マンション管理士の独り言・・・493

「新築マンション評定・・・②ザハウス足立の杜」

今回は老舗売主さん開発の「ザハウス足立の杜」です。
大手町の「ザハウスプレミアム」「ザハウスエンブレム」が比較的好調だったのでその流れ“高級路線”を引き継いだ物件です。

淡々とつぶやいていきます。工期は14階建てで約20か月ですから、標準的な工期です。
専有面積が78㎡~191㎡と面積差2,44倍です。
面積差が2倍超でしかも面積に応じて管理費・修繕積立金が徴収されている状態で議決権が同じく1票づつならば無効とされる可能性が高いとされています。
義務は2倍以上果たしていながら権利はそれに伴って享受していないという事になるからです。

また、東宝住宅さんお馴染みの分譲駐車場です。
住戸数45戸に対して賃貸駐車場が41戸、分譲28台と1台分はおおむね賃貸で充足させているようですが、やはり感心しません。
そもそも敷地全部を区分所有者に売っておきながら、どのような権利で駐車場を分譲するのかさっぱりわかりません。2重売買だと考えます。
共用部分や敷地持ち分が分譲駐車場床面積がくわえられるのでヘンテコな計算になります。
また、分譲されているのでその分の駐車場使用料がほとんど管理組合に入って来ません。修繕積立金の値上げが伴います。

管理会社は日本エスエムさんのようです。
隣のザハウス足立の管理会社さんです。
近くには近隣住民の大反対があり、訴訟まで発展し、それやこれやで竣工後も長いこと販売していたサンライフ足立公園前があります。
本件は早期に完売できればいいのですが、もし竣工後に未販売住戸あった時は、プレミアム・エンブレムの例からは管理費が実収入で不足したときは不足分だけは売主が負担するが、修繕積立金は負担しないとなると思われます。
大きくて高額な住戸ばかりですから、そう簡単には完売できないということになれば、売れるまでの間は売れてない住戸の修繕積立金は入って来ないという事になりかねません。購入者はこの点は要チェックです。

販売手数料などは必要ないようです。ローン利用時には31,500円が必要となりますが、紳士的な取り扱いです。

構造的にはエンブレム・プレミアムと同等ならば、水:セメント比も50%という優れもので、床スラブ厚もボイドスラブで300mmあると思われますので、階下への遮音性能もワンランク上だと思います。

東宝さんは、売れ行き好調物件と今一つな物件とが混在しています。三萩野やエンブレムは良いけど、下到津やアールフォーレ戸畑は苦戦の様です。
本件は、売り上げ面でも重要なプロジェクトですし、正直なところ前回のザハウス足立では苦戦を強いられました。
東宝さん自身のためにもまた、未販売住戸の修繕積立金云々もあり購入者のためにも早期の完売を期待します。