tag:www.acepuff.com,2012://1 2012-02-04T04:38:21Z 福岡・北九州のマンション購入される方、マンション管理組合へのコンサルタント Movable Type 3.35 tag:www.acepuff.com,2012://1.627 2012-02-04T04:35:34Z 2012-02-04T04:38:21Z

マンション管理士の独り言・・・３０１ 「マンション管理士と行くモデルルームツアー...

エースマンション http://www.acepuff.com/ マンション管理士の独り言・・・３０１ 「マンション管理士と行くモデルルームツアー」 実はこのような企画があったのです。 リビング北九州さんが企画していました。紙面もほとんど出来あがっていました。 つぶやき主が１時間ばかり講演して、その後マンション管理士と一緒に分譲中マンションモデルルームを見学しようというものです。 「一級建築士と行くマンションモデルルーム」という企画は何度もあっているようですが、一級建築士ではありません。 マンションの管理面の専門家であるマンション管理士です。 マンション購入時には、立地・設備・構造・仕様・間取り・価格・インテリア・売主の信用性などを基準に選んでいくと思いますが、それ以外にも重要なことがあります。 住み始めてからの大事な取り決めである管理規約・使用細則・長期修繕計画を始めとする「管理」です。 この「管理面」からそれぞれのマンションの特徴等をお知らせしようと言う企画でした。 で・し・た、と過去形で書きましたが、おそらくボツ企画になるでしょう。 理由は、マンション売主が敬遠したからです。 曰く「管理面について説明できる営業マンがいない」「管理面をあまり遡及されると、うちは・・・」「うちの長期修繕計画は、あまり突っ込まれると・・・」です。 この企画が提案された時に、第１印象として“マンション購入者にとっては良い企画だけど、果たして乗って来る売主がいるかな”と思いましたが、案の定予想通りの結果となりそうです。 ところがどの売主さんも敬遠する中、１社だけ積極的な売主さんがありました。 以外や以外、と言っては怒られそうですが、第一交通産業さんです。 つぶやき主から見て、第一交通産業さんの管理面に対する考え方は、最近はずっと良くなってきたとはいえ、まだまだ改善の余地は沢山あります。 しかし、管理面を充実させていこうと言う考えには拍手喝さいです。 前述の「管理面を遡及されると、うちは・・・」なんていう売主とは大違いです。 最近は新築入居後１年もしないうちのご相談が増えています。「管理費が高いのでは？」「高い管理費の割にサービスが良くない」「駐車場の場所決めが不自然だ」「上階の音がやかましい」などなどです。第１回目の総会である設立総会でも紛糾する事がしばしばです。 管理面にスポットを当てられると困る売主のままだと、将来本当に購入者から見向きもされなくなっちゃいますよ。 tag:www.acepuff.com,2012://1.625 2012-01-31T02:12:42Z 2012-01-31T02:15:59Z

マンション管理士の独り言・・・３００ 「駐車場充足率１００％」 １００戸のマンシ...

エースマンション http://www.acepuff.com/ マンション管理士の独り言・・・３００ 「駐車場充足率１００％」 １００戸のマンションで駐車場が１００区画あれば、駐車場充足率１００％です。 住戸１あたり、１つの駐車区画があてがわれる事になります。 しかし、１００戸のマンションで１００台分の駐車区画がありながら、駐車場充足率が８０％のマンションがあります。なぜでしょう？ 以前よりつぶやき主の独り言を読んでいただいている方ならば、すぐにピンッと来たかも知れません。 正解は分譲駐車場が２０台分あるからです。 “分譲駐車場があったって、１００戸の住戸に１００台分の駐車区画があれば充足率１００％で、１戸に１台分は確保されてるじゃん！”と思われるでしょうが、そう簡単に行かないのが世の中です。 分譲駐車場を購入した人は、「その区画は購入したんだから、私のもので、それとは別に、組合員という立場で管理組合が貸与する賃貸駐車区画に申し込めるじゃん」という理屈が発生します。 事実、このような申出を受け入れている管理組合もあります。 そこでは、分譲駐車場＋賃貸駐車場とで敷地内に２台分を確保している人がいれば、押し出されちゃって１台も確保できず、敷地外に自分で駐車場を探して停めている人もいます。押し出された人は、駐車場までが遠いし、シャッターゲートもなく不用心だし、何より不公平だと感じつぶやき主へご相談へ来られています。 駐車場の運用については、衡平性を保つというのが大原則で、具体的な方法はその管理組合独自で決定していく事になります。 しかし、新築間もない時は、営業マンのトークが大きな影響を及ぼします。 新築時に、ある営業マンは「分譲駐車場を購入した人であっても、賃貸駐車場へ申し込めますよ」といい、もう一人の営業マンは「分譲駐車場を購入した人は、それで１台確保していますから、賃貸駐車場へは申し込めません。分譲駐車場を購入していない人達だけの抽選となります」と全く異なるトークをすれば、管理組合内がギクシャクしてくるのはわかりきっています。 また、同じ営業マンが敷地内に２台を確保したい購入希望者へは、「分譲駐車場を購入して１台は確保し、賃貸駐車場へも申し込めば、抽選にはなりますが、かなりの確率で２台目のゲット出来ますよ」といい、分譲駐車場を購入しない人に対しては、「駐車場充足率は１００％ですから、賃貸駐車場は確保出来ますよ」というような使い分けも行われているようです。 マンション名は出しませんが、心当たりのある売主さんは「もっと、キチンと売ってよ。」 ２９８の次は２９９であって３００ではないことくらい小学生でもわかりますが、諸般の事情で２９９はお蔵入りとなりました。 tag:www.acepuff.com,2012://1.623 2012-01-18T03:22:43Z 2012-01-29T14:05:31Z

マンション管理士の独り言・・・２９８ 「特別サービス・・・ＤＣタワーの管理委託契...

エースマンション http://www.acepuff.com/ 北九州マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・２９８ 「特別サービス・・・ＤＣタワーの管理委託契約検証」 つぶやき主は北九州のマンションの事情にとても明るい人です。 そして、その中でも新規分譲マンションについては更にワンオクターブ明るくなっています。 マンションコミュニティで「小倉ＤＣタワー」の管理委託料が高すぎないかっていう入居者からの声があがっていますが、その事についてダイワサービスさんの管理委託契約を検証したものがありますので、特別にタダで教えてあげます。 「小倉ＤＣタワー」に関しては、管理委託契約以外にも、管理規約や使用細則なども検証していますが、これは教えてあげない。 「小倉ＤＣタワー」以外にも、「オークランド城内公園通り」「アースコート西小倉」「グランゲート小倉」「ネクスタージュ高見七条弐番館」「グランドパレスブランシェ企救丘」その他、いっぱいの管理規約等の検証を行っていますが、これも教えてあげない。 教えてあげないなら、書くな！！！って・・・ごもっとも。反省。 管理委託契約の内容について 防災センター要員とありますが、実態は管理員となるようです。 １年３６５日２４時間常駐管理です。 これとは別にコンシェルジェが１名平日では、１３時～２１時。土日祝日で は９時～１７時の間勤務します。清掃作業については、住宅部分は２人の清 掃員が週６日、１日６時間勤務です。 費用について ホームサット２４と警備契約を締結する事となっていますが、管理員が２４ 時間勤務するうえに更に機械警備が必要なのかには疑問がつきます。 通常は管理員が帰宅した後に機械管理となります。 また、ダイワサービスをかませずに直接綜合警備保障へ発注すれば、月額 ２５５，６９６円、年額３，０６８，３５２円という費用が低減できるのは 明らかです。 ＊１３２戸のポレスターリーモでは月額７２，０００円です。 植栽管理費が月額７６，２００円、年額にして９１０，０００円です。 植栽の規模や樹種にもよりますが、通常のマンションでは施肥・剪定・消毒 を年１～２回実施して70,000円程度です。 定期清掃が月額３２６，９００円、年額約４，０００，０００円です。 窓清掃のためのゴンドラ作業が含まれているのでしょうか？ 専有面積からしてもかなり割高の様な気がします。 ＊フローレンス大手町１１１戸で同程度の頻度での定期清掃で月額 約５０，０００円です。 機械式駐車場 １回につき１パレット４，０００円ですが、２，５００円程度で発注してい る管理組合が多いようです。 tag:www.acepuff.com,2012://1.622 2012-01-16T04:41:48Z 2012-01-29T14:05:08Z

マンション管理士の独り言・・・２９７ 「修繕積立基金は大丈夫？？」 多くの売主さ...

エースマンション http://www.acepuff.com/ 北九州マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・２９７ 「修繕積立基金は大丈夫？？」 多くの売主さんが年度末に入る３月へ向けて、２～３月は引渡しラッシュです。 売り上げ計上となるのは、契約日ではなく引渡し時だからです。 何としても３月末の年度内に引渡す必要があります。 購入者の引っ越し日が何時であっても、実際に生活し始めるのが何時であっても、３月末の引渡しを求められます。 購入者が引渡しを受ける場合は、引渡日の１週間～前日までくらいに売買代金の残額に加えて、登記費用などの諸経費と一緒に修繕積立基金を前もって売主さんの口座へ振り込む事となります。 このうち売買代金残金は売主さんへ支払われ、諸経費は売主さんが預かるものの、司法書士や銀行などそれぞれの支払い先へ支払われていく事になります。 修繕積立基金に関しても、売主さんが一旦預かってから、管理会社へ送金することが多いようです。 さてこの修繕積立基金ですが、将来の大規模修繕工事に備えて当初の段階より購入者からまとまったお金を負担してもらい、管理組合としてプールしておこうという性質のものだということはご存じでしょう。つまりは、管理組合員である皆さんの財産です。 ですから最終的には管理組合が保管すべき財産で、それを委託を受けた管理会社が責任もって保管すると言う事になります。 しかし、修繕積立基金に関し実際のお金の流れとしては、一旦売主さんが購入者から預かり、その後管理会社へ送金するということになりますが、売主さんから管理会社への送金までの間はこのお金は保全されていないこととなります。 もしもこの間に売主さんが倒産したらどうなるのでしょう？ “確率の世界では起こりえるかも知れないけど、実際の世界ではそんなことは、起こんないよ”と多くの方が思われているでしょうが、世の中何が起こるか分かりません。 実際に一昨年、関西でこのような事故が発生しました。 修繕積立基金を購入者から預かった売主さんが、そのお金を管理会社へ送金するまでの間に倒産してしまったのです。 何やら、きな臭い感じもしますが、被害にあった管理組合は職務怠慢として管理会社を訴えています。まだ、係争中のようです。 この事件を受けて国交省では、修繕積立基金の預かり方として、 ①購入者は直接管理会社へ振り込む ②売主が預かったとしても、その日のうちに管理会社へ送金する などの方法を指導していますが、強制力はありません。 しかし、東京あたりではこの国交省の指導に沿って、売主さんを経由せずに修繕積立基金に関しては直接管理会社へ振り込む方法を採用している売主さんも増えていると聞きます。まだまだご当地では、一旦売主さんへ振り込むという方式が多いようですが、本来売主さんが持っているお金ではありません。 速やかに管理会社へ送金しているのか、また何時送金するのかを確認しましょう。 “自分が購入したマンションの売主さんは大丈夫だろう。速やかに管理会社へ送金しているはずだ”なんて思っていませんか？ 仮にも北九州のマンション事情に明るいつぶやき主の独り言ですよ。 そうなっていない売主さんがいるというしっかりした情報の裏付けがあるんですよ。 自分のお金は自分で守りましょう。 守るお金がある人は、「う・ら・や・ま・し・い・・・。」 tag:www.acepuff.com,2012://1.621 2012-01-13T07:00:00Z 2012-01-13T07:36:35Z

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エースマンション http://www.acepuff.com/ 不動産の購入も売却もエースマンションコンサルタントにご相談ください。査定無料です➔➔➔ 初めて弊社のホームページをご覧の方へ➔➔➔ 【小倉南区志井４丁目☆680万円】 １３３．７㎡（４０．４４坪） 詳しくはこちらをクリック下さいませ➔➔➔ 　]]> ]]> tag:www.acepuff.com,2011://1.610 2012-01-13T05:50:29Z 2012-01-13T07:00:16Z

北九州市小倉北区の仲介物件・売中古マンションを掲載しております。 ご希望の物件・...

エースマンション http://www.acepuff.com/ 不動産の購入も売却もエースマンションコンサルタントにご相談ください。査定無料です➔➔➔ 初めて弊社のホームページをご覧の方へ➔➔➔ 【ホワイトパレス南小倉】 ４ＬＤＫ…600万円 ペット飼育可のマンションです …画面をクリックしていただきますと物件詳細へ… ]]> tag:www.acepuff.com,2012://1.619 2012-01-12T08:31:47Z 2012-01-13T06:13:02Z

マンション管理士の独り言・・・２９６ 「ご相談に対する回答アレコレ」 今年からリ...

エースマンション http://www.acepuff.com/ 北九州マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・２９６ 「ご相談に対する回答アレコレ」 今年からリビング北九州の「マンショントラブル相談室」コーナーが月２回の掲載となりました。 読者の方からのマンションに対するいろんなご質問に対してマンション管理士が回答するというものです。 今回のテーマは「防犯カメラ」。 防犯カメラを設置してほしいと組合員からの要望に対して、「どうしたらいいでしょうか？」という理事長さんからのご相談です。 これに対しての回答は、というところでハタと思考がストップしてしまいました。 ストップと言うよりどのレベルで回答すべきか迷ってしまったのです。 理事長さんの「どうしたらいいでしょうか？」という質問のニュアンスは、設置するためにはどのような手続きを経て行えばいいのでしょうか、ということらしいです。 面と向かってのご相談ならば、ご相談者のマンションに対する知識レベルを見ながら回答できるのですが、リビング誌という紙面での回答では、マンションに対しての知識について知っている人と知らない人とでは雲泥の差があり、その皆さんが対象です。 照準をどこに合わせればいいのか難しいところです。 初心者向けならば、「防犯カメラを設置するところは共用部分となりますので、総会で過半数の賛成を得て設置することになります。費用も発生しますし、閲覧についてプライバシーの事も考慮しなければなりません。まずはアンケートを取って皆さんのご意見を聞きましょう」って感じです。 中級者向けならば、「総会での決議が必要です。その形状もしくは効用が大きく変わらなければ、普通決議での承認となります。設置までの手続きとしては、まずは総会で設置についての承認を得ることとなりますが、その際業者選定については理事会一任ということも併せて承認を得るようにしてください。その後広く業者を公募します。そして、理事会で業者を１社に絞り、再度総会を開催し“○○業者に○○の内容で○○金額で発注しようと思いますがよろしいでしょうか”という承認を得て下さい。」となります。 上級者向けならば、「何度も総会を開催しなくてよいように、機種や設置個所についてのアンケートや説明会を実施しましょう。そして総会では、設置についての承認と、業者選定と発注についても理事会一任ということで承認を得て下さい。費用は管理費から支出することとなりますが、予備費などで不足する時は修繕積立金を取り崩すこととなるでしょうからこれについても承認を得るようにしてください。また、防犯カメラ閲覧細則についても予め作成しておいてこれについても承認を得られればベストです。使用細則の新設となりますので普通決議で結構です。」です。 紙上のご相談についての回答はかなり難しい。 tag:www.acepuff.com,2012://1.618 2012-01-09T03:28:56Z 2012-01-10T06:08:26Z

マンション管理士の独り言・・・２９５ 「パンフレットの見方・・・物件概要」 １月...

エースマンション http://www.acepuff.com/ 北九州マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・２９５ 「パンフレットの見方・・・物件概要」 １月も半ばに差しかかり、新聞に折り込まれるマンションのチラシも増えてきました。 このチラシにはそのマンションの様々な情報が詰まっています。 学校区や利便性、駅やバス停からの距離、外観デザイン、設備、仕様、価格などが見てくれのいいように配置されています。 しかし、本当に大事なのは一番下の方にひっそりと小さな文字で記載されている物件情報です。ここの見方のポイントをさすが専門家という視点で教えてあげます。 ①住戸面積　○○㎡～○○㎡とそのマンションで１番小さな住戸の面積と１番大きな住戸の面積が記載されています。この面積差が２倍以上ある時は要注意です。面積差が２倍以上あり、管理規約で定められている議決権割合が同じく１票ずつならば違法とされる可能性があります。面積差が２倍ならば議決権割合も２倍なきゃ大きな住戸を買った方に不公平ですよね。 ②間取り　３ＬＤK・４ＬＤＫなんて記載があります。ここにワンルームなんかがあると要注意です。家族向け４ＬＤＫとワンルームとが混在するマンション管理組合で、合意形成を得るのはかなりの苦労が必要です。また、明らかに投資用の住戸（ワンルームや１ＬＤK）が混在するマンションでは不在区分所有者が大量に発生するので、役員の成り手不足や管理費滞納などの問題が起きやすくなります。 ③建築確認番号　平成○○年○○月○○日確認済みなどと記載されています。これはこのマンションを建設するにあたって主に建築基準法の諸々の規定をクリアしました、ということを表しています。この確認申請がおりていないと予約を含めて販売はできないことになっています。 ④竣工予定　平成○○年○○月と記載されています。鉄筋コンクリートの場合、１フロアー１ヶ月強というのが一般的な建築工期です。したがって、例えば１０階建のマンションならば１０ヶ月＋２～３カ月＝約１３カ月となります。いつ完成するのかは、この竣工予定年月日で確認できますが、いつ着工したのかは物件概要では明確にはわかりません。これは販売センターで営業マンに聞くことをお勧めします。まず間違いなく営業マンもわかりませんが、親身な営業マンならば現場に確認してくれるはずです。ここで優秀・親身な営業マンの見分けもできます。少なくとも前述の建築確認番号よりは後に着工していますので、建築確認が下りてから竣工までの時期があまりに短い時は要注意です。 ⑤入居予定　平成○○年○○月と記載されています。売主にとってはここが１番重要なところです。売り上げ計上できるのは、この入居＝引渡し時です。３月末が決算月の売主ではなんとしても３月中の引渡しを行う必要があるのです。竣工予定が３月で引渡しが３月なんていうのは要注意です。しっかりした工事期間が確保されてない可能性があります。 ３月引渡ならば施工会社の社内検査～売主の竣工検査～内覧会～手直し～確認会などのスケジュールを確保するために１月末には竣工しておくのが望ましい工程です。 これからそこに住まうこととなる購入者より、自社の売り上げを優先している売主かどうかがわかります。 まだまだ物件概要の見方のポイントはありますが、代表的なものだけ教えてあげました。 さらに聞きたい方はお電話を。有償でっせ。 tag:www.acepuff.com,2012://1.617 2012-01-07T03:02:19Z 2012-01-10T06:08:06Z

マンション管理士の独り言・・・２９４ 「残戸数って本当？」 マンションコミュニテ...

エースマンション http://www.acepuff.com/ 北九州マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・２９４ 「残戸数って本当？」 マンションコミュニティなどに、「残戸数があといくつになった」「もうすぐ、完売ね」なんていうのがアップされていますが、売主発表の残戸数はデタラメです。というより、とてもいい加減です。 つぶやき主が販売センター長だった時代にも、新聞折り込みチラシを作成していました。例えば2ヵ月間で4回のチラシを折り込むとして、1回目と4回目とでは2ヶ月経過している事になります。 チラシには残戸数を掲載しなくてはならなくなっていますので、「2ヶ月後には、これくらいは売れているだろう」という大まかな予想数字を掲載する事になります。 まさかそこまで細かく見ている人はいないだろうと思いつつ、売れている雰囲気を醸し出すために残戸数は少なめの数字とします。 ひとつのマンションのチラシを時系列に見てみると、あるチラシから急に残戸数が増えている事があります。 1か月前のチラシでは残戸数７だったのに、今回は１２戸に増えているなんてことを見かける事があります。これは最終段階での数字合わせですね。 また、「いよいよ最終1戸！！」なんていうのもあまり信用できません。最終1戸のために大枚はたいてチラシを折り込むのかな、って感じです。 そもそも“売れた”というのを、予約・仮押さえ・申し込み・契約のどの段階とするのかについても決められたルールなんて存在しません。 売主や販売会社独自の判断ですし、それも統一されてなく、その時々で基準が変わります。 予約・仮押さえなんて購入希望者の「気が変わった。買わない」でオシマイです。 申し込み・契約でさえ、ローンの事前審査でアウトになれば、キャンセルになっちゃいます。 本当に1番信頼できる数字は、引渡しの数です。 引渡しだと全額入金済みですし、キャンセルなんてありえません。 しかし、これだといくら成約数があがっていても、竣工しないうちはゼロのままですし、実態を正確に反映していない事になります。 竣工後物件については、引渡し数でカウントするのがもっとも信頼できる販売状況と言えるでしょう。 さらに、引渡し数でないカウントの場合には、残戸数についてはいよいよ最後の２～３戸にならないと本当の数字は誰もわかりません。 販売センター長でさえ、本当の数字はわかっていません。 成績の上がっていない営業マンが苦し紛れで“良い数字”を報告してくる事は日常茶飯事です。申し込み客が“止めた！”と言ったことを黙っているなんてしょっちゅうです。 また販売センター長も支店会議などでは、“ちょっと色をつけた、甘い見通し”の報告をしますし、それを受けて支店も本社にいい顔するために“更にチョー甘”の報告を行うということになります。 結論として、販売担当者やセンター長でさえよくわかっていないのが、残戸数です。 「先月より1戸減った。」なっていって一喜一憂するのは止めましょう。 ちなみに販売センターに大きく掲示しているバラの花がついた販売状況表ですが、あれも「本当なの？？？」ですよ。 tag:www.acepuff.com,2012://1.616 2012-01-04T05:55:40Z 2012-01-10T06:07:46Z

マンション管理士の独り言・・・２９３ 「ガラパゴスからの脱却」 新年オメデトウ...

エースマンション http://www.acepuff.com/ 北九州マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・２９３ 「ガラパゴスからの脱却」 新年オメデトウございます。 年末年始はあまりする事もなく、ゴロッと横になって犬とたわむる、でした。 友人の一人が、“もし生まれ変わったら、お前の犬になりたい”といったほど、猫可愛がりします。犬なのに猫です。そして今年は龍。 何でも龍は、ところどころ雲に隠れていて全体が見えないところが、奥行きが感じられて良いそうです。 昨年１２月にブランシェ企救丘の内覧会を５件同行してきました。 依頼者さんがそのことをマンションコミュニティにアップしているみたいで概ね好評をいただいており、「いえいえ私の方こそ感謝しています」ってところです。 その中で北九州のマンション事情を「ガラパゴス」と称した方がいました。 言い得て妙です。 北九州のマンション事情の特殊性については、以前「財界九州」にもマンションの専門家としてつぶやき主の論文が何度も掲載されています。 北九州には、大手デベロッパーが参入してきません。 つぶやき主がかつて勤めていた新日鉄都市開発くらいが大手と思われますが、ここも新日鉄八幡の跡地を開発しているだけで参入というのとは違います。 ５年ほど前は、「フローレンスシリーズ」の章栄不動産や、「ポレスターシリーズ」のマリモ、「ｱｰﾊﾞﾝｺｰﾎﾟﾚｲｼｮﾝ」などの広島組の参入もあったのですが、会社がなくなったり、第２期までの予定を１期だけで止めて帰っちゃいました。 現在では、大和ハウスさんが竣工物件を抱えているだけです。 お隣の福岡では、大手として「セキスイハウス」「住友不動産」「大和ハウス」「三菱地所」「三井不動産」などが目白押しです。 やはり多くのデベロッパーが参入してきてこそ、競争原理が働き、消費者志向の良い市場になると思います。 また、地場デベロッパーにとっても競争はきつくなるかもしれませんが、そのデザイン・設備・コンセプトをはじめとして、販売戦略なども学べる機会が増える事となります。 別の視点から見れば、大手が参入してこないため、地場デベロッパーの悪しき横並び商法がまかり通っています。 代表的なものが、①分譲駐車場。敷地全部を売っておきながら、駐車場を分譲して売るなんて、日本全国広しと言えど北九州だけのものです。何故、分譲駐車場が悪いのかは、バックナンバーを見て下さい。 ②未販売住戸の管理費・修繕積立金を負担しない。しかし、これは最近改まってきました。あともう少しです。 ③あまりに低額に設定された修繕積立金といい加減な長期修繕計画。 今からマンション購入を検討されている方は、仮に修繕積立金が当初３，０００円程度でしたら、１０年後には３倍に跳ね上がるという点は押えておいて下さい。 つぶやき主が代表を務めている北九州マンション管理支援機構のパンフレットには、このようにご挨拶しています。 「マンションに住むなら、買うなら、北九州」 今年はこのメッセージに少しでも近づけるよう、いろんな場面で発信していくつもりです。 本年もよろしくお願い致します。 tag:www.acepuff.com,2011://1.615 2011-12-30T02:26:57Z 2012-01-10T06:07:25Z

マンション管理士の独り言・・・２９２ 『来年は運勢がいいらしい』 この２９２をつ...

エースマンション http://www.acepuff.com/ 北九州マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・２９２ 『来年は運勢がいいらしい』 この２９２をつぶやいているのは、平成２３年１２月末ですから来年は！となっています。 年が明けてすぐに７７歳になる親族１親等のご婦人（つまり母親）が『あんたは来年は運勢がいいらしい』と言ってくれました。 平成２３年は、たしかに全国紙（毎日新聞）デビューを果たしましたし、５月には一般社団法人北九州マンション管理支援機構を立ち上げ、その代表理事にもおさまっています。 この社団の方は、順風満帆の勢いで認知度があがって来ています。 前号でもつぶやきましたが、リビング北九州の「マンショントラブル相談室」というコーナーは今までは月の最終号に１度の掲載でしたが、年明け１月からは、もう１回増えて月２回になる予定です。 さらに、会が発行している「快適マンション管理新聞」は、福岡ひびき信用金庫全店に配置されるようになっています。 ２月には、リビング北九州さん主催の「マンション管理士と行くマンションモデルルーム」という企画が着々と進行中です。“さすが、マンションの専門家”と言われるような、モデルルームの見学の仕方を教えちゃいます。 また、社団の賛助会員も１０数社になりましたし、こちらはどんどん増える予定です。 これに対し、本業の「エースマンションコンサルタント」の方は、もうずっと超低空飛行です。 開業して３年もすれば、レクサスに乗って、年に１度くらいは長期休暇を取って南の島へバカンス、従業員も５人くらいになっていて・・・、というつもりでしたが、“絵に描いた餅”、でした。 現実はそんなに甘くないという事を充分判らされました。 しかし、着実にマンション管理士としての経験・能力、そしてサポート体制は整ってきています。 そう遅くないときに、芽吹く時が来るであろう、ことを期待しています。 さて、１～２月は通常総会の議案作りの時期です。理事会と詰めた打ち合わせを行わなくてはなりません。 しっかりした議案書を作って、よりよいマンションライフのお手伝いをしなきゃ、です。 tag:www.acepuff.com,2011://1.614 2011-12-27T03:53:05Z 2012-01-10T06:07:04Z

マンション管理士の独り言・・・番外編 「骨髄ドナー登録のススメ」 先日知り合いの...

エースマンション http://www.acepuff.com/ 北九州マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・番外編 「骨髄ドナー登録のススメ」 先日知り合いの不動産屋さんから朝一番で電話があり、「ちょっと相談に乗ってほしい」と深刻な声です。 しばらくして奥さんとご一緒に事務所へ来られました。 「嫁いだ娘の産後の日だちが悪いので、詳しく調べてもらったら、血液の病気で、骨髄提供を受けた方がいいと医者に勧められました。井上さんは骨髄提供したことがあると聞いたので、詳しい話を聞かせて下さい。」とのことです。 つぶやき主が提供したのはもう５年近く前だし、しかも提供する側だったので、“あまり役に立ちませんよ”と断って、主に体験したことや知っている事をお話ししました。 今の今まで知りませんでしたが、提供を受ける側にはかなりの費用が発生するとのことです。 提供する側は、報酬一切なしで病室のテレビ料金でさえ自腹を切ったほどです。 そしてその不動産屋さんからは、ドナー登録者が少ないので一人でも多くの人にドナーになってもらうよう頼んでいるが、皆さんあまり登録してくれないそうです。 その理由は、「ドナー登録する前の検査に時間がかかり、かなり痛いんでしょ」なんていうのがあるそうです。 誤った認識があるようで、特別に痛くも何ともありません。 普通の献血です。献血の際に「ドナー登録します」っていえば完了です。 その後ひょっとしたら「適合しました」って連絡があるかもしれません。 その適合者の９０％近くは、提供を拒否してしまうらしいです。 適合者となったらコ―ディネーターの方が、提供することの危険をこと細かに説明します。普通の人はこのリスクを聞くだけでビビってしまうような説明です。 “そんなに正直に話したら、皆断っちゃうよ”と感じたほどです。 さらに本人の他、身内の人にも一緒に聞いてもらって、それぞれの方の承諾も必要です。 つぶやき主の場合も、本人（＝つぶやき主）はやる気満々なのに、母親から考え直すよう、涙ながらに言われました。 つぶやき主は過去の悪行数々でしたので、少しくらいイイことしないと間違いなく閻魔様行きでしたので、母親にも納得してもらいました。 提供者と決定してからは、断酒です。 つぶやき主はお酒を毎晩飲みますので、肝臓が弱っており良い数値が出ません。 基準値が出るまで２ヶ月近く断酒した記憶があります。 そして何とか全ての数値が基準内に収まったところで、いよいよ提供手術です。 産業医科大学で施術したのですが、提供日の前夜には、担当部署のお医者さんが全員そろって病室を訪問してきました。 そして勇気を褒められました。 “軽いノリなのに、そんな大げさな”と思いましたが、ちょっと感動的でした。 翌日スッポンポンにさせられてキャスターで運ばれて手術室の電気は明るいな、と思って目が覚めたら、もう終わっていました。恐るべし全身麻酔！！！ それから、全身のだるさが取れた２日後に退院です。 つぶやき主は７００ｃｃ提供したらしいです。 今は何事もなく、普段通りの生活です。 そして術後すぐにドナー登録しました。 日本では生涯２回まで提供できるようです。 何でも２回提供者が日本全国でもうすでに７００人いるそうです。 そして年齢リミットは５５歳です。先を越されたって感じですね。 このコーディネーターをやりませんか？っていうお誘いが来ています。 １回や２回骨髄を提供したくらいでは、悪行の数々はデリートできませんが、その上にコーディネーターが来れば閻魔さまも少しは鉛筆舐めてくれるかな、なんて前向きに考えています。 なぜ、骨髄提供を２回もしようとするのでしょうか？ あまり上手く言えませんが、とても充実感があります。 今まで感じたことのないような充実感・達成感です。 提供した彼がその後どうなったかはわかりません。 しかし、彼のためではなく、自分のため、存在意義のために提供したいと思います。 皆さんにもおススメです。骨髄ドナー登録しましょう。気分爽快っすよ。 知人の不動産屋さんの娘さんに早く元気になってもらいたいです。 tag:www.acepuff.com,2011://1.613 2011-12-25T03:48:41Z 2012-01-10T06:06:40Z

マンション管理士の独り言・・・２９１ 「投資用ワンルームマンションの末路」 つぶ...

エースマンション http://www.acepuff.com/ 北九州マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・２９１ 「投資用ワンルームマンションの末路」 つぶやき主の会社、「エースマンションコンサルタント」の方は相変わらず鳴かず飛ばずですけど、代表理事を務めている「一般社団法人　北九州マンション管理支援機構」の方は、↗↗↗↗です。 １２月３日に開催した「第２回マンション管理セミナー」にも大勢の方にご参加いただきましたし、さらにリビング北九州には、「マンショントラブル相談室」っていうコーナーが毎月最終号に掲載されていますが、これも来年度から月に２回となる予定です。 さらにさらに、当会が発行している「快適マンション管理新聞」が１２月から福岡ひびき信用金庫さんの全店の待合室に配置される事になりました。 認知度も上がってきたようで、相談も増えてきています。 そんな中、先日はワンルームマンションを借りている賃借人からのご相談です。 お声からするとかなりのご年配の方のようでした。 ご相談の内容は、「もう１ヶ月以上もエレベーターが動いていません。５階に住んでいるのですが、足も悪く階段の上り下りが大変です。家主に言っても、何の返事もありません。管理会社に直接電話したのですが、管理費などの滞納が多く、エレベーター修理の費用は捻出できないと言われました」とのことです。 更に詳しく聞くと、このマンションは投資用ワンルームマンションで、管理組合みたいなものもないのではないか、さらに所有者が住んでいる住戸はほとんどなく、所有者は日本全国に散らばっているそうです。 また、エレベーターも動いていないような管理の状態なので、現在では空き家が目立つ、という状況のようです。 何とかしてあげたいのですが、はっきり言って無理です。 管理組合は活動していない、おそらく管理規約もないでしょう。 区分所有者は全国各地に散らばっている、管理費などの滞納者も多い、・・・。 総会を開催するだけでも大変です。 “総会を開いて自分たちのマンションを何とかしよう！”と誰が言い出すのでしょう。 そのご相談者には、“オーナーに何とかしてくれと言い続けるしかないでしょう。最悪の時は転居も考えた方がいいですよ”、とアドバイスになっていないようなアドバイスで終わりました。 知人のマンション管理士も投資型ワンルームマンションで苦労しています。 どう考えたって、投資型ワンルームマンションが上手くいくわけありません。 利回り１０％～なんて甘い言葉に惑わされていたら、将来必ずお荷物をしょい込むことになりますよ。 そんな破綻した投資型ワンルームマンションが、これからどんどん増えてくる事でしょう。 先が思いやられます。 tag:www.acepuff.com,2011://1.612 2011-12-23T03:56:50Z 2012-01-10T06:06:18Z

マンション管理士の独り言・・・２９０ 「桜の木の伐採」 お世話している管理組合さ...

エースマンション http://www.acepuff.com/ 北九州マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・２９０ 「桜の木の伐採」 お世話している管理組合さんで、入居している区分所有者から“南側に植えている桜の木を伐採してほしい”という要望が寄せられました。 このマンションは築後２０年ですので、桜の木も２０年そこに立っていて、幹もかなりの太さに成長しています。 春にはきれいな花を咲かせます。 このご意見主は、伐採する理由として以下の点を上げています。 ①南側に立っているので、日当たりが悪くなっている ②樹液で困っている ③桜の花が散ったあとの花弁の始末が大変だ ④毛虫が多く、南側バルコニーに干していた洗濯物に毛虫が落ちてきて知らずに着てしまったため、皮膚がかぶれた などです。 特に④は想像するだけで・・・強烈です。 このマンションは横に長く１０１号室～１１０号室まで住戸が１０ならびあります。 そして問題の桜の木は、１０１号室と１０２号室の南側に立っています。 つまり被害を被っているのは、１０１号室・１０２号室・２０１号室・２０２号室くらいなのです。 他の１０３号室～１１０号室や上階の方は、「春になったらきれいな桜が見れるな～」って感じでしょう。 ４月に通常総会が開催されます。 理事会では、この桜の木の伐採について検討しています。 伐採だけだから普通決議（総会出席者の過半数）で承認されますが、「第１号議案　桜の木の伐採」なんて単純に臨むと、否決される可能性大です。 １０３号室～１１０号室やさらには上階の方がこぞって反対すれば、否決されちゃいます。 １０１号室・１０２号室の方の思いを汲んで、伐採の方向で進むならば、過半数を得られるように汗をかく必要がありますし、その上で工夫した議案提出としなければなりません。 理事会がどういう方向で進めるのかを確認して、それからがつぶやき主の出番です。 たかが桜の木１本の伐採ですが、なかなか前途多難です。 tag:www.acepuff.com,2011://1.611 2011-12-20T02:25:41Z 2012-01-10T06:05:42Z

マンション管理士の独り言・・・２８９ 「まだまだ続く・・・ブランシェ企救丘内覧会...

エースマンション http://www.acepuff.com/ 北九州マンション管理士日記★]]>" scheme="http://www.sixapart.com/ns/types#category" /> マンション管理士の独り言・・・２８９ 「まだまだ続く・・・ブランシェ企救丘内覧会」 先週に続き、今週（１６日・１８日）もブランシェ企救丘の内覧会へ同行してきました。 もうすっかり、熊谷組さんや設備業者の方とも顔馴染みになり、「お疲れ様です」なんて声も掛けられるようになりました。 いろんなタイプの部屋を見ているので、「この前同行した部屋と仕様が違う」「仕上げやおさめ方が違う」なんて指摘をしますので、反対に熊谷組の担当者の方から、「どこがどう違うのか、教えてください」なんて聞かれてしまいます。 具体的には、バルコニーのシート貼りとサッシュのおさめ方が南棟と東棟とで異なります。どちらのおさめ方でも問題ないのですが、何故棟毎に異なるのかを聞いたところ、先程の「どこがどう違うのか・・・」という発言になりました。 また、勝手口が上げ下げ窓仕様のタイプとプリーツ網戸タイプとがあるようです。これについて質問しても「？？？？」でした。 お客さまも「うちのは、モデルルームと違っている。何故？」って感じになりましたが、後で消防法の関係という合理的な説明がなされましたので、全員納得でした。 できれば、営業の方から事前に説明あるべきだったとは思いましたが・・・。 内覧会では、２時間半くらいの時間をかけて検査させてもらいますが、チョコチョコした手直し箇所はありますが、仕上げは概ね良好です。 クロス継ぎ目もところどころ目につきますが、０．１～０．１５ｍｍと施工許容の範囲なので、張り替えをお願いする事もしていません。 敢えて言えば、塗装のピンホールが目立つかな、と思います。これは全室共通の様です。 これも引き渡しまでに、塗り直ししてもらえれば、キチンとした補修になると思います。 また、２時間半もの間、熊谷組さんの担当者さんはしっかり側についていてくれます。 つぶやき主が同行しているからかな、なんて思いますが、キチンとした対応です。 有難うございます。 細かい事や嫌な事を言いましたが、ゴメンナサイ。 また、今週もお邪魔しますが、よろしくお願いします。 先週に比べ、エントランスを始めとする外構や植栽もかなり出来あがっていて、これくらい出来ていれば、内覧会を実施してもいい段階です。 エントランスや外構にもお金がかかっているなと思われる仕様です。 ブランシェ企救丘に関しては、販売センターの営業マンよりも、施工した熊谷組さんよりも、設備関係業者の方よりも、さらには管理を行うダイイチ合人社のフロントマンよりも、つぶやき主の方が全てについて詳しく知っていると思います。 「それがど～したん？」「だから何なん？」って、言われれば、返す言葉はありませんが・・・。