tag:www.acepuff.com,2010://1 2010-03-10T06:39:50Z 福岡・北九州のマンション購入される方、マンション管理組合へのコンサルタント Movable Type 3.35 tag:www.acepuff.com,2010://1.389 2010-03-10T06:05:39Z 2010-03-10T06:39:50Z

2010.3.10（水）　❄雪❄ なごり雪…にしてはとても寒いこのごろです。 弊...

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マンション管理士の独り言・・・１０６ 「議決権」と「管理費」 管理費と議決権につ...

エースマンション http://www.acepuff.com/ マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・１０６ 「議決権」と「管理費」 管理費と議決権について、ご相談をいただいています。 住戸の面積差が２倍以上あるマンションで、それに伴い管理費も、大きな住戸の区分所有者は小さな住戸の区分所有者と比べて２倍以上負担しています。 それなのに、議決権はどちらも１票という具合です。 負担だけ２倍なのに、権利がともなっていないとも見えます。 これについては、議決権は管理費負担とは直接結びつかず、専有面積が２倍ならば管理費負担とは関係なく議決権は２票というのが、多数意見です。 したがって、取得した専有部分の面積が１００㎡の区分所有者は、５０㎡を取得した区分所有者の２倍の議決権があるとされます。 しかし、実際には多くのマンションでは、面積にかかわらず１住戸１議決権と分譲当初の管理規約で規定しています。 さらに、管理費負担についてはこれも分譲当初の管理規約で、㎡単価を面積に乗じるとしています。㎡単価１００円ならば、５０㎡の住戸では５，０００円、１００㎡住戸は１０，０００円となり、このことが問題をより複雑化させます。 区分建物所有法では、議決権は原則的には専有面積比率によることとされていますが、これでは、極めて複雑で桁数の大きな数字になります。 総会の折には、電卓片手に、○○○○○○○分の○○○○　+　○○○○○○○分の○○○○　+・・・なんてことになります。 そこで、同法では、ただし規約で別の定めとしてもいいですよ、とされています。 これを受けて標準管理規約では、面積差があまり異ならない場合は一住戸１票とすることも可能としています。 面積差があまり異ならない場合とはどの程度の差異を示すかについては、２倍以内にすべきというのが多数説です。 つまり面積差が２倍以内ならば議決権はどちらも１票ずつは許されるが、面積差が２倍を超えているのに１票ずつは、無効とされる可能性があると考えられています。 それでは、少しでも公平性を保つために管理費を面積差にかかわらず、全住戸同一としようという考えもあります。事実そのように全住戸同一としている管理組合もあります。 しかし、これについても面積差が２倍あるのに同額の管理費では無効とされるという意見も存在します。 悩ましい問題です。 責任転嫁するわけではありませんが、やはり分譲主が当初作成・提示する管理規約原案が公平性を保っているものとなっていないと後々問題が生じてしまうようです。 tag:www.acepuff.com,2010://1.387 2010-03-04T01:18:10Z 2010-03-04T14:08:37Z

マンション管理士の独り言・・・１０５ 「売れていない住戸の管理費などは、だれの負...

エースマンション http://www.acepuff.com/ マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・１０５ 「売れていない住戸の管理費などは、だれの負担？」 市内では多くのマンションが新規供給されています。しかし、北九州の販売進捗では竣工時に３割～良くて５割、完成後１年で完売できれば大成功、多くのマンションが完成後２～３年で何とか完売にこぎつけます。 さて、この場合、売れていない住戸の管理費などはだれが負担するのでしょう。 東京地裁平成２年１０月２６日判決で、パレ・エテルネル事件というのがあります。 売主に対し管理組合が、売れていない住戸（未販売住戸）の管理費など滞納分８６３万円を支払えと訴えました。 これに対し、売り主側は反論しました。 ①本件の管理規約では、管理費などの支払い義務は、専有部分の引渡の時から発生すると定められており、本件マンションの分譲業者で当初より専有部分を有している売主には支払い義務はない ②分譲マンション業界では、分譲業者には、完売されるまでは未販売住戸について管理費などを負担しない商習慣がある 判決では、 ①区分所有者は複数の区分所有関係の発生した時期、すなわちマンションの譲渡により区分所有関係が発生し、登記などによりマンションであることが客観的に認識される状態になった時に規約や集会の定めにより、共有部分の管理費などの支払い義務が生じる。分譲業者であっても、未販売の区分所有権を所有する以上は、共有部分の管理費などを支払わなければならないのは、当然である。 ②未販売住戸の管理費などを負担しなくてよいなどの商習慣の存在を認める証拠はない ③販売のために当マンション１Ｆに事務所を構え、来客の案内を行い共有のエレベーターや廊下を使用していることが認められるから、管理費などの支払い義務を否定できない としました。 しかし、現実には、北九州では多くの売主が未販売住戸の管理費などを負担していません。 何故かと言うと、契約時か或いは引渡時にかわされる重要書類の中に、「未販売住戸の管理費などについて売主は負担しません」と記載されており、悲しいかな購入者がこれに同意して署名捺印しているからです。 売主・買主のお互いがそれで良ければ、お国は口を挟みませんってことです。 知らなかったとか、わかんなかった、読んでなかったとかは通用しません。 重要書類は事前にいただいてキチンと読むようにしましょう。 tag:www.acepuff.com,2010://1.386 2010-03-01T02:04:57Z 2010-03-10T05:52:47Z

マンション管理士の独り言・・・１０４ 「なぜ中古住宅は信頼されないか」 集合住宅...

エースマンション http://www.acepuff.com/ マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・１０４ 「なぜ中古住宅は信頼されないか」 集合住宅新聞「アメニティ」に面白い記事が掲載されていました。 中古住宅を購入した人と、新築購入或いは建築した人との数を比較すると、日本では米英にくらべて圧倒的に新築数が多いそうです。 新築+中古の総取引総数に占める中古の割合は、日本が約１３％。 これに対し米は約７５％、英にいたっては実に約９０％となっています。 昭和６３年～平成２０年についていえば、この２０年間の住宅の平均喪失戸数は５５，６万戸。中古取得の平均戸数は１６，９万戸だから、圧倒的に売却より住みつぶしが多いことがわかります。 住宅の平均耐用年数は、日本では３１年、米は４４年、英ではなんと７５年です。 日本の住宅の寿命が短いのは老朽化だけが原因ではなく、たとえば米英では新築は高すぎて手が出せず、中古から中古に渡り歩くのが普通となっています。 そこでは、中古住宅でも手を加えれば加えた分だけ値上がりが期待できるから、メンテナンスに力を注ぎますが、ところが日本では中古は値下がりすると多くの人が考えており、事実値下がりします。 筆者はこの主たる原因を、長期的ビジョンのないままの都市計画と市場に任せっぱなしにしてきた住宅供給だと言いきっています。 優良な中古住宅がその品質に見合っただけの金額で売却することが出来て、新築への住み替えが容易にできるようになればマンション業界は勿論、不動産業界にとっても望ましいことです。 そーなればトーゼン、つぶやき主にも仕事の依頼がたくさん舞い込み・・・などと。 高尚な記事が、本音が出た途端、一気に浅ましい記事になっちゃいました。 tag:www.acepuff.com,2010://1.385 2010-02-23T07:32:39Z 2010-02-23T07:53:05Z

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エースマンション http://www.acepuff.com/ 不動産の購入も売却もエースマンションコンサルタントにご相談ください。。査定無料です。。 １，６９０万円（３LDK） ★☆ 【ライフプラザ一枝学園南弐番館】 ・・明治学園小学校・中学校徒歩圏内です・・★☆ 専有面積　　　　…77.87㎡（約23.55坪） ﾊﾞﾙｺﾆｰ面積　　　…8.48㎡（約2.56坪） 玄関ポーチ面積 …5.14㎡（約1.55坪） 室外機置場面積…1.82㎡（約0.55坪） 合計面積　　　　…93.31㎡（28.22坪） …画面をクリックすると物件情報へ… ]]> tag:www.acepuff.com,2010://1.383 2010-02-22T02:15:05Z 2010-02-22T02:44:26Z

マンション管理士の独り言・・・１０３ 「近畿マンション管理協会の提訴」 大規模修...

エースマンション http://www.acepuff.com/ マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・１０３ 「近畿マンション管理協会の提訴」 大規模修繕工事の設計・監理などのコンサルタント料の未払い分の支払いを求めて、ＮＰＯ法人近畿マンション管理士協会が提訴しました。昨年8月のことです。 提訴の相手方は、大阪のマンション管理組合です。 そして今回、訴えられたこのマンション管理組合が、「工事に重大な瑕疵があり、設計・監理がちゃんと行われていなかった」として反対にＮＰＯ近畿マンション管理士協会を訴えることとなりました。 管理組合側は、防水工事が契約当初の仕様から、管理組合の承諾なしに品質の劣るものに勝手に変更されていたり、また、タイル補修についても工法が契約当初の打ち合わせから、これも勝手に変更されており、この結果、防水やタイル補修の効果が期待できないとしています。 更に、引渡の際に工事管理報告書の提出がなされていなかったり、追加工事が発生していたことも管理組合側の疑念を増幅させたようです。 コミュニケーション不足は、お互いにあったように思われますが、仮にもマンション管理士という、マンション管理組合の立場に立って、管理組合活動に助言や指導を行う事が業務とされているものが、管理組合を訴えたり、反対に訴えられたりするのは、・・・・ はたで見ていてとてもやるせない気持ちになります。 昨日21日下関ふくふく会館で「山口県マンション管理士協会」主催の第1回セミナーが開催されました。 北九州マンション管理士会からも、事務局長であるつぶやき主と、もう1名の管理士が参加させていただきました。 山口県のマンション管理士の方はもちろん、県会議員の先生や弁護士さん、1級建築士さんをはじめ、管理組合理事長さんや理事の方も多数出席され熱心な議論が交わされました。 毎月1度定例的にセミナーを実施される予定とのことで、小倉駅からはホンの15分で下関です。 興味がお有りの方は、ご出席されてみてはいかがですか。 tag:www.acepuff.com,2010://1.382 2010-02-17T02:11:57Z 2010-02-17T02:18:40Z

マンション管理士の独り言・・・１０２ 「マンション問題研究会」 福岡県マンション...

エースマンション http://www.acepuff.com/ マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・１０２ 「マンション問題研究会」 福岡県マンション管理組合連合会で、2月に1度、マンション問題に興味をお持ちの、市内で活躍中の弁護士さんが集まって「マンション問題研究会」が開かれています。 つぶやき主も、相談員としてお世話になっていることもあり、いつも参加させてもらっています。 昨日がその日でした。 弁護士さんが12名、マンション管理士も3名参加していました。 テーマは、「不在区分所有者に2500円の協力金ＯＫ！の最高裁判決」についてです。 いつもはいろいろな視点から闊達な議論がなされるのですが、今回は重要なテーマなのにわりとあっさりとしていました。 皆さんの意見も今回の判決には、おおむね賛成だったからです。 細かい点では、異論もあったようですが、妥当な判決だとお考えのようでした。 今回の「不在区分所有者に2500円の協力金を課す」という手続きは規約の改正として行っており、4分の3以上の賛成が必要な特別決議でなされており、このような多数意見は尊重するべきだというのが根拠のようです。 ただ、管理組合役員になることは負担が大きいということを最高裁までが認めた、ということが独り歩きしないよう願っています。 tag:www.acepuff.com,2010://1.381 2010-02-10T02:28:46Z 2010-02-10T02:32:31Z

マンション管理士の独り言・・・１０１ 「不在区分所有者への2,500円管理費アッ...

エースマンション http://www.acepuff.com/ マンション管理士の独り言・・・１０１ 「不在区分所有者への2,500円管理費アップは有効、判決」ＮＯ２ 自身はマンションに住まず、その住戸を他人に貸している「不在区分所有者」に管理費とは別途「住民活動協力金」の名目で月額2500円の負担を求めた訴訟で最高裁は裁判官5人全員一致で有効とする判断を下しました。これは、以前の独り言でつぶやいたものです。 この判決について、いろんな弁護士さんのそれこそいろいろな意見が出されています。 賛成意見や反対意見、今後危惧されることなどをまとめてみました。 賛成意見 ①この管理組合では、2500円アップについて管理規約の変更で臨んでおり、4分の3以上の賛成を得ている。これをひっくり返されては、住民多数の意見が無視されることにつながる。 ②役員の成り手が不足する中、役員をしている区分所有者としていない区分所有者の不公平感の解消として有効である ③「著しく不合理・不利益の場合は無効となる」との判例もあり、すなわち著しく不合理でなければ有効と解される。多少の不合理があっても、法律上の根拠がないものであってもみんなで決めたことには従いなさいよ、という判断であり妥当。そうでなければ、何を決めるにも管理組合はいちいち裁判所の意見を聞かなければならなくなってしまう。 ④住んでいる区分所有者の努力によって不在区分所有者は管理の利益を得ているのだから、これを実質的な公平にしなければならないということで、不在区分所有者から協力金を徴収するのは仕方ないと考える。 反対意見や今後危惧される事 ①今回のケースでは役員に報酬を支払っているのにさらに協力金をもとめており、賃貸へだすことのペナルティを課す印象を受ける。住んでいる区分所有者の中にも役員をやらない人もいるのに、不公平で、そもそも賃貸に出すのは、その区分所有者の自由である。 ②そもそも住んでいる区分所有者でないと役員に就任できないという規約が妥当なのかについて疑問がある。また、理事ながら1度も理事会に出席しない理事などとの整合性が取れていない。 ③協力金を支払う代わりに役員に就任しないという区分所有者が出てくるのではないか ④管理会社が、財政の厳しい管理組合に「不在区分所有者から協力金を取ればいい」などのアドバイスをすることも考えられる。 ⑤協力金であつめたお金の使途の合理性が必要 いろいろな意見が出ることはいいことですけど、・・つくづく、難しいっすね！ tag:www.acepuff.com,2010://1.380 2010-02-03T09:10:59Z 2010-02-07T02:09:21Z

マンション管理士の独り言・・・１００ 「議決権割合」 記念すべき１００号が、節分...

エースマンション http://www.acepuff.com/ マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・１００ 「議決権割合」 記念すべき１００号が、節分の日となりました。別に予定していたわけじゃないけどたまたま、この日となりました。今日でなきゃ、１１日の建国記念日でも、１４日のバレンタインデーでも２３日でも良かったのですがタマタマです。結構祝日や何かのオメデタイ日って多いですね。 さて、この“独り言”に訪ねてきてくれる方が、このところ飛躍的に増えていて有り難いことです。訪問いただいている方の検索エンジンは、「小倉DCタワー」が圧倒的に多いです。 このDCタワーですが、価格も２４００万円台から、最上階は２億円くらいするらしく、かなりの値差があります。 また、専有面積も５４㎡～１２７㎡と２，３５倍の開きがありますし、管理費負担も面積に応じていますから、１２７㎡の住戸を購入された方は、当然ながら５４㎡を購入された方の２，３５倍の管理費を負担することとなります。（数字は直近のチラシからです） ここで問題になってくるのが、議決権割合です。 普通の人は問題なんかにはならないのでしょうが、つぶやき主には問題なのです。 つまり面積差が２倍以上あって、議決権は何票なのでしょう？ ５４㎡で１票なら、１２７㎡は２，３５票なのでしょうか？ それとも面積差にかかわらず１住戸１票なのでしょうか？ 気になって仕方ありません。 こんな場合、（財）マンション管理センターは「面積差が２倍も３倍もあって議決権割合が一緒なら不公平感がでることが考えられます」と言っています。 なんとなく、あやふやなもの言いです。 多くの法律書や弁護士さんの見解では、「面積差が２倍以上あり、それに伴って管理費負担も２倍以上ある場合に、議決権割合がそれぞれ１票なら無効とされる可能性が高い。２倍以内に抑えるべき」、と言っています。 標準管理規約には、面積差があまりない場合には、それぞれ１票とする方法も考えられるとありますが、２倍もの面積差は想定していないようです。 で、結局…どうなのかはわかりません。どなたかDCタワーの管理規約をお持ちの方、教えてくれませんか？ マンションコンサルタントが、一般の方に頭を下げて頼みます。我ながら威厳のないコンサルタントです。 tag:www.acepuff.com,2010://1.379 2010-01-29T01:54:08Z 2010-01-29T05:08:52Z

マンション管理士の独り言・・・９９ 「不在区分所有者の管理費増額は妥当」判決につ...

エースマンション http://www.acepuff.com/ マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・９９ 「不在区分所有者の管理費増額は妥当」判決について １月２６日朝刊１面大見出しの記事です。 内容は、分譲マンションの区分所有者でありながら、自らは居住していない「不在区分所有者」には、現に居住している「居住区分所有者」より管理費などを上乗せしていいか、が争われた事件で、最高裁は「上乗せは許される」との判断をしたというものです。 背景には、不在区分所有者が増えて、管理組合役員のなり手が少なくなり、組合運営の負担が偏っているという不満の声があります。 判決では、 「居住している区分所有者だけが役員となってマンションの保守管理に努め、不在区分所有者はその利益のみを享受している。管理組合業務や費用は本来、区分所有者全員が平等に負担すべきもの」 とし、１５％の上乗せ額を是認しました。 今後もこの１５％という数字は、上乗せの際の基準値になると思われます。 誰もが納得のいく市民感覚に沿った判断だと思われます。 しかし、敢えて言わせていただければ、今回の判決は、管理組合役員になることを「負担」として捉え過ぎているのではないでしょうか？ 役員になることを「権利」と捉えるとまた異なった判断になったかもしれません。 事実、理事に立候補したのに、何らかの理由で立候補が認められずに、理事になる権利を侵害されたとして訴えられた管理組合もあります。 記憶では管理組合が敗訴しています。 キレイ事過ぎて実情に即してないのでしょうが、管理組合役員になることが、義務！負担が大きい！ばかりがクローズアップされすぎるのも如何なものかと考えちゃいます。 この最高裁判決については、より詳細な事実関係がわかりましたら、ご紹介します。 tag:www.acepuff.com,2010://1.378 2010-01-26T08:56:39Z 2010-01-27T05:23:02Z

マンション管理士の独り言・・・９８ 「区分所有者からの個別質問についての対応」 ...

エースマンション http://www.acepuff.com/ マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・９８ 「区分所有者からの個別質問についての対応」 今月号のアメニティからご紹介します。 昨年までマンション理事長をされていた方からのご質問が掲載されていました。 「私が、理事長をしていたときに実施した大規模修繕工事に関して、施工会社の選定経緯について不自然なところがあるから、書面により回答してほしいという質問がA組合員からなされました。私はAさんに回答しなければならないのでしょうか？」というものです。 これに対して、弁護士先生が答えています。 東京地裁で平成４年に類似する事件が争われました。 この裁判では組合員が理事長に対して「文書の閲覧・写しの交付」を「書面による報告」で求めました。 これに対し、裁判所は、「理事長は管理組合総会で報告すれば足り、個々の区分所有者に対して、報告の義務はない」としました。 その理由として、 ①区分所有法２５条や管理規約の規定から、総会で選任された理事数名の中から互選で理事長として選出されたに過ぎず、個々の区分所有者から直接委任されているわけではない。 ②区分所有法３４条では、理事長は毎年１回総会を開催する事が義務付けられており、更に同４３条では毎年１回1定の時期に事務に関する報告をしなければならないとされている。この事は総会で事務に関する報告をすることを予定している。 以上より理事長は個々の組合員の受任者ではなく管理組合との関係で受任者になると判断されました。 実務上も各区分所有者からの個別の要求に対しその都度業務報告をしなければならないとすれば、理事長の負担は大きいものになり過ぎます。 もっとも、どんな場合でも一切回答を拒否するのが適当かどうかは、ケースにより異なります。 個人的な感情対立やイヤガラセ的な質問に対しては、拒否しても構いませんが、質問者がまじめな態度で質問しているのであれば、誠意を持って回答することが円満円滑な管理組合活動に資すると考えます。 ほとんど原文のままのパクリの独り言でした。 tag:www.acepuff.com,2010://1.377 2010-01-19T03:04:05Z 2010-01-20T07:20:47Z

マンション管理士の独り言・・・９７ ｢大規模修繕工事の瑕疵補償｣ 今年最初のマン...

エースマンション http://www.acepuff.com/ マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・９７ ｢大規模修繕工事の瑕疵補償｣ 今年最初のマンション管理新聞に興味深い記事が掲載されています。 大規模修繕工事を実施するに際して、工事途中で工事業者が倒産した時や、あるいは無事工事は竣工したものの、瑕疵があった場合などのリスクを回避できる保険商品第１号が国交省で認可されました。 ハウスプラス住宅保証（本社東京）のマンションの大規模修繕向け瑕疵担保保険です。 １戸あたり、おおよそ１万円の負担で約５年間工事業者の瑕疵や期間中の倒産による未補修のリスクを回避できるというものです。 瑕疵の認定は修繕時を原因とするものに限定し、同社の委託する全国約２０００人の建築士が第３者的立場で修繕の着工前・工事中・竣工事に現状調査を行うほか、仕様書なども確認します。 瑕疵と認定されたら補修に要した費用の８０％が保険金として支払われます。 倒産時には瑕疵補修額の１００％を管理組合に支払われます。 これから大規模修繕工事に取り掛かろうと思われている管理組合には朗報ではないでしょうか？ ご検討されてはいかがですか？ 前回９６の独り言では、１日のPVが２９３を記録し過去最高を更新したとつぶやきましたが、翌日なんと９５１を記録しました。 全国各地でご覧頂いているようで、おそらく、前々日の合格発表で新たにマンション管理士となられた方が訪問されているようです。 その証拠に、メールもお電話も何にもなく、つまり商売には全く結びついていません・・・。 何事もなく日々静かに流れていきます・・・デクレッシェンドな日々。 tag:www.acepuff.com,2010://1.376 2010-01-16T03:23:53Z 2010-01-18T04:53:36Z

マンション管理士の独り言・・・９６ 「合格発表」 昨日の独り言へのPVが過去最高...

エースマンション http://www.acepuff.com/ マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・９６ 「合格発表」 昨日の独り言へのPVが過去最高を記録しました。といっても２９３ですけど・・・。 有難うございました。 要因は何かと考えてみましたが、どうも昨日がマンション管理士試験合格発表の日だったからのようです。 合格率７，６％で新たに１４４４名の方が、新しくマンション管理士のお仲間となりました。（福岡では１０３名です） オメデトウございます。 合格された方が、「マンション管理士って実際はどんな業務をやっているのだろう？」或いは、「儲かるのかな？」なんて気持ちで独り言を読んでいただいたみたいです。 実際のところは、年々ご相談事は増えてきていますし、それなりに仕事も増えてきてはいるのですが、あまり期待しないほうがいいかも知れません。 半分はボランティアみたいなものです。 また、これが一番重要なことですが、試験に合格しても実務経験がないとご相談に対して専門的なアドバイスはできません。 というか、試験での知識はあまり役に立たないと言ったほうがいいかもしれません。 ですから、できるだけ多くのご相談をこなすことがなにより大切だと思います。 合格された方は、お近くのマンション管理士会へご入会されて、ご相談を受ける機会をより多く持つことをお勧めします。 tag:www.acepuff.com,2009://1.335 2010-01-15T05:00:00Z 2010-02-22T02:49:55Z

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