マンション管理士の独り言・・・１２３７
「ガチンコ勝負」
小倉北区到津エリアでリヴィエールマンション（九州三共）とグランドパレスマンション（第一交通産業）とが共に１９階建てタワーマンションを分譲中でガチンコ勝負しています。
つぶやき主にも「どっちのマンションの方が良いでしょうか？」という問い合わせが複数寄せられています。
質問者はパンフレットくらいしか持ち合わせておらず、公式ホームページと販売センターでの聞き取り程度の情報しかありません。
その程度の情報量で、どっちが良いのか正確に判断できるわけありませんが、分かる範囲で少しだけお答えしています。
構造的には、リヴィエールさんは在来スラブで２００㎜との表示ですが、グランドパレスさんのスラブ厚は不明です。仮にボイドスラブ２７５ｍｍならば、リヴィエールさんと同程度の階下への遮音性能かな、って感じです。どちらもシステム床です。
建設工期には大きな違いがあります。
リヴィエールさんの方は５１戸ながら工期は３４か月、一方グランドパレスさんは９９戸で２９か月です。グランドパレスさんの方には、自走式駐車場がありながらもこの工期では“短かいな”と考えますが、合理的理由はあるのでしょうか？
”上半期終了月である９月に何としても引き渡しを”物件ならばあまり好ましくありません。要チェック項目です。
管理費は㎡単価ではリヴィエールさんでは１０５円。グランドパレスさんでは１５０円と１，５倍の差があります。
グランドパレスさんの方は管理人さん常駐でしょうが、リヴィエールさんはどうでしょう。５１戸ならば管理人さん常駐は厳しそうです。また、定期清掃や特別清掃の頻度はどうでしょう。
エレベーターメンテナンスに関しては、リヴィエールさんはフルメンテですがグランドパレスさんはPOGメンテのはずです。
管理人さんの勤務形態や、清掃範囲・頻度・植栽管理などの管理内容で管理費は大きく異なって来ますのでこれも要チェックです。
また、リヴィエールさんは機械式駐車場です。このメンテナンス費用が１パレット年間１０，０００円くらいかかりますので、この費用も管理費に組み込まれています。
修繕積立基金は、リヴィエールさんは修繕積立金５５か月分ですが、グランドパレスさんは１５０か月です。
これについては明らかにグランドパレスさんの勝ちです。
長期修繕計画はまだ見ていませんが、修繕積立基金５５か月でしかも機械式駐車場のリヴィエールさんは修繕積立金を５年ごとに大幅に値上げしなければ成り立ちません。
グランドパレスさんは、これに比べてゆとりある長期修繕計画になっているのは間違いありません。
また、リヴィエールマンションの方は、タグボートさんが販売代理となっているので、売れなきゃ手数料入ってこないし、販売金額の多寡は関係ありませんので、少しでも売れ行きが鈍ると事業主に対して値引き要請があったりします。
トータルで見ると、つぶやき主は、サンパーク到津の杜ブリオをお勧めします。
っておいおい！リヴィエールVSグランドパレスになってないじゃん・・・。
でもサンパーク到津の杜ブリオが良いもん。何故って？それは教えちゃらん。