マンション管理士の独り言・・・８９２
「よく理解しなきゃ↓↓↓ マンション」
つぶやき主はビンボーですからマンションなんて買えません。
そんなひがみ根性から「買わない方が良いマンション」についてつぶやきます。
前回は、大型プロジェクトについてつぶやいていた途中でしたが、その後段から、・・・。
第１期、第２期と工事が分かれているような大型プロジェクトで、第１期の後、第２期はいつから開始されるかというと、それは第１期の販売状況によります。
第１期販売が好調ならば、引き続き第２期工事も着工し、分譲も開始されます。
このため、第１期分譲は販売好調間を醸し出す必要があります。
“第１期分譲は申込者が多く、抽選になったようだ。”なんてなれば第２期分譲は早期に開始されますし、工事も始まります。
こんなストーリーを思い描き、第１期分譲時の販売価格は少し安めに設定するのが手法です。
しかしそうならない（第１期の販売が芳しくない）と、販売・工事着工スケジュールは大幅に狂います。
第１期の販売住戸がまだ随分残っているのに第２期分譲は始められないし、しかし購入者は“この販売状況ならば慌てなくても希望住戸は残っているし、第２期分譲の間取りや価格も見たいし”となってしまいます。
第１期と第２期とが競合するという図式です。
また工事を請け負ったゼネコンさんとの関係もあります。
“いつまでも２期工事に着工できない、いつ工事に掛かれるかわかんないじゃ、困ります。職人が確保出来ない”って泣きが入ります。
“そんなこんな”“あれやこれや”を総合的に判断し、最後は勝算ないまま、分譲開始、着工となります。総合的に判断してないじゃん、です。
誰も第２期分譲、着工がいつになるのかわかりません。
第２期工事が開始されると第１期でマンションを購入し住まわれている方には、それから２年以上隣接地での騒音・振動・ホコリで悩まされる日々が続きます。分譲マンション買って一番うれしい、入居後３年くらいは隣の工事で「お気の毒」状態です。
第１期と第２期とで管理組合が同一なのか、それぞれ別の管理組合なのか？についても理解してなきゃ、です。
管理費や修繕積立金について、同じ管理組合を構成するならば棟管理費、棟修繕積立金と全体管理費、全体修繕積立金となりますし、それぞれ別ならば管理費、修繕積立金のみです。
管理組合が同じとなれば、棟別総会や合同総会が開催されます。
同じ管理組合の場合は、竣工する時期があまりに異なると、共用部の大規模修繕工事の時期や費用負担での合意形成が難しくなる場合があります。
管理組合はそれぞれ別ということであっても、第１期、第２期で共有する部分があると、その部分において共同で管理しなくてはなりませんので、その辺りの取り決めや合意形成の方法についても検討が必要という事になります。
まだつぶやき足りないから、次回も。