マンション管理士の独り言・・・１２３４
「マンションを買うということ」
「マンションを買う」という意味については何度も呟いていますが、もう一度おさらいです。「マンションを買う」ということは、①その部屋の区分所有権を取得する。 ②廊下・階段などの共用部分の共有持ち分を取得する。 ③敷地の共有持ち分を取得する。共有持ち分は、購入した住戸の専有面積に比例します。５０㎡の住戸を購入した人は、全体の５０の共有持分を取得し、１００㎡の住戸を購入した人は全体の１００の持分を取得したとなります。
以上が「マンションを買った」時に取得する権利です。
これからは「マンションを買った」ことによる義務というか派生する責任のことです。
④管理費・修繕積立金などの負担義務。これも購入した住戸の面積に比例します。
⑤管理規約・使用細則・総会の決議を守る義務 ⑥管理組合員となる、です。
「マンションを買う」ことにはこれら義務も含まれることを忘れてはいけません。
今までは「マンションを買う」ってことは上記①～⑥までが含まれていますよ、とつぶやいていましたが、最近になって重要なことを忘れていたことに気が付きました。
⑦として、“共用部分・共用施設・敷地の維持管理を行わなくてはならない”ってことが挙げられます。
そんなの当たり前って思われるかもしれませんが、なかなか厄介な問題です。
新築マンション引き渡し時には共用部分・設備なども引き渡されることとなります。
引き渡しを受けるということは、専有部分のみならず共用部分・設備・敷地の共有持ち分についても引き渡しを受けたということも内包しているのです。
そして、言葉は適切ではないかもしれませんが仮に手抜き工事があったとしても一旦引き渡しを受けたからにはその建物・設備の維持管理責任は管理組合が負うこととなります。
維持管理責任は、引き渡し時点から発生します。
マンション買主さんはマンション建築に全く携わっていないので、そのマンションが完全な状態で出来上がっているのかどうかはわかりません。
しかしそんなことにはお構いなしに共用部分・設備の維持管理責任は引き渡しを受けた時点から、マンション購入者で組織される管理組合が負うことになります。
キチンと出来ていないときのために瑕疵担保責任やアフターサービス期間が設定されている、っていう人がいますが、大きな誤りです。たかだか引き渡し後２年（瑕疵担保責任期間）で不具合ヵ所が露見するなんてことはまずあり得ません。
２年でタイルが剥落しますか？塗装が剥げ落ちますか？最上階部屋うちに雨漏りが発生しますか？
宅建業法で定められている引き渡し後２年の瑕疵担保責任期間や、売主さんが自主的に定めているアフターサービス期間では圧倒的に短かすぎます。
それどころか、仮に５年でタイルが剥落した場合、通常は施工不良としか考えられませんが、”経年劣化でしょう。それに瑕疵保証期間やアフターサービス期間を過ぎている”って言われちゃいます。
本来の消費者保護の観点からは大逆転して、売主さんの口実に使われているのが現状です。
何度もつぶやくように、建物の施工に関与しておらず、瑕疵があったとしてもそれについて全く責任のない管理組合さんが、引き渡しを受けた時点から建物・全ての設備に関して管理責任を負うっていうのは合点がいきません。
今のところ管理組合さんに残された道は、２年の瑕疵担保保証期間内に共用部分・設備の点検を実施することだけのようです。
その際は、エースマンションコンサルタントへ
正義の味方ずらして、エラそうな事言ってたが、最終的には会社の宣伝かよ、って・・・
でへへ