マンション管理士の独り言・・・９７４
「管理規約改正」
築後もう40年くらい経った１、２階に店舗が入った複合型マンションです。
昨年管理規約の改正のご依頼がありました。
つぶやき主のマンション管理セミナーを聴かれて、是非この管理士さんに依頼したいという事でのご要請です。
現在の管理規約を見せてもらうと、かなり精度の高い管理規約です。
何年か前に管理組合の団体に改正してもらっているようです。
しかし、管理規約自体は立派なものですが、実際の管理組合活動は管理規約に従ってなされているとは言えません。
例えば規約では店舗管理組合と住居管理組合、そして全体管理組合とで構成されるようになっていますが、実際には住居管理組合だけです。
通帳についてもそれぞれの管理費通帳、積立金通帳で管理することになっていましたが、住居部分の一つだけです。
出来もしないことを規約に明文化したのか？明文化したけど管理組合活動が伴わないのか？ですが、要するに絵に描いた餅です。
また、専有部分の床の構造が不明で、床スラブと床材の間に排水管が設置されているのか？下階の天井裏に上階の排水管が設置されているのか？ひょっとしたら床スラブの中に貫通させているのか？なども定かではありません。
勝手にピロティ部分を専有部分に取り込んでいる様子もあります。
管理規約改正するならば、これらをキチンと調査し、現状を把握しなければなりません。
しかし実際に床材を剥ぐって確認するわけにもいかず、そうかといって“おそらくこうでしょう”という推測で専有部分と共用部分とを峻別するわけにも行きません。
申し訳ないけど、私には無理です。といってお断りしました。
他の管理士さんに規約改正を依頼したようで、1年経過したこの12月に、“おおよそ出来たので、これでいいか検証してください”というセカンドオピニオンのご依頼です。
他の管理士さんの仕事にケチ付けるようで乗り気ではないのですが、2度もお断りするのは気が引けますし、“ちょっとだけよ”で目を通しました。
案の定ですが、複合型標準管理規約通りに作成されています。標準管理規約通りには行かないよ、このマンションは。
「だから無理だって！」
店舗部会や住居部会を設置するなんて出来ないよ。通帳もそれぞれの部会で作成し、当然経理も別々にしているけど、そんなの出来っこないよ。今まで出来てないんだから！
もし住居と店舗とで分別管理しようと思うならば、事前に店舗所有者の承諾を得なくちゃ、上手くいかないのに、事前に話し合った形跡もないじゃん。
排水管についても標準管理規約通りとなっていて、このマンションの現状を全く反映させていないじゃん、専有部分と共用部分の扱いも違ってるよ、です。
どうするのでしょう？今から作り変えるのでしょうか？今のままでは総会での承認はほとんど無理です。否決されても規約改正費用は支払われるのでしょうか？
後味悪い仕事ですが、マンション管理士は規約改正を請け負ったならば、規約改正すること自体が目的ではなくて、その改正した規約が実行できるのか？改正した規約で管理組合が活動できるまでをお世話しなければならないという事を理解しなきゃです。
絵に描いた餅を作ったって何の役にも立ちません。