「サンパーク青山テラス」
9月8日にサンパーク青山テラスの内覧会に同行してきました。
15時から18時半までたっぷり3時間半です。
ご依頼いただいた方は、8月18日に福岡ひびき信用金庫さんで開催した第2回「女性のためのかしこいマンション購入セミナー」へご参加いただいた方です。
講演終了後、すぐに内覧会の同行を依頼されました。
翌日は、マンション管理セミナー「大規模修繕工事の上手な進め方」がウェル戸畑で開催され、そこでも1時間ばかり話さなければならず、前日を練習日と予定していたのですが、折角のオファーですから有難くお受けいたしました。
また、この「女性セミナー」では他のマンションの内覧会へも同行を依頼されました。有難うございます。
さて、「サンパーク青山テラス」ですが、特に敷地に対して余裕があり、贅沢に作っているな、という印象を持ちました。
最近のマンションは容積率が２００％に対して１９９，９％とか１９８％とかで、容積率目いっぱいで建てているのに対して「サンパーク青山テラス」はかなり容積率に余裕があるようにお見受けしました。
気が早い話ですが、将来建て替え話が出た時に容積率に余裕があれば、建て替えについての合意形成もスムーズに運びます。
「サンパーク青山テラス」は63戸ですが、これが容積率目いっぱいならば今と同じ面積のものが63戸しか建てられませんが、仮に80戸建てられれば、増えた17戸を売却して、建設費に充てることが可能です。
外観デザインもイケてました。特にエントランス廻りが素敵です。
最近はなかやしきさんのアーティックスシリーズもそうですが、玄関エントランス廻りのデザインに優れたマンションが多くなりました。
さてさて管理規約です。標準管理規約に準拠しており、精度の高い管理規約と言えます。使用細則も、例えばピアノの演奏時間を“夜間禁止とする”なんて曖昧に規定することなく、午前8時から午後9時までと具体的に時間を記載しているところなど、しっかりした内容になっています。
長期修繕計画に関しては、金額算出の基礎となる数量についての記載がないのは気になりますが、値上がり計画も示されておりかなり精度の高いものだと言えるでしょう。
しかし、敢えてマンションの専門家として今後このマンションで生活する方のために、アドバイスをしちゃいます。
まず、①床を張り替える際の床遮音性能についての規定がありません。床を張り替える際には遮音等級LL45以上の物を使用しなければならない、と規定することをおススメします。
②広々バルコニーですが、防水仕上げとなっていません。散水ホースで水を流しながらデッキブラシで床をゴシゴシなんてしちゃダメですよ。漏水しちゃいますよ。
③駐車場について専有部分を貸すときは駐車場も賃借人が使用できます。譲渡の時は管理組合に一旦返却となっています。そして、管理組合は抽選などの方法で利用者を決定するとあります。また1台目使用者が2台目より優先されます。
精度は高い規定ですがまだまだ不十分です。
平置きや機械式、屋内や屋外というように何種類もあり、しかも2台目OKです。
駐車場が空いた時の屋内や機械式へ移りたい方と新規購入者との兼ね合い、2台目希望の方、賃借人と区分所有者との間の優先順位など、もう少し工夫が必要です。
工事施工精度も高く、デザイン性にも優れていると思いますし、管理規約・使用細則・長期修繕計画はいずれも高いレベルだと言えるでしょう。
良いマンションです。
快適なマンションライフを送られることを願っています。