マンション管理士の独り言・・・１３５３
「管理組合のできること」
分譲マンションには管理組合があります。
昔は、管理者管理と言って管理組合を作ることなく売主などが管理を行っているってマンションもありましたが、現在ではほとんど見かけなくなりました。
現在の管理者管理は、第３者管理方式といって、マンション管理士など外部専門家に依頼し管理者（理事長）になってもらい管理を行うという方式ですが、この場合でも管理組合は存在します。
マンション管理組合は廊下階段・エントランス・建物躯体など共用部分と言われるものや敷地の管理を行います。
この他総会を開催してマンション内での生活のルールなども策定します。
何故分譲マンションに管理組合が存在するのかっていえば、共用部分や敷地はマンション購入者全員の共有物で、この共有物の維持管理を行うための組織としてなくてはならないからです。
従って、マンション購入者は法律上当然に管理組合の組合員となります。
“加入しない・脱会する”なんてできませんし、反対に除名させられることも出来ません。
マンション管理組合は購入者全員の共有物である共用部分や敷地の維持管理を行う主体ですから、例えば専有部分に関しては権限や責任が及びません。自ずと限界があります。
しかしその限界を超えるような規約や決議などを目にすることがあります。
例えば、「専有部分を売買したり賃貸に出したりする場合には、購入予定者や賃借人について管理組合で審査する」なんて規定されていることがあります。
売ってそのマンションを出て行ってしまう人にとっては、高く買ってくれる人であれば誰でもいいんでしょうが、そこにずっと住み続ける人にとっては変な素性の人に売ってもらわれちゃ困る、という心情は理解できます。
しかしこれはやりすぎです。個人がその所有物を自由に処分できるという“所有権の原則”を制限することになります。
せいぜい暴力団排除規定や反社会的勢力排除規定を記載するくらいが限界です。
また、「専有部分を投資目的で購入してはならない」「予め賃貸目的で購入してはならない」っていう取り決めをしている管理組合を見かけました。
これもそこに住み続ける人の環境や秩序重視という主旨はわかりますが、所有権の制限につながるのでＮＧです。
管理組合はあくまでも共用部分や敷地の維持管理が主たる業務であって、専有部分の処分に関することにまで踏み込むのはやりすぎです。
昨年は、あっちこっちでセミナー講師でした。久留米市主催セミナーから始まり、北九州市主催のセミナーを小倉南区・小倉北区・八幡西区さらに区長さん対象でも開催しました。
八幡西区のセミナーはひび信ホールで開催されましたが講師控室にお弁当まで用意されており、また会場の中セミナーホールには「講師 エースマンションコンサルタント井上勝美（マンション管理士）先生」と大きな立て幕が掲げられており、ビックリするやら気恥ずかしいやら、でした。
今年も早々と小倉南区・戸畑区で開催が決まっています。しゃべり倒します。