マンション管理士の独り言・・・786

「共用部2年点検」

ベイトリア門司マリーズという131戸築3年のマンションの共用部2年点検を行っています。宅建業法の瑕疵担保期間の2年は過ぎているのですが、施工した福屋建設さんのご厚意により期間過ぎてもOKです。

全戸を対象に主としてバルコニー(共用部の専用使用部分)の不具合箇所アンケートを行い、リターンのあったもののうち代表的な住戸を理事会と管理会社とつぶやき主とで選出しました。
このマンションは、3棟からなりますので、それぞれ各棟から低層階、中層階、高層階からピックアップです。
そして実際に入室させていただいて、不具合箇所の確認です。
1級建築士+1級建築施工監理技士の2つのBIG資格を持った建築士さんとの作業です。

当初は14住戸の入室確認の予定だったのですが、つぶやき主が目立つ赤いジャンパーで脚立を持って、腰には双眼鏡やカメラ、大きなパールハンマー、ビデオカメラなどをぶら下げてジャラジャラいわせてマンション内をあっちこっち動き回るものですから、「折角だからウチ見てよ」ってお声が掛り、結局は20件近くお部屋へ入ることとなりました。
もう1週間くらい入り浸っています。が、もうしばらくかかりそうです。
確認しなければならない個所が多く、当初の見込みより時間とエネルギーが費やされています。

屋上だけでも、各棟計3か所、エントランス、各棟を結ぶ廊下の屋上、各棟出入り口の屋上、付け庇の屋上など10数カ所に及びます。
それ以外にも階段が5カ所、エレベーターが5基と大きな建物です。
また、屋上防水や駐車場については雨が降った翌日に確認しなければならないので、天気予報とにらめっ子しながらその日の確認カ所を選定しなきゃです。

現地での不具合箇所確認が終わったら、それを図面に落とし込んで、劣化診断書として理事会へ報告します。住民説明会も実施予定です。
そして、報告書は管理会社経由で売主さんへ~福屋建設さんという流れとなります。
福屋建設さんとは、現地において指摘箇所の確認作業もあります。

建物が大きいだけに指摘箇所も多くなります。
どのような補修を行うのかの提案も行っていただかなくてはなりません。
理事会では、その補修カ所でいいのか?その補修方法でいいのか?などを検討することになります。
当然ながら専門家としてアドバイスは行いますが、総会を開催しそこで承認を得るための議案の作成が大仕事です。

共用部2年点検や劣化診断は行うこと自体はそれほど大変なことではありません。
劣化した部分を抽出してそれで終わり、ならば出来る建築士さんや業者さんは沢山いるでしょう。
しかしその後の施工会社との確認作業や補修方法の適否などを通じて議案化し、それを総会で承認を得るという作業の方の方が大変で時間もエネルギーも必要です。
ここまでのお手伝いが出来るのは、それだけのノウハウや経験を持っているのは、北九州ではおそらく1社だけでしょう。
(1社って、どこ?なんていう会社?・・・・白々しいセリフ)

劣化診断は、劣化カ所の抽出よりもそれを補修するまでの合意形成という仕事の方が大変なのです。
これからが正念場。