「管理会社の変更」
最近はつぶやき主の会社へも北九州マンション管理支援機構へも管理会社の変更についてのご相談が増えています。
一昨日開催した管理支援機構のセミナーでも７件のご相談がありましたが、その中でも４件が管理会社変更についてでした。
中には竣工１年も経っておらず、まだ未販売住戸ある管理組合さんが管理会社変更について真剣に考えているというのもありました。
管理会社変更についてフロントマンへ聞いたら、「４分の３以上の特別決議が必要」と言われた。「これって本当？」「いえいえ、過半数の承認で結構ですよ。」「あいつ、ウソついてる」って感じでまた、信頼を失ってしまいました。
さらに昨日は、マンション内覧会同行をご依頼いただいた方へ、購入されたマンションの管理規約や使用細則、長期修繕計画についてご説明を行っていましたが、「ここの管理会社は大丈夫ですか？つぶやき主さんが見てどう思われます？」というご質問です。
これに対しては、「管理会社さんやそのフロントマンがキチンと業務を行うかどうかは、管理組合が管理会社任せにならず、その業務内容に関心を持って見つめる事が大事です。この管理組合はキチンとしている。手を抜くなんてとんでもない、と思わせることが出来れば、場合によれば委託契約以上のサービスも行ってくれます。」どぇす。
でも１番いい方法は、マンション管理士を雇う事、というのを付け加えるのも忘れません。マンション管理士はいわば適正な管理が行われているかどうかのお目付け役です。
マンション管理士が入ったことで管理会社さんの態度がピリッとして、サービスが良くなった、委託料が低減できた、なんてことはよくある話です。
ところで管理会社さんを変更するのに、２つの方法があるのをご存知ですか？
管理委託契約にしっかり規定されています。
まず第１は、管理会社さんが管理委託契約に規定されている業務をキチンと行っていないときです。この時は債務不履行となり、キチンと契約書とおりに業務を行うよう催告し、相当な期間を経ても改善されないときは、管理委託契約を解除する事ができ、また損害賠償も併せて請求する事ができます。
もう１つは、委託契約解除の理由なんて何もいりません。“気に入らない”“もっと条件のいい所があったから”でも構いません。ある理事長さんなんて“フロントマンが若くて話し相手にならないから管理会社を変更する”なんて強烈なのもあります。
契約解除しようと思えば、３か月前に書面で「解除します」と通知すればそれでＯＫです。
ただしどちらの場合でも組合員へ対する報告や告知は、充分に行いましょう。
昨日は管理業務主任者の試験が実施されました。つぶやき主の生徒さんも４名受験しています。合格していればイイナ。