マンション管理士の独り言・・・９９６
「管理組合はいつできるの？管理規約はいつ発効するの？」
このようなご質問が寄せられました。
最近はマンション購入前に勉強しようって方が増えているようで、つぶやき主のプログの閲覧数もうなぎ登りで増えています。
それに伴い、直接つぶやき主へ電話やメールなどで“教えてちょうだい！”コールもらったりします。
親切なつぶやき主というより、完全に夜の仕事になってしまったつぶやき主は、昼間は結構ヒマしていますので、セッセとお答えしています。
タダ、でっせ。親切っしょ
管理組合はいつできるのか？についてのお答えは、新築マンションの場合、一つでも引き渡しが終わったらそこで管理組合が設立されたことになります。
一つの引き渡しを受けた方と、売主さんとで少なくとも2人が所有者になりますから、共有物である共用部分の維持管理を行うために管理組合が法的に、当然に、出来るってことになります。
管理組合は、管理組合設立総会が開催された時点で出来るのではありません。
設立総会はそういう風に名付けられていますが、一種のセレモニーで管理組合は誰か一人が引き渡しを受けた時に設立されています。
では、管理規約はいつ発効するの？ってお尋ねに対しては、予め売主さんから用意された管理規約原案（原始管理規約といいます）をマンション購入者全員が署名捺印した時から発効するということになります。
全員が原案を読んで理解して、“これでいいよ”って承認した時に発行するっていうプロセスになります。
でも実際の管理の現場では全員が署名捺印していない状況でも、管理規約みたいな扱いをしているっていうのが現状です。
また、営業マンや管理会社が購入者全員から署名捺印をもらうのを忘れた、ってことも結構ありますので、全員分がそろっていない管理組合も多いようです。
管理組合設立総会が開催されるまでの間は、理事長さんが決まっていないことになりますが、引き渡しが開始された後は、管理会社が理事長さん代行をします。稀に管理会社さんではなくて売主さんが代行する場合もあります。
引き渡し開始後、概ね6か月後に開催される管理組合設立総会で区分所有者の中から選ばれた理事長さんへバトンタッチが行われます。
設立総会が開催されるまでの間は、管理会社さんは暫定的に理事長代行をやっているだけですから、例えば共用部に付保する損害保険などの期間も引き渡し開始～設立総会開催までの間に限定されています。
設立総会で、改めて5年くらいの期間を設定した損害保険を付保することの承認を求められるって流れになります。
これらの手続きや流れに関しては、「管理に関する承認書」に記載しており、これに対して署名捺印を求められます。
メクラ判を押さずに、よく読んで理解しましょう。
この理事長代行期間に“悪さ”をする売主さんや管理会社さんがありますから、引継ぎ時にはキチンとチェックが必要です。
お問い合わせいただいた方からは、「マンション管理士の独り言」楽しみにしています、ってハッパ掛けられますから、手を抜かずにつぶやかなきゃ、です。