マンション管理士の独り言・・・１１１３
「親切な管理士さん」
親切な管理士さんとは、誰の事？と言われそうですが、つぶやき主のことです。
誰も言ってくれないから、自分で誉めちゃいます。段々と独居老人のようになってきた感・・・。
管理規約についてです。マンションそれぞれで管理規約は異なります。
多くは国交省の標準管理規約に準拠していますが、読み比べてみると結構違いがあります。なぜ、違うのか？違ったらどうなのか？他のマンションはどうなのか？なんてご当地ではつぶやき主以外はわかんないでしょうから、ここがポイントってとこを教えちゃいます。
まずは、専有部分に関してです。第7条あたりですが、オートロック操作盤が専有部分なのか？共用部分なのか？が管理規約によって異なります。
原則的には専有部分ならば故障したときはその使用者で補修する、共用部分ならば管理組合が補修するとなります。ただし、専有部分であっても日常の使用に伴わないことが原因で故障した場合は、管理組合が補修すると規定している規約もあります。
専有部分としている規約でも、20年目くらいの全戸一斉の交換時には管理組合の費用で取り換えるのが一般的なやりかたです。
続いては、専有部分の用途に関してです。第12条あたりに規定されていますが、多くは「専有部分の用途は住居に限る」となっています。稀に「多くの来客がない塾や教室などで理事会が承認した場合」も併記されているケースもあります。最近では、住居に限るだけではなく、「民泊禁止」を明記している規約が増えています。国交省でも、ただ単に「住居に限る」だけでは、民泊として受け付けられちゃう恐れがあるって見解です。その他ルームシェアなどの恐れもあるので、専有部分の用途は要注意規定です。
総会開催の時期についても大きく異なります。
標準管理規約では、総会は年度終了後2か月以内の開催が求められていますが、標準管理規約のベースとなっている区分所有法では年度終了後1か月以内となっています。
実務的には年度終了して決算報告～監査などの手続きがありますので2か月は欲しいところです。
これについても最近は3か月以内という規約が増えていますし、最長では6か月というのもあります。6か月はさすがに長すぎです。
また、総会議案書配布時期についても総会の1週間前なのか2週間前なのか規約によって異なっています。
総会に出席できず、委任状を提出する場合の受任者の要件は、マンションごと全く異なります。標準管理規約は5年ごとに見直ししていますが、見直しのたびに受任者の要件が異なります。
現在は、誰でもいい、ってなっています。それ以前は、「他の区分所有者」「同居人」「賃借人」などでした。
特に、受任者として「他の区分所有者」が認められているのかどうかが大きな注意点です。
「他の区分所有者」が認められていれば、理事長に委任できますが、認められていないのならば理事長や仲のいい隣人へ委任できません。
同居している配偶者や親族は認められている場合がほとんどですが、親族1親等～親族3親等までと色々と違いますので、ここも要チェックです。
総会での決議要件も異なります。普通決議の場合、区分所有法では議決権総数の過半数が求められていますが、標準管理規約では承認のハードルを下げ、総会参加者の過半数で良いとなっています。北九州では大英産業さんは、議決権総数の過半数としています。他の売主さんは総会参加者の過半数ってなっています。
議決権総数の過半数の場合の方が、多くの方の承認が必要となるので、その管理組合の意思が反映されていると見なすことができますが、承認には高いハードルを越えるためのエネルギーが必要になってきます。
ここまでつぶやいて駐車場など重要な規定が抜けているのに気が付きました。これは次回。