「新築マンション購入法」
先週と今週と２週続けて、Ｓ社の新築マンションのチラシにつぶやき主が載っています。
マンションは「管理を買え」というコピーとともに。笑顔のように見えます。
先月掲載されたマンション管理センター通信もそうですが、写真うつりが悪い。
実物の方が絶対イイと思っていますが、周りからは、「写真の方が男前」なんて言われて・・・
ちょっとショックです。
そこで新築マンションを購入しようと思っている方へ、マンションの専門家から見た購入術を少しだけ教えます。
北九州の場合、竣工完売なんて物件はありません。
東京や大阪なんていう大都市では、着工即完売だとか、竣工即完売といううらやましい物件もありますが、北九州では竣工後１年で完売できればイイほうで、多くは竣工後２～３年後になんとか完売までこぎつけるという売れ行きです。
大都市では、まだ青田の状態でも、いい物件やいい部屋は売れていってしまうので、早めに手を打たなければならないのでしょうが、ご当地では慌てる必要はなく、竣工後に実物を見てからでも十分希望住戸を購入できる市場なのです。
そこで今回のチラシにも載っていますが、竣工後の売れていない住戸の管理費や修繕積立金は誰が負担するのかという問題が発生してきます。
多くの法律家は、売れていないというだけで、売主が所有しているのだから、売主が負担するのが当たり前、という立場をとっています。
しかし、北九州の多くの売主は、未販売住戸の管理費や修繕積立金を負担していません。
契約締結前に説明される、重要事項説明書に「未販売住戸あるときは、売主は負担しない」とか「１年間だけ、購入者の管理費で不足する分に限り負担する」などと記載しています。
そして、その重要事項説明書に、知ってか知らずしてか、購入者は署名捺印しています。
国交省はこのような未販売住戸の管理費や修繕積立金については、売主が負担するのが望ましいとしていますが、キチンと書面に書いて当事者同士がそれで良いというのであれば、有効だという見解です。
かくして、購入者は将来の大規模修繕時に修繕積立金が必ず不足するであろう物件を購入しちゃいます。
マンション購入を検討しようとする場合、設備や立地、利便性、間取り、価格、学校区、防犯性能などなど・・・のハード面ばかりに目が行っていませんか？
管理規約をはじめとする重要事項説明書や、長期修繕計画などのソフト面がキチンとしているということもハード面に劣らず重要ですよ。
ソフト面・・・小学校の時の給食のソフト麺を思い出しました。
結構好きでした。