マンション管理士の独り言・・・１００３
「法定敷地と規約敷地」
マンションが建っている敷地には二つの種類があります。
マンションという建物が建っていて誰が見てもマンションの敷地だとわかるのが法定敷地です。
これに対してマンションという建物は建っていないが、規約によりマンションの敷地としたものを規約敷地といいます。
マンションに接している道路の反対側にマンションの駐車場として利用している、いわゆる“飛び地”みたいな敷地が一番わかりやすい例です。
通常は、駐車区画としたり、あるいは集会所を建てたりしてマンション管理組合や組合員のマンションライフに資するものとして利用されています。
規約敷地も当然区分所有者間での共有物となり、各区分所有者は専有面積に比例して持ち分を取得することとなります。
持ち分に応じて所有権を得ることとなりますので、固定資産税などを負担しなければなりません。
固定資産税負担が多少多くなっても、駐車区画が増えたり集会所として利用できる方がベターなので規約敷地とする価値があることとなります。
管理組合活動や組合員の快適なマンションライフに資するのでわざわざ規約敷地とするのですが、まったく管理組合のためにならない、そればかりか規約敷地としたが故に却って管理組合の負担になるような事例があります。
しかも販売時に売り主の利益のために売り主の都合で規約敷地としている事例が存在するから呆れます。
例えば規約敷地にして、そこをすべて分譲駐車場として売り出す場合などです。
分譲駐車場として売り出されているので売却代金は全て売り主さんに入ります。
従って管理組合には駐車場賃料は入ってきません。
賃料は入ってこなくても規約敷地なので維持管理は管理組合が行わなくてはならない、となります。
この辺になると専門的過ぎて一般の購入者では良し悪しが判断できません。
それをわかっていて規約敷地としているから確信犯的に悪質です。
法律に違反していないから何をやってもいいというというものでもありません。
企業倫理や企業としての商道徳があるでしょ。です。
マンション購入者間で将来トラブルになるような売り方は止めてほしいものです。
欧米や豪国では、契約行為をするには事前に弁護士などに依頼し契約書の中身を精査して消費者に不利なものが入っていないかどうかを確認してから締結に臨むのが一般的です。
不幸にして我が国では契約自由の原則と言いながら、マンション購入時にはあらかじめ売り主が用意した契約書で契約を締結するかどうかしか選択肢がありません。
支払方法などを除き契約当事者の一方である購入者の意見が取り入れられることはありません。
それだけに売り主としての矜持と購入者の勉強が求められます。
勉強してもわかんない方はつぶやき主に頼まなきゃ。
高い買い物で、いったん買ってしまうと簡単には買い換えられないものですよ。
マンションは。
一体全体、何のことつぶやいてるの・・・？