マンション管理士の独り言・・・１２６２
「重要事項説明」
マンションはじめ不動産を購入する際は、宅建業法により売買契約前に宅地建物取引士が免許を示して重要事項説明を行います。
不動産と言う高額な買い物ですし、いろんな法律上の制限などもあります。
そこで契約前に法で定められた重要な事項の説明を国家資格（宅地建物取引士）を持った人から免許を示された上で説明を受け、理解・納得してから締結しましょう、ってことです。
同じことが管理組合が共用部分の管理を管理会社へ委託する場合にも行われます。
管理を受託しようとする管理会社は、管理委託契約前に重要事項説明を行わなければなりません。説明を行うのは管理業務主任者です。不動産売買の時と同じように免許を示さなければなりません。つぶやき主も管理業務主任者の資格は持っていますが、研修を受けていないので免許を持っておらず重要事項説明は行えません。
この重要事項説明ですが、不動産売買の場合は買主さんのみに行えば良いのですが、管理組合の場合は説明を行う相手方は、組合員全員なのか理事長（＝管理者）だけでいいのかなど条件によって異なります。
先ず新規に管理委託契約を締結する際は、組合員全員を対象にした説明会を開催しなければなりません。
また説明会開催の１週間前までに説明会の日時・場所を記した書面を全員に交付しなければなりません。通常はこの際に重要事項説明書も一緒に投函します。
管理委託契約更新の際は、２つのパターンに分けられます。
パターン１が「前回と同一の条件の時」と「管理組合にとって前回より良い条件の時」です。 パターン２が「前回と条件が異なる時」です。
前回より良い条件の場合と言うのは、具体的には管理委託料が下がった、管理委託料は同額だが清掃に日数が増えたなどが該当します。
パターン１の「前回と同一の条件」「前回より管理組合に有利になった」場合には、予め組合員全員へ重要事項説明書を配布します。
その上で理事長のみに対して重要事項の説明を行うとなります。
組合員全員に対して説明会を実施する必要はなく理事長のみに対して説明を行えば足りることとなります。実際には、理事長のみでなく理事会で説明することがほとんどです。
パターン２の「前回と条件が異なる」場合は、予め全組合員へ重要事項説明書を配布し説明会を開催し、管理業務主任者が免許を示しながら説明を行わなければなりません。
管理委託契約の契約期間については、「双方異議がなければ同じ内容でさらに１年更新するものとする」などの自動更新は認められていません。これにより多くの管理会社は、委託期間は１年です。長くても２年。
また、金額面などで折り合いがつかず、通常総会で管理委託契約の更新が整わないときは３か月を限度に前契約と同じ内容で暫定管理委託契約を締結することが出来ます。
ただしこの場合も暫定と言いながら管理委託契約を締結するわけですから、理事長に対し重要事項説明を実施しなければなりませんし、予め組合員全員へ重要事項説明書の配布が必要です。
暫定契約の場合、この重要事項をはしょる管理会社があって困りものです。