マンション管理士の独り言・・・１２５７
「新築マンションの買い方」
２０２２年が始まりました。明けましておめでとう、です。
１日に事務所近くの高見神社へ自転車で初詣です。
階段の登り口の両端で可愛らしい女の子２人がチラシを配っていました。
「グランリビオ高見水辺の杜」のパンフレットです。
高見神社は新日鉄の産土神（うぶすなのかみ）ですから、同系の日鉄興和不動産から”チラシ配らせてね”ってお願いに応えたってわけです。
チラシはホッカイロと同封されていました。
つぶやき主も販売センター長時代、駅前とかいろんなところで早朝チラシ配りをやりました。冬はコートのポケットから手を出してくれないので、効率が悪くなっちゃいます。
またチラシだけ配る場合、取ってはくれても直ぐに捨てられてしまいます。そこでキャンディなんかをセットで同封すると、食べ物は捨てるのを憚られるのか、捨てずに持ち帰ってもらえました。キャンディが最近ではホッカイロに格上げされたようです。
「グランリビオ高見七条水辺の杜」に限らず、本年は新築のしかもビッグプロジェクトが目白押しです。
特に第一交通産業さんは、コロナ禍本業のタクシー事業がはかばかしくない為、マンション事業を活発に展開しています。「到津タワー」「小文字タワー」「黒崎マークスシティ」。
九州三共さんも「小倉駅裏のタワー」「到津タワー」「光貞台」と数物件分譲中です。
なかやしきさんも「徳力」や東宝さんとのジョイントで「ライブスクウェア浅川」が分譲中です。
新築マンションを購入する場合、気を付けなければならないことがあります。
それは、将来管理組合もしくは住民間でトラブルになる可能性がある物件は避けなければならないってことです。”そんなことは住んでみなきゃわからないじゃん”っていうのは素人。
つぶやき主から見ればパンフレットや物件概要見れば将来トラブルになりそうだというのは匂ってくるのです。
先ずは、北九州市場だけの悪しき販売手法。分譲駐車場。いくら最高裁で認められたからと言ったって、分譲された区画分だけ駐車場収入が管理組合に入らず、それが修繕積立金の不足になるのは火を見るよりも明らかです。更に分譲駐車場が地下にあったりすると消防法上必ず設置しなければならない泡消火設備のメンテナンス費用を一般管理費から支出するのか？なんて揉めたりします。
続いては、未販売住戸の管理費負担。売れてないならばそれは売主の所有だってことで、引き渡しが開始されたら、その分売主が負担してよ、ってことです。
「販売住戸だけの管理費では収入が不足するときは、初年度に限り管理に要する費用の実費だけを売主は負担する。ただし修繕積立金は負担しない」ってところがほとんどです。
西鉄さんなんかは「未販売住戸の管理費・修繕積立金。さらには１戸に付き１台分の駐車料金を売主は負担する」って拍手喝さいの対応です。
また、余計な共用部分も不要です。集会室は必須ですが、それ以外は不要です。
集会室を作らずにエントランスを広く取り、”そこで簡単な会議は開けます”ってマンションもありますが、冬場は寒く震えちゃいます。またテーブルがないと話が捗りません。
この他、新築時から要チェックしなければならない設備や書類があります。それは次回でも。