マンション管理士の独り言・・・261

「新築マンション個別説明・・・オークランド城内公園通りさんの巻」

このシリーズも早や4回目です。あまりアクセスも上がらないようだし、さっさとつぶやいて、とっとと終わりにします。でも本当は情報たっぷりの、とてもタメになる事がつぶやかれているのに・・・。

いいところ
①専有部分の範囲が図解までされて詳しく規定されています。とても分かりやすい規定です。
②買主は5年ごとに修繕積立金が値上がりする事を予め承知して下さいと明記されています。とても望ましい規定です。
③駐車場区画について専有部分を売買した時は、その駐車区画は管理組合へ返却しなければならず、貸与の時は賃借人がその駐車区画を引き継げると規定されています。
標準管理規約通りの規定です。
ただ惜しむらくは、駐車区画に空きが生じた時は申し込み順か抽選などの公平な方法で利用者を決めるとありますが、どちらの方法かを当初よりキチンと決めておいた方が後々のトラブルは発生しにくくなったのに、と思います。

④修繕積立基金が修繕積立金の36ヶ月となっており、これは他の多くのマンションの60カ月に比べて低く抑えられています。
しかし、その分毎月の修繕積立金が75円/㎡と他のマンションの50円/㎡に比べて高額になっています。
その結果、1住戸平均10年間で100万円超積み立てられることとなり、これは旧住宅金融公庫の指針の10年間で72万円を大きく上回っています。
おそらく15年目の第1回大規模修繕工事では1時金が発生することなく実施可能だと考えます。
⑤宅配ボックスや防犯カメラが共用部分と規定されており、リース契約などでなくマンション管理組合の財産です。毎月のリース料が不要です。
⑥専有部分を貸与している区分所有者が管理費などを滞納した時は、管理組合はその賃借人の賃料から滞納分を回収できるとなっています。素晴らしい・・・、アッパレです。

わるいところ
①未販売住戸の修繕積立金を売主は負担しません。
②未販売住戸の管理費については、管理会社であるオークラ住宅サービスが管理を受託している間は、売主が負担するが、オークラ住宅サービスが管理会社を外された時(リプレイス)は未販売住戸の管理費の2分の1しか負担しないとなっています。
未販売住戸ある時、管理費については上記のように書面で規定されていますが、修繕積立金の扱いはどこにも規定がありません。
これって、いいの?
国交省では、未販売住戸ある時は売主が負担する事が望ましいとしていますが、そうしないときは重要事項説明書などに“売主は負担しない”と明記するように指導してたはずですが・・・。

知っておくべきところ
①管理費拠出金が月額管理費の18ヶ月分必要です。
平均一住戸120,000円くらいです。何に使われるのか確認が必要です。
第1回の総会での決算報告に興味を持ちましょう。
ちなみに同じ売主のオークランド三ヶ森では27戸で一住戸40,000円くらいの管理費拠出金が必要です。
②マンション管理組合で付保する共用部分の損害保険について、対象となる共用部分の範囲が不明です。
管理規約で共用部分と規定されている各住戸の窓ガラス・窓枠などが保険の対象外となっています。
なんでわざわざ、外しているのかわかりません。

議論の分かれる規定について
①買主がかつて暴行や傷害、脅迫等で刑事罰が科せられたことがあると判明した時は、売主は契約を解除でき、さらに違約金を請求できるとあります。すでに刑期を終えた人に対して、ここまでありか?という気がします。

冒頭につぶやいたように、取り敢えずこれでこのシリーズは終わりにします。
また気が向いたら、つぶやきます。
読んだ人はタメになったっしょ。