「新築マンション個別説明 ポレスタータワー大手町リーモの巻」
今回はリーモさんについてつぶやきます。
ここは、売主がアーバンコーポレーションからマリモさんへ変わり、また販売についてはマリモさんが当初より自社販売していたけど最近はスマイルカンパニーさんへ変わっています。よく変わります。
最終的には、お住まいになる方が快適なマンションライフを楽しめればいいのですが・・・。
アーバンコーポレーションがつぶれて、それまでに契約していた方の手付金が保全されるのかと心配していましたが、どうやら皆さんへ返却されたようです。
手付金を５％以上預かっていたので、宅建業法により保全され返金されました。
中には５％未満の手付金の方もいらっしゃったようですが、これについても返金されたようです。
アーバンコーポレーションとともに販売代理のトータテさんにも天晴れを差し上げます。前置きが長くなりましたが、管理面について主に管理規約からつぶやいちゃいます。
いいところ
①専有部分と共用部分との線引きがかなり具体的に記載されています。特に火災報知機については専有部分内に設置されているものの、消防設備の１部であるため共用部分とすると明確に規定されています。
専有部分ではないので、故障した時は、管理組合の責任で行われます。
②駐車場使用規定について、住戸を借り受けた人はその駐車区画を承継できます。
転勤などで住戸を貸したものの、何年か後に帰ってくる場合を想定しています。
これに対して住戸を売買した時は、駐車区画は引き継げず、その駐車区画を希望する人達の間で抽選を行うとなっています。
この抽選の方法も具体的で分かりやすくしかも公平です。
どのような方法なのかというと、紙面の関係と、情報をあまり出したくないつぶやき主のいやらしさで教えてあげません。
③駐車場使用料などは、修繕積立金に充当されます。多くのマンションで、管理費に充当しているのと比べると、とても素晴らしい規定です。
管理費に充当するのと修繕積立金に充当する事の違いが分からない人は、勉強が足りません。
「独り言」のバックナンバーをひも解いて下さい。国交省の指導通りです。
④入居開始時に未販売住戸あった時は、その住戸の管理費・修繕積立金は売主が負担すると明記されています。ザブトン３枚です。
⑤マンション管理士が見ても、全体的にしっかりした内容です。後々解釈の違いでトラブルになる事のないように具体的な記述が多く、工夫が凝らされています。
わるいところ
①引渡事務代行手数料が、６３，０００円必要です。
通常ローンを利用する場合に事務手数料として５２，５００円程度必要とされるところは見かけます。
これは、現金で買われる方よりローン申し込みなどで手続きが煩雑になるので、合理性はあると思いますが、引渡事務手数料って何だべ？
これだとローン利用の有無な関係なく、購入者全員に必要となります。
実はマリモさんの営業の方と“こんな費用取っちゃダメ”とやりあった事があったのですが、社の方針として必要ということで却下されちゃいました。
②集会室・管理員室などの登記は行わないと規定されています。これについても共用部分としての登記を売主サイドで行うようにマリモさんの営業の方とやりあいました。
これについては、“登記を行います”という満点の返事をいただけました。
確認はしていませんがそうなっていると思います。
何故登記が必要かわかんない方は、「独り言」バックナンバーご参照。
知っておくべきところ
①前の売主の時の管理会社アーバンコミュニティさんが管理を行う際より管理委託料が増えています。月額３２０，０００円増えています。
委託内容はそんなに差異がないように見受けられます。
金額に見合ったサービスとなっているか確認必要です。
②免震装置のメンテナンス費用が長期修繕計画には算入されていません。
アーバンコーポレーション時代の長期修繕計画には、５年ごとに３００，０００円のメンテナンス費用が算入されていました。
また、ネクスタージュ高見七条では毎年１５０，０００円、さらに５年ごとに５００，０００円のメンテナンス費用が見込まれています。忘れたのかな？？
③駐車場の位置を３年ごとに見直します。国交省もおススメしている公平性の保たれたいい取り決めだと思いますが、実際に行うとなると、とても労力のいる作業です。
その時の理事の方と管理会社さんはとても大変です。
ご入居の方は是非協力してあげて下さい。
④アーバンコーポレーション時代の長期修繕計画より必要となる金額がかなり増額していますし、それに伴い修繕積立金も上がっています。
しかし、低すぎる修繕積立金に比べ多いにこしたことはありません。個人的には、今の方がより実際に則した長期修繕計画だと考えます。
かなり長くなっちゃいましたが、お知らせしたい事はまだまだありますが、例によって教えてあげません。
このシリーズになって「独り言」に訪問する方が爆発的に増えるかな、と思ってつぶやいていますが、そうでもないです。
前に毎日新聞全国版にデカデカと掲載された時も期待した割に増えませんでした。
このシリーズも止めちゃおうかな、って・・・・拗ねています。
気が向いたらまたつぶやきます。