「設計監理＋合意形成」
マンションは竣工した時から劣化が始まっています。
竣工後１２～１５年の間で第1回目の大規模修繕工事が実施され、それ以降大体15年サイクルで第2回目、第3回目の大規模修繕工事が実施されます。
第1回目の大規模修繕工事では、足場を組んでネットを被せ、屋上防水や外壁タイル補修、塗装補修、鉄部塗装、バルコニー防水工事などを行います。
第2回目になるとこれらの工事に給水管の延命工事（更生・更新）やエレベーターリニューアル工事が加わります。
駐車区画の移動などを伴うため、1回目より2回目の大規模修繕工事の方が管理組合さんに負荷がかかります。当然ながら費用もその分多額になります。
第1回目では入居時に負担した修繕積立基金があるから工事代金は何とか賄えるものの2回目になると基金も使い果たしていますので計画的な修繕積立金の積み立てを行わないと
工事時に一時金の負担が発生したりします。
大規模修繕工事の実施方法には大きく分けて3種類あります。
まずは責任施工方式。
これは信頼できる工事店に設計から工事、工事管理まで一括して発注する方法です。第3者の目が入らないので工事精度に疑問符が付くといわれています。
続いては管理会社主導方式。
管理を委託している管理会社に大規模修繕工事も依頼するという方法です。
その管理組合のことをよく理解していて住民とのコミュニケーションが取りやすいというメリットはあるものの、一般的に高額な代金になる場合が多いようです。
最後は設計監理方式です。
これは工事を行う建設会社と設計監理を行う設計会社とを分離させる方法で第3者の目が入るため工事精度に期待が持てます。
つぶやき主はどの方式をおススメかというと、勿論3番目の設計監理方式です。
しかも市内で依頼するならば断然つぶやき主です。経験や能力が圧倒的だと自負しています。
更につぶやき主が行う大規模修繕工事コンサルタントは設計監理に加え合意形成が入っています。
戸建と違ってマンションは組合員の共有となる共用部分の補修を組合員が積み立てた修繕積立金を使用して行うものですから、その意思決定には何より透明性・公平性・公開性の確保が必要です。
工事業者決定までには何度も総会を開催しなければなりませんし、説明会やアンケートだって実施しなければなりません。
資金が不足するときは、借入先の手配や総会の承認だって必要です。
このあたりお世話はつぶやき主の得意分野で、つぶやき主が主体的行います。
大規模修繕工事には1級建築士とマンション管理士のコラボが1番です。
更に、つぶやき主はどの売主さん、どの管理会社さんの色に染まっていないという事実と、管理組合の利益を第一に考えるという事が強みです。
大規模修繕工事実施時に、見つかる瑕疵の何と多いことか。呆れるほどです。
実際に出来上がったものと竣工図書との違いなんてザラです。
また、建築業界では当然やっていなければならない設備などを設置していないことだってあります。梁を切断していて目をパチクリなんてこともありました。
売主系列の管理会社さんがもし設計監理を請け負っていたら目をつぶって絶対に指摘しないだろうなって思うことがたびたびです。
スーパーサイヤ人のつぶやき主は売主に対してこれらを指摘します。
そして手直しや手直し費用を負担させるよう行動します。瑕疵ではありません、不法行為です。
世渡りは決して上手な方ではありませんし、金もうけも下手です。
耳たぶが小さいからだそうです。