年２月２６日の衆議院国土交通委員会では、「意図的な低額提示」が問題とされた経緯があります。 今回のガイドラインでは、長期修繕計画期間中の修繕積立金額を均等にする「均等方式」を基本としているため通常の設定額より高めになることが予想されています。年内にはガイドライン完成を目指しています。 本来ならば、業界全体で自浄能力を発揮して、キチンとした修繕積立金額を設定しなければならないのでしょうが、ついに“お上”の出番です。 現在分譲中のマンションの修繕積立金額とガイドラインの額とがどれほど乖離があるのか見ものです。 乖離が大きい業者ほど信用ならない・・・とは言いすぎでしょうか？ tag:www.acepuff.com,2010://1.426 2010-07-31T07:52:28Z 2010-08-03T07:23:48Z

マンション管理士の独り言・・・１３４ 「新築マンション購入法　　その１２　管理組...

エースマンション http://www.acepuff.com/ マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・１３４ 「新築マンション購入法　　その１２　管理組合」 マンションを購入する際に多くの方が判断基準にしている、環境・学校区・利便性・間取り・設備・価格・売り主の信用度など、ではなく、マンションの専門家として管理面からの判断基準をつぶやいています。 今回は管理組合。 管理組合というと、いつかは役員をしなければならない、理事長になったらどうしよう、なんて後ろ向きの発想になっていませんか？ 管理組合の存在は戸建と違ってマンションの良さでもあります。 管理組合にはマンション購入者は、法律上当然に加入することになります。 子ども会や町内会のように、「あの人がいるから入らない」みたいな、選択権はありません。 必ず、組合員となります。組合員でなくなるのは、購入者がその住戸を売ってしまった時か、または死んでしまった時です。死んでしまった時は相続人が新たな組合員になるだけの話ですが。 この購入者全員が組合員、言い方を変えれば、加入率１００％というのがマンションの強みです。高い組織率を誇る町内会でも子ども会でも、せいぜい９０％がいいところです。 一例として、仮に一戸建て団地に不良入居者が入ったとしましょう。近隣の住民たちが追い出すために、町内会長などを先頭に“出て行け”なんてやります。 しかし自力救済は禁止されていますから、裁判手続きによらなければなりません。 この場合、誰が原告団を結成するのか？原告団のリーダーは誰になるのか？とともに、何人の方が原告団に参加してくれるかが裁判の判断に大きく影響してきます。 できるだけ多くの方が参加してくれるほうがいいに決まっています。 仮にその団地の１０％程度しか参加していないと団地全体の意思としてはアピール度弱いですね。 そこへいくとマンション管理組合は、１００％加入率でしかも理事長が訴訟を起こせると始めから決まっています。 始めから全員参加の原告団があるみたいなものです。 裁判の際にもマンション管理組合の意思として重要視されます。 １００％加入率の管理組合がありその運営方法や意思表示方法もあらかじめ決められている。これって素晴らしいことですよ。 この文章のかなり上部分に、“理事長になったらどうしよう”というのがありますが、つぶやき主は、いくつかの管理組合で派遣理事長をやっています。 よく働きますよ。 tag:www.acepuff.com,2010://1.425 2010-07-25T10:00:15Z 2010-07-27T05:27:36Z

マンション管理士の独り言・・・１３３ 「新築マンション購入法　　その１２　管理規...

エースマンション http://www.acepuff.com/ マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・１３３ 「新築マンション購入法　　その１２　管理規約４」 マンション管理士になって３年。 マンションのいいところは何かが、やっと分かってきました。 皆さんはお分かりですか？マンションのいいところ。 利便性とか設備・環境・耐震性など人によってさまざまな答えが返ってきそうですが、つぶやき主は、管理規約があるからということに尽きると思います。 管理規約なんて言うと、「いろんな制約が規定されていて、窮屈な生活になりそう」なんて多くの人は思うのでしょうが、ちょっと考えてみて下さい。 確かに戸建て団地なんかと比べて生活上のルールとかマナーがより厳格に定められていますが、自分も守らないといけないのと同様他の居住者も守らなくちゃならないのです。 戸建て団地なんかでは、生活ルールは民法とか町内会会則くらいで、後は住む人の常識頼みとなります。 しかし、マンションの場合には管理規約・使用細則というルールの存在で一定レベル以上の生活は担保されているのです。 所有者も賃借人を問わず居住者全員、それら管理規約・使用細則を守ると約束して入居しています。 例えて言えば、戸建てでは大きな幅のストライクゾーンでしょうが、マンションの場合は管理規約の存在でど真ん中のストライクの生活が確保されています。 いい例が「ゴミ屋敷」です。 「ゴミ屋敷」のほとんどすべては、一戸建ての話です。 近隣の方はゴミの主に粘り強く説得していますが、なかなか聞き入れられません。 行政に頼みにいっても、私有財産ですし、別に法律違反でもないし、条例違反でもありません。 行政の担当者は「早急に迷惑条例を成立させるよう努力します」なんて呑気な事を云うばかりです。 マンションの場合なら、理事長が注意します。 どのマンションの管理規約にも“居住者の共通の利益を妨げる行為をしてはならない”と規定されています。 守らない居住者に対しては、理事長が注意できると規定されています。 注意しても聞かないときは、その部屋の使用停止や、競売までも訴えることが出来ます。 自分も守らないといけない管理規約・使用細則は、自分の生活を守ってくれている有り難い存在なのですよ。 ですから、綺麗なパンフレットやモデルルームに見とれてばかりいないで、管理規約・使用細則にも目を通しましょう。 試しに営業マンに“管理規約と使用細則を見せて下さい”と言ってみて下さい。 このお客さんは只者ではないと思って、それ以降の扱いが丁寧になる事間違いなしです。 tag:www.acepuff.com,2010://1.424 2010-07-20T02:40:36Z 2010-07-21T03:16:40Z

マンション管理士の独り言・・・１３２ 「新築マンション購入法　　　その１１　管理...

エースマンション http://www.acepuff.com/ マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・１３２ 「新築マンション購入法　　　その１１　管理規約３」 マンションを購入する際に、新築・中古に限らず管理規約は重要なものです。そこで今回は管理規約３です。 駐車場の扱いについて見てみましょう。 区分所有者が、住戸を売った時は新しい購入者は、以前の区分所有者（この場合売主）が利用していた駐車場を引き続き利用できるか？ 売るのではなく、住戸を貸した時は、どうなのか？などいろいろ疑問が湧いてきます。 結論からいうと、 これらの取り扱いについては、そのマンションで異なります。 良い悪いというのではなく、実に千差万別の扱いとなっています。 国交省がマンション管理規約のモデルとして作成した「標準管理規約」では、住戸を譲渡した時は、駐車場は一旦管理組合に返却して、その後の扱いは管理組合で決めなさいとなっています。 その後の扱いについても、例えば、 ①第１順位　１区画目使用となる現に居住する組合員 ②第２順位　１区画目を希望する占有者 ③第３順位　２区画目以降の使用を希望する現に居住する組合員 ④第４順位　２区画目以降の使用を希望する占有者 というようにキチンと規定している立派な管理組合もあれば、より厳密に、現に１台利用しているが、空いたところに異動したい組合員への取り扱いについて規定している優れものの管理規約もあります。 これに対し、ただ単に、理事会で協議するなんて管理組合もあります。 また、住戸を貸与した場合は、「標準管理規約」では、２～３年後に区分所有者がまた転勤などでその住戸に帰ってくることも考えられるので、駐車場は賃貸人が引き継げるとしています。 このように駐車場利用の取り扱い一つとっても実にいろいろなものがあります。 駐車場利用については、トラブルが多く発生しがちです。 キチンとした取り扱い方法が規定されているマンションをおススメします。