マンション管理士の独り言・・・１３２１
「予算案の変更」
６月から新規の管理組合さんからお声がかかり、一応１２月を目途に顧問として管理の適正化を行っています。
月に２回の理事会、その上理事会を円滑に進めるための理事会予備会議を別途月２回行っています。計４回ですが、それ以外にも建物検査や不具合個所の立会などエネルギッシュに動き回っています。
つぶやき主を採用するにあたり、理事会だけの判断でいいのか？が議論になりました。
正式採用の前に２度ほど理事会へ参加して、アドバイスしていたこともあり、理事さん全員が顧問採用に二重丸です。
区分所有法では集会（総会）主義を取っており、“決めなければならないことは、皆で集まって話し合って決めましょう”というのが基本スタンスです。
例外は保存行為です。不具合があり、それをそのままほおっておくと、住居としての目的を果たせない、或いは第３者に迷惑がかかる。などの場合は早急に補修しなければなりません。
例を挙げると、“マンション屋上のアンテナが倒れ掛かっている、台風が近づいてきており、このままだと倒壊し危険だ。周りの住戸に迷惑がかかる、早く撤去しなきゃ”って時に総会を開いて、どこの業者に撤去を依頼しましょうか？なんてやっている暇はありません。
直ちに撤去し、後日の総会で報告するという流れとなります。
それ以外は原則的には「皆で集まって話し合って決めましょう」です。
エレベーター内のマット購入などの少額の出費に際しても、本来は総会開催して、というのが基本です。
しかし、実際にエレベーター内のマット購入を議案として総会招集したら、〝そのくらいのことは理事会で決めちゃってよ。その程度のことで招集かけないでよ“となっちゃいます。
エレベーターマット購入は理事会で決めることが出来るが、つぶやき主採用は総会に諮らなければ、では合理性がありません。
そのくらいのこと、その程度のこと、という基準があいまいです。
「１案件２０万円までで、年間５件までは理事会で決定発注できる」なんてしている管理組合さんもあります。
つぶやき主採用についても、原則的には総会に諮るべきです。
しかし１２月までに結果を出さないといけないという命題もあります。時間的余裕はありません。
管理規約に「管理組合はマンション管理士に助言指導を求めることが出来る」との記載があります。
また、予備費を使用することで賄えるので予算案が変更になるわけでもありません。
予備費だけでは賄えないときは、必然的に予算案の変更となり、これは総会を開催して承認を得ることが必要です。
総会の決議事項は、管理規約に列挙されています。
標準管理規約では第４８条になりますが、その１４に「管理組合部分に関する管理委託契約の締結」とありますが、これは管理会社さんに管理を委託する場合のことであり、マンション管理士採用についてのことではありません。
「折角マンション管理士という制度を創設したのだから、マンション管理士を使ってよ。わざわざ管理規約にマンション管理士に相談できるって書いてるっしょ」とお国は思っているに違いないと考えています。
まぁ、金額に見合った分以上の働きを見せますから、期待してて、・・・です。