マンション管理士の独り言・・・1102

マンション管理士の独り言・・・1102

「グランドパレス黒崎ランドマークス」

第一交通産業さんが、黒崎駅前で開発している物件です。19階建てで本年10月に竣工予定です。売れ行き好調のようで竣工完売できそうな勢いです。
また性懲りもなく分譲駐車場やってますが、規約や細則では将来揉めないようにと細部にまで気を使っているのが見て取れます。決してお勧めできる販売方法ではありませんが、売り主さんは分譲駐車場を採用するときはこれくらい気を使ってほしいものです。

床スラブ厚は150mm~240mmとの記載です。在来スラブです。
150mmというのはおそらく水回り部分でのことで、居室では最低でも200mm厚は確保されていると思いますが、購入される方は要確認です。
万が一居室の床スラブ厚が200mmを下回るときは、階下との間で騒音トラブルになること必至です。
また、遮音性能に関してL45という記載がありますが、“この遮音性能を保証するものではない”との注意書きが付けられています。
さらに重説をよく読んでみるとL45と謳っているものの、軽量衝撃音(LL)は45ながらも、重量衝撃音(LH)に関しては55という記載です。
LH55では、お子さんの飛び跳ね音はよく聞こえちゃいます。
市内マンションはほぼ同様の遮音性能ですが、LH55とハッキリ記載しているのは初めてお目にかかりました。
物件性能を曖昧にすることなくハッキリと知らせるという態度には好感持てます。
売れるか売れないかは別にして、・・・です。

修繕積立金に関して当初から127円という高額設定です。
したがって修繕計画では、5年ごとの値上げとなっていません。第2回目の大規模修繕工事でも値上げなしで賄えるという計画になっています。
国交省は、数年ごとに段階的に値上げする「段階的値上げ方式」よりも当初から高めの積立金を設定するほうが望ましいとしていますが、素晴らしい姿勢です。
北九州ではどの売り主さんも横並びで、販売しやすいように敢えて積立金を低く設定する傾向になります。当初50円程度で出発し、5年で2倍、10年で3倍としている売り主さんが多い中での大英断です。他の売り主さんも見習ってほしいものです。
しかし駐車場収入が、全部管理費に回っています。タワー式駐車場なのでランニングコストがかかり仕方ない面はありますが、出来るだけ経費を削減し駐車場使用料の少しでも積立金へ回せるような努力が管理組合に求められます。
すぐに安く抑えられそうなものもあります。教えてあげないけど・・・。イジワル管理士です。

タワー式駐車場です。街中のマンションなのでタワー式やむ無しですが、キチンと共用施設になっています。マンション購入者全員の共有物です。どこかの売り主のようにリース契約とするようなアコギな販売方法ではありません。
しかし駐車場台数が全戸数分ありません。福岡では全戸数分駐車区画を確保していないのは半ば当たり前ですが、北九州では積水さんのガーデンシティ小倉に続いて2件目です。
これで丁度いいのか?足りないのか?あるいは余るのか?はわかりませんが、今後街中でマンションを分譲する際のモデルケースになりそうです。

三菱地所や積水ハウスには及びませんが、全体的にいい管理規約です。Sさんやるじゃん。