2018年01月13日
マンション管理士の独り言・・・８７６
マンション管理士の独り言・・・８７６
「タイル剥離」
このタイトル見ただけで、ヒヤッとして、「つぶやき主さん勘弁してよ」って思ってる売主さんもあるでしょうが、生臭い話はしません。あくまで一般論としてつぶやきます。
昨年１１月３０日付けの毎日新聞に「マンション外壁 タイル剥離も」って記事が掲載されていました。
記事には１９８９年に北九州市内の１０階建て団地からタイルが落下して３人が死傷した事件についても触れています。
事故が起きたのは三萩野のマンションで、今はダイエーが入っています。
この事故をきっかけに国交省ではマンションなどの「特殊建築物」について３年に一度の打診検査（手の届く範囲）、１０年に１度の全面打診検査を義務付けました。
流石に発端となった北九州市ではこの打診検査は行われていますが、実施が義務付けられているのは九州では福岡市と北九州市だけのようです。
お隣の下関などでは実施されていません。
お世話している下関のマンションでこの打診検査を実施しようとして市へどこへ報告書を提出すれば良いかを予め聞いたことがあります。
その返答がイケてます。
「持ってきてもらっても困る。受け付けるセクションがない」でした。
外壁については２年の瑕疵担保期間であると記載されています。
何度もつぶやきましたが、住宅の品質確保に関する法律（品確法）では外壁は主要構造部なので１０年の瑕疵期間に該当しますが、外壁そのものが１０年であってその上に貼っているタイルについては２年なのです。
新築後２年以内にタイル剥離という瑕疵（不具合）を発見できる管理組合さんがあるでしょうか？
また、瑕疵期間２年のうちに外壁タイルの健全度を調べようって考える理事会さんがあるでしょうか？
「瑕疵期間２年のうちに第３者へ依頼してタイル健全度を調べましょう」って提案する管理会社さんがあるでしょうか？
2018年01月08日
マンション管理士の独り言・・・８７５
マンション管理士の独り言・・・８７５
「資産価値の落ちないマンション」
遅ればせながら「明けましておめでとう」です。
年末にプリンターが壊れ、用意していた年賀状は全てインクジェット用でしたので、コピー機では使用できず、テンヤワンヤしました。
相変わらず正月はすることがないので、神社周りに精出しました。
北九州市内を東は和布刈神社、西は黒崎岡田宮まで１２社を自転車で走破しました。
１月１日に１００円拾いました。
以前なら、“正月早々から縁起がいい、今年はお金に縁があるぞ”って思うところですが、“これで今年一年の運を使い果たしてしまった”と思ってしまい・・・情けない。
寝そべってテレビを付けていると、以前のわが会社、新日鉄興和不動産（つぶやき主が在籍していた時は、日鉄ライフ、その後新日鉄都市開発）のテレビコマーシャルに出会いました。
何でも「資産価値の落ちないマンションランキング」の１位だそうです。
どういう風に統計とればそのようなランキングが出るのか分かりませんが、信用に足るランキングではないと思っています。
資産価値が落ちないという事は、新築購入時の価格と中古で売り出した時の価格の減額割合を示しているのでしょうが、中古マンションの価格は基本的に需要と供給のバランスで決定されます。
そのエリアで中古マンションの供給が沢山あれば、それだけ競合物件が多いことになり、その分金額を下げなければ売れません。
反対に中古マンションの供給の少ないエリアならば強気の価格設定も可能です。
また、売主さんが“とにかく早く成約したい”というのならば低めの価格設定となりますし、“少しでも高く売りたい、時間がかかっても構わない”ならば高めの各設定になります。
その他、近所に大型スーパーマーケットが出来れば価格にはいい影響を及ぼしますが、反対に中学校が荒れたとか、粗悪施設が建ったとかがあればマイナス要因になります。
その他いろんな要因で中古マンションの価格は決定されるので、ブランド名はそんなに関係ありません。
住戸マンション査定表にも、ブランド名なんて項目はありません。
2018年01月04日
マンション管理士の独り言・・・８７４
マンション管理士の独り言…８７４
「瑕疵担保責任」
瑕疵とは隠れたキズを指します。売主、買主双方ともに完全なものと思って引き渡したけれど、その後キズや不具合（瑕疵）が発見されるってことは、あってはいけないけど、商取引の上では起こり得ることです。
この様な場合、民法ではその瑕疵（隠れたキズ）が発見されてから１年間は売主は、契約解除か損害賠償の責任を負わなければならない、って決められています。
しかし、いつ発見されるか分からない状態で、発見後１年間も責任負わされちゃ大変だ、という事で、宅地建物取引業法では、発見されてから１年というのを引き渡し後２年とすることが認められています。
すべての不動産業者さんは、この引き渡し後２年という期間を瑕疵担保期間として設定しています。
更にこれだけじゃ消費者保護の立場からは不十分だろうってことで、建物の構造上主要な部分と雨水の侵入を妨げる部位については１０年の瑕疵期間としています。（住宅の品質確保に関する法律：品確法）
反対に建物の構造上主要でない部分や雨水の侵入を妨げない部位は、１０年の瑕疵期間とはならず、２年です。
実務上は、外壁は主要構造部ですが、その上に貼り付けられているタイルは主要構造物ではないとされ、剥落して大事故につながる可能性があっても２年です。
また、屋上防水は雨水の侵入を妨げる部分に該当しますが、品確法では雨水の侵入は部屋内に限られていますので、仮にバルコニー天井（上裏）から水が漏れてきても部屋内でないため同法の適用とはならず、２年を超えていれば瑕疵期間外とされます。
これを知ってか、最上階の部屋の上の防水には十分気を配った仕様になっているのに、開放廊下上の防水仕上げは簡単に安価に済ませている売主さんが存在します。
2017年12月28日
マンション管理士の独り言・・・８７３
マンション管理士の独り言・・・８７３
「理事長解任」
久留米のマンションで、管理会社変更に際し理事長と他の理事長とで意見が合わず、理事長がいないところで理事会を開催し、その場で理事長職を解任したそうです。
“理事会で理事長を解任できるかよ”って、理事長が訴訟を起こし、ついには最高裁まで行っちゃって、最高裁では理事会で理事長を解任できるという判断が出された、という事例があっています。ＮＨＫでも取り上げられましたので、多くの方がご存知の事でしょう。
これを聞いたときのつぶやき主の第一印象は、「現場ではそんなのやってるよ。へっ、いけなかったの？」です。現場では窮余の策で、結構行われている手法です。
役員さんについては「今年度役員選任について」と議案化され総会で承認を求めます。
この議案だけは挙手で行わず、“今年一年間よろしくお願いします”って意味を込めて、拍手で承認とする管理組合さんが多いです。
総会で承認された新役員さんは、役員の互選により理事長や副理事長などの役職が決められます。
互選というのは、簡単に言うと、役員間で役職を話し合って決めるってことです。
実際には総会後も新役員さんに残っていただき、役員さんの間の話し合いで役職を決めていきます。
その際、副理事長には多くの立候補がありますが、理事長職には誰一人として手を上げません。
そしてその結果、アミダくじによって役職が決まっていくというのがよく目にするパターンです。
規約には、役員選任は総会で、役員の互選で役職を決める、となっていても総会前にあらかじめ役職を決めておいて、総会時には理事長○○さん、副理事長△△さん、会計担当理事□□さんとして承認を得ている管理組合さんも結構目にします。
役員間の互選で理事長を選んだのだから、理事会で理事長職を解任出来るっしょ、と思っていました。理事長職を解任するのであって、解任された理事長は理事になるわけで、総会で承認された理事職を解任するわけではないからです。
2017年12月25日
マンション管理士の独り言・・・８７２
マンション管理士の独り言・・・・・・８７２
「もう少しタイル剥落訴訟」
北九州でもタイル剥落問題がないのかといえば、あります。
前回の独り言でつぶやいた北区マンション以外にもタイルが剥落して管理組合との間でトラブルになった例は存在します。
そのどちらにもつぶやき主が関与しているから売主さんや施工会社さんは、つぶやき主が煙たくて、煙たくて、状態でしょう。
関与していますが、言うまでもなく管理組合の立場に立って売主サイドと喧々諤々のやり取りです。
今回のアパタワーズ神戸三宮や北区のマンションは、５㎝×２０㎝程度のタイルやその塊でしょうが、北九州でよく剥落するのは３０㎝×６０㎝の大判タイルですから困っちゃいます。
見かけが豪華になるので、エントランス周りなどによく使われます。
このような大判タイルが剥落し、もし通行人にでも直撃すると大怪我になっちゃいますから、貼り付け時には慎重の上のも慎重を期さなければなりません。
通常はこのような大判タイルを貼るときは、コンクリート外壁面に金具を取り付けてフックのようなもので大判タイルを引っ掛けて剥落防止とします。
金具で留めていますから剥落することはまずあり得ません。大丈夫です。
ところが経費削減か、或いは工期短縮か、大判タイルなのに金具を設置していないマンションが至る所にあります。
大判タイルなのに金具を使っていないのは、施工不良や不法行為というよりも犯罪に近い気がします。
大事故にならなきゃいいなと思っています。
2017年12月22日
マンション管理士の独り言・・・８７１
マンション管理士の独り言・・・８７１
「アパタワーズ神戸三宮」
最近頻繁にテレビのワイドショーなんかで取り上げられています。
築１２年のタワーマンションですが、重さ２０キロもあるタイルの塊が落下し、その補修費用約２億円を損害賠償請求しているものです。
タイルの接着力アップのための目アラシなどを行っていなかったことを施工不良として訴えているものです。
これに対し施工会社などは経年劣化だとして争う姿勢を見せています。
築１２年ならば、第１回目の大規模修繕工事の時期になりますが、タイルの剥離率が１５％というのはちょっと多いかなという印象です。
多い所でも１０％はいきませんし、多くのマンションの長期修繕計画でも剥離率は５％程度としているところが多いです。
落下した理由のすべてが経年劣化というのはちょっと無理がありそうです。
しかし管理組合にとっては、タイル剥落は経年劣化ではなく、施工不良だと証明しなければならず、これはかなり難しい作業になると思われます。
２０００５年の９月に竣工しているようですが、建築工期は適正だったのでしょうか？
売主が売り上げ計上するためには引き渡しが必要なので、適正な工期よりも売主の売り上げ計上優先の引き渡し日とすることはよく行われています。
市内でも３月初旬竣工～３月末引き渡しなどのマンションを見かけますが、適正な工期なのか、キチンとした工程を経て作業が行われたのかなど怪しいなって感じています。
つぶやき主が３年前までお世話していた北区のマンションを思い出します。
アパタワーズマンションと同じような事案でした。
具体的にはつぶやきませんが、管理組合さんは大変でした。大迷惑でした。
最終的に管理組合と売主とは迷惑金支払いで合意しましたが、一部組合員はそれでは納得せず別途訴訟を提起しました。
訴訟の目的は、タイル落下という事でマンションの資産価値が低減した。その分を補償しろ、というものでした。
第１審では、その要求は退けられました。
その折、管理組合の意向に反して訴訟を提起した人に対して反感を持っていた人が法廷に来ていて、敗訴が決まった時に拍手していた、ということもあっています。
組合員間に亀裂が走った象徴的な出来事です。
2017年12月19日
マンション管理士の独り言・・・８７０
マンション管理士の独り言・・・８７０
「個人情報保護法」
個人情報保護法では、５０００件以下の個人情報を取り扱う事業者はこの法律の適用外でした。したがって、多くのマンション管理組合では同法の適用外となっていました。
しかし本年５月３０日から施行された改正個人情報保護法では、この５０００件基準が撤廃されちゃいました。
その結果、管理組合であっても個人情報保護法の適用となり、名簿の取り扱いをより厳格にしなければいけなくなりました。
具体的には、①個人情報を取得するときは利用目的の明示。②名簿は目的外には使用しない。③安全な管理。④本人からの求めに対しての適切な開示。⑤第３者への提供については本人の同意。⑥委託先に提供するときは適切な管理。などが求められます。
これらに反すると３０万円以下の罰金があるので厄介です。
この名簿の管理責任者は、理事長となります。ますます理事長の成り手がなくなりそうです。
総会では、大勢の前で議長を務め、遠慮のない非難を浴び、もし建物不具合で第３者へ損害を生じさせた時の責任も負い、訴訟が起こればその当事者となり、その他いろんなことで管理者としての責任を負わされているのに加えて、名簿の取り扱いの責任者にもなっちゃいます。
改正個人情報保護法にマンション管理組合がどのように対応しなければいけないかというと、入居者名簿、ペット飼育届け、リフォーム工事申請書、駐車場使用契約書などの届け出書類について、それらを提出してもらうときに利用目的などを記載することが必要となります。それら名簿の安全な管理については言うまでもありません。
総会の議案書にも、利用目的などを記載した方がベターのようです。
2017年12月16日
マンション管理士の独り言・・・８６９
マンション管理士の独り言・・・８６９
「民泊」
本年６月に住宅宿泊事業法（略称：民泊法）が国会で成立しました。
来年３月１５日から事業の届け出が開始され、６月１５日から施行されます。
分譲マンションにおいても民泊として利用したいという区分所有者が現れることが十分考えられますので、民泊としての利用はダメだ、という管理組合は管理規約などにその旨を謳い込むことが必要です。
標準管理規約では第１２条に「区分所有者はその専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」と規定しており、多くの管理組合でもこのような規定になっていると思われます。
しかし“この規定だけでは十分ではない”というのが国交省の考え方です。
国交省では第１２条第２項に「区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届け出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業に使用してはならない」を追加規定するようにとしています。
しかしこれでもまだ不十分です。そのように民泊禁止と謳っていても、そんなのヘッチャラで民泊業を営む者が現れます。
各地でトラブルとなっている分譲マンションでの民泊では、管理組合が「民泊だろう」と詰問しても、区分所有者＝貸主が「民泊ではない。友人に貸しているだけ」と抗弁し、ラチが開かないケースが増えています。
そこで、つぶやき主は、お世話している管理組合さんには、第１２条第２項の後に、理事長が民泊かどうかを調査する権限や、調査に対してはそれを拒否できない、さらには民泊と判明したのちは、駐車場使用契約を直ちに打ち切るなどのペナルティまでも加筆しています。
これはペナルティを与えることが主眼ではなく、間違っても民泊をしようという気をおこさせない抑止力を期待してのものです。
北九州市は民泊の特区に指定されています。しかし民泊を奨励している地域は調整区域（例えば平尾台）など一般的に田舎の方の古民家再生をイメージしており、市内であってもマンションが建つような場所では民泊事業を奨励しているわけではありません。
この辺に誤解があるようで、総会では度々この質問が挙げられます。
2017年12月13日
マンション管理士の独り言…８６８
マンション管理士の独り言・・・８６８
「施工不良マンション」
築約１２年、２０階建て高層マンション「アパタワーズ神戸三宮」管理組合が、売主や施工会社等３社を相手取って２億４千万円の損害賠償請求訴訟を起こしました。
このマンションでは、平成１５年３月に１４階バルコニー外壁に貼っていたタイルが幅約１，５ｍにわたって剥落し４階住戸のバルコニーに落ちるという事故が発生しました。
その重さ約２０Kです。
外壁タイル補修に管理組合は、修繕積立金だけでは不足し、更に１億円の借り入れを起こしました。
この事故の後、管理組合では第３者の設計士に依頼し劣化診断を実施しました。
その結果、約１５％のタイルに浮きが見られ、一番陽の当たる南側では約３５％にまで及んだという事です。
築１２年ならばタイルの浮きは、３～５％というのが一般的ですが、その３倍もの浮きが見られるのは施工不良が原因だとして訴訟を提起したものです。これに対し売り主、施工会社サイドは、経年劣化によるものだとして争う姿勢を見せています。
また、購入者は売り主との間で不動産売買の通例で瑕疵担保特約を引き渡し後２年という契約を結んでいましたが、管理組合側は「外壁タイルの剥落や浮きは、完成後相当期間経過しないと発覚しない」と指摘し、「２年で免責というのは買主から売主に対しての責任追及の機会を奪うものだ」としています。
論点の主なものは２つあります。まずは施工不良なのか、或いは経年劣化なのか？ですが、管理組合側が第３者の設計士の協力を仰ぎながら、どれだけ施工不良を証明する証拠を揃えられるかどうかです。すでに建ち上がったものの施工不良を証明するのは至難の業と言えます。
更には２年の瑕疵担保期間が合理性があるのか？ですが、これもかなり難しいと考えられます。では何年が適当なのか？民法の１年間の瑕疵期間を宅建業法という民法に対しての特別法で引き渡し後２年ということを定めていることとの整合性は？など認められるにはかなり高いハードルが聳え立ちます。
2017年12月09日
マンション管理士の独り言・・・８６７
マンション管理士の独り言・・・８６７
「どこも、かしこもタイルじゃあ？」
毎朝モノレール駅周辺を犬の散歩しています。
エースという名前のビーグルです。もう16歳の老犬です。
尻尾が根元から半分くらいしか毛が生えていません。
飼い主に似て毛が抜け落ちてしまいました。
飼い主は頭、ワンのほうは尻尾という違いがありますが、飼い主に気を使ったのでしょうか・・・。
お分かりの通りつぶやき主の会社「エースマンションコンサルタント」はこの犬の名前からきています。犬の名前の方が先です。
もし犬がポチだったら、「ポチマンションコンサルタント」だったかも。
モノレール駅には外壁のいたるところにタイルが貼っています。
1度でも乗ったことがある人はお判りでしょうが、駅舎にはモノレールが発着するたびにかなり大きな振動が発生します。体にも感じるほどです。
その影響でしょうか、アチコチでタイルが剥落しています。
“こんなに振動が激しい所にタイルは貼らないよな”って当初から思っていました。
冗談半分でまだ張り付いているタイルをちょっと堅めのキーなんかで叩いてみましたが、コンコンと面白いように浮きが見られます。
またタイルの貼り付け方も、あきれることに深目地仕様です。
タイルの貼り方には2種類あり、深目地と浅目地です。
深目地というのは、貼られたタイルを真上から見て、タイルとタイルの間のセメント目地が奥まって深い所に見える仕上げです。
タイル1枚1枚の凹凸感が出て、豪華な仕上げに見えるという特徴があります。
これに対し浅目地というのは、目地が手前まで来ている、隣り合ったタイル間の目地がタイル表面と同じくらいの高さまで埋まっている仕上げの事です。
目地がタイル表面まで来ているので、当然ですが深目地よりも強度があります。
タイルとタイルが目地でガッチリとスクラム組んでいる感じです。
2017年12月06日
マンション管理士の独り言・・・８６６
マンション管理士の独り言・・・８６６
「絶滅危惧種」
前回の独り言の続きのような始まり方ですが、先日のマンション管理士試験の受験生の推移をみて驚きました。受験生がどんどん減っています。
この資格が出来た平成13年には受験生は約11万人でした。
その後、平成１４年には約６万人と毎年減少し、平成28年には何と１６，０００人にまで落ち込んでしまいました。
合格率は７％平均ですから、受験生の減少に伴って、合格者数も平成１３年の７，２００人から平成２８年には１，１００人にまで減ってしまいました。
減った主な理由は、前回もつぶやきましたが、試験に合格しただけでは実際の管理組合の現場では全くと言っていいほど役に立たず、実務経験がないと通用しないということです。
また、顧問契約に至るまでのハードルが高いことも原因の一つだと感じています。
マンション管理士との顧問契約は個人との間で結ぶわけでなく、管理組合と締結するわけですから、総会の承認が必要となります。
そのためには、まずは理事会に“顧問として採用する価値があるよ”“議案化して総会に諮ろう”ってプロセスを経なければなりません。
つぶやき主の経験では議案化してもらうまでに約１年間はかかります。その間は無報酬で理事会に参加しなければなりません。
特にこの間に“流石にマンション管理士さんだけあって詳しい”“いろんなやり方や実例を知っていて提案してくれる”と理事の方に思っていただく事が必要です。
“大したことも知らないのに、お金を出してまで雇う必要があるか？”と思われちゃったら「マンション管理士を顧問採用」との議案化は、まず無理です。
ご年配の百戦錬磨の役員さんたちにマンション管理士の価値を分かってもらえるだけの知識と経験と、他のマンションでの実例を持ち合わせていなければ、あえなく撃沈です。
2017年12月03日
マンション管理士の独り言・・・８６５
マンション管理士の独り言・・・８６５
「マンション管理士試験、ご苦労様でした」
毎年11月の最後の日曜日は、「マンション管理士試験」の受験日です。今年は、11月26日でした。
翌週の12月第一日曜は、「管理業務主任者」の受験日です。
つぶやき主の数少ない昔からの友人も受験しました。
つぶやき主が合格した平成19年にも一緒に受験したので、もうかれこれ10年選手です。いつも1点か2点足りず、“もう少し”“あと一歩”というところです。
これが10点も足りなければ、“自分には無理”って諦めもつくのでしょうが、ほんのもう少しなので却って諦めきれないようです。
今年はどうなのか？美味しい酒が飲めればいいのですが。
マンション管理士試験の受験生は毎年減少しているようです。
くだんの彼も、受験当初は「マンション管理士試験に合格して管理組合から顧問契約をもらって、老後の生活を支える」なんて言っていましたが、近くでつぶやき主の仕事をつぶさに見ていたので、「マンション管理組合相手の仕事は大変だ。仮にマンション管理士試験に合格しても、自分には務まらない」と言い出しました。
マンション管理士試験に合格してもマンション管理士として通用しない、務まらない大きな理由は、決定的に実務経験がないことです。
また、構造や設備の知識、売り主の販売手法、管理会社の考え方なども分かっていなければ務まりません。
マンション管理士の受験資格には、実務経験は問われていません。
ですから、ちょっと法律に詳しい人ならば、机上の勉強だけで合格することも十分可能です。
しかしいざ合格しても、管理組合理事会や総会に出席したことさえない方が実務をこなせるほど現実は甘くありません。
特に年齢や家族構成も様々、学歴だって、お仕事だって、考え方だって異なる、“いろんな方”が住んでいるのがマンションです。その合意形成は容易ではありません。
「この世の中で一番難しいのは合意形成だと言っても過言ではない」と、最近はつくづく感じています。
この辺りの事情が段々周知されてきているようで、試験には合格してもその仕事には就かない、その業界にも入らない、って人も増えてきています。
2017年11月28日
マンション管理士の独り言・・・８６４
マンション管理士の独り言・・・８６４
「消防訓練」
11月18日にお世話している門司のマンションで消防訓練を実施しました。
築4年のマンションですが、初めての消防訓練です。
管理会社や警備会社、防火管理者さんと綿密に打ち合わせを行いました。
火災時には、エレベーターは最寄り階で止まるのか？オートロックドアは手動に切り替わるのか？管理人室へは入室できるのか？どのような発報順序になるのか？等この際に確認しておくことが目白押しです。
また、実際に発報させますので、警備会社さんが来ていないといつまで経っても警報音が鳴りっぱなし、ということにも成りかねません。
そして何より消防署さんとの打ち合わせが大事です。
通報訓練も行いましたので、事前に「訓練」ということを防災センターへ告知しておかなければなりません。
また、多くの方にご参加いただけるよう、工夫も必要です。
お子さん向けに、“はしご車で来てね”“子供用の消防服も用意してね”ってお願いして、このことを掲示文にも書き込み、お子さんの参加を促しました。
当日は、防火管理者さん宅から火災が発生したという想定で、管理人室から全戸へ「火事です。避難してください」とのアナウンスから始まりました。
それと同時に、防火管理者さんは119番へ火事の報告です。
入居者はエレベーターを使わず外階段を使って1階の集合場所まで下りてきます。
参加者が揃った頃に、防火管理者さんからのご挨拶、消防職員からの火事の際の注意事項の説明、実際に水消火器を使っての実地訓練と進みます。
当日は幸いにも雨は降らなかったけれど、寒い日だったので参加者は期待していたよりも少ない、40名程度でしたが、熱心に訓練されていました。
それから、お待ちかねの写真タイムです。順番に子供用消防服を身にまとい、家族そろっての写真撮影です。消防職員さんは4名お越しいただきましたが、さすがに消防士さんだけあって体脂肪率１０％以下の方ばかりでした。
イケメンです。今回はイケメン消防士さんとのツーショットを撮影されるお母さんはいませんでしたが、大体どこでもイケメン消防士さんは写真撮影で引っ張りだこです。
2017年11月20日
マンション管理士の独り言・・・８６３
マンション管理士の独り言・・・８６３
「ピアノ弾いていい時間、しっとお？」
「うちのマンションでピアノを弾いていい時間帯は、〇時～〇時」って明確に答えることのできる方は何名いるでしょう？
ひょっとしたら、全くいないかもしれません。
表題の「ピアノ弾いていい時間、しっとお？」の答えは、そのマンションの使用細則によって異なります、が正解です。
前回に続き、管理規約ストックから北九州のマンションの使用細則を調べました。
土日と夜の仕事なので、平日昼間は結構時間あります。
新日鉄興和不動産が売り主のリビオシリーズでは、ピアノなど楽器を演奏できる時間は、１０：００～２０：００としています。それに続けて、かっこ書きで、長時間演奏し、他の区分所有者や近隣に迷惑をかけることも禁止されています。
積水ハウスでは、もうちょっと緩やかです。ピアノなどの楽器類の演奏や音楽鑑賞に関しては、常に窓、扉、カーテンなどを閉めるなど音漏れ防止や吸音に配慮すること。演奏時間は９：００～２１：００とされています。
西鉄のサンリヤンシリーズでは、楽器類の演奏は９：００～２０：００までとされており、さらにこの時間帯であっても、連続して1時間を超える長時間の演奏はできるだけ控えることとされています。
大和ハウスのプレミストシリーズでは楽器類の演奏時間についての制限はなさそうです。捜しきれなかったのかも知れませんが、少なくとも小倉ＤＣタワーでは規定されていません。
地場さんに目を向けてみましょう。
第一交通産業のグランドパレスシリーズでは、早朝（午前8時以前）および夜間（午後8時以降）に他の居住者へ迷惑を及ぼす演奏をすることが禁止されています。
大英産業さんのサンパークシリーズでは、夜間及び早朝（午後9時から午前8時まで）演奏することが禁止されています。つまり演奏できるのは、８：００～２１：００までです。
さらに、演奏可能な時間であっても、音量調整のできない楽器などは他の居住者に迷惑をかけないように防音設備、防音器具を用いること、と規定しています。
2017年11月14日
マンション管理士の独り言・・・８６２
マンション管理士の独り言・・・８６２
「洗濯機・掃除機騒音」
お世話している南区マンションの居住者からの苦情です。12日（日曜）の22時ころです。休日の夜、一杯飲んで楽しみにしていた「シン・ゴジラ」見てる時のお電話です。
経験上休日や夜間の電話は、あまりいい知らせではありません。
今回のは「夜間の洗濯機・掃除機の音がうるさい、何とかならないか」って内容です。
「近々理事会がありますので、そこで報告し何らかの対応を取ります」ってことで電話は切れましたが、「シン・ゴジラ」の丁度いいとこを見逃したようで、今度ビデオ借りなきゃ、です。
早速管理規約ストックから洗濯機・掃除機騒音について記載があるものを探しました。
北九州のマンションでは、2つに記載がありました。
新日鉄興和不動産の「リビオ」シリーズでは、使用細則の禁止項目に「早朝、深夜における掃除機及び洗濯機の使用を行うこと」とあります。桃園パークフィールズや一枝並木通り、リビオシティ中井など全ての使用細則で禁止されています。
もうひとつは、小倉駅横、現在建築中の積水ハウスさんが売り主の「グランドメゾンガーデンシティ小倉」です。
やはり使用細則に注意事項として、「早朝深夜における掃除機・洗濯機の使用などは騒音により階下の居住者に迷惑をかけるため、止むを得ない時を除き、行わない事」と新日鉄興和不動産に比べると少し柔らかな感じで注意を促しています。
大手に多いのかなと思い、ダイワハウスさんの小倉ＤＣタワーや他のプレミストシリーズも調べましたが、こちらには洗濯機・掃除機についての注意事項や禁止事項はありませんでした。
北九州の地場売り主さんは、まったく洗濯機・掃除機騒音に触れていません。
敢えて言えば例えば、ザハウス小倉プレミアム、エンブレムの様に使用細則で「騒音・振動又は電波などにより他の組合員および近隣居住者に迷惑をかけること」が禁止されている程度の触れ方です。
2017年11月11日
マンション管理士の独り言・・・８６１
マンション管理士の独り言・・・８６１
「掲示物」
“上階からの子供の飛び跳ねるような騒音が激しくて夜も寝られない”という苦情が理事会へ寄せられました。
理事会では、まずは特定の個人を名指しするのでなくて、マンション全員を対象にした「騒音注意」という掲示を行いました。
騒音トラブルに対するマニュアル通りの対応です。
掲示物文案はつぶやき主が作成し、理事会でその案を検討し、多少の文言を修正し成案させ、そして掲示です。
文章は当たり前のものです。「いかに防音性能が優れているコンクリートの建物といっても壁一枚・床一枚を隔てて隣戸です。騒音をたてないように注意しましょう」みたいなものです。
ところがこの掲示物に対して苦情が入ります。
“うちの事を指しているのか？うちには発達障害の子がいて、いくら注意しても飛び跳ねたりする。止めさせることが出来ないことを理解してほしい”とのご意見です。
たまたま騒音発生源はこのお宅ではなかったので、「お宅ではありませんよ」と言ってあげると、多少は安堵した様子でしたが、今度は「この掲示物見るたびに心が痛む。涙が出そうになる。掲示を止めてほしい」です。
理事会とすれば、騒音で夜も寝られないといった苦情に対しての当たり前ともいえる掲示なので、一部の方からの要請でこれを剥がすわけにもいきません。
なだめすかしてご理解をいただきましたが、この方のお気持ちもわからないではありません。
2017年11月06日
マンション管理士の独り言・・・８６０
マンション管理士の独り言・・・８６０
「工夫された管理規約・・・その２」
管理規約で特筆すべきは、サンパークシリーズでお馴染みの大英産業さんです。
総会での承認に要する議決権の数が異なっています。
市内の大英産業さん以外の売り主の規定では、標準管理規約通りに総会参加者の過半数の賛成でその議案は承認されますが、大英産業さんの規定では、総会参加者ではなくあくまで議決権総数の過半数の賛成が求められています。こちらは区分所有法通りの規定です。
つまり議案承認のハードルがとても高いのです。
議案の承認要件が議決権総数の過半数なので、組合員の意思として正当性に二重丸がつけられます。
総会参加者の過半数と、議決権総数の過半数では大きく異なることくらいわからなきゃ、ですよ。
泰平さんの使用細則も工夫が凝らされているというか、特徴があります。
まずは、「食材を共同購入する場合に、宅配物の仕分けなどを共用部分で行うこと」がしてはならない行為として挙げられています。
Ｆコープなどの生協さんから食材を購入してそれをエントランス前で仕分けしている風景はよく見かけますが、これが禁止されています。
おそらく、見かけが悪いとか、通行の妨げになる、或いはお母さんたちの話し声がうるさい、とかいう理由からだと思います。
また、「出前の容器を共用部分に出すこと」も禁止です。この規定は泰平さん以外にも見かけることがあります。
気の利いたマンションでは宅配ボックスの一つか二つをリターンボックスとして出前容器の回収所としていたりします。
しかしリターンボックスとしていると通り抜け出来ちゃうので、子供のいい遊び場になってしまう、なんて弊害もありますから難しい所です。
「食材の宅配サービスを利用するときは必ず在宅のこと」なんていうのもあります。
こんなのはモラルの問題だと思いますが、このように細則で定めています。
2017年11月01日
マンション管理士の独り言・・・８５９
マンション管理士の独り言・・・８５９
「いろんな管理規約・・・ペット編」
完全に平日夜、土日祝日の仕事になってしまいました。
なるべくでも役員さんが集まりやすい日や時間に理事会を開催するので、そうなっちゃいます。仕方ありません。
昼は、議案書や議事録、その他掲示物を作成しますが、そんなに時間は要しません。ゆえに昼間は結構な時間余ります。
3月に自転車を購入し、天気のいい日は乗り回しています。翌日も晴れならば、通勤も自転車です。
残念なのは、もう少しヘルメットが似合うと思っていたのに、そうでもないことです。
時間があるので、収集した管理規約を読み直しています。
工夫されたというか、特徴のある管理規約が多く、また再発見することも多く、楽しい時間を過ごしています。管理規約を読み、時たま声を出して笑う人なんて日本中そんなにいるものではありません。
工夫されたというか、特徴あるものをつぶやいちゃいます。
まずは、小倉ＤＣタワーのペット使用細則です。
小倉ＤＣタワーは、西小倉駅前にある福岡県では1番のっぽのマンションですから、「あ～ｱ、あのマンションね」って方も多いのではないでしょうか。売り主は、ダイワハウスです。
飼育していいペットは、犬、猫、小鳥、熱帯魚などで、成長時に一定の大きさのゲージに入るものでなければならないとされています。
飼ってはいけないペットは、人に危害を加えたことのある動物、毒のある動物、伝染病に汚染されている動物などのほか、「動物の愛護及び管理に関する法律」第26条第1項及び同法施行令第1条に規定する特定動物があげられています。
2017年10月27日
マンション管理士の独り言・・・８５８
マンション管理士の独り言・・・８５８
「瑕疵は共用部分にあると推定する」
例えば、○○○号室のキッチン天井に漏水が発生した、とします。
おそらく上階からの浸水だろうと予想されます。
上階からの浸水だとしても、その原因は上階居住者の水栓の閉め忘れ等、上階居住者の不手際によるものか？
或いは使い方に問題はなく、給水管、排水管のピンホールからの漏水によるものか？
給水管、排水管は専有部分に位置するのか？竪管ならば共用部分になるのか？
など、いろんなケースが考えられます。
結局は、床を剥いで確認するしかない、となります。
その結果、専有部分ならば○○○号室の方の責任、共用部分ならば管理組合の責任となるのが原則です。
しかし、原因が特定できればいいのですが、出来ない場合も沢山あります。
そんな時は「この様にします」なんて記載している管理規約にはお目にかかったことはありませんし、総会で決議しているという組合さんも知りません。
規約や総会で決められていない以上、拠り所にするのは、区分所有法ってことになります。
区分所有法第9条には、「建物の設置又は保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵は、共用部分の設置または保存にあるものと推定する」と規定されています。
つまり瑕疵“の原因が専有部分なのか共用部分なのか分からない時は、共用部分にあると推定しちゃいましょう”となっているわけです。
もちろん、推定するですから、事実が判明したときは、その事実に従って結論づけることになります。
2017年10月24日
マンション管理士の独り言・・・８５７
マンション管理士の独り言・・・８５７
「空き駐車区画、その２」
空き駐車区画の抽選会が行われたことは前回つぶやきましたが、後日談です。
抽選会で当たりくじをひけなかった方から、「他のマンションでは3年とか5年おきに区画のシャッフルをやっている。うちのマンションでもやってよ」「数年に一度のシャッフルの方が公平だろ。シャッフルしてるマンションの方が多いよ」というご意見です。
ごもっともなご意見で、公平性の観点からもベターな方法です。国交省も望ましいとしているほどです。
現に北九州でも、数年おきにシャッフルしている管理組合さんもほんのチョットですがあります。
つぶやき主がお世話している小倉南区の管理組合さんでは4年に一度のオリンピックの年にシャッフルを実施しています。
昨年実施しましたが、結構大変な事務作業でした。
ですが、このシャッフルを行うには必須条件があります。
どの区画でも、どんな車両でも駐車できるというものです。
機械式駐車場、縦列2台区画、軽区画、屋内区画、屋外区画なんていう数種の区画が混在していれば、シャッフルの結果、当たった区画に車両が停められないという事態が発生します。
特に機械式駐車場はルーフ車の高さ制限がある場合が多いです。
数種類の駐車区画が混在している管理組合さんでは、まず不可能です。収集がつかなくなります。
そもそもどんな車両でも、停めることができる駐車区画を持っている管理組合さんなんて滅多にお目にかかれるものではありません。
仮にどの区画でも、どんな車両でも、停めることができたとしても、シャッフルを行えば車庫証明の取り直しが必要になってきます。
昨年実施した南区の管理組合さんでは敷地内の移動であっても、事前に警察署へ届けることも行いました。
2017年10月20日
マンション管理士の独り言・・・８５６
マンション管理士の独り言・・・８５６
「空き駐車場、抽選会」
もう10年近くお世話している小倉北区の管理組合さんです。
先週の日曜日に、売買に伴う空き駐車区画の抽選会を実施しました。
このマンションの管理規約では、専有部分を賃貸する場合には、それまで使用していた駐車区画は賃借人へ引継ぎできますが、売買の場合は、その駐車区画は一旦管理組合へ返却してもらい、抽選により新たな使用者を決めます。
このマンションには、屋根付き平置き駐車区画、屋根なし平置き駐車区画、地下1階地上3階機械式駐車区画、地下1階地上4階駐車区画と数種類の区画が混在しています。
今回は、屋根なし平置き駐車区画と機械式1階区画それぞれ1カ所が空き区画として抽選の対象です。
屋根なし平置き区画は当然ながら人気の高い区画ですし、機械式1階も待ち時間も少なく、こちらも人気の区画です。
売買で新たに所有者となった方も、当然ですが抽選に参加されます。
新たに所有者となった2人の方は、ワゴンタイプの車両を停める予定です。
ワゴンタイプの車両は機械式地下1階には高さ制限（Ｈ：１５００）があり入庫できません。ですから、もし現在地下1階の区画をご利用の方が、当選すると、新たな所有者のワゴン車は入庫できなくなってしまいます。
そこで、現在地下1階区画をご利用の方には、今回の抽選には参加いただけない、というように募集制限をしようという考えがチラッと頭をかすめましたが、そうすると地下1階利用者を排除するという事になってしまい、結果として新たな組合員のワゴン車を停められることを優先することになり、不公平となってしまいます。
少し乱暴ですが、「抽選の結果、現在乗っている車両が停められない区画となった場合には、敷地外に駐車場を求めるとか、車両を買い替えるとか、その方の責任で方法を見つけてください」と整理するしかないとの結論になりました。管理会社さんも同様の意見です。
抽選の結果は、運よく新たな所有者のワゴン車どちらも停められる区画に落ち着きました。
運良くなんて言うと、外れクジを引いた方には、申し訳ないのですが・・・。
2017年10月17日
マンション管理士の独り言・・・８５５
マンション管理士の独り言・・・８５５
「牧山市民センター」
戸畑区の牧山市民センターで10月12日（木）10時～2時間、セミナー講師をやってきました。
お題は、「夏は涼しく、冬暖かい、快適な居住生活の極意」です。
館長のＭ氏とは以前からのお付き合いで、内容は“マンションライフとはちょっと遠いけれど是非に”とのお声がけをいただき、お請けすることとしました。
今まで、「マンション購入法」「マンションライフについて」「管理規約の重要性」「大規模修繕工事」などのセミナーは随分やってきましたし、公的な「マンション管理人養成講座」や「清掃員講習」などもやってきましたので、それらをベースにすれば何とかなるかな、と考えました。
つぶやき主は学校卒業してから11年間は注文住宅の営業マンだったし、その後はマンション販売センター長を約12年、マンション管理士を約10年間やっています。
形態は違えど、すべて住まいに関することなので、そこそこの知識や経験、さらには裏話も知っています。
しかし資料つくりには苦労しました。
木造と軽量鉄骨造、ツーバイフォー、軽量気泡コンクリート造との違いや、断熱、結露防止、ダニ・カビ対策、遮音性能向上方法などについて専門的な内容をかみ砕いて分かり易く説明するための資料です。
また、北九州の気候や風土、空き家についても調べました。
その他、耐震化率や、耐震化するための補助金制度、高齢者がリフォームする際の注意事項や補助金制度などについても調べて分かり易く説明したつもりです。
北九州に特化した「住まい」に関する話を2時間お話ししてきました。
2017年10月13日
マンション管理士の独り言・・・８５４
マンション管理士の独り言・・・８５４
「投資マンション」
売れない芸人なのか、見たこともない芸人さんが、投資マンションのテレビコマーシャルに出ています。「僕にもできる！」って感じです。
北九州でも戸数が大きいマンションになると、実需だけではさばききれないと考えるのか、ワンルームや１ＬＤＫという住戸を併存させて売り出す場合があります。
３ＬＤＫや４ＬＤＫという実需に投資目的のワンルームなどを混ぜ込んでいるマンションです。
実需に投資目的の住戸が混ざったマンションは管理面からすると非常に厄介です。
自分たち家族が快適に住もうとして購入する人と、自分は住まずに人に貸して賃貸収入を得ようって考えている人とでは価値観に違いがあり過ぎます。
それらの人たちの間で合意形成をしなくてはならないからです。
投資目的であっても区分所有者ですから、共用部分の共有者ですし、議決権もあります。
自分では全く住むつもりがなく、興味があるのは利回りだけです。
建物の維持保全や住まい方のルールに関してはほぼ無関心です。
そこに住んでいないので、理事長などの役員に就任することもまずありません。
大阪のとあるマンションです。
投資目的の住戸が混在しています。投資目的の区分所有者の事を不在区分所有者って言います。
そこに住んでいないので役員に就任しない。住んでいる人たちの間だけで順番に役員就任するので、頻繁に順番が回ってくる。役員がしっかり管理しているので、エレベーターもメンテナンスが行き届いているし、廊下も掃除が出来ている。切れた照明もない。
管理が行き届いているという事で、高い家賃が設定できている。
不在区分所有者は、役員にならなくていいという組合員としての義務を果たしていないのに、住んでいる人たちで回している管理組合のおかげで高い家賃が設定できるという、利益だけを得ている。
これは“おかしくね？不公平だろう”という事で、不在区分所有者を狙い撃ちにして一律2500円の管理費の値上げを行いました。不在区分所有者協力金という名称です。
これはやり過ぎだろう、ということで裁判になり最高裁までもつれ込みましたが、2500円の不在区分所有者協力金を徴収することが認められました。
2017年10月06日
マンション管理士の独り言・・・８５３
マンション管理士の独り言・・・８５３
「議決権行使書」
標準管理規約第46条第4項には、「組合員は書面により議決権を行使できる」と規定されています。
総会前の1週間か2週間前に配布された議案書を見て、「この日は用事があって総会には参加できないな。でも、他の誰かに委任するのも嫌だ。書面によって自分の意思を示そう」と考える人のために書面による議決権行使が認められています。
しかし、この規定の文末は“できる”という文言で結ばれています。
“○○するものとする”或いは“○○しなければならない”ではありません。
“できる”という場合は、“してもしなくても良いですよ。それぞれの管理組合で検討してね“という意味です。
“○○するものとする”或いは“○○しなければならない”ならば、そうしなきゃ管理規約違反ですから、必ずしなきゃいけません。
つぶやき主の印象では、議案書に委任状のほか、議決権行使書を添付している管理組合さんは５０％くらいかなって、思います。
議決権行使書を添付しない理由の主なものは、“ただでさえ、総会参加者が少ないのに、議決権行使書を添付すると、なお一層参加者が減るじゃん”です。
ごもっともです。
また、議決権行使書を添付する場合には、議案書を読んだ人がその議案の中身を理解し、賛成か反対かを判断できるだけの内容としなければなりません。
議決権行使書を添付する場合には、委任状添付だけの時よりも、議案の説明文の中身が充実したものでなければならないのです。
議案書としての精度を高めなければならない、というハードルの高さも議決権行使書を採用しない理由の一つのようです。
議案の中身が要領を得ず、何について賛成か反対かを求めているのかもわからない議案書なのに議決権行使書が添付されている場面に出くわします。
こんな中途半端な議案書に議決権行使書を添付する方もどうかしているのですが、そんな議案書でもヘッチャラで議決権行使書を提出する組合員もいますから、お口あんぐり、です。
2017年10月03日
マンション管理士の独り言・・・８５２
マンション管理士の独り言・・・８５２
「古紙回収」
今年度からお世話している管理組合さんで10月から古紙回収が始まりました。
北九州市では、資源流通の観点から古紙回収を行う団体に対し、１キロあたり７円の奨励金を奮発しています。下関市や中間市でも同じく奨励金制度はありますが、そろって１キロ当たり５円なので、北九州市の太っ腹なとこがわかります。
まずは町内会へお話を持っていきましたが、管理組合主体で行うこととなり、市の環境センターへの団体登録、奨励金の入金先手配などを行い、並行して回収業者と回収場所や回収日時の擦り合わせです。
現場で何度か打ち合わせを行い、これらについても決定しました。
市では、古紙を保管するためのストックヤードも無償で貸与してくれますが、残念ながら置く場所が見当たらず、月に２回指定された日時に回収することとなりました。
登録や、回収業者さんとの打ち合わせが終わったら、組合員対象の説明会の実施です。
前々から掲示物で古紙回収の要領についてはご案内していましたが、実施前に再度念押しのための説明会です。
回収業者さんに来てもらって、新聞紙や雑紙、段ボールなどを分別しての出し方や、出してはいけないものの説明をしていただきました。
そしていよいよ本日（１０月３日）が初めての回収でした。
“８：００～１２：００までに出してね、前日から出すと放火の危険があるからダメですよ。”ってしていました。つぶやき主が８：３０に行くともうかなりの古紙が出されていました。
ちょっと感動でした。古紙回収を提案してから、各方面との打ち合わせを行い、足掛け３か月に及ぶ努力の成果です。“少し感動するくらい、いいっしょ”です。
古紙を前にしてしばらくウットリしていました。
傍から見れば、“朝から古紙を見つめてる変なオッサン”状態です。
2017年09月19日
マンション管理士の独り言・・・８５１
マンション管理士の独り言・・・８５１
「快適な住まい」
10月12日に戸畑の公民館で「快適な住まい」との演目で2時間講演をしなくちゃなりません。
「マンション購入セミナー」や「マンション管理組合セミナー」「マンショントラブル防止法」など分譲マンションに関する事なら、今すぐに一日中でも話せるほど話題には尽きませんが、一戸建てや賃貸アパートを含む「住まい」についてとなると、勉強が必要です。
つぶやき主は、学校卒業後パナホームに約11年勤めていて、その間約６０棟の注文住宅を契約しました。その後日鉄ライフ（→新日鉄都市開発→新日鉄興和不動産）に勤務し、そこでは主としてマンション販売～販売センター長を勤めましたが、建売住宅なども１０棟くらい販売しています。
「住まい」に関しての仕事を、もう３５年くらいやっているベテランです。
「快適」ということについて考えています。
「快適」というのはあくまでその人の心の持ちようであって、自分には「快適」であっても、他人にとっては「快適」ではないということもあります。
お酒を飲んでいる二人がいます。
傍から見れば美味しそうに和気あいあいの宴に見えます。
ところが一方はベラベラと喋りっぱなし。もう一人は黙って聞いている。なんていう場合は、一方的に話している方は“全部話せて気分が晴れた！いい酒だった”って感じでしょうが、話（＝愚痴）を聞かされた方は、たまったものではありません。
“なんで金出してお前の愚痴を延々と聞かされなきゃならないんだ。不味い酒だった”です。
本人は“いい歌だ。リラックスできる”と思っている歌でも他人からすれば騒音以外の何物でもないという場合だってよくあります。
2017年09月14日
マンション管理士の独り言・・・８５０
マンション管理士の独り言・・・８５０
「古紙回収」
つぶやき主がお世話している管理組合さんでは、どこも古紙回収を行っています。
そのマンション単独で行っているところや、町内会単位で行っているところもあります。
北九州市では、古紙回収について1キロあたり7円の奨励金が交付されます。
自治会として登録すれば、その上部団体には更に2円が上乗せされ、この2円は上部団体に交付されます。
古紙のほかに雑カミ、段ボール、古着まで引き取ってもらえます。
下関市でも古紙回収については奨励金が交付されますが、こちらはキロ当たり5円なので、北九州市の方が手厚い待遇になっています。
もう8年以上お世話している北区の管理組合さんでは年間6万円くらいの奨励金が交付されています。
そのまま新しく立ち上げた子供会活動に充当し、そのおかげもあって活発な活動が行われています。
以前3年ばかりお世話させていただいた2つの管理組合でも古紙回収を実施し、そんなに大きな額ではありませんが管理組合の収入となっています。
今年度からお世話している門司の2つの管理組合でも１０月から古紙回収が始まります。
そのうちの一つでは、電子ブレーカーを導入し、さらに共用部分の電力は新出光からの供給に変えましたので、かなりの管理費削減に結び付いています。
古紙回収による収入と電子ブレーカーや共用部分電力の供給先変更により支出が抑えられ、つぶやき主の顧問料くらいはまかなえています。
2017年09月07日
マンション管理士の独り言・・・８４９
マンション管理士の独り言・・・８４９
「周辺環境の説明」
マンション売主は購入者に対し売買契約前までに宅建業法により定められた重要事項説明を行わなければなりません。
説明しなければいけない事項は宅建業法により定められていますが、その他にこのマンションに住んでいただくについて予め説明しておいた方がいいと思われる事柄についても説明を行います。
周辺環境がまさにそれで、業法では説明義務はないものの、購入者にとってはとても重要なことなので出来るだけ多くの情報を購入者に説明しようとする売主さんと、「知らせちゃうと買わないっていいだすかも知れないので黙っておこう」と考える売主さんがあります。
この辺りがいわばその売主さんの企業としての品格です。
こんなことまで重要事項説明で説明している売主さんもあるんだってことを知っていただくために、一例をご紹介します。
はるばる長崎まで内覧会へ同行してきた物件です。大和ハウスさんのプレミストシリーズです。
[マンション周辺の施設について]として、
①マンション敷地の西側隣接地にトヨタレンタリースがあり、車両の出入り、洗車、メンテナンス等に伴う騒音などが発生する場合があります。
②マンション敷地東側に親和銀行があり、来客や車両の出入りがあります。
③マンション北側４０ｍに「ガスト」があり、（年中無休 営業時間午前8時～午前2時）調理による臭気や車両や人の出入りがあります。
④マンション北側２０ｍにデイリーショップ山崎（24時間営業 年中無休）があり車や来客の出入りがあります。
⑤マンション西側１２０ｍに長崎消防署松ヶ枝出張所があり、南西３２０ｍに警察署があるので、緊急車両の出入りや周辺走行時に騒音が発生する場合があります。
2017年09月04日
マンション管理士の独り言・・・８４８
マンション管理士の独り言・・・８４８
「マンション管理士じゃ成り立たないっしょ」
先日、ビルの補修工事をやっている業者さんと飲む機会がありました。
その業者さんは賃貸マンションのほか、分譲マンションの大規模修繕工事も手掛けているとのことでした。
つぶやき主がマンション管理士業専業でやっているという事を聞いて、開口一番「マンション管理士じゃ成り立たないっしょ」です。
「不動産業がメインで、マンション管理士業はサブなんでしょう？」「いいえ、不動産業は今年になって廃業しました。今はマンション管理士業1本でやっています」
その回答を聞いての発言がダメ押しの「マンション管理士じゃ成り立たないっしょ」です。
その業者さん曰く、「分譲マンションの理事長さんは、1年交代で、それゆえに当事者意識が希薄で、できるだけお金は使わずに、次の理事長へ引き継ぐことに重きを置いている方が多いような気がしますよ」「自分のお金だったら使うのに、皆で積み立てたお金を使う事には躊躇する人が多い気がしますよ」
更に追い打ちをかけて、「お金を出してまでマンション管理士さんを雇わないっしょ。管理会社に聞けばいいし、公的な相談場所もあるっしょ」です。
マンションの事をよく知っている人の言葉だけに、また当たっているだけに辛い。
しかしその後、言葉を継いで、「でもマンション管理士さんは必要な存在ですよ。いろんな方が住んでいる分譲マンションの管理運営を順番性の理事会で出来るわけないですよ」
「将来必ず、ニーズが出てきますよ。ソート―将来ですけど」
2017年08月30日
マンション管理士の独り言・・・８４７
マンション管理士の独り言・・・８４７
「タバコ」
小池都知事率いる「都民ファーストの会」が連立を組む公明党都議団と、今度の都議会で「子供がいる室内での禁煙」「子供が同乗している車両内での禁煙」みたいな議案を提出するようです。
東京オリンピックを目前に控えても国の禁煙政策が遅々として進まないのに業を煮やして、それならば都独自でグイグイ進めちゃいます、ってことのようです。
いくら換気扇の前でタバコを吸っても、しばらくの間は喫煙者の喉や口内にニコチンなどが残留するので、その喫煙者が入った部屋にいる子供などが3次被害を受けるということらしいです。
分譲マンションでは、多くの管理組合で使用細則に「敷地や共用部分での禁煙」と謳っていますが、共用部分だけど専用使用部分であるバルコニーに関しては、グレイな部分となっていました。正確には、最近まではなっていました、です。
「エントランスやエレベーター内などの共用部分でありかつ共用使用部分ならば禁煙はごもっともだけど、共用部分だけど専用使用権がついたバルコニーまでは、目くじら立てて禁煙とまではしなくていいんじゃない」っていうのが最近までの風潮でした。
多くの管理会社さんもそのように思っていましたし、つぶやき主もそうでした。
どうしても“バルコニーでも禁煙”としようとする管理組合さんは、わざわざ総会でバルコニーでの喫煙禁止という議案を上程し承認を得たり、或いは使用細則に規定していました。
「共用部分は禁煙だけど、共用部分であっても専用使用権のあるバルコニーは禁煙ではない。バルコニーでタバコを吸うのは通常のバルコニーの使用制限の範疇だという認識」なのが大勢だったように感じています。
しかし、最近では「バルコニーでの喫煙による被害者の会」が結成され、しかも設立者が驚くほど多くの方が入会しているという現状では、「バルコニーは共用部分であり、禁煙」というのが主流となっています。
2017年08月24日
マンション管理士の独り言・・・８４６
マンション管理士の独り言・・・８４６
「1週間（或いは2週間）」
区分所有法では、総会開催1週間前までに議案書を組合員へ配布すると規定されています。「1週間じゃ短いだろ、もっと前もって知らせてくれなきゃ、総会出席の予定が立たないよ」ってことで標準管理規約ではこの期間が2週間に延ばされています。
どこの管理組合さんでも議案書配布時期は総会前1週間か2週間に設定されています。
組合員はこの1週間前（或いは2週間前）に配布された議案書を見て読んで、出席を決める方や委任状や議決権行使書を提出しようかと決めることとなります。
ところがこの1週間で、何とか気に入らない議案の承認を阻止しよう、としてネットなどで膨大で事細かな資料を準備して総会へ臨む組合員が存在します。
総会の議長は通常ならば理事長が就任します。
役員任期は1年で、しかも1年総入れ替えとしている管理組合が多いというのが現状です。したがって役員はじめ理事長もそんなに管理組合運営に詳しいわけでなく、ましてや区分所有法や管理規約の詳細についてまで分かっている方はほとんどいません。
そんな半ば素人同然の理事長が議長を務める総会で、ネットで調べて多くの知識を得て、資料も準備した組合員さんの専門的な質問が容赦なく浴びせられます。
こんな時のためにつぶやき主がいるのですが、「つぶやき主さんは組合員でもないし、議決権もないのに出しゃばりすぎだ。」なんて発言に釘を刺されちゃったりしていますので、議長に促されない限り発言できません。
専門家が質疑を行い、それに対し答弁するのもやはり専門家というのが、国会です。
その国会でさえ、野党議員の質問は事前に政府側に知らされているのが通例の様です。
事前に知らされておらず、いきなり専門性の高い質問をされれば、いくらその道の専門家でさえ答えに窮することがあるのです。
ましてや管理組合総会での議長（＝理事長）は、専門家でも何でもありません。
すぐに返答に詰まります。
「こんな簡単なことに答えられないで、議案を十分に検討したと言えるのか」「当然これはやっているよね。えっ、やっていない。そんなのでよく議案提出したな」なんて追い打ちを掛けられます。
言っている事は、それなりに正しく間違っているわけではないので、他の総会出席者にも正当性があるとしてアピールされます。
2017年08月21日
マンション管理士の独り言・・・８４５
マンション管理士の独り言・・・８４５
「内覧会同行・・・サンパーク大手町中央レジデンス」
昨日（8月20日）内覧会へ同行してきました。
物件は、大英産業さんの「サンパーク大手町中央レジデンス」です。
前日に、1時間半ばかりかけてマンションライフの基礎～本物件の管理規約についてご説明しました。
サンパークシリーズは特徴ある管理規約が多いので、標準管理規約や他のマンションとの違いや特に総会での決議要件、駐車区画継承などについて詳しくご説明しました。
つぶやき主よりも法律に詳しい方だったのですが、35年間分譲マンション一筋のつぶやき主の話には、知らない事も多かったらしく、ためになったというお言葉も頂戴しました。
ちょっと残念だったのは、長期修繕計画が渡されていない事でした。
修繕積立金額は、必ず値上げされます。早ければ5年後くらいです。
その値上げ計画や予想される修繕費について、長期修繕計画を添付して説明してほしかったなと感じています。
物件の施工精度は素晴らしいものでした。
手直しが必要なのは外壁のピンホールが少々と、涙目の位置、浴室上部の断熱材張り忘れくらいなものでした。
同じ福屋建設さんでも監督さんが違えばこんなに違うのかという感想を持ったほどです。
大英産業さんは、内覧会時に玄関エントランス前で、金色に着色した大きな鍵の模型をご購入者に持たせ、記念撮影を行います。
九州三共さんは、内覧会時に蘭の花束をご購入者へ手渡します。
各社いろんな演出を考えるものです。
2017年08月18日
マンション管理士の独り言・・・８４４
マンション管理士の独り言・・・８４４
「管理規約の重要性」
これで管理規約についてつぶやくのは3回目です。
分譲マンションを購入すると敷地や廊下階段・エレベーターなどの設備をそのマンションを買った全ての人と共有することになります。
マンションを買うまでは会ったことも、見たこともなく、年齢や職業、家族構成、考え方など全てが異なる人たちが共有関係になって、今からマンションの共用部分と言われるものの維持管理を行ったり、マンションライフのルールを決めなくちゃです。
マンションでどのようにして物事が決まっていくかと言うと、簡単に言えば、皆で集まって話し合って決めようって事になります。総会を開催するわけです。
でもその総会に関しても有効に開催するためには、多くの事が決められておく必要があります。
誰が招集者になるのか？招集は何時までに行えばいいのか？議長は誰が務めるのか？何人の人が集まれば総会として成立するのか？参加できない人の対応はどうするのか？何人の人が賛成すればいいのか？などが予め決まっていなければ、総会さえ開けない事になります。
例として総会開催をあげましたが、一事が万事、知らない人同士が共有関係になる分譲マンションでは、予めルールが決められている事が必要になります。
つまり、分譲マンションを買う人は、予め決められているルールを見て理解して、承諾してそれを守ると約束してそのマンションを購入するということになります。
そのルールが管理規約です。
この管理規約は何度もつぶやきましたが、マンションごとに異なります。
一例をあげれば、購入した住戸を第3者へ売ったり貸したりした場合のそれまで使用していた駐車区画を売った相手、貸した相手に引継げるかどうかは、市内マンションであっても大きく異なります。
アーティックスシリーズやサンパークシリーズ、グランドパレスシリーズ、ザハウスシリーズでは、売った場合も貸した場合も、その相手方に駐車区画を引継げるとしています。
これに対し、リヴィエールシリーズやリビオシリーズ、サンリヤンシリーズなどは引継げないとしています。
サンパークシリーズでも、黒崎中央イクシアまでは駐車区画を引継げないとしていましたが、守恒テラスくらいから引継できると変更されています。
同じ売主さんでも、物件ごとに変わるのほどなのです。
2017年08月14日
マンション管理士の独り言・・・８４３
マンション管理士の独り言・・・８４３
「マンションの買い方・・・管理規約の大切さ」
先週の水曜日（9日）に北九州市各区のコミュニティ支援課の係長を集めての会議の場で分譲マンションの意思決定の仕方について1時間ばかりお話ししてきました。
つぶやき主は、「分譲マンション入居者の自治会加入促進」事業の唯一の登録専門家ですから、各区の町内会長さんを集めての話など頻繁に引っ張り出されています。
札幌市からお声が掛るほどなので、市のご担当者からも「どんな話するっちゃろ？」なんて興味津々だったのかもです。
札幌や北九州市での講義や、現在取り扱っている裁判案件などですっかり忘れていましたが、独り言８３９で「次回は管理規約の大切さについてつぶやきます」って宣言していました。遅ればせながら、今回は管理規約の大切さについてつぶやきます。
マンション購入時に、担当営業マンから重要事項説明を受けて、売買契約書に署名捺印を求められ、その折に管理規約を手渡されます。
管理規約についてはその内容を説明されることはほとんどありません。
また、管理規約の内容を説明できる営業マンは、残念ながら、××です。いません。
皆無と言っていいほどです。
営業マンが説明できないのは、その営業マンの能力がないという意味ではなく、宅建業法では説明する必要がなく、また新築マンションの販売と、住んでから以降の管理とは同じくマンションに関する事柄だとは言っても、ジャンルが異なるからです。
さらに売っているマンションの管理規約が国交省が指針とするよう指導している標準管理規約や他のマンションの管理規約とどこがどう違うのかなんて営業マンに分かるわけありません。
このあたりについて分かるのは一般的には管理会社ですが、管理会社であっても標準管理規約との違いなどはわかるでしょうが、他のマンションの管理規約との違いなんて分かりっこありません。他のマンションの管理規約何て見る機会がないから分かるはずがないのです。
2017年08月04日
マンション管理士の独り言・・・８４１
マンション管理士の独り言・・・８４１
「札幌」
札幌へ行ってきました。人生初の北海道です。
札幌市役所からのご依頼で、マンション居住者の町内会への加入促進のため、ご当地のマンション管理士さんなどとの打ち合わせです。
つぶやき主は北九州市で唯一登録されている分譲マンション居住者に対する自治会加入支援の専門家なのです。
というか、分譲マンション居住者に対し、マンション管理士を専門家として登録し自治会加入促進を図っている市町村は全国でも北九州市だけのようで、この取り組みが札幌市の目に留まったものです。
ってことは、つぶやき主は全国で唯一の専門家。デヘッ、デヘッ、デヘッ
札幌市からご担当者が北九州へ視察に来られたのが、昨年末。
その折つぶやき主の話を是非伺いたいとのことで、２時間ばかり同席しお話ししました。
札幌市でも是非、前向きに取り組みたいと言われていましたが、それには、まずはつぶやき主に来ていただこう、ってことになったようです。
当然ながら、宿泊費・往復交通費は札幌市さんのご負担。
謝金もいただきました。
皆から、羨ましがられる仕事でした。
札幌市からのオファーについては北九州市の地域振興課へも行っていいものかどうかのお伺いを立てました。
「つぶやき主さん個人に来てね！ってご依頼だから、ご都合よければ行ってあげて下さい。
ただし北九州市の悪口とか、地域振興課はダメだとかは言わないでね」とのことでした。
北九州愛のつぶやき主です。
そんなことは言いません。仮に思っていたとしても・・・。
2017年07月28日
マンション管理士の独り言・・・８４０
マンション管理士の独り言・・・８４０
「旦歌市場」
北九州の台所と呼ばれる旦歌市場の再整備を目指して店の関係者らの委員会が７月２６日に設立されたようです。
この旦歌市場は意外なことに「建物の区分所有に関する法律」（通称：区分所有法）で想定しているど真ん中のマンションなのです。
マンションというと多くの方が地上１０階とか１５階などの上に伸びた建物を想像しますが、区分所有法では上に伸びた建物よりも横に長い、時代劇に出てくるような長屋形式を想定していました。
横に長い長屋形式であっても、敷地がそこに住む人に共有され、屋根とか外壁、基礎なんかが皆の共有物となっているのですから、立派なマンションです。
したがって、旦歌市場の維持管理やメンテナンス、生活上のルール決め何ていうのは、もし管理規約や総会があればそこで決まっていきます。
詳しくは分かりませんが、おそらく管理規約みたいなものは無いでしょうし総会が開催されたってことも聞いたことがありません。
管理規約がなく総会も開催されないとなれば、区分所有法に従って維持管理が実施されるという事になります。
また、今回の様に建て替えとなるとこれも区分所有法によって建て替え手続きを進めるという事になります。
５分の４以上の賛成が必要です。
現在ではマンションの居室（専有部分）を購入すると、共用部分の共有持ち分も、敷地の共有持ち分も同時に取得するという一体化の原則（区分所有法１９８３年改正）というのがありますが、それ以前は建物と土地の持ち分とを別々に分けて購入することが出来ていました。
旦歌市場には、土地建物の所有者、建物だけの所有者、土地だけの所有者、建物の賃借人、さらには銀行などの抵当権者など法律的な利害関係者が沢山いることが容易に想像されます。
これらの関係者の合意形成をするというのは考えただけで気の遠くなる作業です。
2017年07月26日
マンション管理士の独り言・・・８３９
マンション管理士の独り言・・・８３９
「分譲マンションの買い方」
分譲マンションの買い方については、もう何度もつぶやいていますが、この独り言も８３９に及び何を？何時？どのように？つぶやいたか分かんなくなってます。
つぶやいた当の本人でさえわかんないので、独り言の中で「分譲マンションの買い方」を探そうと思っている人は探し当てるだけで大変みたいです。
そんなお声を時々頂戴します。
そこで、マンション購入やマンションライフにおいての重要ポイントについては、適宜つぶやいてこうと思っています。
分譲マンションと賃貸マンションの大きな違いは、その住戸部分の所有に関して法律的に大きく異なります。
賃貸マンションは、その住戸も外壁も廊下階段、エントランスやエレベーターホールなど全てオーナーの所有物です。
エレベーター設備や給排水・給湯設備などもオーナーの所有ですし、駐車場を含めた敷地全体も言うまでもなくオーナーのものです。
長年住んでいたって、敷地の一部やその住戸が賃借人のものになるってことはありえません。
これに対し、分譲マンションでは、その住戸はその住戸を買った所有者（＝区分所有者＝組合員）の所有物です。
区分所有者は、その住戸の所有者になるのは勿論ですが、外壁や廊下階段、エントランスやエレベーター設備、など共用部分と呼ばれるものを購入した住戸に比例した分だけ共有持ち分として取得することにもなります。
このことは共用部分に関してそのマンションの別の住戸を購入した他の多くの区分所有者さんたちと共有関係になるということにも置き換えられます。
通常、共有関係となるのは、親しい、近しい人との間でのことです。
仲間数人でキャンプ用品を購入したとか、自転車を親しい友人３人で購入したとか、相続時だって相続財産に関してはよく見知った血縁関係にある相続人間での共有です。
自転車を３人で購入する場合でも、親しくない人と一緒に購入するなんてあり得ません。
気の合った何でも言い合える人をパートナーとして選び自転車を共同購入する、となります。
安部首相と加計理事長みたいな間柄じゃないと共同購入者のパートナーには選びません。
2017年07月22日
マンション管理士の独り言・・・８３８
マンション管理士の独り言・・・８３８
「タイルのストック」
分譲マンションの外壁仕様は、タイルと決まっています。
落下の恐れがある梁底とか、そんなに目立つところでないバルコニー上裏、解放廊下の手すり腰壁なんかは吹付塗装仕上げですが、それ以外はタイル仕上げが相場です。
少ないように見えて外壁タイルは、１０種類程度は使用されています。
そしてそのほとんどが、そのマンション用に焼かれたものです。
ですからタイルを貼り変えなきゃならなくなった時に、市販品で似たようなものを見つけて来ても、並べてみると微妙に色具合や濃淡に違いがあります。
また、近くで見ればそんなに違わないと思われても、実際に貼って、遠くから眺めてみると、まだら模様になってしまいます。
そのマンション用に焼成して作ったタイルは、別物ではなかなか代替えが効かないものです。
同じメーカーで同じ品番でも、焼く釜によって微妙に色具合が異なるというシロモノです。
このタイルは、新築後３年くらいはそのマンションの施工を請け負ったゼネコンさんの下のサブコンさんの下の塗装業者の下のタイル業者さんがストックしてくれています。
しかしストック期間も３年くらいが目安です。
３年くらいで廃棄処分です。
いろんなマンションで使用したそれぞれ異なるタイルをずっとストックするわけにもいきません。倉庫がいくつあっても足りなくなってしまいます。
つぶやき主がお世話するマンションで築年数が浅いものについては、このタイルをマンションで引き取ります。
タイル業者さんは喜んで、無料で分けてくれます。
量によっては、倉庫を準備しなければならない時もありますが、それでもタイル貼り換え時にはとても役に立ちます。
上手く行けば、大規模修繕工事時に目立つ箇所にはストックしているタイルを使用し、あまり気が付かないときには市販の類似品で間に合わせることも可能です。
新たにタイルを焼くなど余計な出費を防ぐことはもちろんですが、何より外観がまだら模様にならないというのが１番のメリットです。
2017年07月18日
マンション管理士の独り言・・・８３７
マンション管理士の独り言・・・８３７
「犬のサイズ」
お世話している管理組合さんで中古として売り出されていた住戸に購入希望者がつきました。早速仲介業者から管理会社へペット飼育についての確認の連絡がありました。
管理会社が「飼育可能なワンちゃんのサイズは、体長５０㎝までです。」というと、「体長ってどこからどこまでの長さですか？」という仲介業者からの質問。
管理会社は「管理規約には、具体的にどこからどこまでって規定していませんが、体長って社会一般通念上は鼻の先から尻尾の付け根でしょう」
これに対し、仲介業者「不動産業界では首の付け根から尻尾の付け根までを指しますよ」
管理会社「・・・・・・・」
そこで管理会社からつぶやき主に「どうしましょう？」です。
確かにここの管理規約では単に体長５０㎝以内としているだけです。
同じ５０㎝でも鼻先からなのか、首の付け根からなのかで全体のサイズはかなり違ってきます。
血統書などを発行するジャパンケンネルクラブの規定を調べましたが、ここでも具体的に体長の基準はありません。
そこでいろんなマンションの管理規約を調べました。
体高や体重で定めているものや、ＪＲなどに持ち込みが許されている手籠に入るサイズのもの、としているものや、ワンちゃんの図柄入りで明確にサイズのはかり方を記しているものもあります。
ワンちゃん一覧表を作成し、ダックスフントはいいが、柴犬はダメとしている管理規約もあります。
図柄でサイズを記しているものでは、体長というのは、首の付け根から尻尾の付け根までと定めているところが多数でした。
管理会社へは「体長の図り方については明確に決まっていないので、理事会で検討しなきゃ、です。総会で決めるのが一番望ましい」というアドバイスとなります。
2017年07月16日
マンション管理士の独り言・・・８３６
マンション管理士の独り言・・・８３６
「自動販売機」
130戸超のマンションです。マンション内には自動販売機がなく、大きな通りを横切ったコンビニまで買いに行かなければなりません。
大した距離ではありませんが、雨の日などは大変です。
100戸超のマンションには大体自動販売機が設置されていますが、ここには設置されていません。
北区のマンションでは、年間80,000万円くらいの収入にもなっていますので、理事会で設置を提案しました。
理事会でも前向きに検討しようとなり、「つぶやき主さん、業者さんとの打ち合わせをお願いします」です。
早速、スカッと爽やかな業者さんと打ち合わせを行いました。
電気代は概算月に2,500円程度で、これは管理組合の負担です。
ではどうやって電気代が捻出でき、それ以上の利益を出すことが出来るのかというと、マンション敷地内の自販機には例えば小売価格１缶１３０円のジョージアならば、１００円で入荷されます。差額３０円が電気代込みですが、利益となります。
もっとも管理組合として利益を上げる必要がない、或いは組合員へのサービスとしようと考えるならば、電気代の足が出ない程度に１本１１０円くらいの小売価格とすることも出来ます。
北区のマンションでは、１１０戸くらいのマンションで毎年80,000万円くらいの利益が出ていますので（定価販売）、年間電気代約30,000円を差し引いても50,000円の収入となっています。
今回のマンションはそれよりも20戸も戸数が多いので、仮に定価販売すれば60,000円超の収入になるのでは、と考えます。
商品の納入や、空き缶ポストの回収などは全て設置業者がやってくれます。
簡単に言えば、管理組合は設置場所の提供と、月2500円程度の電気代の負担です。
2017年07月09日
マンション管理士の独り言・・・８３５
マンション管理士の独り言・・・８３５
「札幌遠征」
長ったらしいけど、つぶやき主は、「分譲マンション入居者を町内会への加入促進専門家」として北九州で唯一登録されているマンション管理士です。
これまでに3つの管理組合を町内会への加入に成功し、残念ながら2つの管理組合で失敗しているほどの実力の持ち主です。
自分で加入に成功させたり、失敗したりの他に最近では各区の町内会長さんを集めての「町内会加入促進セミナー」を随時実施しています。
また、新築マンションの管理組合設立総会へ出席し、「マンション敷地内のことは管理組合が行いますが、敷地外の防犯や地域とのコミュニティ形成は町内会が行います。快適なマンションライフのためには管理組合と町内会とが車の両輪です」みたいな話をさせてもらっています。
最近設立総会のあった「サンパーク小倉城内イクシア」や「アーティックス馬借ヘリテイジ」が町内会に加入したのは、地域振興課とつぶやき主の努力が実ってのものです。
もうすでに建築されて数年経っている分譲マンションへは町内会長さんと一緒に理事会への参加させてもらい、町内会加入の必要性なんかをお話しさせてもらっています。
このような取組みをしている市町村はないらしく、北九州独自の取組みの様でいろんなところから注目を浴びています。
3月にはるばる札幌市役所からご担当者が視察に来られました。
北九州市から、会議に同席してくれないかという要請があり、無報酬で同席しました。
この時です。初めて地下駐車場の無料券をいただきました。
2時間ばかりの会議に同席し、ポイントなどをお話ししました。札幌ではつぶやき主の代わりに北海道大学の教授に白羽の矢を立てたと言われていました。
その後、札幌での取組みは順調に進んでいるのかな、なんて思っていましたが、先日札幌市の担当者Ｔ氏から、「つぶやき主さん、札幌へ来ていただいて、詳しい話をプロジェクトチームに話してもらえないか」というオファーがありました。
つぶやき主が言って話して北九州市の体面を傷つけることがないかという心配があり、北九州市の地域振興課へお伺いを立てました。
地域振興課からは、「つぶやき主さんに直接オファーがあったのですから、どうぞ行ってあげてください」です。
くれぐれも北九州市の顔を汚すことの無いよう、気を付けるつもりです。
8月1日から2泊3日で出かけてきます。
2017年06月12日
マンション管理士の独り言・・・８３４
マンション管理士の独り言・・・８３４
「小倉駅前再開発・・・積水ハウスタワーマンション」
随分長いこと呟いていませんでした。芸術家がいうところの作品製作意欲が湧かない、歌を忘れたカナリヤってとこでしょうか。
芸術家やカナリヤと同一視するなんて身の程知らずの言動です・・・よね。
題材は有り余るほどあるのですが、そのマンションに資産価値を落としてもいけないし・・・。
先週、小倉駅前再開発の中心に位置する積水ハウスのタワーマンション、そこの販売センター長と飲んできました。
つぶやき主がかつて販売センター長だった時にジョイントベンチャーの相手方だった積水ハウスから派遣された営業マンが、今ではこのタワーマンションの販売センター長に収まっています。Ｔ氏です。
販売センターを少しの時間見学させてもらいました。
外壁の厚みもあるし、コンクリートの水：セメント比も市内マンションよりワンランク上です。床スラブはボイドスラブを採用しており、スラブ厚も十分です。そして地震に対しては、免震工法と精神工法をダブルで採用しています。ハイブリッドというのだそうです。
また、特筆すべきはホテルの様に中廊下式です。市内では大和ＤＣタワーとリーモくらいではないでしょうか？
出来上がった時の高級感が違います。
積水ハウスでは、中廊下式が主流の様です。
小倉駅前という北九州では最高の立地に加えて、積水ハウス＋竹中工務店と超1流ブランドのマンションです。
福岡では、積水ハウスの「グランドメゾン」シリーズは三菱地所の「パークハウス」や三井不動産の「パークホームズ」よりステータスが上です。
売れているだろうなと思っていましたが、販売開始即完売の勢いだそうです。
チラシや広告何て全くしていないのに、即完だそうです。
即完となれば、周りは羨ましがるのですが、販売センター長はそうでもありません。
「値付けが甘かった。もう少し高い価格でも売れたんじゃないのか？」なんて上司に怒られちゃいます。
2017年04月10日
マンション管理士の独り言・・・８３３
マンション管理士の独り言・・・８３３
「２階の女が気になる」
“階”は“貝”と置き換えます。“気”は“木”と置き換えます。
２つの貝があって、女があって、木があって。
全部くっ付ければ、今が盛りの「櫻」となります。桜の時期です。
この時期日本列島全部がピンク色に染まり、華やいだ雰囲気が漂います。
しかしマンションライフではちょっと厄介者です。
花ビラが散りだすと、その下においている駐車車両のアチコチにくっついて中々取れません。その後、樹液が出てきて、更に毛虫が付きます。
樹液も車両にくっついてクレームに発展します。
新築時の駐車区画の決め方として、早めに住戸を購入した人から順に駐車区画を選べるって方式をとることがあります。
桜についての害なんて知らない人が、雰囲気だけで桜の木のそばの駐車区画を選ぶことがありますが、後日必ずクレームに発展します。
“桜の木の下はお止めになった方がいいですよ”って言ったのに、です。
毛虫は干している洗濯物にくっついていて大変なクレームになったことがあります。
どうなったかを考えるだけで、“気持ちわり～”です。
また、桜の木の根っこは凄まじいほどの生命力です。
歩道のインターロッキングどころか車道のアスファルトさえ持ち上げます。
排水桝に入り込んで排水のつまりの原因になります。
排水桝の中の生活排水や汚水は、桜の木の根っこにとって栄養素たっぷりです。
アチコチの排水桝に入り込んでいきます。
やがて“桜の木を伐採してほしい”まで発展することがあります。
多くの管理組合で総会は４月５月に開催されますから、桜の木の害についてのイメージがまだ鮮明なので、理事会へ桜の木の伐採を議案化してほしいという意見が出されます。
つぶやき主はそれぞれ異なる管理組合で２度「桜の木の伐採について」という議案を上程したことがありますが、喜んでいいのか哀しんでいいのか、２回とも大差で否決されました。
2017年04月04日
マンション管理士の独り言・・・８３２
マンション管理士の独り言・・・８３２
「区分所有者がお亡くなりになった」
会計担当理事の方からお電話がありました。
「○○○号室の方の管理費などが引き落としになっていない。金融機関から送られてきた引き落とし書には、「本人死亡により口座凍結」と記載されている。どうしましょうか？」
というお問い合わせです。
この管理組合さんはもう8年近くお世話していますので、区分所有者の顔とお名前が一致するほど皆さんと親しくなっています。
○○○号室の方は、70代の不在区分所有者で、会社を経営されています。
以前から、“いつでも会社へ電話していいよ”って言われていましたので、お電話してみました。
「△△マンション管理組合の者ですが・・・」。
それだけで話が通じました。昨年11月にお亡くなりになったそうです。
お元気そうだったのに・・・。
まだ相続人間で、遺産分割協議が整っていないようですが、そのお会社あてに請求書をお送りし、お振込いただきました。
口座は凍結されていますので、今後は毎月お振込いただくこととなりました。
区分所有者さんが亡くなった場合、管理組合で不祝儀を包むようにしているところもありますが、この管理組合さんではそのような取り決めもないので、一応顛末を理事長へご報告して終了です。
ご夫婦のうちどちらかが亡くなられても、もう一人がいらっしゃるので問題になることはありませんが、お一人住まいの方が亡くなると管理組合は大変です。
区分所有者が亡くなると、相続放棄しない限り法定相続人が相続人となり、その相続人に管理費などの負担義務が生じます。
基本的には法定相続人が3名ならば、それぞれの法定相続分割合に応じた額を請求するという面倒くさいことになります。
しかし、実際は相続人のうちのどなたかに全額請求するというのが一般的な扱いです。
2017年04月01日
マンション管理士の独り言・・・８３１
マンション管理士の独り言・・・８３１
「ゴンドラ作業」
共用部２年点検のご依頼をいただき、念入りに２週間くらいかけて調査を行いました。
ご入居者へアンケートを実施し、ご都合のつくお宅へは入室させていただき、バルコニーの調査も行いました。
そして施工会社から提出された補修計画書の検証を行い、いよいよ不具合箇所の手直し工事が実施されます。
外壁の補修工事がかなりの箇所・面積で行われますが、ゴンドラを用いるようです。
風が強い場所なので、足場を組んでの作業をお勧めしたのですが、コストもかかるということでゴンドラ作業となりました。
ゴンドラを吊り下げられない個所についてはブランコや足場を組んでの対応となるようです。
鳩避けネットを設置するためのブランコ作業に何度か立ち会ったことがありますが、足がすくみます。
念には念を入れて、命綱をあっちにもこっちにも引っ掛けて安全を確保していますので、万が一にも落ちることはないと思われますが、それでも作業員の方も初めの一歩の踏み出しの時は緊張するって言われてました。
高所でのゴンドラ作業は、地上より風の影響を受けやすくなりますので、２人で乗り込んでも１人はゴンドラを安定させる役だけになってしまうこともあり、効率が良いとはいえません。
外壁補修を専門とする塗装屋さんは高所でのゴンドラ作業にも慣れていますが、バルコニー床の防滑シート貼り換えなどを行う内装屋さんはゴンドラ作業に慣れておらず、やってくれる職人さんを探すのに一苦労します。
また、工事中や工事後の検査を行うことが出来ません。
理事さんや修繕委員さんにゴンドラに乗ってもらう事はできませんし、また、乗りたがる人もいません。
2017年03月29日
マンション管理士の独り言・・・８３０
マンション管理士の独り言・・・８３０
「弟子がいない」
平成１９年に八幡東区にマンション管理士事務所としてオープンしてからはや１０年が経とうとしています。
本年からは不動産業も廃業し、マンション管理士を専業としています。
設立当初に比べていくらかはマンション管理士のネームバリューも上がったように感じますが、商売としては相変わらず低空飛行です。
それでも、最近では沢山の管理組合さんからお声をお掛けいただき、顧問数も二桁に届きそうです。スポット的にお世話している管理組合さんを含めるとかなりの数になります。
以前より、つぶやき主の後を引き継ぐ管理士を探していましたが、なかなか見つかりません。
その理由としては、あまり美味しくない商売というのが第一ですが、経験が必要というのも躊躇する原因のようです。
友人でマンション管理士を目指している人がいましたが、最近になって諦めてしまいました。つぶやき主なんかよりずっと優秀な人なので、真剣に取り組めばマンション管理士試験にも合格するのは間違いありません。それでも諦めちゃいました。
理由は、つぶやき主の仕事を間近で見ているが故のものでした。
マンション管理士の業務というのは、つぶやき主の様にマンション販売センター長時代を含め３０年近くマンションのことばかりやっていて始めて出来る仕事であって、試験に合格しただけでは使い物にならない。少なくとも１０年くらいの経験が必要とされ、それじゃ稼げるまでに時間がかかり過ぎてお爺ちゃんになってしまう、というものです。
経験が必要とされる業務でありながら、試験合格者であってもなかなか経験を積む機会がないというのも事実です。
マンション管理組合の理事会や総会に参加する機会なんてなかなか得られるものではありません。ましてや大規模修繕工事に関与するなんてことは、更にずっと難しいことです。
折角試験に合格したのに、全く役に立っていない、宝の持ち腐れ状態の管理士は沢山いると思われます。
経験を積みたいマンション管理士さんがいれば、相談に乗りますよ。
2017年03月25日
マンション管理士の独り言・・・８２９
マンション管理士の独り言・・・８２９
「もう今後は買わない、って出来ない」
外食にいって、値段ほど美味くなかったり、サービスが悪かったらもうその店には二度と行かない。他の店に行きます。
電化製品買ったけど、故障ばっかりで、しかも簡単に壊れちゃった、そんな時は他のメーカーのものに買い替えます。こんなメーカーの物は今後一切買いません。
外食屋はいたるところにありますし、電化製品メーカーだって沢山あります。
家の次にお金がかかるとされる車だって、いろんなメーカーがあり、今のメーカーの車が気に入らなければ次は他のメーカーのを買えばいいだけです。
ところがマンションはそうはいきません。一度購入してしまえばそう簡単に買い替えはできません。家電製品の様に一生のうちに何度も買い替えるというものではありません。
多くの場合生涯でたった一度の買い物です。
売買契約締結に際しても重要事項説明を受けなきゃだし、ローンを組むための銀行手続も必要です。不動産だから登記手続きだってしなきゃ、です。
引越しも複数回必要です。マンション購入には大変なエネルギー、手続きが必要です。
ましてや売却した金額でローンが完済できなきゃ、追い銭しなきゃだし、資金に余裕がなければ買い替えも成り立ちません。
それだけにマンションを購入しようとする時には、十分に検討しなきゃいけないのに、多くの方が不十分です。
新築マンションのパンフレット見ただけで、“こんなマンション買う人いるわけないじゃん”と思う物件もあるのですが、売れていくから不思議です。
営業マンが優秀なんでしょうか？パンフレットやモデルルームがインパクトあるのでしょうか？でも簡単に言えば、購入者が見た目に惑わされ過ぎです。
「この程度の選挙民だからこの程度の政治しか出来ない」って言われますが、マンションについても同じです。
「マンション購入者の知識はこの程度だから、この程度のマンションでも売れる」って事です。
2017年03月20日
マンション管理士の独り言・・・８２８
マンション管理士の独り言・・・８２８
「収支状態」
あなたが女性でこれから結婚しようと考えていれば、その相手方の給料は要チェックしなきゃです。
あなたのお嬢さんが結婚しようとすれば、フィアンセの稼ぎは気になるところです。
給料の多い方がいいに決まっています。
給料はそこそこあるが、借金が沢山ありその返済がかなりの額にのぼれば、躊躇しちゃいます。収入が多くて支出の少ないのが理想です。
マンション購入だって同じです。
これから永く住むことになるマンションの収支状態は気にしなきゃ、です。
まずは、管理規約で駐車場使用料やルーフバルコニー、専用庭使用料が管理費に充当されるのか、修繕積立金へ充当なのか、を確認です。
国交省は、これら使用料は毎月一定額が納入されるが、それに見合った分だけ消費されていく管理費ではなくて、毎月キチンと積み立てられていく修繕積立金へ充当することを勧めています。
管理規約で納入先を確認です。
しかし管理規約では駐車場使用料などの充当先が修繕積立金と記載していながら、ヘッチャラで全額を管理費に充当している売主さんも沢山ありますので、実際にはどうなのかを確認することが必要です。
駐車場収入の８０％を管理費に、２０％を修繕積立金へ、としている場合もあります。
続いては収支状況の確認です。
購入を検討しているマンションが新築ならば初年度の予算書が管理規約集に添付されています。
添付していない売主さんもあります。こんな大事なことを公開しない姿勢には呆れますが、目くじら立てずに予算案をもらいましょう。
中古マンションの場合には、直近の総会資料に決算が添付されていますから、それで確認できます。
2017年03月16日
マンション管理士の独り言・・・８２７
マンション管理士の独り言・・・８２７
「責任の所在」
分譲マンションを建築し、販売、さらには入居後の管理に至るまでにはそれぞれ役割を担う、会社が存在します。
まずは、そのマンションの売主（＝事業主）、そして設計に携わる１級建築士事務所、実際の工事を請け負う建設会社、販売を担当する販売代理会社、最後には入居後の管理を行う管理会社です。
これらの中で購入者と直接関係があるのは、売主と管理会社だけです。
マンション売主は文字通りマンション売買の相手方という法律関係にありますし、管理会社は管理委託契約に基づき、共用部分の管理を依頼する委託先という法律関係です。
これに対し設計会社や建設会社は、購入者とは法律的な当事者とはなりません。
これらの会社と直接的な法律関係があるのは、売主となります。
設計会社や建設会社はそれぞれ、売主との間で設計監理契約や請負契約を締結することとなります。
販売会社も同様です。売主との間で販売代理契約を締結し業務を行いますが、購入者との間では直接的な法律関係は存在しません。
例えば、小倉駅再開発プロジェクトでは、積水ハウスさんがマンションを分譲しますが、積水ハウスさんはマンションの売主（＝事業主）であって、建設会社ではありません。
建設するのは竹中工務店です。販売センター長は、つぶやき主と懇意にしているT氏だと聞いています。
１つのマンションプロジェクトにも複数の立場で多くの企業が存在しています。
ここで話がややこしくなるのが、マンションの施工に不具合があった時です。
責任の所在がどこにあるのか、わからなくなります。というより、どこも責任を取りたがらず、よそに責任を押し付けちゃいます。
購入者と直接的に法律関係のあるのは売主ですから、売主にクレームを持ち込むと、「施工会社の施工ミスです」
施工会社は、「当社は設計図書とおりに施工しています。当社の責任ではありません」。
設計事務所は、「売主の指示でそのようにしました。」？？？
2017年03月09日
マンション管理士の独り言・・・８２６
マンション管理士の独り言・・・８２６
「常識が通用しない」
具体的な固有名詞は全て伏せます。
○○マンション管理組合から共用部２年点検のご依頼がありました。
多くの組合員の方から、「建築には詳しくないけど築後２年にしては劣化がひどいのでは？」と声が寄せられ、そこで、信頼置ける第３者に検査してもらおうという事でつぶやき主に白羽の矢が立ちました。もちろん総会での承認済です。
ヘルメットを被り、首から双眼鏡をぶら下げ、右手にはパールハンマー、クラックスケール、左手ではビデオカメラを回しながら検査しました。
検査報告書を管理組合さんに提出し、売主さんや施工会社さんからの補修計画案の提出を待ちます。
出てきた補修計画案に驚きました。
「これは工事の不手際です。すぐに補修します。申し訳ありませんでした。」という回答が出てくるものとばかり思っていた項目でさえ、「現状で使用上・安全上差し支えありません。この状態でご利用ください。」です。
お口アングリです。開いた口が塞がらないとはこの事です。
例えば、４枚建具のフルオープンサッシュの網戸が建具４枚を全て開口しなければ使えません。真ん中の２枚建具を開けている状態だと、サッシュノブに網戸が引っ掛かり開けられないのです。これについては当然“みっともない工事をしました。すぐ手直しします”という回答が来ると思っていたのに、「使用上・安全上支障ないからこのまま使って。手直ししません」です。
また、排煙窓を閉める際の脱着式のハンドルが、収納の天板に当たり、スムーズに回転できない状態です。
ハンドルが天板に当たり１回転させることが出来ませんので、１回ずつハンドルを脱着しなければならないのです。
これを見たときは笑っちゃいましたが、これについても「使用上・安全上支障ないから手直ししません。このまま使って」です。
さらに排煙設備は、「消防署の検査を受けて合格しているから手直しする必要はありません」です。
2017年03月06日
マンション管理士の独り言・・・８２５
マンション管理士の独り言・・・８２５
「漂流する理事長決定」
この時期は、多くのマンションで年度が終了し、決算理事会や４月～６月に集中して開催される通常総会前の理事会が開催されます。
そこでは今年度の事業報告や決算案、次年度の事業計画や予算案、議案について話し合われます。
その中で必ず議案化しなければならないものの一つに役員選任があります。
ほとんど全ての管理組合で役員就任方法は輪番制としています。
だから自動的に次期役員さんは決まっています。次期役員ご当人もそうなると腹を決めています。
役員さんは決まっていますが、誰が理事長を務めるのか？監事は誰なのか？などの役職は決まっていません。
役職決めの方法は２種類あり、まずは総会で役員就任について承認を得て、総会後引き続き開催される第１回理事会で役員さんの互選で役職を決める方法です。
互選というのは、新役員さんで話し合って理事長、副理事長などの役職を決める方法です。
そして決まったら、後日掲示して組合員へお知らせするという流れとなります。
これに対し、総会までに予め役職を決めておいて総会時に理事長○○さん、副理事長△△さん、として承認を得る方法とがあります。
多くのマンション管理規約では、役職決めの方法は総会で役員就任についての承認を得、その後役員さんの互選で役職を決めるとされていますが、総会前に役職を決めてしまって、その役職で総会承認を得るとしている管理組合さんも多いというのが実情です。
この時期、役職決めの季節です。
お世話している２つの管理組合さんで３月に役職決めがあります。
まずは、３月度理事会への出席を要請します。
つぶやき主自らご案内状を１戸１戸手渡します。
玄関ドアを開けた時に、ペットの鳴き声や匂いがしないかを神経を集中してかぎ分けます。この２つの管理組合ではペット飼育禁止ですのでペット飼育者が理事長に就任していただくわけにはいきません。
また、事前に管理費などの滞納者でないことの確認もしておきます。
滞納者が理事長や会計担当理事に就任されると何かと面倒です。
2017年03月02日
マンション管理士の独り言・・・８２４
マンション管理士の独り言・・・８２４
「総会を開催したくない理事長」
総会のシーズンです。
３月決算の管理組合では、３月の理事会くらいから今年度の決算報告や事業報告をまとめ、次年度の予算案や事業計画案の立案を手掛けるところが多いでしょう。
総会は年に１度開催しなければなりません。開催しなければその時の管理者（＝理事長）は２０万円以下の罰金が科せられるほどです。
通常総会は、どこの管理組合でも開催されていると思います。
ところが臨時総会は開催しない組合さんが目につくようになりました。
最近では多くの管理組合さんからご相談をいただくようになり、そのご縁もあってそのまま顧問としてお世話させていただくことも多いのですが、総会開催をしぶる理事長さんが多くなっているのが気にかかります。
「総会は年に１度で十分。臨時総会何て絶対開催したくない」です。
理由は簡単です。総会で理事会が非難されるからです。
どうかすれば“吊るし上げ”とも言えるような酷い言葉で非難される場面にも出くわします。
「見積もりは２社からでなく３社からとるべきだった」「理事会で判断するのでなく総会にかけるべきだった」「この議案書じゃ、意味がわからない。文章の書き方がおかしい」など何でもかんでも非難の的にされちゃいます。
“世の中が受容社会でなくなってきている”なんて言われていますが、これが管理組合にも現出し“クレーマーのうっぷん晴らし”の総会になっている感があります。
そこには、“役員の方はご苦労様です。いつも組合員のために有難う”などの感謝の気持ちは忘れ去られているようです。
理事長宅に、「○○は何でこうなっている？総会で質問するからね」とわざわざ電話してきて糾弾することを告げる人だっているから質が悪いです。
2017年02月24日
マンション管理士の独り言・・・８２２
マンション管理士の独り言・・・８２２
「名称独占」
マンション管理士資格は「名称独占」業務です。
マンション管理士でないものがマンション管理士と名乗ってはいけないというものです。別にマンション管理士って名乗ったって、一般の人には全く知られていないし、それほどステータスのある資格じゃありません。
わざわざそれ程認知されていないマンション管理士っていう名称を名乗る人はいません。
「名称独占」に対して「業務独占」があります。
これは例えば、宅地建物取引主任士のように不動産売買に関して重要事項を説明するには、この資格保有者が免許書を提示して行わなければなりません。
マンションに関していえば、管理会社と管理委託契約を締結する際の重要事項説明は管理業務主任者でなければ行えないとなっています。
例えば弁護士の様に、法律のプロであっても、宅建主任士の資格を持っていなければ、重要事項説明は行えません。
マンションの管理に関してはマンション管理士でない人が顧問となろうが、雇われ理事長になろうが違法ではありません。
以前管理組合理事長をやっていた人や、マンションの管理業務に長けている人が顧問となっても、相手先の管理組合がそれでいいのならば、法律的に問題のある行為ではありません。
これが例えば医者だったりすると、どんなに経験豊富で知識・技量が抜群であっても、医師免許を持っていない人は、いわゆるニセ医者で医療行為に係ることが出来ません。
よくマンション管理士は、試験に合格しただけならば使い物にならない。実務経験がなければダメだと言われます。
確かにその通りで、マンション管理士ほど実務経験が必要な業務もないと考えます。
しかしだからと言って、マンション管理士でない人が実務経験が豊富ということを売り物に管理組合さんのお世話をするのもどうかな？と思います。
国家資格というのは、その資格に合格しようとして努力して勉強してやっとの思いで獲得するものです。
合格することは勿論素晴らしいことですが、なによりそこに至るまでの努力が尊いのです。
その努力をすることなしに、安易にマンション管理業務に長けているからとマンションの専門家のように振る舞うのは如何かなって、感じます。
2017年02月20日
マンション管理士の独り言・・・８２１
マンション管理士の独り言・・・８２１
「本当のこと言っただけなのに・・・」
２月に入ってマンション購入相談が３件ありました。
「申込も済ませていて、営業マンからは契約を急かされている。気に入っているので買おうと思っているが、管理規約や長期修繕計画について良くわからないので、説明してほしい。」というご相談です。
管理規約や長期修繕計画を送っていただき、早速検証しました。
このうち２つは福岡物件だったので、はるばる福岡までモデルルーム見学にご一緒させてもらいました。
福岡のモデルルームなのに、つぶやき主と顔見知りの営業マンがいて、「ここまで来るんですね」って嫌な顔されて驚かれました。
モデルルーム見学の後、ファミレスで管理規約や長期修繕計画の検証報告と、このマンションの遮音性能や工期、仕様、更には、将来管理組合内部でトラブルになりそうなことをご説明しました。
始めて聞くことばかりだったようで、またそれまでとは全く異なる視点での物件評価に驚かれていました。
つぶやき主は、決して「買ってはいけない。買うべきではない。」などとは言いません。
その物件の全てを知って、それを分かった上で購入する分には全く問題ないと思っています。知らずに買って、後で「知らなかった。分かっていたら買わなかったのに」と後悔するのは大人の買い方ではないと、思っているだけです。
そしてその結果、購入見送りとなりました。３件全てです。
営業マンに悪いことしたな、ってちょっぴり思いますが、正直に説明しただけです。
取りやめた理由も３件全て一緒です。
過剰なサービスによって高額な管理費や、さらには将来の大規模修繕工事時のための修繕積立金の大幅な増額に不安になられたからです。
３件中２件には、管理人さんとは別にコンシェルジュがいて、至れり尽くせりのサービスです。しかし、その分管理費が高額になります。
一時期豪華な共用部分のあるマンションが流行って、プールや岩盤浴付きのマンションもありましたが、最近ではそれに代わって過剰ともいえるサービスが増えてきました。
コンシェルジュってなあに？です。
ちなみに、ゴミだしケータリングサービスは北九州だけのものです。
2017年02月16日
マンション管理士の独り言・・・８２０
マンション管理士の独り言・・・８２０
「管理費など滞納者の言い分」
懇意にしている理事長さんから、「管理費などを滞納している組合員がいて困っている。何か回収する良い方法はないだろうか？」とご相談を受けました。
まずは滞納している理由を聞かなくちゃです。とアドバイスしました。
滞納者からは「生活に困窮しているわけでない。管理組合に対し日照障害になるから自分宅の前の植栽の剪定を行ってくれと何度言ってもやってくれない。仕方ないから自分でやった。それに要した費用と滞納分とでチャラにしよう」との回答があったとのことです。
「チャラにしていいの？」ってご質問です。
植栽の剪定と滞納管理費分とを相殺してチャラに出来るのかって言えば、それは出来ません。これと同じような事例が判例であります。
判例では、「マンションの維持管理は、組合員全員が管理費などを拠出することを前提として管理規約に基づき計画的、継続的に行われているものである。
組合員の一人でも管理費などを支払わないと建物の維持管理に支障を生じさせることにつながるし、組合員全員が不利益を被ることになる。
更には、管理組合全体の運営も困難になってくる。このような管理費拠出の義務の必要性に照らすと、この管理費と組合員が管理組合に有する債権とを相殺することは許されない。」
されました。
簡単に言えば、管理費と管理組合に対して有している債権（貸し借りの貸し）との相殺は認められないので、滞納分は支払いなさい。剪定費用は改めて管理組合に請求したらいいじゃん、です。
滞納している人の理由はさまざまです。
多くは生活困窮ですが、それ以外でも管理組合の方針が気に入らない、管理会社の動きが悪い、掃除が行き届いてない、などの理由もあるので、まずは滞納者さんと直接話してみなければなりません。
頭から“ケシカラン、直ちに支払わせよう”ではなく、何が原因なのかを聞くことが必要です。
2017年02月13日
マンション管理士の独り言・・・８１９
マンション管理士の独り言・・・８１９
「修繕積立金の値上げ」
最近では新規分譲のマンションの長期修繕計画もかなり精度が上がってきました。と言っても以前に比べれば幾分マシになったという程度ですが・・・。
未だに、数量や単価、工事内容の記述の無い長期修繕計画を目にします。
数量や単価、工事内容がないのに必要となる金額だけは提示されています。
どのようにしてこの金額を算出したのか、全く不明です。
おそらくエイ、ヤー、ターで決めちゃったのでしょう。
また、屋上防水補修工事に関して、第1回目の補修と第2回目の補修とが同じ金額で算出されています。
通常1回目は既存防水層を残して、その上に被せる被せ工法を採用しますが、第2回目では1度被せたものの上にもう一度被せるってことは、工法的にも荷重の面でも採用しません。
2回目は全撤去し、防水層を新設となります。その分2回目はコストアップになります。
まさか、1度目も2度目も全撤去～新設としているとは思えませんが・・・。
積立金の値上げについては「5年ごとに値上げ」としっかり記載しているところが増えて来ています。
値上げ幅や値上げ時期については、もう少し検討が必要だなと感じますが、積立金は分譲当初のままではなくて、数年おきに値上げされるものだということを予め購入者へ知らせておくのはとても良いことです。
積立金の値上げは、総会の決議事項です。
「購入時に積立金が値上げされるって聞いてないよ」っていうご意見でしばしば紛糾していましたから、これがなくなる、少なくなるって期待が持てます。
2017年02月10日
マンション管理士の独り言・・・８１８
マンション管理士の独り言・・・８１８
「役員順番性での注意事項」
ほとんど全てのマンション管理組合では、役員就任方法を順番性としています。
その理由としては、立候補者がいないのでという、この１点に尽きます。
新築マンションの場合、以前は売主さんから“この人が良さそう”という情報をいただき、管理会社フロントマンが夜討ち朝駈けで説得し、役員さんに就任してもらっていましたが、最近では売主さんも情報をくれることなく、半ば当然のように管理組合設立総会で順番性が決まってしまいます。
順番制では、取り敢えず1度は役員に就任することとなり、理事会の役割や大変さを身を持って感じてもらえるという良い一面もあります。
しかし全くやる気のない役員さんや任期中に一度も理事会に参加しない役員さんもいたりして、弊害もあるようです。
現実としては、役員就任方法を順番性にしていることころがほとんどですから、それを前提により良い方策を講じなければなりません。
役員さんは、同じ階付近の方ばかりにならないように注意しなければなりません。
2階の方ばかりが役員さんならば、管理費の見直しをする場合、特にエレベーターメンテナンスについての見直しが提案されます。
「メーカー系のフルメンテナンス仕様になっている。POGや独立系に変更したら、月額2万円くらいの経費削減になる」という具合です。
そしてスンナリと理事会で可決され、総会で議案上程となります。
2階の方はほとんどエレベーターを利用しないので、エレベーター保守メンテナンスにあまり興味がありません。
それどころか、お金をかけることに対し、消極的な考えの方もいます。
2017年02月07日
マンション管理士の独り言・・・８１７
マンション管理士の独り言・・・８１７
「もしも・・・、安部首相が組合員だったら」
２０××年。衆参両院で過半数を維持している自民党の圧倒的な数の力で半ば強行採決の様にして、憲法改正がなされました。
安部首相からすれば、おじいちゃん～お父さんから３代引き継いだ悲願が達成できた瞬間でした。
民進党は、蓮舫党首のレン＝連絡、ホウ＝報告はあるものの、ソウ＝相談がなく、独善的に進める党運営でまとまりを欠き、野党第１党としての責任を果たせないまま、ズルズルと憲法改正を果たさせる結果となってしまいました。
悲願を達成した安部首相は、老後の生活に備えて購入していた分譲マンションの管理規約について考えてみました。
「自分が住んでいるマンションの管理規約も現実のマンションライフとそぐわない点が多々見られるようになった。これも改正しなきゃ！憲法改正を成し遂げた私だぴょん。管理規約ごとき、改正出来ない事はない」と考えたのです。
考えてみれば憲法と管理規約は、驚くほどよく似ています。
安倍首相の頭の中は、「憲法は日本国民が自主的に作ったものでなく、戦後駐留していたGHQからの半ば押し付けられた憲法だ。管理規約だって組合員が皆で集まって決めたものでなく、売主が原始管理規約として押し付けたものだ。自主的に決めたものでなく、押し付けられたものは憲法だって、管理規約だって変えなきゃ、気分が悪い。安部に出来ない事はない！」ってな感じです。
そこで理事会に参加し管理規約改正を声高に訴えました。
管理規約改正案を作成し、アンケートを取り、説明会を実施して準備万端で総会に臨みました。
ふと、管理規約の改正要件について確認していないことに気が付いて、管理規約を引っ張り出しました。
2017年02月02日
マンション管理士の独り言・・・８１６
マンション管理士の独り言・・・８１６
「もしも・・・野鳩餌やりオジサンがマンションに住んでいたら」
朝のモーニングショーで、野鳩の餌やり迷惑オジサンというのをやっていました。
賃貸アパートに住む６０代後半の一人暮らしのオジサンが、もう何年も自宅前の道路で野鳩に餌をやっていて、その周辺は鳩の羽毛やフンで悲惨な状況でした。
レポーターが「どうして、野鳩に餌をやるんですか？ご近所の皆さんは迷惑していますよ」なんて質問すると、「うるさい」と一蹴し、バケツの水をぶっかけるというトンデモナイ親爺です。
町内会長さんが意見しても同様に殴られそうになった、なんて言ってました。
コメンテーターは、喘息の原因にもなるし、鳥インフルエンザだって怖いし、なんて言っています。
自治体の担当者が出てきて、「現在、迷惑防止条例を立案しているところです」なんて悠長なことを言っています。
同じような事例がマンションでも起こっていました。こちらは裁判にもなっています。
野鳩に餌をやり続けるアンポンタンがいます。
フンや羽毛、羽音でマンション住民の生活に重大な影響が発生しています。
餌やりを止めるように！と何度も理事長さん、役員さんが直接注意しても聞く耳持たずで、相変わらず餌をやり続けます。
しびれを切らした管理組合が「共同の利益に反する行為」としてこのアンポンタンに対して訴訟を起こしました。
裁判所は、野鳩への餌やりが共同の利益に反する行為かどうかを判断しました。
そして、このアンポンタンに対し、「このマンション管理上多額となる金銭的な被害を生じさせたことが認められる。このアンポンタンの餌やり行為は管理組合に対し不法行為を構成するものとなる。本件マンションの外壁の鳩糞汚損についての洗浄費用に加え、本訴訟に要した弁護士費用とを合わせた２０万円の損害金を払え」と判決しました。
裁判所ですから、アンポンタンとは言いませんが、裁判官は本音では、「この忙しいのに！ふざけたことするな、アンポンタン」と言いたかったはずです。
2017年01月30日
マンション管理士の独り言・・・８１５
マンション管理士の独り言・・・８１５
「中古マンションクライシス・・・②」
前回は修繕積立金が当初３，０００円～４，０００円程度と低く設定されているマンションでは５年目に２倍、１０年目には３倍程度に値上げされる。それだけ値上げして、さらに分譲当初に負担した修繕積立基金を加えて、それで何とか第１回目（築後１２～１５年後）の大規模修繕工事時費用は賄える。
ただし、第２回目の大規模修繕工事時に向けては、積立基金なども使い切ってしまっているので更なる値上げが必要だとつぶやきました。
では仮に積立金が当初の５倍になれば、どうなるかについて簡単なシュミレーションをしてみましょう。
当初４，０００円だった積立金が２０，０００円となります。
今の金利では、月額２０，０００円というのはローンの返済額換算で３５年払いとして約６９０万円に相当します。
つまり２０００万円で中古マンションとして売り出した時、返済額から見ると購入者は２６９０万円の物件を購入するのと同じということになります。
中古として２０００万円の価値しかないマンションを２６９０万円で購入する人はいません。ではどのようにしてこの物件を売るのかというと、２０００万円から６９０万円を引いて１３１０万円で売るしかありません。
でもそれじゃ、売主さんは売りません。２０００万円の価値があり、また長年住んで愛着のある我が家を６９０万も値引いて半ば叩き売るようなことはしたくありません。
また、売りたくっても売れません。
１３１０万円ならばその時のローン残債に全く届きません。
１３１０万円で売れたとしても、７００万円くらいの追い銭をしないとローンは完済できないはずです。
2017年01月26日
マンション管理士の独り言・・・８１４
マンション管理士の独り言・・・８１４
「中古マンションクライシス・・・①」
のっけから衝撃的なお題目ですが、あと１０年もすれば北九州市内の中古マンションは売れなくなっちゃいます。
売れなくなる原因で一番大きなものは、修繕積立金の負担があまりに大きくなりすぎることです。
直近の国交省のマンション総合調査（平成２５年年度分）では、修繕積立金の全国平均額は１０，７８３円（駐車場料金は別途）なのに、市内新築マンションでは相変わらず３，０００円～４，０００円と設定しています。
これは、「毎月のローン支払い額と管理費＋修繕積立金、さらに駐車場料金を加えても○○○円です。あなたはまだ賃貸に住み続けますか？家賃を支払い続けますか？」というセールストークを使いたい売主さんの思惑から導き出されたものです。
分譲当初は少しでも修繕積立金を低く設定しようという「販売第一主義」の思惑以外の何物でもありません。
４，０００円程度でまかなえるわけありませんので、将来的には必ず値上げされます。
値上げ額の目安は新築後５年で２倍、１０年後に３倍といったところです。
２５年後には６，４倍って設定されている長期修繕計画もあります。
積立金が１０年後には当初の３倍ってしているマンションでも、長期修繕計画には１回目の大規模修繕工事に赤字にならないように設定するとあり、２５年～３０年後に実施される２回目の大規模修繕工事時にはこれでは不足します。
もっと値上げしなくちゃなりません。
2017年01月23日
マンション管理士の独り言・・・８１３
マンション管理士の独り言・・・８１３
「大規模修繕工事時にお金がかかるマンション・・・その２」
前回は屋上に設置しているソーラーパネルや架台について大規模修繕工事時には、それらをどのようにするのかについてつぶやきました。
一旦取り外すとなると、脱着そのものの費用の他に、地上へ下ろす際のクレーン車の費用、さらには仮置き場の確保など大変な作業と出費になる。では取り外さないままの状態で防水工事が出来るのかというと、８０㎝の高しかない架台の下へ腰を折り曲げての窮屈な姿勢での作業となり、そんな工事を請けてくれる業者さんがあるのか、またあったとしても工賃は高くなることが予想される、とつぶやきました。
ではどうすれば良かったのか？
簡単です。新築時、架台を設置する際に屋上防水補修の作業も考慮しておれば良かったのです。架台の高さを８０㎝でなく、人が作業するのに十分な高さを確保していれば良かったのです。８０㎝の架台を２メートルくらいにしておけば作業員は通常通りの作業が行えますし、管理組合さんも余計な出費が抑えられます。
２メートルの高さならばメンテナンス時にちょっとだけ大変でしょうが、ソーラーパネルのメンテナンスはそれほどの頻度で行うわけでもありません。
ソーラーパネルを設置してそこで得られる電力分だけ管理組合さんは共用部の電力費用の削減となるのでしょうが、大規模修繕工事時にソーラーパネルがあることによるコストアップの方が大きければ喜劇です。
地球環境に全然優しくありません。
ハッキリ言って設計士さんの配慮が欠けています。というより、新築マンションの設計士さんには建物のメンテナンスのやり易さについての思考がないのではないでしょうか。
大規模修繕工事の設計監理を行ったことのある設計士さんなら、このような設計は行うわけがありません。
2017年01月20日
マンション管理士の独り言・・・８１２
マンション管理士の独り言・・・８１２
「大規模修繕工事時にお金がかかるマンション・・・その１」
マンションは新築されたその瞬間から劣化が始まります。
このため大体、１０年から１５年のスパンで大規模修繕工事を実施します。
建物全体に足場を組みネットを張り、屋上やバルコニー防水補修、サッシュ廻りのシーリング補修、外壁のタイルや塗装の洗浄や補修、鉄部塗装などを行います。
２５年～３０年目で行う２回目の大規模修繕工事時には、これらに加えて給水管の更生・もしくは更新工事、エレベーターのリニューアル工事なども発生します。
また鉄部塗装は５年くらいのスパンで定期的に実施しないと、錆びついてしまい肉厚がほとんど残らない状態にまでなってしまいます。
こうなると手遅れで、補修で効かず、取り換え工事になってしまい、かえってお金がかかってしまいます。
劣化診断などで頻繁に屋上などに登っていますが、大規模修繕工事時にお金がかかるだろうな、って感じるマンションがあります。
例えば、雁行タイプの配列となっているものや、出窓など張出し部の沢山あるマンションです。足場をどのように組むのかな？余計なお金がかかるだろうなって感じます。
以前にもつぶやきましたが、建物に隣接して植栽が配置されていて、大きな木が生い茂っているマンションなんて目にすると足場をどのように建てるのかな？って思う事もあります。
ゴンドラ作業しか仕方ないか、って思いますが、ゴンドラでの作業は基本的に風がない時がベターです。
結構揺れますので、強風時には２人で乗り込んでそのうちの一人はゴンドラが揺れないようにバランスを取る役目に終始しなければならず作業効率があまりよくありません。
そもそもゴンドラ作業では、工事がキチンと行えたかどうかの確認作業が理事会では行えません。
大規模修繕工事はやはり足場を組んでの作業が王道です。
先日屋上一面にソーラーパネルを設置しているマンションがありました。
防水シートの上に保護コンクリートを打設し、架台を組んで屋上いっぱいにソーラーパネルを設置しています。
地球環境にも優しい自然エネルギーの太陽光発電です。共用部分の照明の電力はこれでまかなえそうです。
2017年01月16日
マンション管理士の独り言・・・８１１
マンション管理士の独り言・・・８１１
「錆びたステンレス」
マンション雨水竪樋を設置する際には、掴み金物が用いられます。
以前はこの掴み金物が鉄製だったので、適宜キチンとした塗装メンテナンスを行っていないと、錆びついてどうしようもなくなっていました。
最近のマンションでは、鉄製の掴み金物は見られず、変わってステンレス製のものが使用されるようになりました。
ステンレスとは文字通り、ステン（＝鉄）、レス（＝使っていない）なので“錆びない金属”というのが通り相場です。
錆びないといっても、もらい錆などもありますので、全く錆びないということでもなく、極めて錆びにくいと言った方が正解かも知れません。
このステンレスにも大きく４つの種類があるそうで、磁石にくっつくステンレスもあります。
鉄にクロム１０，５％以上混ぜたフェライト系ステンレス（JIS４００番台）は磁石にくっつきます。
鉄にクロム１８％程度とニッケル８％程度を混ぜたオーステナイト系ステンレス（JIS３００番台）は磁石にくっきません。またこのステンレスは１８－８ステンレスとも呼ばれ、スプーンなどに良く使われています。
要するに鉄の含有率が高くなれば磁石にくっつくのです。
以前は、磁石にくっつくのは安価なステンレス、くっつかないのは高価なステンレスなんて言われていましたが、ステンレス業界によればそうでもなくて、磁力を通過させ（磁石にくっつかない）ステンレスと、通過させない（磁石にくっつく）ステンレスとで用途が異なるらしく一概にくっつくから安価、くっつかないから高価とは言い切れないということです。
しかし、金属買取業者に言わせれば、磁石にくっつくステンレスは鉄と同様の価値しかなく、くっつかないステンレスとで、買取価格は天と地ほどの差がつくという事です。
2017年01月13日
マンション管理士の独り言・・・８１０
マンション管理士の独り言・・・８１０
「出席しない理事」
もう永いことお世話している管理組合さんです。
その管理組合さんでは理事さんの選任方法を、順番制としており、任期は１年で、１年で理事さんは総入れ替えとなります。
任期や、半数入れ替えか総入れ替えかは別にしても、理事就任については順番性を採用している管理組合さんがほとんどだと思います。
報酬があるかないかに係らず多くの理事さんが、１年は理事としてキチンと職務をこなそうと思っていますし、現実にも責任感持って職責を全うされています。
しかし、残念ながらそうではない理事さんもいます。
理事会に一度も出席しないまま、任期が終わってしまう、という無責任な理事さんもいます。
毎回の理事会の都度、「今回は必ず理事会へ出席してください」「１度も出席されずに任期終了となれば無責任ですよ」と手紙や電話などで依頼しますが、やはり欠席です。
理事でない一般の組合員の方の中には、当期理事の理事会への出席回数を調べている方がいて、「○○理事はまだ１度も理事会へ出席してないじゃん。これで任期終了とさせちゃいけないよ。何か対策考えてよ」って当然の要請があります。
理事会や管理会社、つぶやき主で出席していない理事さんへ「総会時に１度も理事会へ出席していない理事さんがいて、それで任期終了というのはオカシイと意見されると対応できない」とお話しするのですが、やはり次回理事会にも欠席です。
理事会でも、「このまま１回も理事会に出席せずに任期終了はオカシイので何らかの対策やペナルティを」と検討しましたが中々、いい案が浮かびません。
もうすでに１０年先までの役員就任の順番が決まっているのに、一人の理事を来季も継続とすれば順番がややこしくなってしまいますし、罰金を徴収するというペナルティも実現させるとさまざまな悪弊が出てくることが考えられます。
罰金をあまり多額とするわけにもいかず、また少額すぎると、「そのくらいの罰金で済むなら理事会へ出席しない」って方が現れると困ります。
そもそも罰金を科すことが有効なのか、適正なのかってこともあります。
2017年01月10日
マンション管理士の独り言・・・８０９
マンション管理士の独り言・・・８０９
「廃業」
「廃業」というか、流行りの言葉で言うと、「選択と集中」です。昨年末に不動産業を廃業しました。
土木事務所に廃業届を持って行って、ものの５分で受付され、廃業となりました。
「廃業」といっても、ここ３年くらい売買何てやっていませんでしたから、何かが変わるわけではありません。
「つぶやき主さんとこは、本業は不動産業でしょう。マンション管理士業は片手間でやっているんでしょう」なんて悪意のある組合員さんから、口撃されたこともありましたから、サッパリしています。
これからは、マンション管理士業一筋です。
「廃業」した理由はいくつかあります。大きくは不動産業の看板は掲げていても全く売買などの仲介をやっていなかったし、また営業活動も行っていなかったことです。
実際、不動産業は片手間で出来る仕事ではありません。
法規制が厳しくまた、売主買主ともに不動産仲介業者へ求める法令順守要求が年々高まっているという状況があります。
一方でマンション管理士に対する需要の高まりもあります。顧問としてお世話してほしい、雇われ理事長として迎えたい、というお声がアチコチからかかるようになりました。
管理規約改正や大規模修繕工事コーディネートなどのスポット的なコンサルタントのお声もかかります。
北九州市からは、分譲マンションでの町内会設立の専門家派遣依頼や各種セミナー講師としてのお声がかかります。
失業対策として、ハローワーク関連事業「マンション管理員講習」「清掃員講習」での講義依頼もあります。
その他、リビング北九州誌「専門家といくマンションモデルルームツアー」「マンショントラブル相談室」の回答者もやっています。
管理会社さんが理事長さんを対象にしたセミナーでの講師依頼・・・・。
2017年01月07日
マンション管理士の独り言・・・８０８
マンション管理士の独り言・・・８０８
「受水槽」
毎朝エースの散歩を欠かしません。
エースというのは、飼っているオス（去勢しているから正確にはオスじゃないかも）のビーグル犬です。もう１５歳になります。
お気づきでしょうが、つぶやき主の会社「エースマンションコンサルタント」のエースはこの犬からもらったもので、もし仮にワンちゃんが太郎だったら太郎マンションコンサルタントだったはずです。
散歩の途中に築２０年くらいのマンションがあり、まだ一度も大規模修繕工事を実施していないようです。
あちこちが煤けていて“早く補修すればいいのに”なんて思っていますが、特に受水槽の痛みが激しく目につきます。
このマンションは、川沿いにあり、緑も多く、沢山の人が散歩コースとしている歩道わきに建っています。
受水槽は塗装も剥げ落ち、緑の苔がびっしりと貼りついています。
こうなると受水槽内部には太陽光線が届くようになり、その結果光合成が起こりやすくなり、内部に苔や藻が発生します。
飲み水ですから、何より清潔さが求められます。苔や藻が発生してはいけません。
受水槽には年に一度の清掃と定期報告が義務つけられています。
義務つけられていても、自主管理のマンションなどではこれらを実施していないとこもあります。
このマンションも、清掃や報告は行っていないのでは、と思いますが、散歩の途中に人相の悪いオッサンから、「受水槽の清掃や定期報告やってるの？」なんて聞かれても気味悪がられるのが関の山ですから、散歩のたびに気になりながらも、素通りしています。
「ここの水は飲みたくないよな」です。
2017年01月04日
マンション管理士の独り言・・・８０７
マンション管理士の独り言・・・８０７
「酉年を迎えて」
新年オメデトウございます。今年はつぶやきも記念すべき１０００回に到達しそうです。
しっかり北九州のマンション事情をつぶやいちゃいます。
年末に毎日新聞さんから電話があり、「１１月から全５回で『マンション漂流』という特集を組んでいる。年末に読者の感想を含めた特集号を組みたいが、“独り言”から少し引用させてほしい、併せてフルネームと年齢も掲載させてほしい」というご依頼です。
女性の水着もそうですが露出は多い方が良いに決まっています。OKです。
出来れば一面トップに顔写真入りで、なんて頼みましたが、それは、・・・無理です。と笑って断られました。
１２月３０日朝刊に掲載されていたようです。「されていた」というのは、北九州版には掲載されていないのです。ネットで確認しました。
確かに名前と年齢がしっかりと記載されていましたが、文章はほんのちょっぴりでした。
しかし北九州では、当然つぶやき主だけです。
後日、毎日新聞さんから全国版が送られてくる予定です。
今年は1月から理事会や説明会ラッシュです。
数えてみたら、劣化診断報告説明会が３件。理事会が６件。マンション管理士を採用するかどうかの説明会が１件です。管理組合設立総会にも１件出席しなくちゃ、です。
劣化診断報告会のあとは、どのような手直しを行うのかを売主さんや施工会社さんと打ち合わせしなくちゃなりません。
紳士的に静かな打ち合わせで終わればいいのですが、バトルにもなり兼ねません。
2016年12月29日
マンション管理士の独り言・・・８０６
マンション管理士の独り言・・・８０６
「一年の総括」
いろんな事があった一年でした。
昨年８月２５日北九州を直撃した台風１５号により被害を蒙ったマンションのお世話をしました。マンションの階段室のFIX窓が内側から強風により破損し、飛び散ったガラス片で、その下に駐車していた車両１３台に被害を及ぼした事件です。
被害に遭った車両１３台のうち５台が全損です。走行不能になりレッカー車で運ばれていきましたから、その被害の甚大さが想像できると思います。
その折の理事長さんは２年前に入居してきたばかりで、何をどうやればいいのかわからない、管理会社さんもどうしていいのかわからない、という状態でつぶやき主にお声が掛りました。
被害に遭われた方へのメンテナンスや保険会社との交渉、弁護士への依頼、修繕積立金を取り崩すための数度におよぶ臨時総会開催、などを経て全てが解決したのが本年８月でした。
解決したのです。
管理組合さんの出費も最低限で抑えられ、理事長さんはじめ多くの理事の方から感謝の言葉をいただきました。
多くの管理組合さんから劣化診断のご依頼を受けました。
２回目の大規模修繕工事に備えての劣化診断もあれば、「新築間もないのに外壁タイルが剥落した、他の共用部分は大丈夫だろうか」との不安感からのご依頼もありました。
瑕疵担保責任期間内の共用部分の２年点検のご依頼が１番多いようです。
ご自分の部屋の中の瑕疵は気になるようですが、共用部分についてはあまり興味がないというのが一般的です。
それでも「共用部分の２年点検を管理会社や売主に任せてはおけない、信頼できる第３者へ」ということで、つぶやき主にお声がかかるケースが増えてきました。
来春１月に組合員全員を対象に共用部２年点検報告会を開催します。
そこで現状を把握していただき、劣化部について事業主や施工会社との交渉が開始されます。
どの辺りで折り合うか、補修方法はどのようにするのか、などについて、専門委員会を立ち上げての交渉となりますが、直接交渉するのはつぶやき主です。
タフな交渉になることが予想されます。
2016年12月26日
マンション管理士の独り言・・・８０５
マンション管理士の独り言・・・８０５
「御用聞き」
いろんな理事会さんのお世話をしていますが、最近よく感じることがあります。
それは理事会を紛争処理係り、あるいは御用聞きと勘違いしている組合員が多いという事です。
また、総会時には何かと細かいことに難癖つけてくる組合員が多くなったような気がします。何が気に入らないのかわかりませんが、議案とは関係ない部分で揚げ足取ったり、こうすべきだという「べき論」を滔々と論じる方が増えているような気がします。
そこには役員さんに対する敬意や、感謝の念は全く感じられません。
役員さんの中には、「毎年総会で役員さんが吊るし上げを喰う。総会は年１回の通常総会以外は絶対やらない」と公言してはばからない人もいます。
典型的な例が、「上階からの音がうるさい。理事会で何とかしてくれ！」です。
理事会が何とかしてくれるのが当然といった、上から目線で苦情が寄せられます。
騒音に関する苦情に対しては多くの理事会では、“騒音注意”とした掲示物を貼りだしたり、それでも効果がない時は騒音発生源のお宅へ苦情を申し入れに行く、といった対応をとります。
しかしそれが理事会の“当たり前”の役割ではないのです。
「隣戸からの騒音に関しては管理組合は一切受付しません。当事者同士で解決願います。」と管理規約に規定しているマンションだってあります。
桜の木の樹液が車につく、何とかしてくれ！
階段室に蜘蛛の巣が張っていて見苦しい。何とかしてくれ！
違法駐車が目につく、何とかしてくれ！
ゴミだしマナーが悪い、何とかしてくれ！・・・・です。
理事会として清掃業者へ依頼すべきことは当然理事会で行いますが、・・・
蜘蛛の巣が張っていれば気が付いた人が自分でとればいいじゃん。
ゴミだしマナーがなってない人を見かければ、見かけた人が注意すればいいじゃん。です。
自分では気づいていても行わず、管理人さんがいれば、管理人さんへ。いないときは理事会へ苦情が寄せられます。
2016年12月22日
マンション管理士の独り言・・・８０４
マンション管理士の独り言・・・８０４
「近隣説明会」
北九州市で中高層建築物を建築しようとする際は、「北九州市中高層建築物等の建築に関する指導要綱」に従って対象となる住戸へ事前説明を行わなければなりません。
対象となる住戸とは、予定建築物の高さの水平距離の１倍～１，５倍の範囲内に入る住戸です。つまりは予定建築物の高さが４０ｍならば予定建築物から４０ｍ～６０ｍの範囲にある住戸に事前説明を行わなけばならない、って事です。
４０～６０ｍの違いは、予定建築物が南側に建つのか、そうでないのかの違いです。
最近はこの近隣説明会に参加する機会が増えました。
建つことで障害を受ける方からのご依頼です。
日本の建築基準法の考え方は、建築基準法はじめ諸々の諸規定に反しない限り、その建築物は建築できます。
施主や事業主は、建築基準法などに合致しているかどうかを検査機関へ確認してもらえれば、その建築物を建築できます。建築確認申請という手続きです。
市や県の許認可行為とは異なります。
近隣に対する説明も基本的には同様の考え方に立脚していますので、近隣住民にこんな建物が建つんですよ、ってことを報告する作業です。
近隣住民の意見や同意は求められていません。
だからと言って近隣住民の意見を無視して、建築していいはずがありません。
指導要綱に従って取り敢えず説明を実施さえすればいい、と考えるのか、近隣の方へは工事中の騒音や振動、更には工事後も高い建物が建っていろいろとご迷惑おかけするだろうから出来るだけ誠意を持って取り組もうとするのか、この辺りに施主や事業主、建設会社の品位がかかわってきます。
2016年12月18日
マンション管理士の独り言・・・８０３
マンション管理士の独り言・・・８０３
「よ～く確認しよう」
つぶやき主がかつて勤めていた新日鉄都市開発（現：新日鉄講和不動産）が八幡西区鉄王に「リビオ鉄王」というマンションを新規分譲しています。
この「リビオ鉄王」が変なのです。
確認申請が平成２８年２月で竣工が平成２９年３月です。
建築確認申請が確認されるまで着工しちゃダメですから、建築工期は１３か月ということになります。
この建物は、地上１４階建てですから１４階建ての建物を１３か月で建築することになります。
一般的な建築工期は、階数×１か月＋３か月というのが相場です。
つまり１４階建てならば１４階×１か月＋３か月＝１７か月となります。
大英産業さんは全体階数＋３か月を３か月じゃ短いってことで５か月に設定しています。
新日鉄講和不動産が１３か月で竣工させる「リビオ鉄王」がもし大英産業さんなら建築工期１９か月ってことになります。大英産業さんより半年も前に竣工します。
コンクリートは固まって一定以上の強度が出るまでの間、型枠を外さず、養生しなくてはなりません。その養生期間が一般的に１か月といわれています。
何故こんなに早く出来上がるのかが分からないので建築士さんに聞きましたが建築士さんも首を捻るだけです。
本物件を買おうと思う方は、極端に短い建築工期が何故可能なのかをしっかり確認してくださいね。もし本来必要とされる養生期間をハショッテるならば、・・・怖い気がします。
マンション管理士の独り言・・・８０３
マンション管理士の独り言・・・８０３
「よ～く確認しよう」
つぶやき主がかつて勤めていた新日鉄都市開発（現：新日鉄講和不動産）が八幡西区鉄王に「リビオ鉄王」というマンションを新規分譲しています。
この「リビオ鉄王」が変なのです。
確認申請が平成２８年２月で竣工が平成２９年３月です。
建築確認申請が確認されるまで着工しちゃダメですから、建築工期は１３か月ということになります。
この建物は、地上１４階建てですから１４階建ての建物を１３か月で建築することになります。
一般的な建築工期は、階数×１か月＋３か月というのが相場です。
つまり１４階建てならば１４階×１か月＋３か月＝１７か月となります。
大英産業さんは全体階数＋３か月を３か月じゃ短いってことで５か月に設定しています。
新日鉄講和不動産が１３か月で竣工させる「リビオ鉄王」がもし大英産業さんなら建築工期１９か月ってことになります。大英産業さんより半年も前に竣工します。
コンクリートは固まって一定以上の強度が出るまでの間、型枠を外さず、養生しなくてはなりません。その養生期間が一般的に１か月といわれています。
何故こんなに早く出来上がるのかが分からないので建築士さんに聞きましたが建築士さんも首を捻るだけです。
本物件を買おうと思う方は、極端に短い建築工期が何故可能なのかをしっかり確認してくださいね。もし本来必要とされる養生期間をハショッテるならば、・・・怖い気がします。
2016年12月15日
マンション管理士の独り言・・・８０２
マンション管理士の独り言・・・８０２
「近隣対策」
商業地や住宅地にかかわらず、マンションが建つような便利のいいところには、そのマンションの隣接地にもマンションなどの高層建物が建つ可能性があります。
一団の大きな土地があれば、まず間違いなく高層建物が建つことになります。
近接地にマンションなどの高層建物が建つときに例えばマンション管理組合はどのような対応をとるべきか、或いは事業主にどこまで要求できるのか、についてつぶやきます。
今週号の「リビング北九州誌」にはホンの触りだけ触れていますが、もうちょっと踏み込んでつぶやいちゃいます。
北九州市には、「北九州市中高層建築物等の建築に関する指導要綱」というのがあります。
主な内容は、中高層建築物を建てようとする事業主などは、近隣の住民に対して説明会を実施しなければならない。建てられる建物によって日常の生活に著しい障害が生じる場合には、その障害を受ける者と予め協議し、障害を及ぼさないようにしなければならない、というものです。
事業主などは建築基準法に合致していることを確認してもらうため、北九州市建築局審査課や確認検査機関（北九州市では日本ERIが多い）に建築確認申請を提出し、確認がなされた後でなければ工事を着工することが出来ません。
この確認申請を提出する際には、近隣への説明会を実施したという書面を添付しなければなりません。このため近隣への説明会の実施は不可欠となります。
ここで注意を要するのは、近隣に対しては説明会を実施すればそれで足り、近隣住民のその中高層建物の建築に関しての承諾などは必要とされていないことです。
不在者に対しては、３度訪問し３度とも不在であっても説明会を実施したことと見做されます。
説明会も開催数に決まりはなく、基本的には１度開催すればOKです。
マンション管理士の独り言・・・８０２
マンション管理士の独り言・・・８０２
「近隣対策」
商業地や住宅地にかかわらず、マンションが建つような便利のいいところには、そのマンションの隣接地にもマンションなどの高層建物が建つ可能性があります。
一団の大きな土地があれば、まず間違いなく高層建物が建つことになります。
近接地にマンションなどの高層建物が建つときに例えばマンション管理組合はどのような対応をとるべきか、或いは事業主にどこまで要求できるのか、についてつぶやきます。
今週号の「リビング北九州誌」にはホンの触りだけ触れていますが、もうちょっと踏み込んでつぶやいちゃいます。
北九州市には、「北九州市中高層建築物等の建築に関する指導要綱」というのがあります。
主な内容は、中高層建築物を建てようとする事業主などは、近隣の住民に対して説明会を実施しなければならない。建てられる建物によって日常の生活に著しい障害が生じる場合には、その障害を受ける者と予め協議し、障害を及ぼさないようにしなければならない、というものです。
事業主などは建築基準法に合致していることを確認してもらうため、北九州市建築局審査課や確認検査機関（北九州市では日本ERIが多い）に建築確認申請を提出し、確認がなされた後でなければ工事を着工することが出来ません。
この確認申請を提出する際には、近隣への説明会を実施したという書面を添付しなければなりません。このため近隣への説明会の実施は不可欠となります。
ここで注意を要するのは、近隣に対しては説明会を実施すればそれで足り、近隣住民のその中高層建物の建築に関しての承諾などは必要とされていないことです。
不在者に対しては、３度訪問し３度とも不在であっても説明会を実施したことと見做されます。
説明会も開催数に決まりはなく、基本的には１度開催すればOKです。
2016年12月11日
マンション管理士の独り言・・・８０１
マンション管理士の独り言・・・８０１
「北九州市への提言」
北九州市の財政米櫃は底が透けて見えるって言われるほどビンボ～らしいですから、お金はかからないけど効果があるよ、って提言をします。
まずは、郵便受けの設置です。
管理組合として郵便受けを設置していないマンションは沢山あります。各住戸の郵便受けはありますが、管理組合用郵便受けがないのです。
最近分譲のマンションでは管理組合用郵便受けは設置されていますが、古いマンションになると結構な数、設置されていません。
一昨年北九州市では住宅計画課が担当となり「マンション実態調査」を実施しました。
つぶやき主も月に1度住宅計画課との会議に出席し、アンケート内容や手法などをアドバイスしていました。
そこで、どのようにしてアンケートを郵送し到達させるかについてアドバイスしました。宛先は「○○マンション管理組合用郵便受け」とするのが一番です。
宛先を「○○マンション管理組合用郵便受け」とすれば管理組合用郵便受けがあるマンションには到達します。
一方で、管理組合用郵便受けがないマンションにはどうやって郵送物を届けるかというと、残念ながらその方法はありません。
宛先を「○○マンション管理組合」としても「○○マンション管理組合 理事長」としても郵便物は届きません。宛先人不明で返ってくるばかりです。
郵便配達人が、そのマンションの理事長さんなんて知るわけありませんし、ましてや入居者へ「理事長さんはどなたですか？」なんて尋ねて、理事長さんを調べあてて配達何てしてくれるわけありません。
これへの対応は管理組合用郵便受けを設置するしか方法はありません。
管理組合に対し「市や関係団体からマンションライフについて有用な情報を届けるから管理組合用郵便受けを設置してね」って広報しなければなりません。
もっと踏み込んでいえば、郵便受けくらい市の費用負担で設置してあげてよ、です。
買ってあげるのが不味いのならば、貸与でも構いません。
管理組合用郵便受けの設置が必要不可欠です。
2016年12月02日
マンション管理士の独り言・・・８００
マンション管理士の独り言・・・８００
「漂流マンション・・・北九州市への提言」
分譲マンションでは、「建物そのものの劣化」「そこに住まう住民の高齢化」が全国的に問題になっています。
平成２５年に公表されたマンション総合調査では、世帯主が６０歳以上という住戸が全国で５０％を超えています。
今やマンション２世帯のうち１つは世帯主が６０歳以上という現状です。
そのような環境下、北九州市は政令指定都市の中でも断トツ高齢化が進んでおり、「住民の高齢化」はもっと進んでいると考えられます。
しかも毎日新聞記事にもあるように、「管理組合がない」「積立金がない」というマンションが文面からも全国ワースト１で間違いないようです。
さらに、北九州独自の分譲駐車場という売主のいかがわしい販売方法や、竣工時に未販売住戸の管理費などを売主が負担しない、などが管理組合の適正な管理運営の肩に負の遺産として重くのしかかっています。
また、小規模で自主管理のマンションが多いのも北九州の特徴です。
小規模マンションは、管理費や修繕積立金が貯まりにくく、何を行うにも一時金が発生しやすくなり、このため必要な保全管理やメンテナンス、補修が実施できない傾向にあります。
北九州市でもこのような現状をただ黙って見ているのでなく、住宅政策課が一昨年春にはマンション実態調査を行いました。
さらに今までは、“相談ある人は相談に来てね”って受けの姿勢だったものを“要請あれば北九州市から専門家（マンション管理士）をあなたのマンションへ派遣しますよ”って制度を立ち上げました。
このどちらにもつぶやき主が関与し、スキームを構築しました。
細かいことを根に持つようですが、月に一度の定例会議に駐車場代金も自腹で参加していたのです。
実態調査では、このようにすれば到達率が高くなる、って方法やアンケートの内容についてもアドバイスを行いました。専門家派遣制度に関してはつぶやき主の発案が採用されたものです。
2016年11月29日
マンション管理士の独り言・・・７９９
マンション管理士の独り言・・・７９９
「漂流マンション、北九州の実態・・・①」
毎日新聞では分譲マンションの問題点をさまざまな角度から「漂流マンション」として取り上げています。つぶやき主は、以前同誌全国版の「くらしナビ」で“管理組合のサポート”という表題で写真付きで大きく扱われたことがあります。
まだ髪がふさふさしていたころの写真が載っています。眉毛も確認できます。
毎日新聞のマンション問題についての取り組み方については、つぶやき主に聞いてくるなんて目の付け所が良いですね、で一目置いています。
管理不全マンションとして、東京都では５１２のマンションで、北九州では３８のマンションで管理組合がないって、記事になっています。
管理組合がない？管理者管理で管理組合がないのか、或いは管理組合は住民が知らないだけであって法律的には存在していて、管理組合活動を行っていないから管理組合がないと勘違いしているのか？は兎も角として、全く活動していないのは事実なのでしょう。
流石に東京は大都市だけあって、大きな数だな、なんて感心していちゃいけません。
東京都には、おおよそ５３，０００もの分譲マンションがあるとされています。対する北九州は、１８００程度。
管理組合のないマンションの比率は、東京都の１％に対して、北九州は２，１％と一挙に倍以上になっちゃいます。
積立金なしのマンションは、東京都では４１７で、北九州は９６です。
これもマンション全体数で割ると、東京都の０，７％に対し、何と５，３％と約８倍にもなっちゃいます。
東京都を良く見ると、管理組合がないマンションであっても積立金はしっかり徴収しているという努力の跡が見受けられます。
ところが北九州では、管理組合がないマンションでは勿論積立金の徴収はしていない。
それに加えて管理組合はあるものの積立金を徴収していないマンションがなんと５０以上もある、という実態が浮かび上がってきます。
“なん、しよっと～”
2016年11月26日
マンション管理士の独り言・・・７９８
マンション管理士の独り言・・・７９８
「もう、何がなんだか？？？」
昭和５７年竣工なのでもう築３４年のマンションです。
理事長派と反理事長派が対立し、裁判に突入する寸前でしたが、つぶやき主がお世話するようになり最近では何と管理組合の態をなしてきました。
管理組合内部の対立もそうですが、適宜適切なメンテナンスを怠っていたのでアチコチにガタがきています。
６階から５階への漏水です。どうやら５階から４階へも漏水があっている模様です。
漏水個所は５階の洗面所なので、５階の洗面所の天井の一部を壊して漏水確認です。
１級建築士さんとつぶやき主の２人で確認しましたが、水が出てきている漏水個所（出口）は確認できたのですが、どこから漏れ出した（入口）のかがわかりません。
本マンションの床仕上げは床コンクリートに直接床材を貼りつける直貼り工法です。
直貼り工法の場合は、洗面所などはコンパネなどでコンクリート床部から一段上げて、その空間に排水管を設備することが多いのですが、１段上がっていません。
水回りは６階の排水管が、階下である５階の天井裏に設備されていました。
６階の床コンクリートを貫通させています。
現在のマンションの工法では、置床が主流なので、その住戸の床コンクリートと床材と空間（約１５㎝）に排水管などを設備します。
置床工法の場合は、排水管は床コンクリートの上に設備されていますから、疑いようもなく専有部分となります。
しかし本マンションのようにその住戸の排水管が床コンクリートを貫通し階下の天井裏に設備されている場合には、その排水管が専有部分なのか共用部分なのかについては、裁判で争われました。
そして最高裁の判断により共用部分とされました。つまり管理組合管理部分です。
そりゃ、そうですよね。下階の天井裏を剥ぐって点検させてもらわなきゃなんないのに専有部分として維持管理に責任持たせられちゃ堪んないっすよ。
2016年11月23日
マンション管理士の独り言・・・７９７
マンション管理士の独り言・・・７９７
「大規模修繕工事時の理事会の役目」
前回、前々回と大規模修繕工事時の建築士とマンション管理士の役割についてつぶやきました。
仮に、つぶやいたように設計監理方式を採り、1級建築士を採用し、合意形成のためにマンション管理士を雇えば、それで大規模修繕工事が上手く行くかというと、そうではありません。確かにそれら専門家を採用すれば、理事会さんの負荷はぐっと軽くなりますが、それだけでは十分ではないのです。
当然ながら管理組合の意見を反映させ、最終的な決定権を持つ理事会さんがしっかり機能しなくてはなりません。
1級建築士やマンション管理士には決定権はありません。
最終的な決定権は総会で委任を受けた理事会にありますし、建築士や管理士は理事会の判断を仰ぎ、また承認を求めます。
具体的な理事会さんの役割は以下のようになります。
① 合意形成作業。アンケートの実施や説明会開催。臨時総会は何回も開催しなくちゃです。アンケートは工事着工前。足場解体前。足場解体後。の３回は最低でも必要です。
その都度の議案作りや議事録作成などは管理士が主体的に行いますが、やはり理事会さんのお智恵が必要です。
② 確認作業。クラック数を示したマーキング作業での確認。足場解体前、足場解体後、竣工、１年点検に検査が必要です。屋上防水検査もあります。ヘルメットを被って足場の上を歩く事だってあります。その他塗装使用済缶の確認など。
2016年11月20日
マンション管理士の独り言・・・７９６
マンション管理士の独り言・・・７９６
「大規模修繕工事でのマンション管理士の役割」
前回は、大規模修繕工事について信頼できる建築会社へ設計～施工までを一貫して発注する「責任施工方式」と、設計＋監理と施工とを分けて依頼する「設計監理方式」との違いを通して、第3者の専門家の目が入り工事精度も確保できる「設計監理方式」をお勧めしました。
つぶやき主は「責任施工方式」「設計監理方式」のどちらも経験していますが、明らかに「設計監理方式」の方が勝っています。
流石に経験のある1級建築士さんは違うものです。専門的知識や現場管理には目を見張るものがあります。
では大規模修繕工事は「設計監理方式」として1級建築士さんに任せておけばいいのか？ですが、それだけでは不十分です。
建築士さんは設計や現場管理には詳しくとも、大規模修繕工事に関して管理組合の意思決定方法や手順については素人同然です。
何をどのようにやっていいのかわかりません。
大規模修繕工事というのは共用部分の補修工事を皆が積み立てた修繕積立金を取り崩して行うわけですから、業者決定については透明性・公開性・公平性の確保が何より重要です。「現在このように進めていますよ」「施工業者については組合員の皆さんから紹介を募りますよ」「公平に共通仕様書で見積もりをとりますよ」というように掲示などで情報の開示、適宜なアンケート実施、数度の臨時総会や説明会の実施を丁寧に実施することが必要になります。
誰かが自分が発注したい業者にいつの間にか決まっていた、と後ろ指をさされないようにしなければなりません。つまりは合意形成です。
この合意形成がある意味一番重要で、そして一番難しいものです。
これを行うのがマンション管理士です。
あくまで主体は理事会や修繕委員会ですが、それらの会議で専門的見地からのアドバイスや資料作成、また現場や建築士との橋渡しなどを行います。
大規模修繕工事の発議から竣工までには、少なくとも4回程度の総会開催が必要です。その他に説明会もしなくちゃ、です。
2016年11月17日
マンション管理士の独り言・・・７９５
マンション管理士の独り言・・・７９５
「大規模修繕工事での建築士の役割」
今月号のリビング北九州誌では大規模修繕工事をどのように進めればいいのか？という質問について回答しています。
毎度のことですが、限られた紙面なので概略のみしか回答できていませんので、補足を独り言でつぶやいちゃいます。
大規模修繕工事とは、マンションの共用部の補修を行う事です。専有部分は対象範囲外です。専有部分はその人のものだから、その人が都合のいい時にやってよ、です。
通常第1回目の大規模修繕工事では、外壁タイルや塗装の補修、屋上防水補修、窓周りのシーリング打替え、鉄部塗装は必ず行い、資金に余裕あれば階段や解放廊下、バルコニーの防滑シート貼りなどの補修を実施します。
外壁タイル補修では、タイル脳天からの「ピンニング工法」、浅目地ならば目地部分への「パターン打ち」など、外壁クラックについては、「Uカット工法」「摺込み工法」など、劣化具合や新築時の施工方法などによって補修工法が異なってきます。
代表的なのが、屋上防水補修で、新築時の施工方法が「改質アスファルト工法」なのか、「シート防水」なのか、「シングル葺き」なんてのもありますし、狭い面積ならば、「ウレタン塗膜防水」なんて言うのもあります。
第1回目では、既存の防水層を残しその上に新しい防水層を被せる「被せ工法」が一般的ですが、劣化が進んでいて大掛かりな下地処理が必要という場合には、「全撤去工法」となる場合もあります。
どの工法を採用するのかについては、劣化の進み具合や新築時の工法、更には費用や工期、住民への負担の少なさなどを総合的に判断しなければなりません。
工法が決まったとしても、例えばシート防水ならばシートの厚みを何ミリにするのか？「被せ工法」ならば、既存の防水層を残しその上にシートを張るわけですから、屋根の対荷重は十分なのか？
絶縁工法とするのか密着工法とするのか等についても最適な選択をしなければなりません。
「被せ工法」でなく「全撤去工法」ならば、既存の防水層を撤去してから新たな防水を施すまでの間の養生をどうするのか？なども検討しなくてはなりません。
養生をしっかり行わないと、撤去後の大雨で最上階住戸に漏水しちゃうかもしれません。
2016年11月14日
マンション管理士の独り言・・・７９４
マンション管理士の独り言・・・７９４
「将来住民間でトラブルになる設備・・・１」
設計士さんもマンション売主さんも知らないのですが、住んでから以降マンション居住者間で必ずトラブルになる設備シリーズです。
まずは、バルコニー手摺下部に設置している雨水排水設備です。
多くのマンションでは、その住戸のバルコニー排水はバルコニー手摺下部の排水溝、排水管で処理されています。
一つの住戸の雨水排水はその住戸のみで完結となっていればいいのですが、まれに隣の住戸のバルコニー排水を自分宅のバルコニー排水溝で処理するようになっているマンションがあります。まれではなく、結構な数です。
隣戸バルコニーと自分宅のバルコニーを隔てている隔て板の下部が空いていて、隣戸のバルコニー排水を自分宅のバルコニー排水溝、排水管で処理しなきゃならなくなっているのです。
しかも排水溝が逆勾配になっていたり、ほとんど勾配がとれていないという住戸が結構な数あります。
逆勾配やほとんど勾配無きに等しい場合には、バルコニー床や排水溝の一番低いところに常に水が溜まり、挙句には苔むしてきます。
水下（ミズシモ）にお住まいの方は、雨が降る都度、箒で溜まった水を排水管へ押し込むようにしています。
それでも自分宅へ振り込んだ雨水なら何とか我慢できますが、隣戸の雨水が自分宅へ流れ込んできて逆勾配のために溜まった水を箒で押し込むのは我慢なりません。
隣戸の住民はそんなことは全く知らない、って状況です。
全く知らないので、お隣同士が顔を合わせても簡単な挨拶止まりです。
いつも箒で押し込み作業をやらされている方は、「隣の人はゴメンナサイネ、の一言もない。常識がない」なんてレッテルを貼り、嫌悪感を抱きます。
そんな状態がしばらく続き、ついに業を煮やした箒作業の人が、隣戸バルコニーから雨水が流れ込まないように、隔て板下部の排水溝を堰切ってしまいます。
お隣さん同士が嫌な雰囲気になってしまいます。
「バルコニー隔て板下部の排水溝を塞がないで！」って掲示を何度したことか・・・。
2016年11月11日
マンション管理士の独り言・・・７９３
マンション管理士の独り言・・・７９３
「使われない駐車場」
北九州市では全国ではここだけの悪弊である分譲駐車場がありますし、心無い売主はまだこの販売方法をとっていますが、通常駐車区画の使用方法は、管理組合と希望者との間で使用契約を締結し、その使用料は管理組合へ入金されます。
入金された料金は修繕積立金として積み立てられるのが望ましいのですが、百歩譲って管理費への充当もOKとしましょう。
北九州では駐車区画充足率が１００％（全戸数分、駐車区画が確保されている）なのが当たり前ですので、最低でも１住戸に１区画が割り当てられます。
割り当てられた区画を使用するのですが、中には全く使用しない方もいます。
毎月の駐車区画使用料は遅れることなくキチンと支払っているのですが、車はいつも停まっていないという状況です。
よそに住んでいる家族がたまに遊びに来るので、その時のために確保しているってパターンが多いようです。
その他、お住まいの方がお年寄りで毎日来るデイケアの車両のために確保しているって方もいます。
一日のうち数時間でも、１週間のうち少しでも停まっていればいいのですが、中には数か月全く停まっていない、或いは停まっているけれどナンバープレートも外され、タイヤもパンクしていて廃車寸前の車両がずっと永いこと置かれている、なんていうことになると他の組合員からクレームが付きます。
「あんないい場所を確保していながら全く使っていない。自分の区画と変えてほしい。」
「２台目区画を希望している人がいるのだから、譲ってもらおうよ。有効利用しようよ。」
「使用していないのに駐車料金を払っているんでしょ。その人にとってももったいないじゃん」
なんてクレームというより当たり前のご意見です。
2016年11月08日
マンション管理士の独り言・・・７９２
マンション管理士の独り言・・・７９２
「キタキュウシュウシ」
４月以来エースマンションの銀行通帳に「キタキュウシュウシ」という名前で振り込みがあります。月に３度くらいかな。北九州市、です。
建設業でもないし、指名業者でもないのですがマンション管理の専門家として登録され、お声がかかり、その報酬として振り込まれるものです。
キタキュウシュウシは、弊社の主要取引先です。
これまでは「○○マンション管理組合」という名目で振り込まれるものがほとんどだったのですが、「管理組合」でなく毎月通帳に印字されるものとして企業団体では初めての事です。１回あたりの振込額は大したことはないのですが、「キタキュウシュウシ」という印字には胸が躍ります。
「キタキュウシュウシ」が印字された通帳を肴に金麦を美味しくいただけそうです。
つぶやき主が何の専門家かというと、分譲マンションを町内会へ加入させることについての専門家なのです。
北九州の町内会への加入率は７０％を割り込み６８％くらいだそうです。
その中でも分譲マンションは一桁違うほど加入率が低く、市ではこれを何とかしようという事で自治連合会や町内会へ加入促進を働き掛けたのですが、町内会長さんなどは分譲マンションの意思決定方法や誰を窓口として何をどのように話していいのか皆目わからない状態でした。
そこでつぶやき主に白羽の矢が立ったのです。
つぶやき主はお世話している管理組合さん２つで町内会を立ち上げ、そのうちの一つでは町内会世話人として毎月の町内会会議に参加したり、催し物に参加しています。
２年前には子供会も設立させました。
町内会を立ち上げたことのあるマンション管理士なんておそらく全国でもつぶやき主一人でしょう。
2016年11月05日
マンション管理士の独り言・・・７９１
マンション管理士の独り言・・・７９１
「見做す」
１０月３０日の朝日新聞の朝刊に、「多数決って何？」って記事が載っていました。
記事を要約すれば、民主主義では、全員賛成を目標とするが、実際には無理だろうから、多数派の意見を全員の意思と「見做す」とする、という事です。
「見做す」という言葉の意味は、“見て、これだ。と判定したり仮定する事”とあります。
法律的に「見做す」という言葉を用いる場合は、“それに決めてしまおう”となります。
仮に後日、見做したことと異なる事実が出てきたとしても覆ることはありません。
「見做す」＝決定と同義語です。
これに対し「推定する」というのは、“今のところ仮にそうしておこう。もし後日異なる事実が出てきたら、その事実に従おう。”とするもので、推定された事柄は後日覆されることもあり得ます。
朝日新聞の記事は、朝日新聞らしく？？憲法改正について安倍政権が数の力で強引に押し切ろうとしている、ということを言いたいと思われますが、マンションでも総会での承認は基本的に多数決（過半数による承認）によって決まります。
「マンションは一番小さな民主主義」と言われる所以です。
しかしマンションでは何事も多数決で決めていくと多数派と少数派とで軋轢が生まれます。
マンションでは、国会や地方議会などと違い、そこに居住している者同士の意見対立ですから質が悪く、根が深いのです。
「あの議案に強烈に反対していた○○さんがエレベーターに乗っていた。一緒に乗るのが嫌だからやり過ごした」「廊下やエントランスで出会っても挨拶しなくなった」なんて声をよく聞きます。
2016年11月02日
マンション管理士の独り言・・・７９０
マンション管理士の独り言・・・７９０
「マンションの植栽」
緑が多いマンションは誰もが素敵と感じ、緑は少ないより多い方が良いに決まっていると思っている事でしょう。
確かにそうですが、分譲当初は小さかった樹木も年月が経つにつれ大きな木に育っていきます。
大きく育って枝ぶりのいい木は、見ていて気持ちいいのですが管理組合にとってはそうでもないというか、どちらかというと厄介者です。
この時期落葉樹は、葉を落とします。その葉っぱが、バルコニー内に入ってきて掃除が大変、車のワイパーに挟まるなどの苦情が寄せられます。
多くのマンションでは、年に２回剪定を行いますが、その都度“大胆に伐採して！”と依頼しますが、あまりやり過ぎると、“切り過ぎだろ”って言われちゃいます。
特に厄介なのが桜の木です。開花の時期はマンション全体もピンク色に染まり素晴らしいのですが、その時期を過ぎると落ち葉、樹液、さらには毛虫まで発生します。
特に樹液が厄介で、車のボディーにつき、ほおっておくとこびり付いて取れなくなっちゃいます。
“２日おきに洗車しなきゃなんない”“ボディにかけるシートを購入した”なんて苦情が寄せられます。
また、根の張り方もすごいので、油断しているとすぐに排水桝に侵入します。
生活排水を流す桝ですから桜の根っこにとっては栄養満点です。みるみるうちに大きくなっちゃいます。
歩道のそばならば、アスファルトやインタロッキングを持ち上げちゃいます。
2016年10月30日
マンション管理士の独り言・・・７８９
マンション管理士の独り言・・・７８９
「民泊特区」
北九州市は民泊を国家戦略特区へ申請する予定らしいです。
国も海外からの観光客取り込みのために不足しがちなホテル、旅館に代わるものとして民泊を推進しています。
北九州でも何故だかよくわかりませんが、八幡製鉄が世界文化遺産に指定され？？映画のロケを誘致したりで、観光に力を入れようとしているようです。
しかし分譲マンションでは、管理規約があり、そこに住む以上守らないといけないので、国交省では「標準管理規約」に民泊がＯＫ！なのか、あるいはＮＯ！なのかをキチンと盛り込んだ「標準管理規約」を作成する方針だそうです。
歩みが遅いっすね。
北九州市では民泊問題を実際に抱えているマンションはあまり耳にしませんが、沖縄や京都、最近では福岡でもこの問題に頭を悩ませている管理組合さんもあるようです。
実際には行ったことも、見たこともない沖縄の管理組合さんから民泊についてご質問を受け、アドバイスしたこともあります。
お世話している管理組合さんには、機会あるごとに「規約に民泊禁止条項を盛り込みましょう」と提案していますが、「北九州ではそんな心配ないよ」って意見がほとんどです。
それでも「今のうちに規定していた方がいい」という前向きな管理組合さんもあり、つぶやき主草案の民泊禁止条項を盛り込んだ管理規約改正をすでに３件実施しています。
民泊禁止条項を盛り込みたい管理組合さんで、つぶやき主草案の禁止条項を知りたい方は、ご連絡ください。
隠すことなく、教えちゃいますよ。
2016年10月27日
マンション管理士の独り言・・・７８８
マンション管理士の独り言・・・７８８
「ライフサイクルコスト」
建物が竣工してから、それぞれの用途で何十年も使用され、老朽化し解体撤去されるまでを建物のライフサイクルコストと呼びます。
一般的には、建物維持管理メンテナンスに要する費用は取得費（建設費）の３～４倍も必要だと言われています。
大まかな割合は、建築費が１５～２０％。光熱費も同じく１５～２０％。
保守点検費用が１０～１５％。清掃費用が１０％程度。修繕費が１０％程度だと言われています。
この修繕費には設備の取り換えは入っていませんので、マンションならばエレベーターリニューアル費用や給排水管更新費用などは別途必要です。
また、修繕費に関して適切な時期に行われるという事が前提ですので、例えば鉄部塗装で錆びついてしまって肉厚がなくなり、補修では効かず取り換えとなると金額も大幅にアップすることが考えられます。
マンションを購入する際は取得費だけに関心を寄せるのではなく、今後その建物を維持していく上で維持管理メンテナンスの費用が必要になるということも頭の隅に置いておかなければなりません。
出来るだけメンテナンスしやすいような、或いはメンテナンスにお金のかからないようなマンションを選ぶというのもアリかな、です。
代表的な例としてよく取り上げられるのはエレベーターです。
エレベーターが多いとメリットとして、「待ち時間が少ない」「角住戸を増やせる」「マンション自体に高級感がある」などがあります。
しかし、デメリットとして「保守メンテナンス費用がフルメンテナンスで１基月額６０，０００円程度必要」「３０年くらいでリニューアルとなり、１基８００万円くらいかかる」「１階住戸の方からエレベーター使用してないからその分管理費を安くしてくれとの苦情が出ることがある」などがあります。
まさか、エレベーターのないマンションなんて今時あり得ませんが、必要以上の台数も考え物です。
2016年10月23日
マンション管理士の独り言・・・７８７
マンション管理士の独り言・・・７８７
「譲渡、貸与の時の駐車区画の扱い・・・②」
気が向きました、というよりつぶやくネタが切れちゃったので、「譲渡、貸与の時の駐車区画の扱い」その②をつぶやきます。
① では譲渡、貸与の時の駐車区画の扱いについて北九州では３パターンあり、それぞれ３
分の１くらいのシェアを占めているってつぶやきました。３パターンの内容については①で確認してください。
その中でつぶやき主が公平性の観点からお勧めなのは、「専有部分の譲渡の時はそれまで使用していた駐車区画は一旦管理組合へ返却。貸与の場合は賃借人が引き続き使用できる」ってパターンです。
賃借人が継続使用できるとする根拠は、その住戸の区分所有者は第３者へ所有する住戸を貸し出しても依然として区分所有者＝組合員には変わりないという事。
さらに、仮に転勤で一旦は引越ししたけれど、何年か後に転勤が解かれてこのマンションへ帰ってくるということも想定されます。その時にそれまで使っていた駐車区画が使用できないとなると何かと不便でしょう、という２つの理由からです。
これに対し譲渡の場合は、この区分所有者は永遠に組合関係から離脱することになります。“もう組合員じゃなくなるっしょ、駐車区画は返却してね”ってことです。
では返却された駐車区画の新しい使用者はどのように決めるかっていうと、先着順と抽選とがありますが、公平性の観点から抽選としてる組合さんが多いですし、おススメです。
まずは、ある一定期間「Ｎｏ、○○の駐車区画が空きます。利用ご希望の方は○○日までに申込希望書類を管理組合ポストへ投函下さい」とします。
申込者が多数の場合は、「申込者多数なので○○日、○○時から集会室で抽選を行います。」となります。
抽選に参加する人は、本人限定、もしくは同居する家族はＯＫ、あるいは代理人による抽選までを認めるのか、事前に決めておく必要があります。
本人限定としてしまうとどうしても抽選日には都合付かず参加できないというクレームが付きますし、反対に代理人ＯＫとすれば、「自分は忙しい中わざわざ時間を作って抽選会に参加してるのに、抽選会に参加できない人は抽選の資格なし！」というクレームがあったりします。
代理人ＯＫの場合でも、クジを引く順番は最後に持っていかなきゃ、です。
2016年10月20日
マンション管理士の独り言・・・７８６
マンション管理士の独り言・・・７８６
「共用部2年点検」
ベイトリア門司マリーズという131戸築3年のマンションの共用部2年点検を行っています。宅建業法の瑕疵担保期間の2年は過ぎているのですが、施工した福屋建設さんのご厚意により期間過ぎてもOKです。
全戸を対象に主としてバルコニー（共用部の専用使用部分）の不具合箇所アンケートを行い、リターンのあったもののうち代表的な住戸を理事会と管理会社とつぶやき主とで選出しました。
このマンションは、３棟からなりますので、それぞれ各棟から低層階、中層階、高層階からピックアップです。
そして実際に入室させていただいて、不具合箇所の確認です。
1級建築士＋1級建築施工監理技士の2つのBIG資格を持った建築士さんとの作業です。
当初は14住戸の入室確認の予定だったのですが、つぶやき主が目立つ赤いジャンパーで脚立を持って、腰には双眼鏡やカメラ、大きなパールハンマー、ビデオカメラなどをぶら下げてジャラジャラいわせてマンション内をあっちこっち動き回るものですから、「折角だからウチ見てよ」ってお声が掛り、結局は20件近くお部屋へ入ることとなりました。
もう1週間くらい入り浸っています。が、もうしばらくかかりそうです。
確認しなければならない個所が多く、当初の見込みより時間とエネルギーが費やされています。
屋上だけでも、各棟計3か所、エントランス、各棟を結ぶ廊下の屋上、各棟出入り口の屋上、付け庇の屋上など１０数カ所に及びます。
それ以外にも階段が5カ所、エレベーターが5基と大きな建物です。
また、屋上防水や駐車場については雨が降った翌日に確認しなければならないので、天気予報とにらめっ子しながらその日の確認カ所を選定しなきゃです。
現地での不具合箇所確認が終わったら、それを図面に落とし込んで、劣化診断書として理事会へ報告します。住民説明会も実施予定です。
そして、報告書は管理会社経由で売主さんへ～福屋建設さんという流れとなります。
福屋建設さんとは、現地において指摘箇所の確認作業もあります。
2016年10月16日
マンション管理士の独り言・・・７８５
マンション管理士の独り言・・・７８５
「よ～く考えよ～」
リヴィエール八幡中央ヴァリエの広告が入っていました。リヴィエールシリーズは、クリエ中央町、桜通りヴァリエと販売好調で、勢いに乗って大蔵地区に登場です。
ホームページも充実しています。工事中の様子がアップされて見やすくなっており、これは昨年１級建築士に合格したK氏の工夫によるものです。
ですが、八幡中央ヴァリエはいただけません。駐車場の扱いがあんまりです。
これじゃ、管理組合の財務が破綻しちゃいます。
本物件は、総戸数３９戸で駐車場は賃貸１１区画に分譲５区画です。隣接敷地に２４区画を分譲駐車場として用意しており、これを加えると４０区画となり１世帯に１区画は確保できます、ってことになっています。
ここから管理組合活動にどんな支障を及ぼすかということについてつぶやきます。
まずは、敷地外の分譲駐車区画を購入した人が、「自分も管理組合員として管理組合が管理している敷地内駐車区画を借りる権利があるので貸してほしい」と言い出す可能性があるってことです。
敷地外駐車場はあくまで敷地外ですから、管理組合とは関係ありません。
「敷地外に駐車場を確保していない人を管理組合として優先して貸し出すというのはオカシイ」と言われると抗弁できないと感じます。
その意見が通ると駐車区画を確保できない組合員が生じることになります。
おそらく重要事項説明書や管理規約で「敷地外駐車場を確保している人は敷地内駐車区画を借りることについて敷地外に確保していない人に劣後する」なんて記載があるのでしょうが、敷地外の駐車区画について管理規約で定めることが出来るのか疑問です。
管理規約はあくまで管理組合が管轄する敷地や共用部分にのみ、その効力が及ぶというのが通説です。
2016年10月12日
マンション管理士の独り言・・・７８４
マンション管理士の独り言・・・７８４
「譲渡、貸与の時の駐車区画の扱い・・・①」
今週号のリビング北九州誌「マンショントラブル相談室」の補足説明です。
質問は、専有部分（住戸）の譲渡（売却）、貸与に際し、それまで利用していた駐車区画はそれぞれ新しい買主や借主に引継げるの？ってものでした。
譲渡や貸与の場合の駐車区画の引継に関しては、市内マンションでは大きく３つのパターンに分かれます。
「譲渡・貸与の場合は、次の買主や借主へ引継できる」「譲渡・貸与の場合は、一旦管理組合へ返却し、管理組合で新しい使用者を決定する」「譲渡の場合は、管理組合へ返却。貸与の場合は、借主が引継できる」の３つです。
この３つのパターンが、それぞれ３分の１ずつを占めています。
パターン３の「譲渡の場合は返却。貸与の場合には借主が引継できる」っていうのは、譲渡の場合は、売主は住戸が売れてしまえば管理組合から永遠に離脱となりますので、駐車区画は返却してね、ってことです。
貸与の時は、貸主は組合員でなくなるわけでもなく、また何年か後にこのマンションに帰ってきて住むことになるかも知れず、その時使い慣れた駐車区画がないと不便だろうという事で借主への引継を認めているものです。
「専有部分の譲渡・貸与の時は、次の買主・借主へ引継できる」ってしている場合の問題点についてつぶやきます。
駐車区画の全てが平面平置きという具合にあまり区画に入出庫のしやすさに差がない場合は、このやり方もアリでしょうが、なかなかそんなマンションはありません。
また、全てが平面平置きであっても、“少しでもエントランスに近い方に移りたい”“桜の木の下なので毛虫や樹液に悩まされている、区画移動したい”なんて要望は出てきます。
2016年10月09日
マンション管理士の独り言・・・７８３
マンション管理士の独り言・・・７８３
「折尾クロステージVS小倉DCタワー」
ろくすっぽ考えもせずに、折尾クロステージを購入する方が多いようなので、問題提起しちゃいます。
これは決して折尾クロステージを買うべきではないとか、物件をこき下ろすものではありません。
ただ、購入するにあたって大事なものを見落としていますよ、っていうのを分かりやすいように小倉DCタワーと比較してつぶやいているだけです。誤解なきよう。
何故小倉DCタワーとの比較かというと、どちらも区画整理事業で、店舗併用の複合型マンションだからです。
小倉DCタワーは、住宅１９５戸、店舗８という構成になっています。
管理組合は、住宅管理組合＋店舗管理組合＋全体管理組合と合計３つ併存します。
管理組合の執行機関である役員構成は、住宅管理組合より３名、店舗管理組合より３名です。
さらに、建物全体面積のうち店舗部分面積は４，１％に過ぎませんが、土地の共有持ち分割合は１１％を占めています。
議決権割合も、店舗部分は面積部分よりも大きく６，５％を占めています。
つまり、店舗部分は全体面積のうち４，１％を占めるに過ぎないのに、敷地の共有持ち分は１１％。議決権割合は、６，５％。理事の人数も１９５戸の住宅部分と同じく３名ということです。
数字で見れば明らかなように、住宅部分に比べて店舗部分の優位性が認められます。
通常のマンションでは、所有する住戸（専有部分）の面積に比例したものが敷地や共用部分の共有持ち分となります。議決権も区分所有法では所有する住戸の面積比とされています。ただしあまり面積差がない場合には、１住戸１議決権としているところが多いようです。
2016年10月05日
マンション管理士の独り言・・・７８２
マンション管理士の独り言・・・７８２
「踊る阿呆に見る阿呆」
阿波踊りの踊り子さんの躍動感は感動もので、小股の切れ上がった足元はセクシーです。
「踊る阿呆に見る阿呆」とはよく言ったものです。どっちもどっちです。
さしずめこれが分譲マンションならば、まだ具体的内容がわからないうちに販売しちゃう売主さんと、そんな不十分な情報で購入を決めちゃうお客さんってとこでしょうか。
折尾クロステージの売れ行きが好調です。価格表には売約済マークが沢山ついています。
これだけ沢山売約済マークが付くと販売は楽チンです。
「早くしないと売れちゃいますよ」というトークで面白いほど売れます。
購入を検討している方は、“もっと検討したい”“もっと沢山の情報が欲しい”“他物件も検討してみたい”って思っていますが、「早くしないと売れちゃいますよ」攻撃の前ではあえなく撃沈されちゃいます。
かくして販売が好調となり、やがて完売となるでしょう。
申込された方に良く聞いてみると、“長期修繕計画どころか管理規約ももらってない”“床スラブの厚みもわかんない（＝階下への遮音性能も不明）”“区画整理事業の全体竣工時もわからない”なんていう有様です。
販売する側もこれくらい用意しとけよ、って思いますが、残念ながら全く備えられていません。
こんな準備不足の状態で販売開始するなよ、って感じていますが、それでも売れるからいいじゃん、です。
また購入する側も、この程度の情報で購入するなよ。もっと予め知っておくべきものがあるっしょ、ですが購入しちゃいます。
言葉の端々に「公社のマンションだから大丈夫」って出てきますが、これは大きな誤りです。公社は土地の売主であって建物には全く関与していません。
将来建物に瑕疵があっても公社がアフターメンテナンスを行うなんてことはありません。建物については地場デベ６社が売主であって、公社には建物の出来栄えについて責任は全くありません。
営業マンが誤解しやすいように、また誤解するように導くならば悪質ですが、購入者もそれくらいは知っておかなきゃですよ。
2016年10月02日
マンション管理士の独り言・・・７８１
マンション管理士の独り言・・・７８１
「言い忘れた事、２つ」
昨日リビング北九州誌さんのセミナーで「マンション寺子屋 購入編」と題し１００分話してきました。９０分の予定でしたが、熱がこもり１０分もオーバーしちゃいました。
アンケートでは参加者全員が、「大変良かった」◎です。
「いつもブログを見ています。本物から話を聞けて大変参考になりました」という嬉しいコメントも寄せられていました。
１００分も話したのに、話そうと決めていたのに抜け落ちていることが２つもあるのに気が付きました。
そこで、この２つをつぶやいちゃいます。
まずは、雨水排水管。バルコニーには、屋上の雨水排水のためと、その住戸のバルコニー排水のために“通常”は、雨水竪樋が設置されています。
何故わざわざ“通常”と言うのかというと、バルコニーに雨水竪樋がない住戸もあるからです。
雨水竪樋のない住戸のバルコニー排水は、隣戸のバルコニーにある雨水竪樋で処理されています。
つまり隣戸とのバルコニーを隔てている“隔て板”の下部の溝の部分が空いていて、自分のバルコニー排水が排水溝を流れて隣戸のバルコニー内にある雨水竪樋で処理される仕組みとなっているのです。
これはトラブルのもとです。
隣の住戸のバルコニー排水まで面倒見なきゃいけない住戸の方はストレス溜まります。
「隣の人の植木からの泥が自分宅のバルコニー排水管を詰まらせる」なんて話になります。
売主が雨水竪管費用をケチったために、隣人間でトラブルになるって見本です。
2016年09月28日
マンション管理士の独り言・・・７８０
マンション管理士の独り言・・・７８０
「マンション寺子屋 購入編」
１０月１日にリビング北九州誌のセミナーで「マンション寺子屋」を実施します。
今回は購入編ということでマンションを購入しようと考えている方に是非知っていてもらいたい「マンションについて」のことを１時間３０分くらいお話しします。
その後は個別相談会も実施します。
北九州市のスポーツ文化局や各区のコミュニティ支援課からの要請で月に数回町内会長さんや自治連合会長さんを対象に分譲マンションについてお話していますが、やはり多くの方は、分譲マンションっていうのがどうゆうものなのか？どんな居住形態なのか？皆で共有するっていうのはどういう事なのか？ってことがよく理解されていないって印象を持っています。
2人以上の多人数で目的物を共有するわけですから、その使い方とか、使用頻度、維持保全の仕方やメンテナンス、更には補修する際の費用の負担割合などを予め決めておかなきゃなりません。
それらの決め事を十分理解して、「その決め事でいいよ、私は守ります」って人だけがそれを購入する＝共有者になるって事です。
共有者になった後で使用頻度や費用の負担割合などを決める事も出来ないわけではありませんが、実際にはなかなか上手く行かず、「そんななら購入しなかった」となり兼ねません。そうならないように予め「この目的物の共有者になったら使い方とか費用の負担割合はこのようになっていますよ、これでいいなら購入してください」ってなっています。
マンションの場合は、それが管理規約です。
2016年09月25日
マンション管理士の独り言・・・７７９
マンション管理士の独り言・・・７７９
「情報公開」
小池さんが目指しているような大そうなことではありませんが、以前の様にやってもらいたい、って言うのをつぶやきます。
何時頃からなのか、マンションパンフレットの価格から消費税額が消えました。
総額記載で税込とあるだけです。
以前、と言っても５～６年前までは消費税額が記載されていました。
今でも契約書にはキチンと消費税額が記載されていますが、パンフレットからは消えてしまいました。
マンションの価格は、建物価格＋土地価格＋消費税からなっていますが、消費税は土地には賦課されません。
建物価格にしか賦課されないので、消費税額は分かればそれを８％で割り戻せば建物価格が算出できます。
例えば消費税額１，５００，０００円ならば１５０万円÷０．０８＝１８，７５０，０００円となります。
土地価格は場所や持ち分に応じて物件ごとに異なってきますが、建物価格の場合、北九州市内であれば人件費や材料費にそれほど差はありませんので、建物の㎡単価が高ければそれだけ設備・仕様などのいい建物とみなすことが出来ます。
「お宅のマンションは㎡単価が○○マンションより随分高いけどどこが違うの？」って質問することが出来ることとなります。
以前の様に戻してよ！
もう一つは、パンフレットから「販売戸数」が消えたことです。
2016年09月22日
マンション管理士の独り言・・・７７８
マンション管理士の独り言・・・７７８
「リフォーム工事申請」
不動産業者さんが、お値ごろの中古マンションを購入し、内装をやり変え、いわゆるリノベーションを行って付加価値を高めて再販するという販売手法が流行っています。
この場合、不動産業者さんから工事内容がわかる図面や仕様書、工程表などが理事長あてに提出され、それについて承諾を求められます。
これら工事の内容がわかるものを理事長あてに提出することなく、勝手にリノベーションしてしまう悪質な業者さんもたまに見かけますので、ご用心です。
つぶやき主がお世話している管理組合さんで5年ほど前に何も提出することなく、リフォーム工事に着工してしまった業者さんがいましたが、直ちに工事をストップさせました。
その後工事内容がわかる図面や仕様の提出を求め、上下左右の居住者の同意書を添付させ工事再開となった例があります。
最近では、分譲マンションでのリフォーム工事にはそのマンション独自の届出～承認という一連の流れがあるということが浸透してきたみたいで無届着工はあまり見かけなくなりました。
提出された工事申請書の扱いは、多くの管理組合では、理事長は理事会を招集→理事会で当該工事を承認→工事着工という流れとなります。
工事申請があった都度、理事会を開催するのも大変だし、という事情もありマンション管理士や1級建築士の承認あれば工事承認できる、としているところや管理会社の建築士の承認を求めることができる、などとして機動性を持たせている管理組合さんもあります。
工事承認する際には、「床や壁コンクリート部分などの構造躯体を扱わない」「穿孔しない」などは勿論ですが、それ以外にも工事期間中のルールを作成しておくことが必要です。
隣接住戸の承認を得なければならないのか？承認必要ならば上下左右4住戸でいいのか？工事車両の駐車スペースは？部材や荷物の搬入はどこから行うのか？オートロックの解除は認めるのか？共用部分を傷つけないように養生はどの程度まで実施してもらうか？日曜の工事は禁止なのは当たり前ですが、土曜や祝日の工事は認めるのか？工事時間は何時から何時までか？・・・などです。
2016年09月19日
マンション管理士の独り言・・・７７７
マンション管理士の独り言・・・７７７
「管理規約の変遷」
法律ではないけれど、国交省が「マンションの管理規約を作成したり改正したりする時の参考にしてね」という思いで作ってる標準管理規約というのがあります。
新規分譲のマンションは、ほとんどがこの標準管理規約に準拠して作られています。
標準管理規約は、有識者によるチームで数年に１度の見直しがあります。
その時々のご時世や考え方にフレキシブルに対応しようって姿勢です。
見直しなのですが、大幅に変更される規定があります。
町内会との関わりや代理人要件などがそうです。
今回は代理人要件についてつぶやきます。
平成１６年度のものが平成２３年、さらに平成２８年に改正されました。
平成１６年版では、代理人要件は１、その組合員と同居するもの ２、その住戸を借り受けたもの ３、他の組合員 ４、他の組合員と同居するもの の４者に限定されていました。ところが平成２３年版、平成２８年度版ではこれらの代理人要件は全く無くなりました。
形の上では誰でもOKとなったのですが、「委任する人の意思を尊重し、委任者のマンションライフに対する気持ちを良くわかっている人にお願いしてね」っていう意味です。
国の方針の変化に伴って地場のデベさんにも代理人要件について変更が見られます。
例としてなかやしきさんの管理規約から代理人要件について抽出します。
平成２１年１１月竣工のアーティックスグランクリュ辺りまでは、代理人要件は平成１６年版標準管理規約と同様に１、その組合員と同居するもの ２、その住戸を借り受けたもの ３、他の組合員 ４、他の組合員と同居するもの でした。
これが平成２３年９月竣工のアーティックス小倉グランゲートになると、代理人要件が、１、その組合員と同居するもの ２、その住戸を借り受けたもの、 の２者に限定されました。他の組合員というのがないので理事長や仲の良い隣人へ委任することはできません。
グランゲート以降の新築物件は、公社さんが絡んだネクスタージュ高見七条、ベイトリア門司マリーズを含め最新の黒崎コルディアまで２者に限定されています。
ここは要チェックですよ。
なかやしきさんのマンションでアーティックス小倉グランゲート以降竣工マンション管理規約では代理人要件は２者に限定されていますよ。
理事長への委任は認められていませんよ。
2016年09月15日
マンション管理士の独り言・・・７７６
マンション管理士の独り言・・・７７６
「販売センターのウソ？ホント？」
今週号のリビング北九州誌「マンショントラブル相談室」の補足回答。
「人気のある住戸だから早めに申込して押さえていた方がいいですよ」って営業マンに言われて申し込んだが、「早く契約してくれ」と急かされている。キャンセルしたいけど申込金は返却されるのか？という質問でした。
申込金は契約時に支払う手付金ではないので、キャンセルすれば返却されます。
以前はいろんな御託を並べて返却しないっていう業者もありましたが、最近ではそんなアコギな業者はいないはずです。
営業マンの「人気のある住戸」っていうトークには大いに？？？です。
真実人気のある住戸かもしれませんが、ホントは人気のない住戸なのに、人気があるように見せかけるって手法もあるからです。
売約済のバラはホントに売れている住戸にしか付けないわけじゃありません。
例えばBタイプの売れ行きが芳しくなく、１階～１０階まで全て売れていないとなれば、そんなに人気のない住戸にはお客様は目もくれません。
そのままじゃBタイプが売れ残るのが目に見えていますから、何らかの対応が必要です。
マンション分譲の場合、マンション内で住戸競合が必ずおこります。
同じ３LDKでそんなに面積も価格も違わないBタイプとCタイプがある場合、この２つが競合し売れるタイプと売れないタイプとが明暗くっきりとなります。
売れていないタイプには、売れていなくても他のタイプと同じ程度売れているようにバラの花を咲かせます。
ただしいずれは売らなきゃいけませんから、頃合いを見てバラを少しずつ外していきます。目聡い来場者が「アレッ！この前来た時は、Bタイプ５０２号室は売却済のバラが付いていたのに、今日はなくなってる？」って気付かれた時は、「とても気に入ってもらえてたのですが、ローン審査に通らなくて渋々ご購入を諦めてもらいました」って言うのが常套句です。
2016年09月13日
マンション管理士の独り言・・・７７５
マンション管理士の独り言・・・７７５
「折尾クロステージ」
折尾駅前に地元デベ６社と北九州市住宅供給公社とのジョイントベンチャー「折尾クロステージ」が始動しました。
供給公社が関与しているからいい物件だと何の根拠もなく思っている方に専門家から見た物件情報を教えちゃいます。
まず、売主に関して公社さんは土地の売主だけであって、建物については売主でないので、建物についての関与はなく、従ってその出来栄えや施工精度などについては一切責任を持ちません。
公社さんのアフターサービスや瑕疵担保責任もありません。
また、設備仕様や構造などが一般のマンションに比べて優れているなんてことも全くありません。
土地には５年の買戻し特約が付いていますから、この特約が失効する５年後には司法書士に頼んで抹消登記をしなければならないことをお忘れなく。
公社さんが関与しているから全く良いところがないかというとそうでもなく、まず北九州での悪い商習慣である分譲駐車場はありません。
さらに仮に引渡し時に未販売住戸あった時には、引渡し日以降の未販売住戸の管理費・修繕積立金を売主が負担します。
全国的にはこれらは当たり前なのですが、北九州では特筆すべきことになるのが悲しいところです。
建物に関してはこれも北九州でのお決まりのように福屋建設さんが建築を請け負います。
１９階建てという同社からすれば高層になりますが、アーティックス馬借ヘリテイジでの実績もありますので、しっかりした工事を行ってほしいと期待しています。
アーティックス馬借ヘリテイジでは、近隣へのお知らせボードが５月に書かれたものが最後でした。もう９月ですよ。今度はしっかりとお願いしますよ。
2016年09月11日
マンション管理士の独り言・・・７７４
ンション管理士の独り言・・・７７４
「鉄部塗装」
国交省発表の大規模修繕工事マニュアルでは、鉄部塗装に関して５年サイクルくらいが望ましいとされています。
海沿いのマンションなど潮風による塩害地域と一般地域のマンションとでは、鉄部の発錆具合も異なってきますが、感覚的には５年というサイクルはいいところを突いていると思います。
バルコニーフェンスや面格子などは最近ではほとんどアルミ製ですが、以前の建物ではこれらの部位に鉄製のものを使用していました。
最近のマンションでも、消火栓格納庫扉などには鉄製のものが使用されています。
築１５年くらいのマンションでも雨水竪樋の掴み金物にステンレス製ではなく鉄製のものを見かけることもあります。
この鉄部の塗装は、ほおっておくと厄介です。
特にコンクリートと接地している、例えば鉄製のバルコニーフェンスでフェンス支柱がコンクリートに埋め込まれているなどで、錆びてしまってコンクリート部と鉄製支柱とが完全に分離してしまっていることがあります。
修繕は入居者が住んでいる状態で工事しなければなりませんので、極力「火」は使用しないように留意します。したがって溶接というのはあまりなされません。
では、どのようにして補強するかと言えば、現場によって異なりますが、アングル金物を製作してバルコニー下部のコンクリート部へアンカーボルトを打ち込み、それに固定という方法くらいしかありません。
お金をかければもっといい方法はあるのでしょうが、そんなに潤沢に修繕積立金のあるマンション管理組合さんなんてお目にかかったことがありません。
2016年09月07日
マンション管理士の独り言・・・７７３
マンション管理士の独り言・・・７７３
「議事録捏造」
総会では、予め配布された議案書に記載された議案以外は決議できません。
決議は管理規約改正などの一部の特別決議を除けば、普通決議で行われます。
総会に参加した議決権総数（実出席者＋委任状提出者＋書面行使者）の過半数の賛成で承認というのが普通決議です。
第１号議案の説明～ご意見頂戴～採決。続いて第２号議案～採決、第３号議案、第４号議案～と進みます。
すべての議案の採決が終われば総会も終了し、議長の他２人の議事録署名人計３名が署名した議事録が出来上がり、総会招集～総会開催～議事録完成と総会に関するすべてが終了します。
議事録には、話し合われたことが正確であることを証するため、「本議事録が真正であることを証するため議長の他２名の議事録署名人がこれに署名捺印する」と書かれます。
議事録が誰が作成するかというと、議長に作成義務があります。通常の場合、議長＝理事長です。
しかし、管理会社さんに管理を委託している場合には、総会に参加した管理会社フロントマンが議事録（案）を作成し、その内容を議長が確認し、署名捺印→議事録署名人の署名捺印と回っていきます。
何時までに議事録を作成しなきゃならないかについては、規定はありませんが、通常は「２週間以内に議事録（案）を作成してきてね」ってフロントマンに依頼します。
議事録はとても大事なものです。
理事長が交代するたびの通帳名義の書き換えには、金融機関はこの議事録原本の閲覧を要求しますし、住宅金融支援機構から大規模修繕工事代金の借り入れをおこす際にも議事録が必要です。その他管理組合が訴訟を提起する際にも議事録添付が求められます。
そこには議事録には皆で集まって開催され議論され、承認されたことが正確に記載されているという前提があるからです。
2016年09月03日
マンション管理士の独り言…７７２
マンション管理士の独り言・・・７７２
「マンション寺小屋・・・２」
10月1日にリビング北九州誌主催の「マンション寺小屋（購入編）」を開催します。
9月は北九州市の町内会のお偉いさんと地域振興課、コミュニティ支援課の方を対象にしてマンションセミナーでも講師を務めます。それ以外にも福岡県の就職支援活動の一環として「清掃員養成講座」の講師も務めますので、大勢の方の前で話すことが多い月になりました。
そんな中でも特に力を入れているのが、是非参加してもらいたいのが「マンション寺小屋（購入編）」です。
マンション管理士として多くの管理組合さんのお世話をしていますが、“マンションという集合住宅の「そもそも」がわかっていない区分所有者が多くいてはる“っていう印象を持っています。
知らない者同士が共有関係になり、管理規約を始めとする多くの生活上のルールがあり、総会で合意形成を図るってことがどういうことなのか？を、何とかなるだろう、って甘い考えで購入する人が多いっていうのが事実です。
「管理会社があるから、任せておけば大丈夫！」までは何とか許せても、「管理会社があるから管理組合がない、理事長もいない」って思っている人はマンションを購入しちゃダメです。皆の迷惑になります。
マンションを購入するっていうのは、①専有部分の区分所有権を取得する ②共用部分の共有持ち分を取得する ③敷地の共有持ち分を取得する ④管理規約、使用細則、総会の決議を守る義務がある ⑤管理費、修繕積立金を負担する義務がある ⑥管理組合員になる っていう事の意味くらいは最低限理解してなきゃです。
特にマンションを購入するってことは④～⑥の義務を負うことを知ってなきゃ、です。
2016年08月30日
マンション管理士の独り言・・・７７１
マンション管理士の独り言・・・７７１
「劣化診断」
小倉南区100戸のマンションの劣化診断を先週から実施しています。本日でもう7日目になります。
予め入居者へバルコニーや花台などの共用の専用使用部分や、その他外構やエントランス、階段などの共用部分について不具合がないか？のアンケートを実施していました。
不具合があるという方へ「不具合箇所を確認するために入室させてもらいたい」或いは反対に、「不具合箇所を専門家に確認してほしい」という方を募り、約３０戸のお宅からご協力をいただき入室して不具合箇所を確認させてもらいました。
「貴方様のご都合のいい時に入室させてください」ってスタンスですから土日も休まず、確認作業です。
つぶやき主と１級建築士（１級建築施工管理技士でもある）と２人で入室の他、屋上へ登り、防水の劣化状況や廊下階段廻りの不具合個所の確認の他、外壁を叩いて回り、塗装の剥離状態の確認です。
廊下の照明器具も解体し、水が回ってないかの確認も行いました。
８月末とはいえ、今年の暑さは尋常じゃないので、暑さと、蚊に悩まされながら何とか乗り切りました。
更に、最近のマンションは階高が高いので、廊下や階段の天井（上裏）を打診棒で叩くのに、背伸びしなければなりません。
１００戸のマンションの上裏をずっと上を向きっぱなしで叩くので、肉体的にソートー疲れました。
不具合箇所を図面に落とし込んで、製本し劣化診断報告書として理事会へ提出です。
これをもとに何時？どのタイミングで？どの部位を？どんな補修方法で？補修カ所の優先カ所は？を理事会で検討し大規模修繕工事へと進むことになります。
2016年08月26日
マンション管理士の独り言・・・７７０
マンション管理士の独り言・・・７７０
「マンション寺子屋」
10月1日にマンション寺子屋を開催します。
それをリビング北九州に掲載したところ、結構な反響で、お問い合わせも多数いただいており、すぐに定員いっぱい、受付締め切りになるのではとリビング社からのご連絡で、嬉しい悲鳴です。
以前は有料で「1から学ぶマンション購入術」というセミナーを開催していましたし、福岡ひびき信用金庫さんと共同で「女性のためのマンション購入セミナー」もやっていました。
その時よりも更に経験を積みパワーアップしたつぶやき主がお話しするセミナーですから目からウロコの話満載です。しかも無料です。セミナー会場は広いということなので、大勢の方のお越しをお待ちします。
当日どんなことを話すのかっていうと、ホンのサワリだけ。
まずはマンションという集合住宅、多人数で共有する居住形態の特徴。
なぜ、専有部分と共用部分に分かれているのか？
玄関ドアやサッシュが何故、専有部分でなく共用部分の専用使用部分なのか？
マンション管理組合が付保する共用部分の火災保険の内容や適用条件、特徴。
上手な管理組合活動の仕方や、総会での議案の作り方や審議方法。
さらに市内デベ各社の管理規約の特徴や比較、さらに異なった規定が住んでから以降のマンションライフにどう影響するのか？
長期修繕計画の比較、精度の高い長期修繕計画と全くあてにならない長期修繕計画との見分け方。
強固なコンクリートと普通のコンクリートの見分け方。
適正な工期とは？上階からの騒音に対する遮音性能について。
物件概要の見方、読み方。売約済の秘密、かけひき。
営業マンに一目置かれる客になる方法・・・などなど
2016年08月24日
マンション管理士の独り言・・・７６９
マンション管理士の独り言・・・７６９
「小倉駅前再開発」
先日地鎮祭が行われました。地上２４階建て。分譲マンションは１１９戸。設計施工は竹中工務店。マンションデベは積水ハウスです。
区画整理事業なので、以前からこの地にあった郵便局や銀行などもテナント部分に入ることが決まっているようです。
西小倉駅前の大和ハウスの小倉DCタワーみたいな事業になります。
DCタワーは、１棟の建物ですが、管理組合は３つあります。
店舗管理組合、住宅管理組合、そして全体管理組合です。
管理組合が３つもありそれぞれに管理規約があるので、厚さ１０センチくらいの管理規約になっています。読みこなすのに大変な労力を使いました。
つぶやき主がネクタイ締めた大手不動産会社勤務のとき積水ハウスのマンション事業部とは、一緒に仕事をした中なので懐かしさがこみ上げます。
八幡西区ヴェルデコート青山、八幡東区のヴェルデコート大蔵というプロジェクトを一緒に行い、つぶやき主は販売センター長を務めました。
その際、小倉の街を飲み歩いた大分出身のT氏、行橋出身のM氏、女性に手が早いH氏、個性的なY部長などはお元気でしょうか？
知己のある方が、本プロジェクトに携わるのだったら、北九州のマンション事情を詳しくレクチャーしてあげるのに。
それにしても１１９戸マンションというのは最近では大きなプロジェクトです。失敗しないように魅力あるマンションにしてほしいものです。
設計施工の竹中工務店も北九州のマンション業界からその名前が消えて久しくなります。
以前は、新日本ホームズのブロッサムシリーズで施工を一手に引き受けていましたが、新日本ホームズがマンション事業から手を引いて、竹中工務店の声を聞かなくなりました。
たまに○○マンションの大規模修繕工事にエントリーしたようだって耳にすることがあるくらいです。
2016年08月20日
マンション管理士の独り言・・・７６８
マンション管理士の独り言・・・７６８
「買ってはいけない新築マンション」
一時期「買ってはいけない」という本がブームになりました。
固有名詞や商品名を出して、「グ○コの○○チョコレートは買ってはいけない」なんて書いていました。
“こんなこと書いていいの”って思いましたが、流石に買ってはいけないと名指しされた商品のメーカーの中には、訴訟を提起するところもあったようです。
北九州市内マンションでも買ってはいけない、と思う物件は新築・中古ともにありますが、平和主義者のつぶやき主は固有名詞は出さずに、つぶやきます。
まずは絶対買わないマンションです。
分譲駐車場のあるマンション。
そもそも敷地全部を売っておきながら、何故駐車区画を分譲できるのか、さっぱりわかりません。
分譲駐車場のせいでマンション居住者間でトラブルになった例を嫌というほど見て来ています。分譲駐車場のあるマンションは将来必ずトラブルになります。
そして残念なことにこのトラブルは解決できません。
そのマンションに住んでいる間ずっと居住者間でわだかまりとなって残ります。
北九州だけの悪弊販売方法が分譲駐車場です。いい加減に止めろよ！です。
続いては未販売住戸についての管理費・修繕積立金を売主が負担しないマンション。
将来の大規模修繕工事時に修繕積立金が未収の分だけ不足するのが目に見えています。
売れていなくたって売主所有の住戸なんだから、未販売住戸の管理費などもキチンと負担しろよ、です。
その一方で未販売住戸の管理費や修繕積立金は勿論、住戸１につき駐車区画１の使用料も負担するっていう売主さんもあるので、天と地ほどの違いがあります。
2016年08月18日
マンション管理士の独り言・・・７６７
マンション管理士の独り言・・・７６７
「マンション寺子屋」
今週号のリビング北九州誌「マンショントラブル相談室」では、マンションを購入しようって人へマンション管理士からの視点でその注意点を話しています。
紙面の都合もあり満足のいく回答じゃありませんでしたので、補足説明をつぶやきます。
マンションはじめ家を購入するということは多くの方が、その生涯で一番高価な買い物をすることに他なりません。
当たり前ですが、後悔や失敗しないように気を付けなければなりません。
住まいの場合、失敗したからと言って、そう簡単に住み替え、買い替えできるものではありません。
マンション購入に際しては、立地・環境・利便性・通勤通学の所要時間・学校区・設備仕様・構造耐震性・間取り・価格・眺望・売主や建設会社の信用性・デザイン性・資産価値などの言わばハードなものにばかり視点が行っちゃいます。
利便性より学校区を優先すべき何てものはありません。
人によって利便性より学校区を優先する人もあれば、その逆だってあります。
そのどちらも正解です。その人によって優先順位というモノサシ（判断基準）は違います。
人によってモノサシが違うので、その人がいいと思った方を購入すれば良いのです。
ところが管理規約を始め使用細則や長期修繕計画、さらには販売方法、セールストークには決まったモノサシがあります。
管理規約は購入者全員に平等で、ある人には都合がいい管理規約だが、違う人には都合が悪いなんてことはあり得ないはずだと思っているでしょうが、実際には“いい管理規約”と、“ヘンテコな管理規約”は存在します。
さらに購入者にとっていい加減な販売方法やセールストークだって存在します。
そんな“ヘンテコな管理規約”や“いい加減な販売方法やセールストーク”のマンションを買うと、住み始めて必ずそれがもとでトラブルが発生します。必ずです。
2016年08月16日
マンション管理士の独り言…７６６
マンション管理士の独り言・・・７６６
「台風１５号の余波」
昨年８月２５日に襲来した台風１５号は多くのマンションに被害をもたらしました。
大規模修繕工事直前のマンションではシングル葺き瓦が約１０００枚破損し、６００万円近くの損害となりました。
管理組合で付保している損害保険の対象となったので、つぶやき主は鑑定人と屋上に登り被害状況を確認してもらい、その結果全額が保険金給付の対象となりました。
別のマンションでは強風が階段室に殺到し、FIX窓が破損し、飛び散ったガラス片で駐車中の車両１３台に損害を及ぼしました。
１３台のうち５台が全損という事実が、その被害の大きさを物語っています。
これほどの重大案件を管理組合さんや管理会社さんだけで解決するのは不可能です。
管理会社さんからの提案で、つぶやき主に白羽の矢が立ちました。
管理組合さんから被害者との示談交渉やそれに関連する合意形成のための数度の臨時総会開催、管理組合が付保している損害保険について保険会社との交渉など、解決までの全てに関しご依頼がありました。
マンション管理士の業務の範疇外のものもありますので、弁護士さんと協力し、解決に当たりました。
当初、保険会社さんからは「保険金給付の対象とはならない」という見解が示されていましたが、ガラス破損のメカニズム解明のために１級建築士さんやガラス屋さんの協力も得ながら進めていきました。
膨大な資料を添付した報告書をまとめ上げ、それをもとに弁護士さんが交渉です。
その結果、保険会社さんから“保険金給付の対象となる”との結論をいただき、管理組合さんは万々歳です。
その業務が先日全て完了しました。
2016年08月13日
マンション管理士の独り言…７６５
マンション管理士の独り言…７６５
「大判タイル」
豪華な雰囲気を出すために玄関エントランス廻りに大判タイルを貼っているマンションを見かけるようになりました。
サイズは３０㎝×６０㎝で厚さ５ｍｍ、自重もかなりのものです。
通常このような大判タイルを貼るときには、外壁コンクリート面にフックのような金物を取り付け、さらに接着剤と併用します。
大判タイルですから剥落、落下したら大事故にもなり兼ねませんので、慎重の上にも慎重な取り付け方法を採用します。
この大判タイルの落下事故が市内数カ所であっています。
取り付け方法は、金具を使わず、こぶし大の接着剤４カ所で貼りつけるというものです。
この取付工法は一般的にGL工法といわれるもので、外壁に面した室内側石膏ボードを取り付ける際に採用するものです。
「GL工法を外壁面でしかも大判タイルに使うかな？これじゃ、落ちるわな」って思っています。
仮に落ちなくても築後１２年～１５年の大規模修繕工事時が心配です。
劣化診断の結果、大判タイルが浮いていることが判明してもこれといった補修方法が見当たらないのです。
通常の５㎝×２０㎝程度のタイルならば、タイルとタイルの間の目地が浅目地（貼っているタイルを真正面から見てタイルとタイルの間のセメント埋めの部分が浅い＝目地がタイル表面まである）の場合は、言わばタイルとタイルががっちりとスクラム組んでいる状態なので、タイル目地部分に接着剤を充填するパターン打ちでも対応できます。
深目地（目地がタイル表面までなく、正面から見ると目地は奥の方にある）の場合は、タイル１枚１枚が独立して貼りつけられている状態なので、目地部分に接着剤を充填しても効果がなく、この場合はタイルの中央部に直接ピンを打ち込む（脳天打ち）補修方法となります。
2016年08月09日
マンション管理士の独り言・・・７６４
マンション管理士の独り言…７６４
「目安箱」
組合員の意見を吸い上げよう、開かれた管理組合にしよう、ということで、「ご意見箱」「目安箱」のようなものを設置することがあります。
また、「管理組合や組合活動に対するご意見を伺います」みたいな感じでアンケートを実施する管理組合さんがあります。
一見すると、管理組合活動の透明性を高め、民主的に行おうという風に感じられます。
しかし、アンケートはもろ刃の剣です。
意見を吸い上げようという試みはいいのですが、出てきたアンケートにしっかりと向き合って対応できないと、やぶ蛇になっちゃいます。
無記名のアンケートにはお応えしないというのが原則ですが、キチンと記名の上述べられた意見については何らかの対応をしないと、「意見を書け、っていうから書いたのに、ナシのつぶてジャン」「僕の意見がまったく取り入れられてないじゃん」となってアンケートしたことでかえって悪い感情を抱かせるってこともあるようです。
どんなアンケートでも「その他」項目があって、そこにアンケートの主旨とは違うご意見が寄せられます。
そのご意見を検討するかどうか、取り入れるかどうかは別としても「貴重なご意見ありがとうございました。今後とも管理組合活動にご理解ご協力いただきますようお願いいたします」程度の返答は必要です。
2016年08月06日
マンション管理士の独り言…７６３
マンション管理士の独り言・・・７６３
「力不足」
つぶやき主はマンション購入から管理組合活動全般、更には大規模修繕工事コンサルなどマンションに関することは全てお手伝いしています。
３５年に及ぶマンションを含めた建築・不動産業、その間１０数年に及ぶマンション販売センター長、２年の管理会社勤務、そしてマンション管理士業です。
マンション管理士業も９年目に入りました。
手前味噌ながら、市内でマンションについてつぶやき主以上の経験を積んだ人はいないのではないでしょうか？
そんなつぶやき主ですが、力不足を痛感する場合もあります。
例えば、顧問としてお世話していた７０戸のマンションで、実際に出くわしたトラブルです。１階エントランス奥に主として管理員さんや清掃作業員のためのトイレがあります。
そのトイレを夜な夜な、ある組合員が使用するというのです。
マンション居住者ですから当然ながら自分の住戸にトイレはあります。
昼間は住戸内トイレを使用しているのですが、夜間は何故かエントランス奥のトイレを使用するのです。わざわざ１階までエレベーターで降りてきて使用するのです。
共用部分だから使っちゃいけないことはありませんが、自分の住戸内のトイレを使えばいいのに、です。
ご本人からヒアリングしましたが、「夜間は家族が住戸内トイレは使っちゃいけないというので・・・」です。
何度もお願いしましたが、この件は解決できませんでした。変なこともあるものです。
続いては柔軟剤です。
2016年08月03日
マンション管理士の独り言・・・７６２
マンション管理士の独り言・・・７６２
「熱割れ」
経年劣化の一部でサッシュの「熱割れ」現象というのがあります。
サッシュのガラス部分にひび割れが現れる現象のことです。
築年数２０年を越したあたりから見られるようになります。
サッシュのガラス面は常に太陽光線やそれに伴う熱を浴び続けています。
枠近くの外側ガラス部分とガラス中央部分とでは、光の当たり方や熱の浴び方が違っています。やはり中央部分が光や熱の影響が多くなります。
ガラス中央部が熱や光で膨張しますがサッシュは４方を枠で固定されていて、逃げる場所がありません。
そのひずみがひび割れとなって現れます。これが「熱割れ」という現象です。
特に網入りガラスなどが「熱割れ」現象が出やすくなります。
サッシュは共用部分の専用使用部分ですから、基本的には管理組合が維持管理を行わなければなりません。
「熱割れ」によるサッシュひび割れは、その住戸にお住まいの方の使用方法が間違っているので現れた、というものではないからです。
共用部分ですから、管理組合で付保している共用部分の」損害保険の対象となります。
つまり保険金給付対象となります。
ところが、サッシュ１枚の取り換え費用は、２万円くらいなので付保している損害保険の免責金額が１万円ならば、残りの約１万円が給付対象で、３万円や５万円が免責金額ならば保険金は給付されないということになります。
また、「熱割れ」が複数の住戸に現れていたとしても、台風でもない限り全部が一度に「熱割れ」するなんてあり得ませんから、基本的に１戸ごと、１枚ごとの保険金給付申請となります。手間ばっかりかかる仕事となります。
このため、保険金申請を行わずに管理組合手出しでサッシュ取り換えを行う場合が多いようです。
2016年07月31日
マンション管理士の独り言・・・７６１
マンション管理士の独り言・・・７６１
「理事会でよく見る風景」
マンションごとで開催頻度は異なりますが、１～２か月に１度、理事会が開催されます。
総会終了後の引継ぎ理事会、総会前の決算理事会など開催するのが年に４回未満の理事会は当事者意識が低すぎます。つまりはやる気がありません。
また、年に４回程度の理事会を黙認したり、あるいは主導するような管理会社はダメ管理会社です。管理会社変更も視野に入れた方がいいっすよ。
少なくとも２か月に１度のペースで開催してほしいものです。
そんな理事会でよく見る風景が、決まったように見えて決まってない、というものです。
例えば、“共用部分のどこかが壊れ補修しなければならなくなった。どこの業者に補修を依頼するか？”ってよくある議案です。
管理会社さんが２～３社から見積もりを取り理事会へ提示します。
「Ａ社が一番安くて、しかも信頼できそう。Ａ社に発注しよう」となりました。
でも、「Ａ社に発注するのは構わないけど、もう少し安くならないかな？管理会社さん交渉してみて」で話は終わりました。
補修しなければならない箇所を２～３社から見積もりとって、そのうちのＡ社に発注することが決まった。できればもう少し安くできればいいな、って感じです。
決まったようで決まっていません。
価格交渉を行うのは、管理会社さんですが、キチンと決裁権者が決まっていません。
さらに価格交渉した結果、メデタク多少安くなったわけですが、その金額で発注してよいのか？誰が最終決定権者となって、その金額で良いと判断するのか？理事長か？あるいは次回理事会を開催しそこで決定するのか？などが不明のままです。
2016年07月27日
マンション管理士の独り言・・・７６０
マンション管理士の独り言・・・７６０
「駐車場ローテーション」
一昨年からお世話している管理組合さんでは、４年に一度駐車区画をシャッフルします。
全区画が平面平置きなので、シャッフルが可能です。
機械式や屋内駐車区画、軽専用区画などがあれば、ハイルーフは停められないなどの問題が出てきますが、全区画平面平置きなので、住戸から多少遠い、近いはあるもののシャッフルが可能です。
管理組合さんでは覚えがいいようにオリンピック年に開催します。
その区画抽選が先週の日曜日に開催されました。
つぶやき主は管理会社フロントマンではないのですが、案内状作成～配布、掲示物作成、駐車区画図作成、抽選箱、抽選くじ、確定一覧表など全て作成します。
当日はいち早く集会所に乗り込み、設営や役割分担を指示します。
事前に警察署との打ち合わせも行いました。
敷地内での移動とはいえ、駐車区画が変更することに変わりありませんから、変更届をどのようにするのかの打ち合わせです。
幸いなことに車両ごとに変更前と変更後とを提出する必要はなく、変更後の一覧表を提出すれば良いということになりました。
「抽選日には車両番号を告知下さい」とご案内していましたが、やはり記憶があいまいな方がいて、組合員が帰宅して車両が駐車している夜間を狙って車両番号の確認作業です。
画板を首から下げて、一台一台懐中電灯で照らして確認です。
どこからどう見ても怪しいオジサンです。
駐車区画が必要ない方の空き区画をどのように２台目希望者へ振り分けるか、今までごみ置き場の側の区画を使用していた組合員は今回は優先するなど、その管理組合さんのそれまでのやり方がありますので、それを尊重して、ちょっとだけ軌道修正してできるだけ公平に抽選を行います。
2016年07月24日
マンション管理士の独り言・・・７５９
マンション管理士の独り言・・・７５９
「困った原始管理規約」
原始管理規約というのは、マンション分譲時に売主さんや管理会社さんが予め用意している管理規約（案）のことです。
今までに経験やノウハウをもとに、“この管理規約原案でどうでしょう”として用意しているものです。
引き渡し時などに、署名捺印を求められる「管理に関する承認書」の中に“この原案で承認します”って一文が記載されていて、このようにして購入者全員から署名捺印をもらえば全員が承認したことになり、晴れて管理規約として発効するってなります。
本当は、購入者が集まってこれからの住みやすいマンションにするために生活ルールとなる管理規約を話し合って決めればいいのですが、そんなことは実際は不可能です。
顔を合わせたこともなく、管理規約についてそれほど知識のない方で集まって話し合っても、いつまでたっても規約何て出来っこありません。
そこで原始管理規約承認方式を採用するって、なります。
この原始管理規約に困った記載があります。別表というのが後ろの方についています。
そのマンションの住所や戸数、共用部分、議決権割合などについての記載がされています。
各戸の専有面積一覧表というのもついています。専有面積まではいいのですが、そのあとに各戸の管理費や修繕積立金の一覧表がついている場合があります。
これが、「困ったちゃん」です。
原則的には、これら別表も管理規約の1部をなしていますので、この部分を変更しようとすると管理規約の改正に該当しちゃいます。
つまりは原始管理規約の別表部分に管理費や修繕積立金の額が明記されていると、管理費や修繕積立金の値上げを行おうとすると管理規約の改正手続きを踏まないといけない、ってなります。
管理規約の改正は、議決権総数の4分の3という特別決議でしかも、この規定は強行規定ですから、3分の2に引き下げたり、反対に5分の4に引き上げたりしてもどちらも無効とされます。
4分の3というのは“かなり”というか“とても”もしくは“実現不可能”とい言えるくらいの高いハードルです。
2016年07月20日
マンション管理士の独り言・・・７５８
マンション管理士の独り言・・・７５８
「滞納管理費回収法 これでオシマイの編」
滞納管理費などを回収するには、まずは5年の時効をデリートするために債務の承認を行います。
実務的には、滞納者のお宅を訪ねて「管理費などの滞納が○○○円あるよ」って書面に記名捺印をもらいます。
この滞納額確認書への署名捺印により時効は中断します。
このことの手間を惜しんじゃいけません。電話や書面の投函ではダメです。
必ず訪問して面と向かって、フェイス ｔｏ フェイス で話します。
その後、今後どのように返済するのかの打ち合わせです。
出来れば一括して全額返済がいいのでしょうが、まず無理なので分割方法を滞納者と協議します。
無理のない返済方法としないと、また滞納が始まっちゃいますので、十分実現可能な支払方法をすり合わせます。
返済方法が固まったら、理事長へこの返済方法で良いかの承認を得なければいけません。
滞納者に対しては、「何とか理事長へこの返済方法で承認をもらってくるので、承認となればこの返済方法をキチンと守ってくださいよ。約束ですよ。もし約束を破ったら、今後は一切滞納については認めず厳しく対応しますよ。」と釘を刺すのを忘れずに。
理事長の承認を得られたら、覚書の締結です。
毎月の返済額やボーナス時返済額、返済日などを記入します。
更にもしこの覚書を守らずに再び滞納が始まることのないように、罰則を記載しなくちゃいけません。
罰則には、もし理事長やつぶやき主に何らの事前連絡なしに滞納が始まったときは、①氏名の公表。 ②駐車場使用契約の即時解除 ③分割返済は認めず直ちに一括返済 ④直ちに訴訟手続きに入り、弁護士費用などは滞納者負担 などとします。
2016年07月17日
マンション管理士の独り言・・・７５７
マンション管理士の独り言・・・７５７
「滞納管理費回収方法」
ご依頼を受けた管理組合の管理費などの滞納分については、全て回収しています。
人呼んで「サルベージ勝美ちゃん」です。
そのノウハウをちょっとだけつぶやいちゃいます。
まずは、時効を中断させることから始めます。
管理費などの滞納は、そのままにしておくと5年で消滅時効にかかっちゃいます。
払わずに5年間過ごせば、その滞納分はチャラになるってことです。
だから5年の時効をまずは中断させます。
法律的に有効な中断が実施できれば、中断したところからまた5年間が始まる、となります。
時効の中断方法として真っ先に頭に浮かぶのが内容証明郵便です。
しかし内容証明郵便は、時効の中断にはあまり有効な手立てだとは言えません。
内容証明郵便で時効を中断させるためには、送付後6か月以内に訴訟をおこして、そして勝訴すれば、内容証明を送付した時点に遡って時効が中断するというものです。
時間稼ぎにはいいのですが、内容証明郵便を送ったから直ちに時効が中断するってものではありません。
現実生活では内容証明を送ったり、送られてきたりっていうことはあまりないでしょうから、「内容証明が送られてきた。これは一大事だ。すぐに返済しなきゃ」っていう心理的プレッシャーの効果は期待できます。
もっともつぶやき主のように、頻繁に内容証明が送られてきたり、送ったりしている人にとっては、あまり効果ありません。
時効の中断に法律的効果が認められ、かつ簡便な方法としては、「債務の承認」というのがあります。
債務があるってことを滞納者に認めさせることです。
債務者に「私は○○月○○日現在、管理費などの滞納が○○○○円あります。へのへのもへじ」って書いてもらうのです。
書いてもらった時点で時効は中断されます。
或いは、全額でなくても1部の返済をしてもらっても債務の承認となります。
「一度に全額を返済するのは無理だろうけど、一部だけでも返済してよ」
「わかったよ。今日のところは1万円だけ返済しとくよ」となれば、返済された1万円は全体滞納額の1部返済と見なされますので、滞納額全体の時効の中断理由となります。
2016年07月14日
マンション管理士の独り言・・・７５６
マンション管理士の独り言・・・７５６
「滞納管理費回収方法」
今月号のリビング北九州誌「マンショントラブル相談室」は管理費などの滞納についてその回収方法などを掲載しました。
しかし紙面の関係上、字数に制限があり、概略しか掲載できませんでしたので、より詳しくこの「独り言」でつぶやいちゃいます。
管理費などの滞納者に「何で滞納するの？早く支払ってよ」って催促すると、多くは「スミマセン。いついつまでに支払います」って答えが返ってきますが、まれに「自分の家の前はいつも汚れていて、掃除できていない。こんないい加減な管理に管理費なんて支払えない」って方もいます。
本当にそうなのか、単なる難癖つけているのかはわかりませんが、管理組合とすれば清掃業者へ指示をしなければなりません。
そして、「清掃業者にはもっと丁寧に掃除するよう手配した。」「それはそれとしてお宅は滞納分をキチンと支払ってよ」です。
管理会社は管理委託契約により３～６か月は電話や書面による督促を行いますが、それでも支払われないままだとしても業務完了です。
滞納分の回収の最終責任は管理組合にあります。
管理会社のフロントマンが督促に行っても、滞納者は「自分も組合員だ。管理会社からすれば発注先で、いわばお客様だ」って上から目線の方も多いのであまり上手くいかないこともあるようです。
回収の最終責任者は管理組合ですから、理事長さんなんかがその家を訪問して「滞納分支払ってよ」ってしなければなりません。
「順番が回ってきて、しかもくじ引きで外れて、仕方なく理事長やっているのに、同じマンションに住んでいる人へ督促になんて行けないよ。」
「子供同士が同じ小学校に通ってる。督促に行くのは勘弁してよ」
「エレベーターで顔合わせた時に気まずいじゃん。」
「駐車場に停めている車に傷つけられた困る。恨まれることはしたくない。次期理事長さんがやってよ」なんて考える理事長さんならば、割り切って司法書士や弁護士へ依頼することをお勧めします。
上につぶやいた理事長さんの督促したくない理由、口実は実際に耳にしたものです。
2016年07月12日
マンション管理士の独り言・・・７５５
マンション管理士の独り言・・・７５５
「管理会社さんを知ろう・・・その２」
前回は、管理会社さんについてその内実についてつぶやきました。今回はその続編です。
管理会社さんはうらやましいことに、安定収入が期待できる業種です。
余程のことがない限り、翌年もさらにその翌年も管理委託契約が締結されます。
契約の相手方が管理組合なので、倒産するってこともあり得ず、管理委託料の未収なんてあり得ません。
毎月、毎年の収入が予測できる業種です。
さらに親会社などとして資本関係にある売主さんから毎年一つ以上の管理組合さんから新規の管理受託が出来ます。
いわく、「守りの営業」らしいです。
管理委託契約では、理事会開催の補助業務や管理規約改正の提案などが含まれています。
しかし前回つぶやいたように理事会を年に3回程度開催しようが、15回開催しようが管理委託料に変動はありません。
「年に15回も理事会を開催してそのすべてに出席してフロントマンさんも大変だったろうから、特別にボーナス出すよ」なんてあるわけありません。
理事会を開催する都度、資料手配～議案書作成～配布～会場手配～出席確認～理事会参加～議事録作成なんていう手間がかかります。
それでいて年4回開催だろうが、年15回だろうが報酬が一緒なら年4回がいいに決まっています。
同じことが管理規約改正についても言えます。
管理規約を改正するには大雑把に以下の流れとなります。
他の管理組合の事例集め～資料作成～議案書作成～アンケート実施～回収～2回目議案書作成～配布～理事会（又は規約改正委員会出席）～説明会実施～3回目議案書作成～総会開催～承認～改正管理規約配布。
管理規約改正は特別決議で組合員総数の4分の3以上の賛成が必要ですので、これらの手続きを経ても、総会に4分の3以上の出席がなく、自動的に廃案になった、など良くあることです。
これだけ手間暇かけて規約改正を発議して運よく承認となっても、フロントマンは褒められることもなく、管理委託料はアップされるわけでなく、臨時ボーナスなんてあるわけありません。
2016年07月09日
マンション管理士の独り言・・・７５４
マンション管理士の独り言…７５４
「管理会社を知ろう」
この数年のうちに分譲されたマンションは全て委託管理です。
管理組合が管理会社と管理委託契約を締結して管理を任せている形態です。
今や日本全国の９２％が委託管理だというデータもあります。
管理会社には、業務を行おうとするときは国交省に登録しなきゃなんない、純資産が３００万円以上必要、収支報告は月に一度書面によって管理組合へ提出しなきゃいけない、管理受託するときは重要事項説明を行わなければならない、等マンション適正化法によって、いろんな規制があり、それを順守しなければなりません。
業務の内容は管理委託契約によって定められており、それ以外のことは管理組合さんから要求あっても断ることが出来ます。
例えば、管理費などの滞納者に対する督促では、電話や書面で６か月の間督促作業を行う、と規定されているのに、「夜討ち朝駆けで面談し回収してこい、回収できなければ管理委託料から差し引く」なんていうことは出来ませんし、管理会社さんも管理委託契約から外れる無理難題な要請に対しては断ることが出来ます。
役員に就任すれば、管理規約は勿論ですが、この管理委託契約の内容も確認しなくてはなりません。
管理委託契約を読まず、契約外のことを強制するゴリ押し役員さんもちょくちょく見かけます。
管理会社さんのそのマンションの担当者をフロントマンと呼びます。
１人のフロントマンで約１７管理組合を担当しているっていうのが相場です。
平均在職年数は以前よりかなり伸びた感じがありますが、それでも５～６年くらいじゃないでしょうか？
もっとも、Ａ社を辞めたフロントマンが市内Ｂ社に移り、Ｂ社にいたフロントマンがＣ社に入ってるなんていうのはよく目にしてきました。ローテーションしているようです。
１人のフロントマンで１７管理組合を担当し、平均在職年数が６年くらいなので、一つの管理組合をずっと長く担当するなんて言うのはありません。
２～３年に１度の割合でフロントマンが変更されるっていうのが業界の常識だと感じています。
2016年07月06日
マンション管理士の独り言・・・７５３
マンション管理士の独り言・・・７５３
「共用部２年点検」
新築マンションの瑕疵担保期間は引き渡し後２年間というのが一般的です。
民法では瑕疵担保の期間を瑕疵あることを知って１年間としているものを、それじゃ不動産業者さんにあまりに酷であろうということになり、宅建業法で引き渡し後２年とされています。
瑕疵（不具合、キズなど）あれば引き渡し後２年間ならば、「売主が補修などでキチンと対応しますよ。それ以降に発見されたものは勘弁してよ」ってなっています。
これに基づき多くの売主さんは２年目のアフターサービスを実施します。
入居者へ「不具合箇所あれば申し出てよ。住んでいる人にしかわからないじゃん。」としてアンケートを実施します。
「そのアンケートで指摘を受けた項目を補修します」ってスタンスです。
専有部分はそれでいいのですが、共用部分についてはちょっといい加減な扱いです。
屋上防水、外壁タイル、廊下階段など、共用部分の方がどっちかというとそのマンションにとって専有部分より重要な部分なのですが、入居者、管理会社ともにあまり関心ないようです。これらの検査も２年目の専有部分のアンケートに合わせて行われます。
管理会社さんが共用部分を見て回って不具合あれば売主経由で施工会社へ伝えられます。多くの場合管理会社さんは売主さんの子会社か、或いは関連会社なのでその検査はお手盛りになりがちです。
また、不具合箇所を指摘しても力関係でなかなか補修が実施されないようです。
そんな事を嫌ってか、最近では第３者へ共用部２年点検を依頼される管理組合さんが増えてきました。
2016年07月03日
マンション管理士の独り言・・・７５２
マンション管理士の独り言・・・７５２
「町内会」
北九州市の町内会加入率が7割を割り込んで、６７～８％に落ち込んでいます。
その中でも特に分譲マンションの居住者の加入率が悪いというのは「やっぱりな！」って何となく想像つきます。
つぶやき主はもう長いことお世話している管理組合さんで、町内会長代行というのもやっています。
そのマンションに住んでいないのに防犯パトロールや各種会議には、会長代行として参加しています。
自慢じゃないですけど、防犯灯も５基設置し、通学路には「学童注意」って道路ペインティングし、古紙回収を始め、子供会まで立ち上げています。
防犯灯設置や毎月の電気代、それに古紙回収についても補助金がありますので、それらの申請もつぶやき主が行っています。
他の管理組合さんでもこの１月に町内会を立ち上げています。
そんな活動や経験が目に留まったのでしょう、北九州市スポーツ文化局からお声が掛り分譲マンションの町内会加入促進に一役買っています。
「分譲マンションが近くに出来るがどうやって町内会に加入させていいのかわからない」
「誰に、いつのタイミングで、どんなふう加入を言い出せばいいのか見当もつかない」っていう自治連合会長さんのために３月には小倉と黒崎で２回マンションセミナーを開催しました。
また、「もう出来上がっているマンションへの町内会加入促進のため理事会へ参加して加入を働きかけたい、ついてはつぶやき主さん理事会へ同行して」っていうご要望にお応えしています。
分譲マンション入居者を町内会に加入していただくには、管理会社さんのご協力が必要です。つぶやき主がアポイントをとり、市の担当者さんとセッセと管理会社を回っています。
今後は売主さんにもアプローチしなければいけません。
どこの管理会社さんも概ね好意的で協力的です。
2016年06月29日
マンション管理士の独り言・・・７５１
マンション管理士の独り言・・・７５１
「機械式駐車場」
梅雨時期です。
食中毒にも注意を怠れない時期ですが、マンション管理に携わる者としては気が休まる時のない嫌な時期です。
豪雨です。
昔の雨と違って今の雨は、「ゲリラ豪雨」と称されるように記録的短時間大雨が降り注ぎます。日本が亜熱帯化しているというのにも頷けます。
地下のある機械式駐車場では降雨時にはポンプ（通常２基）がセッセと水を汲み上げます。
フロート球が浮かんでいて水位が揚がるとＯＮ，下がるとＯＦＦとなります。
地下ピットの１番低いところに設置され、流れてきた雨水を一手に引き受け揚水します。
これが結構、故障が多いので、“勘弁してよ。豪雨は大嫌い”となります。
故障の原因は、パレットに駐車する車両のタイヤに付着した泥とメンテナンス時のオイルやグリースが混ざってヘドロ状になります。さらに風に吹かれて飛んできたビニール袋やゴミなどがパレットの隙間から入っちゃいます。
これらが水の吸い込み口を塞いじゃいます。吸い込み口が塞がっていてもスイッチが入ったポンプは自分の役目を果たそうと、一生懸命揚水しようとして壊れちゃいます。
ポンプが故障したら何としてもすぐに何としても治さなきゃ、です。
駐車場の車両が浸水でもしたら、大ごとになります。
その修理のために地下駐車区画をご利用の入居者へは、事情を説明して近隣の有料駐車場へ移動をお願いしなきゃいけません。
また、地下駐車区画でない車両の出し入れの際には、一旦修理をストップしなければいけませんから、作業効率が悪く、時間がかかります。
雨の中、この３日ぐらいカッパ着て濡れ鼠です。
2016年06月23日
マンション管理士の独り言・・・７４９
「理事長の責任」
新理事長さんが５月の総会で産声を上げています。
新理事長さんは、総会で組合員から理事長就任を拍手で承認されたことでしょう。
他の議案は、挙手で賛同を求められますが、役員改選については、拍手で承認とするのがスマートです。
理事長さんは区分所有法では、管理者と呼ばれ、法律的（民法）には組合員とは委任の関係となります。
そして民法では委任に関し、受任者（＝管理者＝理事長さん）は、「善良なる管理者の注意義務をもって委任事務を処理する義務を負う」とされています。
縮めて善管注意義務です。
善管注意義務というのは、「商売人には商売人として、銀行マンなら銀行マンとして、その業務に関しては一般の人よりワンランク上の注意義務がありますよ」ってことです。
管理を行うについては善管注意義務のほかにもう一つあり、「自己の財産に対するのと同一の注意義務」といわれるものです。
この２つの注意義務の違いは、例えば、隣のワンちゃんを預かった場合、無償で預かっていたとして、犬小屋で自分のワンちゃんと一緒につないでいて、仮に火事があって自分の飼っているワンちゃんもろとも焼け死んだ時には、預かった人に責任は問えない、注意義務違反とはならない、というのが自己のものと同一の注意義務です。
これに対し、預かった人がペット屋さんでしかも有償で預かっていた場合には、上記の例では責任を問えるということになります。
“犬を預かるのが仕事のプロフェショナルで、しかもお金までもらってるっしょ！責任とってよ”ってなります。これが善管注意義務です。
「自己のものと同一の注意義務」より「善良なる管理者の注意義務（善管注意義務）」の方が責任が重くなります。
理事長さんにはこの善管注意義務が課せられています。
ましてやちょっとでも報酬をもらっていればなお一層の注意義務が求められます。
2016年06月20日
マンション管理士の独り言・・・７４８
マンション管理士の独り言・・・７４８
「理事会開催頻度」
５月の通常総会で新任の理事さんが産声を上げていることでしょう。
そして総会で選任された理事さん達の互選（話し合い、というより多くはアミダくじ）で新任理事長さんも目出度く誕生！って季節です。
総会後に引き続き第１回目の理事会を開催し、そこでは新旧理事さんの引継ぎが行われます。
そして６月から新体制で本格的に管理組合活動が開始される、っていうのが一般的な流れです。
６月の理事会では、総会で決まった事業計画のスケジュールや役割分担を決定します。
さらに総会時に「検討します」という回答をしたご意見に対して議論をし、結果を掲示物や議事録で報告しなければなりません。
６月の理事会で決めなければならない大切なことの一つに理事会開催日の設定があります。理事会の招集権者は理事長ですので、理事長の都合が最優先されます。
理事長が出席できる日を理事会開催日とすることになります。
この場合、「毎月第○日曜の○○時から」と決めると他の理事さんも予定が立てやすくなります。
つぶやき主の場合、そのように定例化した上に理事会の１週間前くらいに理事さんへ開催案内と議案書を配布しています。
輪番制で理事就任としている組合さんが多いのですが、議事録なんかで理事さんの出席状況を確認し、「○○さんは理事会へ１度も出席していない。１度も出席しないまま任期切れっていうのはズルい」なんていうクレームもあったりしますので、少しでも出席率を上げる工夫というのが必要です。
年間で何度くらいの理事会開催が必要かっていうと、国交省の指針では望ましい対応として月に１度、標準的な対応として２月に１度とされています。
新築後５年くらい経過すれば居住者もマンションライフに落ち着いてきて、２月に１度でもいいのかもしれませんが、月に１度は開催したいものです。
月に１度となっていますが総会前には、今年度決算の確認、予算案・事業計画・議案の作成などがありますので、月に２～３度開催しなければならなくなります。
つぶやき主が望む理事会開催頻度は年間１５回程度かなって感じです。
2016年06月15日
マンション管理士の独り言・・・７４７
マンション管理士の独り言・・・７４７
「リフォーム工事」
今週号のリビング北九州の「マンショントラブル相談室」では着任早々提出された「リフォーム工事」について“どのように扱ったらいいのでしょう？”っていう質問に関してのアドバイスでした。
文字数の関係で、教科書的アドバイスになりましたが、沢山の管理会社さんとお付き合いがあり、また多くの管理組合さんの管理規約を見てきたつぶやき主ですから、もっといろんなパターンをご紹介しちゃいます。
一般的には、仕様書や工程表等の工事の内容がわかるものを添付して出された工事申請書を受理した理事長は、理事会を開催→その工事を許可していいかどうかを理事会で審議→許可していいとなれば→承認書を発行→晴れて工事着工という流れとなりますが、では実際に工事申請なされる度に理事会を開催するのか？しているのか？
工事申請出されても月に１度、或いは２月に１度の頻度の理事会開催のペースは崩さないのか？年に数回しか理事会を開催しない管理組合なんて言うのもざらにあります。
工事を申請しようとする組合員も、いつ理事会が開催されるかわかんない状態じゃいつ着工できるかわからず困ってしまいますし、またそんな工事をリフォーム工事業者も請け負えない、ってことになります。
また、理事会にしたって建築の専門家がいるわけじゃないし、そんな工事の許可を求められても、困ってしまいます。
そこで管理の現場では、棚板の取り付けやコンセント取り換え、襖やクロス張り替えなどのコンクリート躯体を傷つけず、騒音や振動も考えにくい比較的小規模なリフォーム工事ならば、申請の必要がない。
或いは申請の必要はあるものの、理事長の判断で工事承認できるってしている組合さんもあります。
このほか、工事期間が２週間を超える工事のみ申請必要、マンション管理士や１級建築士、更には管理会社のお墨付きあれば理事長は工事承認できるとして機動性を確保している組合さんもあります。
その一方で、残念なことにリフォーム工事に関して何の取り決めもない管理組合さんもあります。
2016年06月11日
マンション管理士の独り言…746
マンション管理士の独り言・・・７４６
「共用部2年点検」
宅建業法上、マンションなどは引き渡し後2年間は売り主は担保責任を負います。
引き渡し時には売り主も購入者も完全なものとして引き渡しが行われたのですが、住んでみて不具合が発見されるというというのはよくあることです。
住んでいる人にしか分からないため、多くのマンションでは引き渡し後2年点検を行います。
入居者へアンケートを実施し、そのうち不具合があるよというお宅に対し、手直し工事を行います。これは専有部についての手続きです。
共用部分については、管理会社が頭となって、売り主と施工会社とで検査します。
売り主と施工会社は来ずに、管理会社だけで検査することもあります。
ですが、多くの場合、管理会社は売り主の子会社か、或いは関連会社です。
売り主の負担になる不具合（瑕疵）を積極的に指摘するなんてことはないようです。
売り主と全く資本関係のない管理会社でも、管理を発注してくれた売り主の不利益になることはあまり行いません。
「今後も新築マンションを開発したときは管理をお願いね」・・・です。
しかし、最近はそんな馴れ合いの検査じゃ組合員の理解が得られないようです。
どっかの都知事じゃないですけど、「お金がかかっても信頼おける第3者へ共用部2年点検をお願いしよう」って管理組合さんが増えています。
また管理会社も「甘い目で2年点検を行った」「指摘項目がいつまで経っても治らないじゃないか」って組合員からお叱りを受けるので、第3者へ点検を依頼することを管理組合にお勧めするところが増えてきています。
2016年06月08日
マンション管理士の独り言…745
マンション管理士の独り言・・・７４５
「以前のやり方でいいじゃん」
5月は総会ラッシュでした。
3月に年度末を迎え、その2か月後までに総会を開催するっていう管理組合さんが多いので、毎年5月の土日は休めないって諦めています。
築25年を超えたマンションを数年前から顧問としてお世話しています。
築25年ですから建物の老朽化、中に住まう人の高齢化、さらには管理規約の改正を1度も行っていないので、規約の老朽化も加わっています。
現在のマンションライフとは全く異なった内容の規定が散見されます。
顧問契約締結の際にも、「管理規約の見直しを行ってね」というご要望もありましたので、今年度の通常総会で改正案を提案しました。
いきなり管理規約改正で臨むのではなく、昨年の通常総会で「管理規約の改正を行う」ということを報告事項として提案して“地ならし”も行っています。
新築マンションのほとんど全ての管理規約を持っているつぶやき主ですから、いろんなパターンを例示して理事会で揉みました。
今年2月には、管理規約説明会も実施し、改正の意味や目的、さらには改正することで今後のマンションライフがどう変わるのかも詳しく説明しました。
そして、準備万端整ったという意気で5月の通常総会に臨みました。
何か所も規約改正や新設を行うので、まとめて一緒くたに採決するのでなく、それぞれ別個に採決を行います。
議案の説明から行いますが、まずはスンナリと承認されそうな規約改正からです。
ところがここで意見が出されます。大した内容でない規約の改正なので、意見もなくスンナリと、と思っていたら「今のままでいいじゃん」です。
ご意見主はもう何度も理事長はじめ役員さんをやられた方で、今までのやり方が否定されたと思ったのか？或いは変更するほどのことじゃないじゃんと思ったのか？「今のままでいいじゃん」です。初めからつまずいてしまいました。
2016年06月04日
マンション管理士の独り言・・・７４４
マンション管理士の独り言・・・７４４
「登記できない」
もう長いことお世話している管理組合さんです。
お住まいになっていたお父さん（区分所有者）がお亡くなりになりました。
奥さんはずいぶん前に他界されていたので、法定相続人は同居していたお子様（といっても40過ぎの独身男性）2人です。
相続手続きに入りましたが、このお父さん結構お盛んな人だったみたいで、戸籍謄本をとってみたら隠し子（非嫡出子）がいました。
非嫡出子だって法定相続人ですから、遺産分割の当事者となります。
遺産をどのように分配するかについて法定相続人3人で話し合いが持たれましたが、決着しません。
決裂しました。非嫡出子の方はこれ以降連絡が取れない状態です。
お父さんとずっと一緒に暮らしていたお二人と、あまり恵まれていない環境で育った非嫡出子の方とでは話し合いがスムーズに決着しないのもうなずけます。
遺産分割協議が整わないし、今後も整うことは極めて難しい状況です。
ですから住戸の相続登記が行われず、お亡くなりになったお父様のままの状態です。
せめてマンションの所有権移転登記だけでもとお願いしましたが、叶いませんでした。
これは困ります。管理組合は厄介な問題を抱え込みました。
まだその住戸に法定相続人のうちお一人が住んでいますが、転居の希望があります。
しかし名義が亡くなったお父さんのままですから売るに売れませんし、貸すに貸せません。今後法定相続人の方がお亡くなりになったら、相続登記はいよいよ難しくなるばかりです。
住戸という専有部分は法定相続人の方（今は3人の共有）の所有でしょうが、敷地や共用部分の共有部分の所有者でもあるのです。
そのマンションを購入した人全ての方と共有関係にあるのです。
2016年05月31日
マンション管理士の独り言・・・７４３
マンション管理士の独り言・・・７４３
「戦争の傷跡」
28日の土曜日朝10時から何て番組かは知らないけど、KBCで「小倉の軍事基地、風船爆弾」というのがあってました。
今の小倉北区大手町付近にあった軍需工場についての報道でした。
KBCの記者が地下壕へ入っていました。つぶやき主も何度も入ることをいろんな各所に相談したけど、全く相手にしてもらえなかったのに、悔しい・・・。ウラヤマシイ・・・。
また、原爆が投下されるのを恐れて、八幡製鉄が工場から煙を出して煙幕を張り、小倉への投下を断念させたって証言もあっていました。
これも以前地元のお年寄りから聞いていたことでしたが、改めて「やはりそうなのか」でした。
地下壕についてはあまり触れられていませんでしたが、今の道路から２mも掘り下げればトンネルの天井に突き当たります。
それが縦横無尽に横断していて、一説では安川電機の工場にも出入り口がありそこからトンネルへ行くことが出来るそうです。
また、現在では原町緑道になっていますが、当時は鉄道レールが敷かれ、工場で生産された武器などを西小倉駅で積み替えるための引き込みレールだったようです。
山田弾薬庫まで続いていたって方もいますが、何せ武器製造工場っていう国のトップシークレットですから、どこに聞いても誰に聞いても、何を調べても突き止めることは出来ませんでした。
何故大手町という地域が軍需工場に選ばれたかって云うと炭鉱に近い、交通アクセスの良さに加え、紫側と板櫃川に挟まれて水が豊富、更には地盤が堅固だかではないかと思っています。
現に大手町ではマンションなどを建てるときは杭を打つことがありません。多くはラップル基礎です。
支持地盤（固い地盤の層）が地表からすぐの場所にあるので、そこまでコンクリートを流し込むって基礎が主流です。
ただし、土を掘削すると排油（？）のような液体が出ることがあります。
その排油の処理でサンカルナさんは浄化槽を設置しなくてはならなくなり、工期が大幅に遅れちゃってます。
2016年05月29日
マンション管理士の独り言・・・７４２
マンション管理士の独り言・・・７４２
「マンションを買うということ・・・その⑤」
マンションを買うということのいよいよ最後の意味です。
「管理組合員になる」です。
マンションを購入すれば、法律上当然に管理組合の組合員になります。
町内会や老人会、子供会のように加入する、加入しないということを任意に決められません。「嫌いなあの人が入っているから、入らない」「そんなのに入れば役員させられちゃうから入らない」なんていうのはダメです。認められません。
脱会の自由もありませんし反対に、管理組合の方から、除名させられたりすることもありません。
マンションを購入して保有している限りずっと管理組合員です。
ずっと長いこと人に貸していて、賃借人のほうがそのマンションのことをよくわかっているとしても、賃借人は組合員にはなりません。
マンション購入者＝区分所有者が組合員です。組織率１００％です。
「組合員になるのはOKわかった、でも今の管理組合の活動方針には賛成できないから別の管理組合を立ち上げる」なんてわけのわかんない方もいますので、最近では管理規約にわざわざ「管理組合設立時にあった管理組合が唯一のもので、他の管理組合を立ち上げてはならない。他の管理組合へ参加してはならない」って規定していたりします。
最近新築のマンションでは全てが管理会社へ管理委託しています。全部委託管理です。
「管理会社さんへ全部委託管理しているから、うちのマンションには管理組合がない」或いは「役員にならなくていい」「総会も開催されない」って誤解というか曲解している方がいますが、そんなことはありません。
管理会社さんに委託していようがいまいが、自主管理であろうが、管理組合は存在します。
管理会社さんは今までの経験やノウハウから、理事長はじめ役員の方が判断できやすいようにいろんな資料を用意してくれたり、またアドバイスを行ってくれますが、最終的な判断は役員さんで構成される理事会が行いますから、管理組合は存在するし、理事長・役員・理事会は存在しなくてはならないものなのです。
2016年05月25日
マンション管理士の独り言・・・７４１
マンション管理士の独り言・・・７４１
「マンションを購入するということ・・・その４」
マンションを買ったということの意味を掘り下げています。
⑤「管理規約・使用細則・総会の決議を守る義務」
新築マンションを購入して引き渡し時に「管理に関する承認書」というものに署名捺印を求められます。
「管理に関する承認書」に記載していることの中で一番重要なのは、〝売り主もしくは管理会社が用意した原始管理規約の内容で了解しました“ってことです。
本当はマンションを購入した全員が集まって、これからのマンションライフのバイブルになる管理規約を作成すればいいのですが、専門的知識もないし、初めて顔を合わせる方々で集まって話し合って、管理規約なんて出来っこありません。
ですから売り主さんや管理会社さんが今までの経験とか知識で、“これでどうでしょうか？”って管理規約案を提示します。これを原始管理規約っていいます。
“この原始管理規約で良いよ”って承認することの証左として管理に関する承認書に署名捺印することを求められるのです。
管理に関する承認書に署名捺印するってことは、つまり売り主さんサイドから提案のあった管理規約で良いよ！って云うことに他なりません。
承認したのだから以降のマンションライフでこれを守らなきゃいけないし、また守りますよって約束して入居することとなります。
通常の私生活のルールとなる民法や区分所有法より事細かな取り決めや約束事が含まれてますが、守るって約束したのだから守らなきゃ、です。
逆説的な言い方になりますが、民法や区分所有法より厳しい管理規約があるからこそ、自分も含めたマンション購入者全員が守る義務があるので、「ど真ん中ストライク」の生活が享受出来るってとこがマンションのいいところだと思っています。
中古マンション購入時にも、「管理に関する承認書」ではありませんが、“管理規約や総会の決議を守ります”って一筆入れさせられます。
2016年05月23日
マンション管理士の独り言・・・740
マンション管理士の独り言・・・７４０
「マンションを購入するという事、その３」
前回まではマンションを購入することに伴って得られる財産の取得についてつぶやきました。
今回からは、得られる権利や守らなくてはならない義務についてつぶやきます。
④「管理費・修繕積立金の負担義務を負う」
マンションを購入すれば、毎月管理費や修繕積立金を支払わなければならない、っていう事は誰でも知っています。
管理費と言うのは日常の管理に要する費用のことで、管理会社への管理委託料、管理人さん・清掃員さんの人件費、廊下階段の電気代・交換費用、エレベーターや機械式駐車場のメンテナンス費用、受水槽の清掃点検費用などに使われます。
毎月一定額が集められますが、それに相応する額が支出されます。
賃貸マンションでいうところの共益費みたいなものです。
修繕積立金は、12~15年のサイクルで実施される大規模修繕工事のために毎月積み立てられるものです。
修繕積立金は管理費とは別に通帳を作って管理されます。
この取り崩しには総会の決議が必要ですので管理費とは異なり、支出されることはほとんどなく、毎年着実に積み立てられていきます。
またマンション購入時に、修繕積立基金も支払われますが、これも修繕積立金へ組み入れられ将来の大規模修繕工事に備えらます。
第1回目の大規模修繕工事では、足場を組み養生ネットを掛け、外壁タイル補修や屋上防水補修、窓周りのシーリング打ち替え、鉄部塗装などを行い、1戸当たり100万円くらいの支出となります。
2回目になると上記補修工事の他、給排水管の延命工事、エレベーターリニューアル工事などが新たに発生しますので1回目以上の費用が必要になってきます。
分譲時に3000円～4000円程度の修繕積立金が多いようですが、これでは不足です。5年後には2倍、10年後には3倍くらいに値上げされると考えておかなければなりません。
2016年05月21日
マンション管理士の独り言・・・７３９
マンション管理士の独り言・・・７３９
「マンションを購入するという事、その２」
前回は専有部分と共用部分の範囲や専用使用部分についてつぶやきました。
今回は②「共用部分の共有持ち分を取得する」③「敷地の共有持ち分を取得する」について
基本的に専有部分以外の部分が共用部分とされます。
主には、外壁・界壁・屋上・屋根・基礎・エントランス・解放廊下・階段・管理人室・集会所などです。
外壁や屋根・解放廊下・階段などは「法定共用部分」と言って登記しなくても、共用部分とされます。
廊下・階段や外壁がだれか特定の個人の所有何てことは有り得ないっすよね。
誰が見ても皆の共用に供されるものは法定共用部分ってことです。
これに対し。管理人室や集会所は、それがあるマンションもあればないところだってあるし、また管理人室は住み込みで管理会社が所有しているって場合もあります。
これらの共用部分は「規約共用部分」っていいます。
規約共用部分は登記（表示登記のみで可）しないと、第3者に対して「これはマンションの共用部分だ」って言えなくなっています。
このような理由で登記が必要ですが、登記しないままで販売する売主さんもいますので確認必要です。
共用部分はそのマンションを購入した人全員の共有になります。
共有ですので持分が発生します。
その持ち分は多くの場合、購入した住戸（専有部分）の面積に比例されます。つまり50㎡の住戸を購入した人は、そのマンションの専有部分の合計した数字のうち50だけ持分がありますし、100㎡を購入した人は、全体に対し100の持分があるってことです。
中には、専有面積割合ではなくて、全住戸一律の持分としているところもあります。
住戸の面積にあまり差がないときはこれもアリです。
2016年05月18日
マンション管理士の独り言…７３８
マンション管理士の独り言・・・７３８
「リビング北九州誌詳細」
今回配布のリビング北九州のマンショントラブル相談室にマンションを購入するという事について、そこには6つの意味が含まれるって書いています。
「マンショントラブル相談室なんだから、既にマンションを購入している組合員や役員さんのマンションライフや管理運営についての質問に回答すればいいじゃん。何でこれからマンションを購入しようとする人の質問を載せるの？」って言われそうですが、これからマンションを購入しようとる人がもっと分譲マンションについてわかっていて購入すれば、多くのトラブルが未然に防げるし、売主さんがもっとキチンとした売り方をすればマンション居住者がトラブルに巻き込まれることが少なくできるからです。
そんなこんなで、マンションを購入することには6つの意味が含まれるってことをつぶやきます。
① 「専有部分の区分所有権を購入する」
分譲マンションと言うのは、一つの大きな建物を区分して複数の人が所有する居住形態のことで、その人のものの部分を専有部分、そのマンションを購入した人全員の共有になる部分のことを共用部分と言います。
どこからどこまでが専有部分？どっからが共用部分？かと言うと、ざっくりと言えば、住戸の玄関ドアを開けて目に見える空間が専有部分とされ。それ以外は共用部分です。
隣の住戸を間仕切っているコンクリートの壁はクロスに覆われて見えません。
ですから目に見えるクロスは専有部分ですが、見えないコンクリート壁は共用部分となります。
床・天井も同じ考え方です。
置床なのか直床なのか、直天なのか吊り天なのか、壁についても直貼りなのかフカシ壁なのか等仕様や仕上げ方法は異なりますが、原則としてコンクリート部分は共用部分で、コンクリートの内側が専有部分となります。
「バルコニーや玄関ドア、窓ガラスはクロスの外側じゃん。これも共用部分？」って質問に対しては、「それらも原理原則通り共用部分です」ってなります。
「それって、うちに付いてる玄関ドアは共有部分ってことでしょ。このマンションを買った人全員の共有となり、皆が寄ってたかってこの玄関ドアを使うの？そんな事されちゃ、オチオチ寝てもいられないっしょ」ってまたまた鋭いご質問です。
2016年05月15日
マンション管理士の独り言・・・７３７
マンション管理士の独り言・・・７３７
「実際にやっちゃうと後々がとても大変」
管理費などの滞納が発生し、やがてその住戸が売りに出された場合、管理組合はその住戸を買った人（特定承継人）に対して滞納管理費の請求が出来ます。
そのように区分所有法にも管理規約にも記載されています。
管理組合は滞納を起こした張本人である前の所有者（売主さん）にも、新しく所有者になった人（買主さん）のどちらに対しても、それぞれ滞納分全額の請求が出来ることとなっています。
もちろん2人から全額を返済してもらっては滞納額の2倍ももらうことになっちゃうので、どちらか一人から返済してもらえばそれで打ち止め。あとは売主さんと買主さんの2人で話し合ってね、です。
多くの場合、買主さんに要求することが多く、また買主さんが返済することが多いようです。
売り払ってどこに行っているかわかんない売主さんを探し出して請求するより、黙っていてもやがてこのマンションに居住してくる買主さんに請求する方が楽ってこともあるようです。
滞納分を請求された買主さんは面白くありません。
「自分が滞納したわけでもないのに」と思いながらも「不動産屋さんに聞いてるよ」ってことで返済に応じてくれます。
中には、「滞納分は売主さんが支払うようになってる」って抵抗する人もいますが、それは通用しません。
「おたく（買主さん）が払ってから、それを売主さんに請求すればいいじゃん。買主さんと売主さんとの間の2人の取り決め何て管理組合には関係ないよ」で論破です。
不動産屋さんも゛滞納分は買主さんに請求されることがありますよ“って言ってくれているのですが、それを言っていないことが結構あります。
理事長が新しい所有者（買主さん）に滞納分の請求を行っても、「そんなこと前の所有者（売主さん）に言ってくれ。不動産屋さんからも聞いていない」です。
こんな場合は、訴訟手続きに入ります。
規約やしっかりした議事録があれば、まず間違いなく買主さんに対して支払い命令が下されます。
裁判所の判決となれば、買主さんもシブシブ返済に応じてくれます。
これで一件落着！かというとマンションライフはそんなに甘いものじゃありません。
遺恨バトルの開始です。
2016年05月12日
マンション管理士の独り言・・・７３６
マンション管理士の独り言・・・７３６
「いろんな人がいるという事」
血のつながった兄弟でさえ、相続に際してはモメちゃうことがあるっていうのに、今まで見たことも、まして話したこともない人達が共有関係になってそこに住まうというのがマンションです。そしてマンションでは共用部分の維持管理やマンションライフのルールは皆で集まって話し合って決めましょうっていう総会主義をとっています。総会の季節です。
正直なところ気が重い季節です。
「べき論」で話をされる方が多いので、キリがありません。
見積もりを３社からとって工事しようとしたら、「３社じゃなく５社くらい取らなきゃ、」です。そりゃ、３社より５社から取るべきでしょうが、そんなに手間暇かけら得ませんし、４社に断りを入れるのも胃が痛くなる作業です。
何たっていろんな人が、いろんな価値観を持った人がいます。
当たり前のような警告文でさえこんなことがあります。
“上階の音がウルサイので、管理組合で何とかしてよ”ってよくある苦情です。
第１ステップとしてまずは、マンション全体の人に「生活音注意！」って割とヤンワリとした警告文を掲示します。
これに対し、いろんな方がいろんな意見を寄せてきます。警告文に対して寄せられたご意見一覧です
「こんな警告文じゃ手ぬるい。罰則を課すようなもっとキツイ警告文にしなきゃ」
「しばらくの間、掲示して皆にこんな苦情があると知らしめなきゃ」これらは賛成派もしくはこれでも手ぬるい派。
「こんな掲示をしていたらマンションの遮音性能が悪いと部外者に知らせているようなもの。すぐに剥がしてよ」
「マンション入居者のマナーが悪いと宣伝しているようなもの。みっともない」
これは反対派。
「うちの子は障害があって、言っても聞かない。この警告文を見るたびに胸が痛む」
これには対応のしようがありません。
2016年05月06日
マンション管理士の独り言・・・７３５
マンション管理士の独り言・・・７３５
「滞納管理費などの回収方法」
マンション区分所有者には管理費や修繕積立金を負担する義務があります。
しかし、全国の管理組合の３０％強がこれらの滞納問題を抱えているというデータもあり、どこの管理組合でも管理費などの滞納問題に頭を痛めている様子が見てとれます。
滞納問題に対してはまずは予防が第一です。滞納を起こさせないようにする事です。
規約に管理費等滞納分の回収を弁護士に依頼した場合、その弁護士費用は滞納した人に負担させますよ、とか、滞納額には年１４，６％の遅延損害金が発生するんですよ、なんて規定して滞納を生じさせないような工夫をしています。
それでも滞納が始まっちゃったら、滞納額がまだ少ないうちに回収するのが原則です。
6か月も滞納しちゃったら、その額も10万円を超えちゃって、そう簡単には支払えない額になっちゃいます。
そうならないように滞納１～2か月で電話や書面、或いは面談で督促を行います。
そこまでしても、それでも、もし滞納が発生してしまったら、少額訴訟とか支払い督促のような簡便な訴訟方法も用意されていて、これらは役員さんにそんなに負荷がかからない様になっています。
管理規約・総会の決議・議事録もキチンと整備されていれば少額訴訟などではまず間違いなく、滞納者に対し支払いなさいって判決が下ります。
“これで安心”ってなればいいのですが、事はそう単純ではありません。
どんな判決が下っても払えないものは払えないって組合員もいるのです。
「払いたくないから払わない」のでなく、「払いたいけど払えない」って方です。
そんな現実に出くわしています。失業して何年にもなり、預金も底をつき、仕事を探しているけれど高齢の為見つからない、住んでいる住戸を売ろうとしても名義が自分名義でないから売れない、リフォームしなければ売り物にも貸し物にならないけどそんなお金はない、
転居しようにも敷金や引っ越し代金さえ用意できないってそんな方です。
2016年05月02日
マンション管理士の独り言…７３４
マンション管理士の独り言・・・７３４
「意趣返し」
北区のマンションです。バルコニーに設置している雨水排水管がよく詰まって雨水が処理できず、バルコニーが水浸しになるっていう苦情です。
ドレン周りを何度も掃除するけど一向に良くならないとのことです。
では、排水管を切り開けてみましょう、となりました。
切り開けると中から出てきたのは、・・・ナント空き缶です。
空き缶が排水管にスッポリ収まっていました。
ご入居者は、「こんなもの忘れちゃ困るわ」って半ば笑いながら呆れ顔でおっしゃっていました。
「そーですね。こんなの忘れちゃダメですね」って管理会社さんはその場を取り繕っていましたが、つぶやき主にはわかっています。
これはついうっかり忘れたんじゃありません。わざと空き缶を詰まらせたのです。
こんなの忘れるわけがありません。
おそらく、工期が十分でなく、工事単価も安い、そんな現場で、そのくせ偉そうにガミガミ文句ばっかり言って怒鳴り散らかす監督さんだったのでしょう。
その場では“ハイ。ハイ。”と愛想よく答えてる職人さんですが、心の中では「今に見てろ」って思っています。
こんな風に“ワザとやってる”って思うことにはちょくちょく出くわします。
お風呂の排水をワザとつなぎ込んでおらず、その住戸は1階でしたのでキッチンの床下収納がプカリプカリと浮かんで来た。
トイレ排水がスムーズに流れたり流れなかったりで、どうもおかしい。
排水管を切り開けてみると縦横３ｃｍ長さ１ｍくらいの棒状の発泡スチロールが入っていたりです。
こんなの忘れるわけがありません。ワザとです。
2016年04月27日
マンション管理士の独り言・・・７３３
マンション管理士の独り言・・・７３３
「議事進行役」
１６、１７の土日。２３、２４日の土日で４つの理事会、3つの総会、１つの説明会とありました。
特に２４日は総会が２つでしたので疲れ果ててしまいました。
“何故マンション管理士が総会で疲れるの？オブザーバーみたいに座ってるだけじゃん”という声が聞こえてきそうですが、全ての総会で議事進行役を務めます。
総会が開催されると、理事長が開会の挨拶を行い、そして「では議事進行役は井上マンション管理士にお願いします」と振ってきます。
そこから最後の閉会の挨拶までつぶやき主が議事進行役を務めます。
委託管理ならば管理会社のフロントマンが今年度決算や事業報告、次年度の予算案、事業計画案などの説明を行ってくれますが、自主管理の管理組合さんの場合、決算や予算案などすべてをつぶやき主が説明することになります。
つぶやき主が作成した決算や予算案ですから十分頭に入っていますが、これを一般の組合員へ分かりやすく噛み砕いて説明するのは骨が折れます。
また、組合員からの意見や質問に対してもつぶやき主が回答することになります。
組合員や管理会社担当者含めそこにいる全ての人の中でマンションについてはつぶやき主が一番詳しいのですから、厳しいご指摘に対しても当然のようにつぶやき主が矢面に立って説明を行います。
２４日夜の総会では、予定より多くの組合員が参加されたので椅子が足らなくなり２時間半もの間、立ちっぱなしで議事進行役を務めました。
2016年04月23日
マンション管理士の独り言・・・７３２
マンション管理士の独り言・・・７３２
「使えないじゃん、品確法」
品確法とは正式には「住宅の品質確保の促進などに関する法律」と言います。
民法の瑕疵担保責任期間を“瑕疵ある事を知ってから1年”というのを宅建業法で、“引き渡してから2年”としていました。
それでも消費者保護の見地から十分ではないだろうという事で、「構造耐力上主要な部分」及び「雨水の浸入を防止する部分」については10年の瑕疵保証期間としました。
これだけ見れば消費者重視のアッパレな政策ですが、実際に瑕疵が発見されたときに奏功するかについては？？？です。
「構造耐力上主要な部分」というのは柱・梁・外壁・基礎・屋上などが該当するのですが、外壁に関しその仕上げは該当しないこととなっています。
具体的には代表的な外壁仕上げ材であるタイルが剥落した場合には、この品確法の適用はなく、瑕疵期間は宅建業法上の2年になってしまいます。
タイルの内側のコンクリート躯体そのものについては10年ですが、直接外部に接し、雨風にさらされるタイルは適用外です。
北九州どころか日本のマンションのほとんどは外壁がタイル張りですが、この剥落に関しては品確法の適用はありません。
タイル業界で作っている一般社団法人全国タイル業協会では自主的に保証約款を作成し10年の保証期間を設定していますが、この約款を使わなければならないわけではなく、つまり強制力はありません。
タイルは自重もあり剥落するととても危険です。もし剥落して人身や財産に損害を及ぼした場合、工作物に関しては無過失責任なのでその時の理事長さんは、どれだけ管理を十分に行っていたとしても責任は免れません。
ほとんど全てのマンションの外壁仕上げはタイルなのに、その剥落については2年の瑕疵保証期間と言うのが実態です。勘弁してよ～。
続いては「雨水の浸入を防止する部分」です。代表的なのが屋上防水です。
2016年04月18日
マンション管理士の独り言…731
マンション管理士の独り言・・・７３１
「トラブルになるマンション」
実際にあった事例をご紹介します。
まずは、駐車場。そのマンションは屋内平面区画、屋外平面区画、機械式駐車場地下・1階・２階・最上階と区画に６つの種類があります。
そして全ての区画がタダ。誰が考えても不公平でしょ。
トラブルになり５年かけてやっと有料化し、少しは不公平感もなくなりましたが、まだ火種はくすぶっているようです。
駐車場無料何て耳触りはいいのですが、将来トラブルに発展します。
次も駐車場。機械式と平面とで全戸数に１区画ずつあてがわれており、つまり駐車場率１００％です。
所有する住戸を譲渡する際には、今まで使用していた区画を次の譲受人が引き継ぎできるとなっていました。
機械式を使用している人が平面に移りたいと考えても、これではなかなか移動できません。今まで管理組合活動に積極的に関与していた人より新参者優先になってしまいます。
更に駐車場です。軽区画にサイズの短い乗用車が停まるようになって、これもトラブルになっちゃいます。
「軽区画なんだから軽を停めろよ。」「区画内に収まっていて線もはみ出してないからいいっしょ」です。
駐車場に関して最後は、来客用駐車場です。管理人さんが帰るのを待っていたかのようにいつも同じ車が駐車している。管理人さんが休みの土日は使用できない、なんてトラブルになります。
この辺りは工夫次第で何とでもなりますが、残念ながら実例や工夫を知らないと揉めちゃいます。
2016年04月11日
マンション管理士の独り言・・・７２９
マンション管理士の独り言…７２９
「空室が目立ってきました」
市内分譲マンションの販売状況が下降傾向です。かなりの落ち込みのようです。
街中はもちろん、つぶやき主の散歩コースに出来たマンションにも空室が目立ってきました。
散歩コースマンションについては「竣工したようだけど何時引き渡しがあって入居が始まるのかな？」なんて随分前から思っていましたが、その時はすでに入居が開始されていたようです。
最近になって洗濯物を干している住戸がチラホラ見かけられましたので、「もう入居開始してるじゃん」です。
全住戸のうち８割くらいは空室、つまり売れていない住戸のようです。
売れていない住戸があるマンションは大変です。
市内の売主さんは竣工して１年間については未販売住戸の管理費や修繕積立金は負担しません。
正確には、売れている住戸の組合員が支払う管理費で通常の管理に要する費用は賄えないときに、その不足分だけは負担しますが、修繕積立金はもちろん駐車料金だって負担しません。
では１年後からは負担するのかって言えば、それに気づいた管理組合さんからの要請あった時は負担するようですが、気づかないままならば２年目以降も負担しないっていうことらしいです。売主さんや管理会社さんからは積極的な申し出はないようです。
市内の○○マンションでは、長いこと売れなかった住戸の管理費や修繕積立金の総計が２０００万円を超しちゃってます。
つぶやき主がそれを売主さんから回収しようってしましたが、何故か顧問から外されちゃいました。何かの圧力があったのかな・・・？
2016年04月08日
マンション管理士の独り言・・・７２８
マンション管理士の独り言・・・７２８
「不思議な役職、理事長」
総会の時期になりました。新しい役員さんがアチコチで誕生しています。
役職決めは役員さんの間での互選となっていますので、総会前に役職を決めてしまうって管理組合さんもよく見かけます。
先週は２つの管理組合さんの役職決めに立ち会いました。
一つの方は割合スンナリト決まりました。
４人で構成される理事会ですが、そのうちの３人が理事長経験者だったので、「やったことのないお宅がやってよ」という具合です。しかも「以前と違ってつぶやき主さんがいるからそんなに大変じゃないよ」で決まっちゃいました。
もう一つの方は難儀しました。
勤めや家族構成などからこの人っていう方がいたのですが、「１度理事長を経験してるし、今期は町内会長もやらなきゃだから、絶対無理！」でなかなか引き受けていただけません。それでも他の方の環境を聞くうちに「こりゃ、自分がやるしかない」って思っていただけた用で渋々ながらお引き受けいただきました。
「つぶやき主さん、本当によろしくね」って帰り際にギュッと握手されちゃいました。
会計理事選任は理事長以上に骨が折れました。皆さんお目当ては副理事長のようです。
高齢の方や共働きで平日銀行には行けそうにない方、入退院を繰り返している方などそれぞれ、“そりゃ難しいわな”って事情があります。
理事長裁定で、「皆さんそれぞれご事情があるのは分かりますが、それを言い出したらキリがないから、Aさんお願いします。」で一件落着かと思ったら、Aさんが頑強に抵抗します。しばらく理事長や他の新任理事さんと押し問答が続きましたが、Bさんがか細い声で「私がやります・・・」です。
つぶやき主が最大限サポートすることでBさんに落ち着きました。
印象ではAさんは本当に暇はないのでしょうが、それよりも管理組合の役員何てやりたくないって感じでした。
2016年04月05日
マンション管理士の独り言…７２７
マンション管理士の独り言・・・７２７
「勘違い理事長」
理事長という職責を“何でもできる”って勘違いしている理事長さんがいます。
傾向とすれば長年理事長をやっている方に多いようです。
理事長さんにはほとんど何の権限も付与されていないと言えます。
理事長さんの役目は、総会で承認を得た予算案の執行や、その他総会で付託された事項を行う事、さらには総会や理事会を招集することぐらいです。
それなのに、勝手に修繕工事は行う、業者も勝手に決めてしまう、管理費などの滞納について独断で減額するなど、好き放題にやってる理事長さんを見かけます。
管理費など滞納分は「全額回収はとても不可能で、減額して一部でも回収しなきゃ。」「修繕工事だって、何社もの業者から見積もり取って、その結果、とても安くて済んだじゃん」などのそれなりの言い分があります。
確かに全額回収出来っこないなら、減額して一部でも回収する方がベターだとか、工事業者だって理事長さんのおかげで安いことに依頼できたかもしれません。
それなりに理屈は通っています。
でも決定的にダメなのは、その決定に至るまでの合意形成の手続きを踏んでいないってことです。
理事長さん個人のお金ならこれらの決定方法で何の問題もありませんが、皆がセッセと積み立てた修繕積立金を使うのですから、総会で承認を得なきゃ、です。
やがて「組合員から何か業者の決め方おかしくない？修繕積立金を私物化していない？」って疑問の声が上がり始めます。そんな時も何を勘違いしたか、長年理事長やってて自分が偉くなったつもりなのか、声を上げた組合員に高圧的な態度で臨みます。
或いは、ほんの少々のマンション管理の法律知識なんかで煙に巻こうとします。
高圧的な態度で臨まれた組合員は、そのままシュッとしぼんでしまう人もいれば、専門家であるつぶやき主へ相談しようって人もいます。
つぶやき主のアドバイスで、「やっぱり、今の理事長のやり方おかしいじゃん。」となって理事長へ「アンタのやり方おかしいってつぶやき主さんが言ってたよ」。
今度は理事長さんとつぶやき主とのバトルとステージが変わります。
2016年04月03日
マンション管理士の独り言・・・７２６
マンション管理士の独り言…726
「買戻し特約」
旧住宅都市整備公団や住宅供給公社から購入したマンションには、5年間から10年間の買戻し特約が設定されています。
買戻し特約っていうのは、何かっていうと、整備公団や供給公社が売主の建売を例に見てみましょう。
整備公団や供給公社は、その建売を購入する人が居住するために安価で良質な建売を提供しているのに、自己では住まずに投資用として購入し転売して利益を得ようとする不心得者を排除するために設定されるものです。
一般的に整備公団や供給公社の建売は安価で良質って思われていましたので、複数人の申し込みがあり抽選で当たらなきゃ購入できないって物件もありました。
抽選でゲットした物件を自身では住むことなく利益目的で転売しちゃダメってことで、もしその物件を購入して5年間やあるいは10年間のうちに正当な理由なしに転売しようとすると、そんな時は、予め設定された額（普通は購入金額）で整備公団や供給公社が買戻しちゃいますよって制度です。
土地なら「土地転がし」って言葉もあるように、わからなくもないですが、マンションにはこの買戻し特約はあまり関係ない気もします。
しかしマンションにも、しっかり買い戻し特約がついています。
この買戻し特約は、期間満了期間の５年ないし１０年経過すれば失効します。
失効すれば当然効力はなくなるわけですが、登記上は自然に消えてしまうわけではありません。キチンと抹消登記手続きをしなければいつまでも残ったままです。
ず～っと残っていたって効力ないからいいじゃん、なんですが、例えばその住戸を売買する際には、買主からは必ず「抹消してよ」って言われちゃいます。
そもそも失効している権利を登記上そのままにしている事がおかしいのです。
抹消手続きを行うには、買戻し特約権利者である整備公団や供給公社から登記原因証明を発行してもらわなければなりません。
しかし今のご時世、買戻し権利者である整備公団や供給公社が名前も変えず、ず～っと存続するかどうかもわからず、またどっかと合併したり、あるいは吸収されちゃうかもしれません。そうなると抹消手続きに必要な書面の発行にも手間取ることがあります。
2016年03月29日
マンション管理士の独り言・・・７２５
マンション管理士の独り言・・・７２５
「町内会」
先週の土曜日（3月26日）と月曜日（3月28日）に分譲マンションの入居者を町内会への加入促進をテーマにしてセミナー講師を務めました。
それぞれ質問時間を入れての2時間、立ちっぱなし、しゃべりっぱなしでした。
北九州市地域振興課主催ですから、いつものようなオチャラケアドリブは封印して、今まで虫も殺したこともないような善良な人間を振舞いました。それでもちょっとだけ、アドリブを入れて笑いを取ろうとするところは、やっぱり根が不真面目です。
セミナーはひと段落しましたが、今度は町内会長さんのリクエストで管理会社さんや管理組合さんを訪問する作業になりそうです。忙しくなる総会の時期なので、スケジュール管理をしっかりやらなきゃです。
「町内会加入」と言えば、「加入してどんなメリットあるの？」って必ず聞かれます。
商売人じゃないんだから損か得かのモノサシじゃないっしょ。地域とのコミュニティを構築するのが悪いわけないじゃん、です。
最近のマンションは“部外者シャットアウト”のオートロックが当たり前です。ただでさえ部外者が入館しづらく、地域から孤立しそうなマンションですから、自ら積極的に地域とのコミュニケーションを取らなきゃ、です。
昨年の国勢調査の折、顧問としてお世話している管理組合さんでは町内会長さんに調査員をやってもらいました。
町内会長さんはそのマンションに住んでいます。
調査で訪問するたびに「おたくはどうやってこのマンションに入館したんですか？」から始まります。
ほとんどの住戸で初めにこの言葉の洗礼を受けるので、「つぶやき主さん付いてきて」ってご依頼です。
つぶやき主が「お世話になります。マンション管理士の井上です。国勢調査員さんの同行者として来ました」と言えば、「ご苦労様です」って玄関ドアを開けてくれます。
2016年03月19日
マンション管理士の独り言・・・７２３
マンション管理士の独り言・・・７２３
「外壁タイル剥落」
市内マンションで外壁に貼っている大判タイルの剥落事故があっています。
６０㎝×３０㎝で厚み８ｍｍなので自重もあり大判タイルです。
つぶやき主も剥落現場に行って状況確認しましたが、“これじゃ落ちるだろう”です。
外壁にタイルを貼りつける方法で主流なのが「ヴィブラート工法」といってタイルを貼りつける際に専用の機械でタイルに振動を与えながら、接着モルタルとタイルの間に空隙を生じさせないようにして、接着モルタルを充填させるものです。
この工法だとタイル裏足に接着モルタルが充填されますので、しっかりと固定されます。
貼った後に叩いても空気が入っていないのでコンコンという乾いた音はしません。
ところが剥落した現場で他のタイルを叩いてみるとコンコンという空気音がします。
コンクリートの建物の室内側ボードを貼る際に使うGLボンドという工法のようです。
剥げた後を確認すると６０㎝×３０㎝で厚み８ｍｍの大判タイルをわずか４点の端っこに付けているGLボンドで接着しています。
GLボンド工法とは、コンクリート面に小さなコブシくらいの大きさの石膏系接着剤を貼付けその上に内装用石膏ボードを貼り付ける工法です。
外壁に面した室内側の仕上げとして使われる理由はコンクリート面と石膏ボードとの間にコブシくらいの空気溜まりが出来てこれが断熱材の代わりをしてくれるからです。
また、室内側ですから雨風や気温など外部環境の影響を受けにくいので、それほど接着力が求められないってこともあります。
GLボンド工法はあくまで外壁に面した室内の石膏ボードを貼る際の工法です。
これを外壁面の、しかも自重のある大判タイルに使っちゃいけません。
そりゃ、タイルは落ちるわ、です。
しかもよく見てみると大勢の人がその下を通るエントランスの梁下にも大判タイルを使用しています。
通常、人が通る梁下にはタイルは貼りません。
タイルが落ちたら通行人の頭に直撃で大けがをしちゃいます。
2016年03月16日
マンション管理士の独り言・・・７２２
マンション管理士の独り言・・・７２２
「エレベーターメンテナンス」
分譲当初はメーカー系メンテ会社がエレベーターのメンテを行っていましたが、経費削減のため独立系メンテ会社へ乗り換える管理組合さんが増えています。
しかし故障した時に、メーカーは部品供給をスムーズに行ってくれない傾向がありますので、どうかしたら１か月もエレベーターが停止したままっていうマンションを見かけることがあります。
１か月もエレベーターが停止したままなら上層階の方はたまったものではありません。
「いくら月額２万円くらい安くなっても、１か月もエレベーターが停止したままじゃ生活できない。もとのメーカー系にメンテ会社を戻してよ」って声が上がります。
「したら元のメーカー系に戻すべ」としてもメーカー系メンテ会社では「これまでメンテしていた独立系メンテ会社が制御盤をいじっているので、それを復旧して当社がメンテできるようにする費用が必要です。１基６００万円です。」
この議案を通すのには骨が折れます。日頃エレベーターを使わない下層階の区分所有者はからすれば、理解できなくはないのですが、あまり乗り気でない話です。
また、エレベーターメンテナンスが管理会社さんとの管理委託契約の中に含まれていれば、ますます話がこんがらがって来ます。
管理委託契約の見直し作業も発生します。
同じことがPOG契約からフルメンテナンス契約へ変更する場合にも言えます。
POGからフルメンテへと変更するだけで、メンテ会社を変更するわけじゃありませんが、この場合も１基６００万円くらいの費用が必要とされます。
2016年03月11日
マンション管理士の独り言…721
マンション管理士の独り言・・・７２１
「エレベーターメンテナンス」
別に区分所有者が「○○のエレベーターにしてほしい」って要望したわけじゃないのに、購入したマンションには、どっかのエレベーターが据え付けられています。
エレベーターには年に1度の法定点検が義務つけられていますので、管理組合はメンテナンス会社とのお付き合いが始まります。
そのメンテナンス会社も区分所有者が「△△エレベーターメンテナンスにしてほしい」って要望したわけじゃないのに、新築時から決まっちゃっています。
多くの場合は、エレベーターメーカー系のメンテナンス会社です。
更に市内では合人社さん以外の管理会社さんはフルメンテナンス契約としています。
合人社さんはPOG契約が多いようです。
フルメンテナンスっていうのは文字通りフルのメンテナンスで部品交換などの費用も含まれていますよ、っていう契約です。
POGというのは、パーツ・オイル・グリースの交換は費用に含まれているがそれ以外の部品交換が必要なときは別途費用が発生するって契約です。
当然ながらPOGの方がメンテナンス費用は安く済みます。
市内マンションでフルメンテナンスの場合、月額６０，０００円前後、POGならば、４０，０００円前後っていうのが相場です。
この他にメーカー系でない独立系のメンテナンス会社にメンテを依頼している管理組合さんもあります。
新築時から独立系のメンテ会社さんへ依頼しているのはつぶやき主が知っている限り１つの管理組合さんだけです。
独立系メンテ会社さんにはどんなところがあるかというと、エス・イー・シーエレベーター、西部エレベーター、西日本エレベーターなどです。
独立系メンテ会社さんは、メーカー系メンテ会社さんよりかなりお安くなります。
フルメンテでもPOGでも、メーカー系の約６～７割ってとこでしょうか。
2016年03月08日
マンション管理士の独り言・・・７２０
マンション管理士の独り言・・・７２０
「屋上防水保証」
最上階の解放廊下天井（上裏という）の吹付がヤケド後の火脹れのように垂れて来ました。他の階の廊下天井にはそのような症状は見られませんので、屋上からの漏水が疑われます。早速屋上へ登り検査します。
改質アスファルト防水ですが、アスファルトシートのジョイント部分を踏めば下からギュギュと水が湧き出てきます。明らかに防水層下に水が回っています。
念のため１級建築士と１級建築施工管理技士にも確認してもらって漏水の疑いが大！という報告書をまとめ管理組合経由で売主不動産へ提出しました。
このマンションは築８年ですから、品確法により雨水の浸入を妨げる部位は１０年という保証期間内ですし、管理組合に対し売主と防水業者名で１０年の保証書も発行されています。
売主不動産は、屋上防水業者と現地確認にやってきました。
つぶやき主も立ち合って状況説明です。
しばらく雨は降っていなかったのですが、ジョイント部分を踏みギュギュと水が湧き出てくるところを２人にも現認してもらいました。
そして後日、売主不動産＋屋上防水業者との連名で回答書が届きました。
そこには、「防水層下部には水は侵入しておらず、躯体には漏水していない。また保証する部位は、『住戸内』に限定されており、解放廊下は保証の対象外です。」です。
「水が回っていないというなら１部切開してコンクリート部を確認しようよ。」という管理組合の要請に対し、「水が回っていないのは確実ですからその必要はありません」です。
「じゃ、コンクリート躯体まで水が回ってない事を確認するために管理組合の費用で防水層を切開するよ。そしてもし水が回っている痕跡あれば、キチンと補修してよ。もちろん切開の費用も負担してよ。」と要請しました。
これに対し、「屋上防水は管理組合さんの所有物だから切開するならばどうぞ。当社は切開は行いませんから、他の業者にやらせて下さい。立ち会うのはOKです。
ただし一部でも切り開ければ切開していない部分についても加工を施したとみなし、１０年の保証は打ち切りとします。」です。
2016年03月06日
マンション管理士の独り言・・・７１９
マンション管理士の独り言・・・７１９
「組合員の５分の１以上の総会招集」
“理事長が何かおかしい、怪しい”“組合のお金を使いこんでない？”“業者から袖の下もらってない？”なんて感じたら、監事が総会招集をできます。
でも名ばかり監事だったり、監事そのものがいなかったり、或いは監事も理事長と同じ穴のムジナだったりする場合も多く、そんな時は、区分所有者数と議決権総数の５分の１以上の発議で理事長に対し総会開催の要請が出来ます。
要請を受けた理事長は、概ね１か月以内に総会を開催しなければなりません。
しかし、開催される総会での上程議案が「理事長を解任する件」だったりすると、理事長は総会開催何てするわけありません。そんな時は開催を要請した人が招集権者となって、総会を開催することとなります。
字面で見ると簡単そうですが、そんなに簡単な話じゃありません。
招集案内は組合員全員へ配布しなければなりませんから、まずは組合員名簿の取得から始まります。
しかし理事長のみが組合員名簿を持っていたりすると中々開示してくれません。
仕方ないのでお金と手間暇かかりますが、全戸の謄本を取りその住所へ議案書などを郵送するってことになります。
当然ですが、規約に従った配布時期を守らなきゃ、です。
総会を適法に開催するだけで大変な作業です。
これを昨年末から２月にかけて２つの管理組合で行いました。どちらも小倉北区。
まずは、理事長に対し総会開催の要請書作成から始まり、その後臨時総会の議案書作成です。そして全ての住戸の謄本を取ってそのマンションへ住んでいない方へは郵送しました。
謄本を取って郵送するだけでも大変な作業でした。
Aマンションの場合は、議案はただ一つ。「総会開催してよ」ってことです。
信じられないことにこのAマンションでは築後４０数年まだ１度も総会が開催されていないのです。お口あんぐり状態です。
2016年02月25日
マンション管理士の独り言・・・７１７
マンション管理士の独り言・・・７１７
「集合郵便受け」
築２５年のマンションです。お世話しだしてもうカレコレ８年が過ぎようとしています。
これくらいの長期になると組合員さんお一人お一人とも仲良くなりますが、問い合わせも比例して増えてきます。
「集合郵便受けのダイヤルロックが効かなくなり、ロックできないので何とかならない？」っていう苦情というよりご相談です。
ダイヤルは開閉のツマミにもなっていて右に○に合わせ、左に△に合わせてオープンするというよく見かけるタイプです。
共用部分ですが専用使用部分という扱いです。
メーカーを調べて売主さんへ連絡しました。
しかし、売主さんからは「そのメーカーは潰れてしまってもうありません。以前にも他の組合員さんから同様の申し出があったので調べましたが、ダイヤルのストックもありません。」です。じゃ、どうするの？「４０数個並んでいるうちの一個のみの取替えもできないんです。全部を一斉に取り替えてもらわなきゃですが、なかなかサイズがピッタリのがありません。全部一斉取替えの際の商品を探してみますし、見積もりも提出しましょうね」です。
大事です。全戸一斉取替えとなれば多額の支出になりますし、総会の決議が必要です。
苦情というよりご相談主へ途中経過を報告し、理事会で審議しました。
多くの役員さんが、「へっ？ダイヤルロックなんてする人いるの？開閉できるならロックしなきゃいいじゃん」です。
“そうはいかないでしょう。組合員へ不具合アンケートを実施し、お困りの方が多いようなら管理組合の費用で交換しますか？”
「そこまでは必要ないっしょ。通常の使用に伴う管理に要する費用はその使用者が負担するとなってるじゃん。使用者に任せて管理組合は関与しないとしましょうよ。」で決まっちゃいました。
2016年02月21日
マンション管理士の独り言・・・７１６
マンション管理士の独り言・・・７１６
「修繕積立金の値上げ・・・その２」
前回は、修繕積立金の値上げ案を上程するならば、「増額の根拠として長期修繕計画」「管理経費の見直し～削減を実施」という工程が欠かせないとつぶやきました。
長期修繕計画に関しては、第２回目の大規模修繕工事で赤字が出ないような値上げ計画としましょう。
第１回目の大規模修繕工事に比べ第２回目では第１回目で実施した屋上防水、外壁補修、鉄部塗装、シーリングうち替えも再度実施するのに加えて給排水管の更生、あるいは更新工事。エレベーターリニューアル工事。屋上防水だって第１回目で被せ工法としたら第２回目では全撤去工法となりますのでその分費用がかかります。
また、第１回目には分譲時に支払った修繕積立基金がありますが、第２回目ではその基金もありませんので、その分毎月の積立金でカバーすることになります。
この辺りを考慮した長期修繕計画としなければなりません。
管理経費の見直しについては、過剰と思われる管理サービスの抽出を行いますが、これについてはアンケートを実施することになります。
“分譲時にこのサービスがあったから購入した”って組合員が少なからずいますので、アンケート結果の取り扱いには注意が必要です。多数の組合員が不要としているからと言って数字だけで判断すると危険な場合があります。理事会でよ～く検討しなくちゃです。
それと共に、管理委託料をはじめ、エレベーターメンテナンス費用や清掃代金の見直し（回数や単価）、排水管高圧洗浄の単価や頻度などをそれぞれの業者さんへ減額要請することになります。
経験上、要請しなければ全く減額されませんが、言えば何とかなるっていうのが感想です。
増額については第２回目の大規模修繕工事費が賄われるよう一気にあげてしまう場合もありますが、２倍→３倍と段階的に増額する管理組合さんが多いようです。
これについてもアンケートの実施がおススメです。
2016年02月16日
マンション管理士の独り言・・・７１５
マンション管理士の独り言…７１５
「修繕積立金値上げ手法・・・その１」
今回のリビング北九州誌「マンショントラブル相談室」で、“分譲以来一度も増額していない修繕積立金を増額する案を総会で上程したいので、額の目安や議案化するについての注意事項を教えて？”ってご質問に回答しています。
紙面の関係上、あまり詳しく回答できませんでしたので、独り言でつぶやいちゃいます。
平成２３年４月国交省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、修繕積立金の目安を月額約２００円/㎡と設定しています。８０㎡ならば１６，０００円となります。
当然ながらマンションの規模や形状、築年数や、更には大都市なのか地方都市なのかによっても異なってきます。参考数値です。
また、設備によっても大きく異なります。エレベーター台数、共用部設備、給水方式などで異なってきます。機械式駐車場があるマンションでは、修繕積立金額は上乗せされます。
５年に１度実施されているマンション総合調査の直近号（平成２５年版）では、修繕積立金の月額平均は１１，８００円です。
これらの数値が一応の目安となります。
増額するには、長期修繕計画をベースにしなければなりません。
「現行㎡当たり４０円の積立金を８０円にします。」という議案の場合、何故８０円なのかの根拠を示す必要があるからです。
“隣のマンションが８０円だから”“それくらいが平均みたいなので”では合意が得られません。
“じゃ７０円でもいいじゃん”“今年度は見送って来年からにしたら”なんて言われると、お口モゴモゴです。
“○○年後に実施予定の大規模修繕工事では△△△円が必要で、それを今から積み立てると㎡当たり８０円となります”と具体的な数字の根拠がないとなかなか合意が得られません。
2016年02月12日
マンション管理士の独り言・・・７１４
マンション管理士の独り言…７１４
「動かない車」
大規模修繕工事で合意形成のコンサルタントとしてお世話した管理組合さんです。
コンサルタント終了後も、「なにかと便利なつぶやき主さん、これからも顧問として面倒見てよっ」てことで引き続きお世話しています。
そのマンション駐車区画は屋内屋外の別はあるものの機械式はなく全部平置きです。
当然屋内と屋外とで使用料金に差はあります。
その屋内駐車区画にもう長いこと動かない車が駐車しています。組合員の車です。
パンクしてバッテリーは外されて、煤けているので一目見てもう長いこと動いていないというのがわかります。
駐車区画の使用料は毎月キチンと支払われています。
停めている組合員曰く、「息子の車なので承諾なしに廃車できないし・・・」です。
屋内に停めているので、屋外区画利用者からクレームが付きます。
「屋内に移動したいけど中々抽選で当たらない。ずっと動いていなくて煤けた車が屋内に停まってるじゃん。そこの利用者へ移動するようお願いしてよ。」
もっと強硬な人は、「いくら使用料を支払っているとはいえ、屋内に移動したい人が沢山いる状態だよ。長いこと動かさない車は使用契約を解除できるようにしてよ。」です。
心情的には理解できますが、それは無理です。インポッシブルです。
駐車区画に車以外の物を停めるのはアウトですが、動かない車をずっと停めっぱなしにしていても使用料を支払っている以上、文句は言えません。
“車を長いこと動かさないと使用契約を解除できる”なんていう細則も見たことありません。
そこで当事者へお願いしようとなりました。
誰がお願いしますか？
「・・・」「・・・」「・・・」
やはりそう来たか。
2016年02月06日
マンション管理士の独り言・・・７１３
マンション管理士の独り言・・・７１３
「中古マンションが売れなくなる・・・②」
前回は、修繕積立金の値上げが、中古として売りに出す時に足かせになるとつぶやきました。
新築時には3750円だった修繕積立金は20年後には4倍の15,000円に値上げされ、購入者から見ればその分だけ毎月の負担が増えることとなり、中古マンションとしては売りにくくなるってことでした。
購入者は、そのマンションの価格も気になりますが、ローンの支払いや管理費・積立金、駐車場代金などトータルの月の負担額で購入するかどうかを決定するからです。
いくら物件そのものの価格が安くたって、積立金が15,000円もして、毎月のローン支払額に加えてその分だけ負担が大きくなれば購入しないよってことです。
それでも売ろうとするならば売り出し価格を抑えるしかありません。
積立金15,000円は35年ローンの場合500万円の借り入れに相当します。
500万円も引けないっしょ！
まだまだローンの残債もたっぷり残っているのに、500万円も値引けば、ローンの残債に追いつかず、追い銭しなきゃなりません。
ですから、今後は中古マンションの売り出し戸数が減少することが予想されます。
仮に売りに出たとしても、価格が高止まりでそう簡単には売れないことになります。
市内新築マンションのチラシには、どこもかしこも「毎月のローンの支払に管理費・積立金、更に駐車場代金を加えても○○円ですよ。今お住いの賃貸のお家賃と比べてください。あなたは、まだ賃貸に住み続けますか？」って切り口のセールストークが載っています。
新築時に売りやすくするために、修繕積立金を低く設定し、いい加減な長期修繕計画を作成し、積立金の値上げは管理組合さんで話し合って決めてね、ってスタンスです。
現在新築マンションを分譲しているデベロッパーは分かっているのでしょうか？
そのような売り方が、将来中古マンションが売れなくなる事態を招来し、それはとりもなおさず、不動産業としての自分の首を絞めてるってことが。
2016年02月03日
マンション管理士の独り言・・・７１２
マンション管理士の独り言・・・７１２
「中古マンションが売れなくなる」
つぶやき主は、マンション購入相談も承っています。
“そのマンションを買うべきですよ”とか“買わない方がいいですよ”あるいは“○○マンションよりも△△マンションの方をおススメですよ”なんてことは言いません。
営業マンが教えてくれないそのマンションの管理規約とか長期修繕計画、パンフレットなどを通し、“将来駐車場に関してトラブルが起きやすいですよ”“建築工期が短すぎますね”“上階の遮音性能は○○デシベルくらいでしょう”なんてことをアドバイスします。
それらのことを知っていて購入するのは全然ＯＫです。知らずに購入して、後から「これを最初にわかっていたら購入しなかったのに」なんてならないようにアドバイスするのです。
購入相談では多くの方が、資産価値について質問されます。
“将来売却するときに高く売れそうですか？”“貸そうと思ったら高い家賃が設定できて、すぐに借り手も見つかりそうですか？”って聞かれます。
こんな質問には正直なところ閉口しています。
“商売人じゃないんだから、損か得かでマンション買っちゃだめですよ。毎月支払うローンや管理費などに相応する生活営めるかどうかが判断基準ですよ”って思っています。
高く売れるとか高い家賃が設定できるかどうかなんて言うのは、その時の社会情勢や市場に大きく影響されますので、現時点で正確に判断できるものじゃありません。
それでも大事なお客様です、やんわりと当たり障りのない説明を行います。
しかし、社会情勢やその時の市場に影響されないものについてはしっかりと専門家らしく説明します。
「中古で売る時は、時期によっても異なりますが、かなり減額しないと売れないでしょう」
「えっ、何故？なんで？どうして？如何して？ＷＨＹ？こんな一等地で、新築時にもすぐに完売した物件なのに？」
「だって、修繕積立金が5年ごとに値上げされて、将来的には今の4倍になるじゃないっすか。」
2016年01月31日
マンション管理士の独り言・・・７１１
マンション管理士の独り言・・・７１１
「保証しますって、何のこと？」
民法では買主が目的物の引き渡しを受けて、その目的物に瑕疵があることを知ってから1年間、売主は瑕疵担保責任を負わなければなりません。
それじゃあまりに売主の負担が大きすぎるって事で宅建業法では、売主の瑕疵担保責任期間を引き渡し後2年間としました。
知ってから1年を、引き渡し後2年としたわけです。
それでも消費者の立場からすると短すぎるってことで、「住宅の確保品質確保の促進などに関する法律」（＝品確法）によって“建物の主要構造部”と“雨水の浸入を妨げる部分”については10年の瑕疵担保期間としました。これより短くしたりとか、買主に不利になる取り決めは無効とまで定めました。
またこれとは別に屋上防水などは施工業者と防水メーカーとで10年保証をつけています。
頑張った管理組合さんでは業者と交渉し、１０年→１５年まで延長させたりしています。
“ここまで出来てりゃ、安心！”と思いたいとこですが、そうは問屋が・・・です。
屋上から漏水したとして、“漏水”とそう簡単には認めてくれませんし、また“漏水”と認めたとしてもその原因が瑕疵であるとはなかなか認めません。
「ドレン管が詰まってるんじゃないですか？」などと言われてなかなか現場さえ確認しようとしません。現場を確認に来てもらうのが一苦労です。
現場を確認した後も「解放廊下への漏水は法律の適用外ですよ。」「台風などの強風時に飛来物が防水層を傷つけたのでは？」「カラスが突っついたとこから漏れている。」だから“保証の適用範囲ではない”などなどです。
そこで業を煮やして第３者の専門家に見てもらいます。
施工不良が原因による漏水という報告書が出されてしぶしぶ補修工事を行ってくれる売主さんはまだいい方です。
そんな報告書が出されても、その報告書の方がおかしい、などといって漏水や瑕疵を認めません。
2016年01月25日
マンション管理士の独り言…710
マンション管理士の独り言…710
「総会での理事長の立ち位置」
毎月のように通常総会や臨時総会に出席しています。
総会では理事会が検討した案が上程され、それを審議し承認を得る作業を行います。
理事会で色々と検討した結果、“この案が良いと思われるのでご承認下さい”という流れです。言い換えれば、「理事会ではこの案をお勧めですよ、この案が良いと思いますので承認して下さいね」というスタンスってことです。
間違っても、「あんまり良い案とは思わないけど、取り敢えず上程してみた。」「本当はこっちより別の方法が良いと思うけど、こっちで良いという人が多いかも知れないから」というスタンスはあり得ません。
総会の１～2週間前に配られる議案書には委任状も添付されています。
「総会当日都合の悪い人は、委任状を提出してね。委任状を提出した人も総会に参加した人としてカウントしますよ」です。
委任状には委任する相手方も記載するようになっています。
仲のいいお隣さんを受任者とする方も稀にいますが、多くの場合は“理事長へ委任します”です。
この理事長への委任というのは、“その議案を検討してこの案が良いと思うから承認してよ”って人への委任となりますので、全ての場合と言っていいほど、賛成票になります。
委任する人も“その議案を上程した人だから、その議案には賛成だよね”って思って委任するのが普通です。
理事長へ委任＝賛成するって図式です。
ところが、ごく稀にその議案には反対なのに、上程してしまう理事長さんがいます。
上程してしまう原因は、多くの場合予算との兼ね合いです。
「この管理組合のためには上程すべきじゃないけど、予算が足りないから仕方ないよな」という感じです。
「上程したくないけど、予算内から無い袖は振れないし、上程するしかないよな」って事です。
2016年01月20日
マンション管理士の独り言・・・７０９
マンション管理士の独り言・・・７０９
「なぜ、年に1度総会を開催しなければならないか？」
今回のリビング北九州誌の読者からの質問は「総会を開催しても話し合うべき議案がこれと言って見つからない。総会開かなくてもいいっしょ？」でした。
これについて紙面の許す限りで回答しましたが、もう少し補足です。
民法では、管理者＝理事長は、総会で他の組合員から委任されて管理組合の業務を行っているという形となります。そして委任を受けた方（＝受任者）は委任者から要請あれば事務の報告をしなければならないことになっています。（第645条）
これに基づいて区分所有法では、第34条で管理者は毎年1回集会（＝総会）を開催しなければならず、更に43条で管理者は毎年1回一定の時期に業務の報告をしなければばらないと定められています。罰則規定があるほどです。
と言っても全く開かない、開催する意思のない管理者を知っていますが・・・。
さらに区分所有法に基づいて標準管理規約では、毎年新会計年度開始後2か月以内に総会を開催するよう定められています。
新会計年度開始後2か月という開催時期については、それぞれの管理規約で異なっており、最近は3か月というのをよく見かけるようになりました。
最長6か月というのを目にしたこともありました。流石にこれは長すぎ。
このように法治国家日本では、憲法 → 民法 → 区分所有法 → 標準管理規約 → そのマンションの管理規約 となっているのです。
2016年01月14日
マンション管理士の独り言・・・７０８
マンション管理士の独り言・・・７０８
「自主点検・・・屋上編」
年末にリビング北九州誌から「読者からの相談で“マンションの自主検査を行うにはどうしたら良いでしょう？”というのが届きました。つぶやき主さん答えてあげて」というご依頼です。
その回答が今週号のリビング誌に掲載されていますが、我ながら中途半端な回答です。
アレやコレや書きたいのですが、５００字程度という縛りがあるので、あれで精一杯です。
顔写真なんかの載せなくていいので、もっと字数がほしかったのですが、どうしても頭髪の薄い写真がほしかったようです。
そこで、もう少しつぶやきたかった事をここでつぶやいちゃいます。
まずは、屋上点検です。
最近のマンションは経費削減のためか屋上へはホントに登りにくくって困ってしまいます。屋上解放廊下に脚立を立てかけて、そこから今度はタラップで登ります。
十分安全を確認して登れそうだったら、ＧＯです。決して無理はしてはいけません。
雨が降っているときはもちろん、雨上がりで足場が滑りやすくなっている日も避けてください。
無事に屋上へ登れたら、まずは全体を見渡しましょう。
雨がもうしばらく降っていないのに、屋上のアチコチに水溜りがあれば、それは勾配が取れていない証拠です。
溜まっている部分から漏水が起こりやすくなります。
また、雑草や木が生えていないか、苔生していないかも確認必要です。
それらが生育しているという事は常に水が溜まっている、あるいは溜まりやすくなっているという事です。
また、腰を低くして見渡せば防水層に凹凸があるかないかも確認できます。
引っ込んでいる所には水が溜まりやすくなります。
2016年01月12日
マンション管理士の独り言・・・７０７
マンション管理士の独り言・・・７０７
「自転車を買った・・・③」
仲のいい3人で自転車を購入しましたが、パンク修理費用やバックミラーの取り付け、更には色の塗り替えなどさまざまな問題が発生し、3人の関係が何だか怪しくなってきました。
Ａさんが4,000円、Ｂさんが2,000円、Ｃさんが1,000円出して購入した自転車ですが、1度パンクし、バックミラーを取り付け、色も黒から赤に塗り替わった今でもセッセと動いています。
そんなちょっと見には変な自転車ですが、これを譲ってほしいという人が現れました。
何と購入した時と同じ7,000円で買ってくれるというのです。
Ａさんは大乗り気です。
“もう随分乗ったし、買った時と同じ金額なら喜んで売っちゃうよ。”
Ｃさんも売ることに賛成です。“自分の好みじゃない赤い色に塗り替わったし、そもそも1週間に1度しか使えなかったので、愛着もない。売ってしまおう。”です。
ところがＢさんが大反対です。
“思ったより赤い色は恰好いい。もっと乗りたい。売るのなんて嫌だ。”です。
また3人で話し合いです。
Ａさんは、“7分の4の持分の自分と7分の1の持分のＣさんも賛成していて合計7分の5も賛成している。更に共有者3人のうち2人が売ることに賛成しているのだから、売るっきゃないでしょ。”と主張します。
ところがＢさんは猛反対です。
“例え2人が賛成でも自分の持分7分の2は絶対に売らない。そんなに売りたけりゃＡさんＣさんは自分の持ち分だけ売ったら。”
“そこまで言う！”
共有物を売るというのは、民法では処分行為となり共有者全員の賛成が必要です。
2016年01月09日
マンション管理士の独り言・・・７０６
マンション管理士の独り言・・・７０６
「自転車を買った・・・②」
仲のいい3人で自転車を買ったっていうお話の続編です。
7,000円の自転車をＡさん4,000円。Ｂさん2,000円。Ｃさん1,000円出して購入しました。
パンクを修理した費用負担で少し揉めましたが、そこは仲のいい3人組です。話し合いで解決しました。
Ａさんはどうしてもバックミラーを取り付けたくてなりません。他の2人に相談しました。
「バックミラー付けようぜ。今ならオートバックスで700円であるよ。僕が400円出すから、Ｂさん200円。Ｃさん100円出してよ」。
これに対し、Ｂさんは「バックミラーなんていらないよ」。
Ｃさんは「バックミラーあれば安全だよ。付けようぜ」です。
賛成者Ａさん＋Ｃさんでこれは持分割合の7分の5に該当し、更に共有者3人のうち2人が賛成です。それでもＢさんは反対です。
“じゃ多数決で決めようぜ。議案は「バックミラーを各自の共有持ち分割合の負担で設置することについて」だな。賛成の人、手を挙げてって”ことで設置が決まりました。
Ｂさんは「バックミラーなんて使わないのに。200円も出さされちゃった」と渋い顔です。
マンションでは、このような場合は総会を開催して承認を得ることとなります。
「共用部分の重大変更」には該当しないと考えられますので、標準管理規約では総会参加者の過半数での承認で可決となります。
適法適正に開催された総会での承認事項ですから、それに反対の組合員であってもその議決に従わなければなりません。この場合だと費用負担を強いられることとなります。
この自転車は黒色です。頻繁に乗っているＡさんは黒色に飽きちゃいました。
“赤に塗り替えようぜ”です。
2016年01月06日
マンション管理士の独り言・・・７０５
マンション管理士の独り言・・・７０５
「新年あけましておめでとうございます」
年賀状を書いていて気が付きましたけど、エースマンションも商売始めて８年目でした。
独り言も年に８０回のペースでつぶやいています。
熱心な訪問者もいて催促もあったりしますので、今年もセッセとつぶやきます。
今までつぶやいた中で特に印象に残っている独り言をバージョンアップしてつぶやきます。
今回は「自転車を買った」です。
この話は、マンション管理員講習やクリーンスタッフ講習でオープニングトークとして話し、受講生の方から、“分譲マンションについてよくわかった”と好評をいただいているものです。
仲のいい３人で自転車を買いました。7,000円です。
最近は自転車も安くなりましたから7,000円でも新品が購入できます。
Ａさんが4,000円。Ｂさんが2,000円。Ｃさんが1,000円出して購入しました。
持分割合では、Ａさんが7分の4。Ｂさんが7分の2。Ｃさんが7分の1となります。
さて、どのように使うかで最初の話し合いが持たれました。
1週間7日のうちＡさんは“4日使わせてよ。”といいます。
Ｂさんは、“僕は2日使える権利がある”って主張します。
Ｃさんは“仕方ないから1日でいいよ”と決まりました。
しかし土日祝の使い方はまだ決まっていません。
これも４：２：１の割合と順序で使おうとまとまりました。
何て言ったって3人で自転車を買うくらい仲のいい関係です。話し合いでまとまりました。
Ｂさんが使用中に自転車がパンクしてしまいました。
そのままじゃ乗れないのでＢさんはパンク修理をして後日ＡさんＣさんへ報告しました。“パンクしたので修理したよ。700円かかったけど立て替えておいた。Ａさんは400円、Ｃさんは100円払ってよ。”
これについてＣさんがかみつきました。“1週間のうち1日しか乗ってないのに、パンク修理費用を負担させられるのは可笑しくね？Ｂさんが乗っていて時にパンクしたのだし、Ｂさんの運転に原因があったかもしれない。それに修理した後に立て替え分を払ってよって報告してくるって順番が逆だろ。事前に了解を取り付けなきゃ。”です。
2015年12月28日
マンション管理士の独り言…704
マンション管理士の独り言・・・７０４
「総会で決議できること」
総会を開催するには、予め議案書を配布しなければなりません。
いつまでに配布するのかっていうと、標準管理規約では総会の2週間前まで、区分所有法では1週間前までとなっています。
市内マンションでは、まず間違いなくこのどちらかです。
それ以外にはお目にかかったことがありません。
そして総会では、予め配布された議案書に載っている議案以外は審議することが出来ません。話し合うくらいはいいのですが、議決をしても無効です。
何故かというと、予め配布された議案書を見た組合員が「今回は自分にはあまり関係ないので委任状を出して欠席しよう」とした場合に、総会当日議長が「今日はこんなに多くの方が集まりました。時間もまだたっぷり残っているのでついでにペットのことを話し合いましょう」としてペットのことが決議されました。
これを後で知った当該欠席組合員が「ペットの事を話し合うなんて議案書に書いてなかったよ。ペットのことを話し合うなら出席して意見を言いたかったのに」と不意打ちを喰らわされることとなるので、総会では予め配られた議案書に書いていること以外は決議しても無効となっています。
しかし総会の現場では、上程された議案に修正を加えられて承認を得る場合がたびたび出てきます。この修正議案がどの程度まで許されるかについて明確な基準はありません。
基本的な考え方としては、議案の本質を変えてしまう事や、議案より支出が増えることはアウトとなります。
本来の議案に真っ向から反するような議案を審議することは無効なのは言うまでもありません。
予め配布された議案には「ペット飼育を永代認めることについて」となっていたものを総会において「ペット飼育を認めないことについて」で承認を得ることは出来ません。
ただし「ペット飼育を認めることについて」議案を審議している最中に出された意見を集約し「ペット飼育を1代に限り認めることについて」はセーフだと考えていいでしょう。
また、「修繕工事を○○の範囲で発注する件について」という議案を「修繕工事を○○から少し範囲を縮小し△△の範囲で発注する件について」もセーフだと考えます。「範囲を広げて」は工事代金の増額にも繋がりますし、アウトでしょう。
2015年12月22日
マンション管理士の独り言…703
マンション管理士の独り言・・・７０３
「定足数」
分譲マンションで総会や理事会を開催する場合、一定以上の出席者が集まらないと有効な総会とは言えなくなります。
有効な総会とするためには、一定以上の出席者が必要となっています。
この出席者の数を定足数といいます。
そりゃそうですよね。
100戸のマンションで10人しか集まっていないのに、それが総会と言えるか？そこで決まったことが管理組合の意思だ？って言われても“たった10人ジャン”となります。
多くの方が有効とは思えないと感じるはずです。
定足数のカウントの仕方は、実出席者＋委任状提出者＋書面議決権行使者となります。
実際の現場では、書面議決権を行っていない管理組合さんもあります。
“ただでさえ総会出席者が少ないのに、書面行使を認めるともっと出席者が減っちゃう”との理由です。
その反対に、代理人の要件を“他の区分所有者じゃダメ、同居している親族に限る”なんて規約に厳しく規定しているところは委任状の提出が期待できませんので書面行使に頼らざるを得ません。
定足数を満たしているかの大前提は、分母となる人数が確定していることが必要です。
区分所有者の頭数や議決権総数が確定していなければ定足数なんて決まるわけありませんからト～ゼンです。
総会の限らず理事会でも同様です。理事の数が決まっていなければ定足数は決まりません。当たり前ですが多くのマンションでは規約で理事の数は決まっています。
ところが理事の数が決まっていない管理規約にお目にかかりました。
「理事会は理事などの半数以上が出席しなければならない」となっています。「理事など」の「など」が問題なのです。「など」がついた管理規約なんて初めてお目にかかりました。そして「など」の具体的記述はありません。
2015年12月16日
マンション管理士の独り言…７０２
マンション管理士の独り言・・・７０２
「管理規約と総会の決議・・・マンショントラブル相談室補足説明」
今週号のリビング北九州誌の「マンショントラブル相談室」では管理規約と総会の決議とどっちが優先するのか？についてお答えしています。
紙面が限られてて、十分な回答とは言えないので、補足説明をつぶやきます。
“管理規約の内容と異なる決議が総会でなされた場合、どっちが優先する？”たって、そりゃ管理規約です。
だって、総会開催は、そもそも管理規約に定められたものだし、招集方法、議長の選出方法、決議方法だって全て規約に定められているし、その通りに行わなければなりません。
規約で総会開催が規定されているから総会開催できるのであって、その総会の決議が規約に優先するなんてあり得ません。
“規約、規約って言うけれど売主や管理会社が販売時に予め用意していた管理規約（原始管理規約）であって、皆で話し合って定めたものじゃない、それより皆で話し合って決めた総会の決議の方を優先したい”っていう気持ちはわからないでもないですが、購入時に皆はこの原始管理規約でいいですよって、「管理に関する承認書」に記名捺印してるから有効な管理規約です。
どうしても管理規約と異なる議案を承認させたいのならば、まずは規約の改正を行わなければなりません。
規約の改正は議決権総数と区分所有者数の4分の3以上の賛成が必要です。普通決議が総会出席者の過半数なのに比べてとてもハードルが高くなります。
1人が1戸ずつ所有する100戸のマンションを例に比較してみると、総会は議決権総数の半数以上の参加で成立するから50人集まればＯＫです。
参加者のカウントの仕方は、実出席者＋委任状提出者＋書面議決権行使者の合計数です。
そして普通決議というのは、参加者の過半数が承認要件ですから50人の過半数で26人の賛成でその議案は承認となります。
2015年12月15日
マンション管理士の独り言…701
マンション管理士の独り言…701
「売主とのお付き合いが始まるという事」
一口に“マンションを購入する”と言ってもそこには6つの意味が含まれているというのは以前からつぶやいています。おさらいです。
マンションを購入するという事は、①専有部分の区分所有権を取得する ②共用部分の共有持ち分を取得する ③敷地の共有持ち分を取得する ④管理規約・使用細則・総会の決議を守る義務を負う ⑤管理費・修繕積立金を負担する義務を負う ⑥管理組合員になる ってことですが、最近はつくづく⑦「売主とのお付き合いが始まる」も加えなきゃって感じています。
“いい売主さんとのお付き合いが始まって良かったね。”ならばこんなに良いことはないのですが、現実には“こんなことやらかしている。”“こんな売り方したらトラブルになっちゃうよ”っていうのが多くて困ってしまいます。
こんな売主さんに共通して言えるのは非を認めないことです。
非を認めず、“当社に落ち度はないけど、管理組合さんはお困りでしょうから、ご相談には応じますし、場合によればお見舞金をお出ししましょう”ってスタンスです。
マンション管理士の実力なんてたかが知れています。
販売時にキチンとした売り方をしてくれていないと、それが種で管理組合でトラブルになっても、なかなか絡み合った解決の糸口を見つけることが出来ません。
それでも、4つの管理組合さんで解決できそうなところまで何とか漕ぎ着けました。
この４つの管理組合さんのトラブルは全て一方的に売主サイドが悪いというものです。
マンションという一般人では最も高価な買い物なのに、いい加減な売り方や仕様のために、まるでトラブルの渦中に自ら進んで飛び込んだみたいになってしまった管理組合さんや組合員さんには何ともお気の毒な話です。
後々トラブルにならないような売り方や仕様をよ～く考えてもらいたいものです。
2015年12月11日
マンション管理士の独り言・・・７００
マンション管理士の独り言・・・７００
「駐車場について考える・・・６ 理想の駐車場」
つぶやき主が考えるに理想の駐車場は、全台普通車区画。平置き。駐車場充足率１００％。
機械式駐車場なし。軽区画なし。2台目区画も必要ありません。来客用はあっても５０世帯につき1台。そしてコインパーキングで管理。
ルールについては、1世帯に1区画優先。
専有部分の譲渡の場合は一旦管理組合へ返却し、希望者を募って抽選により決定。
貸与の場合は、賃借人へ引き継ぎできる。
抽選も1度きり。抽選により当選していた方がそれまで使用していた区画について抽選は行わず、譲渡に伴って新しく区分所有者になった方の区画として確定。
1区画目を利用しない方は管理組合へ申し出ていただいて、2台目希望者を募り抽選により使用者を決定します。
一人の方がずっと2台目として利用するという不公平とならないように、何年かおきに抽選を行います。
ただし期間については、そのエリアで敷地外駐車場の確保しやすさを考慮して設定します。一般的には２～3年でしょう。
当然ですが、管理費などを滞納している方は、これらの抽選には加われません。
当初1区画を使用しないという方が何年か後に使用を申し出た時は、1住戸に1区画が優先なので、2台目として借りている方のなかで1番使用期間の長い方から順に返却してもらいます。
また、住居売却のために事前に転居された方の駐車場使用料については、その住戸売却が成約となるまでは、たとえ使用していないという事であっても引き続き駐車場使用料は負担していただきます。
2015年12月07日
マンション管理士の独り言・・・６９９
マンション管理士の独り言・・・６９９
「駐車場について考える・・・５」
駐車場使用料はどこに入るかというと修繕積立金に充当されることが望ましい、なんて国交省は言ってます。
マンション管理組合は2つの財布を持っていて一つは管理費、これは一般会計とも言われます。
もう一つが修繕積立金会計で、こちらは特別会計って呼ばれています。
管理費は組合員（＝区分所有者）から毎月一定額が入金されますが、共用部分の清掃費や照明器具の電気代やエレベーター電力代、管理会社への管理委託料、さらには管理人人件費などに支出されますので、毎月一定額が支払われていきます。だから管理費というお財布には全然お金がたまりません。
これに対し、修繕積立金は将来の大規模修繕工事のために積み立てておくもので、この取り崩しには総会の決議が必要とされていますので、毎月一定額がキチンと積み立てられていきます。
ですから国交省は駐車場使用料は将来のために修繕積立金へ充当しよう、ってしています。
北九州のマンションの実態はどうかというと、残念ながら積立金へ充当している管理組合はあまり見かけません。
管理規約に“駐車場使用料は修繕積立金へ充当する”って記載していても、へっちゃらで管理費へ充当していたりします。
売主サイドで作った管理規約なんだから、書いていることはしっかり守れよ、って思います。
“管理費に充当する”って堂々と記載しているとこもよく見かけます。
でも“管理費に余剰が出れば総会の決議で修繕積立金へ充当する”ってしているところもありますので、ちょっぴりホットしたりしています。
駐車場使用料を修繕積立金へ充当していない管理組合や、場合によれば「皆公平に駐車料金タダ」なんてしている管理組合さんではまず間違いなく大規模修繕工事時に工事代金が不足します。
そんな管理組合さんでは大規模修繕工事時に借り入れを起こさなきゃなりません。
借入額を算出してみると、駐車場使用料をキチンと有料としていれば、借入れる必要がなかった、って場面によく出くわします。
分譲当初は駐車場料金を取っていたけれど、その後皆公平に無料にしたって管理組合さんもちょくちょく見かけますが、止めた方がいいですね。
2015年12月02日
マンション管理士の独り言…698
マンション管理士の独り言・・・６９８
「駐車場について考える・・・④」
今回は来客用駐車場についてつぶやきます。
「近隣にコインパーキングがないので来客時に不便。来客用駐車場がほしい」なんていう要望があります。
確かに来客用駐車場があれば便利でしょうが、管理も大変です。
来客用駐車場を利用しようと思うときは事前届出制にしたり、管理人さんに届出て利用するなんてやっていますが、急な来客では対応できないし、管理人さんのいない土日はどうするの？って感じです。
事実来客の多い土日に利用できないのは不便って声が必ずあがります。
また、管理人さんの業務が終わるのを見計らっていつも同じ車が停まっていて、これがまたクレームに繋がります。
更には、「料金を徴収できない来客用として用意するより、2台目区画として有料で貸し出せば管理組合の収入にもなるじゃん。大体いつ来るかわかんない来客のために駐車区画を用意する必要があるの？それより組合員の需要の方を優先すべきでしょ。」なんて意見が上がります。
1番いいのは、小倉南区の某マンションでやっているようなコインパーキングです。
管理組合の収入としようとするのが目的ではないのでとても安い金額設定としており、何より優れものは解除ボタンを玄関オートロック内に設置し、マンションに関係ない車の駐車を締め出している事です。
つぶやき主は来客用駐車場についてどう思うかっていうと、“必要なし”です。
そんな区画が取れるのなら、2台目として収入の得られる駐車区画にするべきです。
来客用駐車場は便利がいいという事以上に、管理が難しくトラブルの種っていうのが実務的な感想です。
2015年11月29日
マンション管理士の独り言・・・６９７
マンション管理士の独り言・・・６９７
「駐車場について考える・・・③」
北九州の場合、1住戸に1区画駐車場が用意されています。
駐車場充足率１００％というやつです。
それどころか１２０％あるところもあって、2台目の駐車区画が用意されています。
この2台目区画の使用ルールがまた千差万別で、管理組合さん苦労してるなって感じです。専有部分の譲渡や貸与の場合、それまで使用していた1区画目は次の買主や借主へ引き継げるってしているところでも2区画目については返却となっているところがほとんどです。ではそれまで使用していたＡとＢ区画のどちらを返却するのかってすれば、それまでの使用者が選べますよ、ってしています。
充足率１００％のマンションと１２０％のマンションとでは2台目区画の扱い方も異なります。
充足率１００％のところでは、１住戸につき１区画が優先割り当てとなっていますから、もし現在使用してなくて他の区分所有者が２台目として使用している場合であっても、その使用していない方が使いたいって言い出せば、２区画目の人は使用できなくなります。
２区画目使用者が複数人いる場合には、誰が使用している区画を選定するのかについては、２台目として使用している期間が最も長い人から選ぶ、としていたり２台目使用者で抽選して運の悪い人を決めたりします。
また、使用していない人の区画をＡさんは１番の区画、Ｂさんは３番の区画、Ｃさんは１０番の区画というように予め決めておいてＡさんが将来区画の使用を申し出た時には１番を使っていた人に外れてもらう、ってやってる管理組合さんもあります。
まだ使用していない人が使用を申しでた場合に、いつまでにその区画を引き渡さなければならないかについては、１番短いところで１か月、最長で３か月ってところでしょうか。
2015年11月26日
マンション管理士の独り言・・・６９６
マンション管理士の独り言・・・６９６
「駐車場について考える・・・２」
所有する住戸を売却しようとする区分所有者が、売主が住んだままの状態で売るよりも、空き家にした方が売れやすいだろうと考え、転居します。よくある例です。
自分はもうそのマンションに住んでいませんので、駐車場の使用契約の解約を申し出てきます。
そこに住んでいないのだし、駐車場だって使わないので使用料も勿体ないし使用契約の解除を求めてくるのです。
転居したって区分所有者であることに間違いはないので、管理費や修繕積立金は負担しなければなりませんが、駐車場使用については別問題です。解約を申し出ます。当たり前のことです。
しかし管理組合さんは困ってしまいます。
いつ売れるかわからないので、その間使用料が入ってきません。１か月で売れれば新しい区分所有者（＝買主）と使用契約を結び、使用料も入ってくるので未入金は１か月ですむのですが、１年間も売れなければ１年分の駐車料金が入ってこないことになります。
軽く１０万円は超えそうです。
「じゃ売れるまでの間２台目として他の区分所有者へ貸し出せばいいじゃん」と考えますが、多くのマンションでは１住戸につき１駐車区画が優先割り当てされているので、売り出してる住戸が売れれば新しい所有者のためにその駐車区画を引き渡さなければなりません。“いつまで借りれるかわからない、ひょっとしたらすぐに返却しなければならない”駐車区画に借り手なんて見つかりません。
管理組合とすれば早い時期に住戸が売却できて、少しでも駐車場使用料の未納期間が短くなるように祈るだけです。
2015年11月23日
マンション管理士の独り言・・・６９５
マンション管理士の独り言・・・６９５
「駐車場について考える」
国交省が5年に1度、マンション総合調査を実施しています。直近では、平成25年度に最新版が出されています。
その中では、世帯主の年齢が60歳代以上という割合が５０％を超えたとか、永住意識が調査のたびに高まっていて、５２％が今のマンションにずっと住み続けようと考えているなど、特徴的なデータが示されています。
そんな中、ずっと昔から変わらないトラブルワースト１は、居住者間のマナーに関するものです。
その居住者間のマナーに関するものをもっと掘り下げていくと、駐車場問題、ペット飼育、生活音がこれもまた以前から変わらず、トラブルの種になっています。
つぶやき主は現在3つの管理組合さんの管理規約変更を手掛けています。
その中でいつも頭を悩ませるのが駐車場についてです。
違法駐車とか、来客用駐車場の取り扱いとか、さらには北九州独特の分譲駐車場とか、いろんな問題が内包されていますし、人によって立場とか考え方が異なるので議論が百出してまとまりません。
そのマンションでは、専有部分の譲渡（売買）の場合は、次の方に引き継げずそれまで利用していた駐車区画を一旦管理組合に返却します。
返却されたら管理組合は一定期間「駐車区画が空いた」ことを告知し、応募者多数の場合は抽選によって利用者を決めます。
とても民主的な方法ですが、これにもいろんな問題が内包されています。
仮に空駐車区画を抽選によってＡさんがゲットしたとして、専有部分を売り出している区分所有者はそれまでＡさんが利用していた駐車区画を利用するかというと、そのようにしている組合さんもあれば、この抽選に参加したけど外れてしまったＢさんが、「今自分が使用している区画よりＡさんの区画の方がいい。移動させて」と言い出し、さらにＣさんＤさんも「Ａさんとこに移らせて」なんて言い出します。
移動希望者がいなくなるまで延々と抽選を続ける組合さんもあります。
そんなに抽選を続けていると住戸売り出し中の区分所有者から、「抽選を延々と繰り返すたびに条件の悪い駐車区画になっていく。住戸が売れなくなっちゃうジャン」とクレームが寄せられることもあります。
2015年11月16日
マンション管理士の独り言・・・６９４
マンション管理士の独り言・・・６９４
「屋上へ登ろう」
台風１５号は市内の各マンションへ甚大な被害をもたらしているようです。
“自分のとこは、雨漏りもしてないし、大丈夫”って思っている役員さんも簡単に安心しちゃだめですよ。
昨日は若松のマンションの屋上に登ってきました。
管理組合の顧問としてお世話しているマンションで、台風１５号による目立った被害はありません。勿論雨漏りなんてしていません。
最上階の居住者から“マンションの屋根瓦らしきものがベランダに落ちてきているので、ひょっとしたら瓦が数枚割れているかも”ってお話です。
登ってみてビックリです。あっちこっちで瓦が割れています。
このマンションがフラット屋根ではなく、勾配屋根（切り妻）です。
屋根材はシングル葺きといわれるもので、アスファルトを薄い板状にして何枚も重ねて仕上げるものです。
そのシングル瓦が何枚もめくれているのです。
この管理組合さんはマンション共用部分の保険を付保しており、施設賠償も特約付保しています。台風による被害ですから当然保険の対象です。
２時間かけて枚数を数えました。東棟約３５０枚。西棟約６５０枚の合計１０００枚です。
補修工事はただ単に割れた瓦１０００枚の費用だけでは済まないのです。
工事するためにはクレーン車で資材を搬入し、屋上から転落しないように足場を組みネットを貼り、下地処理から清掃まで、と多くの職種と職人さんの労力が必要です。
2015年11月13日
マンション管理士の独り言・・・６９３
マンション管理士の独り言・・・６９３
「品確法？品格法？」
品確法とは、「住宅の品質確保の促進などに関する法律」というのが正式名称です。
原則的には瑕疵担保期間が瑕疵ある事を知ってから１年という民法の規定を宅地建物取引業法では目的物の引き渡しから２年に変えることが認められています。
知ってから１年というのは業者にとってかなり重い責任となりますので、引き渡し後２年に負けちゃろう、という意味合いのものです。
ところが昨今の消費者保護の立場から、「住宅の品質確保の促進などに関する法律」が制定され建物主要構造体と雨水の侵入を妨げる部分については建物引き渡し後１０年が瑕疵担保期間ですよ、ってなりました。２０００年の話です。
１０年という期間を短縮することは出来ません。
この雨水の侵入を妨げる部分について、「品格」のない売主がイチャモンを付けてきました。
築８年のマンションですが、最上階の解放廊下上裏から漏水です。
上裏っていうのは、廊下に立って見上げて見える廊下の天井のことです。その売主さんは多少勉強しているようで、“品確法で規定している漏水とは住戸の中への漏水であって、これがマンションならば専有部分と考えられる。漏水個所は解放廊下という共用部分なので品確法の適用はなく、宅建業法でいう２年の瑕疵担保期間となる”って論法です。
そんなの聞いたことがありませんが、念のため国交省住宅生産課住宅瑕疵対策室と福岡県弁護士会住宅紛争支審査会へ電話して確認です。
その２つとも、（公財）紛争処理支援センターへ聞いてくれとのことです。
早速電話しました。その結果が以下です。
2015年11月10日
マンション管理士の独り言・・・６９２
マンション管理士の独り言…６９２
「大規模修繕工事が終わってからも大変」
５月の連休明けから取り掛かった大規模修繕工事が９月半ばで無事事故もなく終わりました。本当は盆前の８月１０日ごろに竣工予定だったのですが、今年は台風の当たり年で３度も遭遇しちゃって工事期間が大幅に伸びちゃいました。
ちなみに台風が来るたびに現場では足場が倒れないようにネットを外して風の通りをよくします。
そして去った後はまた付け直すという作業を台風が来るたびに行います。この費用が１回あたり大体１０万円かかります。
工事を請け負った建設会社さんも見積もりには１回分くらいは金額算入していますが、３回分となると全部泣いてもらうわけにも行きませんので、管理組合さんの負担が増えちゃいます。
９月半ばに竣工し、１か月点検も終え、１０月終わりには工事竣工説明会を開催しました。工事期間中居住者の皆さんへはバルコニーに出られなかったり、洗濯物が干せなかったり、遠くの代替駐車場へ停めてもらったりと、随分不自由をお掛けし、またご協力もいただいたので、キチンとお礼をしなきゃです。
また、今後のアフターサービスについて受け付け方法などもお知らせしなきゃです。
竣工説明会で仕事が全部完了、ほっと一息、かといいますと、そうではありません。
次回１５年後の第２回目の大規模修繕工事に向けての長期修繕計画の策定です。
また今回の大規模修繕工事で修繕積立金を使い切ってしまいましたので、積立金の値上げも必須です。
第１回目の大規模修繕工事では、新築購入時に修繕積立基金を一住戸３０～４０万円前納していますので、工事費用は一時金なしに賄えるのですが、二回目ではそうはいきません。
今までが月額㎡当たり３０円程度だったので、これを９０円近くまで増額しなきゃいけません。積立金がおおよそ３倍の負担増となります。
それを１度にど～んと上げるのか、段階的に上げるのかで毎週のように理事会を開催して検討しています。
2015年11月06日
マンション管理士の独り言・・・６９１
マンション管理士の独り言・・・６９０
「民泊」
沖縄をはじめとする観光地の分譲マンションでトラブルとなっている「民泊」についてつぶやきます。
「民泊」には法律上の定義はないようです。
強いて言えば、旅館業法の登録を行わないで自宅などに宿泊料をもらって宿泊者を泊めさせようという行為となります。
しかし現状では「民泊」は違法とされます。
現に昨年5月に旅館業法の営業許可を取らずに他人を住宅に宿泊させたとして外国人が逮捕されています。
住居っていうのは本来、人が寝泊まりする場所なのになぜ旅館業には営業許可がいるのか？って言えば、簡単に言えば住居では基本的には同じ人が同じ寝具を用いますが、旅館では多くの異なる人が宿泊するので衛生上も同じ寝具というわけにも行きません。
旅館業に許可が必要なのは、公衆衛生の観点からです。
現状では、1か月以下の短期間で住宅に宿泊させる場合には、旅館業の許可が必要とされます。
しかし東京オリンピックを前にして、さらに空き家対策としても「民泊」が注目されるようになってきました。
国交省もこれを推進しているかのように誤解している人がいますが、実際に推進しているのは“イベント民泊”と“農家民泊の対象の拡大”です。
イベント民泊とは、たとえば花火大会とかで多くの観光客が予想されるのに宿泊施設がないために多くの観光客が日帰りになってしまう。これは観光需要の取りこぼしにつながる。この解消の切り札として自治体が要請するイベント時においてのみ宿泊料を受けて人を宿泊させるのはＯＫよ、というものです。
農業民泊は旅行者が農村などを訪問して地域の自然、文化、交流を楽しむ滞在型の余暇を拡充し、農村などの振興を図るために農林業者などが旅館業を行える制度です。
なんとなくイメージできます。
2015年11月02日
マンション管理士の独り言・・・６９０
マンション管理士の独り言・・・６９０
「横浜傾きマンションの裏側にあるもの・・・⑥」
杭打ち業者の旭化成建材は、“すべての責任を負います”なんて言っていますが、これは分譲マンションのことを知らない人の発言です。
意気込みは良しとしますが、所詮外部の人の話です。区分所有者＝組合員ではない。予
言しますが、今後すべての責任と負担は管理組合にかかってきます。
今は区分所有者＝組合員のベクトルが売主や旭化成建材へ向いていて1枚岩のようですが、そのうちにほころびが見えだしてきます。
流石に天下の三井さんです。4棟すべて建て替える方針だそうです。
しかし現実として上手くいくのでしょうか？
実際に傾いている建物は建て替えなきゃいけないでしょうが、杭もしっかり支持層まで達していて健全なマンションは“何も建て替えなくてもいいじゃん。このままでいいよ”って組合員が必ず出てきます。
本マンションは4棟で構成される団地のようですから、管理組合が5つ存在します。
各棟の管理組合に全体管理組合を加えた5つです。
当然被害の大きい棟の管理組合と被害のほとんどない棟の管理組合とでは建て替えについて温度差があります。
このあたりの合意形成がとても難しいのです。
団地での建て替えの場合、その棟の5分の4以上の賛成とともに団地を構成する他の棟のそれぞれ3分の2以上の賛成が必要です。とてもハードルが高いのです。
管理規約改正にトライしたことのある理事さんならわかるでしょうが、規約改正の4分の3の承認を得るのもとても大変なエネルギーが必要です。
2015年10月31日
マンション管理士の独り言…６８９
マンション管理士の独り言・・・６８９
「横浜傾きマンションの裏側にあるもの・・・⑤」
北九州と異なり横浜ですから７００戸のうち多くの方が内覧会同行を専門業者へ依頼しているはずです。
その時は新築間もない時期だったので、そんなに不具合もなく検査が終了していたことでしょう。しかも専有部分内のみの検査だから、廊下とか階段とか屋上なんて言う共用部分についての検査は行われていないはずです。
では共用部分の検査は誰が行うのかっていうと、竣工引渡し前には管理組合代表みたいな存在として管理会社さんが行います。
勿論その前にゼネコンさんの社内検査、施主（＝売主）の施主検査、検査機関（日本ＥＲＩ等）の竣工検査、設計管理会社による検査も行われていますが、購入者の立場からは管理会社が実施することとなります。
一応そのような建前ですが、売主が施主検査を実施していなかったり、管理会社さんも共用部検査を行わないままだったっていうのも耳にします。
仮に管理会社さんが行っていたとしても、多くの場合お手盛りです。
管理会社さんは売主の子会社である場合がほとんどですし、建ちあがった建物にケチをつけるようなことはしません。
そして購入者への引き渡し～入居が始まっても、区分所有者の誰一人、理事会役員さんの誰一人として共用部分の検査なんて行いません。
これまで多くの役員さんと接してきましたが、屋上に上ったことがあるなんて方はお目にかかったことがありません。
もっとも素人の方じゃ屋上に上っても不具合がわかんないでしょうから、仕方ありませんが・・・。
そして瑕疵担保期間やアフターサービスで設定している竣工２年目がやってきますが、この時も自分の部屋の不具合は指摘しても役員さんの誰一人として共用部点検を行おうという方はいません。
“管理会社さんやっておいてね”“ハイ、わかりました”と返事はいいのですがこれも実施するのかどうか怪しいものです。
2015年10月29日
マンション管理士の独り言・・・６８８
マンション管理士の独り言・・・６８８
「横浜傾きマンションの裏側にあるもの・・・④」
本マンションの売主の三井不動産や工事を請け負った三井住友建設や杭打ちを担当した旭化成建材なんかは、補修したり建て替えたりで終わるのでしょう。
確かに企業の信用はガタ落ちですし、沢山のお金もかかることでしょう。でも信用もそのうち回復しますし、お金だってそこは大企業、なんとかなっていくことでしょう。
でも管理組合はこれからが大変です。
合意形成を得なくてはならないからです。
とても長い道のりです。誰がどうやって進めていくのでしょう？
こんな場合でも区分所有法では建て替えとなり、全区分所有者数と議決権総数の５分の４以上の賛成が必要です。
この建て替え決議は強行規定とされ、４分の３とかにハードルを下げることは禁止されています。
そして５分の１の反対者に対し賛成者の誰がが、「お宅の住戸、私が買うよ」といえばそれで売買契約成立するという形成権の対象となっています。
通常の売買では、売主と買主双方の合意が必要ですが、形成権の場合建て替え賛成者が、反対者に示す購入の意思表示（もちろん適正な時価です）だけで売買契約成立となるのです。これは建て替えをスムーズに進めるために５分の１の反対者に、“そんならこのマンションから出て行ってよ。５分の１のごく少数の反対者の存在で多くの人が賛成している建て替えが上手くいかなかったら困るっしょ”という趣旨のものです。
もっともこの建て替えの場合の形成権をめぐる訴訟も起こされていますが・・・。
こんな状態になるともう人間関係はズタズタです。
しかもこの横浜マンションの場合、団地を構成しているようですから、もっと複雑な議決要件が求められます。
更に区分所有者の中には、ローンを利用している人もいればキャッシュで購入した人もいるでしょう。
ローンをまだ返済中の人は、その住戸に抵当権が付いていますのでこれを新築マンションの自分の住戸へ付け替える手続き（これを権利変換といいます）も行わなきゃですので、金融機関との調整も必要になってきます。
2015年10月27日
マンション管理士の独り言・・・６８７
マンション管理士の独り言・・・６８７
「横浜傾きマンションの裏側にあるもの・・・③」
毎朝の散歩コースにいわゆるハードビルダーの建売建設作業が急ピッチで進んでいます。ハードビルダーというのは、４０坪あるかないかの敷地に３０坪程度の建物を建てて２０００万円程度で販売する建売業者のことです。
散歩コースの建物を建てている職人さんはそれは熱心に作業しています。
朝は６時過ぎから暗くなるまで作業しています。
以前は建設現場の仕事開始時間は８時と決まっていましたが、６時から作業をしています。職人さんの雇用形態にも大きく２つあって常用（常雇い、ともいう）と請負というものです。一つの建物の大工工事を行うとしてその工務店さんから日当○○○円もらうのが常用です。朝８時から夕方５時まで働いたら日当を得られますので、そんなに焦って仕事をこなす必要はありません。いわばサラリーマンのようです。
これに対して請負は大工工事完成までを○○○円で請け負うもので、この場合職人さんは少しでも早くこの工事を完成させようとします。
何日かかろうが、得られる金員は一緒なので早く終えればそれだけ時間給も多くなる計算となりますし、次の現場を請け負う事だってできます。
最近は常用としている工務店さんはほとんど見かけず、請負形式ばかりのようです。
さらにその単価が低い。
だから散歩コースの建売の職人さんは朝早くから遅くまで仕事をして、早くこの現場を終わらせて次の現場に入らなきゃ、です。
このことはマンション建築現場でも同じです。北九州を見てもマンション建設を請け負う建設会社はF建設ばかりですし、そのアンダーで作業する職方も同じ業者ばかりです。
〇〇〇水道、△△△産業はかりです。
懇意にしている水道業者さんに“どうしてお宅は新築に入らないの？”って聞けば、憮然とした表情で「単価が安い」です。
いいものを安く提供なんて本当にできるのでしょうか？それなりの品質を期待するならそれなりの対価が必要です。
2015年10月26日
マンション管理士の独り言・・・６８６
マンション管理士の独り言・・・６８６
「横浜傾きマンションの裏側にあるもの②」
今回は工期に関してつぶやきます。横浜傾きマンションの杭打ちを請け負った旭化成建材の記者会見の折に、記者から「工期に関してプレッシャーがあったのではないか？」という質問がありました。
これに対して「当時は業界全体が活況でしたが、特にプレッシャーはありませんでした」と模範的な解答が出されました。
こんな回答をするから、マンション住民から“誠意がみられない”なんて印象を持たれるのです。
プレッシャーがないわけないじゃん。
どの売主さんでも引き渡し時期を設定しています。
多くの場合４月１日から翌年３月３１日までが単位年度ですから、今年度に売り上げ計上するためには何としても３月３１日までには購入者に対し引き渡しをしなきゃならないのです。
売主の三井不動産もゼネコンさんに対し設定した期限までに必ず引き渡しできるように命じています。
元請けゼネコンさんが工程を組み、下請け業者さんに対し例えば杭打ちは必ずいついつまでに終えるようにと厳命します。
宅建業法では、建築確認申請がおりれば、着工前で建設地がまだ草ぼうぼうの状態でも販売することが出来ます。
竣工時完売を目指し、そのためには少しでも長い販売期間を確保するために草ぼうぼうの状態であっても棟外モデルルームを作って臨場感をあおり積極的に販売します。
購入した方も売主が設定した引き渡し時期にあわせて転居の準備をしたり、転校手続きを行いますので、間違っても引き渡し時期が遅れることはできません。
何があっても引き渡し時期厳守です。
工期が短く、あるいは足りないために建物に不具合があってもそれを背負い込むのは全て購入者です。
2015年10月22日
マンション管理士の独り言・・・６８５
マンション管理士の独り言・・・６８５
「横浜傾きマンションの裏側にあるもの①」
連日ワイドショーをにぎあわせている横浜傾斜マンションについてマンションの専門家として、このような状況になったことの解説と今からの課題について数回に分けてつぶやいちゃいます。全てつぶやき主が経験したことばかりです。
まずは、建設業界のしくみです。
つぶやき主が新日鉄都市開発（新社名：新日鉄講和不動産）時代のことです。
八幡西区でKマンションの販売センター長としてバリバリ売っていました。
その時の建設会社（ゼネコンさん）は戸田建設でした。
現場のナンバー２監督さんと懇意になり、たまにビールなんかもやってました。
無事竣工しナンバー２さんは別の現場へと行きました。
販売の方はそれから半年くらいで完売にこぎつけ、つぶやき主は小倉北区Oマンションを販売することとなりました。
そこのゼネコンさんは、奥村組です。
そこで何と、くだんのナンバー２さんに出くわしました。
しかもその現場で奥村組さんのナンバー２として勤務しているのです。
要するに現場を渡り歩く、能力があり、腕のいい職人さんを抱えた契約社員なのです。
横浜傾きマンションも元請けゼネコンは大手の三井住友建設なんて言っていますが、正社員はせいぜい２～３名しかおらず、ほとんどは契約社員の監督さんっていうのが真実です。大手だからっていっても実態は契約社員の集合体が現場を監理しています。
実際に杭打ちに携わった旭化成建材の担当者も契約社員だったようです。おそらく優秀でキャリアもあり、この人に任せておけば大丈夫って方だったろうと想像します。
2015年10月07日
マンション管理士の独り言・・・６８４
マンション管理士の独り言・・・６８４
「資産価値」
マンション購入の相談に際して、「AマンションBマンションとではどちらの方が資産価値があるでしょうか？」或いは「将来転売するときにどちらが高く売れるでしょうか？」と聞かれることがあります。
興味のある事柄だというのは理解できますが、「住まいを購入するというのは、損か得かのモノサシで測るべきものではなくて、出したお金に見合う生活が享受できるかどうかですよ」なんて言ってやんわりお断りしています。
確かに不動産業界では、どのエリアが値下がりしにくい、家賃は高額に設定できるというのはありますが、転売して儲けようっていう商売人ではないのですから、あまり敏感になる必要はないって思います。
最近面白い質問をお受けしました。
「購入を検討しているAマンションとBマンションでは管理規約が異なります。管理規約の違いが資産価値に反映することってありますか？」って質問です。
玄人がほれぼれするようないい質問です。答えは「あります」です。
新築間もないAマンションとBマンションとでは標準管理規約に沿った管理規約になっていますので、内容にそんなに差異は見られません。
その中で駐車場の扱いが大きく異なりました。
Aマンションでは住戸を売却したり賃貸したりする場合には、それまで使用していた駐車区画はその住戸の買主さんとか賃借人へ引き継ぎできるとなっています。
つまり売買に出す際のチラシに“敷地内に駐車場有！NO○○番”と記載することが出来ます。これならば購入しようとする人は、駐車場が敷地内のどの位置に確保されているのか一目瞭然です。
これは購入するかどうかについて判断しやすいし、売りやすく、ひいては早期に販売できる物件ともいえるでしょう。
これに対してBマンションでは売買や賃貸の時は、それまで使用していた駐車区画は一旦管理組合に返却し、希望者を募り大勢の場合は抽選となります。
この場合その住戸の販売チラシには“敷地内に駐車場確保。ただし場所未定。”とならざるを得ません。
「いい物件だけど駐車区画がどこになるのかわからないのじゃ、決めれないや」ってなってしまいます。
いずれは売れるのでしょうが、早期に販売できる物件とは言えないでしょう。
2015年10月03日
マンション管理士の独り言・・・６８３
マンション管理士の独り言・・・６８３
「携帯基地局」
八幡西区→八幡東区→小倉北区と続いています。税務署からのお尋ねです。
屋上に携帯基地局を設置しているマンションを狙い撃ちにして税務署長の名前でお尋ねが届けられています。
そして「この設備は収益事業に該当するから申告していないならば、時効にかかっていない5年分に対し課税してよ」となるようです。
すでに東京や大阪では次々に課税対象となって納税している管理組合が増えています。
たしかにグレーな部分ではありますが、“今になって何で今更！設置する時そんな話携帯会社から聞いてないよ～”です。
ちょっと分からないのが、携帯基地局設置について支払われる賃借料は、本来はその受取先は管理組合ではなくて区分所有者のはずです。可分債権だからです。
例えば月額20万円の賃料収入があったとして、住戸数が20戸ならば、1住戸1万円が支払われるというのが原則です。
保険料収入だって、保険事故があり保険金の支払いがなされたときは、本来は区分所有者へ専有面積に応じて分配されるものです。
でもそれじゃ、「支払われた保険金を皆に配分しちゃったら補修すべき個所の修理ができないじゃん」となって不都合ですから、わざわざ管理規約で保険金の受領は理事長が区分所有者を代理するって規定しているほどです。
皆さんお持ちの管理規約にもまず間違いなくそのように規定されています。
携帯基地局設置で支払われる賃料もそのようになるはずだと思いますが、整合性はあるのでしょうか？また勉強することが増えました。
税務署さんにたて突く気持ちは毛頭ありません。
2015年09月30日
マンション管理士の独り言・・・６８２
マンション管理士の独り言・・・６８２
「民泊」
最近テレビでも報道されるようになりましたが、民泊ってご存知ですか？
北九州ではあまり聞きなれない言葉ですが、沖縄や京都、東京などの大都市や観光都市ではかなり問題になってきています。
マンションの所有者がその保有する部屋を何年か単位で貸す、いわゆる民法や借地借家法が想定している賃貸借ではなくて、1日とか1週間くらいのごく短い期間部屋を貸すことです。ホテル代わりに貸すのです。
賃貸で借りている部屋をこの民泊で第3者へ貸し出し、利ザヤを稼ぐなんて不届き者もいるようです。これは完全にアウト。
大家さんは賃借人が信用できそうだから貸したのであって、大家さんの承諾なしに第3者へ転貸するのは契約違反です。
それでも、「友人にちょっとの間だけ貸した」なんて開き直るそうですから呆れてしまいます。
ところが分譲マンションの場合は自己の所有する住戸を誰にどのように貸しても何も法律に違反しているわけじゃないとなります。
所有権はそのものを自由に使用・収益・処分できる権利だからです。
しかしこれをやられると管理組合は困ってしまいます。
民泊利用者は多くの場合外人旅行客で、そのほとんどが中国人のようです。
別に中国人はじめ外人の方を嫌っているわけじゃないのですが“旅の恥はかき捨てて”を地で行くように夜はドンちゃん騒ぎをする旅行客もあるようです。
また、オートロックのマンションなのに毎日違う外人旅行者がスーツケースを引っ張ってエントランスを闊歩しているところもあるようです。
部外者が入館できないようにしているオートロックが全く機能していない状態です。
特定の駐車区画には毎日違う車が停まってるってことです。
2015年09月19日
マンション管理士の独り言…６８１
マンション管理士の独り言・・・６８１
「ご無沙汰していました」
大変な目にあっていました。
まずは、８月終わりに襲来した台風１５号です。
これにより、とあるマンション階段踊り場に設置していた３．４．５階のガラスが大破し、敷地内や隣のマンション敷地に駐車していた車両に大損害を与えちゃったという悲惨な事故が発生しました。
全損５台に半損、１部損傷が８台です。
このマンション管理組合さんは共用部分の火災保険に付保していて、さらに施設賠償特約も付けていたのですが、残念ながら台風により第３者へ及ぼした被害については免責という保険会社の結論です。
被害に遭われた車両の所有者に対し、「台風が原因だからふが悪かったね。御免ね。補償もしないから。」なんていうわけにも行きません。
ただそこに駐車していただけの何の過失もない被害者に全責任をおっ被せるわけにも行きません。
マンション管理組合が加害者になったという典型的な例です。
この管理組合さんはご多聞にもれず、役員さんは１年任期の輪番制で役職きめはくじ引きです。
今年度の理事長さんはまだ引っ越してきて２年しか経っていません。
こんな時、本当ならば理事長さんが被害者の方を１件１件訪問し、お詫びし、補償について話し合わなければなりませんが、たまたま今年度の理事長さんになっただけの方にこのような事をさせるのはあまりに酷です。
2015年09月01日
マンション管理士の独り言・・・６８０
マンション管理士の独り言・・・６８０
「暴力団排除規定」
管理規約に暴力団排除規定を盛り込もうとしたら、理事の一人から“差別や人権という面で憲法上問題がないの？”って意見が出されました。
そこで「教えて、つぶやき主さん」です。
管理規約改正や管理運営上の疑問やアドバイスを求めて電話をいただきます。
つぶやき主は北九州市のマンション管理の相談員でもありますので、電話でもアドバイスしちゃいます。
上記暴力団排除規定に関しては、“問題ないっすよ。新築マンションでは、この規定は間違いなく入っていますよ”“つぶやき主が規約改正するときもこの規定も入れてますよ”とお答えしました。
それでも納得してもらえません。
“つぶやき主さんや他のマンションが、ど～してる、こ～してる、じゃなくて、憲法上問題がないのか？ひょっとして憲法違反と訴訟を起こされても大丈夫なんでしょうね？”
“そこまで聞くのなら、説明を求めるなら、事務所に来て相談料を置いてってよ”という言葉が出かかったのをグッとこらえてお答えしました。
平成２７年３月２７日の最高裁判例です。
市営住宅に偽って入居し、後日暴力団員であることが発覚し、その市から退去を求められた暴力団員が「合理的理由がないまま暴力団員を不利に扱うものであり、必要な限度を超えて居住の自由を制限するものであり憲法違反だ」として提訴したものです。
市では条例で「市長は入居者が暴力団員であることが判明した時は当該市営住宅の明け渡しを請求できる」としています。
１審２審は市の請求を容認しましたが、これを不服とした暴力団員は最高裁へ上告しました。最高裁では、上告を棄却し、これにより市の請求が容認されました。
2015年08月27日
マンション管理士の独り言・・・６７９
マンション管理士の独り言・・・６７９
「マンションを買うって事・・・続編」
８、いずれは役員さんになる 多くのマンションで管理組合役員さん（＝理事）の決め方は順番性です。遅かれ早かれ必ず役員にならなくてはいけません。
２０戸程度の小さなマンションでは、３～５年に一度の頻度で役員さんが回ってきます。
一度役員さんを経験すると管理組合の活動や運営が理解できるなんていいますが、素人さんには大変な負担となるようです。
“管理会社に管理を委託しているから理事会がない”とか、“役員にならなくていい”って錯覚している人がいますが、管理会社さんは役員さんで構成される理事会の指示で動くのです。
管理会社さんに管理を委託しているから理事会がないとか、ましてや管理組合がないってことはありません。
確かに管理会社さんがいれば、通常の保守メンテナンスなんかではあまり煩わしさはないのでしょうが、理事会は管理組合の活動の中枢です。いろんな問題が持ち込まれますし、苦情処理も主体的に行わなければなりません。
また年に一度の総会に際しては議案書や決算書類、予算案を作成しなければなりません。
総会では執行部として前に座っていろんな質問にも答えなきゃなりません。
独特の理論を持っている方もいますし、自分だっていつかは役員さんになるのに、そんなこと考えずに総会では役員さんを糾弾する組合員もいます。
９、売主さん建設会社さんと交渉しなきゃ すべてのマンションでそうとは限りませんが、共用部分に瑕疵があったり、販売時にいい加減なセールストークを使っていたり、分譲駐車場に代表されるようにデタラメな売り方をしていたり、駐車場使用ルールが雑だったり、・・・・で売主さんや建設会社さんと交渉しなければならない機会があります。
タフな交渉になります。
更にマンションの場合は、売主さんや建設会社さんだけを相手にしていればいいってわけじゃないのです。
2015年08月23日
マンション管理士の独り言・・・６７８
マンション管理士の独り言・・・６７８
「マンションを買うという事・・・新バージョン」
「マンションを買うという事」初級者向け
１、専有部分の区分所有権を取得する ２、共用部分の共有持ち分を取得する ３、敷地の共有持ち分を取得する と３つの物を取得するって事です。“ぼちぼちマンションを購入するかっ”て初心者はこの３つの意味を理解することから始めましょう。
「独り言」のどっかでつぶやいているはずです。
「マンションを買うという事」中級者へ向けては、４、管理規約・使用細則・総会の決議を順守する義務を負う ５、管理費・修繕積立金の負担義務を負う ６、管理組合員になる
となります。
マンションを購入すればこれら負担や遵守義務を負うという一面があることも理解しなければなりません。
これらを理解せずに初級者程度の知識理解でマンションを購入されると、本人もこんなはずじゃなかったと思うことになりますし、また管理組合も初級者程度の人に合わせての活動になるので手間暇かかって仕方ありません。
中級者向けの４，５，６についても「独り言」のどっかでつぶやいているはずですので、探してください。
６７８もつぶやいていると、どこで何をつぶやいたか、訳わかんない状態です。
今回はもう一歩進んで「マンションを買うという事」上級者向けをつぶやいちゃいます。
2015年08月21日
マンション管理士の独り言…６７７
マンション管理士の独り言・・・６７７
「なかなか変えられない」
売主さんが当初設定していた運用方法だとか、設備などはその後の管理組合活動で変更しよう、或いは廃止しようとしてもなかなか出来るものではありません。
マンション購入時に営業マンから「当初はこのような運用にしていますが、その後管理組合の話し合いで変更することが出来ますよ」って言われても、確かに嘘じゃありませんがなかなか変えられるものではありません。
最近の事例を２つ。
１つは玄関オートロックの運用です。そのマンションでは朝刊を住戸前まで配達できるように朝５：３０～６：３０の間オートロックを解除しています。
この間ならばオートロック→普通の自動ドアになりますので、新聞配達員は自由に出入りできます。
新聞配達員どころか誰でも自由に入館出来ちゃいます。
今期理事会で、“オートロック解除中は誰でも入館できるというのは可笑しいでしょ。防犯面からみてもこの運用は取りやめるべきでは”って声が上がりました。
これに対し、“でも確かに防犯上は良くなるかもしれないけど、朝刊をエントランスまで取りにいかなきゃなんないじゃん。”という反対意見が出されます。
どちらの言い分も正しいし、利便性に重きをおくか、防犯性に重きをおくかの違いです。
そこでアンケートの実施となりました。
結果は、６：４くらいで「現行のまま。オートロックは早朝のみ解除」となりました。
つぶやき主の予想とおりです。
利便性に重きをおくか、防犯性に重きを奥かではなく、“現状のままでいいや”、という意見が大半を占めるものです。
続いては、玄関エントランス前に駐車場を増設するかどうかです。
このマンションは最近では珍しく、玄関エントランス左右が緑地帯になっています。
2015年08月17日
マンション管理士の独り言・・・６７６
マンション管理士の独り言・・・６７６
「管理規約改正ｏｒ使用細則制定」
“共有は紛争の母”なんていう民法の格言があります。
一つのものを２人以上の複数人で所有すると必ずモメちゃう。だから民法では出来るだけ共有関係を解消して共有→単有にしようという工夫がなされています。
ところが分譲マンションでは共用部分というのがあることでわかるように、そのマンションを購入した人＝区分所有者は、今まで見たことも話したこともない、年齢、性別、生まれ故郷、学歴、生い立ち、考え方、その他もろもろの全てにおいて異なる赤の他人の他の区分所有者と共有関係になります。
ですからモメちゃわないように管理規約や使用細則というのがあって、そのマンションを購入して区分所有者になる人はこの管理規約や使用細則を守んなきゃダメですよ。ってしています。
マンションを購入しようと考えている人は重要事項説明書や売買契約書よりも管理規約をしっかり読まなきゃ、ですよ。
分譲当初の管理規約は誰が作るかというと、売主とか管理会社さんが今までの経験とかノウハウに基づいて管理規約原案というのを作成し入居前に全てのマンション購入者に印鑑をもらいます。
「管理に関する承認書」って書類で、そこには“管理規約原案を承認します”って記載されていて、これに購入者全員が署名捺印すれは晴れて「管理規約原案」が「管理規約」となり発効します。
一旦発効した管理規約は、実際のマンションライフにそぐわないなんてなれば規約の改正または使用細則の新設で臨むことになります。
規約改正は区分所有法では、特別決議とされ区分所有者総数と議決権総数のそれぞれ４分の３以上の賛成が必要です。
またこの規定は強行規定とされ、４分の３という決議要件を５分の４にしたり反対に３分の２にしたりのどちらとも無効とされます。触っちゃいけない４分の３です。
2015年08月13日
マンション管理士の独り言…675
マンション管理士の独り言・・・６７５
「着々と進む“マンション管理士の本音”」
一昔前に、「こんなもの買っちゃいけない」って本がありました。
つぶやき主も購入して読みました。
何といっても驚いたのが、「買ってはいけない」商品名がズバリそのまま書かれていたことです。
“具体的に商品名まで書いていいの？トラブルになんないの？”って思っていましたが案の定、「買ってはいけない」と名指しされた商品のメーカー数社から訴訟を起こされていました。もっとも著者は、提訴されるのは織り込み済みだったようです。
何故「買ってはいけない」と名指しできるのかというと、理由の一つがその商品の購入者が不特定多数だからです。
それに「買ってはいけないもの」は財産ではなく、お菓子のように多くは購入後すぐに消費されてしまうもので決して財産といえるものではではありません。
「買ってはいけない」と名指しされた商品メーカーには売上減となるのでしょうが購入者に損害を与えるわけではありません。
何で長々とこんなに前置きするのかというと、「買ってはいけないマンション」のことをつぶやきたい、本音を話したい、という欲求が止められないからです。
でもマンション管理士としての守秘義務があります。
そして何より商品名＝マンション名を出してしまうと、そのマンションの財産的価値が下がってしまう恐れがあるからです。
多くの場合「買ってはいけないマンション」は売主のモラルのない売り方、開発、工事の不具合に基づくものです。
しかし、「買ってはいけないマンション」というレッテルを貼られると、そのマンションの財産的価値が下がり、そのマンションを買った購入者やすでに住んでいる区分所有者に損害を与えることになるからです。
モラルのない売り方をした売主には全く遠慮しませんが、そのマンションを買ったり住んでいたりする方へご迷惑をお掛けするわけにはいきません。
2015年08月06日
マンション管理士の独り言・・・６７４
マンション管理士の独り言・・・６７４
「境界も気にかけよう」
マンションを購入するという事は、①専有部分の区分所有権を取得する ②共用部分の共有持ち分を取得する ③敷地の共有持ち分を取得する ってことです。
本当はこの３つ以外にもまだ３つばかりありますが、基本的にはこの３つを理解していれば変なものを掴まされずにすみそうです。
他の３つは上級者向けですから、ここではつぶやきません。
その中で１番気にされてないけど、とっても重要なのは③の敷地についてです。
建売などの一戸建てを購入する際には、敷地の境界杭がどこにあるのか？隣地との境界はどこなのか？隣地との境界にあるブロック塀はどっちの所有なのか？なんていうのを気にするのは当たり前なのですが、これがマンションになると、敷地はどこからどこまで？境界杭はどこにあるの？なんて確認する人さえいません。
どこからどこまでがマンション敷地なのか気にならないのかしら？って思います。
特に隣地との境界に建っているブロック塀については、それがマンション敷地内ならばマンションのもので共用部分となり、管理組合がその維持保全や管理を行わなくてはなりません。
お隣の敷地内ならば“お隣さんしっかり管理してね”って話です。
このブロック塀が古くからのもので亀裂が入っていたり、バットレスがなかったりすると管理組合にはその補修などで費用が発生することもあります。
南区の管理組合さんではマンション敷地内のブロック塀（＝管理組合のもの）を隣地所有者が土留めとして利用し、その土圧でブロック塀がマンション側に倒れ掛かってきて隣地所有者との間で紛争になっていたりします。
サンドイッチのようにブロック塀を両方から挟み込むように土圧がかかっていればいいのですが、一方の敷地だけを高くしているような場合だとその土圧でもう一方の敷地へ倒れ掛かってきちゃいます。
2015年08月03日
マンション管理士の独り言・・・６７３
マンション管理士の独り言…６７３
「いい商品だけど、マンションでは厄介なもの」
とても便利でいい商品だと思うけど、マンションライフでは困ってしまうものがあります。まずは高圧洗浄機。一般の水道圧の40倍もの高圧で水を吐き出し汚れを落とし洗浄するというもの優れものです。
でもマンションライフでは、この高圧洗浄機でバルコニー床を洗浄されちゃうと階下のバルコニーへの漏水が発生することが懸念されちゃいます。
どのデベロッパーのマンションでもバルコニー床には防水しておらず、防水しているのはバルコニー手すり壁際の排水溝だけです。
最近のマンションではバルコニー床には防滑シートを張っていますが、防水はしていませんので、あまり頻繁に高圧洗浄機でゴシゴシやられると階下への漏水が発生しちゃいます。
続いては、ドラム式洗濯機。
節水に効果があるのでしょうが、マンションライフでは少々困りものです。
マンションでは管理組合主導で2年～3年に1度の頻度で排水管高圧洗浄を実施します。台所排水なんて油ものを流しますからラードが排水管内部に溜まってしまいます。
これを２～３年に一度高圧洗浄して綺麗にします。
高圧洗浄する箇所は、台所とお風呂、洗面台、そして洗濯機置き場です。
トイレは用を足すたびに大量の水できれいにしますので、通常は高圧洗浄は行いません。
排水口に専用のスクレイバーというジャバラの蛇の頭のような器具を差し込み、高圧により自走しながら排水管内部を洗浄して進みます。
スクレイバーを排水口に差し込むためには洗濯機をちょっとだけ移動しなければなりませんがドラム式洗濯機は重いのです。
職人さんが２～3人掛かりで動かしますが、それでもなかなか動きません。
また、動かす時にちょっと横にずれて壁クロスなどに傷つけることもあります。
職人さんはとても嫌がります。
ドラム式洗濯機のところは洗浄しませんっていう業者さんもあります。
2015年07月30日
マンション管理士の独り言・・・６７２
マンション管理士の独り言…６７２
「共用部損害保険」
マンション共用部分の火災保険の保険料金がうなぎ登りです。
４０戸のマンションで２年前に保険期間３年で共用部火災保険を付保しました。
その時の保険料が一括支払いで約５０万円でした。
それが本年１０月２２日より全く同じ内容で約１５０万円になります。
このマンションは築２０年を超えているとはいえ現在の３倍もの保険料となります。
そこで、まだ１年ちょっと保険期間は残しているものの、同条件で１０月までに中途更改します。中途更改というのは、保険期間満了前に同じ保険会社で新しい保険に入りなおすことで、この方法ならば解約しても違約金は取られず、それどころか解約戻り金まであります。
同じ保険会社での保険商品の乗り換えですので“ペナルティなしよ”ってことです。
それでも２年前に比べて保険料は上がっており同条件では約６０万円となります。
何も手を打たずにしていると次回保険更新の時には、約１５０万円になりますので、６０万円とはなりますが今回切り替えるべきです。
また、今後も共用部に付保する火災保険の保険料は間違いなく値上がり傾向にありますから、３年よりも５年の保険契約期間をおススメです。
事実どの管理組合さんも３年でなく５年の保険期間を選んでいます。
先月築２５年のマンションを新規に共用部分火災保険に加入していただきました。
今までは全く付保していませんでしたので２５年で初めての保険付保です。
いろんな保険会社さんに声を掛けましたが、どこからもヤンワリと「お引き受けできません」です。
唯一「今までの漏水事故などの履歴を見せてもらって、それで判断します」ってとこがあり、無事にそちらで付保することが出来ました。
この時管理組合は５年の保険期間を希望したのですが、「１年です。」って断られちゃいました。更に「この１年の様子を見て更新できるかどうか？保険期間を延ばせるかどうかを判断します。」ってなっちゃいました。
2015年07月25日
マンション管理士の独り言・・・６７１
マンション管理士の独り言・・・６７１
「アーティックス到津の森グランヴェール」
昨日なかやしきさん分譲の「アーティックス到津の森グランヴェール」を１級建築士（１級建築施工管理技士でもある）と内覧会同行してきました。
たっぷり３時間くらいかかっちゃいました。
いつも同じＮ建築士の方が対応してくれます。今回も長い時間お疲れ様でした。
なかやしきさんには珍しく外構が半分程度しか仕上がっていません。
最近の天候不順で外回りになかなか着工出来なかったのでしょう。仕方ありません。
長雨の中の貴重な晴れ間に塗装したのでしょうが少し風が強かったようです。
また養生も今一つだったのかな、あちこちに上裏のペンキが飛び散っていました。
清掃もちょっと物足りない、って感じでした。
しかし平行・垂直など建物精度はしっかり確保されていました。
引き渡しまでには、手直しも完了しキチンと出来上がると思います。
また、顔なじみの営業の方へ階下への遮音性能について聞きました。
ＬＬ４５、ＬＨ５０で設計しているようです。
残念ながらその遮音性能が確保されているかどうかを竣工後に確認する環境調査は行っていないようです。
しかしＬ値についてはお客様も聞いていますし、その遮音性能が確保されているとして購入されていますので、入居後階下あるいは上階と騒音でトラブルになった時はＬ値を測り、もしそのＬ値が確保されていないときは責任とってよ、って言っちゃいます。
2015年07月23日
マンション管理士の独り言・・・６７０
マンション管理士の独り言…６７０
「内覧会同行依頼の理由」
分譲マンションの場合、売主さんの売り上げ計上の関係で物件引き渡しは例年３月がピークとなります。内覧会同行のご依頼も１月終わりから２月終わりが多くなります。
しかし最近はそれ以外の時期にも同行依頼のご下命があり、有難くお請けしています。
先日もお電話で同行依頼のご注文をいただき、少しお話をしました。
「ちょっとしたアイドルに会うって気持ちでワクワクしています」
「・・・・・（禿かかったおやじなのに）」
「何で弊社に内覧会同行をご依頼いただいたのですか？同行以外に契約書や管理規約の検証報告サービスが含まれているからですか？」
「ハイ。マンション購入は初めてですので立地や環境、外観デザインなどで購入をきめたのですが、“独り言”を読ませてもらって管理規約の重要性がわかり、その辺を詳しくご説明いただきたいと思って」
「有難うございます。マンションライフにとって管理規約はとても重要なものです。張り切ってご説明しますよ」
「それともう一つ。つぶやき主さんにマンションに住んでから後に例えば下の階の人と騒音などでトラブルが生じた時や、理事長なんかになった時にアドバイスを受けれるようにお願いしておきたいからです」
「素晴らしい」
最近のマンションの役員の選任方法は、輪番制っていうのがほとんどですので、遅かれ早かれいずれは役員に就任することになります。
そんな時のためにつぶやき主の身柄確保しておこうっていうことです。どしどし、使ってください。
2015年07月21日
マンション管理士の独り言・・・６６９
マンション管理士の独り言・・・６６９
「手直し工事」
つぶやき主が関与した工事で不良個所があり、その手直し工事にために段取りや組合員の合意形成、さらには臨時総会を開催しなくちゃならないって時は、多少なりともつぶやき主に不手際があったわけだし、言うなれば自業自得なので、やらなきゃです。
それが、つぶやき主は工事には関与しておらず、ただ完成したものを検査し不良個所を指摘しただけなのに、それ以降の段取りや合意形成、臨時総会の手配までやらなきゃ、ってマンションが複数あります。
要するにいい加減な工事をつぶやき主に指摘され、その手直しのために臨時総会まで開催しなきゃならないってことです。
もう完成してしまって生活が開始されていますので、入居者への迷惑や生活上の不便さを最小限に抑えるようにしなければなりません。
臨時総会が必要ってことは組合員の承認が必要ってことだから、その手直し方法でいいのか？躯体部分が現況と変化しちゃう、などが含まれるってことです。
手直しする方も大変です。
入居者がいる環境での工事になりますので騒音や粉塵に気を使っての工事となりますし、養生だって大変です。
勿論費用だってばかになりません。
誰がその費用を負担するのかで、水面下でバトルが繰り広げられます。
管理組合からすれば、法律的に関係があるのは売主だけです。
購入者はあくまでその売主から購入したのであって、施工建設会社に施工を依頼したわけではありません。その施工建設会社へ工事を依頼したのは、売主です。
施工した建設会社と管理組合とは直接的な法律関係はありません。
2015年07月17日
マンション管理士の独り言…６６８
マンション管理士の独り言…６６８
『安保法制』
昨日衆議院で、与党（自民党・公明党）提出のいわゆる「安保法制」が賛成多数で可決しました。全くなっていません。
「安保法制」の中身がどうのこうのより、手続きが間違っています。
安倍シンゾーさんはかつて、“憲法改正という手続きを経なくても解釈の変更でいける。３分の１の少数の議員の反対があったら大多数の議員が賛成している法案が可決されないというのはおかしい”なんてノタマワっていましたが、「冗談も大概にしろよ！」って言いたくなっちゃいます。
マンション管理士のつぶやき主に言わせりゃ、“３分の２の賛成を得るくらいの努力はしろよ、こっちは規約改正では４分の３以上の賛成を得るために必死になって汗かいてんだぞ！”です。
そうです、管理規約の改正やマンション管理組合の法人化、共用部分の重大変更などの特別決議は区分所有法では強行規定なので、承認のハードルを４分の３から上へも下へもいじれないのです。
“うちのマンションンの管理規約はしっかりしたものなので簡単に変更できないように５分の４に可決要件を上げよう”はダメですし、反対に、“その時々の状況に臨機応変に対応できるように３分の２にしよう”も勿論ダメです。どちらも無効です。
区分所有法には、その管理組合独自で総会とか規約で区分所有法の規定とは異なることを決めることができる任意規定と、管理規約改正のように区分所有法と異なる規定を決めちゃうことのできない、決めても無効だよ、っていう強行規定とがあります。
ですから管理規約の改正を案化するときは必死になって４分の３の賛成を得るように行動します。何がなんでも４分の３です。
2015年07月12日
マンション管理士の独り言…667
マンション管理士の独り言・・・６６７
「獅子身中の虫」
お世話している管理組合さんで役員さんのお一人が挙動不審です。
管理規約改正とか駐車場使用ルールについて検討しているときは積極的に前向きな意見を出されて助かっているのですが、矛先が売主に向かうと豹変してつぶやき主や理事会の進め方にクレームをつけ始めます。
当初のころは気づかなかったのですが、その濃淡があまりに激しいので“何でかな？”っていぶかっていました。
その理由がわかりました。要するに売主さんの味方なのです。
売主さんの不利になるようなことをつぶやき主が発言したり、理事会で進めていこうとするとMr.NO！に変身するのです。
このマンションは竣工して完売するまでにかなりに時間が費やされました。
このように竣工して売れていないマンション（在庫マンション）を売るために売主がよくとる方法の一つが、売主関係者やそのマンションの建築に携わった業者へ買ってもらうのです。当然それなりの値引きはしますが、それよりも在庫処分で現金化です。
売主に「１戸買ってよ」って言われて、取引上断れずしぶしぶそのマンションを購入した人であっても、立派な区分所有者ですから理事にだってなります。
理事として管理組合活動に参加し、規約改正とかでは前向きな意見も発しますが、いざ矛先が売主に向かう、売主に害が及びそう、となると途端にMr.NO！に変身します。
はっきりと売主サイダーだと判明すれば他の理事さんたちへの手の打ちようもありますがそんなの分かりっこありません。
理事さんの年齢すらわかんないのに職業なんてわかりようがありません。
2015年07月09日
マンション管理士の独り言…666
マンション管理士の独り言・・・６６６
「どっちを買う？」
立地とか環境とか構造設備なんていうのを全く抜きにしてつぶやき主ならどっちを買う？って聞かれればのお話。
「２０戸のマンションと２００戸のマンションのどっちを買う？」
って聞かれれば、間違いなく２００戸のマンションを選びます。
２０戸のマンションなら維持管理にかかる戸当たり費用が間違いなく高くつきます。
“少ない戸数なら意見がまとまりやすいし、変な人もいない”なんていいますが、そんなことは幻想です。２０戸でも２００戸でも変な人はいます。
変な人っていうのは、つぶやき主みたいな変な性癖持ってるっていう意味ではなく、管理組合のどのような活動にも批判的な目で見て賛成しない人のことを指します。
また“戸数が少ない方が高級マンション”って思ってる方もたまに見かけますが、これも幻想。２０戸ならば管理人さんさえ雇えません。
「８０戸のマンションで１基のエレベーターと２基のエレベーターのマンションならどっちを買う？」
これも間違いなく１基のほうを買います。
フルメンテナンスで月額約６０，０００円の維持管理費、さらに約２５年後のリニューアル時には１基７００万円の費用がかかります。
このエレベーターが２基もあるなんて５年ごとに修繕積立金が値上げされちゃいますし、その額を考えたらゾッとします。
少々エレベーターの待ち時間があったって我慢しちゃいます。
「修繕積立基金が月々の修繕積立金の４８倍と１００倍ではどっちを買う？」
これも間違いなく１００か月を選びます。
修繕積立基金というのは売主さんもポケットに入るわけでもなく、将来のマンションの大規模修繕工事のために積み立てられるものですから、“多い”に越したことはありません。月々の修繕積立金だって同じです。戸当たり４０００円程度のものは買いません。
１０年後には３倍くらいに値上がりするのがわかっているからです。
2015年07月06日
マンション管理士の独り言…６６５
マンション管理士の独り言・・・６６５
「充実した共用部にゴマかされちゃダメだって」
新築マンションを購入するときは、設備仕様・価格・デザイン・遮音性・立地・利便性・環境・売主の信用性などなんていうので選ぶのでしょうが、これは正解。
でも不十分です。これだけの項目でマンションを購入するのは短慮です。
これらに加えて「将来トラブルになる種のなるべく少ないマンション」を選ばなきゃです。
民法の格言で「共有は紛争の母」なんていうのがあります。
しかしマンションでは皆で共有し維持管理を行わなければならない共用部分があるのでトラブルの種は必ず内在しています。
このためマンションでは何より合意形成が必要です。
その過程で意見の対立があったり、それが高じてトラブルになっちゃうことはある意味自然で仕方ないのですが、売主さんの余計な設備によってマンション居住者がいがみ合うことはご遠慮したいものです。
そもそも売主さんとマンションを購入しようとする人との立ち位置が異なります。
売主さんはとにかく早期に完売を目指しますので、そのためには見栄えのいい、他のマンションにはない、こんなマンションライフがしてみたいな、って購入者の夢が膨らむような設備を設置する傾向にあります。
売ってしまえば、管理は管理組合が行うので、その後のことまで考える必要はありません。購入者もこんな設備があればいいなと夢膨らませて住み始めるのですが、多くの場合こんな施設設備はその利用に際してルール作成が難しいし、維持管理にお金もかかります。
典型的な例がチャイルドルーム。“小さいお子さんをお持ちのご家庭のコミュニケーションつくりに役立ちます。”なんてふれ込みでしょうが、やがてお子さんだけで使用するようになり、その後小学生高学年がそのマンションに居住していない友達を連れてくるようになり、ランドセルはほったらかしで、テレビゲームに熱中するようになります。
しかもその部屋のコンセントを勝手に使って充電です。
“親の顔が見たい”なんてクレームが管理組合に寄せられるようになります。
年月とともに小さいお子さんがいなくなり、やがてそのチャイルドルームは誰も使う人がいなくなって、閑散とします。
2015年07月03日
マンション管理士の独り言…664
マンション管理士の独り言…664
「設計監理＋合意形成」
マンションは竣工した時から劣化が始まっています。
竣工後１２～１５年の間で第1回目の大規模修繕工事が実施され、それ以降大体15年サイクルで第2回目、第3回目の大規模修繕工事が実施されます。
第1回目の大規模修繕工事では、足場を組んでネットを被せ、屋上防水や外壁タイル補修、塗装補修、鉄部塗装、バルコニー防水工事などを行います。
第2回目になるとこれらの工事に給水管の延命工事（更生・更新）やエレベーターリニューアル工事が加わります。
駐車区画の移動などを伴うため、1回目より2回目の大規模修繕工事の方が管理組合さんに負荷がかかります。当然ながら費用もその分多額になります。
第1回目では入居時に負担した修繕積立基金があるから工事代金は何とか賄えるものの2回目になると基金も使い果たしていますので計画的な修繕積立金の積み立てを行わないと
工事時に一時金の負担が発生したりします。
大規模修繕工事の実施方法には大きく分けて3種類あります。
まずは責任施工方式。
これは信頼できる工事店に設計から工事、工事管理まで一括して発注する方法です。第3者の目が入らないので工事精度に疑問符が付くといわれています。
続いては管理会社主導方式。
管理を委託している管理会社に大規模修繕工事も依頼するという方法です。
その管理組合のことをよく理解していて住民とのコミュニケーションが取りやすいというメリットはあるものの、一般的に高額な代金になる場合が多いようです。
最後は設計監理方式です。
これは工事を行う建設会社と設計監理を行う設計会社とを分離させる方法で第3者の目が入るため工事精度に期待が持てます。
2015年07月01日
マンション管理士の独り言…663
マンション管理士の独り言・・・６６３
「掲示物」
マンションエントランス前に違法駐車がみられるので、管理組合として注意書きを掲示してほしいとのご要請です。
要請者からは、“酷いときは夜から明朝にかけて停めている人がいる、その分道路が狭くなり車両の通行の妨げになるっしょ”というご意見です。
匿名のご意見は基本的に受付しませんが、ちゃんと氏名や部屋番号も記載されています。
理事会でどのような注意書きにするか検討です。つぶやき主が（案）を作成しました。
一見するとごもっとものようなご意見ですがそうは簡単にいきません。
こんな意見が出てきました。
「管理組合が維持管理を行うのは、敷地や共用部分であって、前面道路は責任の範囲外でしょ。それに違法駐車とかは個人のマナーの問題でしょ、管理組合が関与することなの？」
このご意見が口火となっていろんな意見が百出しました。
「全面禁止となっても雨の日の買い物荷物の積み下ろしなんかもあるじゃん。そんなのも禁止するの？」
「禁止にしたとしても必ず停める人は出てくる。掲示したことによって却って住民間のトラブルにならない？」
「エントランス前に駐車するときは雨天など荷物の積み下ろしのための短時間の場合に限ります。長時間の駐車はご遠慮ください。とするのはどお？」
「でも駐車禁止区間なのに短時間の停車は認めるなんて法律違反のことを管理組合として掲示することもできないっしょ。」
「あまり何をしてはいけない、これは禁止っていう掲示ばっかりだと住みにくいマンションになっていくような気がする。」
「気が付いた人がその時に注意すればいいじゃん。なんで管理組合に押し付けるの？」
「違法駐車なんだからその都度警察に取り締まってもらえばいいじゃん」
「警察に通報するのはチクるみたいで気持ちのいいものじゃないよ」
「子供が飛び出した時に車が停めてあったら死角になって危ないっしょ。こんな要望があって管理組合として何も掲示してないと本当に事故があった時に責任問われるんじゃない。」などなどです。
2015年06月28日
マンション管理士の独り言…662
マンション管理士の独り言・・・６６２
「北九州市予算案可決」
一昨日北九州市の予算案が可決しました。
この中で北九州市のマンション事情を少しでも良くしようとマンション管理士派遣という新しい制度が成立しました。
つぶやき主と福岡県マンション管理士会の北九州市部長であるU氏（下手なおやじギャグが得意）とは毎月第3火曜日に北九州のマンション行政の中枢である建築局住宅計画課と定例会議を行っています。
もう2年くらい続けています。
その中でマンション管理士派遣制度を早急に創設するように助言していましたが、今回やっと成立の運びとなりました。
昨年の1月にマンション実態調査がアンケート形式で実施されましたが、これもこの定例会議からの成果物で、今回のマンション管理士派遣制度は2個目の成果といえるものです。
北九州市では以前より毎月第1、第3水曜の13時からモノレール旦過駅前の商工貿易会館1階の福岡県建築住宅センターでマンション管理相談を行ってきました。
これは「市政たより」にも掲載されています。
当然つぶやき主も相談員としてさまざまな相談をお受けしています。
相談会場では名刺などは出しませんのでつぶやき主とはわからないのですが、運がいい相談者（運が悪いのかも）はつぶやき主のアドバイスを直接受けています。
2015年06月22日
マンション管理士の独り言…661
マンション管理士の独り言・・・６６１
「マンション管理士の本音」
マンション管理士の独り言も早いものでもう６６１までつぶやいちゃいました。
最近はもう、あまりつぶやく題材がなくなってしまい、頭からつぶやくことをひねり出している状態です。
本来つぶやくっていうのは、そのとき思ったことが自然と口に出る状態のことを指すのですが、頭を使いひねり出すっていうのも変な話です。
問題の多い管理組合さんからそれなりにお声が掛り、いろんな問題や困難に取り組んでいるので、つぶやく題材には事欠かないのですが、守秘義務や個人情報などもありつぶやけないことが多くなっています。
ですから「マンション管理士の独り言」でつぶやいているのは、それらに抵触しないように、いうなればオブラートで包んでいるものなのです。
A社、Ｂ社、Ｃ社としたり、小倉北区の○○マンションや△△管理組合としたりしてカモフラージュしています。
本当は“この売主はこんなアコギなことやってる、こんなマンション買っちゃだめ！”みたいに売主名やマンション名などの固有名詞を出したいのですが、また出すことによってそんな不埒な売主や管理会社は市場から退場させること出来るのですが、そうもいきません。
実は「マンション管理士の独り言」には「マンション管理士の本音」っていう別バージョンがあるのです。
「マンション管理士の独り言」の方はこれでも当たり障りのない内容にしているつもりです。もう一つの「本音」バージョンの方は、社名やマンション名などの固有名詞はバンバン出てくるわ、担当者や責任者、社長さんあての文章などもそっくりそのまま辛辣な文章と一緒に出てきます。
これが世に出ちゃうと市内の売主さんの数社は間違いなくつぶれるでしょう。って代物です。
“こんな不届きな売主のマンションなんて買うか”って消費者にソッポを向かれちゃいます。また、購入者や管理組合から訴訟を起こされることにもなり兼ねません。
2015年06月18日
マンション管理士の独り言・・・６６０
マンション管理士の独り言・・・６６０
「玄関ドア塗り替え」
築25年のマンションです。もう何年も前から「玄関ドアが煤けて汚いから、塗り替えてよ」って声があがっていました。
先日開催された総会でも複数の組合員から同様のご意見が出されました。
築25年ですから玄関ドアもそうですが、第2回目の大規模修繕工事も迫ってきていますし、給水管の更生・更新工事だって実施しなきゃなりません。
直結増圧給水への変更も検討する事が総会で承認されましたし、兎に角お金がかかる事ばかりです。
玄関ドアに関しては、確かに煤けて早急に塗り替える必要のあるものもありますが、ほとんど新品同様のものもあります。
“同じ時期に建てられたのに何でこんなに違うの？”って思えるほど劣化具合に差があります。
全部一緒に同じくらいに煤けていれば話が早いのですが、塗り替えが必要なものもあれば必要でないものもあり、合意形成に手間取ります。
「玄関ドアは、その家の顔じゃん。みっともないったらありゃしない。早急に塗りなおしてよ」というご意見の一方で「まだ塗り替える必要ないじゃん。それより屋上防水工事を優先しようよ」って声もあがります。
塗装屋さんに現地調査してもらったら、「塩ビで被覆したタイプでなく焼き付け塗装の様なので塗り替えは出来ます。一旦取り外して工場に持って帰れればいいのですが、夜間玄関ドアがないっていうわけにはいかないでしょうから現場で塗り替えましょう。ただしローラー塗装（2度塗り）になります。金モールの部分は養生が上手く行かないかもしれませんので、出来れば金モールもドア本体部分と一緒の色で塗装させて下さい。蝶番やドアノブなどはそのままですよ」です。それでも1戸15,000円くらいかかります。
更に「仕上がりは少しノペッとした感じになりますので、どこかの玄関ドアを試し塗りさせてもらってこの仕上がりで良いって管理組合さんに確認していただくことが必要です。」です。
2015年06月15日
マンション管理士の独り言・・・６５９
マンション管理士の独り言・・・６５９
「他店のチラシ」
家電量販店なんかでは、「当店の販売価格よりも安い価格が載った他店チラシをご持参の方には、他店の価格でお売りします！」なんていうのを見かける事があります。
家電製品等では同一の商品で価格に差があれば、高い価格の方は、間違いなく安い価格の方より高い事になります。
回りくどい言い方ですが、“高い安い”は同一商品・同一数量でなければ比較できません。サービスの提供などはその内容や頻度などがそれぞれ異なるため“高い安い”というのはなかなか判断できないものです。
マンションの管理を行う管理会社の管理委託料もサービスの内容が異なるため“高い安い”は判断しづらいものです。
ところが、同じくらいの規模・戸数、同じくらいの設備のマンションでしかもサービス内容もほとんど同じ、それを同じ管理会社さんが管理サービスを行っているのに料金が異なるという場合があります。
会社が違えば料金が異なるのは当たり前ですが、同じ管理会社さんで同じようなサービス内容で料金が異なるのです。
以前は他のマンションの管理委託内容を調べたり比較したりは出来なかったのですが、つぶやき主が現れてからは、異なる管理会社の管理委託契約のサービス内容との比較は勿論、同じ管理会社が管理を行っているサービス内容の比較検討まで出来るようになりました。
つぶやき主のところにはいろんな管理組合さんからのご相談がありそれに比例していろんな管理会社さんの管理委託契約書がストックされています。
管理会社さんからすれば全く厄介な時代になったというか、厄介な嫌われ者が現れたなって感じでしょう。
2015年06月12日
マンション管理士の独り言…６５８
マンション管理士の独り言・・・６５８
「北九州のマンション管理士はレベルが高い」
つぶやき主は、こう感じています。何故って？問題のある管理組合が多いからです。
北九州にはマンションに関連する仕事に携わる者なら誰でも知っている有名な判例が多いし、それに伴って著名な弁護士さんも数多くいます。
その理由は、いい加減な売り方、後々トラブルになる事が明白な売り方をする売主さんが多いからです。
例をあげれば、分譲駐車場（日本広しと言えどいまだに分譲駐車場をやっているのは、北九州だけ）、売れ残り住戸の管理費や修繕積立金を売主は負担しない、専有部分の譲渡・貸与の場合に当該相手方に駐車区画を引き継げる（管理組合に返却しなくて良い）、㎡当たり５０円程度の修繕積立金、階下への遮音性能もお世辞にも優れているとは言えない、更にこれは広島の売主が持ち込んだ迷惑な売り方ですが、駐車料金タダ。
これらは住んでから以降、必ず住民間で、あるいは住民と管理組合との間でトラブルになります。
いい加減な売り方をした売主こそ糾弾されるべきですが、住民間でトラブルになっちゃいます。
売主の言い分はこうです。
「分譲駐車場があるって契約書にも重要事項説明書にも書いてあるっしょ。売れ残り住戸の管理費等についても売主は負担しないって書いてますよ。それ分かって購入したんでしょ。」です。残念ながら売主のこの言い分は通ります。
売主のいい加減な売り方で、売主には責任は及ばず、住民間のトラブルになって、管理組合ではどうしようもなく、そこで“つぶやき主さんお願い、何とかして”ってお声が掛かります。
こう見えても、仕事が無くいつも事務所でボーっとしているつぶやき主。お引き受けしちゃいます。
悪徳売主VS管理組合という図式ならば、正義の味方みたいで、ポセイドンやロプロス、ロデムなんかを引き連れて“ヤーヤー我こそは・・・”とできますが、住民間同士や管理組合内部のトラブルはドロドロとしていて精神衛生上宜しくありません。
2015年06月09日
マンション管理士の独り言・・・６５７
マンション管理士の独り言…657
「悪戦苦闘」
マンション管理組合は民法上、「権利能力なき社団」という扱いになります。
総会の特別決議で4分の3以上の賛成を得て法人化している管理組合さんもたまには見かけますが、ほとんど全ての管理組合は「権利能力なき社団」です。
権利能力がないので、基本的には法律行為は出来ませんし、契約の当事者にはなれません。預金名義だって、何かの工事を発注する場合でも“○○マンション管理組合 理事長△△△△”となっちゃいます。個人名での発注や名義となります。
預金をしたり工事発注したりと何かを始めようとする時はそれ程不便さを感じませんが、これが中止したり廃止しようとする時は結構、というよりソートー手間暇かかります。
新たにお世話する事になった若松の管理組合さんです。
給水方式をそれまでの受水槽増圧方式から直結増圧方式へ変更しました。
今まではポンプに異常があった場合は、電話回線を使って管理会社へ異常を知らせていましたが、今回からはパトランプを設置し、異常あれば黄色く点灯する方式へ変更しました。
電話回線が必要なくなり廃線手続きをつぶやき主が行うこととなりました。
１６６へ電話して待たされる事30分。やっとオペレーターの女の子につながりました。
「マンション管理組合のものですが、使わなくなった電話回線を廃止したいのですが」
「今電話をいただいているお客様が開線手続きを取られたのでしょうか？」
「いいえ違います」
「では、廃線のお申し込みはお受付できません。廃線のお申し込みが出来るのは開線された方だけです」
「そんなこと言ったって、誰が開線したかわかんないし、管理組合宛に請求書も来てるじゃん。今の理事長が理事長である事を証明すれば手続き出来るの？」
「イエ、債権の問題もありますし、基本的には開線お申し込み者に限られます。」
「じゃ、誰が開線したのか教えてよ」
「ご事情はよくわかりますが、個人情報の関係もありお教えできません」
苦労の始まりです。
2015年06月06日
マンション管理士の独り言・・・６５６
マンション管理士の独り言・・・６５６
「中途半端な知識」
5月は総会ラッシュでした。3月末が決算で、その2か月後までに総会を開催しなければならない、としている管理組合さんが多いので、土日はどっかの総会へ出席していました。
最近の総会では、結構専門的な質問が多く寄せられます。
ネットで調べたのでしょう。
「区分所有法ではこうなっているのに、何故うちのマンションではそのようにしないのか？」
「標準管理規約ではここは共用部分のはずなので、管理組合で修繕してほしい」なんていうご意見です。
つぶやき主が関与する前は、「へエ～区分所有法ではそうなんだ、じゃそうしなきゃ」「標準管理規約で共用部分なら管理組合で何とかしなきゃ」ってなっていました。
でも管理規約を読んでいればわかるのですが、区分所有法と標準管理規約と異なる規定としているマンションは沢山あります。
ネットで読んだだけの薄っぺらな知識で、ミスリードしている典型的な例です。
違うっちゅうの！
区分所有法には、区分所有法に規定されている通りにやらなきゃならない、区分所有法と異なる規定を規約や総会で定める事の出来ない強行規定と、区分所有法と異なる事を規約や総会で定めることのできる任意規定があって、任意規定の場合はそのマンション独自で多種多様な取り決めになっています。
任意規定の代表的なものとして、総会での招集案内発送時期、総会の定足数や、決議要件、代理人の要件などがあり、実際もこれらに関してはマンションごとに千差万別です。
また標準管理規約というのは区分所有法の任意規定を「一般的なマンションはこうですよ。規約改正する時は参考にしてね」ってことで、よりマンションライフに則したものとして作成しているモデルプランです。
標準管理規約は法律でも何でもありませんから強制力もありませんし、標準管理規約と異なる規定にしている管理規約は沢山あります。
例えば、玄関ドアだって標準管理規約ではドア本体は共用部分のうちの専用使用部分とされていますが、玄関ドア本体を専有部分としているマンションだってあります。
実際に見た時は驚きましたがバルコニーを専有部分としているマンションだってあります。
2015年06月03日
マンション管理士の独り言…６５５
マンション管理士の独り言・・・６５５
「性能くらい聞けよ！」
車を買う時には燃費だとか、馬力だとか、設備だとかその車の性能を聞いて、他の車と比較して購入するでしょ。
テレビ買う時だって、パソコンだって、携帯買うときだってその性能を聞き、他社のものと比較し、支払う金額に見合ったものかどうかを判断し、購入するっしょ。
マンションも同じですよ。
設備とか仕様とか、デザイン、価格、利便性、環境その他もろもろが購入条件に合い、更に支払う金額に見合ったものと判断すれば購入するんでしょう。
以前はこの検討のモノサシに管理に関する事柄、つまりは管理規約や使用細則、長期修繕計画などを加えている人はあんまりお見かけしませんでした。
でも最近はつぶやき主に契約前に「このマンションを買おうと思っているけど、管理規約を検証して」って持って来られる方も増えてきているので、「マンションは管理を買え」っていう意味が少しは浸透して来ているのかなって感じています。
その上で、「性能くらい聞けよ！」です。
設備とか仕様とかではなく、そのマンションが持つ構造的な、基本的な、住まう上で一番重要な性能を聞かなけりゃ、です。
特に遮音性能です。
“階下への遮音性能はどのくらいなの？”って聞かなきゃです。
住んだ後になって“上からの音がこんなにするとは思わなかった。子供を夜中まで自由に飛び跳ねさせていて常識がない”あるいは反対に、“下の人は音に対して過敏すぎるんじゃない”なんて言葉の応酬する前に、このマンションの遮音性能がどうなのかを聞いて、わかって、購入しなきゃ、です。
2015年05月31日
マンション管理士の独り言・・・６５３
マンション管理士の独り言…６５３
「大規模修繕工事の落とし穴」
築12年過ぎたあたりのマンションで大規模修繕工事が行われます。
つぶやき主の事務所近くでも足場を組んでネットを張って大規模修繕工事が行われているマンションがいくつか見かけます。
つぶやき主も現在2つのマンションで大規模修繕工事のコーディネートを行っています。
設計は、つぶやき主のお眼鏡にかなった現場経験たっぷりの建築士さんとのコラボです。
前回の「リビング北九州」のマンショントラブル相談室でも書きましたが、大規模修繕工事の業者決定には何より透明性・公平性・公開性が必要となります。
共通仕様書を作成し、数社から見積もりを取得し、数名の役員の前で一斉開封とするのがルールです。
そして2～3社に絞りプレゼンテーションを実施し、理事会で1社を選定し、総会で承認を得るという流れになります。
「理事会で検討した結果、○○建設会社へ○○の内容で、○○の金額で発注することについてご承認ください」という議案の提出になります。
業者決定の基準は、兎に角1番安いところとしている理事会さんが多いようです。
総会で承認を得る際にも「いろいろと検討した結果、Ａ社が一番安かったのでＡ社に決めました」というトークはとても説得力があり、総会でもスンナリと承認されます。
「Ｂ社より安い業者はありましたが、施工実績などでＢ社へしました」「Ｂ社は価格は高かったけれども工事期間中の防犯についての気配りが一番でした」「Ｂ社の現場代理人が一番話しやすそうだったので」なんていうのは、『1番安い所に決めました』というトークにかき消されちゃいます。
2015年05月29日
マンション管理士の独り言・・・６５４
マンション管理士の独り言・・・６５４
「騒音問題」
分譲マンションと言うのは一つの大きな建物を小さく区切って（分譲して）集合住宅としたもので、当然ながら上下左右を他の住戸に囲まれています。
上下左右にそれぞれ異なる家族構成の他人が住んでいますので、隣戸からの騒音は必ず発生します。
騒音を受け取る方の“感じ方”によっても異なりますが、無音ではありません。
社会で生きていく以上“無音”はあり得ないわけで、かと言って誰もが喧しいと感じる環境ではストレスが溜まりますし、発病してしまう方もいます。
いわゆる受忍限度っていうやつが基準となります。
社会通念上、これくらいなら我慢すべきだよ、ってことです。
受忍限度については詳しく呟きませんが、北九州のマンション事情をつぶやきます。
市内マンションのほとんどは階下への遮音性能をＬＬ４５、ＬＨ５０を基準に造られています。
売主さんの商品基準に従って設計士もそのように設計し、施工会社もそのように造ります。ＬＬと言うのはラウドネスライトで軽量衝撃音といい、ビー玉を落とした時に発せられるような軽い音です。
ＬＨというのはラウドネスへヴィーで重量衝撃音といい子供さんが飛び降りるときに発せられる重い音です。
４５と５０では数字の小さな方が遮音性能が優れています。
客観的には上階のスリッパの音は聞こえないが、サンダルの音は聞こえるって程度です。要するに聞こえるってことです。
“分譲マンションだから上階からの音は聞こえない”なんて思ってマンションを購入しちゃいけません。
2015年05月26日
マンション管理士の独り言…６５２
マンション管理士の独り言・・・６５２
「オートロック更新工事」
もう7年くらい海を渡ってお世話しているマンションさんでオートロック更新工事を行いました。
2年くらい前から「リビングにある住宅情報盤の解除ボタンを押してもエントランスのドアが開かない時がある」「住戸玄関先のインタホンは全然聞こえない」なんていう苦情がチラホラあがっていました。
“大規模修繕工事を実施したばかりだからもう少し待ってね。”と我慢してもらっていましたが、チラホラだった苦情が、ひっきりなしになり、もう待ったなしです。
アンケートを実施すると、40戸中12件で何らかの不具合があるとの回答です。
理事会では更新工事を実施することとしメーカーや機能などの検討を開始しました。
それまでのは通話機能しか付いていませんでした。
メーカーさんの話では、新築マンションでは、エントランスにだけモニター機能を付け、住戸玄関先インタホンには通話機能だけ（モニター機能は付けない）というのが主流だそうですが、更新の際はより防犯性を高めようと住戸玄関先にもモニター機能を付ける管理組合さんが多いとの事でした。
理事会では通話機能の他、「この際モニター機能も付けるべきだ」「出来れば玄関先にもモニターがあった方が良い」となりました。
モニター機能がつけられるかどうかを事前に調査し、配線・配管具合を確認し、モニター機能も付けることができると判明してから2社から見積もりを取りプレゼンテーションです。
2015年05月23日
マンション管理士の独り言…６５１
マンション管理士の独り言・・・６５１
「設計士と施工業者の考え方」
大規模修繕工事では、屋上防水補修を行います。
第1回目の大規模修繕工事でも第2回目でも行われます。
屋上防水の保証期間は10年なので、大規模修繕工事の都度実施されるのが一般的です。
どのような補修が行われるかと言うと、シート防水やアスファルト防水、シングル葺きなど仕様によって異なりますが、大きくは『被せ工法』か、『全撤去工法』かの2種類に別れます。
『被せ工法』と言うのは、既存の防水層をそのままにしておいてその上にさらに被せるという工法です。
『全撤去工法』というのは文字通り既存の防水層を一旦全部撤去して新たな防水層を新設するという工法です。
費用の話はさておき、多くの解説書なんかでは新築後概ね15年目で実施される第1回目の大規模修繕工事時では『被せ工法』、第2回目では『全撤去工法』を推奨しています。
ところが第1回目でも防水層の損傷が激しく、その下のコンクリート躯体に雨水が回っているおそれがあり、躯体部分の補修も随所に必要となった時には、『かぶせ工法』でなく『全撤去工法』で補修が行われたりします。
また、『かぶせ工法』は既存の防水層をそのままにして上から更に被せるわけですからその分重みが増します。
屋上がどの程度の耐力があるのかを確認しなくてはいけませんが、そのあたりの構造計算書を保管している管理組合さんなんてそうそうお目にかかりません。
2015年05月21日
マンション管理士の独り言…６５０
マンション管理士の独り言・・・６５０
「議事進行役」
4月～5月にかけて通常総会の季節です。
多くのマンションで4月1日から3月31日までが単位年度で、その年度終了後１～2か月後に総会開催ってなっていますので、4月末から5月にかけてがマンション管理士や管理会社さんにとって大忙しの日が続きます。
決算理事会や総会議案最終確認理事会などを経ての総会となりますので、この時期土日は全部ふさがっちゃいます。
多くの管理組合さんでは総会の議長は理事長さんが勤めます。
「総会の議長は理事長が勤める」って管理規約に書いています。
でも順番で役員が回って来て、役員間のあみだクジで理事長さんになった方がほとんどですし、最近は女性の理事長さんも増えてきています。
“皆の前で話すのは苦手！司会（＝議長）なんてできない。”って方も沢山います。
そんな管理組合さんではつぶやき主が議事進行役を勤めます。
1度やったが最後、そのマンションではどなたが理事長になろうがつぶやき主が議事進行を勤めるのが定例化しています。
“去年も議事進行役をやってくれたじゃん。今年もお願いよ“って頼まれちゃいます。
理事長さんは、冒頭「本日はお忙しい中、通常総会へお集まりいただきまして有難うございます。只今より、○○マンション管理組合第○期通常総会を開催します。私議長を勤めます、理事長の○○です。よろしくお願いします。では司会進行をつぶやき主さんお願いします。」と最後に「これで全ての議案の審議は終わりましたので、閉会とします。本日は有難うございました。」だけです。
それ以外は全てつぶやき主が執り行います。
2015年05月18日
マンション管理士の独り言…６４９
マンション管理士の独り言・・・６４９
「共用部点検」
つぶやき主は年に40件程度内覧会同行しています。
最近はマンション購入時にご相談される方も増えていて、そんな方がそのマンションを購入して、そして内覧会同行をご依頼される方も増えています。
つぶやき主にそのマンションの構造や設備、管理規約、長期修繕計画などそのマンションのほとんど全てのレクチャーを受けて、言い換えればイイとこも悪いとこも全てわかって購入されるわけですから、後で知らなかった、って事にはなりません。
管理規約や長期修繕計画を始め構造や遮音性能等そのマンションの特徴をレポート10枚程度にまとめ、それを2時間くらいかけてじっくりご説明します。
いうなればつぶやき主の個人レッスンです。
ミレーユダルクやナタリードロンの個人レッスンみたいに色気はありませんが・・・。
それで2万円です。安いっしょ。
内覧会同行は購入した専有部分の施工精度を調べますが、前職時代から1000住戸以上検査しているつぶやき主は、流石っすよ。
購入者からすれば専有部分の施工精度は気になる所ですが、つぶやき主は本当は共用部分の施工具合が気になります。
購入者さんを通じて屋上も見せてほしいって何度か売主さんに頼みましたが、「見せられません。ダメです」です。
仕方ないから外壁タイルは浮いていないかを売主さんに気付かれないように手の届く範囲で打診したり、駐車場の雨水勾配が取れているかを目視したりしてそれとなく調査票に書き込んだりしています。
2015年05月15日
マンション管理士の独り言…６４８
マンション管理士の独り言・・・６４８
「管理費削減のため初めに外されるサービス」
新築後すぐにお声を掛けてくる管理組合さんが増えてきました。
上階からの騒音やチャイルドルームの使用法などのトラブルが生じて「売主さんの系列管理会社さんじゃ売主さんに物申せないので、つぶやき主さんお願いね」って感じです。
その他、瑕疵担保期間中の2年のうちに共用部の点検を第3者にって、素晴らしい発想をされる管理組合さんも増えてきました。
そして、ついでにって言うのも何ですが、管理規約をそのマンションの実際の生活にマッチするような見直しや、長期修繕計画をより精度の高いものにするアドバイスも行っています。
相変わらず販売時に提示された長期修繕計画は精度が低いのですが、それより何より積立金の安さにはお口アングリです。
㎡あたり50円程度で、80㎡で月額4000円程度です。
全国平均額が10,898円なのに4,000円で足りるわけないじゃん、です。
ですから、積立金の増額を総会で提案するようアドバイスを行います。
販売時にしっかりした長期修繕計画で、しかも“積立金は5年後には2倍に10年後には3倍になりますよ”って言ってくれてたらまだ助かりますが、営業マンがそんな販売の足を引っ張るようなことは言ってるはずないので、つぶやき主に説明を求められます。
他の近隣マンションの事例や国交省、住宅金融支援機構などの参考モデルや実際の大規模修繕工事時に必要となる金額などを縷々説明して理解を得ています。
売主さんの都合のいい売り方のために何でつぶやき主がその尻拭いをしてあげなきゃなんないの？です。
2015年05月13日
マンション管理士からのご連絡
ご連絡
リヴィエール大手町オーナーズレジデンス Ｔ様
エースマンションコンサルタント
井上
この度は、内覧会同行のご下命有難うございます。
相変わらずパソコンの調子がおかしくて以前のメールが見られません。
現在パソコンを入れ替え中です。
電話番号などもわからないためこのような連絡方法となりました。ご勘弁ください。
15日か18日までに九州三共さんへ日程連絡しないといけなかった筈です。
他のご依頼者の時間の関係もあり、内覧会同行は28日の10時からでお願いします。
2015年05月12日
マンション管理士の独り言…６４７
マンション管理士の独り言・・・６４７
「議決権行使書」
標準管理規約第46条では、「組合員は、書面または代理人によって議決権を行使することができる」と規定しています。
「代理人によって」の部分は、“私は総会に出席できないので○○さんに委任します”として委任状提出することを指しますが、「書面によって議決権を行使できる」というのは、議決権行使書を指します。
しかし、文末は「できる」となっていなすので、必ずそうしなければならないってわけじゃありません。「できる」ので、してもしなくてもイイよ、ってことです。
委任状を提出するというのはどこの管理組合でも行われていますが、議決権行使書を採用している管理組合さんと採用していない管理組合さんとでは半々くらいではないでしょうか？
いきなり難しい文章で始まりましたが、総会議案書を配布する際に、「議決権行使書」を添付するかどうかについてのつぶやきです。
「議決権行使書」のいい面としては、「委任状」に比べて組合員の意思が反映できるってことです。
委任状というのはあくまで、信頼できる人に依頼するのであって組合員の意思そのものが反映されているわけじゃありません。
これに対し「議決権行使書」は組合員の意思が反映されています。
よく間違って「委任状」と「議決権行使書」の2通とも提出する人がいますが、こんな場合は「議決権行使書」を優先します。
じゃ、“議決権行使書がいいじゃん”とはなかなかなりません。
議決権行使書を採用していない管理組合さんはその理由として、総会への実参加者が少なくなるって、言います。
残念ながらそのようです。実務的にもそのような傾向になるのは間違いありません。
さらに、議決権行使書を添付するならば、予め配布する議案書にその議案の内容を詳しく記載しなければなりません。
議決権行使書を提出しようとする人が、議案書を読んで、“第1号議案－賛成”“第2号議案－反対”と意思表示できるだけの内容が詰まった記載が必要になります。
2015年05月10日
マンション管理士の独り言…６４６
マンション管理士の独り言・・・６４６
「マンション管理士との顧問契約」
5月末にかけて総会が目白押しです。
4月の最終土日に強烈な2つの総会を何とか乗り切ったのもつかの間、5月には理事会4つ、大規模修繕委員会2つ、通常総会4つが開催され、その全てに出席しなければなりません。
この他に出席しなくていい総会が2つあります。
これらの中で、新たにつぶやき主との顧問契約締結しようという議案を提出する管理組合さんが2つ。
その反対に顧問契約を解除することを議案上程する管理組合さんが３つあります。
顧問契約解除の議案を上程する3つの管理組合さんのうち1つはつぶやき主の方から顧問契約を継続しないことを申し入れました。
もうお世話して3年になり、本来の管理組合活動と言うのはどうあるべきかをおおよそご理解いただいたようですし、やはりつぶやき主を雇うとその分費用がかかっちゃうので、“次年度はご自分たちで十分やっていけますよ”という提案を行いました。
しかし、総会では議論百出することでしょう。
「まだまだつぶやき主さんにいてもらわないと、管理会社では信頼できない」って言う意見が出される事は間違いないでしょう。
管理会社さんの回答に興味津々です。
もう１つは、これもつぶやき主の方から継続をお断りしました。
詳しくはつぶやけませんが、暴走理事の行為を理事会で承認しちゃって、つぶやき主のアドバイスや方針が全く反古にされた、ということになり、退かざるを得なくなったものです。
この管理組合さんにはつぶやき主がどうしても必要なのですが、残念ながら解除を申し入れたものです。
有難いことに理事長様や副理事長様からはご熱心に慰留されましたが、お断りをせざるを得ないという判断は覆せませんでした。
この管理組合さんの総会は紛糾する事でしょう。
「何故つぶやき主さんが顧問を降りたんだ？」「理事会の判断や進め方はおかしかったんじゃないか？」と言う意見が出されそうです。
心配していますが、どうしようもありません。
とても責任感のある理事長さんなので忍びないのですが、何とか乗り切ってほしいものです。
2015年05月07日
マンション管理士の独り言…６４５
マンション管理士の独り言・・・６４５
「エントランスが暗い」
「エントランスが暗い。点灯時間が夕方は遅すぎるし、朝はまだ廻りが暗いうちにきれる。何とかしてくれ。」って組合員からのご要望です。
センサーが付いていますので、点灯時間を30分早め、消灯時間を30分遅くするなんて簡単に出来ちゃいます。
通常は、センサーを冬至、夏至などと緯度、経度などを計算しそこから日没時間を割り出し、日没時に自動点灯するようにセットしています。というか、優れもののセンサーが自動計算してセットしちゃいます。
それを30分早めようが遅くしようが、何て事ない作業です。
ところがそう簡単にはいかないのがマンションです。
30分早めると、必ず「まだ明るいうちから点灯してる。昼行燈みたい。無駄な電気代出さないように経費削減しなきゃ」という意見が出されます。
それにとどまらず、「夜間でも全部の照明点いていて明るすぎるのも考えもの。照明器具2～3か所から1本づつ間引いてよ。深夜はもっと間引いてもイイよ。経費削減になるっしょ」という正反対の意見だって出されます。
理事会で検討します。こんな場合多くの理事会では、“現状通り”って答えを出しちゃいます。
「もっと早く明るくしてくれ派」からしても、「明るすぎるからもっと暗くていいよ派」のどちらから見ても不満の残る回答ですが、仕方ないってところです。
2015年04月29日
マンション管理士の独り言…６４４
マンション管理士の独り言・・・６４４
「議案書の配布時期」
総会の季節です。
年度を〆め、決算書を作成し監査を終え、事業計画や予算案などを決め、議案書を配布しなければなりません。
いつ配布するかっていうと、一般的には、常識的には、当たり前には、管理規約に記載されている通り、総会の２週間前か、１週間前までに配布します。
ところが区分所有法や標準管理規約には議案書の配布時期は記載されていないのです。
標準管理規約などには『総会開催の２週間前までに会議の日時、場所及び目的を示して、組合員に通知を発しなければならない。建物内に居住する組合員に対しては所定の掲示場所に掲示することで代えることが出来る。』と規定されています。
「発しなければならない」であって、「配布しなければならない」ではないのです。
これを拡大解釈？あるいは都合のいいように解釈して、“通知を発すればいいじゃん。配布とは書いてないじゃん。”という理屈を持ち出す管理会社さんがあります。
そして、実際に総会案内を期限内に掲示だけして、議案書はその後総会の前までに配布します。この理屈で行けば、議案書は総会前日に配布したっていいことになっちゃいます。
勿論、大手の管理会社さんは規約に「２週間前までに通知を発しなければならない」となっていても通知を発すだけでなく、同時に議案書を配布しています。
“そんなの当たり前でしょう”って言われました。
だって、「第１号議案 事業報告及び決算報告」「第２号議案 事業計画及び予算案」と書いているだけじゃ、“内容がわからないじゃん”です。
内容がわからないでは、総会までに十分検討することも出来ず、ましてや委任状や議決権行使書を提出何て出来っこありません。
区分所有法には総会通知は１週間前までに、標準管理規約は２週間前までに、となっています。
区分所有法の１週間前では議案書を十分に検討することが出来ないだろうから、ってことで標準管理規約では通知時期を２週間前にしているのです。
2015年04月26日
マンション管理士の独り言…６４３
マンション管理士の独り言・・・６４３
「違いがわかる お・と・こ」
『所定の引き渡し日以降になお引渡し住戸未済があり、引き渡し済住戸の区分所有者の負担する管理費及び共用部分の収益金をもって通常必要とする費用に支払いに不足が生じる場合において、やむを得ず売主がこれを負担する場合には、その不足分の実費の範囲内とすることを買主は予め了承する事』
『管理に係る費用が引き渡し物件の実収入で初年度会計年度末の決算において不足が生ずる場合において、やむを得ず売主がこれを負担する場合には、その不足分の実費の範囲内とすることを買主は予め了承する事』
同じ売主さんの現在の「管理に関する承認書」と２年前に使っていた「管理に関する承認書」です。上が２年前のもの、下が現在のものです。
違いが分かるかな？
要するに最初に引き渡しが開始された時に売れていない住戸があった場合に、売主さんは売れていない住戸全部の管理費は負担しないよ。売主が負担するのは通常の管理を行うのに不足する分だけだよ、ってことです。
じゃ、２年前のも現在のも同じじゃん！と、ところが大きく違うのです。
２年前（上）のは、“初年度”という文言がないけど現在（下）のは“初年度”って記載されています。
つまり２年前までの「管理に関する承認書」では、売れていない住戸があったら、初年度どころか何年でも未販売住戸の管理費を売主は負担しないってことです。
現在の「承認書」は、“初年度”だけは不足分を負担するけど、それ以降に売れていない住戸の管理費は売主が負担しますよ、ってことです。
素晴らしい進歩です。未販売住戸の管理費負担についてはこの売主さんとはつぶやき主はだいぶバトルをしましたから、それが功を奏したのかなって感じています。
しかしこれで安心してはいけません。
2015年04月23日
マンション管理士の独り言…６４２
マンション管理士の独り言・・・６４２
「代替駐車場」
大規模修繕工事の際には足場を組むことになりますので、多くの場合駐車場の移動を伴います。
近隣に代替駐車場を探すのも一苦労です。
代替駐車場探しは管理組合さんが行うのが一般的ですが、なかなか要領よく進まないのでつぶやき主が探すことが多いです。
周辺を靴の底を減らしながら、捜し歩きます。
これはと思う場所があれば、近隣の方へ所有者を聞いたり、それでも分かんない時は謄本まで取って所有者を探し出し、お願いしちゃいます。
現在北区で大規模修繕を行っている管理組合さんのところは歩いて３分位のところに確保できました。
所有者と打ち合わせ４か月間の賃料を決め、賃貸借契約（案）を作成し、締結までをお世話します。
そんなに苦労して探し出した代替駐車場ですが、歩いて３分とはいえ、今まで敷地内に車を停めていた方からすれば、「３分も歩かなきゃ、雨の日は大変、アスファルトでなくジャリ敷きだからぬかるんで困る。移動しなくていい人だっているのに不公平」なんていう苦情が出ます。
そして現場アンケートに苦情として投函されます。
理事会で協議しなきゃです。
2015年04月16日
マンション管理士の独り言…６４１
マンション管理士の独り言・・・６４１
「大規模修繕工事での代金支払い方法」
大規模修繕工事に要する費用は消費税の値上がりもあり、この北九州でも平均１住戸あたり１００万円くらいかかるようになりました。
マンションの規模や設備、修繕箇所によっても異なりますが、大体１００万円を目安にすることが出来ます。
１００万円というのは第１回目の大規模修繕に要する費用で、２回目になるとエレベーターリニューアル、給水管更生工事、インタホン設備取り換え工事、さらには玄関ドア取り替え工事も必要になりますので、もっともっと必要になっちゃいます。
また、敵は東京オリンピックとも言って、建築資材の高騰や職人さん不足となるのが、目に見えていて、これは数年のうちに現実となるでしょう。
これら修繕に要する費用は組合員がせっせと毎月積み立てた修繕積立金でまかなわれます。ですから大切に、大切に、使用しなければなりません。
ここで修繕工事時に施工した業者さんへの支払いについてちょっとした工夫をつぶやいちゃいます。
2015年04月10日
マンション管理士の独り言…６３９
マンション管理士の独り言・・・６３９
「良い管理会社、悪い管理会社」
前回に続いて簡単な良い管理会社、悪い管理会社見分け法です。
良い管理会社、悪い管理会社と言うと語弊があるかもです。おススメできる管理会社とあまり感心できない管理会社と言う方が適切かな、です。
まずは、通常総会で管理会社との「管理委託契約更新について」というのをキチンと議案化して提案しているかどうかです。
キチンと第○号議案 「管理委託契約の更新について」とする管理会社さんと、これのみでは議案化せずに、管理費会計の予算案の中に管理委託料をすべり込ませて管理委託料が組み込まれた予算案が承認されたから、管理委託契約の更新も承認された、ってする管理会社さんとがあります。
「管理委託契約の更新について」って議案化すると管理に対するいろんな意見や不平が出てくるので、知らぬ間に、いつの間にか管理委託契約の更新が出来てたってストーリーです。
これはあまり感心しません。
管理規約にも管理委託契約締結行為は総会の決議事項ってなっているはずなので、正々堂々議案化する姿勢をもった管理会社さんがおススメです。
続いては、これは法律（マンション管理適正化法）で定められている事ですが、月に１度の書面による収支状況の報告です。
管理費や修繕積立金がいくら入ったか、滞納者が何人いるかなどを書面で報告することが義務付けられています。
2015年04月07日
マンション管理士の独り言…６３８
マンション管理士の独り言…６３８
「良い管理会社の見分け方」
管理組合の方が良い管理会社なのか悪い管理会社なのかを見分けるのはほとんど不可能です。
今管理を委託している管理会社以外の会社からのサービスを受けたことがないという場合がほとんどなので、比較のしようがありません。
定期清掃が年何回なのか？管理人さんの勤務時間は何時から何時までなのか？エレベーターの保守メンテナンス費用はどれくらいか？など管理委託契約書で確認出来たとしても内容を読みこなすことは難しいでしょう。
ましてや他と比較何て出来っこありません。
そこで良い管理会社とそうでない管理会社とを簡単に見分ける方法をちょっとだけ教えちゃいます。
まずは、管理規約の改正を行ったかどうか？或いは規約改正の提案があったかどうかです。
分譲当初の管理規約は原始管理規約と言って、売主さんや管理会社さんが今までの経験を基に作成したものです。
それを購入時に「管理に関する承認書」へ区分所有者全員が押印することで管理規約として発効したものです。
皆さんが集まって話あって決めた管理規約ではありません。
マンションの実態に合っていない管理規約を後生大事に使っている管理組合さんの何と多い事か！
そのマンションの“実態に合った管理規約に改正しましょう”という提案がなされる管理会社と、実態と合っていないことを承知で何も提案してこない管理会社とではピンとキリほどの違いがあります。
2015年04月03日
マンション管理士の独り言…番外編
マンション管理士の独り言・・・番外編
「マンション管理セミナー」
４月５日（日）１３：４５～小倉北区モノレール旦歌駅降りてすぐの商工貿易会館で「マンション管理セミナー」（主催：日本ハウズイング）が開催されます。
第１部「大規模修繕工事を知る&考える」はつぶやき主がお話しします。
１時間１５分程度です。
つぶやき主が代表の北九州マンション管理支援機構では、現在２物件のマンション大規模修繕の設計監理＋合意形成コンサルタントが進行中ですので、よりリアルなお話をしちゃいます。
建物躯体についてや、劣化診断～大規模修繕工事に関しての総会開催のテクニックなど臨場感溢れるお話をしちゃいます。
第２部は「管理組合経費削減の実例」です。これも面白そう！
入場無料です。多くの方の参加をお待ちします。
2015年04月01日
マンション管理士の独り言…６３７
マンション管理士の独り言・・・６３７
「不在区分所有者」
ワンルームや１ＬＤＫが混在するマンションには必ず投資目的で購入する区分所有者がいます。
購入するために組んだローンの月々の支払いより、家賃収入の方が多く、要するに利回り何％で運用できるということでの購入です。
初めから自分は全く住むつもりはなく、賃料収入を得ようというのが目的です。
いわば商売です。
このように、そのマンションに住んでいない区分所有者を総称して不在区分所有者といいます。
また多くのマンションでは管理規約で役員就任要件を「現に居住すること」と規定していますので、“不在区分所有者は役員にならなくていい”ということになっちゃいます。
管理組合がしっかりしているので廊下・階段はいつも清掃が行き届いているし、エレベーターも故障しないでキチンと動いている。そのおかげで自分の住戸も高い家賃が設定できている。反面、そこに住んでいないから役員に就任しなくて良い。
管理組合がしっかり機能しているから高い家賃が設定できるという利益ばかりを得ているのに、役員に就任しなくていいという組合員としての義務を果たしていない。
“これはイイとこ取りでしょ”と思った大阪の管理組合が不在区分所有者を狙い撃ちして管理費を一律2500円アップし、これが最高裁で認められています。
しかし、実務上はそんなに簡単なものじゃありません。
不在区分所有者にはいつも頭を悩ませます。
転勤などで不本意ながら不在区分者になった方は他の大勢の現に居住している区分所有者と同じようなお考えですが、投資目的の不在区分所有者はこれらの方とは考え方が大きく異なります。
修繕積立金の値上げや駐車料金の値上げなど、値上げの議案に関してはいつも大反対です。そりゃそうですよ。商売ですから。値上げは即収入の減少に結びつきます。
“管理会社をもっと安いところに変えろ！”“管理内容を見直して管理費削減に努めろ！”“大規模修繕工事は今すぐにしなくてもイイだろ！”“マンション管理士は何やってんだ。マンション管理士なんていらないだろ”みたいな事を総会で発言します。
住んでいないからといっても区分所有者ですから発言を制限するなんて出来ません。
こんな不在区分所有者が複数人いると総会は紛糾します。
同じ目的だからでしょうか、すぐに総会の場で連帯しちゃいます。
2015年03月28日
マンション管理士の独り言…６３６
マンション管理士の独り言・・・６３６
「フェノールフタレイン溶液」
コンクリートの中性化試験をする際に、「フェノールフタレイン溶液」を使用します。
無色透明ですが、物質のアルカリ性に反応して色が赤紫色に変化します。
3センチくらいコンクリートコアを抜いて噴霧器で吹きかけるとすぐに色が変わります。
吹きかけた途端に見事に赤紫色に変色します。
あまりに見事に変色するので感動しちゃいます。
アルカリ性でない部分は色の変化はありません。
アルカリ性でない＝中性化しているという事です。
分譲マンションは多くの方が住まわれているし、不特定多数の方の出入りがありますから、もしも火災が発生しても、大惨事にならないように火に強い建物でなくちゃ、です。
建築基準法上の耐火構造物でなければなりません。
ですから構造体は鉄筋コンクリート、或いは鉄骨鉄筋コンクリートで出来ています。
鉄筋コンクリートというのは文字通り、鉄筋＋コンクリートで構成されます。
圧縮強度に強いが引張強度には弱いコンクリートと、反対に圧縮強度には弱いが引張強度には強い鉄筋を組み合わせたものです。
鉄筋は水分に触れ、空気に当ると酸化して錆びちゃいます。
錆びると体積が２，４倍くらいになり、膨らんだ鉄筋がコンクリートを押し出します。
この現象を爆裂といいます。
鉄筋を酸化させないようにアルカリ質のコンクリートで被覆したものが鉄筋コンクリートなのです。 す・ば・ら・し・い
2015年03月25日
マンション管理士の独り言…６３５
マンション管理士の独り言・・・６３５
「直結増圧給水」
お世話している若松のマンションで今週末臨時総会が開催されます。主な議案は２つ。
１つは大規模修繕工事の設計監理をつぶやき主が代表を務める北九州マンション管理支援機構へ発注する件です。
もう一つは給水方式を直結増圧方式へ変更し、その工事を○○工務店へ発注することについて、です。
このマンションの現在の給水方式は受水槽増圧方式で１階の受水槽に貯めたものをポンプで各戸へ給水するというものです。
この方式を前面道路から直接各戸へ給水する方式に変えようって議案です。
直結増圧給水方式は優れものです。
受水槽方式と比べると一目瞭然です。
受水槽方式の場合、年に１度の清掃と調査報告が義務付けられていて、当然ながらその費用が発生します。受水槽維持管理費だって必要です。
また受水槽があることで場所を取り、これがなけりゃもう１～２区画駐車場が増やせます。
そして何より清潔です。
前面道路水道管から受水槽などを経ずに直接各戸の蛇口から水がでるので清潔です。
更に、給水する責任の分担が異なってきます。
前面道路から最初の蛇口までが北九州市水道局の責任となりますから、受水槽方式の場合、受水槽についている蛇口までは市水道局、そこから各戸の蛇口までは管理組合の責任となりますが、直結増圧方式の場合は、各戸の蛇口までが市水道局の責任となります。
2015年03月23日
マンション管理士の独り言…６３４
マンション管理士の独り言・・・６３４
「直貼り」
直貼りというのは壁や天井の仕上げ方法の一種で、コンクリートに直接壁クロスや天井クロスを貼る工法です。
最近は、壁にも下地を組んで石膏ボードを貼り、その上にクロスを貼る工法が主流です。天井仕上げでは、吊り天井、２重天井と呼ばれる工法です。
叩いてみたらすぐにわかります。木軸下地＋石膏ボードではコンクリートとの間に空気層がありますから、すこし響くような感じがあります。
木軸下地＋石膏ボード＋クロス仕上げ＝ふかし壁とも言われますが、クロス下地が平滑な石膏ボードなのでクロスが凹凸なく綺麗に貼りあがります。
コンクリートに直接貼る直貼りの場合は、コンクリート表面を平滑にしなければなりませんが、どうしても多少の凹凸は見えちゃいます。
ではふかし壁の方が優れているかと言うと、確かに仕上がりは断然綺麗ですが、大きな欠点があります。
それはコンクリートにクラックが入った時に見えないという欠点です。
クラックがもし構造的なものなら早めに発見して早めの処置が必要です。
・・・と今まで思っていました。しかしそうでもありません。
下の部屋の天井コンクリートは上の階の床コンクリートです。
壁コンクリートはお隣住戸との界壁です。
例えば天井クロスにねじったようなラインが入っているとします。天井クロスを剥いでそのクラックの深度をはからなきゃ、ですが床コンクリートの場合は超音波測定器を設置できますが天井は簡単には設置できません。
では、ってことで上階に入室させてもらって測定しようとしても、置床・直床にかかわらず床材を剥ぎ取ってしまわなきゃなりません。剥ぎ取り～調査～復旧と大変な工事になります。
上階、下階の方には“一時的にホテル住まいをしてください”っ、てことにもなり兼ねません。
それでもクラックがコンクリートを貫通していなければいいのですが、貫通していたりすると大工事になります。
また、マンションですからその部屋だけにクラックがあって、他の部屋にはない、なんてあり得ません。他の部屋にも多かれ少なかれそんな症状が現れているはずです。
上階になればなるほど、その傾向が顕著です。
2015年03月19日
マンション管理士の独り言…６３３
マンション管理士の独り言・・・６３３
「クレジット融資」
大規模修繕工事を実施すると、一般的には見積もり金額の１０～１５％くらいの追加工事が発生します。
劣化診断に基づいて共通仕様書を作成し見積もってもらいますが、劣化診断は足場を組んでタイルを１枚１枚叩いて調査するわけではありません。
屋上からブランコやゴンドラと呼ばれるものでぶら下がって手の届く範囲で叩いてタイルの浮きを調べるものです。
ですから足場を組んでの調査では、劣化診断時では手が届かず叩けなかったタイルについても全数調査が出来ることとなり、補修すべきタイルの枚数に差が出てしまいます。
更に足場を組んでいる時に補修すべきという追加工事も出てきます。
このため一般的には１０～１５％くらいの追加工事、追加費用が発生することとなります。
修繕積立金がタップリあるなら兎も角、本体工事の費用もどうやって捻出しようかという管理組合さんがほとんどなので、追加工事の費用なんてとてもじゃないけどまかなえません。
不足資金を補う手立ては３つしかありません。
１つは一時金の徴収。２つ目は予算に合わせて工事個所を減らす。３つ目は借り入れを起こす。
１つ目の一時金の徴収は、あまり現実的ではありません。
一時金を徴収するとなると、「本当に大規模修繕工事を今しなきゃならないのか？」「今選んでいる工事施工業者よりもっと安いとこがあるんじゃないの？」「管理費などの滞納者がいるのに一時金を徴収するのはオカシイ」なんて意見が出て総会では、紛糾必至です。
２つ目の予算に合わせて工事個所を減らすというのも本末転倒です。
過分な工事をするわけでもないし、足場があるうちに最低これだけはやっていかなければ、という視点で工事個所を選定しています。
2015年03月13日
マンション管理士の独り言…６３２
マンション管理士の独り言・・・６３２
「昔の威光は今回止まり」
分譲マンションの価格と言うのは、土地代金＋建物代金＋消費税で構成されています。
消費税は土地代金にはかからず、建物代金にしかかかりませんので、消費税を８％で割れば建物の価格が算出できます。
以前は価格表に消費税が表示されていましたので建物価格がわかりましたが、最近の価格表には消費税が表示されていませんので、建物価格を知るには売買契約書で確認するしかありません。
土地代金は市内でも「一等地」と「市街のこんなところにマンションが建ってら」と思うところでは当然違いがあります。
しかし建築費は市内のどこで建てようとそんなに変わりありません。
機械式駐車場があるとかないとか、エレベーターの基数とか、免震か耐震か、特別な共用部なんかがあったりなかったりで建築費は多少変わってきますが、建物そのものの価値を見るには建物価格や㎡単価というのが有効なモノサシとなります。
一般の方は売買契約書なんて持ち合わせてないでしょうから、市内マンションの㎡単価を当たり障りのない程度でちょっぴりお話しします。
つぶやき主が知る限り市内マンションで１番高い㎡単価はオークラさんのマンションです。㎡単価が３０万円を超しちゃいます。
その次は東宝住宅さんのザハウスシリーズです。２７～２８万円と言ったところでしょうか。
続いては九州三共さんのリヴィエールシリーズ。
それからちょっと差がついてなかやしきさんのアーティックスシリーズ。
２４～２５万円くらいです。
そして第一交通産業さんのグランドパレスシリーズと大英産業さんのサンパークシリーズで２２~２３万円くらいです。
“おや！これだけ？”と思われるでしょうが、これ以上はつぶやけません。
もっと低価格で供給しているところもありますが、諸般の事情により。
この辺は表題の「昔の威光は今回止まり」で想像してください。
2015年03月08日
マンション管理士の独り言…631
マンション管理士の独り言・・・６３１
「相談員」
北九州市建築局住宅計画課が福岡県建築住宅センターへ依頼しているマンション管理相談の相談員をやっています。
毎月第１・第３水曜日、モノレール旦歌駅降りてすぐの商工貿易会館１Fでやってます。
これは市報にも載っていますのでご存じだと思います。
つぶやき主は日陰でボソボソとつぶやいている変なオジサンというだけじゃなく、市の相談員でもあります。
この相談へ来られる方は管理組合の役員さんで、多くがご年配の方です。
つぶやき主の懇切丁寧な説明で“よくわかった”と言って帰られますが、それを理事会で説明となるとなかなか上手くいかないようです。
また、ちょっと別の方向から質問されるともうお手上げのようです。
そんな実態を毎月１度開催している住宅計画課との定例会議で何度も取り上げていましたが、功を奏したようで本年度からはマンション管理士派遣事業を北九州市も実施するようです。
福岡市ではもう何年も前から実施していましたので、“やっと追いついたか”って感じです。
市内マンションの管理の適正化へ向けて少しは尽力しているつぶやき主です。
リビング北九州誌に「マンショントラブル相談室」っていうのが載っていますが、あれもつぶやき主が最終チェックしています。北九州マンション管理支援機構のメンバーに持ち回りで回答させていますが、あまり専門的にならないように、かと言って素人みたいな回答じゃいけませんので、分かりやすい言い回しながらも専門性を出すようにチェックしています。結構、骨の折れる作業です。
2015年03月04日
マンション管理士の独り言…630
マンション管理士の独り言・・・６３０
「電動カート」
お世話しているマンションの理事会で、ある組合員の方からの申し出がありました。
「高齢になり電動カートを利用するようになった。まだ使い方にも慣れていないので、エレベーターの乗り入れに時間がかかり他の人にもその間待ってもらっていてご迷惑を掛けている。１階の駐輪場に電動カートを置かせてもらえませんか？また、充電のために屋外コンセントを使わせてもらえませんか？その分の電気料は支払います。」
理事会ではさあ、「どうしたものか？つぶやき主さんどうしましょう？」です。
「ペット禁止のマンションでも盲導犬や介助犬はその人の生活になくてはならないものなので、例外として飼っていいことになっています。自転車置き場は本来は許可された自転車のみですが、電動カートも盲導犬と同じように扱っていい思います。電気料もタダというわけにはいきませんから、常識的範囲内で負担してもらってはどうでしょう。ただし、電動カートを置くことが許可されたことを組合員に知らしめないと、“自転車置場に無断で電動カートを置いている”ってトラブルになることが考えられるので、掲示物などで皆にキチンと知らせましょう。」
その後この方は電動カートの運転にも慣れ、エレベーターへの乗り入れもスムーズに行えるようになりました。
今度は、「玄関前の開放廊下に邪魔にならないように置かせてもらえないか？」です。
もちろんこれも許可ですが、電動カート置場の件で理事会は結構時間取られちゃいました。これもマンションです。
北区のマンションで今月２１日は午前と午後の２回、駐車場説明会があり、つぶやき主が説明します。
2015年02月26日
マンション管理士の独り言…629
マンション管理士の独り言・・・６２９
「リビオ一枝学園並木通りと至福のひと時」
3月に入ってリビオ一枝学園並木通りの内覧会が開催されます。
同行ご依頼者から管理規約や長期修繕計画の検証をご依頼されました。
この売主さん（つぶやき主も以前はお世話になっていましたが）の管理規約は分厚くて細かいことまで書いているので読みこなすには大変な時間と根気が必要です。
購入者でも最後まで読んで理解している人はあまりいないのではないでしょうか？
販売代理は桃園パークフィールズと同じくダックスさんです。
ここでも事務代行手数料を５４，０００円徴収します。
“契約して引き渡しまでがアンタの仕事でしょ。どうして事務手数料何ているの？”ってことでパークフィールズの際に福岡県宅建課へ、“こんな訳わかんないもの徴収させないで”と相談し、宅建課の係長からダックスさんへ電話してもらったこともありましたが、契約書に書いていて買主さんもそれを承諾しているなら有効です。となった経緯がありましたが、今回も徴収するようです。残念・・・。
建物に関しては、水セメント比は５０％と市内の売主さんの基準より頭一つ優れています。
スラブはボイドスラブの２７５ｍｍの厚さです。
パークフィールズは３００ｍｍ厚だったのに、何で下げちゃうの？遮音性能は市内マンションと同等のLL45LH50程度です。
住宅情報盤は専有部分とされていますが、通常の使用に伴う費用はその住戸の区分所有者の負担、取り替え費用は管理組合で行うとされていて、実態をしっかりと考慮した扱いになっています。
2015年02月19日
マンション管理士の独り言…627
マンション管理士の独り言・・・６２７
「共用部保険」
分譲マンションの場合、専有部分の保険はその住戸の区分所有者が付保しますが、共用部分は管理組合で付保することとなります。
「付保することとなります」が、付保していない管理組合さんもあったりしますから、特に中古マンションを購入しようとする方は、付保しているのかどうかをキチンと調べなきゃなりません。
共用部の保険付保について最近は保険会社さんそう簡単には引き受けてくれません。
築２０年を超えて新規に加入しようとしても多くの保険会社さんにご丁重に断られちゃいます。
築２０年を超えても引き受けてくれるのは、つぶやき主が知る限り損保ジャパンさんだけです。それ以外の保険会社さんは築２０年がリミットです。
以前のように保険会社さん数社を集めてプレゼンテーションさせて、そのなかから選り取り見取りで決めるなんてことは出来ません。
何故こんなになったのかについては、簡単な答えです。
保険事故が多く、保険金を支払ってばかりで得られる保険料に見合わないからです。
三井住友保険さんのデータでは、マンション共用部分で得られた保険料は５２４０００万円に対して、支払われた保険金は４４０３０４万円となっています。
損害率は８４％に上ります。
これを築年数ごとに見てみると、築１０年未満のものは損害率は５２，２％ですが、築１０年～１５年になると７５，５％へ跳ね上がり、築２０年を超えちゃうと１２２，７％になります。
これは得られた保険料の１，２倍もの保険料が支払われたことを意味します。
これじゃ、やってられませんね。
2015年02月12日
マンション管理士の独り言…626
マンション管理士の独り言・・・６２６
「社会貢献」
昨年末、つぶやき主が代表を務める北九州マンション管理支援機構が、北九州市の「いのちをつなぐネットワーク」から表彰を受けました。
鼻の形が“エコ”ってなってるお人形もいただきました。
分譲マンションでの高齢者の見守りには何と言っても管理員さんが一番情報を持っていますし、また管理員さんの協力なくしては見守り何て出来っこありません。
「いのちをつなぐネットワーク」でも管理員さんの重要性は分かっていたものの、そのアプローチ方法がわからないようでした。
それをつぶやき主が橋渡しをしました。
管理員さんの雇い主である日本ハウズイング、合人社計画研究所、日本エスエム、サンエージェンシー、などの管理会社さんへ連絡して「いのちネット」担当者へ会ってもらう段取りを付けました。今ではこれらのうちの多くが主旨に賛同しネットワーク協力企業になっています。
さらに、シルバー人材センターさんからご依頼の“マンション管理員講習”で「いのちネット」担当者へ1コマ講義を受け持ってもらい、未来の管理員さんへ「いのちをつなぐネットワーク」の重要性を理解してもらうような仕組みも作りました。
この辺りが評価されたのでエコ鼻人形ゲットです。
2015年02月10日
マンション管理士の独り言…625
マンション管理士の独り言・・・６２５
「自分でやっちゃう役員さん」
特別な技量もいらず、ただ単に汗をかけば出来る作業なら何でも自分でやってしまう役員さんがいます。
総会の議案書（案）ができ、組合員へ配布となった時に、コンビニへ持っていって人数分コピー～製本～配布してくれます。
エントランス前の花壇が雑草ボウボウとなっていれば、自分で苗を買ってきて植えてくれます。
理事会で簡単な作業が必要と成ったら、「私がやりましょうか？」と気軽に引き受けてくれる方です。
周りからはマンションの事を良く考えた良識ある方という目で見られ、それなりの尊敬も集めています。
しかし、ひねくれ者のつぶやき主は、“あんまりやらなくていいのに、後が大変”なんて思っちゃいます。
その方が役員を退任された後の新役員さんが大変なのです。
「前期役員さんは自分たちで議案書をコピーし、製本～配布までやってくれてたのに、今期役員さんは管理会社へ依頼するばっかりで支出が増えて仕方ない」「花壇も前期役員さんのように手入れをしないから、草ボウボウじゃん」と言う声が聞こえてきます。
“小さなこと、簡単なことは自分や自分たちでやりましょう！”は考えとしては正しいのですが、やる人もいればやらない人もいるのが人間生活ですから、やらない人は“余計なことしてくれて困ってしまう”です。
高じれば“コピーしたり配布したりおまけに花壇の世話もやんなきゃならないから、役員にはならない”って方が現れたりします。
2015年02月06日
マンション管理士の独り言…624
マンション管理士の独り言・・・６２４
「そ～っと、そ～っと」
先週金曜日は大規模修繕工事に見積もり参加する業者さんからの見積もり提出日でした。
見積もり要領書を渡して現地説明を実施する時と同様に、見積もり提出を受けるときも、業者さん同士が鉢合わせしないようにそれぞれ時間を違えてご持参いただきます。
現地説明でも見積もり提出でも業者さんに一堂に会してもらって済ませた方が１回で済みますし、つぶやき主も楽チンなのですが、談合防止です。
業者さん同士が鉢合わせしちゃうと、「お宅も参加してるの？前回はお宅に譲ってあげたから今回はうちに取らせてよ」って談合しちゃったらいけませんので、面倒くさいのですが、それぞれ別の時間で設定します。
そして明日は、管理会社さんからの見積もり提出日です。
朝から夜まで事務所に張り付いて見積もり提出を受けます。
管理会社さんが競合する場合は、大規模修繕のように“譲ったり、譲ってもらったり”はあんまりありませんが、やはり注意の上にも注意です。
予定表を書き込むホワイトボードにも、どの業者さんが何時に来社、なんていうのは記載しません。
どこが見積もりに参加しているのかがわかんないように、「そ～っと、そ～っと」です。
見積もり提出を受けるときには、担当者は少しでも他社の情報を得ようとあの手この手でいろいろ聞いてきますが、最終的には「見積書は封をしたまま開封せずに理事会へ持参します。役員が揃った前で一斉に開封しますので、他社の見積もり金額何てわかりませんよ」の一言でオシマイです。
理事会でも“一斉開封した”という証拠としてまだ開封していない状態で写真に収めるほど徹底しています。
その後事務所へ持ち帰り比較表の作成ですが、極力主観を交えずに淡々と数字を並べていきます。最後になってやっと、ほんの少しだけコメントを入れます。
特に大規模修繕工事の場合、見積もりでは安い金額を提出して実際の工事で多額の追加料金を請求する業者もいて、後々管理組合さんとトラブルになるケースもありますから、ただ単に金額だけで勧めるようなアドバイスは行いません。
その辺の情報は沢山持っていますし、最近は情報の方から飛び込んできます。
マンションの専門家というより、沢山の情報を持っている、情報が集まってくるという方が実態に近いかもしれません。
2015年02月03日
マンション管理士の独り言…623
マンション管理士の独り言・・・６２３
「うちが悪いわけじゃ・・・」
共用部の2年点検のご依頼が入ります。
給排水管や雨水管にファイバースコープ入れて内視検査したり、屋上防水・外壁・階段・開放廊下などの調査をします。
打診棒でタイルを叩いて剥離状況なども調査します。
最近は早ければ半年で漏水するマンションがあったりします（どこなのかは教えてあげな～い）ので、専門家に依頼する管理組合さんも増えてきました。
報告書を理事会へ提出しますが、手直しを含めてあまりにヒドイ状態だと売主の担当者を理事会へ呼びつけて「ど～なってんの？キチンと補修してよ」です。
ところが当の呼びつけられた担当者はあまり悪びれた様子はありません。
口では「申し訳ありません。すぐに手配します。」と言いますが、どこか他人事のような感じです。
売主の担当者からすれば、「建築したゼネコンの不手際なのに、なんで自分が矢面に立たなきゃなんないの？」です。
更には「設計監理した建築事務所は何やってたんだ。しっかりした現場監理やったのか？」とも考えます。
管理組合さんからすれば、このマンションは売主さんから購入したので、法律的には売主と買主との関係が生じていますので、売主さんに言います。
というか、売主さんにしか言いようがありません。
管理組合さんとこのマンションを建てたゼネコンさんや設計した建築士さんとは直接的な法律関係はありません。
ゼネコンさんにこのマンションの建築工事を発注したのは売主さんです。
設計監理にしたって、発注したのは売主さんです。
ゼネコンさんや設計した建築士は売主さんから受注したのです。
2015年01月30日
マンション管理士の独り言…622
マンション管理士の独り言・・・６２２
「いくつ売れてる？販売状況」
最近の市内分譲マンションはおおむね売れ行き好調の様で竣工前完売なんていう、かつての販売センター長からすればウ・ラ・ヤ・マ・シ・イ物件もあります。
目指すのは『竣工完売』で、あまり早く売れちゃうと“値付けが甘かった、もう少し高値でも売れてたんじゃない”なんて上司に怒られちゃいます。
１０数年前は竣工１年で完売を目指していたのに隔世の感があります。
ホームページに残戸数○○戸なんて書いてありますが、あの数字はあまりというか、全く信じちゃいけません。「嘘」っていうと聞こえは悪いけど、真実とは程遠い数字です。
残戸数○○戸ってあったら、少なくともその１，５倍、多ければ２倍くらい残戸数があるとみてまず間違いありません。残戸数あと１戸ってあっても２~３戸あったりします。
そのマンションに興味のある方がホームページやチラシを見ていますので、「先月より○○戸も売れてるじゃん。やっぱり人気物件なんだ。早く買わなきゃ」ってなるように工夫しています。
間違っても「先月から全く売れてないじゃん。慌てて買わなくてもイイよ。他のマンションとじっくり比較しよう」ってならないようにしています。
そもそも売れたって言う基準も各社それぞれで異なります。
契約も締結し契約金も入金された状態ならばどの売主さんも「売れた」って見做しますが、“申し込み”の段階で「売れた」ってしているところや“保留”更には“検討”って段階で「売れた」ってしているところだってあります。
申し込みだって、このご時世です。ローンの仮審査で不承認になるって場合だってありますし、キャンセルなんて日常茶飯事です。
2015年01月28日
マンション管理士の独り言…621
マンション管理士の独り言・・・６２１
「マンション共用部保険」
分譲マンションには区分所有者のものである専有部分と、そのマンションを購入した全ての区分所有者の共有に属する共用部分とに別れます。
標準管理規約では専有部分以外のものを共用部分と定めています。
専有部分はその区分所有者の所有物ですからその方の責任と負担で火災保険や損害保険などを付保します。
専有部分には火災保険を付保することを義務付けしている管理規約もあります。
一方共用部分の保険はと言うと、これは管理組合で付保することとなります。
ここ１５年くらいのうちに建てられたマンションはほとんど全て管理組合が共用部分の保険を付保しています。
ただし、特約として施設賠償、個人賠償、漏水原因調査などは入っていたりいなかったりと管理組合さんで異なりますので、確認が必要です。
１５年超のマンションでは、共用部分の保険に入っていない管理組合さんも良く見かけます。
こんな管理組合さんはご用心です。
共用部保険の保険料がまた値上げされそうです。
２年くらい前に各社一斉に値上げしました。
今秋あたりまた値上げされそうというのが確かな情報です。
保険事故が多いようで値上げしないとやっていけないようです。
2015年01月25日
マンション管理士の独り言…620
マンション管理士の独り言・・・６２０
「何やってんだか？管理会社」
小倉北区の管理組合さんです。“管理会社さんがど～も動きが悪い、ちょっとした修繕にバカ高い費用が請求される”って不信感を持ち始めつぶやき主にコンサルタントのご依頼です。
もう10数個の管理組合さんのお世話をしていて手一杯なので、顧問としてお世話するのは無理ですが、“管理委託契約の中身や管理規約、長期修繕計画は検証してあげましょう”ということでちょっぴりだけお役にたつことにしました。
管理委託契約もそのサービスに対して割高な費用だなという印象ですが、それよりなによりいい加減な管理規約に驚きです。
15年前に分譲されたマンションで、“当然ながら”“残念なことに”“市内では当たり前のように”規約は1度も改正されていません。
第15条の専有部分の貸与、譲渡に伴う駐車区画の扱いについての記述です。
第4項で「専有部分1戸につき1区画を」までしか文章が書いていません。
続きの文章が見当たらず、第16条へとなります。？？？？？
「コピーで写らなかったのかな」と思い規約原本で確認しましたが、やはり文章の途中で切れています。
第4項の文章が途中で切れていて全容がつかめないのは勿論、ひょっとしたら第5項、第6項と続いているのかも知れません。
よくこんな中途半端な管理規約を15年間もほったらかしにしていたなって呆れています。専有部分の譲渡や貸与があった時に駐車区画は一体どのように取り扱っていたのでしょう？
続いては西区のマンションです。
もう3年くらい顧問としてお世話していますが、昨年5月の通常総会で理事長さんが交代しました。
2015年01月21日
マンション管理士の独り言…619
マンション管理士の独り言・・・６１９
「管理規約改正はお早めに」
管理規約の改正は特別決議とされ、議決権総数の４分の３以上の賛成が必要です。
この規定は強行規定なので、４分の３という数字を５分の４にしたり、反対に３分の２にしたりすることは出来ません。いじっちゃいけない数字なのです。
通常の議案は普通決議ですから総会参加者の過半数です。
まとめて言うと、１００戸のマンションで１人が１戸ずつ所有していたとしいて、１００議決権。総会は議決権総数の半数以上の参加者で成立し、その参加者の過半数の賛成で通常の議案ならば承認されます。つまり最低では２６の賛成で承認となるのが普通決議です。総会参加者の過半数と言うのが普通決議の承認要件です。
これに対し特別決議は総会参加者にかかわらず、議決権総数の４分の３が承認要件です。７５の賛成が必要です。とてもハードルが高いのです。
３分の２の承認が要求される憲法改正より難しいのです。
平成２５年度のマンション総合調査では、委任状や書面による議決権行使者を含めて総会への参加者平均は７９，４％です。
管理規約を改正するためには総会へ参加する人のほとんど全てが賛成しなければ承認とならないということです。
そして総会への参加者は年を経るごとに低くなっていく傾向にあります。
2015年01月18日
マンション管理士の独り言…618
マンション管理士の独り言・・・６１８
「管理組合活動に必要な設備」
管理組合活動を円滑に行うには、２つの設備が必要です。
１つは集会室です。
集会室がないと皆で集まる場所を確保するために、近くの市民センターや老人いこいの家を借りたりしなきゃなんないので、とても手間ひまかかりますし、希望の日時が確保できない場合の方が多いです。
理事長の部屋で開催するというのが通例になっている管理組合では、“部屋に入って来られるのが嫌だから理事長には絶対ならない！”って声をお聞きすることもあります。
最近は集会室を作らずに広々としたエントランスを作り、そこを集会室代わりに使用するというマンションが増えてきました。
理事会や総会はそこに机を並べて開催しますが、吹き抜けになっていたり、空調が整っていなかったり、何より机がないので出席者は膝の上に議案書を落とさないように乗っけて会議に参加します。
寒い時期の理事会・総会では震えながら議論することになるので、早めに切り上げてしまおうとなってしまい、中身のある議論にならない場合が多いです。
売る側からすれば“集会室何て売れないものは作らずに、その分１部屋作って売れば利益になるからいいじゃん”いわゆるレンタブル比が上がります。
広々としたエントランスはオシャレでそのマンションのイメージアップにつながるし、パンフレットでの見栄えもいいので、そのように作っちゃいます。
集会室に兼用できる広々エントランスならば、それなりの広さを確保し、空調も完備して長時間の会議にも耐えられるような作りとしてほしいものです。
2015年01月14日
マンション管理士の独り言…６１７
マンション管理士の独り言・・・６１７
「土日はずっと内覧会」
年末から年始にかけて第一交通産業さんのグランドパレス安部山公園ステーションサイド、グランドパレス瀬板の森公園と内覧会へ同行してきました。
特に瀬板の森公園は、福岡の上村建設さんという初めて内覧させていただくゼネコンさんです。
お手並み拝見と決め込みましたが、素晴らしい出来ばえでした。
しかもゼネコン担当者が内覧中、ずっと同行して質問に答えてくれました。
最近は、“どうぞご自由に見てね”って感じで、担当者は誰も同行しないって言うスタイルの内覧会が多いのですが、この点についても高得点です。
一緒に同行したいつもはちょっと辛口の１級建築士（１級建築施工管理技士も所有）も、思わず“流石ですね”と呟いていました。
いつもは５０カ所以上、多ければ１００カ所以上の指摘項目があるのですが、９カ所にとどまりました。
顔馴染みの管理会社フロントマンに対して共用部でちょっと気になる点を指摘し、そして「つぶやき主のお客さんだから丁寧に対応してね」とお願いして来ました。
２～３月にかけて、サンパーク守恒テラス、リビオ一枝学園並木通りと内覧会同行が目いっぱい詰まることになりそうです。
2015年01月08日
マンション管理士の独り言…６１６
マンション管理士の独り言・・・６１６
「管理規約の重要性」
今更ながらですが、マンションライフにおいて管理規約というものはとても重要なものです。
マンション購入前に営業マンから説明される重要事項説明書や売買契約書などの重要書類と比べても、管理規約がダントツで1番重要なものです。
だけど悲しいかなこれを説明できる営業マンにお目にかかったことがありません。
上っ面だけは何とか説明できるのですが、“標準管理規約や他の売主さんの管理規約とどこがどう違うんですよ。自社の管理規約の特徴はこうですよ”なんて説明できる営業マンはいません。
購入希望者へ営業マンが説明するのは、環境や学校区、売主の信頼性、建物設備の優位性、インテリアやオプション、ローン支払い方法などです。
これら一つ一つはとても重要な事ですが、住まう上でマンションライフのバイブルとなる管理規約はもっと大事なものです。
買う側も管理規約の重要性がわかっていないようで、「総会で決議すればいいじゃん」と言いますが、総会の決議より管理規約が優先されますので、管理規約の内容に反する総会の決議何て、「はなから無効」です。
「現実とそぐわない内容ならば管理規約の変更をすればいいじゃん」なんてことを営業マンさえ簡単に言いますが、規約の変更はそう簡単にできるものじゃありません。
規約の変更は特別決議とされ区分所有者総数の4分の3以上の賛成が必要です。
しかもこの規定は強行規定なので4分の3と言う要件を5分の4に上げることも、反対に3分の2に下げることのどちらも無効です。4分の3という数字はいじっちゃいけないのです。
2015年01月05日
マンション管理士の独り言…６１５
マンション管理士の独り言・・・６１５
「余り出す駐車場」
北九州では新規にマンション分譲開始するときは、必ず駐車場充足率１００％以上を確保します。
つまり最低でも１住戸につき１台は駐車区画を確保しているってことです。
駐車場充足率を１２０％以上として“２台目駐車も可能”っていうのを売り物にしているマンションもあるほどです。
ところがお隣の福岡市では分譲当社から１００％を確保していないマンションが増えてきました。
７０～８０％程度です。何故って？必要ないからです。
福岡市でも以前は充足率１００％と言うのがフツ～でしたが、新築時から“駐車場なんていらない”って購入者が増えてきて今では１００％の方が珍しいくらいです。
“やっぱり福岡市は都会だから、北九州とは違うな”なんて思っていると、これがそうでもありません。
北九州でも駐車場が余ってきている事例がチラホラと出てきています。
つぶやき主がお世話している北区のマンションではもう半年くらい３区画が空いたままです。ずっと募集していますが、埋まりません。
管理組合にとってこれは痛い！
駐車場収入がその分入らないってことになります。
だからと言って安易にマンション居住者でない第３者へ貸すことも出来ません。
第３者へ貸すときは、一定の要件を具備しないと、収益事業とみなされて、貸し出した区画のみならず、マンション居住者へ貸している全ての区画が収益事業とされ課税対象となっちゃうから注意が必要です。
この辺りは専門家（できればつぶやき主）のアドバイスを受けながら進めましょう。
2014年12月29日
マンション管理士の独り言…６１４
マンション管理士の独り言・・・６１４
「バルコニーでの喫煙」
前回に続いてバルコニーについてつぶやきます。
最近はバルコニーで隣人が干している洗濯物の柔軟剤の臭いがたまらないから何とかしてほしい、なんて要望がありますが、流石にこれには対応できません。
まさか、「柔軟剤を使っての洗濯物干し禁止！」何て掲示できませんから、理事会でそんなご意見がありましたよって報告する程度で終わらせちゃいます。
ではバルコニーでの喫煙はどうか？っていうとちょうど1年前に名古屋地裁でこの問題に正面から取り組んだ裁判がありました。
最近はバルコニーでの喫煙禁止を使用細則に盛り込んだり、総会で決議する管理組合さんも増えていますが、この裁判マンションではバルコニーでの喫煙は禁止されていません。つぶやき主も知らなかったのですが、（知らない事ばかりですが・・・）喫煙者が吸い込む主流煙よりそばにいる人が吸い込む副流煙の方がニコチン2，8倍。タール３，４倍と有害物質を多く含んでいるそうな。（日本昔話風）
ですから喫煙者は他人に迷惑にならないように喫煙するというのが一般常識になっています。
裁判マンションでは下階の居住者のバルコニーでの喫煙で上階の居住者がストレスを感じたり帯状疱疹を発病するなどの健康被害が生じたことについて上階居住者の損害賠償請求を認めました。
2014年12月26日
マンション管理士の独り言…６１３
マンション管理士の独り言・・・６１３
「バルコニー防水」
ルーフバルコニーを除く普通のバルコニー床には防水を施していません。
防水仕上げとなっているのは、バルコニー腰壁際の排水溝だけです。
床には防滑シートを貼っているだけです。
降雨時には多少の雨が振り込みますが、この程度なら大丈夫ですが、水をジャージャー流してデッキブラシでゴシゴシの掃除は階下への漏水の原因となりますので、御法度です。これは玄関三和土もポーチや開放廊下も一緒です。
つぶやき主が新規に顧問としてお世話するようになった管理組合さんには、管理規約の改正をご提案します。
分譲当初の管理規約は、実際の生活とは相容れないことが多くなっていますので、実際の生活にあわせた管理規約に変更することが必要です。
例えば、駐車場の使用ルール、室内リフォーム工事時の床フロアー材の遮音制限、ピアノなど楽器の演奏時間などについて最近のいろんな管理規約の事例をお話しし、実生活にあわせていきます。
ただ単に管理規約を変更しても、それを理解して守ってくれなきゃ絵に描いた餅です。
変更すればどうなるのか？今までとどこが異なって来るのか？をキチンと理解していただくために説明会を実施します。
先日の北区の管理組合さんへの説明会でのお話しです。
「バルコニー床を一度に大量の水を使用しての掃除禁止」って規定を使用細則にいれることをいつものように提案しました。
ここで質問です。
「線路に近いせいかバルコニーがすぐに汚れる。水を使っての掃除禁止なんて無理です！」「開放廊下も定期清掃の時は、水を使ってポリッシャーかけてるじゃない」
更に「購入時、営業マンからそんな注意は何にも受けていない。夏場はプール遊びも出来ますって言われました」
2014年12月23日
マンション管理士の独り言…６１２
マンション管理士の独り言・・・６１２
「版権」
大規模修繕工事の設計監理のお仕事のご依頼が増えています。
マンションの大規模修繕工事というのは区分所有者の共有である共用部分が補修対象となりますので、多くの区分所有者の合意が必要です。
単なるビルの補修工事の設計監理なら1級建築士さんだけで十分なのですが、多くの区分所有者の合意形成を適法に得ることが必要なのでマンション管理士の出番があるのです。マンションの大規模修繕工事に関しては1級建築士＋マンション管理士というタッグが最強です。
つぶやき主が代表を務める北九州マンション管理支援機構は、1級建築士事務所でもありますのでいろんな管理組合さんからお声がかかります。
つぶやき主と経験たっぷりの1級建築士、1級建築施工管理技士がお世話するので、北九州では断トツのコーディネーターじゃないかと勝手にほくそ笑んでいます。
おそらくＷＷＦのザウォーリアーズやＮＷＡのファンクスにも負けないくらい最強なのです。
劣化診断～大規模修繕工事へと進んでいきますが、困ったことに図面がありません。
今回が初めての大規模修繕工事というマンションならば建築図面はあるにはあるのですが、Ａ１サイズであったり、ところどころ抜け落ちたりしています。
まさか、でっかいＡ１サイズの図面を現場に持ち出せませんし、見積もり参加業者へ渡す共通仕様書とするわけにも行きません。
ＣＡＤで作成しているはずなので、データはあるのでしょうが、管理組合へ引き渡されるのはでっかいＡ１サイズです。データは渡されません。
宅建業法によって売主は、引き渡し後1年以内にそのマンションの図面（配置図・仕様書・立面図・断面図・矩計図・各階伏図など）や構造計算書を管理組合へ交付しなければならなくなっていますが、データで渡す必要はなく、でっかく製本された分厚い図面集が手渡されます。
2014年12月17日
マンション管理士の独り言…611
マンション管理士の独り言…６１１
「クリスマスツリー」
この時期、いろんな場所でクリスマスツリーを見かけます。
小倉魚町のリバーウォークのイルミネーションにもクリスマスをモチーフにした飾りを見かけます。
この時期ならではのもので、行く人の気持ちを和ませてくれます。
マンションのエントランス前にも「クリスマスツリーを飾ろう！！」と考えている役員さんもいる事でしょう。
ですが、少々問題が発生する場合があります。宗教との兼ね合いです。
言うまでもなくクリスマスは、イエスキリストの誕生を祝ってのものです。
つぶやき主は、八幡カトリック幼稚園卒業ですから間違いありません。
マンション管理組合として、“特定の宗教に偏るものを皆が負担した管理費から支出して設置していいのか？”ってことです。
クリスマスツリーなんてこの時期の風物詩とも言えるもので、「そんなに堅苦しく考えなくてもいいじゃん」って多くの人が考えると思いますが「クリスマスツリーというのはキリスト教に関係するものです」ってハッキリ言う人もいます。
ですからあまりお勧めはしません。
事実理事会さんで「クリスマスツリーを飾ろう」というご意見が出ることがありますが、上記の理由で断念するパターンが多いです。
つぶやき主に相談を持ちかけられても、「宗教上の事を言われるケースがありますよ」ってアドバイスするしかありません。
じゃ“しめ飾りは？”“七夕祭りは？”“鯉のぼりは？”“国旗は？”なんて言われるとわけわかりませんが、かくしてマンションの玄関そのものは立派なのですが、季節の風物詩のようなものは飾られることはほとんどありません。
2014年12月14日
マンション管理士の独り言・・・６１０
マンション管理士の独り言…610
「ホントに必要？」
分譲マンションには、いろんな設備やサービスが付いています。
最低でも「これだけは必要」って設備と、「あってもなくてもイイや」ってもの、「こんなの必要？」ってものもあります。
共用部分に目を向けると、「これだけは絶対必要」なものの代表格がエレベーター設備です。でもメンテナンスにＰＯＧ契約で月額３００００～４００００円、フルメンテナンスならば５５０００～７００００円くらいかかりますので、あまり台数が多いとその分管理費に跳ね返ってきます。
「あってもなくてもイイや」、ってものでは、子供の遊び場でしょうか。
入居当初は小さいお子さんが遊んでいる風景も見かけますが、段々大きくなって、誰も使っていない、不要になったから撤去して駐車区画を増やそうとしても特別決議になるからなかなか合意が得られない、ってことも良くあります。
「こんなの必要？」ってものの代表格がプールや岩盤浴、風車発電なんてものでしょうか。これもメンテナンス費用が必要ですし仮に撤去しようとするとお金もそうですが、特別決議を経なければなりませんから、大変な労力が必要です。
売主さんは、“プール付きのマンション”“ゆったりくつろげる岩盤浴”なんていうのがキャッチフレーズになるのでしょうが、維持管理を行う管理組合は結構大変です。
つぶやき主的には“来客用駐車場もこの部類かな”です。
中途半端な使用ルールだとトラブルになります。
サービスでは、“防犯セキュリティ”も「絶対必要」「あってもなくてもイイ」「こんなの必要？」のどれに分類されるのか評価が分かれるところです。
ただし、これだけは間違いなく言えるのが、売主さんにとってそれが売りになるってことです。
ですけど、よ～く考えると、防犯設備がついていることで分譲価格はその分高くなっているし、毎月の防犯サービスの費用は管理費から支出されているのです。
要するにぜ～んぶ、購入者のお金です。
2014年12月11日
マンション管理士の独り言…608
マンション管理士の独り言・・・６０８
「空き家対策」
衆議院選挙前に駆け込みで法案通過したものに、「空き家対策特別措置法」というのがあります。与野党の議員全員が賛成です。素晴らしい。
「空き家」になった家屋に対してその処分をこれまでは各自治体で条例を策定して対応していたものが、この法律が制定されたことにより条例策定なんて煩わしいことを経ずに対応可能となりました。
北九州市にも本年度建築局の中に「空き家対策課」が出来ましたから、さらに活動しやすくなる事でしょう。
しかし、この法律も「空き家」になったものにはそれ相応の効果が期待できるでしょうが、「空き家」そのものを増やさないという根本的な解決には程遠いものです。
空き家になる原因と言うのはほとんどが相続に関連したものです。
相続人は、相続したものの別の地で家を構え生活している、今更実家には帰る予定はない、などで誰も住む人がいなくなり、長年ホッタラカシにされて見事な空き家の誕生です。
一戸建てを相続した場合には、相続人が相続した土地家屋の固定資産税などを負担することになりますが、解体して更地にしたとたんに土地の固定資産税が6倍くらいに跳ね上がるので、そんなら解体せずに建ったままにしておこう、と言うのも遠因のようです。
戸建の場合は、相続人の負担は固定資産税程度で済みますがマンションだとそうもいきません。
マンションの場合には、相続が開始されたら、固定資産税は勿論、更にその上に管理費・修繕積立金を支払わなきゃならない、となります。
2014年12月08日
マンション管理士の独り言…６０７
マンション管理士の独り言・・・６０７
「長期修繕計画の見方」
売買契約時までに長期修繕計画を提出すればまだましな方で、引渡し後2年目くらいに初めて管理組合に提出する売主さんもあったりするのが、北九州のお寒い状況です。
新規購入者や管理組合で初めて役員をする方は、長期修繕計画を見ても、“数字が沢山並んでいてよくわかんない”って方が多いと思われます。
長期修繕計画は、10～15年後くらいに実施する大規模修繕工事のために、その時にどんな工事を実施し、どのくらいの費用がかかり、その費用をどのように積み立てるかを計画したものです。
実際にかかる費用と長期修繕計画で必要とされる金額とで大きく乖離があり、余る分はまだいいとしても、工事代金が積立金では不足で賄えないってなると大変です。
最悪の場合には、一時金が発生したりしますので、そんなときの総会は大紛糾します。
「今までの理事会は長期修繕計画の内容をよく調べなかったのか？」「一時金を出さないでいいようにしているのが長期修繕計画だろ、何やってんだ」なんて感じです。
ですから、長期修繕計画は中身、つまり精度が重要になってきます。
“精度なんてわかんない”って人には簡単な長期修繕計画の見方を教えちゃいます。
まずは、数量が記載されているかどうかです。
数量の記載のない長期修繕計画が多いのに閉口します。例えば、全体のタイル面積や屋上防水の面積などが記載されていません。
続いては、どのような補修工事を行うのかの記載があるかどうかです。
2014年12月03日
マンション管理士の独り言…６０６
マンション管理士の独り言・・・６０６
「開放廊下側の部屋のアレコレ」
開放廊下側に面する部屋の窓下部にはエアコンが設置できるようになっていて、ドレン排水も設備されています。
かつてのマンションではドレンホースから排水垂れ流し状態でしたが、最近では開放廊下に敷き詰めている防滑シートの下部にドレン管排水パイプを隠蔽配管し、そのパイプにドレン管を差し込めば廊下手摺の排水溝まで流せるようになっています。
または、防滑シートを断ち切るように縦に排水溝を作り、その溝にドレン管を乗っければ排水溝まで流れていくタイプもあります。
しかしこのタイプでは排水溝にしっかりとドレン管を乗っけないと、ドレン水が防滑シートの上に垂れ流し状態になり、世界地図のようになったこのシミはなかなか取れません。玄関先に大きなシミが出来る状態です。
排水溝にドレン管を乗っけるタイプでもその排水溝にドレン管差し込み用の輪っかがついていると大丈夫なのですが、輪っかがついていない排水溝タイプの場合、ドレン排水垂れ流し状態で玄関前に大きな世界地図シミのあるお宅を良く見かけます。
ドレン排水がキチンと廊下手摺壁下部の排水溝まで流れていくようになっているか確認しましょう。
“開放廊下に面している部屋で寝ているけど隣の住戸のお風呂の換気扇の音が喧しくて寝られない”というご相談です。
2014年11月29日
マンション管理士の独り言…６０５
マンション管理士の独り言・・・６０５
「長期修繕計画」
まだ相変わらず新築マンションの売買契約締結時に長期修繕計画を購入者へ提出しない売主さんがいます。
宅建業法で提出を義務付けられていないとはいえ、将来間違いなく積立金が値上げされますから購入者にとっては予め知っておかなければならないことに違いありません。
つぶやき主に内覧会同行をご依頼される方には、管理規約や使用細則などの重要書類の検証も行っています。
管理規約などはそのマンションごと異なりますから、“購入マンションではこのようになっていますよ、でも標準管理規約ではこのような扱いです。他のマンションではこのように扱っているところもあります”と他のマンションとの比較をしながらご説明します。
その中で長期修繕計画についてもご説明しますので、“長期修繕計画を見せてください”と言っても“そんなのもらってない”という方があまりに多いのでびっくりします。
そして“修繕積立金の増額に直接関係することですから、売主さんからもらって下さい”と言ってもらってもらいます。
そこまでしても、“作っていません”とか“コピーは差し上げられませんが見せるだけなら見せてもいいです”なんて言うから呆れちゃいます。『あるなら出せよ！』って感じです。
作ってないわけありません。購入者でフラット３５を利用する方がいれば、長期修繕計画は申し込み時に添付書類となっていますので、作成してないわけありません。
精度は兎も角、作成しています。
何故見せたがらないのかって言うと、長期修繕計画は精度が上がればあがるほど、積立額の増額に結びつきます。
毎月の積立金の額が5年目に倍増、10年後には3倍増になっている長期修繕計画を見せれば、購入者が後ずさりすると思ってか見せたがらないようです。
値上げ額が示されていない長期修繕計画では、25年目には大赤字の計画になっています。
2014年11月25日
マンション管理士の独り言…６０４
マンション管理士の独り言・・・６０４
「バルコニーの使い方」
分譲マンションには、専有部分と共用部分とがあります。
専有部分はその住戸を購入した人の所有権が及ぶ範囲の事で、従って原則自由に使用・収益・処分が出来る部分のことです。
共用部分と言うのは専有部分以外のものを指し、そのマンションの購入者（＝区分所有者）全員の共有に属するものです。
その住戸にくっ付いているバルコニーは専有部分でなく共用部分です。
共用部分だからバルコニーは、“そのマンションの区分所有者が寄ってたかって使っていいのか？”と言われるとそんなことされたら落ち着いて寝られやしない、ってなります。
そこで共用部分ではあるけれどもその住戸の方が独占的・排他的に使える部分という事で専用使用部分となります。
戸建は勿論、同じ集合住宅と言えど、賃貸マンションにはこのような専用使用部分と言う概念はなく、分譲マンションにだけ存在します。
バルコニーは共用部分である以上、使用に際してはルールというものがあります。
代表的なものとして、コンクリート躯体部分に傷つけるようなガーデニングの禁止や手摺に布団を干すのも多くのマンションで禁止されています。このバルコニーの使い方で注意してもらいたいことが３つあります。
1つは、水を大量に流さないことです。
どのマンションでもバルコニー床には防水を施していません。
防水しているのはバルコニー手摺壁際の排水溝だけです。
つぶやき主がセンター長をしていたころのバルコニーにはスロップシンク（汚物洗いシンク）を付けていませんでした。
これをつければどうしても水を流してバルコニー床を掃除したくなり、それを何度も繰り返されると階下へ漏水する恐れがあるからです。
でも最近のマンションでは間違いなくスロップシンクが付いています。
スロップシンクは付いているからと言って、大量の水を流しての掃除はしちゃダメです。
2014年11月21日
マンション管理士の独り言…６０３
マンション管理士の独り言・・・６０３
「駐車場使用料」
最近分譲のマンションでは、駐車場使用料を管理費に組み入れているところが多いようです。
これはあまりいただけない。
駐車場使用料は、管理費でなくて修繕積立金として積み立てるべきものです。
同じように見えますが大いに異なります。
管理費と言うのは、管理会社への管理委託料とか、管理人さんの給与、廊下階段などの照明代金、エレベーターの保守メンテナンス費用、共用部分の清掃費用などに使われるもので、毎月一定額入金されますが、それに見合った額が消費されていきます。
要するに日々のマンションの維持管理に使われるものですから、貯まっていかないのです。
これに対して修繕積立金と言うのは、大体10～15年毎に実施される大規模修繕工事のために積み立てられていくものです。
解約するのにも総会の決議が必要とされますので、毎月一定額が着実に積み立てられていきます。
国交省でも、駐車場使用料などは駐車場の白線引きなどそのもののメンテナンスに要するものに使用して余ったものは修繕積立金へ充当しましょう、としています。
ですが、“充当しましょう”なので充当しなくても法律違反じゃないし、管理費へ回している管理組合さんが沢山あります。
管理費として消費して余りあれば総会の決議で、積立金へ充当しているという管理組合さんはまだ救いがありますが、余剰が全く出なくて修繕積立金へは一円も入金されないってとこもかなりあります。
このような管理組合さんは大規模修繕工事時にはその工事代金捻出で頭を悩ますことでしょう。
第1回目は、分譲当初に支払った修繕積立基金があるから、何とか乗り切れるでしょうが、2回目には間違いなく資金ショートします。
一時金を徴収するというような乱暴な方法でなく、毎月の積立金でまかなえるように値上げを盛り込んだしっかりした長期修繕計画を立案しなきゃ、です。
2014年11月18日
マンション管理士の独り言・・・６０２
マンション管理士の独り言・・・６０２
「管理員さんはつらい」
先週は、八幡西生涯学習センターで２日間７時間、久留米で２日間６時間の「マンション管理員養成講座」の講師を務めてきました。今週もあと３時間残っています。
昨年から始めたこの講師業ですが、来年はもっと増えるようです。合意形成無くて一方的にしゃべり倒して結構な時給もらえますので、こっちの方がいいかなって思っています。
「何かあれば、管理員さんへ依頼しよう」ってマンション居住者、管理組合では考えます。
ところが、管理組合からすれば何てことないような事でも、実際に行うと大変だったり、後でクレームになったりすることが良くあります。
今年からお世話している北区のマンションです。
小学生が下校するや否や、このマンションに集まり地下駐車場にたむろして、地べたに座り込み、テレビゲームに興じています。
このマンションのお子さんもいるのでしょうが、ここに住んでいない子供もいるようです。多いときは８人くらいになりワイワイいってます。
この件が理事会で報告され、場所が駐車場で車の出入りもあって危ないので、管理員さんに注意してほしいと要請がありました。
管理員さんが、注意をしました。
でも入居者のお子さんもいますので、あくまで丁寧に諭すように言います。
「僕たち、ここは駐車場で車も沢山通るから危ないよ。公園に行って遊びなさい」って感じです。
こまっしゃくれた可愛げのない子供もいますが、そこはグッとこらえて優しい言葉で注意します。
2014年11月16日
マンション管理士の独り言…６０１
マンション管理士の独り言・・・６０１
「いろんな“管理に関する承認書”あの手この手」
昨日は、グランドパレス安部山ステーションサイドの内覧会同行でした。
一通り内覧会検査を終え、管理会社さんから提出しなければならない書類の説明を受けます。
そこでは管理に関する承認書へも記名捺印を求められていました。
売主さんや管理会社さんが今までの経験やノウハウで管理規約原案を作成し、“この管理規約原案でいいですよって”全ての購入者が記名捺印すれば、管理規約原案が晴れて管理規約として発行するのです。
そにためにこの管理に関する承認書に記名捺印を求められます。
この承認書にはこれ以外にも重要な事が書いています。
それは未販売住戸の管理費・修繕積立金を誰が負担するかです。
この未販売住戸の管理費・修繕積立金を誰が負担するのかについては、市内売主さんで大きく６つに分けられます。
まずは、「未販売住戸の管理費などは売主が負担しますよ」って他の都市では当たり前ですが市内で何故か優秀に見られちゃうタイプ。
西鉄さんや、新日鉄興和さん、泰平さんなんかが該当します。
西鉄さんはこれらを負担するだけじゃなく、未販売住戸１戸につき１台分の駐車場料金を負担しますってしているから拍手喝采です。
続いては、「引き渡し後の初年度に限り、これらを負担しない」ってタイプです。
ただし、「実際の入居者の負担する管理費で通常予定していた管理が出来ない時は、その不足分だけ売主が負担します」って付け加えられています。
初年度？？じゃ２年目からは、ど～なるの？
2014年11月11日
マンション管理士の独り言・・・６００
マンション管理士の独り言・・・６００
「マンション管理士に未来はあるか？」
記念すべき６００回目のつぶやきです。
“独り言”に対してはあちこちから問い合わせやご相談があったり、その反面批判されたりで、兎に角多くの方がご覧いただいているようです。
最近はつぶやける事が少なくなって、困っています。
本当はつぶやきたいことは沢山あるのですが、係争目前なので弁護士さんに止められていたり、売主さんに怒られたりするのも嫌だし、何よりそのマンションの資産的価値を落とすことになっちゃうのでつぶやけません。
最近はお困りの管理組合さんが多いようで、いろんなところからお声が掛かります。
先月は１１もの理事会・委員会へ出席していました。今月は、１４も出席予定です。
ほとんどが土日に集中しますので、キリスト教徒でなくて良かった、です。
市内にマンション管理士はざっと見積もって１００人はいるはずです。
でもそのほとんどは、管理会社にお勤めか、あるいは実務経験のない方ばかりの様です。それで必然的につぶやき主にご依頼があるのかなって、思っています。
実務経験のあるマンション管理士に依頼するっていう管理組合さんの選択は大正解です。この仕事ほど、実務経験があって、沢山の事例を経験していないと、とてもじゃないけど勤まりません。
“実務経験があって沢山の事例を経験しているつぶやき主なら勤まるのか？”って聞かれると、勤まるけど、長続きはしないような気がします。
2014年11月07日
マンション管理士の独り言…５９９
マンション管理士の独り言・・・５９９
「マンションの建て替え」
東京カンテイの調査では、これまで全国でマンションの建て替えの成功例は２０２件。
そのうち東京が約６割を占め、１１７件です。
福岡県ではつぶやき主の知る限り３件で、北九州ではまだ１件もありません。
また、マンションの竣工～建て替えられた時期までをマンションの「寿命」とすると、３３年が「寿命」という事です。
感覚的には第３回目の大規模修繕工事の際にそのまま大規模修繕を実施するのか、或いは建て替えへとシフトするのか、ではないでしょうか。
建て替えを成功させるためには、組合員の合意形成や綿密なスケジュールや、お役所の関与も出てきますので、その辺りの擦りあわせ等も必要になってきますが、１番大事なのは何といっても容積率です。
容積率と言うのは敷地に対してどれだけのボリュームの建物が建てられるかを都市計画法によって定めているものですが、北九州の場合、住居系のエリアで２００％、商業系のエリアで４００％というのが相場です。
例えば、１０００坪の土地があって、容積率が２００％ならば、敷地面積の２００％＝２倍の２０００坪の建物が建築出来るってことになります。
それ以外にも、建ぺい率や各種斜線制限、日影規制などに加え近隣住民からの要請もあったりしますので、実際には２０００坪の建物が必ず建てられるってわけじゃないですが、容積率からすると２０００坪の建物ＯＫということになります。
2014年11月05日
マンション管理士の独り言…５９８
マンション管理士の独り言…５９８
「こんなの解けるか！！」
前回に続いて売主のいい加減な駐車区画の決め方によって管理組合が余計なトラブル処理に翻弄させられるって話です。
ずっと以前からお世話している管理組合さんで駐車場アンケートを実施することになりました。５年前に１度実施してますから今回で２度目です。
組合員さんの意識が５年前と変わって来てるんじゃないかと、今回のアンケートです。
そのマンションでは全戸に１台ずつ駐車区画がありますが、駐車区画の種類は沢山あります。屋内平面、屋外平面、機械式です。
機械式だって１階と地下や最上部とでは停め易さにかなりの差があります。
これだけの種類の駐車区画があり、停め易さに差があれば駐車料金に差があるのが当然ですが、全てタダです。
全部タダなら誰だって屋内平面を希望します。
５年前にこの問題に手を付けようとしたら、猛烈な反発を喰らいました。
そこで住戸の譲渡や貸与の場合は一旦管理組合に返却するなど細則を変更し、駐車場検討委員会を立ち上げたりで徐々に不公平感をなくす手立てを講じていましたが、今回はいよいよアンケート実施です。
どのような結果がでるのかワクワクというより、不安でいっぱいです。
もし「駐車区画変更は必要とは思わない」って言う回答が半数を超えたらどうしようって思います。
住民間でいがみ合いにならないように細心の注意が必要です。
続いては、全戸に１台の駐車区画はありますが、何人かの人に分譲駐車場を数台売りつけ、
2014年11月02日
マンション管理士の独り言…597
マンション管理士の独り言・・・５９７
「駐車区画の決め方」
分譲マンション購入時には、「管理に関する承認書」へ署名捺印を求められます。
これは売主とか管理会社が今までの経験とかノウハウによって作成した管理規約原案というのを購入者に“この内容でいいですよ”“この管理規約でＯＫですよ”と承認をいただくものです。
このようにして購入者全員の承認を得られれば、晴れて管理規約原案は管理規約として発効することとなります。
この管理規約原案も前々からつぶやいているように私的自治の原則（契約自由の原則）によって作成されていますので、各社それぞれで内容は異なります。
以前は購入者の勉強不足や情報不足に付け込んでこの原案に“悪さ”をしている売主もいましたが、最近はあまり見かけなくなりました。
そんな中、最近の管理に関する承認書では「売主が当初決めた駐車区画の利用者については管理組合発足後もこれを承継すること」という一文を入れる売主さんが増えています。売主が決めた駐車区画利用者を管理組合発足後にデリートして再度抽選し直す、なんてやってると混乱を招きますので合理性のある規定だと思います。
ではどのように売主が駐車区画利用者を決めているかと言うと、まずは、先着順。
「駐車区画は先着順ですから、早めに住戸を申し込めばそれだけ良い区画が確保できますよ」って購入をあおることが出来ます。
続いては抽選。
入居説明会の折にでも、抽選を行って区画を決定していきます。
初めに抽選する順番を抽選し、その後順番に従って希望の駐車区画を決めていきます。
つぶやき主が販売センター長だった時は、もうひと工夫して、入居説明会で駐車区画決定順番だけを抽選し、内覧会の折に実際の駐車区画を見てもらって区画を決定してもらっていました。
図面だけで駐車区画を選ぶと、竣工後実際の駐車区画では、“桜の木の下で落ち葉が多く樹液が垂れるとか”“一方通行とは気付かなかった”とかの苦情が寄せられる場合があります。しかし、これらは公平な抽選の結果ですから、そんな大きなクレームにもならず、管理組合もその駐車区画利用者を承継します。
2014年10月31日
マンション管理士の独り言…５９６
マンション管理士の独り言・・・５９６
「私的自治の原則・・・契約自由の原則ともいう」
私的自治の原則と言うのは、個人間の自由な意思で締結された契約は、たとえ民法の規定と違っても公序良俗に反しない限り有効ですよ、民法より優先されますよ、って原則です。例えば個人間で年利１％の貸し借りをしたとして、これは民法の年利５％とは異なる取り決めだけど年利１％というのが公序良俗に反するわけじゃないので有効ですよ。民法の５％より当事者間で取り決めた１％の方が優先されますと、ってことです。
逆に年利２０％なんてすると、公序良俗に反しアウトです。
これがマンションを購入する際の売買契約書にも活かされています。
活かされているっていうといかにも聞こえがいいのですが、実際は売主さんに悪用されてるって例が多いようです。
しかも北九州には沢山いたりしますので厄介です。
具体的には、竣工しても売れていない住戸があった場合の管理費・修繕積立金を売主が負担しないってしている売主さんの多い事。
“未販売住戸の管理費・修繕積立金は売主は負担しない”って重要事項説明書に記載されてますから、買う人も“それでいいですよ”ってなっちゃいます。
残念ながらこれは私的自治の原則から有効です。
売れない期間が長ければ長いほど、管理組合活動が窮屈になります。
それだけ修繕積立金が不足することに直結しますから、将来の大規模修繕工事時に積立金では賄えない、ってことになりますので、積立金の値上げが必須となります。
また当然ですが経費削減のため管理の内容を落としたりしなければなりません。
市へ“こんな売主けしからん！こんな重要事項説明書を何故見過ごしてるんだ！”って言っても“買う人も勉強しなきゃっ。自己責任ですよ”って追い払われますよ。
2014年10月23日
マンション管理士の独り言・・・５９５
マンション管理士の独り言・・・５９５
「民法の異端児・・・マンション」
法治国家である日本では憲法に準拠していろんな法律が存在します。
その中で商人間の取り決めが商法、個人間の取り決めが民法となります。
また、行政法などの国のあり方を司る公法に対して私法とも呼ばれます。
民法は法律の中で一番下に位置し（一番下とか言うと、民法作った人に怒られそうですが・・・）、他の法律と競合した時には他の法律が優先されるとなります。
例えば民法では建物を建てる場合は、隣地境界から外壁を５０センチ以上離さないといけないとなっていますが、建築基準法などでそれと異なる規定があれば民法よりそちらが優先されます。
その民法の共有というセクションから派生してできたのが「建物の区分所有に関する法律」（区分所有法）でこれはマンション法とも呼ばれ、さらにこの区分所有法に準拠して各マンションの管理規約が出来上がっています。
このようにマンションライフのバイブルとも言われる管理規約は民法と密接な関係にあるのです。
民法には３大原則と言うのがあり、１つは所有権絶対の原則、２つ目は過失責任の原則、３つ目が契約自由の原則（私的自治の原則）です。
民法➔区分所有法➔マンション管理規約という生い立ちながら、管理規約はこの民法の３大原則をへっちゃらで破っています。
2014年10月20日
マンション管理士の独り言…594
マンション管理士の独り言・・・５９４
「住宅の品質確保に関する法律 略して品確法」
新築マンション購入に際しては、引き渡し時点で売主も買主も知らなかった瑕疵について民法では買主が瑕疵ある事を知ってから１年間は売主は損害賠償かあるいは解約かの責任を負うことになります。
しかし、これじゃあまりに売主にとって負担が大きすぎるので、宅建業法では、引き渡し後２年間について瑕疵担保責任を負う事に変更することが出来るとなっていて、実際の売買の現場ではこの引き渡し後２年と言うのが全てと言っていいほどです。
この瑕疵担保責任は、契約解除か損害賠償、あるいはその２つ共を買主は請求できることと規定されています。修繕は請求できることとはなっていません。
しかし、現実には修繕する場合がほとんどです。
この実態を反映させ、なお且つ建物の瑕疵担保期間を延ばしたものが品確法です。
具体的には、「建物の主要構造部」「雨水の侵入を妨げる部分」については１０年の瑕疵保証を行わなければならないように規定しています。
１０年のカウントの数え方ですが、これは買主が引き渡しを受けた時点から１０年ではなくて、売主が施工建設会社から引き渡しを受けた時点から１０年です。
新築マンションの場合、通常は売主は施工会社から引き渡しを受けたその日か、遅くても翌日にはマンション購入者へ引き渡しを行います。
従って、新築マンション購入者の品確法による１０年間の瑕疵保証期間は引き渡しを受けた日から１０年という事になる場合がほとんどです。
2014年10月14日
マンション管理士の独り言…593
マンション管理士の独り言・・・５９３
「管理組合の借り入れ」
大規模修繕工事に際して資金が不足する場合、方法は４つあります。
1つは延期しちゃう方法。“お金が貯まるまで待っていよう”ですが、雨漏りしていたりするとそうもいきません。
続いては、“貯まっている分だけで出来る工事をしよう”です。これを選ぶ管理組合さんが1番多いと思います。
3つ目は、“一時金を徴収しよう”ってやつですが、特に管理費などの滞納者がいたりすると、“皆からお金を徴収する前に滞納分を回収する方が先でしょ”ってなります。
そして4つ目が借り入れをする方法です。
大規模修繕工事と言うのは、積立金の貯蓄範囲内で実施するのでなく、足りなければ借りてでも実施すべき、と言うのが正解なのですが、なかなか“借り入れしてまでは”って組合さんが多いのが現実です。
大規模修繕工事に際しては足場を組みます。
この費用がバカになりませんので、足場がないと出来ない工事はこの際に実施するべきで、後回しにしたりすると却って高くつくことが多いようです。
つぶやき主お勧めは、上記4つではなくて、しっかりした長期修繕計画のもと、毎月キチンと積立金を貯めていって大規模修繕工事の際には、やらなければならない修繕は全て実施する、というものですが、“そんなのわかってる！それが出来てないから困ってんじゃん”と言われそうです。
それならば、借入を起こすことをお勧めしちゃいます。
管理組合でも借入は起こせちゃいます。
2014年10月09日
マンション管理士の独り言…592
マンション管理士の独り言・・・５９２
「金麦デー」
独り言へのアクセスはうなぎ登りに上がっていますが、ご相談件数はそんなにありません。
“全部独り言で吐露しちゃってる”って、いうのもありますが、つぶやけない事の方が多いのです。
“やはり相談するのにタダってわけにもいかないだろうし”かと言って“ボったくられてもいけないし”なんて思っているんでしょうね。
そこで月に１度「金麦デー」を設定することにしました。
無料じゃないけど「金麦１本」でご相談に応じます。本当は無料でもいいのですが、それじゃ相談しにくいだろうから、「金麦１本」ちょ～だいです。
ご相談対象者は、「これからマンションを買おうと思っている人」「具体的に○○マンションを買おうと思っている人」「既に買って引き渡しまでが待ち遠しい人」「一般の管理組合員」「理事長さんはじめ役員さん」「修繕委員の人」「上階の騒音に悩まされている人」「ペット飼いたいけど飼っちゃいけないんだけどの人」「マンションについて勉強したい営業マン」「その他マンションに関連してご相談ある人」要するに“マンションに興味のある方全て”です。
急な話で申し訳ないのですが、明後日の土曜日（１１日）１０：００～１７：００の間で「金麦１本」でどんなご相談でも受け付けちゃいます。
駐車場もありますよ。
「マンションなんて全然興味ないけどつぶやき主の顔が見たい」って方でもOKです。
つぶやき主の事が大嫌いな売主さんや管理会社さんがヒットマン差し向けちゃダメですよ。
2014年10月02日
マンション管理士の独り言…590
マンション管理士の独り言・・・５９０
「可否同数」
先週の日曜日は説明会２つに海を渡っての臨時総会１つと大忙しでした。
こんなことならキリスト教を信仰して、「日曜日は安息日なので、教会でお祈りします。仕事は出来ません」とすれば良かったと。
宗教を仕事したくない言い訳につかうなんて神をも恐れぬ不届き者でした。
臨時総会の議案はたった一つ。
「ペットを永代飼育可」とする議案です。
このマンションでは分譲当初からペット飼育禁止でしたが、売主のいい加減な売り方で、「小さなペットなら飼ってもいいですよ」と言われた方が何人もいて、つぶやき主がお世話しだした５年前には全世帯の４分の１でペットを飼育していました。
皆が見て見ないふり、当然ルールもないと言う一番悪い状態でしたので、アンケートの実施、説明会を何度も開催、そのうちの一つはペット飼育賛成者と反対者の意見交換会なんてのもやりました。
そして、何とか「現に飼育しているペット１代限り飼育可」というところで折り合いをつけて議案承認をいただきました。
その後は大したクレームもなく推移していましたが、とあるご家庭から新たにペットの飼育申請が提出されました。
“同じマンションに住んでいるお友達はワンちゃん飼っているのに何でウチはいけないの？”と小学生のお嬢さんにせがまれたのです。
「ペットを飼育できるのは使用細則設定時に現に飼育しているペット１代に限る」というのも新たに飼育を始めようとする方から見れば不公平です。
そして理事会では“前回アンケートを実施した時から５年も経過しているし、その間クレームもないので組合員のペットに対する意識も変わっているかもしれない”と再度アンケートを実施しました。
その結果、５年前には２５％しかいなかったペット飼育可が何と７５％の方がペット飼育可に増えています。
更にその７５％のうち半数以上が「ペット永代飼育可」なのです。
2014年09月27日
マンション管理士の独り言…589
マンション管理士の独り言…５８９
「死んだら、どうなる」
丹波哲郎さん監督の映画にこんな題名のがありましたが、前回に引き続き連絡先がないままマンション区分所有者がお亡くなりになったらどうなるかについて、もう少し掘り下げてみます。
連絡先がわかれば、その方（多くの場合法定相続人）が遺体の引き取りや葬儀を執り行い、遺産分割について取り仕切ってくれるのですが、その連絡先がない場合は管理組合は大変です。
管理組合は、亡くなられた区分所有者が保有していた専有部分について管理費などの債権を有していますので利害関係人に該当します。
ですから、誰が相続人となって管理費などを負担してくれるのかを把握しておかなければなりません。
誰も申し出なければ利害関係人として自分で探さなくちゃとなります。
戸籍謄本で調べるのですが、総会議事録やら身分証明やらを持って行ってやっと発行してくれますが半日仕事です。
半日も自分の時間を割いて、しかも取り敢えずは自腹を切っての調査となります。
運よく法定代理人が一人でも見つかったとしても、それはそれでまた大変です。
その方に連絡を付けるのも一苦労です。
戸籍謄本にメールアドレスや携帯電話番号何て載っていませんから、連絡を付けるのにも相当なエネルギーが必要です。
やっと連絡がついたとしても、「そんなマンション入らない」って放棄されたら、元の木阿弥になっちゃいます。
ですが実際はこんな作業の繰り返しです。
そして相続人が誰もいないとなったら、裁判所に相続財産管理人の選任を申し立てます。
選任を申し立てるときには予納金として予め３０万円くらい納めておかなければなりません。この予納金は相続財産管理人へのいわば報酬で亡くなった方の財産を処分して返金されますが、“財産何てない”ってなれば返金されません。
2014年09月24日
マンション管理士の独り言・・・５８８
マンション管理士の独り言…588
「マンションの高齢者対策」
先日の土曜日（20日）日本ハウズイングさん主催のマンション管理セミナーで、「マンションの高齢化対策」について45分ばかり話しました。
「マンションの高齢化」には一般的に2つあると言われています。
1つがマンションと言う建物そのものの劣化（高齢化）。
もう１つはそこに住む人の高齢化です。
つぶやき主は、高齢化にはもう１つあると思っています。
それは管理規約の高齢化ですが、今回つぶやき主がお話ししたのは、「マンション住民の高齢化」の方です。
国交省が5年に1度実施しているマンション総合調査では、マンションの住戸の2つに1つは世帯主の年齢が60歳を超えています。
この数字は5年毎に３１，７➔３９，４➔５０，１と上がっていますので、平成30年度には６３％くらいになっちゃいそうです。
更に管理組合運営で将来不安に思う事のダントツ1位は「居住者の高齢化」です。
もう一つ言えば、管理組合役員就任を断った理由のこれもダントツ1位が「高齢だから」です。
地域振興課や警察、いのちをつなぐネットワークなどからの情報や資料を集めてお話ししましたが、結論は「高齢者問題は、一つのマンション内で完結できるほど容易な問題ではない。地域の中でネットワークを構築し、地域とのつながりを持ちながら取り組み事が必要」となります。
では、何から始めるか？と言うと、まずは入居者名簿の作成からです。
個人のプライバシー意識の高まりや、個人情報保護法なんていうのもありますが、「命より大切な個人情報はない」を訴えながら進めて行ってほしいものです。
お話の最後に、少し脅しちゃいました。
もし高齢者の方が入居者名簿を提出せず、緊急連絡先がわからないまま、お亡くなりになったらどうなるかをお話ししました。
要点だけをつぶやきます。
2014年09月19日
マンション管理士の独り言…５８７
マンション管理士の独り言・・・５８７
「大好き。平原先生」
平原先生と言うのは、八幡東区選出の市会議員さんです。
維新の会だってことです。維新の会だって、自民党だって、共産党だって、朝鮮労働党だって、どこに所属していようが大好きな先生です。
何故って、分譲マンションの事を良くわかっていらっしゃるからです。と言うより、分譲マンションの本質をよく理解・勉強されており、さらには市内分譲マンションで今後現実になるであろう種々の問題点に対して危機感を持たれているからです。
事務所が近いという事もあってか、ちょくちょく北九州市のマンション事情を聞きに来られます。
現状をお教えしたり、“市とすればこんな風にベクトルを向けるべきですよ”、“それにはこんな方法がありますよ”、何てことをお話したりしています。
９月１１日に市議会で平原先生が質問しました。「老朽化マンション対策について」です。
その中で、現在市として実施している月に２回のマンション管理相談（第１、第３水曜、商工貿易会館内福岡県建築住宅センターにおいて）だけでは対応としては不十分で、マンション管理士派遣制度を早急に策定すべきだとの内容です。
つぶやき主もこの相談員として様々な管理運営上の相談をお受けしていますが、そこに来られる方は、理事長さんとか副理事長さんで、かなり御歳を召した方が多いです。
だって相談日は平日の昼間ですから、現職の方はなかなか来られないっすよ。
ご相談にお答えします。
すると「わかりました。帰って早急に理事会を開催して、今日受けたアドバイスを役員へ報告します」と言って帰って行かれますが、“理事会で上手く説明できるかな～。まず無理だろうな～”って見送ります。
アドバイスをもらった時には分かったつもりでも、何日かすると忘れちゃうだろうし、また他の役員さんから違った方向で質問されたら、答えられるわけありません。
また市の相談ですから、名刺を渡すなどの行為も営業行為とみなされて、ご法度です。
そもそも相談するならここにおいで、っていう「待ちの姿勢」がどうかと思います。
こちらから理事会や総会へ出向いて行って、質問にお答えし、アドバイスするのが痒いところに手が届く対応でしょっ。
このことを何度も市の担当者（建築局住宅計画課）へ働きかけていたのですが、“予算が付かない、現行の相談制度で充分でしょ”でなかなか進みません。
取り入れてくれそうだな、って思っていたら、年度が替わって担当者総入れ替えなんていうのが何度かあって、なかなか実現しませんでした。
2014年09月16日
マンション管理士の独り言…５８６
マンション管理士の独り言・・・５８６
「セミナー講師」
８月３１日に続いて、９月２０日（土）もマンション管理セミナーの講師です。
日本ハウズイングさん主催のセミナーです。第１部で４５分話します。
今回のテーマは「マンションの高齢化について」です。遠大な奥の深いテーマです。
“社会福祉協議会”とか“いのちをつなぐネットワーク”などで情報や資料を収集して臨みます。
国交省マンション政策室が５年に１度実施しているマンション総合調査の平成２５年度版では、世帯主が６０歳代以上という住戸が５０％を超えています。
今や分譲マンションの２戸に１戸は、世帯主が６０歳以上ということです。
５０歳代以上とすると実に７３％という高い数字になります。
おそらくもう５年後はもっと高齢化が進んでいることでしょう。
更に、今後の管理組合運営上の不安要素として真っ先に挙がっているのが、「区分所有者の高齢化」で５７％となっていて、２位の「無関心な区分所有者の増加」３４，８％を大きく引き離して第１位です。
ついでにもう一つ言えば、役員就任を引き受けない理由の第１位はこれも「高齢のため」３０，４％で２位が「仕事が多忙で時間が取れない」２３，２％となっています。
高齢者ばかりになって、役員の成り手もいない、・・・・機能不全になる管理組合が増えてくることが容易に予想されます。
2014年09月14日
マンション管理士の独り言…５８５
マンション管理士の独り言・・・５８５
「まだまだ続く地上デジタル」
お世話している管理組合さんでは最低でも月に１回、多いときは月に２回の理事会が開催されます。
それ以外にも専門委員会が月に１回は開催されますので、全部に出席するつぶやき主は結構大変です。
先日の理事会で、管理会社さんから「本マンションにより電波障害を受けている近隣さんから、“テレビの映りが悪い。何とかしてくれ。”という声が上がりました。調査した結果本マンション設備のブースターの異常であることが判明しましたので、○○円で修理します。ご承認ください。」と報告されました。
理事さん方は、「テレビの映りが悪いなら仕方ないな。早急に補修してあげて」です。
ウン、ウン・・・。何かおかしくねエ。
「地上デジタル化になってもまだ電波障害が残ってるんですか？デジサポの無料検査を受けているんでしょ？」
「へエ？何それ？」
「アナログ放送から地上デジタル化に伴って電波障害はなくなっている区域が多いです。実際にデジタル化によって電波障害がなくなっているかどうかをデジサポさんが無料で調査してくれました。調査の結果、電波障害がなくなっているとなれば対象のお宅へ行って、“もうマンションによる電波障害はなくなっています。ご自分でＵＨＦアンテナ建てるか、ケーブルをひいて下さいね”ってします。」です。
つぶやき主も何件ものお宅を回り、ご自分の費用負担でＵＨＦアンテナを建ててもらったものです。
「ひょっとして、デジサポの調査やってないの？」
フロントマンからは「・・・・スミマセン。忘れてました。やっていません」の答えです。
2014年09月10日
マンション管理士の独り言…５８４
マンション管理士の独り言・・・５８４
「タイルを貼るとこじゃないっしょ」
高級感を売り物にしているマンションでは、“総タイル貼り”なんていうのをキャッチコピーにしています。
確かに吹付仕様よりはタイル貼りの方が高級感はあるし、実際に建築コストもかかっています。
これから竣工を迎えるどっかのマンションみたいに、エレベーターでお目当ての階に付いてホールに出たら、たった一枚のタイルさえ貼っていないというまるで“木賃宿マンション”に比べたら、タイルを貼っているマンションには随分と高級感があります。
でも高級感を出すために辺り構わずにどこにでもタイルを貼ればいいかと言うと、そういうものでもありません。
例えば、玄関ポーチの天井やバルコニー上裏、更には開放廊下の天井にタイルは使用しません。
何故？って。落下したら危ないっしょ。
廊下を歩いていて急にタイルが落ちてきたら怪我しますよ。
バルコニーで洗濯物干していたら、上からタイルが落ちてきたらビックリしちゃいますよ。
だから一般的には玄関ポーチ天井やバルコニー上裏にはタイルは貼りません。
外壁のタイル貼りを大規模修繕工事の折に全部剥いじゃって、吹付仕様にしたマンションだってあったりします。
ところが、こんな初歩の初歩がわかっていない設計士がいたりするから呆れちゃいます。
兎に角高級感を出そうと、梁底にまでタイルを貼っています。
大規模修繕工事でこの梁底のタイルの浮きの補修は大変です。
作業員も落下を気にしながら慎重に工事しなくてはなりませんし、上を向いて手を挙げっぱなしなので、1日にそんなに何枚も補修できません。
おまけにドリルでタイルに孔を開け、ピンニングしようとしても粉塵がモロに目に入っちゃいます。
2014年09月07日
マンション管理士の独り言…５８３
マンション管理士の独り言・・・５８３
「ドレン管」
エアコンは、冷暖房運転中は室内の除湿を行います。
そしてその際の水分を屋外へ排出するためにドレン管が設置されています。
また、ガス給湯器で最近主流のものはエコジョーズで、運転中は内部でおこる空気の熱冷のため発生した水を排水するためにドレン管が設置されています。
このドレン管は以前は、開放廊下とかバルコニーの防滑シートの上に垂れ流ししていましたが、最近のマンションでは、シートの下部にパイプを隠ぺいさせて配管するのが主流です。
垂れ流しだと、オネショ後の世界地図のようにシート上にシミが出来てみっともないものでした。
このパイプを開放廊下を横断する形で防滑シートの下に隠蔽配管して、手摺壁下部の排水溝まで引っ張っています。
この配管方法は見てくれは非常にいいのですが、このパイプが中で詰まっていたり、ヒドイ施工になると排水溝まで届いてないものがあります。
お世話している管理組合さんで、エアコン使用中にドレン管から排水が逆流してきたという苦情が寄せられました。
ドレン管内部が詰まっているようでした。
これを機会に開放廊下側のドレン管を調査しました。
調査するというと大げさですが、開放廊下に這いつくばり、エアコン差し込みドレン管に思いっきり息を吹き込むだけの作業です。
排水溝までつながっていれば、ブッ~と音がして空気が出てきます。
2014年09月02日
マンション管理士の独り言…５８２
マンション管理士の独り言…５８２
「共用部分」
小倉北区の管理組合さんからのご依頼で今度の金曜（５日）、共用部分の２年点検を実施します。これは宅建業法による２年の瑕疵担保期間内に共用部に不具合あれば、売主さんにキチンと補修してもらおう、そのためには専門家へ調査点検してもらわなきゃ、とこの管理組合さんがお考えになったものです。
総勢６名で検査します。マンション管理士２名。１級建築士２名。そして設備業者２名です。
設備業者の方には、雑排水管や雨水管へファイバースコープを入れてもらって脱管がないかや、管内部の調査を行ってもらいます。
マンション点検調査と大規模修繕工事の設計監理＋合意形成に関しては北九州では最強のメンバーではないかと、自負しています。
点検調査するのは共用部分ですが、法律的には共用部分にも２種類あるって知っと～や？
法定共用部分と規約共用部分です。
法定共用部分というのは、誰が見てもマンションの共用部分だとわかるもので、例えば、開放廊下、屋外階段、エントランスホール、柱、梁、外壁なんかもそうです。
これらについては、登記の必要もありません、というより登記できません。
これに対して、規約共用部分というのは例えば集会室、管理人室などでそのもの独自で売買の対象となりえる形態を備えている部分を言います。
規約共用部分は、登記しなければ第３者へマンションの共用部分だと言い張ることが出来ません。（第３者対抗要件を具備しない）
その登記は、保存登記までは行う必要がなく、表示登記だけで良いとされます。
表示登記さえ行っていれば、第３者へ対してこの集会室はマンションの共用部分だという事が出来るってことです。
2014年08月28日
マンション管理士の独り言…581
マンション管理士の独り言…581
「分譲マンションを投資目的にするな！！」
昨晩“金麦”飲みながら、テレビをボッーと見ていたら、赤い派手なスーツを着たちょっと太めの女性が出ていました。
昔見たことのある芸能人を相手に盛んに話していました。
よく聞いてみると「マンション投資」についてでした。
景気が悪くなっても、給料が下がっても家賃はそんなに下がらないっていうデータを示しながら、「リスクが少なく、高利回りが期待できる」っていうのが結論でした。
と・ん・で・も・な・い。
このちょっと太めの赤スーツの投資コンサルタントは、分譲マンションについてご存じないようです。
もし知っていて、こんな発言をするのならば、金銭だけに目がくらんで、本質を見ることの出来ないただの太っちょ女です。
マンションを購入するというのは管理組合員になるということです。
そこには組合員として議決権1票という権利も保持することになりますが、同時に管理規約や使用細則の遵守義務が生じますし、更には毎月管理費・修繕積立金を負担する義務も生じます。
投資目的の区分所有者が総会に参加しますか？委任状さえ出さないでしょ。
役員に就任しますか？
借りてくれるのであれば、そのマンションのルールを守ってくれそうかどうかなどに拘わらず貸すっしょ。
2014年08月24日
マンション管理士の独り言…580
マンション管理士の独り言・・・５８０
「新手のトラブルの種」
他都市とは異なり北九州には独自のマンション販売方法があります。
売主に都合良いものばかりで居住者・管理組合にとっては住んでから以降のトラブルになるものばかりです。
まずは、分譲駐車場。
駐車場使用料が積立金へ入ってこないから大規模修繕工事時に積立金不足に繋がります。駐車料金タダも同様です。
しかも駐車場充足率１００％なのに、1人の人に数区画売っているから、後で購入した人は敷地内駐車場から弾き飛ばされるって、オマケつき。
積立金不足に加えて、後から購入した人が「1人で何台も敷地内に駐車区画を確保してる人がいるのに、自分は1台も敷地内に確保できていない。理事長さん何とかしてよ」って言われたら、理事長さんは大弱りです。理事長さんから相談を受けたつぶやき主も大弱りです。全く迷惑な売り方です。
続いて、未販売住戸の管理費・修繕積立金を売主が負担しないってこと。
将来の大規模修繕工事時に売れていない期間分だけ積立金不足になり、最終的には組合員負担になります。
売れないことに関して管理組合には何の責任もないのに、売れなかった不利益を全部管理組合が被ることになります。理事長さんもつぶやき主も大変。全く迷惑な売り方です。
大きくはこの2点と思っていましたが、新手の販売方法に出くわしました。
それは、ルーフバルコニーにジャグジー風呂設置。
2014年08月22日
マンション管理士の独り言…579
マンション管理士の独り言・・・５７９
「団地型」
4棟の独立した建物（分譲マンション）が同一敷地内にあり、その敷地が4棟の区分所有者の共有関係にある場合にはいわゆる“マンション”を構成します。
この場合管理組合は、教科書通りならば棟別にそれぞれ１つづつ管理組合があり、全体でもう一つ管理組合があるという合計5つの管理組合が存在する事となります。
そして、管理費もその棟の共用部分を管理するための棟管理費と全体管理費、修繕積立金も棟修繕積立金と全体修繕積立金と分別して管理するのが本当です。
でもこんなの煩わしいということで全体管理組合たった一つというのも良く見かけます。
全体で1つの場合にはよく問題が生じます。
例えば、他の3棟は何ともないのに、1棟だけが壊れて補修が必要となった場合に他の3棟の組合員が“何で自分が住んでいない棟のために自分も負担している積立金から支出するの？”ってなります。
また、Ａ棟にルールを守らない組合員が住んでいてＡ棟だけが迷惑を被っている場合に、“何で影響のない他棟の組合員を巻き込んで話し合いを持たなきゃなんないの？Ａ棟だけでやってよ”ってなります。
国交省も同様の考えで、全体管理組合を構成しながらも、その棟だけの補修とか迷惑組合員への対応はその棟独自でやりましょう、としています。
八幡西区の団地を構成する管理組合さんからのご相談です。
そのマンションでは「ペット禁止」となっていますが、ご多聞にもれずこっそり飼育している組合員が4分の1くらい存在します。
このまま肩身が狭いままで飼育するのも嫌だし、またキチンとルールを作成しそれを守って飼育する方が飼育していない人にとってもベターだろうという考えに到りました。
ところが強烈な反対者がＣ棟にいて、総会ではいつも大声で反対します。
2014年08月19日
マンション管理士の独り言…578
マンション管理士の独り言・・・５７８
「マンション管理セミナー」
8月31日（日）１３：３０～商工貿易会館501号会議室で、「マンション管理セミナー」が開催されます。
今回のテーマは、“大規模修繕を考える&知る”で、つぶやき主が1時間15分話します。
主催者は、日本ハウズイングさんです。合人社計画研究所さんのセミナーでもお話ししましたし、大英産業さんのセミナーでは毎年お話ししています。
お盆期間中は、その資料作りをやってました。
構造・設備・建物から始まり、区分所有法や管理規約、更には上手な議決の取り方までお話ししちゃいます。
勿論、いつも大好評な北九州のマンション実例なんかもふんだんにお話ししちゃいます。
結構聞き応えのある、そしてためになる講座になりますよ。
是非、ご参加ください。
最近大手町付近の兵器工場について調べています。古地図なんかもお借りして、地下防空壕の位置なんかも調査しています。
“これってマンション管理士の仕事？”って、自分でもよくわからなくなる時がありますが、建っているマンションの地盤に関係する事なので、調べなきゃいけません。
でも兵器工場という国のトップシークレットのジャンルなので、情報が極端に少なく、苦労しています。
2014年08月17日
マンション管理士の独り言…577
マンション管理士の独り言・・・５７７
「未販売住戸の管理費・修繕積立金」
皆さんにお聞きします。
竣工して4年で完売したマンションです。
この間の未販売住戸の管理費・修繕積立金を売主は負担していません。
未納額は、管理費1700万円。修繕積立金570万円にも上ります。
つぶやき主がこの管理組合さんのお世話をするようになり、売主へ“払ってよ”という文書を発送しました。
売主さんの回答はこうです。「売買契約書・重要事項説明書に未販売住戸あってもその管理費修繕積立金は売主が負担しないって書いてるっしょ。だから負担しません。」です。
マンションが売れなくてその分管理費・修繕積立金などが入金されないデメリットを管理組合が負うべきでしょうか？
マンションが売れる売れないについて何も出来ない管理組合が、一方的に売れないということから発生する負担を強いられるのは不条理ではないでしょうか？
4年間じゃなく、もし10年間だったらどうでしょう？一部の者に特定の利益を与えることになりませんか？
売れてなくたって、売主が区分所有者じゃん。売主が負担してよ、って思うのは間違ってますか？
差し障りがありますので、このへんで。
2014年08月14日
マンション管理士の独り言…５７６
マンション管理士の独り言・・・５７６
『三流企業』
エースマンションコンサルタントというちっぽけな会社の代表者（＝つぶやき主）から言われたくないだろうけど、管理会社で最大手と目されるＡ社は三流会社です。
緑ヶ丘の管理組合さんから大規模修繕工事の設計監理＋合意形成のコーディネートのご相談がありました。
“自主管理ですか？”
“イエイエ、Ａ社さんが管理会社ですよ。”
“Ａ社さんは設計監理をやらないんですか？”
“Ａ社は施工を受注したいみたいで、設計監理はやりません。”
その後、役員さんや修繕委員会の方にお目にかかっていろいろと話を伺いました。
どうやらＡ社さんは当初は、自社が工事を受注する責任施工で進めていたようです。
当初は役員さん方も、管理会社でもあるし、超1流の会社で信用もあるし、ということでＡ社さんにすべてお任せの責任施工で進めていたようですが、Ａ社さんのやり方があまりに強引でそれにバカ高い。
それに気付き始め、第3者の目が入る設計監理方式へ舵を切ったようです。
きっかけは、数社から見積もりを取る予定でしたが、その締切があまりに短期間で、しかも出てきた見積もりの取りまとめもＡ社が行うということからでした。
役員さんが数社へ“見積もりに参加しないか”と声掛けをしましたが、どこも、「そんな短期間じゃ見積もり出すのは無理」「見積もりに参加するＡ社さんが見積もりの取りまとめをするのはオカシイでしょ。出来レースじゃん」と指摘され、見積もりに参加する業者さんはなかったようです。
2014年08月11日
マンション管理士の独り言…５７５
マンション管理士の独り言…５７５
「深目地」
オーストラリアでは外壁にタイルを貼る事は落下したら危険という観点から禁止されていますが、日本では外壁にはタイル貼りというのが相場です。
高級マンションでは、「外壁総タイル貼り」なんていうのをキャッチにするほどでタイル貼り＝高級と言うイメージです。
タイルの貼り方も大きく２通りあります。
上下左右のタイルと仕上げ面を同一にする浅目地というものと、外壁面から１枚１枚のタイルの厚みを際立たせて見せる深目地というものです。深目地は、呼び名とは逆にタイルの奥底にだけ浅く目地でつける工法です。
浅目地の方は、タイル１枚１枚の厚みは隠れてしまっていますが、深目地の方はタイルの存在感があり高級なイメージとなります。
しかし、どちらが接着強度があるかって言えば、浅目地は目地がタイルの厚み分しっかり貼り付けモルタルで固定されていますが、深目地の方はタイルの底部で貼り付けモルタルにくっついているだけなので、当然ですが、浅目地の方が強度があるに決まっています。
さらに浅目地の方は、上下左右のタイルと目地によって一体化されてますので、仮に１枚が剥離したとしても、面で保持されてますからそう簡単に１枚だけが剥離～落下とはならないって事となります。
大規模修繕工事の際に、外壁タイルの補修工事が発生しますが、この補修方法も浅目地と深目地とでは異なります。
浅目地の場合は、上下左右のタイルが面として接着強度を保有していますので、目地にアンカーピンを打ち込む方法でも対応できます。
これに対し深目地は両隣のタイルとはほとんど隔絶されていますので、基本的にはタイル１枚１枚に直接アンカーピンを打ち込む工法となります。
職人さんは“脳天打ち”といいます。
キラーコワルスキーの得意技のパイルドライバーみたいな感じです。
深目地は“見てくれ”はいいのですが、接着強度があまり強くなく、補修方法も限定され、その分費用も高くつく事になります。
2014年08月08日
マンション管理士の独り言…５７４
マンション管理士の独り言・・・５７４
「分譲駐車場の置き土産」
お世話している北区の管理組合さんで駐車場使用細則を新設することになりました。
“つぶやき主さんならいろんなマンションのいろんな細則を知ってるだろうから、いい案出してね”です。
“いろんな駐車場細則を知ってますので、お安いご用です。”
「筋斗雲でひとっ飛び」みたいな感じです。
このマンションは７０戸で、駐車場は７０区画。
つまり１住戸１区画。このうち分譲駐車場が３０区画で賃貸区画が４０。
そんなに頭をひねることなく、しっかりした細則が造れそうです。
“これでどうだ！”って細則を作りました。
１住戸１台が基本ベースです。
ところが理事会ではあっけなく否決されました。
何で？？？
このマンションは完売までに数年かかっていてその間、売主が小金を捻出しようと、１人の人に分譲駐車場を３区画も販売しているのです。
１人で２区画を所有している人は複数人います。
つまり数字の上では全戸に１区画が割り当てられそうですが、分譲駐車場を一人で数区画所有している人がいるので、全員に行き渡らないのです。
さらに、分譲駐車場は１台のみ所有していますが、この他に賃貸区画を数区画借りている人がいたりして、もうメチャクチャです。
2014年08月03日
マンション管理士の独り言…５７３
マンション管理士の独り言・・・５７３
「特定承継人」
中古のマンションを所有者（売主）から購入した人を特定承継人といいます。
特定承継人は前の所有者（売主）の権利義務を引き継ぎますから、前の所有者が管理費などを滞納していたら、その滞納分を負担しなきゃいけないってなっています。
更に規約や総会の決議も遵守しなければなりません。
“その人が区分所有者になるずっと前に開催された総会で決議されたことであっても守んなきゃいけない”ってなってます。
“自分はその総会に出席してなかったので、議論に加わってない。だから守る義務はない”は通用しません。
これらは中古マンション購入を検討するときの常識です。
これ以外にも、例えば前の区分所有者が外壁に穴を開けていた時に、理事長さんから“その穴塞いで現状復旧してよ”って言われたら、今の所有者が穴を塞がなければならない、とされていますし、前の区分所有者が滞納した専用庭使用料についても負担義務があるとされています。
意見が分かれるのが、駐車場使用料についてです。
前の区分所有者が車を利用する人だったから駐車場を使用していたのであって、車に乗らない人だったら駐車場使用料は発生していなかった、というように属人性が高いとされていて、従来は滞納駐車場使用料については特定承継人は引き継がないというのが通説でした。
しかし最近は、駐車場使用料も管理に要する費用に充当されている、駐車場は共用部分で管理組合が別途契約により専用使用権を設定できる、これらの規定は特定承継人にも効力を有するという考えから、特定承継するという考えの方が主流のようです。
2014年07月31日
マンション管理士の独り言…572
マンション管理士の独り言・・・５７２
「雨水排水」
ゲリラ豪雨のせいなのか、エントランスに雨水が侵水し、一面水浸しになるというマンションが増えています。
もう少しでエレベーター内に浸水するところだった、っていうケースもあります。
つぶやき主は年間50件近く内覧会同行をしますが、専有部分のみならず共用部分も気をつけていますが、その中でも特にエントランス廻りの雨水排水の設置具合を観察します。
エントランスが坂道の途中にあり、側溝も意匠的にそうしたのか、メクラになっていてグレーチングもなく雨水の処理が明らかに不足しているマンションを度々目にします。
そんな時には管理会社さんに“入居が始まる前にグレーチングに変更するなどの手立てが必要ですよ”ってアドバイスするのですが、“手直しはしないだろうな”ってあきらめの境地です。
お世話している北区のマンションは、いわゆる高級マンションです。
重厚な外観でタイル1枚見ても厚みがあり凹凸にも自然な風合いが感じられます。
エントランスの自働ドアも2500ｍｍ以上の高さがあり、天井の高い広々としたロビーにはオシャレなソファが置かれ、爽やかなＢＧＭも流れています。
新卒の新入社員が、「将来はこんなマンションに住めるようになりたい。仕事がんばるぞ！」って目標にするようなマンションです。
しかし、豪雨となれば様相が一変します。
当期の理事さんが総出で、エントランス前に土嚢を積み上げます。
早朝3時のゲリラ豪雨の時には管理人さんだって早朝出勤して土嚢運びです。
旧役員さんから新役員さんへの引き継ぎの際には、真っ先に土嚢の収納場所の確認から始まるほどです。
管理人さんが泣きついてきました。「つぶやき主さん何とかして下さい」です。
築10年超のマンションですし、管理会社へ全部委託です。
“管理会社は何やってたんだ”って感じです。
でも高級マンションで豪雨の時には役員さん総出で土嚢運びじゃみっともないし、こんなことをこれからも続けていただくわけにもいきません。
2014年07月28日
マンション管理士の独り言…571
マンション管理士の独り言・・・５７１
「事前承認」
ゆくゆくは管理組合で設置すべきもの、或いは取り替える必要があるものを“今この時期に自己の専有部分に設置したいから許可して？”っていう申請が出されることがあります。
よく見る例として、鳩害対策のためのネット張りや忌避剤塗布、結露防止のためのペアサッシュ、ガス警報器などがあります。
特にガス警報器は５年が耐用年数なので取り換えをお勧めします、と西部ガスさんからの熱心な売り込みがあります。
消火器設備のように取り換えが法律で義務付けられているわけではありませんが、「もし万が一、ガス漏れがあったら感知しにくくなりますよ」ってわけです。
実際には感知しにくくなるよりも敏感に反応し過ぎて頻繁に誤報するっていう事の方が多いようです。
管理組合としても“耐用年数が切れたものをそのまま使い続けるってのもどうか”って考えるところが多く、“じゃ、この際全戸一斉に、管理組合の費用負担で”ってなります。
ところが「全戸一斉に管理組合の負担」って掲示したとたんに、クレームがつきます。
“自分のところは、１年前に取り替えたから今回は取り換えの必要がない。それに管理組合で費用負担するのはおかしかろうもん。そんなら自分で負担した費用を返却してくれ。”ってご意見です。
５年経過してすぐに取り替えるのならばいいのですが、７～８年経ってから取り替えようとすると必ずその間にご自身で取り替えた人からこんなクレームがつきます。
2014年07月25日
マンション管理士の独り言…570
マンション管理士の独り言・・・５７０
「見込み違い」
もう5年ばかりお世話している下関の管理組合さんです。
自主管理なのですが、「管理会社に委託するより自主管理のままでマンション管理士に依頼する方が、適正な活動が出来るし、何より安くすむ」と大正解の考えをお持ちの管理組合さんです。
築20年ですが３年前に大規模修繕工事を行い、管理規約の改正も行いました。
管理費などの滞納もなく、管理の行き届いたマンションになったと満足していましたが・・・。
ちょっと見込み違いの事が発生しました。
当初このマンションでは、管理規約によってペット禁止となっていましたが、分譲当初の営業マンに「ペット飼ってイイですよ」って言われた方がいたり、中古での売買の際に「ペット飼育ＯＫ」みたいに言われたとか、そんなこんなで5件くらいのお宅でペットを飼っていました。
皆が見て見ぬふりです。
そこで、規約を改正し、今飼育している１代に限りペット飼育可としました。
ペット委員会を立ち上げ、「廊下階段、エレベーター内ではペットを抱きかかえるとか、バルコニーでブラッシングしちゃダメ」とかの飼育細則も作成しました。
文字にすればたったの２～３行ですが、この間は何度もアンケートを実施し、飼育容認派と禁止派との会話会を設定したりしてとても大変な作業でした。
バルコニーにペットを出していいかどうかだけでも（実際にバルコニーで飼育している方がいたので・・・）何時間も議論を重ねました。
臨時総会では、「ペットを飼ってはダメっていうのでこのマンションを買った。このマンションを出ていけっていうのか」「中古で購入した際に不動産屋さんにペットを飼ってイイって言われた。ペットを処分しろというのか」みたいな意見が出てとても大変な思いをさせられちゃいました。
2014年07月22日
マンション管理士の独り言…５６９
マンション管理士の独り言・・・５６９
「この間が怖い」
分譲マンションの場合、竣工して最初の引き渡しが終わった時に管理組合が設立されるとなります。
設立されてもすぐには総会は開催されませんので理事長などは決まっていません。
竣工完売のマンションでは、最初の引き渡しが終わって半年後くらいにやっと「設立総会」が開催されます。
法律的には最初の引き渡しが終わった時に管理組合は設立されているので、「設立総会」っていうのも変ですが、組合員の初めての顔合わせの会ですから「設立総会」ってしてるところが多いようです。
じゃ設立総会前は管理者（＝理事長）はいないのかっていうと、います。
多くの場合は設立総会で理事長などが決まるまでの間は管理会社、あるいは売主代表者が理事長代行を行います。
“管理に関する承認書”にそのように記載されていて、各組合員は引き渡し時にこれに署名捺印を求められます。
竣工完売でないマンションは、全戸数の8割くらいが入居した時に「設立総会」を開催するので、長い事「設立総会」が開かれずに、この間は売主サイドが管理者を務めます。
今お世話しているマンションなんて、竣工後4年で完売しましたから、最初の引き渡しから3年間くらいは管理会社さんが理事長代行をしていました。
4年目に開催された総会が「設立総会」です。
これはちょっと極端な例としても、一般的には管理が開始されて半年くらいは管理会社さん、あるいは売主代表者が理事長代行です。
2014年07月18日
マンション管理士の独り言…５６８
マンション管理士の独り言・・・５６８
「バトル開始」
前回のつぶやきは、５６５でしたから、５６６、５６７と続いてその後今回の５６８にならなきゃいけないのですが、諸般の事情により５６６、５６７はアップできません。
強烈な内容なので、是非見ていただきたいのですが、ちょっと事情がありまして・・・。
今後こんな風にホントにアップできない、他人に聞かれちゃマズイつぶやきが増えそうです。
どうしてもって方は、メールでお申し込みください。
バトル開始です。しかも同時に2社が相手です。これについても出来るだけつぶやくようにしますが、いろいろとありまして・・・。
これだけはハッキリ言えることが2つあります。
1つ目は、北九州のマンション事情が住んでいる人やこれからマンションを購入しようとする人に取って間違いなくいい方向に向かいます。
2つ目は北九州のマンション業界からはいよいよ嫌われちゃいます。
全く役に立たないつぶやきでした。
2014年07月15日
マンション管理士の独り言…565
マンション管理士の独り言…５６５
「あのマンションど～なったかな」
丁度1年くらい前にご相談を受けた管理組合さんです。
その内容は「竣工後40年近くなるけど売主さんが永年管理面で面倒を見てくれている。でも管理費の使い道がオカシイようだし、積立金もほとんど残ってない。その売主さんは、このマンションの区分所有者でもありマンション内に店舗を構えているが、どうも管理費なんて負担していないようだ。総会なんて開かれた事ないし、管理規約って何？見たことないよ」ってものです。酷い、惨いマンションです。
調べてみると管理会社としての登録もなされていません。
当然ですが、管理委託契約も締結していなければ、重要事項説明だって行ってないし、月に1度の収支報告も実施してるわけありません。
完全にマンション管理適正化法違反です。
現在でも売主さんとしてマンションを販売していますので、マンション適正化法の事を知らないわけないと思うのですが、“屁の河童”ってなものです。
「このままじゃスラム化していくのは目に見えているので、つぶやき主さん何とか力を貸して下さい」です。
まず役員さんを決めましょう、規約を作成しましょう、なんていいましたが「兎に角、現状がどうなのかをもっと詳しく調べなきゃなんないので、つぶやき主に依頼するという形をとって下さい。総会を開催できますか？」
「総会開催なんてやったことない。とても出来ない。」
「じゃあ有志の方何人かを集めてつぶやき主も加わったところで話し合いをしましょう。」となりその後3度話し合いを持ちました。
多い時は8名くらいの方が参加されました。
そして総会開催の前に有志の方がつぶやき主に委任状を発行して、売主さんへ現状についてのヒアリングを行ってもらいましょうとなりました。
委任状も１０通くらい集まったそうです。
昨年の１２月の話です。
2014年07月12日
マンション管理士の独り言…５６４
マンション管理士の独り言・・・５６４
「マンションの仲介業はもう出来ない」
つぶやき主はマンション管理士として仕事していますが、それだけじゃ食えないので、不動産仲介業をやっています。
仕事量としてはマンション管理士９に対して不動産業１くらいの割合ですが、売り上げは管理士と不動産業で５：５くらいです。まだまだ食えないのがマンション管理士です。
エースマンションという屋号でもお分かりの通りマンションについては抜群の知識を持っているつもりですし、不動産を売ったり、買ったりをご依頼してくる方のほとんどはマンションの売買です。
ですが、最近は“売ってよ”“購入するよ”っていうお客様をお断りすることが増えてきました。
“売ってよ”と頼まれても、マンション一般についても詳しく、更にはそのマンションの管理の内情を知っていたりしますので、「残念ですが、お宅のマンションは当方では扱えません」とお断りしています。
とてもじゃないけど、こんなマンション売りつけたら、買ってもらった人に申し訳ありません。
反対に「ネットで見つけたこのマンションを購入したいので、つぶやき主さん仲介業者としてお世話してよ」ってご依頼もあります。
しかし、このマンションも買っちゃダメという物件だったりするので、これも丁重に「申し訳ありませんが、このマンションは当方では扱えません」となります。
上っ面は良く見えますが、本当に内情を知れば買うわけないマンションです。
2014年07月09日
マンション管理士の独り言…563
マンション管理士の独り言・・・５６３
「管理組合への苦情」
一般の区分所有者から管理組合へ苦情が持ち込まれます。最近ご相談のあった厄介なトラブルをご紹介します。
隣戸が入浴した後に回す換気扇の音がうるさくて寝られない、というものです。
隣の方に確認しましたが、「中住戸なので風呂に窓がなく、入浴後は換気扇を回さないわけにはいかない。でも回しているのは９～１０時ころまでですよ。」
どうも苦情主は１０時前にはオヤスミのようです。
理事会では対応に苦慮します。
「縦並びの住戸は全く同じ条件なのに、他の住人からは苦情は一切出ていない。敏感すぎるんじゃない。」「寝る部屋を変えればいいのに。」などなど。
また換気扇の位置を変えるという方法もあるにはあるのでしょうが、工事費負担の問題があります。
特定の個人のために管理組合のお金を使う訳にもいきません。
じゃ、苦情主が払うかっていうと、そんなわけもありません。
市から騒音計を借りてきて騒音測定することとしました。
しかしこのマンションは商業地域に建っているので、おそらく基準値の範囲内で受忍限度となると思われます。
続いてはバルコニー排水のトラブルです。
2014年07月06日
マンション管理士の独り言…562
マンション管理士の独り言・・・５６２
「そんなに嫌がらなくても・・・」
この時期、通常総会も終わり新役員への引き継ぎがなされている管理組合さんが多いことと思います。
つぶやき主も5月～6月にかけて５つの管理組合さんで新役員さんへの引き継ぎに立ち会いました。
多くの管理組合さんで役員就任は輪番制になっていて、順番が回って来た役員さんが総会で承認され、その後開催される第１回理事会で新役員さんの話し合いにより理事長や監事などの役職が決まります。
役職決めは、スンナリとはいきません。
まずは、立候補を募ります。
予め勉強してきたようで、「副理事長に立候補します」「監事になります」なんて言う声が上がります。
ですが、「理事長をやってあげます」という声はここ数年久しく聞いていません。
「副理事長に立候補します」と言った御仁に対しては、「理事長になりたくないという事での立候補はダメなんじゃない」なんて反対意見が上がって却下されます。
その他、判を押したように必ず出る意見として、ご年配の方からは「自分はもう高齢でとても勤まらないから理事長は勘弁してほしい」「年寄ではなく、ここは若い方に引っ張ってもらいたい」「病気がちで体も弱いし」
お勤めの方からは、「仕事が忙しく決まった時間に帰れない」「出張が多く、とても勤まらない」
女性の方からは「理事長は男性の方にやってもらいたい」などです。
2014年07月04日
マンション管理士の独り言…561
マンション管理士の独り言・・・５６１
「交渉の相手方」
お世話しているマンションで、建物共用部分に瑕疵があり売主さんと交渉しています。
“手直ししてよ”ってことです。
売主さんは、決まってこう言います。“施工したゼネコンさんに連絡します”。
分譲マンションの売主さんは多くの場合デベロッパーであり、施工した建設会社（＝ゼネコンさん）は別にいます。
その建物は売主さんが建築したわけではありません。
確かに住宅の品質確保に関する法律（略して品確法）により、売主さんは購入者に対して「建物の主要構造部や雨水の侵入を妨げる部分」について10年間の瑕疵保証義務を負いますが、売主さんもその建物を建築したゼネコンさんから竣工後10年の保証を得ている、という図式になります。
購入者や管理組合はゼネコンさんとは直接的な法律関係はありませんので、建物などに瑕疵があった時は、売主さんを窓口に交渉することに成らざるを得ません。
管理組合からの瑕疵補修のクレームを受けた売主さんも自分が建築したわけじゃありませんから、“ゼネコンさんへ対応するよう言います”っていうしかありません。
通常、共用部分に瑕疵が発見された時は、理事会が管理会社へ伝えます。
「売主さんに伝えてよ」これを受け、管理会社は売主さんへ伝えます。
そして売主さんから、施工したゼネコンさんへ、ゼネコンさんは実際に工事した職人さんへというルートになります。
2014年07月02日
マンション管理士の独り言・・・５６０
マンション管理士の独り言・・・５６０
「マンション管理士の仕事ではないけれど」
福岡県マンション管理士会の北九州支部長とつぶやき主とで毎月1度第4火曜日に北九州市の建築局住宅計画課と意見交換会をやっています。
つぶやき主は、北九州マンション管理支援機構の代表という立場です。
今年1月に市としては初めてマンション管理組合へ「マンション実態調査」を行いましたが、そのアンケート項目選定にも、回収率アップにも及ばずながら力をお貸ししています。無料でお貸ししています。市役所地下の駐車場の費用さえ自腹を切っています。
民間にお金を出すことにはルールがあるようで、仕方ないかなって思っています。
それもこれも少しでも北九州市のマンション事情が良くなるようにとの思いからです。
最近つぶやき主が特に力を込めて言っているのが、「未販売住戸の管理費などの負担について」と「分譲駐車場」についてです。
つぶやき主はいろんな売主さんの最新版の重要事項説明書や管理規約、長期修繕計画を保有していますから、資料として持っていけばその扱いが売主さんによって天と地ほど大きく異なることが一目瞭然でわかります。
ただ単に持って行って、現状を認識してもらうだけじゃ、物足りません。
キチンとした売り方をしてくれないとその後の管理運営が非常にやりにくくなるので、根絶を目指しています。
具体的には、「未販売住戸の管理費や修繕積立金を負担しない売主さんには、今後公社が分譲するプロジェクトに参加させちゃダメ！」「分譲駐車場をやるような売主さんも公社のプロジェクトに入れないで！」って要請しています。
このような販売方法は北九州の恥です。
市内のこの業界は自浄能力がないようで、いつまで経っても、何度言っても、相変わらず、未販売住戸の管理費などは負担しないし、分譲駐車場だってやっちゃいます。
本当は、「こんな販売方法はしちゃダメ！」と市の建築局辺りから“禁止の御触れ”を出してほしいのですが、“契約自由の原則”からそこまで踏み込むことは出来ないようです。
そこで回りくどいようですが、公社のプロジェクトからご退場願おうと考えたのです。
でもこのような要請が受けいれられるのには、まだまだ時間がかかりそうです。
2014年06月28日
マンション管理士の独り言・・・５５９
マンション管理士の独り言・・・５５９
「アヒル」
つぶやき主の事務所にはマンション関係の方がよくお見えになります。
理事長さんや役員さん、区分所有者などがご相談に来られたり、最近はマンション購入予定者までがご相談に来られます。
その他、ご同業者や大規模修繕業者さんや管理会社の方だって来られます。
そんな方々とお話ししているといろんな情報が得られますし、中には“ウッソー”ってことだってあります。
最近は「アヒル」です。
お世話しているマンションの一つで高級を売り物にしたものがあり、エントランス廻りに水路が施され、さらに簡易な滝のようなものを作り、2階部分から水が流れ落ちてきます。水は濾過循環しているようです。
確かに雰囲気は良いのですが、この水路の清掃作業が年間12万円かかっていますので、結構金食い虫です。
しかもお世辞にもキレイな水と言う感じではなく、この時期ボウフラが湧かなきゃいいのにな、なんて思っています。
売主さんや設計士さんは、水路を設けることで高級感を醸し出そうとしたのでしょうが、マンション住民にとって本当に必要だったのか？怪しいものです。
もう一つのマンションでは中庭に噴水を設けていますが、もうしばらく水が上がっていません。この施設をどうするのかも難儀な問題です。
2014年06月26日
マンション管理士の独り言…558
マンション管理士の独り言…５５８
「マンション購入で契約前にもらわなきゃならないもの」
新築マンションを購入する前には、宅建業法により宅建主任者から重要事項説明を受けなければなりません。
説明を聞いたのちに売買契約締結です。
間違ってもこの順序が逆さまになってはいけません。
そしてマンション購入に際しての重要事項説明時には管理規約や使用細則、長期修繕計画を添付するのが通例です。
入居後のマンションライフのバイブルとなるものですから、契約締結前に十分に検討して購入するのが“当たり前”です。
この辺りの購入者の“当たり前”の心情を理解して重要事項説明の１週間前くらいに管理規約などを手渡してくれる売主さんがほとんどです。
最近は新築マンション購入に際して、つぶやき主にこれら重要書類の検証をお金を払ってまでご依頼してくる方が増えてきました。いい傾向です。
そしてつぶやき主が１０枚程度のレポートを添えて１時間半くらいでそれら重要書類の説明を行います。
その物件について良いことも悪いことも全てご説明します。
それを聞かれて最終的にその物件を購入するかどうかを判断されます。
契約する前に良いところ、悪いところを十分理解されて購入されますので、購入後に「こんなものと事前に分かっていたら購入しなかったのに」なんて後悔することがありません。大人の買い方です。大したお金じゃありません。１５，０００円程度です。
2014年06月24日
マンション管理士の独り言…557
マンション管理士の独り言・・・５５７
「説明するのが難しい・・・マンション管理士」
近くの定食屋が美味しくて通っています。どこだかは教えてあ～げない。
人気が出て、昼飯時にゆっくり食べられなくなるかも知れないから。
そこのオバサンに「この近所に勤めてんの？どんな仕事？」って聞かれました。
良く聞かれる質問なんですが、どのように説明すればいいか、いつも窮します。
「マンション管理士やってます」「ああ、管理人さん」「イエ、マンション管理士、士です。」
「何それ？」このオバサンはどうやら戸建に住んでいるようです。難敵です。
「マンションには専有部分とみんなで共有する共用部分とがあって・・・」「・・・・・？」「マンションを買った人全員で管理組合を結成して・・・」「・・・・・？」
「管理組合を運営するには区分所有法や管理規約があって・・・」「・・・・・？」
「顧問として管理組合のお世話を・・・・」「・・・・・？」
そして「はよ食べんと、味噌汁が冷えるよ」
今回も全く分かってもらえません。見事な撃沈でした。
以前はマンションの販売センター長でしたから、「マンション売ってます」でシャンシャンだったのに。
マンション管理士の説明は骨が折れます。
2014年06月21日
マンション管理士の独り言…556
マンション管理士の独り言・・・５５６
「マンションの買い方」
中古マンションを購入する際は、購入を検討している住戸に管理費や修繕積立金の滞納があるかないかを気をつけなければなりません。
もしあれば、その滞納分を買主（＝特定承継人）が負担しなければならないからです。
「僕が滞納したんじゃないじゃん。前の所有者に請求してよ！」っていうのは通りません。
“何故？”ってそのように区分所有法にも管理規約にも書いているからです。
「管理規約に書いてあるじゃん。この住戸を購入するにあたって、このマンションの管理規約を守るって約束してるんでしょ」ってなります。
これ以外にも毎年開催された総会の決議も守んなきゃなりません。
この住戸を購入するに当たって管理規約は勿論、総会の決議も守らないといけない、守ると約束して入居してくるとなっています。
でもこれは少々荒っぽい規定です。
中古マンションの売買でそれまでに開催された総会の議事録を取り寄せて、説明してくれる不動産屋なんて皆無ですし、実際には不可能です。
議事録さえ満足に作成していない管理組合だって沢山あるのが現状です。
また信じられない事を決議している管理組合だってあります。
管理規約を改正せずに、総会の決議で修繕積立金を取り崩し、区分所有者に配分したっていう管理組合だってあるほどです。
2014年06月19日
マンション管理士の独り言・・・５５５
マンション管理士の独り言・・・５５５
「命をかけてまでは・・・」
このつぶやきにお付き合いいただいている方は、マンション購入希望者か、あるいはもうすでに購入して管理組合の役員さんをやられている方か、ひょっとしたら今販売しているマンションの悪口を書かれてないかを気にしている営業マンだったりするかもしれません。
そんな皆さんでしょうが、マンションの屋上に登ったことがありますか？ないっしょ！
管理会社のフロントマンでさえ、“登ったことがある”という方にはあまりお目にかかったことがありません。
つぶやき主はしょっちゅう登っています。正確には登る機会があります。
しかし、登らないといけないのは分かっていますが、登りきれない屋上があります。
怖くて登れないのです。
以前のマンションには屋上まで階段が繋がっていて、通常は扉に施錠して上がれないようになっているというマンションが多かったのですが、最近のは最上階の開放廊下や階段踊り場に梯子をかけて、さらにタラップを利用して屋上まで登るというのがほとんどです。屋上に登ってしまえば、何ちゃないのですが、梯子でちょっと足を踏み外したら15階から真っ逆さまというのが多くて、怖くてとても登りきれません。
2014年06月15日
マンション管理士の独り言…554
マンション管理士の独り言・・・５５４
「修繕積立金が6，2倍へ」
現在分譲中の大手町のとあるマンションです。
人気のある大手町物件だけあって販売好調のようです。
もうすでに何人かの購入希望者からのご相談をお受けしました。
ここの売主さんの物件は特に管理規約が個性的・特徴的ですが、今回は長期修繕計画に興味をそそられました。
キチンと値上げの事が長期修繕計画に記載されている点についてはウェルカムですが、分譲当初平均5,000円の修繕積立金が25年後に31,000円へと６，２倍に値上げされています。
多くのマンションで分譲当初の積立金が5年後には2倍、10年後には3倍になっていますが6，2倍はこれまでの最長不倒です。ジャンプならK点超えです。
5年後に2倍、10年後に3倍になるのも25年後に6，2倍になるのも、売主さんが分譲時に販売の足を引っ張らないように当初の積立金を意図的に低く設定しているのが理由です。
6，2倍のマンションを良く見てみると「なるほどこれじゃ積立金が高くなるな！」です。
駐車区画のうち２０％が分譲駐車場、さらに残りの駐車場の９０％が機械式駐車場です。分譲駐車場ですから毎月の駐車場使用料は管理組合へ入って来ませんし、機械式駐車場の使用料はそのメンテナンスで飛んで行ってしまいます。
残った１０％平面駐車場の使用料だけがかろうじて管理組合の財産となりますが、これだって管理費へ充当されちゃって修繕積立金へは1円も入金されていません。
「これじゃ6，2倍になるよな」って感じです。
2014年06月09日
マンション管理士の独り言…553
マンション管理士の独り言・・・５５３
「住民間の絆を壊す販売方法」
６月に入ってすでに３回の理事会参加です。
理事会はいずれも夜ですが、昼間は福岡県中高年就職支援センターの「クリーンスタッフ」講座が飯塚で開催されており、その講師を一日５時間務めていました。
昨日（８日）はつぶやき主が代表を務める北九州マンション管理支援機構のマンション管理セミナー「上手な大規模修繕工事のススメ」が開催され、第１部の「上手な合意形成」について講師を務めましたから結構ハードな日程でした。
このマンション管理セミナーは大盛況でした。
会場が定員６０名だったので５５部資料を封入していましたが、全部なくなっちゃいました。
セミナー後のアンケートでも２重丸ばかりの高得点をいただきました。
今週はさらに理事会が３つ入っています。
大勢の人の前で話す機会ばっかりだったので、つぶやくことを忘れていたつぶやき主でした。
何故“理事会に出席してよ”ってつぶやき主にお声が掛かるかって言うと、それぞれの管理組合さんで、“議論をどう進めて行けばいいのかわからない”“関係先とどのように交渉せればいいのかわからない”などのお悩みを抱えているからです。
そしてそのトラブルの元凶が、販売時の売主の対応に起因するものが多いので困ってしまいます。
2014年06月03日
マンション管理士の独り言…５５２
マンション管理士の独り言・・・５５２
「井上が嫌い」
小倉北区のAマンション。エレベーターメンテナンスを独立系からメーカー系へ変更することが決議されました。
この議案には月々のメンテ費用が値上がりすることは記載されていましたが、管理会社の“ついうっかり”で変更当初に○○百万円必要という事が抜け落ちていました。
独立系からメーカー系へメンテナンス会社を変更するときは、当初にお金がかかることくらいマンション管理に携わる人間なら知ってて常識なのに、です。
言うまでもなく、この○○百万円が抜けた状態での総会の決議は有効ではありません。
再度臨時総会を開催して決議し直さなきゃ、です。
これに加えて「こんな重要なことを“ついうっかり”で忘れてしまうような管理会社に任せられるか」って声も上がっています。
こんな時の理事長さんは大変です。つぶやき主に何度も相談に来られました。
管理委託契約も複雑に絡み合う案件ですので、弁護士をご紹介し、つぶやき主も同席しご相談しました。
解決への糸口は見えてきましたが、臨時総会を何度か開催しなければならず、そのための理事会だって必要です。
いろんな関係先との打ち合わせや交渉も必要になってきます。
何度かのご相談ですっかり頼りにされたつぶやき主に「是非顧問になって下さい」との有難いご依頼です。
ヤッホ～！！
2014年05月29日
マンション管理士の独り言…551
マンション管理士の独り言・・・５５１
「リヴィエール大手町オーナーズレジデンス」
九州三共さんの分譲マンションです。
設計はつぶやき主が販売センター長時代に一緒に仕事をしたことのあるブラックスチューディオさんです。
建設はいつものように福屋建設さんです。
結構人気のある物件のようで、この物件購入について数人からご相談をお受けしました。
お金を払ってまで購入についてつぶやき主へ相談する方が増えてきました。
売買契約書・重要事項説明書を始め管理規約・使用細則・長期修繕計画に至るまで検証しています。
立地、設備、仕様、利便性、間取り、外観などは全く検証しません。
購入検討者が、その人なりの基準で判断すれば良いことで、つぶやき主の主観を押し付けるなんてしません。“自分で決めてよ”ってことです。
しかし管理規約などは物件ごと、売主ごとに違いますので、特徴についてや、場合によれば「この規定は感心しません」なんていう事もアドバイスしたりします。
おそらく本件については営業マン含め、誰よりもつぶやき主が１番詳しくわかっています。
そこで、ほんのちょっぴりだけ「リヴィエール大手町オーナーズレジデンス」についてつぶやきます。
2014年05月26日
マンション管理士の独り言…５５０
マンション管理士の独り言・・・５５０
「商業地域」
お世話しているマンションではつぶやき主が管理組合顧問とともに町内会長代行もやっています。
このマンションに隣接するスピナガーデン大手町の営業開始時間が現在の９:００から７：００へ早まるというので、地元説明会へ参加してきました。
説明側はスピナ大手町店長さんや西鉄さんなど総勢６名。参加者はつぶやき主を含めたったの３名。
そして、西鉄さんより「北九州市の産業経済局商業振興課へ営業開始時間の変更を届け出たので、大規模小売店法によりこのような地元説明会を実施しなければならないが、今すぐに営業開始時間を変更するわけではありません、」との説明がありました。
続いて店長さんが、「従業員の勤務手配もあるし、採算効率もあるので当面は今まで通りの営業開始時間です」との説明です。
“何だべ、総会時期の忙しい５月の夕刻にわざわざ時間を割いて参加したのに。営業開始時間が早まればそれに伴って荷卸しの時間や商品搬入時間が早まるだろうから、しっかり聞いて注意してもらうべきところは言っておかなきゃ、だけど、今まで通りだって。”
でもしっかり勉強してきました。このエリアは都市計画上の商業地域です。
このエリアは、建蔽率８０％、容積率も４００％。
住居系エリアの２倍の容積率です。
また外壁後退距離や高さの制限、北側斜線制限もありません。
さらに道路斜線制限もかなり緩やかですし、日影規制などもありません。
つまり敷地を目いっぱい有効に利用しましょうと言う地域ですから、大きな建物が隣の建物に近接して建てられるエリアです。
2014年05月23日
マンション管理士の独り言…５４９
マンション管理士の独り言・・・５４９
「顧問会とオブザーバー」
マンションを購入すれば法律上当然に管理組合員となります。
“嫌いな人がいるから、入らない”“入れば役員さんをやらされるから入んない”なんて言うのはナシです。
脱会の自由もなければ、反対に管理組合から除名させられるってこともありません。
管理組合はどのように意思決定するかって言えば「皆で集まって話し合って決めよう」つまり総会を開催して決めていくのですが、そう何度も総会を開けるものでもありませんし、招集をかけられる組合員もそんなに暇じゃありません。
そこで、数名の理事を総会で選任し理事会を構成しそこで活動方針などが決定され、事業計画が執行されていきます。
理事会は総会で選任されていますので本家嫡流、総会お墨付の執行機関です。
この理事の決まり方は、以前はやる気のある方が立候補していたりしましたが、最近ではほとんどの管理組合で輪番制、役職決めはくじ引きです。
そして任期1年の総入れ替え。
こんな理事会でも、やる気をもって積極的に管理組合活動を行っている組合さんもあるのですが、多くの組合さんでは何とか1年無事に乗り切ろうってところが多いようです。
任期中1度も理事会へ出席しないままの理事さんもいたりします。
「そんな消極的な理事会には任せておけない」ってことで、歴代の役員さん有志で顧問会を作ったり、或いはオブザーバーとして理事会へ出席しドシドシ発言する方がいたりします。
2014年05月20日
マンション管理士の独り言…５４８
マンション管理士の独り言…548
「理事長を守れ」
例えば、AさんがB工務店に増改築の工事を発注したとします。
B工務店はAさんの要望に従い指定された仕様で見積もりをします。200万円でした。
AさんはB工務店と工事請負契約を取り交わします。
その後、指示していた仕様から、物置設置工事がすっかり抜け落ちていたことが判明しました。
確かにAさんは“物置も設置してね”と依頼し、B工務店も“物置設置費用は今回の代金に含まれています”と言っていました。
しかし担当者の連絡ミスで物置設置工事が抜け落ちていたのでした。
B工務店が泣きついてきました。
“確かに物置設置も依頼されていましたが、見積もりからは抜け落ちていたんです。100万円別途にかかります。何とか出してもらえませんか？”
“工事請負契約書には物置設置工事も含むって書いてるじゃん、そっちのミスでしょ。うちは払わないよ。”
“うちのミスなのは認めますが、100万円全部ウチが被ったら大アカです。全部とは言いませんが、少しだけでも出してください。”
みたいなやり取りが交わされます。
2014年05月16日
マンション管理士の独り言…５４７
マンション管理士の独り言・・・５４７
「マンション総合調査・・・２」
前回に引き続きマンション総合調査についてつぶやきます。
① 総会への出席状況は、今回分が７９，４％で５年前の８０，３％と同等です。
“オヤッ！そんなに出席してるの？”と感じた方は大正解で、この数字は、実出席＋委任状提出者＋書面による議決権行使者の３つを合計したもので、これが実出席だけに限ると、「ほとんど出席している」が５８，７％、「時々出席している」が２７，１％となっています。
また、年齢が高い方が出席率が良く、規約の認知度が高い方が出席率が高くなるという、“やっぱり思った通り”の結果となっています。
しかし、「ほとんど出席していない１１，２％、「全く出席していない」が１，７％あるという残念なデータも出ています。
実務者としては、「ほとんど出席している」が５８，７％なのは、“ホントにそうなの？”って感じています。
② 役員報酬に関しては、「報酬は払っていない」が７３，１％で、「役員全員に払っている」
２０，６％を大きく上回っています。
「払っている」とした管理組合では、平均して月額理事長へ９，２００円、理事には４，４００円、監事に４，１００円となっています。
貰っているとそれだけ責任が重くなっちゃいます。貰わない＝無報酬というのをお勧めします。
2014年05月11日
マンション管理士の独り言…546
マンション管理士の独り言…５４６
「平成２５年度マンション総合調査」
国土交通省住宅局住宅総合整備課マンション政策室というイカメシイ名前の部署が５年に１度全国の無作為に選んだ分譲マンションを対象にして総合調査を行っています。
その結果が公表されました。その中から近年の現状と傾向をつぶやいてみます。
特徴的なのが、①マンション世帯主の年齢です。「６０歳代」が１番多く３１，１％、次いで「５０歳代」２２，８％、「４０歳代」１８，９％、「７０歳代」１６，５％の順です。集計すると「世帯主が５０歳代以上」の割合は７０，４％となります。
前回調査（５年前）と比較すると４０歳代以下は３５，６％➔２６，８％へ減少し、６０歳代以上は３９，４％➔５０，１％へ増加しています。
高齢者ばっかりになり、やがて役員の成り手不足へ発展していくのが明らかです。
②永住意識も変化しています。「永住するつもり」が５２，４％、「いずれは住み替える」１７，６％となっています。
前回調査と比較すると、「永住するつもり」が４９，９％➔５２，４％へ増加し、反対に「いずれは住み替える」１９，４％➔１７，６％へ減少しています。
永住するつもりならば、キチンとした修繕計画が必要ですし、修繕時に工事費が賄えるだけの積立金額が必要なのは言うまでもありません。
③管理規約があるマンションが９８，４％です。
まだ１％強のマンションで管理規約がないのが不思議です。
管理規約がないから、何でも組合員の意思や総会の決議で決められるってわけじゃありません。
管理規約がないと区分所有法に従った管理運営となります。
管理規約より区分所有法の方が実生活では窮屈なのに、何故管理規約を作成しないのかわけわかりません。
2014年05月07日
マンション管理士の独り言…545
マンション管理士の独り言・・・５４５
「落し物」
とあるマンションの掲示板に“落し物ありました”という掲示がありました。
そこには「○月○○日、当マンションエントランスにミッキーマウスのお財布が落ちていました。心当たりのある方は管理人室まで」とあります。
一見親切そうで、丁寧な対応の様に見えますが、これは、マ・ズ・イ。
“ミッキーマウス”と落ちていた財布の特徴を記載するのはいただけません。
「○月○○日、当マンションエントランスで“子供用”のお財布が落ちていました。心当たりのある方は管理人室まで」とし、“自分が落とした”と言ってきた人に、財布の特徴を尋ね、そこで“ミッキーマウス”という言葉が出てきたら始めてその人に返却するという方法を取らなければなりません。
拾得物台帳を作り、受領した人のサインも忘れずに、です。
この辺りのノウハウは管理人さんとしてマンションに配属される時に、管理会社から教育されてきているはずですが、しっかり勉強してないのかな、って感じです。
管理人さんが交代する度に悶着があります。
「前の管理人さんはコレコレしてくれてたのに、新しい管理人さんはやってくれない」「前の管理人さんはコレコレで良かったのに、今度の人は融通が利かない」「前の管理人さんは・・・、今度の人は・・・。」「前の人は、今度の人は」という具合です。
前の管理人さんが愛想良く皆に好かれていればいるほど、新人さんは大変です。
管理会社の中には管理人研修で「委託契約に書かれている管理の範囲以外はあまりやらないでください。あまりやり過ぎると次の管理人さんが大変です」とハッキリ言うところもあるくらいです。
2014年05月05日
マンション管理士の独り言・・・５４４
マンション管理士の独り言・・・５４４
「購入者も悪い」
前回に引き続き今回も、つぶやきというより愚痴に近そうですが、警鐘と受け取ってもらえれば有り難いっス。
「損か得か？」を判断基準に据えマンションを購入する方が結構います。
つぶやき主も、「今が買い時でしょうか？」「将来もし手放す時に価格はどれくらいでしょうか？」って聞かれる事がよくあります。わかりません。さっぱりわかりませんし、わかろうともしていません。
そういった購入者の心理を見透かした営業手法が取られます。
修繕積立金を販売当初は低額に抑える、なんていうのもそうです。
4,000円程度の修繕積立金は、5年後には2倍、10年後には3倍くらいに間違いなく値上がりします。
将来の値上がりには口を閉ざし、当初の安さを全面に訴えます。
「ロ～ンの支払い＋管理費・修繕積立金に駐車場料金を加えても毎月○○円！今の家賃と比べて下さい。あなたは、まだ賃貸に住み続けますか？」「今が買い時！」みたいなキャッチコピーで消費者をあおります。
修繕積立金の根拠となる長期修繕計画について、その精度が国会で取り上げられたりしたので、将来の値上げについて全く触れていない長計は流石に目にする事はなくなりました。それでもページの隅に小さな文字で「修繕積立金の値上げ検討。総会決議事項」なんて程度の記載で済ませている長計は良く目にします。
また、契約時に長計を渡さずに、引渡し直前にどさくさに紛れて渡している売主の何と多い事か・・・。
2014年05月01日
マンション管理士の独り言…543
マンション管理士の独り言・・・５４３
「僕が関与しているマンションには来ないで」
アベノミクスの効果でしょうか、お金が余って投資先を探しているうらやましい方が増えているそうです。
YAHOO!の表ページにも「今が買い時、新築マンション」「私にも出来るマンション投資」なんてコピーが並びます。
はっきり言って、マンションについて損か得かで購入を判断するのは、愚かしい事です。
今後何十年も住まうことになるものを損か得かで判断するなんて、嘆かわしい風潮だと思います。
商売人の様に出来るだけ安く仕入れて高く売り利益を上げようというのならばわかりますが、自分が住むマンションを損か得かで選んじゃダメですよ。
何十年も住む事になり、通常ならば３０年以上ローンを支払う事になります。３０年以上ローンを支払うに値する生活が享受できるかどうかを座標軸に据えなきゃ、です。
これよりもっと呆れるのが、マンション投資です。
分譲マンションの１室を投資目的で購入して年利１０％超なんて、言っているやつです。投資目的客を専門に扱う会社があったりするから驚きです。
2014年04月29日
マンション管理士の独り言・・・５４２
マンション管理士の独り言…５４２
「管理会社との違い」
５月に総会が開催される管理組合さんで、「マンション管理士を採用する件」という議案が上程されます。
何度か理事会へ参加し、つぶやき主のマンション管理士としての実力と知見が認められたようで、理事会さんでは是非顧問として採用したいという意見です。
このマンションは７０戸程度の中規模マンションで、役員さんは順番制です。
任期は１年ですから、少し管理組合活動が分かりかけたころに任期終了となり、さらに役員総入れ替えですから継続性を確保するのも困難です。
管理会社さんに委託しているのですが“少し心もとない”ってことでつぶやき主に声がかかりました。
役員さんはマンション管理士の採用に大乗り気なのですが、総会で過半数の賛成を得なければなりません。
総会には“マンション管理士って何？ゼ～ンゼン知らない”って組合員さんも沢山参加します。そんな組合員さんへもマンション管理士の役割や採用することのメリットを分かってもらわなくちゃいけません。
そこでつぶやき主に宿題が出されました。
“管理会社との違いを述べよ”です。
2014年04月26日
マンション管理士の独り言・・・５４１
マンション管理士の独り言・・・５４１
「小規模マンション」
お世話しているマンションは２３戸という小規模なものです。
５月に通常総会が開催するのにあわせ、議案書作成のための理事会が開かれました。
当然ですが、つぶやき主も参加です。
つぶやき主がお世話するきっかけになったのが、当時の役員さんが「管理会社のやり方、おかしくね～」と疑問を持ったのが始まりで、実際にヒアリングしてみたり、理事会へ参加してみると適正化法違反のことが“ワンサカと出てくるわ、出てくるわ”で、それ以降お世話しています。
この折管理会社さんより、「今までの事のお詫びに、管理委託料を３年間○○円引き下げます」との提案がありました。
そして今年度より、３年間と言うペナルティ期間が終わり元の管理委託料が復活します。加えて消費税の値上がりもありますのでこのまま行けば管理費の値上げしかありません。
しかし、昨年に修繕積立金の値上げがなされています。
昨年に続き今年度も値上げでは、組合員さんの承諾も得られませんので、理事会では管理費の削減に目を向けました。
そしてエレベーターメンテナンス料を月額17,000円の減額に成功しました。
今まで通りのメーカー系フルメンテナンスでの減額です。
“何だよ、こんなに減額できるのなら、早くやってよ”って声も上がりました。
2014年04月24日
マンション管理士の独り言・・・５４０
マンション管理士の独り言・・・５４０
「向いてるとこが違うじゃん」
日立エレベーターが時速７２キロの高速エレベーターを開発したそうです。
それまでの三菱製の６５キロを抜いて世界１のスピードです。
台湾か上海の超高層ビルへの納入も決定されているようです。
「流石に日本の技術！バンザ～イ」で、多くの人は済むのでしょうが、ひねくれもののつぶやき主は、諸手を挙げてバンザ～イとは行きません。
高速化を目指すというのはそれなりに必要なことなのでしょうが、もう少し維持管理に目を向けてほしいものです。
エレベーターメンテナンスの部品の共通化、普遍化ができないものかと思っています。
前述の日立エレベーターを納入したビルでは、そのエレベーターメンテナンスは日立系のエレベーターメンテナンス会社と保守契約を結んでいるはずです。
他メーカー系や独立系とは結んでいるとは思われません。
これはエレベーター業界では当たり前のように考えられていますが、ちょっと考えればこれはオ・カ・シ・イです。
つぶやき主はマツダの車に乗っていますが、車検の時も故障した時も街中の自動車工場へ持ち込みます。
“うちではマツダの車は扱えません”なんて話は聞いたことがありません。
もしその工場にマツダ車の部品がなければ、メーカーに電話してすぐに届けてもらいます。
その自動車工場では、マツダでも、トヨタ、日産、三菱・・・どのメーカーのものだってウェルカムです。
またメーカーも自社系列の工場でなければ部品を供給しないなんてケチなことをしません。
2014年04月21日
マンション管理士の独り言…５３９
マンション管理士の独り言…５３９
「スルーしてください。本当に独り言です」
昨日の日曜は午前と夕方と２つの総会がありました。
午前中は下関の管理組合さん。
ここは自主管理なのですが、かれこれもう５年顧問をやっています。
組合員さんは、「管理会社へ頼むよりも、自主管理のままで管理士さんに頼んだ方が、組合員の意識も高く、キチンとした管理ができ、何より安く済む」と言っています。名言です。小規模の管理組合さんは、この方式がお勧めです。
夕方は大手町で総会です。
ここの管理組合さんはもう６年くらいお世話させてもらってます。竣工以来ずっとです。お陰様でこの６年間の全ての理事会、総会、説明会に参加していますので、このマンションの生き字引みたいになっています。
総会では、つぶやき主が議事進行役です。
理事長が議長を務めますが、「議決権総数の半数以上の出席がありますので、管理規約○○条○○項により本日の総会は適法に成立したことを宣言します。では、ここからの議事進行はマンション管理士の井上さんにお願いします」とバトンを渡されます。
議事進行役は年に何度もやりますが、多くの方のご意見をいただくように、でも紛糾しないように、気をつけています。
2014年04月17日
マンション管理士の独り言…５３８
マンション管理士の独り言・・・５３８
「エレベーターのエトセトラ」
最近立て続けにエレベーターについてのご相談です。
顧問している管理組合さんで総会の時期がやってきました。
理事会で議案を作成していますが、次年度も引き続きつぶやき主に顧問として残ってもらいたいという有難いご提案をいただきました。
しかし、小規模マンションなのでお金がありません。
何とか、そんなに高くないつぶやき主の顧問料をひねり出そうとエレベーターメンテナンスに目を向けました。
メーカー系列でフルメンテナンスです。
もう1社独立系でPOGにも見積もりを依頼しました。
その結果、今までメーカー系では月額90,000円だったものが、独立系では30,000円くらいです。
なんと月額60,000円のコストダウンです。
何でこんなに違うのか2社に理事会に来てもらって説明をしてもらいました。
最近は、快くやって来てくれる業者さんが増えました。とても良いことです。
独立系では、補修の際の部品の調達に少し手間取ることがあるようです。
これは、はっきり言ってメーカー系のイ・ジ・ワ・ルです。
わざと納入時期を遅らせたり、また在庫がないっていうこともあるようです。
2014年04月09日
マンション管理士の独り言…５３６
マンション管理士の独り言・・・５３６
「もしも、シリーズ！もしもつぶやき主が売主の企画マンだったら」
マンションの良い所、悪い所、お客様が気にする所、気にしない所、なんて全てわかってるつぶやき主が売主の企画マンだったら、“竣工完売”で利益を上げる物件を作っちゃいます。
何故、“即日完売”でなく“竣工完売”かっていうと、多くの人は販売開始のその日に完売しちゃうと「良かった。おめでとう」なんて思うのでしょうけど、実際には社内での評価はそれほど高くありません。
値付けが甘かったと言われちゃいます。
「１住戸にもう１００万円ずつ乗せても売れてたんじゃない。もっと利益だせてたはずだよ」って感じです。
１番いいのは竣工時に完売することで、適正な価格設定で適正な利益を得られたという評価につながります。
でも最近では建築費、人件費の高騰、おまけに消費税まで値上がりしています。
これだけ値上がりする要因が揃っていながら、販売単価に反映させると（＝つまり販売価格を上げる）たちまち売れなくなっちゃいます。
原価は上がっているけど、それを販売価格に転嫁させない工夫っていうと、質を落とすしかないじゃない、って事です。
あからさまなスペックダウンは消費者からソッポを向かれちゃいますから、販売価格も上げずに、かといって質も落とさずに造りこむのが優秀な企画マンのお仕事です。
2014年04月06日
マンション管理士の独り言…535
マンション管理士の独り言・・・５３５
「もしも・・・シリーズ。もしもつぶやき主がフロントマンだったら」
シリーズになるかどうかは分かんないけど、もしもつぶやき主がフロントマンだったら、
管理規約改正何て絶対ヤラナイ！
管理規約の改正を行なったって、管理組合さんに改正費用を請求できるわけじゃないし、反対に管理規約を提案しなくたって管理委託料が減らされるわけでもないし、要するにやってもやらなくても貰えるお金が一緒なら楽した方がいいじゃん。
そもそも全区分所有者の４分の３以上の賛成を得ようと思ったら、大変なエネルギーが必要。
そんなことにエネルギー使うより修繕工事の一つでもとってきた方が上司にも喜ばれるし、・・・って感じ。
狙い目は長期修繕計画かな。２年くらい前から長期修繕計画の見直し作業については、管理組合さんに別途費用を請求できることになったから、これはキチンと提案して成績上げちゃう。
理事会開催だって同じ。
どこの役員さんだって仕事終えて疲れてるのに理事会なんて開催するより本当はビール片手にナイター見てるほうが、良いに決まってる。
だから、なるべく理事会も開催しないように理事長へ働きかけちゃう。
流石に総会前には議案を作らなきゃならないので、理事会を開催しなきゃなんないけど、議案だってこっちで作っちゃうから、年間に２回くらいの開催で済ませちゃう。
理事会を毎月開催しようが、２回で済ませようが管理委託料は一緒。
それなら２回で済ますほうが楽できて良いに決まってるじゃん。
でも理事会に全く出席しないフロントマンもいたりするので、そんな人に比べたら、まだましジャン。
2014年04月03日
マンション管理士の独り言…534
マンション管理士の独り言・・・５３４
「しっかりと売ってもらわないと、後が大変・・・」
とても優秀で、経験だって豊富、知識もたっぷり、そんなマンション管理士だって、販売時に営業マンがしっかりした説明をしてくれてなきゃ管理組合さんのお世話をするのはとても大変です。
管理会社のフロントマンだって同じです。
そんな優れたマンション管理士さんだって大変なんですから、つぶやき主レベルでは、頭から火を噴きそうなほど大変です。
マンション管理士の視点から是非これだけは販売時に営業マンの方に言っていただきたいことをつぶやきます。
まずは、長期修繕計画をキチンと見せて、「修繕積立金は早ければ入居後5年目には2倍に値上げされますよ」ってことを説明して下さい。
売主さんや営業マンは“将来積立金が値上げされます”っていうことは販売の足を引っ張っちゃいそうでなるべくでも言いたくないのはわかります。
でも積立金の値上げは総会での決議事項です。
「値上げするなんて聞いてなかった。」という意見が出て紛糾しちゃいます。
3物件連続で、引き渡しまで長期修繕計画を渡していなかったことが続きましたので、つぶやき主からのお願いです。
2014年03月30日
マンション管理士の独り言…533
マンション管理士の独り言・・・５３３
「あの手、この手」
安く仕入れ、その上に利益を乗っけて売るのが商売です。
更にその商品が短期に売れれば言う事なしです。
“その商品はどこも扱っていない、ウチだけだよ”っていうオンリーワンの業者さんならば強気の販売単価を打ち出すことが出来るし、利益もかなり期待できるはずです。
ところが新築マンションでは、市内いろんな業者さんがありますし、どこも他に抜きんでて商品力が素晴らしいってものでもありません。
大体似たような構造、設備です。
パンフレットを見たって同じような設備仕様が並んでいます。
環境・利便性だって同じ学校区に建っていればそれほど差はつきません。
それでも適正な利益を確保しなきゃなりませんし、早期に完売しなきゃなりません。
マンション売主さんはオンリーワン企業じゃありませんし、沢山の競合相手に勝ち抜かなきゃなりません。
じゃどうするか？“仕入れ価格を押さえよう”ってなりますが、土地は入札して落札しなきゃなりませんから、そんなに安く仕入れられる土地って滅多にあるものじゃありません。工事単価は？っていうと、東北の震災復旧に職人さんが取られ、北九州では慢性的に職人さん不足です。
こんな状態の中で工事単価なんて落とせるわけがありません。
“安い金額じゃ請け負わない”っていう建設関連業者が増えています。
これに東京オリンピックが重なればもっと職人さん不足、工事単価の値上がりが懸念されています。
したがって販売価格を上げたいのは山々ですが、ただでさえ消費税が５％➔８％➔１０％になるのに、「そんなことすれば売れない、在庫を抱え込んじゃう」って結果が見えています。
2014年03月27日
マンション管理士の独り言…５３２
マンション管理士の独り言…532
「いろいろと変化する管理規約」
時とともに変わるのか？場所によって変わるのか？
同じデベロッパーさん＋同じ管理会社さんの取り合わせの管理規約でもそれまでとは異なったものが出てきます。
それが管理組合にとっていい方向に変わるのならば、いいのですが、そうではない方向に変わっていくものもあるので厄介です。
例えば、西鉄さんが分譲するサンリヤンシリーズ。
つぶやき主はこの売主さんの管理規約はとても入居者思いの優れものだと思っています。担当者に聞けば「バスや電車、スーパーなど本業が消費者に一番身近なところにある企業なので、顧客第一でなきゃいけません。マンション販売などで消費者にそっぽを向かれたら、本業への影響大ですから」と言っていました。なるほどです。
この西鉄さんの管理規約に最近ちょっとした変化が感じられます。
駐車場の扱いです。
ブライトサンリヤン地行、やウェリスサンリヤン薬院などに代表されるように、今までは、所有する専有部分を第3者へ譲渡（つまり売却）するときは、それまで使っていた駐車区画は一旦管理組合へ返却し、その後管理組合で利用者を抽選などで決定する、と言う方法をとっていました。
ところが最近のサンリヤンでは、専有部分を第3者へ譲渡する際には、その第3者へ駐車区画を引継ぎ出来るとなっています。
何故変わったのでしょう？
これは、国交省の方針に逆行しています。
おそらく、次の方へそのまま引継ぎ出来るとした方が、抽選会などややこしいことせずに済むし管理会社さんは楽チンだからかなって思っています。
2014年03月24日
マンション管理士の独り言…５３１
マンション管理士の独り言・・・５３１
「お金持ちの方へのお願い」
先日土地公示価格が発表されました。
“土地価格の下げ止まり感が出てきて一部地域では値上がりするところも出てきた”と新聞に載っていました。
価格を押し上げている要因の一つにマンションの売れ行き好調さがあるようです。
加えて、金融機関ではお金がだぶつき気味になり、融資に対してのハードルが低くなっている傾向にあるとの事です。
そうすれば当然有利な投資先を探すお金持ちが増え、特に不動産投資に注目が集まっているようです。
新聞でも不動産投資セミナーなんかの記事をチラホラ見る機会が増えました。
そこでそんなお金持ちの方へのお願いです。
分譲マンションの１室や複数の部屋を投資目的に購入しないでください。
３ＬＤＫや４ＬＤＫの実需マンションの中のワンルームや１ＬＤＫ住戸を投資目的で購入されると管理組合は大変迷惑します。
買った人は、月々のローンの支払いよりも家賃収入が多く、いわゆる利回り１０％以上なんていうのでしょうが、ご自分は良くても管理組合は大迷惑ですし、管理組合活動に支障もきたします。
マンションを購入するというのは、①専有部分の区分所有権を購入する ②共有部分、敷地の共有持ち分を購入するということです。
そして、共有部分、敷地の管理を行うのがそのマンションを購入した全員で構成された管理組合です。
マンションを購入すれば法律的当然に管理組合員となります。
管理組合員になれば、総会で議決権を行使できるなどの権利も取得するのですが、反対に管理費や修繕積立金の負担や役員に就任するなどの義務も生じます。
ワンルームなどを投資のために購入した方であっても組合員になりその権利も取得すれば義務も負担しなければなりません。
2014年03月20日
マンション管理士の独り言…５３０
マンション管理士の独り言・・・５３０
「この時期に理事会さんでやってもらいたいこと」
3月年度〆の管理組合さんならばその2か月後の5月末が定期総会開催となります。
その2週間前までに議案書配布となり、そのためには遅くとも5月10日までには理事会を開催して議案の最終チェックが必要です。
そしてラフの議案書は4月に理事会を開催してその内容を詰めておかなければなりません。つぶやき主の場合は4月に2度理事会を開催してもらい、議案の内容を詰め、5月の連休明けには再度理事会を開催しそこで成案するという流れを理事会さんに勧めています。
ですからこの時期は上程議案について議論を深めなければなりません。
あまり活発に活動していない理事会さんや管理会社さんが提案する議案では、①前年度事業報告 ②前年度決算報告 ③監査報告 ④本年度事業計画 ⑤本年度予算 ⑥今年度役員紹介 くらいのものです。
この程度の提案しかして来ない管理会社さんなんか、他の管理会社さんへリプレイスしちゃいましょう。
今年4月からは消費税も上がります。
管理委託料やその他備品購入に際しての消費税はアップすることとなります。
ですから管理費の見直しも必要かも知れません。
この件について何にも話し合われずに来年度いきなり管理費の値上げなんていう議案が上程されると「そんな話聞いてない。何で○○円アップなんだ」とか、「それより低い△△円でいいじゃないか」なんていう意見が出されたりします。
こうならないように、取り敢えず本年は「消費税アップに伴い管理費の値上げについて検討を開始する件」と議案化して総会で承認を取り付けておきます。
そして本当に管理費の値上げが必要ならば来年度の総会で「管理費を○○円値上げする件」という議案を上程し承認を得ると2段構えをお勧めします。
今年度の総会で「検討を開始」という形で承認を得ていれば、来年度いきなり、っていう事にはならず、何より組合員の心構えが違ってきます。
これは修繕積立金の値上げにには大いに役立ちます。
2014年03月17日
マンション管理士の独り言・・・５２９
マンション管理士の独り言…529
「ゴールデンウィーク」
世間様には待ち遠しいゴールデンウィークなのでしょうが、マンション管理士にとってはありがた迷惑なものでもあります。
多くの管理組合の通常総会がこの時期に重なっちゃうからです。
3月末に年度を〆め、その2か月後の5月末に総会を開催する管理組合さんが沢山あります。管理会社さんの方でも少しでも総会開催時期を分散させようとして年度〆を他の月にもってきたり、開催時期を年度〆から3か月後にしたりと工夫しています。
それでもやっぱり5月末に総会開催が集中しちゃいます。
“5月末ならばゴールデンウィークもとうの昔に終わっているから関係ないじゃん”と思われるかもしれませんが、実はおおありなのです。
多くの管理組合では総会議案書の配布時期を総会開催の2週間前までとしていますから、仮に5月の最終日曜である25日に総会を開催しようとする場合には5月10日までに議案書配布となります。
5月10日までに議案書配布となれば、そのコピーや製本のために配布2日前には成案していなければなりません。
成案させるためには、理事会を開催して役員さんに議案の最終確認をしてもらわなきゃなんないのです。
この理事会開催日がゴールデンウィーク前後となり役員さんの日程調整に手間取ります
2014年03月13日
マンション管理士の独り言…５２８
マンション管理士の独り言・・・５２８
「1級建築士事務所登録」
つぶやき主が代表を務める北九州マンション管理支援機構は、4月初めころに晴れて1級建築士事務所となります。
先日（10日）事務所登録申請を行い、受理され、概ね３～４週間後には正式登録となります。
今までもいろんな管理組合さんから大規模修繕工事のコーディネートのご依頼がありましたが、法的に厳密に言えば設計監理は出来なかったのです。
鉄筋コンクリートの建物の設計監理を行えるのは1級建築士事務所として登録しているところだけなので、マンション管理士としては管理組合さんの合意形成へのコーディネートというちょっと曖昧でグレイなお世話のみがお仕事でした。
建物の維持管理を行う上で適宜な大規模修繕工事は必要で、その設計監理には言うまでもなく1級建築士の知見が必要とされます。
しかし、分譲マンションに限って言えば、設計監理を行う1級建築士がいれば十分かと言うと、そうではありません。
現実的には、分譲マンションの場合の大規模修繕工事では、設計事務所だけでは不十分で合意形成のためのマンション管理士の存在は必須だと思います。
2014年03月11日
マンション管理士の独り言…５２７
マンション管理士の独り言・・・５２７
「受験生」
つぶやき主の事務所には、いろんな方が来られます。
管理会社の人や、ゼネコンさん、デべロッパーさん、管理組合役員や“○○さん、キャッチボールをしよう”っていう人だって来ます。
最近は、マンション管理士を目指して勉強している人が来るようになりました。
“管理士試験に合格してからだろ”って思いますが、税理士や司法書士など他の士業に比べ何をやっているのか、どんな仕事内容なのか、要するに合格しても食えるのか？を聞きに来られます。
仕方ないかもです。市内でマンション管理士を独立開業してやっている人なんてつぶやき主くらいなものです。
「喰えますか？」という問いかけに対し、つぶやき主の答えはこうです。
「今は喰えません。つぶやき主も日頃の業務の８０％はマンション管理士の仕事、２０％は不動産の仕事ですが、売り上げはその反対で管理士２０％、不動産業８０％です。
でも将来は喰えそうです。顧問や、雇われ理事長の需要は今後ますます確実に増えてきます。しかしその時喰えていくのは経験のある管理士だけです。試験に受かっただけのペーパー管理士には仕事は回ってこないような気がします。」です。
2014年03月07日
マンション管理士の独り言…526
マンション管理士の独り言…５２６
「手直し方法」
２月終わりから３月にかけて３物件６組の内覧会に同行しました。
物件は、リヴィエール中央町クリエ、サンパーク黒崎中央イクシア、ザハウス大手町エンブレムです。
特に先週の日曜は日本ハウズイングさんの理事長セミナーで講師を務めましたから、他のメンバーに同行をお願いすることになりました。
他のメンバーと言っても全員有資格者のベテランです。
ご依頼主からは「素晴らしかった。この内容でこの金額では安いですよ」というお褒めの言葉もいただきました。
何点か結構大掛かりな補修工事になることが予想される指摘項目がありました。
「どのように補修するのかをお客様へ伝えて、その補修でいいという承諾をもらってから工事してね」と売主さんへ依頼しますが、この件でお客様から連絡があります。
「電話がかかってきたけど、このように補修しますと言ってますが、それでいいのでしょうか？」「より詳しい説明をつぶやき主さんから聞いてもらえませんか？」。
売主の担当者さんへご連絡すると「電話じゃ行き違いがあったらいけませんので、現地でご説明します」ということで、再度現地へ行くことになります。
また大勢の現場の職人さんに囲まれるな、って予感です。
案の定、営業担当者や現場監督、大工さん、さらには内装の職人さんなんかの大勢の工事の方に囲まれて「原因はどうの、このような補修をします」なんて事を伝えられます。
2014年03月04日
マンション管理士の独り言…525
マンション管理士の独り言・・・５２５
「講師業」
人前で話す機会が増えています。
以前は、「1から学ぶマンション購入術」というセミナーを開催していて、人前で話すのはせいぜい年に2回くらいでした。
それがこの１～２年、人前で話す機会がトンと増えてきました。
セミナーでは、「1から学ぶマンション購入術」に加え、福岡ひびき信用金庫さんと共催の「女性のための賢いマンション購入術」で講師を務めています。
シルバー人材センターさんからご依頼の「マンション管理員養成講座」では1クール１０時間以上講師として受講生の前でしゃべり倒しています。こちらが年に6回もあります。
更に、合人社計画研究所さんのマンションセミナーの講師。
日本ハウズイングさんの理事長セミナーの講師。
また、大英産業さんが年に1度開催する「不動産フェア」でもマンションの専門家として人前でお話ししています。
お陰様で主催者のご希望に合わせて10分なら10分で、30分なら30分で、2時間ならば2時間で、と言う具合に講演出来ちゃいます。
また、テーマにも合わせて話せるようになりました。
「マンション購入検討者向け」「これからマンションへ住むことになる方向け」「新役員さん向け」「ベテラン理事長さん向け」「マンション営業マン向け」だって出来ちゃいます。
自分では、“良く出来た”“分かりやすい”“ためになる内容”と悦に入っていますが、受講された方の印象はそれほどではないかも知れませんが・・・。
2014年02月26日
マンション管理士の独り言…524
マンション管理士の独り言・・・５２４
「パークハウスグラン南青山」
三菱地所レジデンスが設計を行い自らが売主となり、施工は鹿島、と日本を代表するそうそうたる顔ぶれのマンションです。
このマンションでコンクリート打設時に、予めくり抜いておかなければならないコアを抜いていない箇所が６００も発見され、とうとう販売中止、既契約者へは解除の申し入れ、そして１年以上かけて補修工事を行うという事態にまで発展しました。
総戸数８６戸のうちもうすでに８３戸が売れていて、予定では３月半ばの引き渡しだったようです。
最多販売価格帯が１億４０００万円、最高価格が３億５０００万円という超高級マンションだったようです。
コアというのは分かりやすく言えば、室内側エアコンと室外機をつなぐときにコンクリートに予めくり抜いている管のことです。
コンクリート型枠を組む段階でこのコア部分のスペースをとらずにそのまま打設してしまったようです。
引き渡し目前だったので、売り主側からキャンセルするためには手付金倍返しというわけにはいかないでしょう、売買代金の２０％の違約金支払いが適用される事だと思います。それだけじゃ、済まないかもです。
でもお金の問題じゃないでしょう。
これくらいの金額になると現居を売却して購入という人もいるでしょうし、三菱との間は買主であっても現居売却については売主となり、立場が入れ替わってしまいます。
この買主さんにも迷惑をかけちゃうことになります。
その他ローンを何とか組んだ人や、早々と転居用意を始めた人、新居のために家具をあつらえた人、など大迷惑な話です。
「これがポシャッタので次の物件を探すべ」というわけにもいかず、消費税だって上がってしまいます。
2014年02月22日
マンション管理士の独り言…523
マンション管理士の独り言・・・５２３
「勝手に見て」
２月に入り週末はどこかのマンションで内覧会同行してます。
３月いっぱいまで続きそうです。
もう売主の営業マンや工事担当者とも顔なじみになっちゃっているから、暖かいお茶の差し入れなんかがあったりして、恐縮しちゃいます。
以前の内覧会は、営業マンとゼネコン担当者に設備業者や美装さんなどが４～５人でチームを作り、お客様へ対応していました。
住戸にもぞろぞろと入って行き、お客様のチェックや指摘に備えます。
設備機器の説明は、営業マンや設備業者が行います。
こんな内覧会を１０００件以上売り主側として参加したつぶやき主は、お陰様でどんな設備でも一通り説明できます。
そしてお客様からのチェックが入ると、それを持ってきたシートにその都度転記し、最後にもう一度お客様へ確認していただく、っていうのが主流でした。
しかし、最近の内覧会は営業担当はおろかゼネコンさんも立ち会わないのが主流です。
共用部分の説明はそれぞれの設備屋さんが行いますが、専有部分については、「勝手に見てよ。終わったら教えてね」って感じです。
設備機器の取扱説明は、お客様が内覧しているのを見計らって設備の業者さんが入れ替わり立ち代わり入室して来て行います。
お客様は気になるところや手直ししてほしい箇所があれば附箋を貼っていきます。
そして、売主さんが用意してくれた間取り入りのチェックシートに記入します。
一通りチェックしたあと、１階エントランスに待機している担当者を呼び、内覧住戸でチェック項目を説明確認し、内覧会終了です。
2014年02月19日
マンション管理士の独り言…522
マンション管理士の独り言・・・５２２
「屋上防水の保証」
ある管理組合さんからのご相談で屋上防水がめくれているから確認してほしい。ってご要望です。
屋上まで理事会で上がって見たの？って感心しましたが、実際は管理会社のフロントマンが上がってめくれに気が付いたようです。
素晴らしいフロントマンです。
屋上防水はシート防水仕上げです。
１級建築士、１級建築施工管理技士と一緒に確認しました。確かにめくれています。
売主さんにも確認してもらったようですが、「カラスが剥いだ。それ以外の原因は考えられない」って見解です。
施工ゼネコン、屋上防水施工業者３者そろってその見解です。
当然ながらつぶやき主の見解とは異なります。
そして残念ながらお粗末な施工です。
「手が粗い、もう少し丁寧にしてよ」ってレベルじゃありません。
本来ならばやっておかなきゃならない防水加工を行っていない箇所が沢山あります。
施工業者がやってないのをわかんないわけありません。
職人さんならやってないのに気付いているはずです。
また、「売主、施工ゼネコン、設計会社の検査はどうなってるの？やってるの？」って感じです。
やってても、ナアナアで終わったのでしょう。
2014年02月16日
マンション管理士の独り言…521
マンション管理士の独り言・・・５２１
「マンション購入者は共用部分も買うって事ですよ」
マンションを購入するってことは、①専有部分を購入する ②共用部分の共有持ち分を購入する ③敷地の共有持ち分を購入する ってことはちょっと前につぶやきました。
多くの購入者が、まだマンションが出来上がってない、いわゆる「青田」の状態でモデルルームや、パンフレット、それにＣＧなどで完成後をイメージしながら購入することになります。
本当は出来上がったものを見て、触って、確かめて買うのが良いんでしょうけれど、そんな悠長な事言ってたら、自分の好みの住戸は売れちゃうから、仕方ありません。
専有部分はモデルルームがあるので、自分の購入する間取りとは違っていても、おおよそ想像つきますから、出来上がったものがそんなにイメージと違うってことはないようです。しかし、共用部分の仕様については、ほとんどの購入者がノーマークじゃないでしょうか。
どこのマンションもエントランス～ホール～１階エレベーターホールまでは立派に豪華に造りこんでいます。パンフレットもその部分だけをクローズアップさせます。
しかし、一旦２階や３階に上がるとエレベーターホール～自分の住戸に至るまでの仕様が貧相なマンションがあります。
タイル１枚貼っていません。
最低でも玄関ドア周りにくらいタイルを貼ってほしいものですが、全部吹付仕様です。
出窓も門扉もなく、長い開放廊下が遮るものなしに一番端まで見通せます。
凹凸さえありません。
2014年02月13日
マンション管理士の独り言…５２０
マンション管理士の独り言・・・５２０
「リプレイス・・・管理会社変更」
昨年の夏に戸畑の管理組合さんから管理会社変更についてのご相談がありました。
「5月に開催された通常総会で管理会社変更について検討開始するという議案が承認されたけど、どういう手順でどのようにやったらいいのか、わかんない」というご相談です。
理事会を何度か開催し、手順ややり方をご説明しましたが、「つぶやき主さん、主体的にやってよ」です。
どこも同じ仕様・条件で見積もってもらうために見積もり仕様書を作成しなきゃです。
そして現在の管理会社を含め3社から見積もりを取りました。
現在の管理会社さんの見積もり金額は、今までの管理委託料の約１０％下がっていました。もし、引き続き現在の管理会社さんに管理委託することになってもかなりの管理費削減となります。
その後、2社に絞り住民の方を対象とした説明会の実施です。
集会室のないマンションですから会場手配までつぶやき主の仕事です。
説明会の後アンケートを実施し、“Ａ社”というのが大多数の意見でした。
残念ながら現在の管理会社さんではありません。
その後臨時総会を開催し、現在の管理会社さんとの委託契約は平成26年3月31日で解除する議案と、4月1日からは新しくＡ社と管理委託契約を締結する議案について承認を得ました。
組合員の皆さんへそう何度も総会へ足を運んでいただくわけにもいきませんから、この臨時総会後に重要事項説明会も実施しました。
臨時総会で現在の管理会社さんとの委託契約は解除することが決まったので、早速理事長名で現在の管理会社さんには、解約通知を発行します。
2014年02月08日
マンション管理士の独り言…５１９
マンション管理士の独り言・・・５１９
「マンションを買うという事・・・その２」
前回に引き続き、マンションを買うという事を掘り下げてみます。
「マンションを買う」ということは、多くの場合、上階に他人の家族が住んでいる部屋を購入するということとなります。
最近では、階下への遮音性は比較的良くなったとはいえ、多くのマンションはＬＬ４５、ＬＨ５０と言うのが基準に造られています。
ＬＬというのは軽量衝撃音で、床にスプーンなどを落とした時に発せられるコ～ンというような軽い音の事です。
ＬＨというのは重量衝撃音で、子供が飛び跳ねるド～ンというような音です。
Ｌ値は数字の少ない方が、遮音性能が優れています。
ＬＬ４５，ＬＨ５０というのは、“上階のスリッパの音は聞こえないがサンダルの音は聞こえちゃう”というレベルです。つまり聞こえちゃいます。
“マンションだから賃貸アパートと違って上階からの音が聞こえない”なんて思っちゃいけません。
床の仕上げが畳ならば遮音性能は格段に増すのですが、最近は、フロアーにしたり石材を貼ったりしますから、上階からの音は聞こえちゃいます。
それでもフロアー材でも上にアクセントラグをひいて使用すれば遮音性能は高まるのですが、最近のリビングは床暖房が大流行りですから、ちょっとお手上げです。
2014年02月05日
マンション管理士の独り言…５１８
マンション管理士の独り言・・・５１８
「マンションを買うという事」
「マンションを買うという事」は、掘り下げてみれば３つのものを購入するという事になります。
例えば５０５号室を購入したとすると、
① ５０５号室と言う専有部分を購入した。
② 廊下、階段、などの共用部分の共有持ち分を購入した。
③ マンション敷地の共有持ち分を購入した。
ということになります。
ただ単に５０５号室と言う住戸を購入して区分所有者になっただけではなくて、敷地や共用部分の共有持ち分をも取得したということになります。
固定資産税や都市計画税なども、当然ながら取得した共有持ち分に比例して課税されています。
他の購入者との共有とは言え、税金も払っているし、せっかく購入して自分のものになったのだから、少しはその部分について興味を持っては如何でしょう。
2014年01月31日
マンション管理士の独り言・・・５１７
マンション管理士の独り言・・・５１７
「フロントマンの嘆き」
マンション管理業協会が、協会会員会社とそのフロントを対象に実態調査を行いました。
回答したフロントマンは、２５４３名です。そこでは現場担当者の生の声が聞かれます。
これまでに受けた過剰要求という項目に対して、半数以上のフロントマンが経験しているものを列挙します。
「長時間（４時間以上）にわたる理事会等への出席」 ６０，９％
「深夜（夜１０時以降）におよぶ理事会等への出席」 ５５，７％
「深夜・休日に及ぶ役員や居住者等からの頻繁な電話への対応」 ６０，１％
「総会・理事会等における罵声・怒声による威圧」 ５７，４％
「理事会役員や居住者等からの侮辱的な発言」 ５３，３％
「騒音問題における音の確認等、契約業務に含まれない立会いの要求」 ７０，０％
つぶやき主もフロントマンの経験がありますから、良くわかります。
特に最後にある、「深夜、上の階からの騒音がひどいので、部屋にいてもらって、一緒に聞いて！」なんていうのが一番困ります。
そう言いたくなる気持ちは分かりますが、“そんなの無理っしょ”です。
でも決まって階下の方（＝騒音被害者）はこのセリフを口にします。
2014年01月28日
マンション管理士の独り言…５１６
マンション管理士の独り言・・・５１６
「共用部分の検査」
２月から３月にかけてつぶやき主は、毎週末内覧会へ同行しています。
専有部分の施工精度の検査を行います。
流石にプロと思える指摘なども行いますが、プロと言ったって別に普通の人より目が良いわけでもありませんし、天津飯のように目が３つもあるわけじゃありません。（注）
いままで数多くのマンションを見てきた目で施工の悪いところや不十分なところを指摘し、その手直し方法のアドバイスを行うこととなります。
つぶやき主の同行は専有部分のチェックだけでなく、管理規約や長期修繕計画について、その特徴や基本的ルールをレポート１０枚程度にまとめ、それを１時間程かけて説明することと、また住んでから以降のマンションライフのアドバイスを行うことが良い印象を持たれているようです。
どっちかと言うと専有部分の施工精度のチェックより管理規約などの検証の方が、マンションライフにとってはより重要じゃないかなと考えていますので、同行時も管理規約などに絡めながらチェック、ご説明しています。
そんな専有部分の内覧会同行ですが、最近はちょっとしたジレンマに陥っています。
前回もつぶやきましたが、チェックの対象外である共用部分の出来が非常に悪いのです。
「いくら専有部分のチェックを行なったって、共用部分の出来があんなに悪きゃ」です。
売主の竣工検査、施工者（ゼネコン）の自主検査、さらには設計事務所の監理が行われているはずなのでしっかりした建物になっていなきゃいけないのに、あまりに手抜き、未施工などが多く、いい加減な工事が行われているマンションを沢山目にしてガッカリしています。
「本当に売主やゼネコン、設計事務所の検査は行ったの？少しでも検査すれば、一目瞭然で未施工に気が付くはずだ」と思える箇所が多くて呆れています。
2014年01月26日
マンション管理士の独り言…５１５
マンション管理士の独り言・・・５１５
「登りにくい屋上階段」
最近は頻繁にマンション屋上へ登っています。
別に不審者ではありませんし、高いところが好きというわけでもありません。
管理組合さんから最上階の住戸のバルコニー上裏から、あるいは開放廊下の上裏から漏水が見られたり、白華（エフロレッセンス）が見られるので調査してほしいとのご依頼です。
漏水が見られるのはかなり古いマンションだろうと考えちゃいそうですが、竣工後半年のマンションでも見られますから困ったものです。
1級建築士、1級施工管理技士と屋上へ登り検査します。
屋上へ登るのは一苦労ですし、また怖い、怖い。
最近のマンションは屋上へ続く階段なんて用意していませんので、長い脚立を用意して登り詰めたところの潜水艦のハッチのようなものを開けて屋上へ出ます。
開放廊下や階段踊り場などに脚立を立てますが、これが危ないの怖いのって、身がすくみます。
もし落ちる方向を間違えたら、廊下や踊り場でなく、地面まで一直線なんていうマンションもあったりします。
設計士の方は、メンテナンスのことをあまり考慮していないとしか思えません。
安全性のため誰でも簡単に屋上へ出られるってわけにも行きませんが、せめて検査のために登るのには危険でないような場所に設置してほしいものです。
管理人さんや管理会社のフロントマンでも自分が担当しているマンションの屋上へ登ったことのある人はあまりいないんじゃないかと、思っています。
2014年01月23日
マンション管理士の独り言…514
マンション管理士の独り言・・・５１４
「永遠の〇と管理規約」
「永遠の〇」を観てきました。
本も読んでいましたので、映画が始まった瞬間から、涙がとまりませんでした。
良い映画です。感動しました。
しばらくして感動から覚めかけた頃から、いつもの調子に戻りました。
「『永遠の〇』だからいいんだよな、『永遠に〇』だったら、つぶやき主の会社みたいでお先真っ暗な売り上げだし、『永遠と〇』だったら、いつまでもエンドレスで〇が続くみたい。
『永遠は〇』なんて、何のこっちゃ？だよな。」
「の」「に」「と」「は」という助詞一つで全くニュアンスが異なるじゃん、です。
同じことが管理規約にもいえます。
例えば、不良入居者がいて、管理費や修繕積立金を随分滞納してる。訴訟を起こして回収しようとする場合に、管理規約に「回収裁判を提起する際には、年１４，６％の遅延損害金を請求することが出来る」とある場合と、「回収裁判を提起する際には、年１４，６％の遅延損害金を請求するものとする」とでは大きく異なります。
前者は、「・・・することが出来る」ですから、してもしなくても良いですよ、となりますが、後者は「・・・・するものとする」ですから、しなきゃダメです。
「する」と断定的に規定されていますから、しなきゃいけません。
2014年01月20日
マンション管理士の独り言…513
マンション管理士の独り言・・・５１３
「アホな営業マン」
つぶやき主の内覧会同行は、ただ単に当日住戸を検査して汚れや傷などをチェックするだけではありません。
担当者による機器の使い方などの説明が不足の場合に、それを補ったり、また実際のマンションライフでのトラブルになりそうな使用方法や注意点なども教えちゃったりします。
そして何より特徴的でセールスポイントとも言うべき点は、内覧会の前に事務所まで来ていただいて購入されたマンションの管理規約、使用細則さらには長期修繕計画の検証報告を行う事です。
内覧会同行のご依頼をいただくのと同時にそれら重要書類を送っていただき、レポート用紙10枚程度にまとめ、約1時間半かけて、マンションライフの初歩から、購入マンションの規約の特徴、住まう上での注意事項などをご説明します。
いうなればつぶやき主によるマンションライフの個人レッスンです。
今まで200組近くの内覧会同行を行い、その全てのご依頼者にこの検証報告を行っていますが、皆さん“お口アングリ”“目をまん丸く”して、「マンションの事は知ってるつもりだったけど全然不十分でした。とてもためになりました」というお褒めの言葉をいただきます。
2014年01月15日
マンション管理士の独り言…512
マンション管理士の独り言・・・５１２
「ＡＫＢ４８と国会と管理組合」
ＡＫＢ４８のセンターはファンの投票で決まるそうです。
ＣＤを買うごとに投票権が付いてきてそれで投票するそうです。
ですから沢山ＣＤを買う人は沢山の投票権を持っていることになります。
一見すると公平なように見えちゃいますが、要するに沢山ＣＤを購入できるお金持ちは、沢山の投票権をゲットすることとなり、つまりはお金持ち優遇の投票方法と言えます。
これに対して、衆議院や参議院、知事、市長、県会議員などの議員さんを選ぶ選挙の投票権は成人ならば等しく1票です。
年齢や政治に対する関心、知識に関係なく一律1票です。
勿論納税額にも関係ありません。
沢山納税しているお金持ちであっても、つぶやき主のような低所得者であっても1票に変わりありません。
これについては昨年末から参議院選の1票の格差が裁判で争われ、違憲、或いは違憲状態という判断が下っています。
地域毎に1票の重みが違うのは、憲法で定められた基本的人権、法の下の平等に違背するというのが根拠です。
では、マンションでは？？
2014年01月12日
マンション管理士の独り言…511
マンション管理士の独り言・・・５１１
「これくらいは、知っててよ」
マンションを購入しようと考えている人は、最低でもこれくらいは知っててもらわなきゃ困ります。
いくつ答えられますか？
１、 玄関ドアや窓ガラス、バルコニーは専有部分じゃなく専用使用部分ですが、何故でしょう？
２、 リビングに居ながらにしてオートロック解除できる住宅情報盤は、専有部分ですか？それとも共用部分ですか？
３、 床材の下に配管されている給水管や排水管は専有部分ですか？それとも共用部分ですか？
４、 将来、自分の専有部分を売ったり貸したりした場合に、それまで使っていた駐車区画は次の方にそのまま引き継げますか？
５、 駐車場使用料は、管理費に充当されますか？修繕積立金充当ですか？また、どっちに充当されるのが望ましいでしょう？
６、 マンションを購入しても管理組合には入りたくありません。「入らない」なんてできますか？
2014年01月08日
マンション管理士の独り言…５１０
マンション管理士の独り言・・・５１０
「新手の駐車場」
最近分譲されているマンションで、敷地内に戸数分の駐車場が用意されていないものを良く見かけるようになりました。
50戸のマンションで駐車場は40台分しか用意されていないという感じです。
じゃ10台はあぶれちゃうのかって言うと、そうでもなく、マンション敷地の隣接地に売主所有の駐車場が用意してあって、ちゃんと戸数分の駐車場が確保されています。
「敷地内には確保できませんでしたが、戸数分充当できるように売主としてキチンと対応しています」メデタシ、メデタシ。とはならないので、要注意です。
問題その１、駐車料金が管理組合に入ってこない。
仮に10台分が隣接の売主所有の駐車場を利用するならば、1台8000円として10台で80000円、年間1000000円もの使用料が管理組合に入ってこないことになります。
売主は安定収入として潤うけど。
問題その２、建設費はどうなってるの？
隣接駐車場が機械式だったりすれば、その建設費は本当に売主が負担しているの？って気がします。
マンションを建設したゼネコンさんが機械式駐車場の建設も請け負うでしょうから、その費用はマンション建設費とは分別されているのかどうか、怪しいものです。
穿った見方をすれば、マンション建設費に組み込まれていて、ちゃっかりマンション代金に上乗せされてたりして・・・。
2014年01月05日
マンション管理士の独り言…５０９
マンション管理士の独り言・・・５０９
「自転車ステッカー」
お世話しているマンションで駐輪場から自転車があぶれ出しちゃって、良く見るともう何年も使われていないって自転車もありますので、整理することとしました。
管理組合でステッカーを作って、それが貼付されていない自転車は停めちゃいけませんよってやるのが常套手段です。
どういうスキームにするか、台帳はだれがどのように管理するのか、有料か無料か、有料ならば金額はいくらにするのか、一旦登録すればいいのか、毎年登録してもらうのか、などを話し合いました。
この辺りのことは、つぶやき主がいろんなマンションの事例をお話しし、それらを参考に要領よく決まっていきました。
そして、いよいよステッカーのデザイン決めです。
どこのマンションもそうですが、これがとても時間がかかります。
管理会社さんが何百も載ってるデザイン帳を持ってきます。
それを参考に選ぶのですが、一通り役員さんが見た後に、“どれでもいいから○○さん決めて”ってなります。
その○○さんも「私センスないから無理です」って言いながら満更でもなさそうです。
そして、“マンション名はいれますか？”“部屋番号はどうします？”から始まって、“このデザインは△△高校に良く似ているから紛らわしい”“この色は□□マンションのものに似ているからイヤだ”“蛍光色のほうがいいかしら”・・・・なんて言って決まりません。
2014年01月02日
マンション管理士の独り言…５０８
マンション管理士の独り言・・・５０８
「なぜ理事長になりたがらないのかの考察」
“独り言”へ立ち寄ってくれる方の検索エンジンに面白いものがありました。
『理事長就任を依頼するときの殺し文句』です。
おそらく理事長さんの成り手がいないマンションなのでしょう。
マンションが出来上がった当初は、「まだマンションが新しいうちが問題もないから、早めに理事長やった方が良いですよ」「大規模修繕工事の時期に理事長何てやったら大変ですよ。今のうちですよ」なんて調子です。
“どうせやらなきゃいけないんだったら、少しでも問題が多くなく、負荷もかからないうちに、やっちゃおうぜ”ってネガティブな動機から就任しちゃいます。
なんでそんなに理事長を嫌うのかしら？
マンションは一番小さな民主主義の教室、なんて言われます。
皆で共有するものがあり、その保守や運用、さらには生活ルールを皆で話し合って決めなきゃならないからです。
これを大きくした、突き詰めたものが日本という国の民主主義です。
この国の総理大臣は安倍さんですが、この人は一旦クジけても、更にもう一度やりたいって人で、しかもこの人以外にも総理大臣をやりたい人は大勢いて、誰がふさわしいのかを決める選挙までが行われます。
2013年12月28日
マンション管理士の独り言…５０７
マンション管理士の独り言・・・５０７
「マンションのいいところ」
マンションのいいところって何だと思います？
多くの方がこの問いに対しては、利便性・交通アクセス・駅やバス停に近接・構造・防犯性能・間取り・価格・外観デザイン・内装インテリア・遮音性能・耐震性・・・・・と答えるはずです。
ピンポ～ン。大正解。
でもこれだけじゃないんですよ。
大事なものがあと２つあります。
一つは、管理規約があるところなんですよ。
管理規約っていうと「守んなきゃならないルールだろ。生活が縛られているようで窮屈」なんてアレルギーを起こす人もいますが、実はこれがマンションのいいところなんです。
確かに自分はその管理規約を守んなきゃなりません。
だって守るって約束してこのマンションに入居しているわけですね。
これは所有者であろうと賃借人であろうとそのマンションに住む以上同じです。
自分もだけど、このマンションに住まう全ての人は“守らなきゃなんないし、守るって約束して入居している”です。
例えば、戸建団地でマンションの管理規約のように、ここまで住まう人の事を考えた取り決め何てないですよ。
居住者間のルールといえるものはせいぜい民法くらいのものです。
この点マンションではより厳格な生活ルールである管理規約があるので、ストライクゾーンど真ん中の生活が営むことができることとなります。
守んない人に対しては、「守ってよ。守るって約束して入ってきてんでしょ」です。
2013年12月25日
マンション管理士の独り言…５０６
マンション管理士の独り言・・・５０６
「いい加減にしろよ！！章栄不動産」
固有名詞を出して非難するのは、極力避けてきましたが、今回は腹に据えかねています。
広島のデベロッパーの章栄不動産に対してです。
フローレンスシリーズのマンションです。北九州にも3棟あります。
このデベロッパーは、6年くらい前に飛んじゃって、会社更生法の適用を受け、その更生計画が認められて現在はまたデベロッパーとしてマンションの分譲を手掛けています。
このデベロッパーが飛んじゃったので、ゼネコンの東海興業もそのあおりを受けて3年くらい前に飛んじゃっています。
腹にすえ得ているのは、このデベロッパーの販売方法にです。
『駐車場代金タダ』です。
敷地内に機械式駐車場もあれば、平面平置き、さらに屋根つきもあったりします。
このように駐車区画に明らかに優劣あるときは駐車場使用料に差をつけるのが当たり前ですが、全部タダです。
しかも、販売時に抽選で運悪く機械式になった人には、「暫定的です。何年か後に管理組合でシャッフルしますよ」といってみたり、平面平置きが当たった人には「未来永劫駐車区画は変わりませんよ」と上手に使い分けしています。
その抽選方法も現在所有している車で抽選箱を変えていたりしていて公平ではありません。
機械式に収納できない車の方は、初めから平面になるようになっています。
2013年12月21日
マンション管理士の独り言…５０５
マンション管理士の独り言・・・５０５
「理事長解任」
暴走する理事長を解任する方法は？って問うと多くのマンション管理士は、
① 監事により総会を招集してそこでの解任決議、
② 議決権総数及び組合員総数の5分の1以上で総会を招集し、そこでの解任決議、
③ 区分建物所有法25条2により組合員が裁判所へ解任請求する、
という答えが返ってきます。
でもこれで解任できるかっていうとまず無理っすね。
「監事さんや5分の1以上の有志で理事長解任のための総会招集できる」なんて言葉にすれば簡単そうに見えますけど、実際にはそう上手くはいきません。
まず、区分所有者の名簿を集めるのさえ一苦労です。
管理会社さんが名簿を持っていますが、理事長寄りであったり、組合間の騒動に巻き込まれたくないという意識が働いてか、そう簡単には名簿を出してくれません。
多くの場合、「理事長の許可をとってからでないと出せません」って言います。
理事長は自分を解任するという総会を招集するための名簿を見せることに同意するわけありません。
「個人情報保護法の規定により出せません」なんていう訳わかんないことまで持ち出して拒否しようとします。
2013年12月19日
マンション管理士の独り言…５０４
マンション管理士の独り言・・・５０４
「上階からの漏水」
１８日付けの西日本新聞朝刊に「マンション相談室」が載っていました。
「上階からの漏水は誰に責任あるの？」っていう質問に福岡マンション管理組合連合会が答えていました。
① 「その部屋の使用者に責任あるときはその人」
② 「その部屋の使用者に責任ないときはその住戸の所有者」
③ 「原因が専有部分か共用部分か分かんない時は管理組合」
④ 「下の階の天井裏に配管されていてそこから漏れていた時は、管理組合」って回答です。
流石に杉本さんのところです。素晴らしい回答です。
マンション管理士だけのことはあります。
でも紙面の関係で仕方ないのでしょうが、あまりに端的・要領を得過ぎていて、一般の読者は分かんないかもです。
そこで、頼まれてもいないのにより深く解説しちゃいます。
まず、①についてですが、住戸を賃貸している時に賃借人が例えばピンポン玉を詰まらせちゃった、などで原因が明らかに賃借人（＝使用者）にあるときは賃借人の責任となります。②賃借人に貸しているけれど、漏れた原因はその賃借人にはない場合、となればその住戸の専有部分内にある配管からの漏れだとなりますから、その住戸の区分所有者。③漏れた原因が専有部分にあるのか共用部分にあるのか分かんない時は、区分所有法に規定により共用部分にあると推定されます。したがって、共用部分の管理を行う管理組合の責任となります。④その住戸の使用に問題ないけど、漏水しちゃった。その部屋の配管は床材とコンクート床の間に設置されてなくて、下の階の天井裏に配管されていたら、共用部分扱いとなり管理組合の責任。これは最高裁判例です。
結構このタイプの配管が多いようです。
2013年12月16日
マンション管理士の独り言…５０３
マンション管理士の独り言・・・５０３
「マンションの価格」
マンションの価格は、土地代金+建物代金+消費税から成り立っています。
消費税は土地代金にはかからず、建物代金にしかかからないため消費税から割り戻せば、その建物の㎡単価がわかります。
同じく北九州市内であっても土地代金は坪単価が高いところも安いところもあるので比較にはなりませんが、建物㎡単価は市内のどこで建ててもそんなに差がつくわけありませんから、他のマンションの㎡単価と比較することによって、建物のグレード感がつかめます。
今回は他のマンションとの比較ではなくて、同じマンションでの住戸ごとの㎡単価の比較です。
同じマンションだし、構造や設備仕様も同一だからそんなに㎡単価には差がつかないはずですが、案外そうでもありません。
価格設定には売主の意向が強く働きます。
一般的に角部屋や最上階、さらにはルーフバルコニー付き住戸、専用庭住戸など希少な住戸は、少ないだけに人気がありますし、黙っていても販売できます。
このような住戸の価格というか利益率はかなり高くなります。
売主にとってたっぷり稼いでくれる住戸です。
2013年12月12日
マンション管理士の独り言…５０２
マンション管理士の独り言・・・５０２
「パンフレットの物件概要から消えたもの」
マンションチラシフェチのつぶやき主は最近とても意気消沈です。
チラシから読み取れることがとても少なくなり、寂しい思いをしています。
まずは、販売戸数と今回販売戸数です。
販売戸数と言うのはそのマンションの全戸数のことです。
そして今回販売戸数というのは、通常の場合は、今現在売ることの出来る戸数のことで、もうすでに売れてしまっている住戸は今回売ることは出来ませんから、必然的にまだ売れてない住戸、つまり残住戸＝今回販売戸数になります。
以前はどこの売主さんもこのように残住戸を記していたのですが、最近では販売戸数＝今回販売戸数と記している売主さんが増えています。
売れ行き状況を表に出すのが嫌なのかどうか、兎に角このような標記ならば今回販売戸数何て敢えて記す必要がありません。
いくら売れて、いくら残っているのか全くわかりません。
これでいいのか、公正取引委員会様？
続いては、確認申請認可日です。
どの売り主さんも確認申請番号は記していますが、認可になった日がいつなのかを記していません。
おおよそ認可日＝工事着工日と考えることが出来ます。
2013年12月07日
マンション管理士の独り言…５０１
マンション管理士の独り言・・・５０１
「リビオ一枝並木通りに行ってきました」
購入コンサルタントご依頼者とリビオ一枝並木通りモデルルームを見学してきました。
見学は13時からだったのですが、2時間前の11時に事務所へお越しいただき、マンションの基礎知識をたっぷり2時間ご説明しました。
このご依頼者は、つぶやき主が内覧会同行を差し上げたお客様から「マンション買うなら購入前につぶやき主さんに教えてもらったほうがいいよ」とご紹介を受けてのご依頼でした。有難うございます。
このご依頼者は申し込み寸前のいわゆるAホット客です。
ですから購入にあたり事前に重要事項説明書・売買契約書・管理規約・長期修繕計画をいただき、内容を十分検討したいと思うのは当然のことで、そのように営業マンへ申し込みましたが、「部数に余裕がないので、モデルルームで見てほしい」とのことでした。
それら書類があればより詳しいご説明ができたのに、残念です。
その営業マンへ確認しましたが、本当に契約日にそれら書類を手渡しているそうです。
契約日当日、“日頃聞きなれない法律用語が詰まった書類の説明を受けても一般のお客様は何のことだか、わかんないでしょ”です。
通常は契約1週間前くらいにこれら重要書類が1冊になった見本を渡して、“当日いきなり見せられて説明されてもわかんないでしょうから、事前に目を通しておいて下さい”ってやります。
ちょっと丁寧じゃないですね。
2013年12月05日
マンション管理士の独り言・・・５００
マンション管理士の独り言・・・５００
「記念すべき、つぶやき５００」
この独り言も、５００を数えるようになりました。
実際に7年間にわたり、ボソッボソッと500回もつぶやいてばかりの人がいたらかなりの変人です。
確かにつぶやき主は、フツーの人に比べたら変人っぽいですが、かろうじて何とか常識人のジャンルに入ってると思っています。
お陰様で最近は、独り言に立ち寄ってくれる方も飛躍的に伸び、1日２００ｐVはコンスタントに超えちゃいます。
それに比例して内覧会同行や購入コンサルタント、モデルルーム同行依頼も右肩上がりで増えています。多くの方がマンション購入時に「管理面」に目を向け始めたな、という確かな印象を持っています。
先日は、北九州市建築局の方から、「あなたがつぶやき主さんですか。読ませてもらってますよ。詳しいですね。」とお褒めの言葉をいただき、更に「一人で書いてんですか？」「ハイ」・・・「大したもんですね」と言われちゃいました。
市の方へはエースマンションの名刺を出すことはほとんどなく、“北九州マンション管理支援機構”の名刺を出すのですが、結構“つぶやき主”は関係者の間では通っているようです。
また、議員の方からの問い合わせもあります。「マンションに関して勉強したいので、是非北九州のマンション事情を教えてください。」って感じです。
「お陰様で無事質問することができ、前向きな回答が得られました」なんてお礼の言葉まで頂戴します。
あまり納税していませんので、政治にはトンと興味がありませんが、北九州のマンション事情が少しでも良くなればと、これからもお手伝いしていこうと考えています。
2013年12月03日
マンション管理士の独り言…４９９
マンション管理士の独り言・・・４９９
「勘違い理事長」
標準管理規約でも理事長のお仕事は区分所有法上の管理者として、業務を統括することです。
実務的には、総会で決議されたことを実行する責任者といったところでしょうか。
単独で理事長判断だけで出来ることと言えば、特別に規約で定められていない限り保存行為くらいなものです。
保存行為と言うのは、例えばマンション廊下から雨漏りがするのを修理するというようなもので、これは別に理事長でなくたって区分所有者なら誰だってできます。
要するに長という肩書はつくものの理事長単独判断でできるものは特別にはありません。
理事会だって同様です。
理事会の役目は、予算（案）、決算（案）、議（案）の作成と言う具合にすべて（案）作成のみです。
そしてその（案）が総会で承認を得れば、それを実行する執行機関となります。
このように理事会、理事長にはハッキリ言って自分で物事を決めることができる権限はありません。
これを勘違いしている理事長さんが結構います。
総会で決めるべきことを“理事長判断でこのようにしました”なんて掲示物があったりします。
総会で決めるべき事柄か？それとも、総会にかけなくてもよい事案か？なんてことは考える余地さえありません。
総会で決めるのです。
理事会やましてや理事長が決めちゃダメです。
2013年11月30日
マンション管理士の独り言・・・４９８
マンション管理士の独り言・・・４９８
「集会室と管理組合ポスト」
この2つは、どうしても管理組合に必要なものです。
集会室がないと、総会はもちろん理事会やちょっとした説明会を開催するのにとても不便です。
集会室がないので、仕方ないから理事長のお宅で開催してるなんてマンションは結構あります。
自分の家に皆が集まるので、理事長だけは『絶対イヤだ』なんて話も聞きます。
また、寒い中エントランスホールで立ったまま総会を開催してるマンションなんかも見かけます。
参加者が集まるわけありませんし、議案だって大した審議も行われることなく、承認されていくことでしょう。
近くに市民センターやいこいの家があっても、予約する手間ひまがかかり、また日曜は閉館していたり、鍵の手配なんかでなかなか思った日に開催できません。
先日開催した臨時総会では、いこいの家の管理員さんが時間に遅れちゃって、寒空の中大変な目にあいました。
また、市民センターなどの予約次第で開催日が決定されるので、出席者が少なくなったりします。
2013年11月27日
マンション管理士の独り言・・・４９７
マンション管理士の独り言・・・４９７
「柔軟剤とシャボン玉」
地場のデベロッパーさんの特徴や、もうちょっとこうしてほしい、なんていうのをつぶやいてきましたが、少しお休みです。
お世話しているマンションの組合員さんから寄せられたクレームについてつぶやきます。
まずは柔軟剤。
“隣の住戸のバルコニーに干している洗濯物からの柔軟剤の臭いがキツクてたまんない、注意してほしい”とのご要望です。
実際にこのご要望を受けたのは管理会社さんのフロントマンで、仕方ないので、誰が読んでもわかんない意味不明な張り紙を掲示しました。
その掲示文の内容がまたわかんないと言って、多くの組合員からクレームを受けていました。
こんなの文章にするのは難しいとは思いますが、そもそも“そんなクレームは受けちゃダメだよ。直接お隣に話して下さい”と処理しなきゃです。
集合住宅での生活です。受忍限度でしょう。
続いてはシャボン玉です。理事長さんからのご相談です。
組合員から“隣の住戸のバルコニーで女の子がシャボン玉で遊んでいて、そのシャボンが干している布団について困るから注意してほしいとのクレームが寄せられた、どうしましょうか？”です。
2013年11月24日
マンション管理士の独り言・・・４９６
マンション管理士の独り言・・・４９６
「リヴィエールシリーズ・・・九州三共さん」
良くも悪くも個性的な売主さんです。
多くの売主さんが管理会社を子会社か関連会社として持っていて、九州三共さんもサンエージェンシーという管理会社を持っています。
しかし、大手町や井堀物件では、日本ハウズイングさんが管理を行います。
その経緯や理由にどうもつぶやき主が関係しているみたいですが、購入者目線であることを期待します。
あまり詳しくはつぶやけません。
とても特徴ある管理規約です。
その中でも特筆すべきが、「第一回目の管理組合総会を、８割くらいの入居があった時に開催する。そしてその第１回目の総会で修繕積立金の徴収時期を決定する」というくだりです。
第１回目の総会を８割くらいの入居があって開催するというのは頷けます。
あまり入居者がない状態で理事長を決めたとしても、“たったそれだけの人数で決めた決議に有効性あるの？”ってなってしまいます。
後段については感心しません。
８割の入居がなければ総会は開催されず、従って修繕積立金も徴収されません。
一見すると徴収時期を購入者の意思に任せた“良さげ”な規定に見えますが、それだけ大規模修繕工事の際に修繕積立金が不足しますし、何よりそれまで売主は未販売住戸の修繕積立金を負担しなくていいことに繋がります。
良く考えられていますが、そんな知恵は購入者の方へ向けていただきたいものです。
日本ハウズイングさんはこのような規定にしていないことを祈ります。
2013年11月21日
マンション管理士の独り言 495
マンション管理士の独り言・・・４９５
「アーティックスシリーズ・・・なかやしきさんのご登場」
現在販売中のアーティックスシリーズは、到津グランヴェール、清水グランプリッサ、紅梅ヴィータスパジオ、戸畑グランゲートなどなど、舌を噛みそうなセカンドネームがついていますが、どれも販売好調なようです。
到津グランレゼ、小倉グランゲート、門司グランレスタ、井堀ソルパラッツオなど最近竣工したアーティックスシリーズはすべて内覧会同行していますので、その“良さ”も“もうちょっとさ”も十分理解しています。
売れ行き好調なのは、それなりの理由があります。
兎に角オシャレです。内装やインテリア、建具、そして共用部分に至るまでオシャレです。見てくれのいいのはエントランスだけで、エレベーターで上がるとホールから廊下など賃貸と変わんないようなチンケな物件もある中で、アーティックスシリーズは共用部分を含めオシャレに仕上げています。
特にエントランス廻りをオシャレに仕上げていますが、階段をあまり採用しないためエントランスに雨水が入ってくるなんてことも耳にしちゃいますので、雨水の仕舞はキチンと確認しましょう。
床スラブ厚はどの物件も在来スラブで２００～２３０ｍｍのようです。
住戸によってスラブ厚が異なるようなので、希望の住戸は何ｍｍなのか確認必要です。
また、バルコニーの奥行をとても広くとっていて、床仕上げはシート貼りですが、この下は防水仕上げとなっていませんので、水を流しっぱなしにしてデッキブラシでゴシゴシなんてやると階下への漏水の原因になりますので、注意が必要です。
2013年11月18日
マンション管理士の独り言・・・４９４
マンション管理士の独り言・・・４９４
「新築マンション評定・・・リビオ一枝学園並木通り」
つぶやき主が以前勤務していた日鉄ライフ➔新日鉄都市開発➔新日鉄興和不動産が分譲しているマンションです。
つぶやき主がいたころのメンバーはガラッと変わっていて今ではもう何もかも違う会社のようです。
構造から見てみましょう。
水：セメント比が５０％以下に設定されているようです。
市内のマンションはどこも５５％に設定していますので、それらに比較してかなり圧縮強度に優れていると言えます。またアルカリ質が高いので鉄筋の防錆効果も期待できます。
階下への遮音性能の基礎となる床スラブですが、２７５ｍｍのボイドスラブを採用しています。２７５ｍｍそのものは標準的な厚さといえますが、前回分譲された桃園パークフィールズでは３００ｍｍを採用していました。？？？これには首をかしげます。
どの売主も遮音性能向上のために厚くする傾向にあります。
しかも１部２５０ｍｍの住戸もあるようです。
購入者は要チェックです。
３００ｍｍのパークフィールズでさえ、何人かの方から「音」に対してご相談を受けているのに・・・。
2013年11月15日
マンション管理士の独り言…４９３
マンション管理士の独り言・・・４９３
「新築マンション評定・・・②ザハウス足立の杜」
今回は老舗売主さん開発の「ザハウス足立の杜」です。
大手町の「ザハウスプレミアム」「ザハウスエンブレム」が比較的好調だったのでその流れ“高級路線”を引き継いだ物件です。
淡々とつぶやいていきます。工期は１４階建てで約２０か月ですから、標準的な工期です。
専有面積が７８㎡～１９１㎡と面積差２，４４倍です。
面積差が２倍超でしかも面積に応じて管理費・修繕積立金が徴収されている状態で議決権が同じく１票づつならば無効とされる可能性が高いとされています。
義務は２倍以上果たしていながら権利はそれに伴って享受していないという事になるからです。
また、東宝住宅さんお馴染みの分譲駐車場です。
住戸数４５戸に対して賃貸駐車場が４１戸、分譲２８台と１台分はおおむね賃貸で充足させているようですが、やはり感心しません。
そもそも敷地全部を区分所有者に売っておきながら、どのような権利で駐車場を分譲するのかさっぱりわかりません。２重売買だと考えます。
共用部分や敷地持ち分が分譲駐車場床面積がくわえられるのでヘンテコな計算になります。
また、分譲されているのでその分の駐車場使用料がほとんど管理組合に入って来ません。修繕積立金の値上げが伴います。
2013年11月13日
マンション管理士の独り言…４９２
マンション管理士の独り言・・・４９２
「売り出し中・・・新築マンション評定 ①清滝４丁目アパートメント」
パンフレットや、購入予定者からもたらされた管理規約や長期修繕計画をもとに現在売り出し中の新築マンションの評定をしちゃいます。
まず初回にご登場いただくのは、『清滝４丁目アパートメント』です。
アパートメントというペットネームはご当地ではあまり目にしませんので、売主さんはどこかな？って思ったら、八幡西区で建売や注文建築を盛んにやってる辰巳開発さんでした。
構造的には、２重床・２重天井でボイドスラブ厚は２５０ｍｍです。標準的な仕様です。正直なところで言えば２７５～３００ｍｍはほしかったな、です。
階下への遮音性能はＬＬ４５，ＬＨ５０といったところでしょうか。
なかやしきさんのアーティックスシリーズと同レベルと言えます。
水セメント比は、営業の方へお聞きしましたがわかりませんとのことで、一般的な北九州水準の５５％程度だと推察します。５０％くらいならば、素晴らしいのですが・・・。
機械式駐車場でしたので、初めはあまり感心しませんでしたが、パレット含め亜鉛メッキ処理を施しています。これは優れものです。そう簡単に錆びることはありません。
３か月に１度のメンテナンス費用が１パレット３０００円程度ですみ、これならば機械式駐車場もアリかな、と思いました。
間取りも３ＬＤＫ，４ＬＤＫの２タイプのみで１ＬＤＫなどの投資目的とされるタイプがないのもＧＯＯＤです。
面積にもそれほど差がなくこれならば１住戸１議決権でも許容範囲です。
2013年11月10日
マンション管理士の独り言…４９１
マンション管理士の独り言・・・４９１
「セミナーご参加有難うございました」
昨日（１１月９日）ウェル戸畑で久しぶりにエースマンション主催の「１から学べるマンション購入術」セミナーを開催しました。
いつもは北九州マンション管理支援機構代表としてお話しすることが多いので、ホントに久しぶりにエースマンションって名乗れました。
そして、話の中でも支援機構代表では話づらいこともエースマンションならへっちゃらです。
売主の固有名詞をバンバン出して、イイのワルイの、って話しちゃいました。
実は昨日は３日前から風邪ひいちゃって何とか治そうと金曜にお医者さんに行って抗生物質を沢山仕入れてきたまではいいのですが、それを飲み過ぎたようで、セミナー朝から下痢と嘔吐で大変な目にあいました。
何とか１時間半は話すことが出来ましたが、バリトンの澄んだ声を聴かせることが出来なくて残念でした。
それでも内容は充実しています。参加者へのアンケートでは皆さん『大変参考になった』です。
昨日受講された方は、おそらくその辺りの営業マン以上の知識を仕入れていただいたはずです。
今後のマンション選びの参考にしていただければ、と願っています。
2013年11月03日
ﾏﾝｼｮﾝ管理士の独り言・・・４９０
マンション管理士の独り言・・・４９０
「マンションの選び方」
１１月９日にマンション購入講座を開催します。
この件について問い合わせがかなりあります。その内容は、「何か買わされませんか？」「後日しつっこく営業されませんか？」「どっかのマンション売主さんと組んでるんじゃないの？」など多くが警戒の言葉です。
改めて言いますが、営業的行為は全くありません。
セミナーの終わりにアンケートだけは記入いただこうと考えていますが、別に名前なんて書かなくたって構いませんよ。
セミナーを聞かれた方は、「マンションを購入する際はつぶやき主さんに相談しよう」って必ずなりますから、名簿なんて全く必要ありません。
また、一方で「マンション選びなんて専門家に聞かなくたって大丈夫。自分でしっかり勉強するから」なんて思っている人も、甘いですね。
そんなに簡単にわかるものじゃないっすよ。
すごく勉強されてマンションを購入した人が内覧会同行をつぶやき主にご依頼され、そして管理規約などの検証報告を聞いた際に、必ず「購入前に聞いておくべきだった」と言われます。
多くの方がマンションを購入される際に判断基準として挙げるのが、立地・環境・利便性・学校区・通勤通学所要時間・交通アクセス・構造・設備・仕様・間取り・外観デザイン・内装インテリア・売主・施工会社・管理会社、価格・返済額・管理費・修繕積立金・駐車場費用・機械式ｏｒ平面駐車場、・・・・・おおよそこんなところでしょう。
これらに長期修繕計画の精度や将来の値上げ計画までつかんでいればかなりの達人です。
でもこれでは全く不十分です。
「マンションは管理を買え」ですよ。
でも残念ながら、管理面に詳しい営業マンなんてどこを探したっていやしません。
2013年10月29日
マンション管理士の独り言・・・４８９
マンション管理士の独り言・・・４８９
「マンション購入セミナー IN ウェル戸畑」
11月9日（土）13時～16時まで「1から学ぶマンション購入術」を開催します。
なんと参加料無料です。
第1部は、つぶやき主が最も尊敬するマンション管理士の隅河内さんが約1時間お話しします。
その後つぶやき主が1時間半程度、良く通るバリトンの声でつぶやきます？？？
専有部分や共用部分、管理組合、総会、さらには売買契約書、管理規約などマンションの基礎的な事柄については勿論、建築工期やコンクリート強度、管理委託契約に至るまで、お話ししちゃいます。
「マンションは管理を買え」と言われます。
パンフレットやモデルルームなどにうっとりとなって選んでいませんか？
立地や環境、交通アクセス、設備仕様、外観デザインなどについては自分で研究し、また営業マンも教えてくれるでしょうが、住んでから以降マンションライフのルールとなる管理規約や長期修繕計画などについては誰も教えてくれませんよ。
あなたは本当にマンションの選び方を知ってますか？
知識・経験たっぷりの2人がマンション購入についてその選び方を教えちゃいます。
生のつぶやき主を独り占めできる3時間です。
是非ご参加ください。
2013年10月27日
マンション管理士の独り言・・・４８８
マンション管理士の独り言・・・４８８
「騒音判例」
この数週間は、内覧会専門業者になっています。
毎日のように内覧会や確認会、さらには再確認会にまで同行しています。
北九州ばかりではありません、昨日は福岡まで出張ってきました。
内覧会～確認会を終えた購入者は鍵の引き渡しを受けて入居、晴れてマンションライフが始まります。
期待一杯に膨らんだ胸で新生活を始めるのですが、中には、“こんなはずじゃなかった”と後悔する方もいるようです。
後悔する要因の中で1番多いのが、上階からの騒音です。
「上からの音がこんなに響くとは思わなかった」「営業マンはほとんど気になりませんって言ってたじゃん」「子供を飛び跳ねさせるなよ、どんな教育してんだろ」なんて言う調子です。
デリケートな問題ですが、大体は下の階の方が“気にし過ぎ、我慢しなくちゃいけない範囲内”と整理されるようです。
裁判でも上の音がウルサイ、と争われた案件では、ほとんど下の階の方の訴えは認められていません。
2013年10月25日
マンション管理士の独り言・・・４８７
マンション管理士の独り言・・・４８７
「入り浸ってます」
妙齢のご婦人宅に入り浸っていたいのですが、残念ながら入り浸っているのは「ベイトリア門司マリーズ」です。
内覧会後の確認会や、再確認会などでほとんど毎日出勤しています。
1日に2件も3件もあるから疲れちゃいますが、折角のご指名ですから、しっかり検査させてもらってます。
昨日は大雨でしたので心配していた雨水の排水状況なんかもしっかり確認できました。
ど～だったかはつぶやきませんが、写真には撮っています。
同行いただいたお客様へはお伝えしましたから現場には伝わっていることを願います。
後日要請あれば管理組合さんへはご提出しますよ。
思ったより手直しが進んでいるのには驚きました。
現場の職人さんは夜遅くまで大変だったことでしょう。
しかし、手直しの方法が、“アレじゃまずいっしょ”というのがチラホラ。
“○○の方法で手直ししますと言ったじゃん、ちゃんとその方法でやってよ”と再度手直しになっちゃいます。
つぶやき主に内覧会や確認会の同行を依頼された方の住戸は、お金出した分かなり精度の高い手直し仕上げになっているはずです。
“手直しの仕様が違うの？”と問われば、やはり“違う”となります。
2013年10月20日
マンション管理士の独り言・・・４８６
マンション管理士の独り言・・・４８６
「排水管高圧洗浄の時期」
完売した新築マンションならば、入居後６～８カ月で設立総会が開催されます。
その時に理事長はじめ役員さんが選任され、いよいよ管理組合活動が開始されます。
入居してから設立総会までは、まだ理事長さえ決まっていませんから、この間は管理会社さんが理事長代行して管理を行うというのがフツーです。
そして設立総会で選任された理事長はじめ役員さんに是非やってもらいたいのが、最近よくつぶやいている共用部分の調査診断ですが、排水管の高圧洗浄も是非行ってもらいたいものの一つです。
多くのマンションでは排水管高圧洗浄を実施します。
２～３年サイクルで実施するところが多いようです。
しかし、最初に高圧洗浄を行うのは竣工後３年としているところがほとんどです。
これを竣工後２年以内に行いましょう。
「入居して２年しか経っていないので、そんなに汚れてないじゃん。もっと後で良いよ。」なんて思っちゃいけません。
目的は排水管の洗浄だけでなく高圧洗浄を行った後にファイバースコープを入れて排水縦管、雨水桝、雨水管の調査診断を行うことにあるのです。
2013年10月17日
マンション管理士の独り言・・・４８５
マンション管理士の独り言・・・４８５
「瑕疵担保責任」
瑕疵担保責任とは、契約の目的物を売主も買主もキチンとしたものだと思って引き渡したけれど、後日隠れたキズがあったことが判明し、契約の目的を達せられない場合に、売主は買主に対して責任を負っていますよ、ということです。
民法では、この責任期間を瑕疵があることを知ってから１年間としていますが、不動産売買の時は宅建業法により、例外的に引き渡し後２年間と定められています。
買主は売主に対してどのような責任を問えるかと言うと、損害賠償責任と契約解除とに限定されています。
このように民法では、瑕疵の補修は認められていないのですが、これでは実務上便利が悪いので「住宅の品質確保に関する法律」によって、瑕疵補修も認められています。
「住宅の品質確保に関する法律」では“雨水の侵入を妨げる部分”や、“構造上主要な部分”は１０年の瑕疵担保期間ですが、それ以外の瑕疵については引き渡し後２年間に限定されています。
逆に言えば、通常の部位の瑕疵は引き渡し後２年の間に発見して請求しなければ、“売主は補修などを行ってくれない”あるいは“法律的・契約的には補修を行わなくてよい”ということになります。
2013年10月15日
マンション管理士の独り言・・・４８４
マンション管理士の独り言・・・４８４
「マンション購入相談」
最近はマンションを購入するに際してのご相談が増えてきました。
環境や立地、設備・仕様、学校区、利便性もいう事なし、デザインや内装インテリアも素敵、間取りだってＧＯＯＤだし、価格も手ごろ、となれば以前は否応もなく購入していたのでしょうが、マンション購入するのに、“それだけでいいの？何か大事なもの足りないんじゃない？”って思う方が増えてきて、そんな方は購入前につぶやき主に電話をかけてきます。
そしてほんの５分程度お話しただけで、「それです。漠然と何か足りないと思っていたけど、住んでから以降の管理面について全く知りませんでした」となって、お金を払ってまでつぶやき主にコンサルタントを依頼してきます。
或いは、「マンションは管理を買えっていうけれど、管理面について誰に何を相談したらいいのかわかんない」って方がつぶやき主を探し出して問い合わせてきたりです。
賢い方です。３０００万円近くもの大金を出して、３５年間も支払い続けなければならないものを買うのに、５万円やそこらケチっちゃいけません。
モデルルーム見学に同行するだけなら２万円です。
つぶやき主がモデルルーム見学について行っても“何が出来るの？大した情報を得られないんじゃないの？”って思っている方は、つぶやき主の実力を侮っています。
2013年10月11日
マンション管理士の独り言・・・４８３
マンション管理士の独り言・・・４８３
「ベイトリア門司マリーズ」
先月末から今月にかけてＰＶが１日平均３００くらいあります。いつもの倍の閲覧数です。検索エンジンを見てみると「ベイトリア門司マリーズ内覧会」「ベイトリアつぶやき主」なんてものが目立っています。
ベイトリアの購入者が内覧会の様子などを気にして閲覧しているみたい・・・。
そこで、内覧会などの建物の出来不出来も気になるでしょうが、本当はもっと気にしなきゃなんない、住んでから以降のマンションライフの規範となる管理規約について、ほんのちょっとだけつぶやいちゃいます。
ベイトリア門司マリーズの管理規約の特徴には何点かありますが、まずは、駐車場の取り決め。
区分所有者がその所有する住戸（専有部分）を売ったり貸したりしたときは、それまで利用していた駐車区画は次の買主や賃借人へ引き継げるとなっています。
２台目は管理組合に返却しなければなりません。
このマンションには縦列２台や軽区画が混在しています。
縦列２台の区画を利用していた区分所有者が住戸を売ったり貸したりしたときは、どのような扱いになるのでしょう？
2013年10月09日
マンション管理士の独り言 482
マンション管理士の独り言・・・４８２
「中古マンションが売れなくなる」
“つぶやき主の販売能力が低いから”それだけが原因ではありません。
このままいくと中古マンションが売れなくなりそうです。
理由はバカ高くなった修繕積立金が原因です。
新築マンション分譲時に、修繕積立金を意識的にかなり低く設定しているために、その反動で修繕積立金の値上がり額がハンパないものになっています。
新築マンションの営業マンが「ローン＋管理費・修繕積立金＋駐車場で○○円ですよ。今のお家賃と比較してください。あなたはまだ賃貸で我慢しますか？」なんていう切り口で購入意欲をそそります。
そしてそこでは修繕積立金の額は意図的に低額に設定し、将来積立金が値上がりするなんて販売の足を引っ張るような都合の悪いことは、なるべくならば“言わないでおこう”です。
その結果、分譲当初は㎡あたり４０円とか６０円くらいで、月額にしても３，０００～４，０００円くらいの積立金額になっています。
2013年10月05日
マンション管理士の独り言・・・４８１
マンション管理士の独り言・・・４８１
「当然にあるわけではない」
２０歳になれば、当然のこととして選挙権が付与されます。
つぶやき主みたいに政治にあまり関心がない人であっても、大いに関心がある人でも等しく選挙権は付与されます。
ついでに言えば、つぶやき主のように微々たる税金しか納めてない人でも、大会社の社長さんのようにびっくりするような多額の税金を納めている人だって、同じく１票ずつしか持っていません。
この選挙権のように当然に付与される権利もあれば、権利として認められてはいるものの、当然のように行使できるわけでなく、交渉の末に何とか実行できる、というものもあります。
マンションに関して言えば、引き渡しから２年間の瑕疵担保責任や「住宅の品質確保に関する法律」（品確法）で定められた構造上主要な部分と雨水の侵入を妨げる部分の１０年間がこれに該当します。
例えば、開放廊下の天井から雨漏りがしていたとして、それが１０年以内ならば、売主さんは無条件で補修してくれるのかと言えば、それはＮＯ！です。
それを瑕疵と認めさせなければなりません。
“確かに雨漏りしていますが、この程度は瑕疵じゃありませんよ”と言われてしまえば、瑕疵と認めさせなければなりません。
2013年09月25日
マンション管理士の独り言・・・４７８
マンション管理士の独り言・・・４７８
「ネットを利用しないのにネット利用料金を支払わなければならないの？」
最近のマンションにはいろんな設備が導入され、予め売主さんがそれらの設備業者さんと導入・仕様について取り決めしています。
そして購入者はそれらの取り決めを継承しなければならないとされています。これは専有部分についても行われています。
代表的な例が、ネット利用料金やディスポーザーメンテナンス料金などです。
特にネット利用料金などは予め管理費に加えて徴収されている場合がほとんどです。
「自分はネットを利用しないのに、利用料を管理費に上乗せされて徴収されるのはおかしくねエ、そんな規定は無効じゃん」と思った人がこの代金支払いを拒否し、管理組合とトラブルになっちゃいました。
これに対して管理組合が訴訟を起こしました。
以前は、ネットを利用するためには、各区分所有者がプロバイダーとの間で契約をした上で、自費で共用部分を通して専有部分に配線するという方法が一般的でしたが、最近ではネットの普及に伴って販売時にネット利用のための設備を共用部分に設備して各区分所有者が自由に利用でき、ネット利用料金は住戸数で頭割りするという方式をとるマンションが増えています。
そんな中でネットを利用していないのに、「全区分所有者にネット料金を負担させるという管理規約は無効で俺はそんなの支払わない」と言う区分所有者に対して、規約は有効だという確認を求めて管理組合が訴訟を提起したわけです。
2013年09月22日
マンション管理士の独り言・・・４７７
マンション管理士の独り言・・・４７７
「環境調査」
新築マンションが竣工すると多くの売主さんでは環境調査が実施されます。
例えば階下への遮音性能がＬＬ４５、ＬＨ５０で設計されていれば（これはなかやしきさんの基準）、実際に出来上がった建物でまだ誰も住んでいない状況のもとでランダムに抽出した住戸で、騒音発生器を用い騒音を発生させ、当初予定通りの遮音性能が確保されているかどうかを確認するためのものです。
ちょっと小さめのタイヤみたいなものでドンドンと床を叩き、その下の住戸で騒音測定器を使って実際の騒音を測ります。
もうすぐベイトリア門司マリーズで内覧会が開催されますが、つぶやき主に内覧会同行を頼んでいない方は担当者にこの「環境調査」結果を聞いて下さい。
自分が購入した住戸とは違ったタイプで調査されている場合がほとんどだと思いますが、充分参考になります。
その場で答えられるのは現場監督さんくらいでしょうが、調べて後日教えてもらってもいいですよ。
2013年09月19日
マンション購入セミナーのお知らせ 無料です。
「マンション購入セミナー」開催のお知らせ
久しぶりにマンション購入セミナー開催します。つぶやき主がたっぷり２時間購入についてお話しします。
１１月９日（土）１３：３０～ ウェル戸畑３１、３２号室です。
セミナーの後は無料相談会も実施します。
参加無料です。先着順受付ですから、お早目のご予約を！
０９３―６５４－１６１６
自慢じゃないけど、つぶやき主の話は面白いですよ。目からウロコです。
マンション管理士の独り言・・・４７６
マンション管理士の独り言・・・４７６
「管理会社変更」
先日の１５日（日）の夜、管理会社変更を見据えた説明会を開催しました。
築１２年のマンションですが組合員の一部から「負担している管理費に見合った管理とはなっていない」「管理委託料が高いのでは？もっと安くできるのでは？」「担当フロントマンは聞いたことにしっかり答えられず信頼できない」なんて声があがり、今春開催された通常総会で“管理会社変更について検討開始する件”という議案が承認されました。
変更を検討することについては副理事長に一任されましたが、会社員でもあるし、手間ひまかかりそうだし、その上専門的知識が必要みたい、ということでつぶやき主に“手伝ってよ”とお声がかかりました。
仮に管理会社変更となっても現在の管理サービスを落とさないという大前提があります。また、見積もりを数社から提出してもらうに際して各社それぞれの思いのままで出されちゃうと、仕様も統一じゃないし、当然金額にもバラつきが生じます。
それじゃ比較検討何て出来ません。
そこで現在の委託契約の仕様をもとに共通仕様書を作成し、それに基づいて算出してもらいます。
現地説明も行いますが、各社が机の下で手を結ばないようにそれぞれ日時を違えて実施します。
現在委託契約を結んでいる管理会社さんへも「ど～する？金額を再検討して見積もりに参加する？」って聞けば、「是非参加させて下さい」ってお返事です。
2013年09月17日
マンション管理士の独り言・・・４７５
マンション管理士の独り言・・・４７５
「言葉を選び選び・・・」
つぶやき主には、いろんなご相談が持ち込まれます。
マンションを購入しようと思っての購入相談、内覧会同行のご相談、管理組合役員さんからのご相談、不動産屋さんからも“販売を依頼されたマンションの特徴を考えて”なんていうのもあります。
最近多いのが、内覧会をご依頼いただいたお客様でご入居後の建物共用部分の瑕疵やクレーム対応についてです。
先日は「まだ入居して数カ月しか経っていないのに、開放廊下やバルコニー天井から雨漏りしてる」なんて、奥様が涙声で訴えてきました。
「小手先だけの補修にならないよう、つぶやき主さんしっかり指導してください」と無償でのお願いです。
つぶやき主も「ハイ。」とこちらも涙声でのお返事です。
売主さんと施工建設会社担当者と屋上へ登りました。
少なくとも１７か所にクラックが生じ、エフロレッセンスが染み出ています。
その物件は、竣工～内覧会実施～引き渡しまでがとてもタイトなスケジュールで何としても３月竣工に間に合わせるという売主の売り上げ至上主義が見えていましたので、しっかりした工事が出来ているのか？養生期間は適正に確保されているのか？とても疑問に思っていました。
案の定竣工後何カ月もたたないのにもう雨漏りです。
どこの売主さんか、どの物件なのかは言えません。
売主名を出すとマンションが特定されちゃいますし、そうなればそのマンションの資産価値が落ちる事にも繋がりかねないからです。
2013年09月15日
マンション管理士の独り言・・・474
マンション管理士の独り言・・・４７４
「２１，０００円って安いっしょ？」
何が２１，０００円かと言うと、つぶやき主にマンション購入コンサルタントを依頼する費用です。
つぶやき主の事務所に来てもらって、いろんな資料を見ていただきながら、購入希望マンションの特徴を他のマンションと比較して説明を行い、またマンションとは何か？購入に際してはどんなところに気をつけなければならないか、などを丁寧にアドバイスします。約２時間かけて、マンションの総論～重要事項説明書～売買契約書～管理規約～使用細則～長期修繕計画などをご説明します。
最近分譲のマンションのほとんどの重要書類は持っていますし、売主さんごとのこれら書類の特徴はキチンと押さえています。
さらにその売主さんの評判やアフターに対する姿勢などを踏まえた、つぶやき主の評価を事実をもとに教えちゃいます。
これに加えてモデルルームも一緒に見学してほしいとなればもう１０，５００円ほど頂戴しています。
マンション購入と言うのは一般の人にとっておそらく人生で１番の高額な買い物です。
失敗しないために２１，０００円は決して高くないですし、コンサルタントの内容からしてもおススメします。
学校卒業して３０年以上地元でマンション関係の仕事ばかりやってるつぶやき主の経験やノウハウ、さらには裏情報なんかが満載のコンサルタントです。是非ご利用ください。
2013年09月13日
マンション管理士の独り言・・・４７３
マンション管理士の独り言・・・４７３
「いろいろなご相談」
つぶやき主のところにはマンションに関していろいろなご相談が寄せられます。
最近は管理組合の法人化についてのご相談が増えてきました。
「法人化してもそんなにメリットないのに」と思っているとチャンと目的を持っての法人化です。
その目的はおおよそ２つあります。
一つは、小規模なマンションで集会所がないために将来マンション内の住戸が売り出されたときにそれを管理組合で集会所として購入し、管理組合資産にすることが目的です。
もう一つは管理費や修繕積立金の滞納分を回収するために支払い督促や少額訴訟を提訴する場合に都合がいいからです。提出書類が簡略化されます。
また、相変わらずですが、管理費などの滞納分の回収についてのご相談です。
話の成り行き上、つぶやき主が回収作業を行うことも度々ですが、最近はとても手強く、なかなか回収作業が進みません。
投資目的で購入したマンションで賃借人が見つからず、家賃収入が得られずに、その挙句に管理費などの滞納が始まるというのが多く、これは最悪のパターンです。
管理組合に居所を届け出ていない組合員に関しては、残念ながら回収するのはほとんど不可能と言えます。
最近では「住んでいるマンションの目の前の空き地にマンションが新築される、どういう姿勢でデベロッパーさんに向き合えばいいものか？」というご相談が増えています。
2013年09月07日
マンション管理士の独り言・・・４７２
マンション管理士の独り言・・・４７２
「早く設立総会をやってよ」
北九州のマンションは販売好調な物件が多いようです。
以前は竣工時に売れている住戸が半数、残り半数はまだ売れていなくてそれを１年くらいかけて“えっちら、おっちら”と売っていたものです。
しかし、最近では、竣工前に完売している物件も少なくありません。
売主さんホクホクです。ウ・ラ・ヤ・マ・シ・イ。
完売しているマンションならば、早めに理事長さんなんかを決める設立総会を開催すればいいのに、なかなか開催されません。
もっとも設立総会何て開催しなくとも、区分所有法上１件でも引き渡しが済めば、管理組合は法律上当然に設立されたことになります。
しかし、法律上設立されたといったって、理事長さんも決まっていないし、活動も行えず有名無実です。そこでセレモニー的な要素はあるもののやっぱり設立総会が必要になってきます。
この設立総会がなかなか開催されません。
と言うか、いつ設立総会を開催するのかは、管理会社さんの胸三寸です。
管理会社さんが「ボチボチ、設立総会を開催するべ・・」と考えたら開催されるということになります。法律にもいつまでに設立総会を開催しなさいなんて規定はありません。
2013年09月04日
マンション管理士の独り言・・・４７１
マンション管理士の独り言・・・４７１
「ゴミ出しマナー」
どこの管理組合でも年に一度は必ず「ゴミ出しマナーを守りましょう。」という掲示がされるほど、マンションライフではゴミ出しマナーに悩まされます。
“前日から出している”“分別収集となっていない”“カンとビンの収集日じゃない日に出してる”“指定袋じゃない袋で出してる”なんていうのが代表的なマナー違反です。
最近のマンションでは玄関前にゴミを出していれば、管理員さんや収集担当者がゴミ置き場まで持って行ってくれるというケータリングサービスが普通になっています。
そんなサービスがあっても前日から出したり、玄関前に出す時間に遅れて収集車が持って行った後にゴミ出しするような不届き者がいます。
仕方なく、管理員さんしかゴミ置き場の鍵を持っていなくて、入居者はゴミ置き場にゴミ出しできないとしている管理組合さんだってあったりします。
懇意にしている南区の理事長さんからのお問い合わせで、新たなマナー違反に頭を悩ませているとのことでした。
このマンションには立派なゴミ置き場があり、片引き扉で開閉します。
そしてゴミ出し日に片引き扉付近にしかゴミを出さないで困っているとの事でした。
奥の方にはまだたっぷりスペースが余っているのに、手前の片引き扉周辺にしか出さないので、しまいには扉を開けると重ねられたゴミが倒れ掛かってくるという始末です。
何度も注意書きを配布したり、掲示しましたが、治りません。
「なんかいい解決方法を知らない？」って聞かれました。
2013年08月30日
マンション管理士の独り言・・・４６９
マンション管理士の独り言・・・４６９
「見えない部分なので、手の施しようがない → 現場監督さんしっかりしてよ」
北九州市内のマンションの施工は、８０％が福屋建設です。
福屋建設さんが手がけたマンションの施工精度はどれも一緒かというと、必ずしもそうとは限りません。
社内基準はあるのでしょうが、施工精度の素晴らしいマンションもあれば、もうちょっと何とかならなかったの、なんて思えるマンションがあったりします。
工期や職人さんの質は勿論あるのでしょうが、なんといっても最終的には監督さんの技量です。
簡単には妥協を許さないような監督さんのマンションは施工精度も高いと言えます。
特に配管やコンクリートかぶり厚なんかは、完成後は施工状態何て全くわかりません。
このような目に見えない部分にこそ細心の注意を払って工事を行ってもらいたいものです。
お世話しているマンションで雨水排水が上手くいかず、ゲリラ豪雨の時は逆流して開放廊下やエントランスが水浸しになる状態が続きました。
ひょっとしたら雨水管が途中で脱管しているのではとファイバースコープを入れて調査しましたが、雨水管ではありませんが雑排水管が１か所脱管していました。
その場所は植込みの真下なので、配管後に植栽工事を行った際に重機で点圧したことで重い荷重がかかり、脱管したとしか考えられません。
つまり竣工当初から脱管していたと考えられます。
永い間に垂れ流された雑排水が土中に浸み込み、ある日突然陥没なんてしたら、大事故にもつながりかねません。
2013年08月28日
マンション管理士の独り言・・・４６８
マンション管理士の独り言・・・４６８
「買ってはいけない中古マンション」
ＹＡＨＯＯ！とかアットホームでたくさんの中古マンションが売りに出ています。
そんな中、いわくつきのマンションも売りに出ています。
売りに出してる仲介業者さんも知らないし、ましてや購入者にはわかるわけない内情を秘めたマンションです。
そのマンションはバブル華やかしき頃に売りに出され、大阪の不動産業者が５戸、１０戸とまとめて購入しました。
自分で住むつもりなんて、当初からありません。
賃貸物件として購入し、家賃収入で利益を上げようとするものでした。
そして、適当なころに売却しようとも考えていました。
当初は期待通りに家賃収入も得られていました。利回り１０％以上ってやつです。
しかし年数を重ねるごとに段々古ぼけちゃって、入居者が集まりません。
そして空き室期間が長くなります。
賃借人がいようがいまいが、空き家になっていようがいまいが、そんなことにお構いなく管理費・修繕積立金の負担が毎月発生するのが「分譲マンション」です。
１０戸も持っていると結構な金額になります。
2013年08月25日
マンション管理士の独り言・・・４６７
マンション管理士の独り言・・・４６７
「２重基準」
ダブルスタンダードともいいます。
何についてのダブルスタンダードかと言えば、北九州市内のマンション売り主さんの姿勢についてです。
具体的に言えば、公社が絡む物件と自社単独物件では、売り方や購入者に対しての姿勢が異なります。
公社が絡むと“悪いことしないよ～ン”ですが、自社単独物件ではお目付け役も居ないので、“稼げるだけ稼がせてもらうべ”となります。
もっと具体的に言えば、なかやしきさん。
北九州市の売主のオピニオンリーダーになってもらわなきゃなんない会社ですが、契約事務手数料の扱いで公社が絡む場合と自社単独物件とでは、その扱いが大きく異なります。公社が絡んだ物件では、購入者がローンを組んで、その取扱いを営業マンに依頼した場合にのみ５２，５００円の事務手数料が必要となります。
現金で購入する方や自分でローンの手当てをする方からは徴収しません。
ところが公社が絡まず自社単独物件の時は、現金であろうがローンを自分で手配しようがそんなことにはお構いなく５２，５００円徴収されます。購入者すべてから徴収します。
さらにローン手続きを営業マンにお願いすれば、２１，０００円が追加徴収されます。
この契約事務手数料に関して言えば、以前は東宝さんも同様だったのですが、最近はローン利用者で営業マンにその手続きを依頼した方のみに５２５００円必要となりました。
公社同様の取り扱いです。襟をただしたようです。
2013年08月23日
マンション管理士の独り言・・・４６６
マンション管理士の独り言・・・４６６
「雑損失処理」
平成２０年のマンション総合調査では日本のマンションの約３０％が管理費などの滞納問題を抱えています。
管理費などの滞納分は放っておいたら５年で時効になりますので、電話や面談、さらには督促状や内容証明郵便を出したり、支払い督促と言う法的手段に訴える管理組合さんだってあります。
これら管理組合さんの熱心な活動で回収できるものもあります。
つぶやき主だって、管理組合さんからのご依頼で回収作業を行うことがあります。
そんな時には夜討ち朝駆け（常識の範囲内ですよ。腎臓売れ！なんて言いませんよ）で滞納者へ督促します。
自慢じゃないですが、すごい回収率ですよ。
管理組合にとって滞納管理費回収と言うのは頭の痛い問題です。
しかし遅れ遅れでも回収できる分はまだいいのですが、回収できない分だって沢山あります。
どっちかと言うと回収できない方の割合が多いのではないのでしょうか。
“もう何年も前から誰も住んでいない、区分所有者に連絡しようにもどこにいるのかわかんない”なんていうケースはざらです。
滞納分を回収する見込みは全く立たない、という時にその滞納分の扱いはどうするのか？という難題が生じます。
「いつまでも未収金のまま、ダラダラと決算報告に載せるの？回収出来っこないなら、どこかで損切りできないの？」です。
2013年08月21日
マンション管理士の独り言・・・４６５
マンション管理士の独り言・・・４６５
「共用部分の検査」
つぶやき主は年間５０件くらいの内覧会同行をしています。
これは専有部分の出来ばえや施工精度をつぶやき主のキャリアやいろんなメカを使って調査するものです。
そしてその調査対象は専有部分だけに限られます。
マンションを購入するというのは、法律的にややこしく言うと、①専有部分の区分所有権を購入する ②共用部分の共有持ち分を購入する ③敷地の共有持ち分を購入する、となります。
これら３つのうち、敷地に関しては構築物でないのであまり検査の必要はないかと思われますが、専有部分と共用部分とは構築物ですから当然施工精度は検査対象となってしかるべきです。
専有部分は区分所有者や、場合によればつぶやき主のような内覧会同行業者が検査するのでしょうが、共用部分の検査は行うのでしょうか？行うとすれば誰が行うのでしょうか？
2013年08月19日
マンション管理士の独り言・・・４６４
マンション管理士の独り言・・・４６４
「内視鏡検査のススメ」
このところのゲリラ豪雨のせいでしょうか、雨水管では豪雨をさばけずにあっちこっちのマンションで共用部分が浸水する被害が出ています。
玄関エントランスが浸水した、エレベーター内に水が流れ込んだ、機械式駐車場の地下ピットに入った水を汲み上げるポンプが故障したなどです。
集中豪雨なので仕方ない面はあるものの、管理組合や顧問マンション管理士としてはやはり万全の対策を講じておかなければなりません。
お世話しているマンションでも２階の開放廊下まで雨水管からの雨水が逆流して来てあやうくエレベーター内が浸水するところでした。
原因として考えられるのが雨水管に空気が溜まっていて、雨水の流入を妨げているのではと考えました。
それならば雨水管の下部に空気抜き管を取り付けることによって改善されると思いましたが、雨水管が途中で詰まっていたり、脱管していたらいくら管内の空気を抜いたって改善されるわけがありません。
2013年08月16日
マンション管理士の独り言・・・４６３
「建築費」
マンションの販売価格というのは、土地価格＋建物価格＋消費税で構成されています。
そして消費税は、土地価格にはかからず建物にしか課税されていませんから、消費税から割り戻せば建物の価格が算出できます。
仮に販売価格３０００万円のマンションで、そのうち消費税が１００万円ならば、１００万円÷５％＝２０００万円が建物価格となります。
したがってこのマンションの価格内訳は、建物価格２０００万円、消費税１００万円、土地価格９００万円となります。
さらに、このマンションの専有面積が８５㎡だとすると２０００万円÷８５＝２３５，３００円。
このマンションの建物の建築に要する㎡単価は２３５，３００円ということになります。
以前のマンションでは、価格表に消費税額が記載されていましたが、最近のパンフレットや価格表には消費税額は記載されておらず、単に税込としか書かれていません。
これじゃ建物の価格を比較しようと思っても出来ません。
同じ北九州市内で、設計会社もスズキ設計か、アトム建築設計かブラックスチューディオの３社くらいです。
建設会社は、約８割が福屋建設です。
土地代金と言うのはエリアや面積、向き、形状などによって異なってくるのは当たり前ですが、建築単価は同じ北九州市内で、しかも設計会社、建設会社も同じ、さらには材料費。工賃にもほとんど差がない状態です。
それならば高い方がそれだけ良い建物、設備、仕様というのが理屈です。
2013年08月14日
マンション管理士の独り言・・・４６２
マンション管理士の独り言・・・４６２
「知れば知るほど、情けなくなる・・・北九州のマンション」
最近は福岡エリアからの内覧会同行依頼が増えています。
嬉しいことにご紹介が多いのです。
「つぶやき主さんの内覧会同行では、事前にそのマンションの管理規約や長期修繕計画を検証して２時間くらいかけて説明してくれると聞きましたので」
そうです。正解です。
内覧会を同行いただいた方へは管理規約だけではなく、契約書や重要事項説明書まで検証しちゃいます。
例えば管理規約ひとつ取ったって、素人の方がその内容を理解するのはまず不可能です。仮に法律に詳しい人で理解できたとしても、国交省が発行している標準管理規約とどこがどう違うのか？何故違うのか？最近分譲の他のマンションとどこがどう異なるのか？生活するうえで何を注意しなければならないのか？なんてことが分かるわけありません。
北九州と福岡に限っては、そんな芸当ができるのはいろんな新規マンションの管理規約の検証をしているつぶやき主だけだと思っています。
ですから、毎年倍々のスピードで内覧会同行のご依頼が増えてきています。
そして福岡エリアの新築マンションの管理規約などを見れば見るほど、北九州のマンション業界のだらしなさに呆れてしまいます。
北九州だけの立ち遅れなのか？知っていて襟を正さないのか？など意図は良くわかりませんがほんのちょっとご紹介します。
2013年08月12日
マンション管理士の独り言・・・４６１
マンション管理士の独り言・・・４６１
「久留米の試み」
つぶやき主が代表を務める北九州マンション管理支援機構では、今年度より福岡県にある各所のシルバー人材センターさんからのご依頼で、「マンション管理員養成講座」「ビルクリーニング養成講座」を開催しています。
先週末までは、戸畑生涯学習センターで「マンション管理員養成講座」を行っていました。次回の「マンション管理員養成講座」は１１月に同じく戸畑生涯学習センターで開催されますから、受講対象の方は是非ご参加ください。
そして９月からは久留米で「ビルクリーニング養成講座」が開催されます。
壇上でつぶやき主が延々と話すのを聞いていても退屈でしょうから、消防署員の方からＡＥＤの取り扱いを教えてもらったりと、バリエーション豊かなカリキュラムにしています。
その中に「ごみリサイクル」という講義があり、これは久留米市循環環境課の職員の方からお話しいただきます。
その事前の打ち合わせで何度か循環環境課へ足を運びましたが、その中で、久留米市の“あっぱれ”と思われる取り組みがありましたので、ご紹介します。
久留米のマンションでは北九州で見られるようなゴミ集積所がないのです。
正確にはマンション敷地内には指定されたゴミ出し場所はあるのですが、北九州のような床・壁・天井など周りを全て囲った鉄製のオリのようなゴミ置き場はないのです。
2013年08月08日
マンション管理士の独り言・・・４６０
マンション管理士の独り言…４６０
「あっぱれベイトリア門司マリーズ・・・水：セメント比」
建築の基礎知識です。
水＋セメント＝セメントペースト（職人さんはノロともいう）
水＋セメント＋砂＝モルタル
水＋セメント＋砂＋骨材（通常は砂利）＝コンクリート
この水とセメントの比率を水セメント比と言います。
例えば５０％ならば、水が５０％でセメントも５０％となります。
水セメント比５５％ならば、水が５５％でセメントが４５％ということです。
当然ですが、コンクリート強度はセメントの量が多い方が強いに決まっていますから、水セメント比が５０％の方が５５％よりもセメントの量が多い分（水の比率が少ない分ともいう）強度が増します。
しかし反対に仕事のしやすさは、水が多い方がやり易くなります。
型枠を組んだ中に生コン車で運ばれてきたコンクリートを流し込む作業だって水を多く含んでいる方が流し込みやすくなります。
以前は生コン車からコンクリートを流し込む際にホースで大量の水を浴びせていたりしましたが、（これをジャブコンという）現在ではこんな事は見られなくなりました。
2013年08月07日
マンション管理士の独り言・・・４５９
マンション管理士の独り言・・・４５９
「第３種換気」
もう１年以上も前に内覧会同行をご依頼いただいたお客様から、「玄関先が臭う」というご相談です。
管理会社や売主にクレームしても原因を究明せず、場当たり的なことでしか対処してくれないし、そもそも話を良く聞いてくれない、そうです。
つぶやき主に依頼したら“お金かかっちゃうし、それでもいいんですか？”との質問に、“それでも構わないからお願いします”とのことです。
「設備関係なら北九州ならこの業者！」ってとこがありますから、そこの職人さん２人と調査しました。
どんな状況なのかも、しっかりとヒアリングしました。
排水管の中にファイバースコープを通したり臭気測定器で測ったりです。
2013年07月27日
マンション管理士の独り言・・・４５７
「新築マンションの選び方」
ほんのちょっとだけ新築マンションの選び方を教えてあげます。
この程度のことは説明しないでも分んなきゃ、ですよ
１、 パンフレット
① 床スラブ厚
在来スラブ２００ｍｍ以上 ボイドスラブ２７５ｍｍ以上
ＬＬ４５ ＬＨ５０以上の遮音効果
置床（二重床） 吊り天井（２重天井）が望ましい
システム床構造（床と壁とが隔離されていて幅木で処理）
② 界壁厚
１８０ｍｍ以上
コンクリートに木軸組んで石膏ボード＋クロスが望ましい
③ 天井高
居室２５００ｍｍ以上 廊下や設備廻り２２００ｍｍ以上
梁高２０００ｍｍ以上
④ 南面スパン
南面ワイドスパンの場合、明るい部屋となるが、階下への遮音性能は低減する
⑤ バルコニー
床防水確認
⑥ 配置
エレベーターホールとの位置 エレベーター台数（平均５０戸に１台）
エレベーターからのアクセス
居室内にエレベーターが組み込まれている場合のコンクリート厚２５０ｍｍ以上
⑦ ケータリングサービス
朝刊配達方法 ゴミ出し方法
2013年07月23日
マンション管理士の独り言…４５６
マンション管理士の独り言・・・４５６
「契約事務手数料」
新築マンション購入の折に、「契約事務手数料」を買主から徴収する売主と徴収しない売主とがあります。多くは５２，５００円です。
売主が直接販売せず、販売代理会社が販売している場合はほとんどすべて徴収しているようです。
徴収することは不動産業界の慣例でもありませんし、ましてや宅建業法で認められているものでもありません。
「私的自治の原則」あるいは「契約自由の原則」とも言われ、売主買主など当事者双方が“それでよい”と合意すれば公序良俗に反しない限り有効となっちゃいます。
購入者がその物件を購入するのに銀行ローンを利用し、その手続きを販売会社に依頼する場合は、販売会社からすれば現金客に比べて手間ひまかかりますので、銀行ローン利用の場合だけ事務手数料を徴収するというのは、合理性あると思いますが、銀行ローンを利用しない現金客からも契約事務手数料を徴収します。
ローン利用の場合は更に２１，０００円追加で徴収されちゃったりします。
2013年07月20日
マンション管理士の独り言・・・４５５
マンション管理士の独り言・・・４５５
「契約立会い」
大手町新築マンションの契約締結に立ち会ってきました。
ご購入者は、他県にお住まいですが来春には北九州へ帰って来られるので、とマンションをお捜しでした。
しかし何分遠方なので情報も入って来づらいし、モデルルームにも何度も足を運ぶことも出来ない、何より規約を始め管理面については全く分からないということで、つぶやき主にコンサルタントのご依頼です。
まずは、この方に代わって情報収集です。
パンフレットから始まり販売状況や管理規約や長期修繕計画などを集め、検証報告です。帰省された折には一緒にモデルルーム見学にも同行しました。
数物件を比較検討し、その結果、昨日の契約となりました。
契約に際して事前に質問事項を担当営業サンに投げかけていましたが、つぶやき主からの質問は構造や資金、管理規約、長期修繕計画、などの多岐にわたるためそれぞれの専門家からの回答です。
設計事務所や管理会社支店長まで出てきての丁寧なご説明を受けました。
2013年07月15日
マンション管理士の独り言…４５４
マンション管理士の独り言…４５４
「買ってはいけないマンション」
前々回までは瑕疵担保責任についてつぶやいてきました。
民法では瑕疵担保責任期間は引き渡されたものに瑕疵があることを知って１年間ですが、不動産取引で売主が宅建業者の場合には宅建業法により引き渡し後２年間になっています。
さらに「構造上主要な部分」と「雨水の防水の侵入を妨げる部分」については品確法により１０年の瑕疵担保責任期間となっています。
これとは別に不動産業者さん独自のアフターサービス期間だって設けられています。
これらにより、少なくとも２年間か部位によれば１０年間は保証してもらえると思っていませんか？それは大きな大間違いです。
確かに多くの良心的な売主さんならば、この期間は保証してくれるのですが、“契約書に何て書いてあろうが、瑕疵保証なんて全くしない”という業者さんだってあるのです。
いくら区分所有者や管理組合が“瑕疵にあたる”、と言ったって、「瑕疵じゃありませんよ。経年劣化によるものです」「この程度の少々の雨漏りは瑕疵じゃありませんよ」と言って全く受け付けてくれません。
県の建築局宅建指導課に聞きましたが、「最終的には当事者で決めてください」です。
スピード違反の様に捕まったら“即！罰金”なんて罰則が規定されていませんから、当事者の話し合いで解決するしかありません。
瑕疵について対応してくれるかどうかは、要は売主次第なのです。
2013年07月13日
マンション管理士の独り言…４５３
マンション管理士の独り言・・・４５３
「体を壊す理事長」
つぶやき主のホームページには大体１日平均２００のPVがあります。
多いときには１０００を超しちゃうことだってあります。
見ていただいた方がどのようにしてつぶやき主へたどりついたかは、「検索エンジン」なるものでわかります。
多くが“北九州マンション管理士”や“エースマンション”や、“マンション管理士の独り言”なんて固有名詞ずばりのものなんかもあります。
そして最近、続けざまにこんなのがありました。
「体を壊してまで理事長をやらなきゃならないか？」「組合員からのクレームで体調崩した。だれに損害賠償できる？」ドキッとするフレーズです。
体を崩してまで理事長やらなくてもいいんですが、途中で投げ出してしまう理事長さんもなかなかいません。
責任感からなのか、自分が投げ出せば次の方が同じく辛い目に合うのが忍びないのか・・・。
2013年07月09日
マンション管理士の独り言・・・４５２
マンション管理士の独り言・・・４５２
「つぶやき主だけが知っている」
最近はマンション購入にあたって、管理面にも目を配る方が増えてきました。
なぜ、増えてきたって断言できるのかって言えば、つぶやき主のところへ売買契約書・重要事項説明書・管理規約・使用細則そして長期修繕計画を持ち込まれる方が増えたからです。
「このマンションを気に入ったから購入しようと思うけど、管理規約なんかを検証してね」って持ち込まれます。
お金を払ってまで検証しようとするのですから、購入意欲は本物です。
そんなわけで、つぶやき主は現在分譲中マンションの管理規約などほとんど持っています。
最近は司法書士さんからも持ち込まれました。
司法書士さんはつぶやき主なんかよりずっと頭が良くて、法律にも詳しいのに「何で？」と思いましたが、さもありなんです。
管理規約を読んで内容を理解し、そして標準管理規約に準拠しているかどうかもわかるのですが、他との比較ができないのです。
2013年07月07日
マンション管理士の独り言・・・４５１
マンション管理士の独り言・・・４５１
「民法、品確法、瑕疵担保履行法などについてのお話 その２」
隠れた瑕疵は民法では、それを知ってから１年間が瑕疵担保責任期間ですが、売主が宅建業法の場合には、宅建業法により「引き渡し後2年間」となります。
さらに、品確法により“構造上主要な部分”や“雨水の侵入を妨げる部分”については、建物竣工後10年間が責任期間となります。というのが、前回のおさらいです。
でも頭のいい人が考えました。“確かに品確法によって建物の構造上主要な部分などは10年間の瑕疵担保責任期間となり消費者に手厚くなったけど、もし売主である宅建業者がつぶれちゃったら、おしまいじゃん”です。
そこで、平成21年10月に「住宅瑕疵担保履行法」が施行されました。
建物竣工後10年間“建物の主要構造部”などに対して瑕疵保証しなければならない宅建業者は、その10年間のうちに会社がつぶれても購入者に迷惑かからないように、予め保証協会に加入しなければならない、としました。
これによりもし10年間の瑕疵保証に期間に売主宅建業者がつぶれても、その損害について保証協会から補償されることとなりました。
前回からここまでの話を聞くと、“いいじゃん。消費者に手厚くなってるじゃん”なのですが、やはり物事そう上手くはいきません。
2013年07月05日
マンション管理士の独り言…４５０
マンション管理士の独り言・・・４５０
「瑕疵担保責任・・・民法と品確法と瑕疵履行法の関係、おまけに宅建業法」
つぶやき主レベルでの簡単な法律のお話。法律と言ってもマンションに関してです。
「瑕疵」という言葉はご存じですか？
「瑕疵」というのは引き渡し当時は売主も買主も完璧なものとして引き渡された目的物に隠れたキズなどがあって購入した目的を達成できないなんてことを指します。このようなことは実際の商取引ではたまにあることなので、民法では「瑕疵担保責任」としてわざわざページをさいて規定しています。
この場合の責任は当然売主にあるものとして、買主がそのことを知ってから1年間以内ならば損害賠償などを請求できるとしています。
この場合、売主は、目的物の瑕疵に全く責任なくても買主保護の立場から、責任を負うとされ、「無過失責任」とされます。
民法での大原則は、「過失責任主義」とされ、何にも悪いことしてない人に責任負わせないよ、とするものですが、この瑕疵担保責任については売主に「無過失責任」を負わせていて、「過失責任主義」という大原則の例外という扱いです。
2013年07月03日
マンション管理士の独り言・・・４４９
マンション管理士の独り言…４４９
「受任者の悩み」
先日管理組合の理事長さんがご相談に来られました。
7月末に総会が開催されるらしいのですが、その管理組合では理事長さんが議長を務めることになっています。
そして総会開催日の1週間前までに議案書を組合員へ配りますが、その議案書は理事長さん曰くいつも“淡白なもの”らしいです。
「第1号議案 決算案について」だけとしか記載されておらず、その議案の内容についてはいつも何にも触れられていないとのことです。
配布された議案書を見てもその議案の詳しい内容は全く分からないようです。
そしてその状態で、委任状が提出されます。
委任状には、「受任者の記入がないときは理事長に委任したものとみなす」とされています。理事長と言うのはその議案の提出者ですから、常識的に考えればその議案に賛成します。“自分は反対だけど議案として提出する”なんていうのは基本的にはNO,GOODです。
従って「理事長に委任」ということはその議案について賛成者が増えるという事に結びついていきます。
2013年06月29日
マンション管理士の独り言…４４８
マンション管理士の独り言・・・４４８
「行方不明者」
分譲マンションで所有する住戸を空き家にしたままの行方不明者がでると大変です。
区分所有者は、所有する住戸（＝専有部分）に住んでいようがいまいが、人に貸していようがいまいが、その住戸が借り手がいようが空家だろうが、そんなことにはお構いなしに管理費・修繕積立金は負担しなければなりません。
そして転勤などでその住戸を離れるときには、転勤先や連絡の取れる電話番号などを管理組合に届け出るようになっていますが、これが守られていないケースが多々あります。
その住戸に住んでいても入居届を出さない人だっているほどです。
知らないうちに転居してしまって空き家になり、しばらくは「売家」「入居者募集」もしていましたが、借り手もないため、もうずっと長いこと誰も住んでいないという状態が続きます。
やがて、管理費などの滞納が始まります。
管理組合に転居先や連絡先の届け出もないため、管理組合はどうしようもありません。
それでも何とかしようと、高いお金を払って弁護士に住所を突き止めることを依頼しますが、いかに弁護士先生でも、もう何年にもさかのぼっての調査は出来ず、居所を突き止められないことがほとんどです。
警察にも行ってみました。
延々と説明し、ようやく理解してもらいましたが、基本的には無理との事です。
居所を突き止められるかどうか分からないし、運よく分かったとしても個人情報でもあるし居所を教えることはできません、との至極当たり前の回答です。
2013年06月27日
マンション管理士の独り言…４４７
マンション管理士の独り言…４４７
「排水管高圧洗浄」
お世話しているマンションで土日月の３日間、排水管の高圧洗浄を実施しました。
１１１戸のマンションです。
２年前に実施した時は７戸のお宅が不在で未実施でしたので、今度は全住戸完遂を目指し、歯止めとしてこの７戸の未実施のお宅は必ず実施することを目標にしました。
１か月前から掲示板に告知、各戸へお知らせ投函、未実施のお宅へは“２回続けて未実施は管理組合としても困る”というコメントを添えて万全を期しました。
それでも土曜日に実施するはずだった住戸の方が不在で実施できず、夜討朝駆けでなんとかその方をつかまえて、月曜日実施へこぎつけました。
そして１１１戸中、１１０戸で実施できました。
１件の未実施の住戸は、２年前に実施している住戸なので、マアマアの成績かな、と考えています。
何故このように全戸実施にこだわるかというと、いくら共用部分の縦管を高圧洗浄したって、専有部分である横引き管が実施できないと洗浄の効果が半減するからです。
特にキッチンからの排水はラードなどが管内に付着し、これをスライムと呼びますが、それがだんだん固形化し魚のウロコ状態（これをスケールという）になり、スケール状態を永年ほったらかしにしておくと、水圧でかさぶたの様に管内に穴（ピンホール）を空けてしまうことがあります。そこから漏水します。
ですから定期的に高圧洗浄する必要があるのです。
2013年06月24日
マンション管理士の独り言…４４６
マンション管理士の独り言…446
「コンサルタントに頼もうよ」
民法には3つの大原則があります。
「所有権絶対の原則」「過失責任の原則」そして「私的自治の原則」です。
「私的自治の原則」というのは「契約自由の原則」とも呼ばれます。
簡単に言えば、当事者の間での取り決めは公序良俗に反しない限り自由で有効ですよ、ということです。
ですからこの原則に基づいてマンション購入に際しての売買契約なども売主・買主双方の自由な意志によって締結されます。
そこには、売主・買主お互いが平等な立場という前提が存在しています。
しかし、通常の新築マンションの売買では、売主・買主が平等な立場何ていうのはあり得ません。
売買契約書ひとつ取ったって、買主は売主不動産屋が予め用意している売買契約書に記名捺印するしかありません。
仮に契約書の第○条が気に入らないからといって、特記欄に「本契約ではその第○条を適用しない」なんて記載されている契約書を見たことがありません。
買主にはもしその第○条がどうしても気に入らなければ、契約しないという選択肢しか残されていません。
売主が用意している契約書で当事者双方で決めれるのは、唯一支払方法だけです。
それ以外の記載は全部売主が用意したもの、そのまま丸のみです。
2013年06月21日
マンション管理士の独り言・・・４４５
マンション管理士の独り言…445
「買ってはいけないマンション」
消費税値上げ前の駆け込み需要を期待してなのか、最近はあっちにもこっちにも分譲マンションが建っています。
「こんなに建てて大丈夫だろうか、売れるんだろうか？」なんて心配していましたが、売れ行きも好調のようです。
竣工前完売という景気のいい話をあちこちで聞きます。
売れるというのはいいことで、北九州の経済にもいい影響がありますし、購入コンサルタントのご依頼もあったりしますので、つぶやき主もちょっぴりですが、その恩恵に預かれます。
事実、はやばやと門司マリーズやアーティックスシリーズ、ザハウスシリーズなんかからも内覧会同行のご依頼もあっています。
そんな中、「このマンションは買っちゃだめだよ」というマンションも売れています。
つぶやき主があまりおススメしないという理由を知っていて購入するのはウェルカムですが、何も知らずに購入して入居後「こんなこととは知らなかった。知っていれば購入しなかった」と思っちゃうんだろうな、と心配しています。
2013年06月19日
マンション管理士の独り言…444
マンション管理士の独り言・・・４４４
「マンション管理士は何でもできる」
世間一般の皆さんが思っているよりマンションというのは沢山あります。
“自分ンちは戸建の団地だからマンションじゃないよ”って思っていても実はマンションだったりします。
戸建の団地であっても皆で団地の集会所を持っていたり、“ふれあい小路”みたいな通路があって、それを団地居住者で共有していたりすると、立派にマンションということになります。
勿論住んでいる戸建の外壁や屋根や構造体はその人の物ですから、自由に扱うことができますが、集会所や“ふれあい小路”の維持保全については区分建物所有法の適用を受け皆で話し合って運用を決めることとなります。
また、商店街もマンションであるケースが多いです。
どうしてもマンションと言うと縦に伸びた建物を想像しちゃいますが、横に連なる長屋形式の建物であってもその建物が区分所有されていれば立派にマンションということになります。
2013年06月17日
マンション管理士の独り言…443
マンション管理士の独り言・・・４４３
「ビルクリーニング業務講習」
つぶやき主が代表を務める「北九州マンション管理支援機構」にはいろんなところからお仕事の話が入って来ます。
管理組合さんからのいろんな相談は勿論ですが、管理規約改正、雇われ理事長、顧問依頼、セミナー開催依頼、大規模修繕工事コンサルタント、滞納管理費回収依頼なんていうものまであります。
そんな中、シルバー人材センターさんから、「ビルクリーニング業務講習」を開催してくれないかというご相談がありました。
北マン管機構には賛助会員さんが多数参加されていますので、ビルメンテ・清掃業者さんにももちろんご参加いただいています。
北九州と福岡、さらには久留米でも開催してほしいというご要望ですが、お受けすることとしました。
シルバー人材センターさんは公益社団法人ですし、半ば「公」の団体です。
そのような団体とお付き合いできるのは北マン管支援にとっても願ったり、叶ったりです。
2013年06月15日
マンション管理士の独り言…４４２
マンション管理士の独り言・・・４４２
「引き続き、そりゃないだろ・・・」
前回のポンプの設置ミス（つぶやき主は設置ミスと確信しています）により、断水がひんぱんに起こり揚句に、ポンプを取り替えなきゃならなくなった話の後篇です。
弁護士や他のマンション管理士にもいろいろと意見を聞いてみました。
まず、①損害を被った管理組合は誰を相手に損害賠償できるのか、についてですが、そのマンションを購入した区分所有者と売買契約を締結した売主＝“不動産会社に対しては、損害賠償責任を問える”というのは全員の一致した意見でした。
この場合の責任は、瑕疵担保責任によるもので、これについては、宅建業法の「引き渡し後２年間」のうちに発見された瑕疵について賠償責任を問えることとなります。
しかし、本件についてはすでに引き渡しを受けて２年以上経過しているので、適用は難しそうです。
そうであっても瑕疵担保責任と言うのは売主が引き渡し時に「知らなかったこと」について責任を問えるのであって、今回のように屋内に設置すべきポンプを屋外に設置すれば、故障が起きやすいことを「知っていた」ならば、瑕疵担保ではなく不法行為によって賠償責任を問えるのでは、という意見もありましたが、どんなにアコギな売主でもわざと壊れやすいものを作るわけがないということで、不法行為にも該当しない、となりました。
2013年06月13日
マンション管理士の独り言・・・４４１
マンション管理士の独り言・・・４４１
「そりゃ、ないだろ！」
お世話しているマンションの給水方式は１階に受水槽を設けて、そこからポンプで各住戸へ給水するというものです。
１００戸超のマンションなので、ポンプは３台あります。
１台では負荷がかかりすぎるため、３台で交互に運転しています。
制御盤が３台のポンプに均等に運転させています。
このポンプや制御盤はE社製で、もともとは屋内設置型です。
それを屋外の雨ざらし、風さらしの場所へ設置したものですから、故障するのは当然の帰結です。
１台や２台が故障しても、最後の１台が運転してくれればカバー出来るのですが、３台とも一斉に故障し、その結果、断水しちゃいます。
このところは１カ月に１度は断水します。
断水時間はあまり長くはないのですが、給水がストップするというのは大変なことです。
2013年06月07日
マンション管理士の独り言…４３９
マンション管理士の独り言・・・４３９
「サンカルナ小倉大手町」
お世話しているマンションの西側に「サンカルナ小倉大手町」が建設され竣工しました。
今月末から引っ越しが始まるようです。
当初この建設計画が持ち上がってから、売主の西鉄さんと施工業者の間組さんと、喧々諤々でやり合いました。
建築基準法に合致しているので“建てさせない”として建設そのものに反対しても、実現させることはほとんど不可能なので工事期間中の騒音とか入居者の安全についてしっかりと要望を出しました。
大型車両の進入路を変更させ、土曜日には音のたたない工事に限定、工程表を毎週お世話マンションへ掲示、警備員の増員などです。
さらにはお世話マンションに対して建設による影響が出ていないかどうかの確認のために、２つの住戸を建設前と建設後に調査するようにもしました。
そして、「サンカルナ」からお世話マンションがどのように見えるかの確認のために昼間と夜間にお世話マンションの住民限定の見学会も実施しました。
これらは、西鉄さんと間組さんとの間で協定まで結んで、実施を確かなものにしました。
2013年06月05日
マンション管理士の独り言…４３８
マンション管理士の独り言・・・４３８
「賛成数の数え方」
先週末もマンションの総会へ出席しました。
提出された議案のほとんどは普通決議でしたが、規約の改正という議案がありましたので、これについては特別決議です。
議長さんが「この議案は特別決議となりますので、議決権総数の４分の３の賛成が必要です。」と発言しました。
そうです。特別決議は議決権総数の４分の３です。
普通決議は総会参加者の過半数ですが、特別決議は総会参加者ではなく、議決権総数が対象です。
ここまでは良かったのですが、続いて「４分の３の賛成数を数えるのは大変なので、この議案に反対の方は挙手願います」とやりました。
そして挙手した反対者はほとんどいなかったので、「４分の３以上の賛成と認め、本議案は可決されました」となっちゃいました。えっ、えっ、えっ・・・。
2013年06月03日
マンション管理士の独り言…４３７
マンション管理士の独り言…４３７
「どっちもどっち？やはり営業マンの説明不足だね」
新築、中古に限らずマンションを購入する際は宅建業法により、取引主任者が重要事項説明を行います。
この重要事項説明と言うのはマンションに限らず不動産を購入する際に、業者として購入者に説明しなければならないと法に明記された事柄を説明するものです。
言い換えれば法に規定されていることのみを説明すればそれで足り、それ以外のものは説明しなければしなくても構わない、というものです。
マンションというのは購入すればそれで終わりというものではなく、そこから長い間のマンションライフが始まることとなるわけです。
その長いマンションライフについて取り決められているのが管理規約や使用細則です。
「共有は紛争の母」なんて言います。
１つのものを２人以上の多人数で所有しているとその使い方や順番、頻度、費用の捻出方法などで揉めちゃうわけです。
マンションはずばり共有関係そのものですから、共用部分の保全方法や生活ルールをキチンと決めておくことが必要です。
そうでないと、総会で大声で自分の意見を通そうとする輩の思い通りになっちゃいます。
2013年06月01日
マンション管理士の独り言…４３６
マンション管理士の独り言・・・４３６
「あんなところに頼んでら」
つぶやき主が販売センター長を務めていたマンションで大規模改修工事が実施されています。
役員さんからも“手助けしてよ”というお声もかかりましたが、修繕委員会が主体的にススめていくからと登板機会はありませんでした。
そして足場が組まれ、養生ネットが取り付けられました。
そのネットに請負建設会社の大幕が掲げられました。
「あんなとこに頼んでら」です。
その大幕を見た時に受注までのプロセスや今後どうなるかの大体のストーリーが見えてきました。
修繕委員会では業者決めに際して入居者から公募し、入札したのでしょう。
その結果、１番安いところ＝今回の受注建設会社が決まったのだと思います。
入札に際して共通仕様書を作ったかどうかは定かではありません。
しかし、工事を施工している今の建設会社が１番安かったというのは、間違いないはずです。しかも他の入札参加業者よりも格段に安い金額だったはずです。
2013年05月30日
マンション管理士の独り言…４３５
マンション管理士の独り言・・・４３５
「管理規約、使用細則改正のススメ」
マンションを購入して入居が開始され、生活が営なまれ始まります。
そして多くの人がまず最初に驚くのが、ほとんどの入居者が管理規約や使用細則を読んでいないという事実にです。
「ちゃんとルール守ってよ」です。
営業マンも売るのに大変で、入居後の生活のルールである規約や細則についての説明はほとんど行いません。
それらについての知識はほとんど皆無って営業マンもいたりします。
規約や細則は本来ならば、入居後に皆で集まって知恵を出し合って決めればいいのですが、入居が始まって規約や細則がないというのも何かと不便ですから、分譲当初は売主や管理会社が今までの経験や知識・情報をもとに規約を作っていて、（これを原始管理規約という）購入者全員に承認印をもらうことで、規約として発効する、ということになります。
ですから当初の規約にはそこにこれから長い間住まう事になる入居者の意見や都合、考えは全く反映されていません。
2013年05月28日
マンション管理士の独り言…４３４
マンション管理士の独り言・・・４３４
「バルコニー手摺に布団を干しちゃいけないかについての考察」
現在分譲中のマンションは勿論、平成になって建てられたマンションのほとんどで、使用細則によってバルコニー手摺に布団を干すのは禁止となっています。
つぶやき主が販売センター長やってた時も「バルコニー手摺に布団干しちゃだめですよ。落下したら危ないっしょ。マンション全体の見栄えも悪いし」なんて言ってました。
どこのマンションでもバルコニーの布団干しは禁止だろうと思っていましたが、そうでもないことが最近になってわかりました。
新築ピッカピッカのマンションでも布団干しOKのところもあります。
そこで何故禁止なのかを考えてみました。
いけないという理由は、先ほどの２点につきます。
まずは、「落下したら危ない」ですが、ホントに危ないのでしょうか？
実験したわけじゃありませんが、枕は自重があるので重力で割と真っ直ぐ落ちていきそうです。
しかし、布団や毛布は真っ直ぐ下に落ちていきそうもありません。
落下の途中で開いて空中を漂いながらユラユラと落ちていくイメージかなって思います。また、風の強い日に布団干しする人もあまりいないだろうし、手摺に引掛けるときは大きな布団ばさみみたいなものを使うに決まっています。
2013年05月24日
マンション管理士の独り言…４３３
マンション管理士の独り言・・・４３３
「理事長のお仕事」
総会の季節です。そして新しい役員さんが続々誕生しています。
役員さんの中でも理事長さんは「長」が冠に付くだけに、一番重要で、大切でそして重責のある役割です。
思いつくだけでも、総会や理事会の招集権者で、しかも議長さん。
議事録署名人でもありますし、理事会には必ず出席しなきゃ、です。
それ以外にも管理会社との打ち合わせや、組合員からのクレームにも中心になって対応しなくちゃいけません。
つぶやき主はマンションの専門家ですし、それが商売ですから雇われ理事長なんてやっていますが、お仕事をお持ちの方はそりゃ、大変だと思います。
そんな理事長さんの役割ですが、一つ忘れてならないのが、訴訟を提起するときの原告になっちゃうってことです。
身近なところでは、管理費などの滞納者に対して少額訴訟や、支払い督促を提起する際の原告になりますし、訴状にはしっかりと理事長さんの名前が記載されます。
2013年05月22日
マンション管理士の独り言…432
マンション管理士の独り言・・・４３２
「雇われ理事長」
つぶやき主は雇われ理事長をやっています。
フツーの管理規約では、役員の就任要件を「現に居住する」組合員に限定しています。
役員さんは、“やはりそのマンションの事情に精通した人でなきゃね”と考えての事です。
平成16年に改正された標準管理規約でもそのように「現に居住する」ことを要件としていました。
しかし、賃貸化が始まり、「現に居住しない」組合員が増えてきて、「現に居住する」組合員だけだとすぐに役員の順番が回ってきちゃうし、「現に居住しない」組合員は役員にならなくていいのは不公平だ、なんて声も上がってきちゃいます。
そのような現実のもと、平成23年に改正された標準管理規約では、役員の要件から、「現に居住する」というのを取っ払いました。
事実、ダイワDCタワーでは、「現に居住する」という要件は外されていますし、リビオ桃園パークフィールズでは、理事長のみ「現に居住する」ことが要件とされているだけです。
2013年05月20日
マンション管理士の独り言…431
マンション管理士の独り言・・・４３１
「竣工前見学会」
昨日（19日）は、つぶやき主が代表を務める北九州マンション管理支援機構の「マンション管理セミナー」がウェル戸畑で開催されました。
つぶやき主も“隣の規約が気にならない？”と言うテーマで、最新のいろいろな管理規約のお話をさせていただきました。
練習では1時間10分くらいかかっていましたが、本番では1時間3分程度で話し終えちゃいました。
なるべくゆっくり話そうと心掛けているのですが、ついつい早口になってしまいます。
もっと練習して場馴れしなくちゃ、です。
しかし、セミナー終了後のアンケートではほとんどすべてが“とても良かった”です。
これ、本当の話です。その証拠に常連さんもかなりできました。
セミナー後の無料相談会でも、列を作って相談者が並ぶほどです。
大盛況のセミナーでした。
お世話しているマンションの横に西鉄さんがシルバーマンションを建築しました。
建築基準法に合致している以上、「そんな建物は建てさせない」なんてできるわけありませんが、管理組合を代表して、何度も打ち合わせを行い、工事期間中の安全確保や騒音対策などについて事前に協定書を結びました。
2013年05月09日
マンション管理士の独り言…４２９
マンション管理士の独り言・・・４２９
「可否同数」
総会の季節です。
多くのマンションでは、「総会の議長は理事長が就任する」とされています。
そして議長は一つ一つの議案の審議を行い、“ご質問やご意見も出尽くしたようですので、採決を行います。第○号議案に賛成の方は挙手をお願いします”と宣言します。
多くの議案は普通決議で承認されますので、総会参加者の過半数の賛成で承認となります。当日総会へは参加していないけれども、委任状や書面による議決権行使書も有効投票とカウントされます。
多くの議案は、理事会が審議したのちに提出されますから、普通決議で否認されるケースというのは、ほとんどないように思います。
でももし可否同数ならば、ということについてつぶやきます。
原則は可否同数ならば否決です。
「可否同数ならば議長が決する」なんて規約に書いていたりしますが、これは本採決に議長が加わらなかった時の話で、議長が本採決で挙手しておきながら、再度決定できるなんてことはありません。
議長だから、一般の組合員と違ってもう１票持っている、なんてことはありません。
2013年05月07日
マンション管理士の独り言…４２８
マンション管理士の独り言・・・４２８
「常識なのか、非常識なのか？どこでもそうではないってお話」
“マンションライフでは、こんなの常識だろう”“どこのマンションでも同じ扱いだろう”って多くの人がキャリーパミュパミュの歌みたいに呪文のように思っていることが、実際にはそうなっていないマンションがあったりします。
５月１９日にウェル戸畑で北九州マンション管理支援機構のマンション管理セミナーが開催されますが、第１部でつぶやき主が「隣の規約って気にならない？」というテーマで主に最近分譲されたマンションの工夫された、特徴のある管理規約について話します。
それで最近分譲されたいろんなマンションの管理規約や使用細則を引っ張り出してきて勉強しています。
例えば、“バルコニー手摺に布団干しちゃいけない、これはどこのマンションでも禁止だろう”って思っていませんか？それがそうでもないんですね。
2013年05月03日
マンション管理士の独り言…４２７
マンション管理士の独り言・・・４２７
「このままじゃいかん！先が思いやられる」
先が思いやられるのは、北九州市のマンションの行く末についてです。
いろんな相談をお受けしていますが、北九州のマンションには一つの特徴があります。
それは、「小規模で自主管理」が多いという事です。
しかも最近はそれに加えて、「高齢化」がすごいスピードで進んでいます。
“管理会社に委託したいけど、小規模なので仮に委託料が２０万円ならば戸当たりの負担額が大きくなりすぎてその負担にはとても耐えられない。だからこのまま自主管理を続けるしかない。”
“住んでいる人も高齢化が進み、役員のなり手がいない。”
“建物も古くなって大規模修繕工事を実施しなくちゃいけないけど積立金はほとんど貯まってないし、少ない積立金を必要な工事の何から先に充てていっていいのかわかんない。”と言う具合です。
2013年04月27日
マンション管理士の独り言…425
マンション管理士の独り言・・・４２５
「管理組合と町内会」
昨夜はお世話しているマンション町内会が所属している自治連合会の総会に出席しました。
町内会長代行と言う立場です。町内会は管理組合とは異なる組織です。
“マンション管理士の業務の中に町内会長代行が入るの？”って言われれば一般的には入っていません。
しかし、このマンションはこのマンションだけで一つの町内会を組織していますし、何より町内会や子供会を立ち上げたのもつぶやき主なのです。
マンション住民からの町内会長や役員さんの立候補を求めましたが、誰もやりたがりません。
“じゃ、町内会など設立しなきゃいいじゃん”と言われるでしょうが、マンションも地域の一員として連携は必要ですし、古紙回収や防犯灯の設置は町内会を経由しなきゃなりません。
マンションに住まう子供たちだって地域の子供会活動に参加したいと考えているお子さんもいるでしょうし、ご父兄もいるはずです。
町内会や子供会に入らない方であっても、町内会や子供会があってそれに参加しないということと、町内会や子供会がないから入らないということとは全く異なります。
2013年04月25日
マンション管理士の独り言…424
マンション管理士の独り言・・・４２４
「上手な議案書・・・理事会一任」
先週土曜に総会、日曜も総会、火曜に理事会がありました。
そしてまだまだ金曜に総会、と理事会総会が続きます。
中でも日曜の総会は４時間を超すロングランとなり、ちょっぴり疲れました。
４時間と聞くと大荒れの総会をイメージするのでしょうが、つぶやき主がお世話しているマンションで、しかも議事進行役もつぶやき主です、そんなわけありません。
単純に審議すべき議案が多いのです。議案書だけで２０ページを超しています。
どっかの総会みたいに、①事業報告と決算報告 ②監査報告 ③本年度事業計画および予算 ④本年度役員について、程度の議案しかなく３０分でシャンシャン終了、何てことはありません。
折角１年に１度組合員が顔を合わせる機会です。
多くの事を話しあう、有意義な総会になっています。
2013年04月20日
マンション管理士の独り言・・・４２３
マンション管理士の独り言・・・４２３
「代理人の要件」
これから５月末にかけて総会の時期です。
せっせと議案作りに励んでいる理事会さんも多いことでしょう。
管理会社さん任せじゃダメですよ。
折角年に１度、組合員が顔を合わせる場ですよ。
マンションに実情に合わせた、少しでも住みやすくなるような議案を作成しましょう。
そして、議案には委任状が添付されます。
総会当日都合が悪くて出席できない組合員が他の信頼おける人を代理人として委任します。この代理人の要件は組合ごと管理規約によって異なります。
ほとんどのマンションの管理規約は標準管理規約に準拠していると思いますが、代理人の要件に関しては、標準管理規約でも扱いがコロッコロと変わります。
平成１６年改正分では代理人の要件を①その住戸の同居人 ②その住戸を借り受けた人 ③他の組合員（この規定があるので、理事長に委任できちゃいます） ④他の組合員と同居するもの、の４者に限定していました。
ところが平成２３年の改正で、代理人要件を撤廃しちゃいました。
2013年04月18日
マンション管理士の独り言・・・４２２
マンション管理士の独り言・・・４２２
「マンションの３つの老い」
マンションには２つの老いがあると言われています。
１つがマンションという建物そのものの老朽化による老い。
もう一つが、中に住んでいる入居者の老い、です。
ここまでは盛んに言われている事なので、“知ってるよ”って方もいらっしゃると思います。
そしてここからがつぶやき主の考えですが、マンションの老いにはもう一つあります。
それは、管理規約の老いです。
分譲当初売主さんから提案された原始管理規約を後生大事に使っている管理組合さんの何と多いことか。
“管理規約はそのままでも、総会でいろいろ変えて実情に合わせているから、いいんだよ”なんていう方もいらっしゃいますが、これはアウト。
そもそも管理規約の内容に反する総会の決議は無効とされます。
ちゃんと規約改正して、その後に総会の決議という手続きを踏まなくちゃ、です。
2013年04月16日
マンション管理士の独り言…４２１
マンション管理士の独り言・・・４２１
「隣の規約が気にならない？・・・５月１９日マンション管理セミナー」
つぶやき主が代表を務める北九州マンション管理支援機構では、北九州市と福岡ひびき信用金庫さんと今回からは新たにＮＰＯ福岡県マンション管理士会さんの後援をいただき、「マンション管理セミナー」を開催します。
場所はいつもの通り、ウェル戸畑です。
第１部はつぶやき主が日頃のボソッと独り言ではなくて、本来のバリトンの張りのある声でお話しします。
テーマは「隣の規約が気にならない？」ということで、主に最近分譲されたマンションの工夫された、特徴のある管理規約について実例をふんだんに盛り込んでお話しします。
標準管理規約も割と頻繁に改正されますので、以前のように標準管理規約そのまま、というような規約はあまり見られなくなりました。
それぞれ、特徴ある管理規約となっています。
2013年04月11日
マンション管理士の独り言…４２０
マンション管理士の独り言・・・４２０
「もう一言だけ言わせて・・・やっぱりエレベーター」
しつこいようですけど、今回もエレベーターについてつぶやきます。
大体２５年くらいでエレベーターはリニューアル工事を行います。
リニューアルと聞くと、何だか全部総取っ換えみたいなイメージですが、エレベーターの場合のリニューアルというのは、主に巻き上げ機・モーター・制御盤の取り換えを指します。
カゴはそのままですが、制御盤が取り換えられるのでカゴ内の操作盤も新しくなります。最近のタイプは屋上にエレベーター機械室がいらない、いわゆるマシンルームレスが主流ですので、機械室もいらなくなっちゃいます。
巻き上げ機はカゴ本体の裏側にくっついていますので、昇降路に少し余裕がなけりゃいけません。
そしてこのリニューアル工事では、確認申請なんかも不要です。
工事費用も７～８００万円ってところです。
しかし、取り換える巻き上げ機やモーター、制御盤以外の部品は今あるものを使いますので、嫌でも今のエレベーターメーカーを引き続き採用するってことになっちゃいます。
メーカー同士で部品の互換性はないし、AメーカーがBメーカーに自社の部品を提供するってことは聞いたことがありません。
2013年04月09日
マンション管理士の独り言…４１９
マンション管理士の独り言・・・４１９
「西日本新聞エレベーター特集」
昨日の西日本新聞エレベーターの特集記事につぶやき主のコメントが名前入りで掲載されています。
一昨年の５月に毎日新聞のこちらは全国版に顔写真いりで大きく扱われたのに比べれば大した露出じゃありません。
リビング北九州にはもう何度も顔写真入りで掲載されていますし、財界九州には特別寄稿文も掲載されました。
しかし、それが何なのって感じです。
特に仕事の依頼が来るわけでもなく、HPのアクセスが伸びるわけでもありません。
気づかないところで、地球の奥深いあたりで、マンションの専門家っていうイメージがじょじょに浸透して来てるって感じですね。
エレベーターついでにもう少しつぶやきます。
１００戸のマンションでエレベーター２基の場合、エレベーターが廊下の真ん中あたりでくっついて２基あるマンションと、それぞれのエレベーターが離れて設置されているマンションとではどっちがいいか知っていますか？
2013年04月07日
マンション管理士の独り言…４１８
マンション管理士の独り言・・・４１８
「長～い、お付き合い」
最近エレベーターについて勉強しています。
分譲マンションには、まず間違いなくエレベーターが設置されています。
でも設置されているエレベーターは、マンション区分所有者が、“○○エレベーターにしよう”とか、“△△エレベーターの方が良さげジャン”なんて話し合って決めるわけじゃありません。
分譲当初から設置されてしまっています。
どこのエレベーターにするかの決定権は第１番に売主デベロッパーが持っています。
売主が“別に。どこのでもいいよ”となれば続いて設計会社が決めちゃいます。
設計会社も、“どこでもヨカデスばい”となれば施工ゼネコンさんが決定することとなります。
ゼネコンさんが決定するとなれば、いろんなメーカーさんから見積もりを取りますので、竣工間際までどこのエレベーターになるのか決まっていないなんてことも良くあります。ためしにマンション販売センターに行って、「どこのエレベーターが付くの？」って聞いてみてください。
営業マンからは「まだ決まってないみたいです」って返答がある事がしばしばです。
2013年04月03日
マンション管理士の独り言…４１７
ンション管理士の独り言・・・４１７
「６２０７ＰＶ」
つぶやき主の会社ホームページへのアクセス数が先月何と６２０７にも上りました。
今までの最高は４０００ちょっとだったのを大幅に更新しました。
１日あたり２００ＰＶです。
市内の不動産業者さんでは、中々１日あたり１００を超えないとのボヤキが聞こえる中で素晴らしい数字です。
芸能人のブログでは１日何十万というアクセスがあるというのに比べると、ほんのちっぽけな数字ですが、やはり、ウ・レ・シ・イ。嗚呼小市民。
これからもためになる事をつぶやいちゃおうと、思っています。
さて今回は代理人の要件についてです。
平成２３年に改正された標準管理規約では、組合員が総会に出席せずに委任状を提出する場合の受任者の要件を省きました。平成１６年改正の標準管理規約では、受任者の要件を①その組合員と同居するもの②その組合員の住居を借り受けた者③他の組合員④他の組合員と同居するものの４者に限定していましたが、今回の改正ではこれらすべてを取っ払いました。
同条コメントでは、受任者の要件は組合員の意見が適切に反映される者が望ましい、反対に暴力団関係者はダメよという欠格要件を定めるくらいでいいのでは、としてその管理組合の裁量に委ねています。
2013年03月31日
マンション管理士の独り言…４１６
マンション管理士の独り言・・・４１６
「独裁できない仕組み」
総会の季節です。
１、今期の活動報告および決算報告 ２、監事報告 ３、次期の活動計画および予算案 ４、新役員選出 たったこれだけの議案じゃダメですよ。
折角年に１度組合員が顔を合わせる機会ですから、もっと有意義な話し合いとなるような議案にしなきゃです。
そして総会では多くの議案が普通決議により承認されていきます。
普通決議と言うのは有効に開催された総会でその出席者の過半数の賛成で承認されるというものです。
では、問題です。
もしここで１人の人が多くの住戸を所有していたらどうなるでしょう？
仮に１０戸のマンションで各住戸の面積差もそれほどないので、議決権は１０としましょう。
しかしそのうちのＡさんが一人で６戸を所有しています。
Ａさんが反対すれば過半数には届きませんから、何も決まりません。
また、逆にＡさんは一人で過半数の議決権を持っていますので、Ａさんは一人で何でも決められちゃう、ということにもなりかねません。
独裁者Ａさんの登場です。
2013年03月28日
マンション管理士の独り言…４１５
マンション管理士の独り言・・・４１５
「駐車場の引き継ぎ」
北九州ではほとんどのマンションで駐車場充足率１００％です。
つまり１住戸に１台は駐車区画が確保されています。
１００％どころか１２０％を超えているマンションなんていうのも珍しくありません。
そして何年かすると住戸（専有部分）を売ったり貸したりする区分所有者が出てきます。
その時に使用していた駐車区画を次の買主や借主へ引き継げるかどうかはそのマンションの管理規約によって異なります。
次の方へ承継できるとしたものもあれば、管理組合へ返却するとしたものもあります。
標準管理規約では譲渡の場合と貸与の場合とで扱いが異なります。
専有部分の譲渡の場合は、もうその区分所有者は永遠に区分所有関係から離脱するので使用していた駐車区画は管理組合へ返してよ、貸与の場合は例えば転勤などで専有部分を貸すけれど３年したら戻ってくることもあるじゃない、だから借主へ引き継げますよ、としています。
これで駐車区画の使用については整理できている、なんて思うと大間違いです。
2013年03月24日
マンション管理士の独り言…４１４
マンション管理士の独り言・・・４１４
「３月末に引き渡しが多い理由」
３月は新築マンションの引き渡し～引っ越しのピークです。
この期間の土日で、しかも大安なんかが重なると引っ越し費用も随分と割高になります。
どうして３月に引き渡しが多いかというと、“新しい学校へは新年度から通えますよ”なんて営業マンは言うのでしょうが、それも全くないわけじゃないですが、本音を言えば、“会社の年度決済が３月末なので何としても３月末には引き渡しを受けてもらわなきゃ”です。
マンションの売り上げが計上できるのは、申し込み時でなく、契約時でもなく、引き渡し時（代金全額入金時＝決済時）なのです。
３月３１日と４月１日では暦の上では１日の違いですが、デベロッパーさんには大きな違いがあるのです。
特に上場しているような大手のデベロッパーや、上場会社の子会社や関連会社で連結決算の対象となるデベロッパーにとっては、株価に大きく影響しますので、３月末引き渡しに血眼になります。
2013年03月20日
マンション管理士の独り言・・・４１３
マンション管理士の独り言・・・４１３
「頼まれてもないのに、また余計なことしちゃった編」
また、頼まれてもないのに余計なことしちゃいました。
“お金にもならないし、こんなことばっかりやってるから儲からないんでしょ”と言われちゃいそうですけど。
でも性分です。死ぬまで治らないみたい。
余計なことっていうのは、とあるマンションで販売手数料が５２，５００円必要でした。そのマンションでは、販売会社さんが販売代理として売主さんから依頼を受けて販売していました。
その代理権の範囲は、①売買契約の契約締結業務、②売買代金請求に関する業務、③住宅ローンなどに関する事務手続きなどでした。
これらの業務を売主に代理して行うので、その手数料として売主から販売代理委託料をもらっています。
そうでありながら、更に買主（購入者）からも事務代行手数料と称して５２，５００円徴収するとあります。
これが気に入りません、というか売主から委託されている内容の中に契約締結業務が入っていて、それに対して対価も得ているのに、何故買主からも徴収するのか理解できません。
2013年03月15日
マンション管理士の独り言・・・４１１
マンション管理士の独り言・・・４１１
「ホワイトデイ」
３月１４日はホワイトデイらしく、バレンタインデイでチョコレートくれた人にお返しをする日だそうで、オジサンにはトンと関係ない話ですが、気分だけはあやかろうとプレゼントしちゃいます。
３月末に引き渡しを受け、新居での生活を楽しみにしている「リビオ桃園パークフィールズ」の購入者さんへ、です。
つぶやき主からこの物件について説明を受けた人以外は、誰も知らない、気づいていない、ひょっとしたら売主さんや営業マンも知らない、この物件のいいところをいっぱいお話しちゃいます。
まずは、住戸内にある住宅情報盤が専用使用部分になっているところです。
多くのマンションではオートロック設備や住宅情報盤を専有部分としています。
2013年03月13日
マンション管理士の独り言…４１０
マンション管理士の独り言・・・４１０
「どっち向いて仕事してんだよ！」
もうかれこれ１年お世話している管理組合さんのお話です。
８階建て３０戸、築４年とまだ新しいマンションで、売主の子会社の管理会社さんが管理を受託しています。
分譲当初から、管理規約がちょっと変、フロントマンの動きが悪い、理事会さえ開催されない→何かオカシイちゃない、と１部の理事の方が考え始めご相談がありました。
早速理事会を開催するように設定し、つぶやき主も参加しました。
理事会は開催しない、月に一度の収支報告も行われていない、総会招集も規約通りの手順を踏んでいない、管理を受託する前に義務付けられている重要事項説明さえ行われていないという有様でした。
しかし、「カッパえびせんマンション管理士」（１度その知識、経験に触れると以降もずっとお世話してくださいと頼まれちゃいます、という意味）ですから、総会で顧問契約をいただき、その後ずっとお世話してきました。
現在では当初に比べ、管理状態は見違えるように良くなってきています。
管理会社さんも適法・適性・迅速に対応するようになり、いろんな管理会社を見てきているつぶやき主でさえ、「この管理会社さんは、イイ」と思えてきたほどです。
しかし、最近そんなつぶやき主の気持ちを根底から覆すような対応がありました。
８階の居住者から「壁にひびが入っているようで、クロスがねじれている」とのクレームが入りました。
2013年02月26日
マンション管理士の独り言…４０６
マンション管理士の独り言・・・４０６
「謄写請求」
聞きなれない言葉だと思いますが、“謄写”っていうのは、つまりはコピーの事です。
多くの管理組合では、その規約に中に、利害関係者は議事録や会計帳簿の“閲覧”を請求することができると規定しています。
でもよく読むと“閲覧”だけは認められていますが、“謄写”までは認められていません。
なぜ、“閲覧”だけ認めて“謄写”は認められていないのかっていうと、議事録や会計帳簿は管理組合内部の資料に過ぎず、区分所有者や利害関係人の権利としては情報収集のための閲覧だけで十分でしょ。
また、謄写には時間や手間ひまかかるし、濫用のおそれだって考えられるし、みたいなところです。
しかし、区分所有者や利害関係人からすれば、“謄写”して持って帰ってじっくり検証してみたいと思うのも当然だし、今ならそんなに時間もかからずに“謄写”できます。
そして“閲覧”の規定があるだけの管理規約の場合に“謄写”が認められるかどうかが裁判で争われることとなります。
2013年02月24日
マンション管理士の独り言…４０５
マンション管理士の独り言・・・４０５
「エレベーター更新費用」
西日本新聞でエレベーターの取り換えについての記事が頻繁に掲載されています。
福岡の大学で古くなったエレベーターを取り替えた時の費用が中央に比べてバカ高くなっているというものです。
１基あたり１０００万円くらいかかっていて、これが中央だと６００万円程度で収まっています。
原因として福岡ではエレベーター会社数社から見積もりをとり、それらを参考にして見積もり仕様書や最低落札価格を設定しています。
これに対し中央では業者から見積もりを取らずに独自に仕様書や最低落札価格をしているので、業者の“恣意的なもの”が入りにくいからだ、というのが結論のようです。
“何を今更！そんなの当たり前じゃん”です。
少しでもマンションに携わる人ならば、エレベーターの更新費用は６００～７００万円というのは分かりきった話で、１０００万円もかかるわけないというのが常識です。
2013年02月20日
マンション管理士の独り言・・・４０４
マンション管理士の独り言・・・４０４
「いろんなマンション」
新聞に目新しいマンションの広告が掲載されていました。
福岡の業者さんが高齢者向けマンションを分譲しています。
面白い試みだなと思ってＨＰなどで確認しますが、全体概要が今一つ良くわかりません。マンションの専門家ですから気にかかる点が一般の人とはちょっと異なります。
高齢者をターゲットにしているのでしょうが、仮に相続が発生した場合、高齢に至らない方が相続するとどんなになっちゃうんだろう？
区分所有とはいえ所有権を取得するわけだから、ある一定以上の高齢の人にしか相続させちゃダメなんていうことはできないはずだし。
また、管理組合の運営は大丈夫かな？高齢者ばっかりじゃ、役員の成り手はそうそういないだろうし。
共用施設が多いようだけど、維持管理費がかかっちゃうな、テナントさんがあるようだけど住居店舗複合マンションならば管理組合は３つあるのかな？なんて考えちゃいます。
ハード面は兎も角、管理運営が滞りなくスムーズに運ぶように管理規約などはしっかりとしたものを準備してほしいものです。
2013年02月17日
マンション管理士の独り言…４０３
マンション管理士の独り言・・・４０３
「インターフォン設備の更新」
業界用語で「更新」とは、全く新しいものに取り換えることを指します。
これに対して「更生」とは今ある設備に手を加えたり補修したりして蘇らせる工法を指します。
端的な例が、排水管についてです。
排水管で「更新」とは、今ある排水管を撤去して新しい排水管を設置する事です。
一方「更生」とは今の排水管の中にエポキシ樹脂でライニングして、排水管の中にもう１本の排水管を自立させる工法です。
「更新」の方が全く新しい排水管になるのでイイに決まっていますが、工事期間が長くなったり、排水管経路が露出になったり、何より「更生」に比べて費用がかかります。
どちらの方法を選ぶかは管理組合さん次第ということになります。
お世話している管理組合さんで“部屋うちのインターフォンが鳴らない、”という苦情が理事会へ持ち込まれました。
築２０年のマンションですが、インターフォン設備については手つかずのままです。
他にもインターフォンは動作しない住戸があるのでは、と全戸にアンケートを実施しました。その結果、全体の２５％の住戸で不具合が見られました。
ひどい住戸になると住戸内の情報盤を操作してもエントランスのオートロックを解除できない、とい状態です。
2013年02月15日
マンション管理士の独り言・・・４０２
マンション管理士の独り言・・・４０２
「理事長のお仕事」
そろそろ総会の季節がやってきました。
決算案、予算案、各種報告事項、議案などの作成準備に取り掛からなければならない時期です。
そして役員改選も大事な事柄です。
最近は輪番制の管理組合さんが多いので、そんなに大変じゃないでしょうが、新役員の方には「次期はあなたが役員ですよ」くらいの念押しはしておくほうが無難でしょう。
そして新しい役員さんの話し合いで役職が決まっていきます。
みんながやりたがるのは、副理事長と監事で、こちらはスンナリと決まりますが、理事長はなかなか決まりません。流石に皆さん良くわかっていらっしゃる。
他の役員さんに比べて理事長さんは結構ハードな役割です。
理事会や総会の招集権者ですし、多くの書類に目を通し、決済印を押さなければなりません。
2013年02月13日
マンション管理士の独り言…４０１
マンション管理士の独り言・・・４０１
「納豆＋カッパえびせん＝マンション管理士？？？」
つぶやき主はつい最近まで納豆を食べることが出来ませんでした。
あの糸を引くような粘り気と、鼻にツンとくる臭いが受け付けられませんでした。
ところが何かのはずみで口にして以来、病み付きになっちゃいました。
前はあれほど嫌だった、粘り気・臭いも食欲を際立たせてくれています。
変われば変わるものです。
カッパえびせんは、文字通り「やめられない、止まらない」です。
これが１番好きってわけでもないのですが、食べだしたら止められないっすよね。
ベビースターラーメンもいいけど・・・。
この２つを足したものがマンション管理士だと最近つくづく感じています。
多くの管理組合の役員さんはマンション管理士について「それって何？そんなの知らないよ」、或いは知っていても、「わざわざ金を出して雇う必要ないじゃん、自分たちで出来る事ばかりでしょ」という具合です。
ところが、役員のなり手がいない、滞納管理費が巨額になった、ちょっと詳しい組合員の対応ができない、なんて問題が生じ、「ちょびっとだけマンション管理士に頼んでみようか、マンションの専門家らしいから少しでも役に立てばめっけもん」、みたいな感じで仕事のご依頼があります。
2013年02月10日
マンション管理士の独り言…４００
マンション管理士の独り言・・・４００
「総会議案書の作り方➔承認テクニック」
３月末に年度の締めを迎える管理組合では、そろそろ定期総会へ向けての議案書の作成にとりかかる時期になりました。
議案書の作り方ひとつで、承認となるかならないかに大きな違いが出てきます。
提出議案について、「理事会で議論を重ねた結果、Ａ案がよろしいとなりました。Ａ案でよろしいでしょうか？」としなければならないところを、「Ａ案とＢ案のどちらがよろしいでしょうか？賛成の多い方を採用します。」とするのが１番悪いパターンです。
比較的少人数の理事会でさえＡ案かＢ案かで意見が割れ、ひとつにまとめ切れなかったものを、総会と言う大勢の組合員が参加する場で、意見がまとまるわけがありません。
議論百出で、継続審議になるのがオチです。
また、出されるであろう意見や質問に対し、予め想定問答などで準備しておくことも重要です。
あまり、専門的なことまでは調べておく必要はありませんが、最低でも議案の大筋は説明できるようにしておかなければなりませんし、そのための資料も必要です。
“好きで理事長やってるわけじゃないのに、そんなことまで調べられません”なんて発言するのもＮＧです。
“そんな発言するわけなかろうもん”、と思われるかもしれませんが、実際に今までこの発言を２度聞きました。
そしてその案は当然ですが、否決されちゃいました。
2013年02月07日
マンション管理士の独り言…399
マンション管理士の独り言・・・３９９
「近隣の建築予定」
マンションというのは、便利のいい場所にあってこそマンションで、「郊外型マンション」というのは厳密に言うとマンションではないのでは、と思っています。
そして便利のいい場所にあり、しかもその場所が商業地域や、あるいは近隣商業地域だったりすると、お隣に大きな建物が建っちゃったりしちゃいます。
ですから、マンションを選ぶときには、隣接して大きな１団の土地があるかどうかも重要なポイントになります。
しかし、例えば「ザハウス大手町プレミアム」のように分譲当初から隣に2期目の分譲マンションが建ちますよ、と公にしている物件もあります。
そこで「ザハウス大手町プレミアム」のような１期を買われる方は２期の建物が何階建てなのか、今検討している部屋はのぞかれないのか、なんていうことを考慮することとなります。
“２期の建物が１０階建てだから、１１階の住戸を購入した、”なんて言う具合です。
このような話を良く耳にします。
隣に建つ建物が自分が購入しようとする部屋からどのように見えるのかを考慮しているのです。正解です。
しかし残念ながらこれだけでは十分じゃありません。
2013年02月05日
マンション管理士の独り言…３９８
マンション管理士の独り言・・・３９８
「テレビ共調アンテナ」
一昨年の七月にテレビ視聴方法が地上デジタル化へ変更となりました。
分譲マンションの場合には、大きな本体建物が建設されることにより、その陰になって、テレビの映りが悪くなってしまうということがあります。
いわゆる電波障害です。
その解決のためにマンション建物の上に近隣住戸用としてテレビ共調アンテナを建てます。
アナログ方式からデジタル方式への移行によってかなりのマンションで近隣への電波障害がなくなることが予想されました。
そこで多くのマンションでは、電波障害のある住宅を１件１件調査して、デジタル化により電波障害がなくなったと確認できたお宅へは、「マンションによる電波障害はなくなりますので、ご自分でケーブルを引くなり、ＵＨＦアンテナを建てたりして視聴してください」とご案内をして回ったことと思います。
この調査にはデジタルサポート（通称：デジサポ）があたり、期間中は無料で行ってくれました。
ほとんどのマンション管理組合ではデジサポに依頼し、無料で近隣の電波障害状況を調査確認したことと思います。
しかし、これを行っていない管理組合さんが結構あるようです。
自主管理ならまだしも、管理会社さんがついていながらデジサポ調査を行っていないケースもあるから驚きです。
2013年02月01日
マンション管理士の独り言・・・３９７
マンション管理士の独り言・・・３９７
「３月２日・３日の内覧会同行」
この２日間で７５組の内覧会を行おうっていうのですから、どんな風になるのか想像つきません。
１日あたり３７組くらいの内覧会の実施数となります。
スゲエ！今まで経験した中では、群を抜いてダントツの数字です。
そしてその１週間後が確認会です。
どの程度の手直しが出ると想定しているのかわかりませんが、１週間で大丈夫でしょうか？「大丈夫だから、この日程で実施してんだ！ゴチャゴチャ言うな。」って言われそうなので止めますが、購入者の期待を裏切ったりしないように願いたいものです。
でもそのせいで、随分と内覧会同行のご依頼をお断りしました。
“折角、つぶやき主に依頼してくれるお客さんを断んなきゃいけないじゃん。どうしてくれる！”、と言いたい気分です。
2013年01月30日
マンション管理士の独り言…３９６
マンション管理士の独り言・・・３９６
「そして誰もいなくなった・・・」
管理会社のフロントマンが言っていました。“管理組合の役員さんが１年で全員交代するのって、ほんとに楽チン”
新しく役員に就任した人は、右も左もわからないから、“フロントマンさんよろしくねって感じ”。
任期が１年でなく２年でも大差ないでしょう。
これじゃ管理組合主体の活動とはいきませんよね。
そしてフロントマンも配置換えや退職（？）などで、そのマンションの担当が変わっていきます。
その結果、“何故今このような取り決めになっているのか”、“何故こんなやり方になっているのか”、なんてことはわからないまま、「今までがそうだったから、今からもそうするべ」、みたいな感じで管理組合活動が進められていきます。
そうならないように、議事録や引き継ぎ要領書で継続性を確保しようとしますが、議事録などはそこで交わされた議論の一言一句が記載されているわけじゃありませんから、「結果」しかわからないこともしばしばです。
管理組合設立当初からずっと役員であり続ける人がいればいいのですが、そうもいきません。
長くやり続けることは、業者との癒着を産みやすくなるなどの弊害の方が目立ってきます。
2013年01月28日
マンション管理士の独り言…３９５
マンション管理士の独り言・・・３９５
「マンション管理セミナー」
昨日(２７日)、つぶやき主が代表を務める一般社団法人北九州マンション管理支援機構の第６回の「マンション管理セミナー」が無事開催されました。
市議会選の投票日と重なり、また雪もちらつくという悪天候の中、大勢の方にご参加いただきました。有難うございました。
セミナー後の個別相談へも４つのブースを用意していましたが、全部埋まりマンション管理士のアドバイスに熱心に耳を傾けているご様子でした。
第１回目の「マンション管理セミナー」は会が発足して２か月後でしたので、市への後援申請から許可までには２週間くらいかかりましたが、６回目ともなると翌日には後援の許可がいただけました。
これは発足してからこれまでの間の活動が認められたんだな、と嬉しくなっちゃいます。
2013年01月16日
マンション管理士の独り言…３９４
マンション管理士の独り言・・・３９４
「マンション管理セミナー」
１月２７日（日）１３：３０～ウェル戸畑で北九州マンション管理支援機構主催、北九州市・福岡ひびき信用金庫後援の「マンション管理セミナー」が開催されます。
初めにほんのちょこっと当会の代表としてつぶやき主がご挨拶し、その後、経験も知識もたっぷりの隅河内マンション管理士が、ファイナンシャルプランナーの見解も入れながら、“消費税値上げに対する管理組合の心つもり”についてお話します。
そして第２部は、中村仁弁護士による“実例に学ぶ最近のマンショントラブル”という標題でお話しいただきます。
北九州に数多いる弁護士さんのなかで、この中村先生はマンション問題については１～２を争うほど優秀な先生です。また、頭がいいのに、それが顔に出ていない、素晴らしい方です。
ヘビースモーカーなのが玉に傷ですが・・・。
どちらもとてもためになるお話だとつぶやき主も楽しみにしています。
講演後は無料相談会も開催しますので、多くの方のご参加をお待ちします。
一般社団法人北九州マンション管理支援機構主催
「マンション管理セミナー」
後援：北九州市・福岡ひびき信用金庫
日時：１月２７日(日) １３：３０～１６：３０
場所：ウェル戸畑 １２階
受付：先着順６０名・無料
お申し込み先：☎６５１－３０４０
2013年01月12日
マンション管理士の独り言…３９３
マンション管理士の独り言・・・３９３
「独占禁止法なんて、へっちゃらだい」
どのマンションにもエレベーターはついています。給水するためのポンプもついています。
このエレベーターやポンプについては、どのメーカーのどのタイプのものにするのか総会の決議などで住民の意見を聞いて決まるわけじゃなく、ましてや設置されているものでもありません。
新築であれ中古であれマンションを購入したら、たまたまエレベーターはＡ社のものだった、ポンプはＢ社のものだったという具合です。
しかし、このＡ社Ｂ社とは余程のことがない限り、後々までお付き合いしなければありません。
エレベーターは年に１度の法定点検が義務付けられていますし、多くのマンションでは月に一度の自主点検を行います。
最近は、設置されたエレベーターメーカーとは違う独立系のメンテナンス会社へ保守点検を依頼する管理組合さんも増えてきたようですが、やはり設置されたエレベーター系列の保守会社がメンテナンスを行っているのが大勢です。
独立系メンテナンス会社には、材料や部品を高値で売りつけるとか、納期をあからさまに遅れさせる、最悪の時は納品しないなんていうのもあったりして、独占禁止法で摘発されたことも数度に及びます。
2013年01月08日
マンション管理士の独り言…３９２
マンション管理士の独り言・・・３９２
「契約事務手数料？？？」
つぶやき主は、いろんな売主さんの重要書類を持っています。
管理規約や使用細則、長期修繕計画はもちろんのこと、重要事項説明書や売買契約書も持っています。
管理規約や使用細則については、平置き駐車場か機械式駐車場なのか、或いは、住居専用なのか店舗併用なのかによって、それぞれのマンションで当然ながら異なってきます。
しかし、重要事項説明書や売買契約書についてはどこまで細かく記載するかのよって多少の違いはあるものの、大筋はそんなに異なりません。
そんな中、売主さんや販売会社さんによって大きく異なるものがあります。
「契約事務手数料」「引き渡し事務手数料」とかいう名目で、購入者から売買代金とは別途徴収する業者さんと徴収しない業者さんとがあります。
多くは５２，５００円です。
2013年01月02日
マンション管理士の独り言…391
マンション管理士の独り言・・・３９１
「騒音問題・・・②」
つぶやき主って結構親切でしょ。
前回は騒音問題②を“そのうち、気が向けば、”なんて言っていましたが、もうつぶやいちゃいます。
騒音問題は、感覚論だけで上階の方に分かってもらうのは無理で、客観的事実が必要です。騒音計を使いましょう。
よく、被害者（＝階下の方）から「何時から何時までがウルサイの、何ならその時間この部屋にいてもらっても構わない。泊まってもらってもいいから、ウルサイのを聞いてって！」なんて言われますが、泊まれるわけないっしょ。
そこで騒音計の出番です。
騒音計なんて持っていない、と言われるでしょうが、そんなの当たり前。
一般の家庭にあるものじゃありません。
区役所の街づくり整備課で貸してくれますよ、割と簡単に。その上無料ですよ。
これを借りて自分で測定します。１日だけじゃダメですよ。以下の裁判では２７日間測定しています。
2012年12月27日
マンション管理士の独り言…３９０
マンション管理士の独り言・・・３９０
「騒音問題・・・①」
マンションという居住形態は一つの大きな建物を区切って売り（分譲）、多くの世帯がそこに住まうというものです。
ですから、壁一つ向こうには違う世帯の方がお住まいになっています。
上下左右みんな異なる世帯です。
そして特に階下との間で騒音トラブルが発生しやすくなります。
これが２階建ての一戸住宅ならば、上で子供たちが遅くまで騒いでいたら、「こらっ！やかましいぞ！いつまで騒いでる。早く寝ろ」なんて怖いお父さんの雷で一件落着です。
しかし、マンションではそうはいきません。
「上の子が騒いでいる。飛び跳ねているようだけど、元気そうでいい」なんていう人はいません。
「いつまで走り回ってる。うるさくて眠れない。親はどんなしつけ方をしてる」と思うのが関の山です。
そして、我慢できずにこの状況を何とかしてほしいと訴えることになります。
訴えると言ったって、上階の方に面と向かってはなかなか言えないので、最初は管理会社や管理員さんということになります。
2012年12月25日
マンション管理士の独り言・・・トピックス
マンション管理士の独り言・・・トピックス
「内覧会同行で長崎まで」
先日の日曜日(２３日)に遠路長崎まで内覧会同行へ行ってきました。
物件は大浦天主堂のすぐそばの「プレミスト大浦海岸通り」です。
売主は大和ハウスさんで施工は大林組さんです。小倉ＤＣタワーでのコンビです。
ＤＣタワーもそうでしたが、大和ハウスさんの管理規約は細かいところまでびっしり書かれていますので、読みこなすのは本当に大変でした。
こちらを６：３０に出発し、２時間半で到着しました。
それから２時間くらいかけてお客様へ管理規約はじめ重要書類の説明を差し上げ、１２時から内覧会です。
広い住戸だったこともあり、終了したのが４時過ぎていました。
しっかりした造りで施工状態も二重丸でした。
完売だそうですが、なるほどそうだろうと思わせる物件でした。
お客様には往復の交通費・日当まで負担していただきましたが、その晩「心強かったです。有難うございました。」というメールがあり、こちらこそ、「有難うございました」です。
2012年12月21日
マンション管理士の独り言・・・３８９
マンション管理士の独り言・・・３８９
「憲法改正」
先の衆議院選挙で自民党が大勝した事により憲法改正論議が盛んに行われています。
憲法を改正するには、衆議院と参議院でそれぞれ３分の２以上の賛成で、国会が発議し、国民投票にかけて、過半数の承認を得なければならないようです。
巷では、やれ国防軍だの何のかんのと言っていますが、改正までのハードルが高い事をわかって言っているのでしょうか？
合意形成がどれだけ難しいのか、わかっているのでしょうか？
各院それぞれで３分の２以上の賛成を得るというのはとても難しい事です。
更にその上に、国民投票で過半数ですよ。
マンション管理組合総会で３分の２という決議要件はありませんが、議案によっては過半数を得るのさえとても大変です。
改憲派の方々は、「日本国憲法は戦後アメリカに押しつけられたもので、民主国家なんだから自主性を持って自国の意思を反映した憲法へ変えるべきだ」と言います。
この辺りの憲法成立の経緯はマンション管理規約の発効までのプロセスとそっくりです。
2012年12月19日
マンション管理士の独り言…３８８
マンション管理士の独り言・・・３８８
「１票の格差」
自民党の圧勝に終わった衆議院選挙。その余韻がまだ冷めやらない時期に弁護士さんグループが１票の格差が２、４３倍存在したとして、選挙の無効を求めて提訴しました。
裁判所がどのように判断するのか興味が持たれるところです。
この１票の格差は分譲マンションにも大いに関係あるテーマなのです。
分譲マンションでは、２ＬＤＫ，３ＬＤＫ，４ＬＤＫなどのタイプがあり、専有面積もいろいろです。
そして、ほとんど全てのマンションで管理費や修繕積立金などは専有面積に応じて負担する事となっています。
仮に５０㎡の面積の住戸で管理費が５０００円ならば、同じマンション内の１５０㎡の住戸は１５，０００円の負担となります。
当然ですが、面積差が３倍あるので管理費などの負担も３倍です。
そしてこのような場合、総会での議決権が、５０㎡が１票で１５０㎡が３票ならば公平だと言えますが、どちらの住戸も同じく１票としているところが多く見られます。
これは不公平です。
負担は３倍もありながら、それに見合う権利は得ていないということになります。
2012年12月17日
マンション管理士の独り言…３８７
マンション管理士の独り言・・・３８７
「重要書類検証」
つぶやき主は内覧会同行を行っています。
マンション管理士の内覧会同行ですから、検査するのは専有部分というハードな部分は勿論ですが、売買契約書や重要事項説明書、管理規約や長期修繕計画の検証も行います。
マンションと言うのは建物内部の専有部分の出来栄えと管理規約の精度とが相まって始めて快適なマンションライフが営めるというものです。
ここ数日は、管理規約とにらめっこしています。
にらめっこの相手は、長崎の大浦天主堂のすぐ側に建つ、プレミスト大浦海岸通り（売主：ダイワハウス）、と八幡東区のリビオ桃園パークフィールズ（売主：旧社名 新日鉄都市開発）、戸畑区のアーティックス戸畑グランゲート（売主：なかやしき）です。
特にプレミストとリビオは大手デベロッパーのものですから、分厚くて読みこなすのにも骨が折れます。こんなの隅から隅まで読む人はいないだろうな、と思いつつ読み進めます。
その中で今回はリビオ桃園パークフィールズについて、ほんの少しだけ教えてあげます。リビオ桃園という物件について専門家が読み解きます。
2012年12月12日
マンション管理士の独り言…３８６
マンション管理士の独り言・・・３８６
「内覧会同行」
つぶやき主は新築マンションの内覧会同行をやっています。
年間２０～３０件同行しています。
お陰さまでご当地でこの数年の内に新築されたマンションでつぶやき主が足を踏み入れたことのないマンションはありません。
まだ購入を迷っている人に、「Ａマンションが良いっすよ」とすすめ、その裏でＡマンション業者から紹介料を得ているなんて思っている人がいるかも知れませんが、そんないかがわしいものじゃありません。
もうすでにマンションを購入した人のお供でマンションの出来栄えを検査するのです。
延々３時間近く検査します。
また、引渡し手続きや代金支払い方法の説明などにも立ち会います。
元大手デベロッパーの販売センター長でしたから、この辺のこともとても詳しく、売主業者さんからは疎まれていることでしょう。
顔馴染みになった営業の方からは、露骨に嫌な顔されちゃいます。
来春３月初めにある物件の内覧会にはもうすでに４件の申し込みが入っていますので、これからのオファーについては時間調整しなきゃなりません。
2012年12月07日
マンション管理士の独り言…３８５
マンション管理士の独り言・・・３８５
「滞納管理費」
最近は管理費や修繕積立金、駐車場使用料などの滞納分を回収してくれ、というご相談が多いです。
直近のデータでも全国の約３０％の管理組合でこの滞納問題を抱えているという結果が出ています。
管理組合としては、この滞納分は必ず回収しなければなりません。
理事会なんかで、「滞納を起こしているあの○○さんは、ご主人がリストラで奥さんは病気がちで、その上子沢山。滞納額も大した額じゃないので、免除してあげたら」なんて意見が出ることがあります。
しかし、免除することは現実的にはほとんど不可能ですよ。
免除するには、組合員全員の賛成が必要だと解されています。
全員が賛成するなんてほとんどあり得ません。
だから、管理組合はしっかり回収しなければならないのです。
ほおっておいたら、５年で時効になります。
もし時効になって回収できないという事態にでもなれば、キチンと負担している組合員との間で不公平になります。
また、管理費などを滞納する人を助長することにも成りかねません。
ここは踏ん張りどころです。しっかり回収しましょう。
2012年12月02日
マンション管理士の独り言…３８４
マンション管理士の独り言・・・３８４
「特徴ある管理規約・・・駐車場３」
しつこいっすよね。またまたまた駐車場かよ！と思われる方はスルーしちゃっていいですよ。
市内の新築マンションでは分譲当初に売主さんが用意している管理規約（＝原始管理規約）で、区分所有者が所有する住戸を売買や貸与したときの扱いを、
① どちらの場合でも一旦管理組合へ返却するとしたものと、
② どちらの場合でも継承できるとしたものと、
③ さらには売買の時は返却だが、貸与の時は継承できるとしたもの、
とが３分の１ずつくらいではないでしょうか。
この程度の取り決めは、どこの管理規約にも規定されています。
しかし返却された後の取り扱いについてまでは規定されていません。
「抽選などの公平な選び方で決定する」「理事会で決める」なんていうのがほとんどです。この程度の曖昧な規定では実際にこのような事例が発生した時に理事会さんは大変です。何せ、一旦前例を作れば、その後の取り扱いに整合性を持たせなきゃならなくなるからです。
2012年11月28日
マンション管理士の独り言…３８３
マンション管理士の独り言・・・３８３
「特徴ある管理規約・・・駐車場編の２」
しつこいようですが、また管理規約の駐車場の取り扱いについてつぶやきます。
というのも、入居した後に駐車場に関するトラブルが頻発する場合が多く、そのほとんどが当初の管理規約での扱いがもっと“きめ細やか”ならば、防げた事案が多いと思われるので、どうしてもつぶやきたくなっちゃいます。
つぶやいていることは、実際の事例ばかりですから、ナマナマしいっすよ。
八幡東区のマンションでは、軽専用区画の駐車場に乗用車が停まっています。
最近は、乗用車でも軽サイズのものが沢山出回っていますので、軽専用区画にもはみ出すことなく駐車できます。
利用者は、車道へはみ出していないし、何も迷惑かけていないと思っていますが、乗用車区画を利用している方は面白くありません。
軽専用区画は乗用車区画より２，０００円月額料金が安いのです。
「軽区画に乗用車停めて、２，０００円も得してる。おかしいっしょ。」です。
結局この件は、理事長がその軽区画に乗用車を停めている人に、「軽以外は停めないで」とお願いすることになりました。
このようなことがどこのマンションでも見られるので、最近のちょっと工夫した駐車場使用細則では、軽とか乗用車という分類ではなくてサイズ分類しているものも見られだしました。
2012年11月26日
マンション管理士の独り言・・・３８２
マンション管理士の独り言・・・３８２
「特徴ある管理規約・・・駐車場編」
前回に続いて管理規約のお話です。
今回は、駐車場の継承についてです。
区分所有者が所有する住戸を売却したとき、あるいは賃貸にしたときに、それまで利用していた駐車区画を、買主や借主が引き続き利用できるかどうかの扱いが大きく分かれます。
継承できるとした管理規約もあれば、継承できずに一旦管理組合に返却し、その後管理組合で使用者を決定するとした管理規約もあります。
このような場合は、標準管理規約では売買と賃貸で分けて考えています。
2012年11月23日
マンション管理士の独り言…３８１
マンション管理士の独り言・・・３８１
「特徴ある管理規約・・・防犯設備」
ここしばらく、管理規約についてつぶやいています。
しつこいようですが、今回も管理規約です。
管理規約はそれぞれのマンションで異なります。
駐車場ひとつ見たって、平面平置き駐車場あれば、機械式駐車場もあるし、充足率１００％もあれば、１２０％だってありますし、反対に１住戸に１駐車区画が用意されていないマンションもあります。
管理規約は違っていて当たり前です。
そんな中で、良い悪いは別にして特徴的な管理規約をいくつかご紹介します。
まずは、火災警報器などの防犯設備についてです。
これらのうち、共用部分にあるものについては問題ないのですが、専有部分内（住戸内）についているものは、扱いが大きく分かれます。
2012年11月21日
マンション管理士の独り言…３８０
マンション管理士の独り言・・・３８０
「規約改正」
前々回・前回と新築マンション購入時の原始管理規約についてつぶやきました。
簡単におさらいすると、マンションの管理規約というのは本来ならばそこに住まうことになる購入者が集まって話し合って決めていくというのが望ましいのですが、入居前に皆さんが集まって話し合う、なんてことはできない場合がほとんどです。
その一方で入居が始まれば当然共用部分の維持管理が開始されますので、何らかの取り決めが必要です。
そこで一般的には、売主さんや管理会社さんが今までのノウハウ・経験を活かした管理規約（これを原始管理規約といいます）を用意して、これに購入者全員の署名捺印を求めます。
このようにして購入者全員から署名捺印をもらえば、つまり全員が「この原始管理規約でいいよ」と承認したことになりますから、管理規約原本として発効することになります。
しかし、早期に完売を目指す売主さんや管理会社さんと、実際にそこで生活される入居者とでは目線が異なるので、原始管理規約では実態にソグワナイということが起こりがちになります。
そこで、管理規約の改正が必要となってきます。
この管理規約改正が今回のつぶやきテーマです。
テーマを以てつぶやくというのも、本来のつぶやくという言葉の意味からするとちょっと変な感じを受けますが、何でもアリの世界、つぶやき主ワールドですから、・・・。
2012年11月17日
マンション管理士の独り言…３７９
マンション管理士の独り言・・・３７９
「原始管理規約」
前回は、「管理に関する承認書」というテーマでつぶやきました。
新築マンションを購入すれば契約時か、遅くとも引き渡し時までに「管理に関する承認書」に記名捺印を求められます。
この承認書に署名捺印をすると、そこに書かれていることを理解し、承認したということになります。
その中でも特に重要なのが、管理規約発効に関しての記載です。
売主さんが用意した管理規約(原始管理規約)の内容で、承認しますという一文が必ずあり、購入者全員が署名捺印をすると全員が、“その管理規約でいいですよ、承認しますよ、”という事になりますから、管理規約原本として発効し、以降そのマンションのバイブルとなります。
2012年11月13日
マンション管理士の独り言…３７８
マンション管理士の独り言・・・３７８
「管理に関する承認書」
新築マンションを購入する際には、売主さんから重要な書類をいただき、また多くの書類に署名捺印を求められます。
いただく重要な書類には、重要事項説明書・売買契約書・使用細則・長期修繕計画などがあります。
長期修繕計画に関しては、優良住宅にしか添付が求められておらず、以前は契約時に交付しない業者さんもありましたが、さすがに最近では交付しない不届きな業者さんはいないようです。
以前の長期修繕計画というのは名ばかりなもので、その精度はいい加減なものが多かったのですが、最近のものは結構実態を反映していて精度が高いものが増えてきています。
2012年11月10日
マンション管理士の独り言…３７７
マンション管理士の独り言・・・３７７
「外灯設置」
お世話しているマンションのエントランス前で、１週間ほど前の夜分、女性を狙った引ったくり事件が発生しました。
たまたま、ベランダに出ていた人が気付いて大声を挙げ、その声に驚いた犯人が何も取らずに逃げ去りました。
パトカーが何台も来たそうです。
そして翌日管理組合ポストへ、「マンション付近の道で夜間暗がりがあり物騒です。外灯を設置して下さい。」という投書がありました。
2012年11月04日
マンション管理士の独り言…３７６
マンション管理士の独り言・・・３７６
「良い子、悪い子、普通の子」
到津のAマンションでは、売主さんがそのマンションの敷地内に法的根拠なしに自社の駐車場を建て、そこからの駐車場収入を利益にしていました。
普通は土地の上に建物を建築するときは、所有権か地上権、賃借権、あるいは使用貸借などの何らかの権利が存在しています。
しかし、このケースではこれらの根拠なしに売主所有の駐車場が建てられていました。
マンションの敷地内ですからその駐車場を利用するのは、当然ながらマンションの入居者です。
入居者からすれば、使用料を支払って停める点では同じなのですが、使用料の帰属先が通常の場合とは大きく異なります。
通常の場合は、管理組合会計に納入されて、将来の大規模修繕工事のために積み立てられるのですが、この到津のAマンションでは、駐車場の所有者は売主ですから使用料は売主の懐に入っていきます。
ですから、当然のこととして、修繕積立金が貯まっていきません。
2012年10月27日
マンション管理士の独り言…３７５
マンション管理士の独り言・・・３７５
「快適マンション生活新聞Ⅱ」
前回つぶやいた「快適マンション生活新聞」が２５・２６日で市内の分譲マンションにお住まいのご家庭３２，０００戸に配布されました。お読みいただきましたか？
少し難解な法律用語が出てきますが、原稿原案を起草したM管理士とリビング北九州の編集担当者とで、分かり易くかみ砕いた文章に仕上げたつもりです。
配布の始まった２５日から北九州マンション管理支援機構の事務所に結構お電話をいただきました。
そのほとんどが、バックナンバーを送ってほしいとのご要望です。
バックナンバーは当会のホームページに掲載していますが、ご年配の方が多いようで、“よー分からん”あるいは、“理事会の役員さんに回覧するので送ってよ”、という具合です。有難いお話ですから、喜んで送っちゃいます。
また、福岡ひびき信用金庫の全支店にも配置されていますので、そちらでもご覧いただけます。
１１月号の編集締切が１１月９日ですので、終わって一息付いたと思ったら、もう次号の原稿作りに取り掛からなければなりません。
2012年10月23日
マンション管理士の独り言・・・３７４
マンション管理士の独り言・・・３７４
「快適マンション生活新聞」
つぶやき主が代表を務める一般社団法人北九州マンション管理支援機構では、１０月２７日号のリビング北九州に「快適マンション生活新聞」を折り込みます。
予算の関係で門司区・若松区を除く市内の分譲マンション世帯３２，０００戸にお届けします。
今までは、当会主催のセミナーへの参加者や希望者約３００人へのみお届けしていましたが、分譲マンションへ住まうもっと多くの方へ読んでいただこうと、大奮発し一挙に１００倍以上に増刷しました。（門司区・若松区の方ゴメンナサイ。会がもっと潤えば、そちらへもお届けします。少し待っててね）
そしてリビング北九州に掲載していた“マンショントラブル相談室”も「快適マンション生活新聞」の方へお引越しです。今後は、「快適マンション生活新聞」の方へご意見・ご相談をお寄せください。
2012年10月21日
マンション管理士の独り言・・・３７３
マンション管理士の独り言・・・３７３
「アンテナ撤去」
お世話しているマンションで大規模修繕工事を実施しています。
第１回目なので、外壁補修・鉄部塗装・屋上防水シート貼り替え・開放廊下防水工事などです。
そしてこの機会に屋上に設置しているアンテナを撤去することになりました。
このマンションが建築された当初は、当マンションによる電波障害で付近の住戸６世帯にテレビの映りが悪くなるという状態が発生しました。
このため、テレビ共調アンテナをマンション屋上に設置しています。
しかし、デジタル化によって電波障害は解消されるのではと考え、デジタルサポートに調査をしてもらったのが、昨年５月の話です。
その調査では、デジタル化によって電波障害は解消されるとの結果が出されました。
2012年10月18日
マンション管理士の独り言…３７２
マンション管理士の独り言・・・３７２
「優先順位が違うよ」
小倉北区のAマンションでは大規模修繕工事を行う予定です。
もうとっくに大規模修繕工事をやらなきゃいけない時期なので、それ自体は間違っていません。
設計士に依頼し、建設会社数社から見積もりをとって決めるらしく、見積もり参加業者を募集しています。
このやり方も間違っていません。
しかし、このAマンションに限りこの時期に大規模修繕工事を実施するのはどうかな、という気がしています。
それは、このAマンションが敷地を売られてしまっているからです。
2012年10月17日
マンション管理士の独り言…３７１
マンション管理士の独り言・・・３７１
「モデルルーム案内」
先週の土曜日（６日）に下関でマンション購入セミナーを開催しました。
下関では初めての試みだったのですが、約２０名の方にご参加いただきました。
海峡メッセが会場でしたが、当日の同じ時間、同じ場所で安倍晋三さんがゲストに招かれている「子育てセミナー」とガチンコしてしまいまして、はっきり言って晋三さんに負けちゃいました。↘↘↘
ご参加の方は熱心にお聞きいただきました。
不動産業者の方も何名か参加していましたが、しっかり勉強できたことだと思います。
セミナーの翌日は、とあるマンションのモデルルームを貸していただき、モデルルームの見方を実践でお話ししました。
床の構造や遮音性能、界壁の仕上げ方法、畳数の計算法、外壁構造、適正な工期などについてお話ししました。
2012年10月15日
マンション管理士の独り言・・・３７０
マンション管理士の独り言・・・３７０
「不動産業も大変だ」
市内の不動産屋へ、アットホームシートというのが配達されます。
「うちの会社では、○○物件を売ってくれという依頼があったので、詳細情報を教えるよ。購入希望者がいれば紹介してね」、みたいなものです。
そんな中、“問題のあるマンション”が中古で売りに出されることがあります。
“問題のある”というのは、表面上はキチンとしているように見えますが、管理組合内部ではゴタゴタ、大モメ、既存不適格などのマンションの事です。
管理組合と区分所有者とが裁判で係争中のマンションや、駐車場のことで大モメにモメているマンション、前理事長と現理事長とが訴訟合戦をやっているマンション、さらには、建物が建ったと同時に敷地を第３者へ売られてしまって建ぺい率、容積率が不足し既存不適格となっているマンションなどです。
2012年10月11日
マンション管理士の独り言…３６９
マンション管理士の独り言・・・３６９
「中古マンション」
先日の土曜日（６日）に海を渡り下関で「マンション購入セミナー」を開催してきました。何度も練習し、ピッタリ１時間で話せていたのに、実際のセミナーでは５０分で話し終えちゃいました。
台本を見ても飛ばしたところは見当たりません。
ゆっくり、ゆっくり話すことを心掛けていたのに、知らず知らずのうちに早口になっていたのでしょう。反省です。
でもセミナーそのものは良かったのではないでしょうか？アンケートを見ても「大変参考になった」ばかりですし、セミナー後の個別相談もテーブルが全部埋まるほどでした。
マンション管理士が話す「マンション購入セミナー」ですから、管理面が中心となります。実際の管理組合が抱える問題点や、裁判例を交えながらの話です。
2012年10月09日
マンション管理士の独り言…３６８
マンション管理士の独り言…３６８
「資さんのオロナミンC」
昨夜の夕食は、「資さん」でおでんを晩酌に、仕上げはかけソバでした。
朝・昼・晩と合わせれば週に最低５回は「資さん」へ行きます。
朝食の「シャケ朝定」はシャケの焼き具合と言い絶品です。
昼食は「ジョイフル」が多く、「資さん」「ジョイフル」はつぶやき主の生活には切っても切れないものです。とにかく安い。
おでんで一杯飲んでいる時に、「資さん」メニューにオロナミンCがあるのを発見しました。
安さが売り物の「資さん」なのに、オロナミンCは何と１本１８０円です。
近所のスーパーなどでは、６本で３５０円くらいで売っている時もあります。
１本当たり６０円です。
2012年10月03日
マンション管理士の独り言・・・３６７
マンション管理士の独り言・・・３６７
「内装リフォーム」
多くのマンションの管理規約では、専有部分のリフォーム工事をする際には、理事長へ届け出ることが規定されています。
専有部分は、基本的にその人の所有権の及ぶ範囲なので、一見すると自分の所有物に手を加えるのに、管理組合に承認を得る必要などいらないような気がします。
しかし、壁一枚隔てて隣は他人の持ち物ですし、また、工事にあたっては共用部分である廊下・階段を使用します、エレベータだって利用するかも知れません。
管理組合では廊下や階段を傷つけないために養生するよう指導したり、騒音が発生するような場合には、階下の住戸や隣戸の人からも承諾を得るように要請しなくてはなりません。
手続き的には、工事を行おうという申請者（区分所有者）は、図面や工程表などを添付して理事長に工事許可申請を提出します。
2012年09月29日
マンション管理士の独り言…366
マンション管理士の独り言・・・３６６
「駐車料金タダ」
小倉北区の現在分譲中マンションで駐車料金タダという謳い文句のものがあります。
この駐車料金タダについてマンションコミュニティなどで、タダの何が悪いのか？なんていう論争があっています。
そんな論争の中に飛び込むほどの勇気は持ち合わせていませんので、こっそりとつぶやきます。
駐車料金タダには、管理組合活動に次のような害をもたらします。
まず第一に、駐車料金は、修繕積立金に組み入れられて将来の大規模修繕のために積立られるものです。
従って、駐車料金タダならば、それだけ修繕積立金が貯まらないことになります。
大規模修繕工事を実施するのは、総会の決議が必要です。
「大規模修繕工事を実施すること」の議案を総会で承認を得るためには、大きな要素があります。
それは一時金が発生しないことです。
2012年09月26日
マンション管理士の独り言…365
マンション管理士の独り言・・・３６５
「マンション購入セミナーin下関」
マンション管理士の主な職務内容は、管理組合に対して管理が適正化するように、専門的知識をもって管理運営上のアドバイスを与えることです。
ですから日頃は、顧問や雇われ理事長として理事会や総会へ出席していますし、大規模修繕工事のコンサルタントなんかもやっています。
そんなマンション管理士であるつぶやき主が、「１から学べるマンション購入術」や福岡ひびき信用金庫さんとの共催で「女性のためのやさしいマンション購入術」などのマンション購入に関するセミナーを頻繁に開催しています。
“マンション管理士の仕事と違うじゃん！”と思われる方も大勢いらっしゃると思います。
2012年09月19日
マンション管理士の独り言・・・３６４
マンション管理士の独り言・・・３６４
「悪いのはお前だ、・・・気が付いてよ」
お世話しているマンションで、バルコニーからタバコの吸い殻を捨てる居住者がいます。
先日開催された理事会で、管理会社さんがビニール袋一杯の吸殻とタバコの空き箱を持ってきました。
“よくもまあ、こんなに拾い集めたな”と思えるほど、袋一杯です。
吸殻も空き箱も同一銘柄です。
つまりその銘柄の煙草を吸っている１人の人がバルコニーから吸殻を捨てているのです。それが誰なのか、については管理会社フロントマンも管理員さんもおおよそ察しがついているとのことです。
そこまでわかっているなら、直接本人に注意すればいいのに、なんですがフロントマンや管理人さんでは行きにくいとの事でしたので、“じゃあ、つぶやき主が注意してきちゃる”と言ったのですが、まだ完全に“その人”と決まったわけじゃないので、取り敢えず、タバコ銘柄や落ちている場所などを詳細に書いて、掲示します。その人が、“ああ、俺のことだ”と分かるようにしましょう、となりました。
それでも止まらない場合は、いよいよつぶやき主の出番です。
2012年09月17日
マンション管理士の独り言…３６３
マンション管理士の独り言・・・３６３
「業務独占を目指す」
マンション管理士というのは、あまり知られてないけど↘ 全然儲からないけど↘ 管理組合さんからお声もかからないけど↘ これでも結構難しいけど↘ 国家資格です。
国家資格には2種類あって、業務独占と名称独占です。
業務独占というのは、例えば、不動産売買の際の重要事項説明がそれです。これを説明するのは宅地建物取引主任者でなければならないと決まっています。
いくら不動産の知識に明るくても宅地建物取引主任者でない人は、重要事項説明を行うことが出来ません。
これに対して名称独占というのは、その国家資格を持っている人しか、その名前を使っちゃだめですよ、というものです。
マンション管理士がまさに名称独占の代表みたいなもので、国家資格に通ったマンション管理士でもないのに、マンション管理士と名乗っちゃだめですよ、というものです。
でも、心配しなくても誰も名乗らないですよね。“俺はマンション管理士だ”って名乗っても、周りはみんな、シラッー状態ですよ。
せいぜい“マンション管理士って何？マンションの管理人さん？”って聞かれるくらいです。
誰も名乗りたがらないような資格に名称独占としたって意味ないような気がします・・・。
2012年09月13日
マンション管理士の独り言・・・３６２
マンション管理士の独り言・・・３６２
「サンパーク青山テラス」
9月8日にサンパーク青山テラスの内覧会に同行してきました。
15時から18時半までたっぷり3時間半です。
ご依頼いただいた方は、8月18日に福岡ひびき信用金庫さんで開催した第2回「女性のためのかしこいマンション購入セミナー」へご参加いただいた方です。
講演終了後、すぐに内覧会の同行を依頼されました。
翌日は、マンション管理セミナー「大規模修繕工事の上手な進め方」がウェル戸畑で開催され、そこでも1時間ばかり話さなければならず、前日を練習日と予定していたのですが、折角のオファーですから有難くお受けいたしました。
また、この「女性セミナー」では他のマンションの内覧会へも同行を依頼されました。有難うございます。
2012年09月12日
マンション管理士の独り言・・・３６１
マンション管理士の独り言・・・３６１
「中古マンションの買い方」
マンションを購入しようとする人は、おおよそ以下のことを基準にマンションを選びます。
① 立地 ②利便性 ③勤務先・学校への交通アクセス ④学校区 ⑤構造 ⑥耐震性
⑦防犯性 ⑧間取り ⑨価格 ⑩支払 ⑪売主の信頼性 ⑫外観デザイン ⑬内装インテリア ⑭収納力 ⑮施工会社の信頼性 ⑯設備 ⑰仕様など・・・。
そして、そのマンションが中古の場合には、管理状態も加えなければなりません。
管理組合も設立されているし、組合活動も行われているからです。
つぶやき主から見れば、上記①～⑰のどれよりも管理組合活動がしっかりなされているかどうかの方が重要だと思います。
そこで、北九州マンション管理支援機構では、管理面についての鑑定評価基準を作成しました。
20項目についてA～Eまで評点を付け、総合点が80点以上ならばAランク、続いてB,Cとなっていきます。
2012年09月09日
マンション管理士の独り言…360
マンション管理士の独り言・・・３６０
「ハードな一日」
３５９でご案内のとおり本日（9月9日）は、一般社団法人北九州マンション管理支援機構の第5回目のセミナーでした。
今回のテーマは、「大規模修繕工事の上手な進め方」です。
今回も北九州市と福岡ひびき信用金庫さんの後援を得ての開催です。
早いものでもう5回目です。回を重ねるごとにご参加者の数も増えています。
また、今回は管理組合さんにとって興味のある大規模修繕工事がテーマだったこともあり30数組のご参加をいただきました。
セミナー後の個別相談会も8名の管理士全員が出払うほどの盛況でした。
つぶやき主は、第1部の「合意形成」についてお話させていただきました。
何度も練習を繰り返していたのですが、1時間のところを55分で話しちゃいました。
少し早口になった点を反省しています。
2012年08月31日
マンション管理士の独り言…359
マンション管理士の独り言・・・３５９
「大規模修繕工事セミナー」
つぶやき主が代表を務めるというか、代表をやらされている北九州マンション管理支援機構では、第5回目の「マンション管理セミナー」を開催します。
大規模修繕工事の進め方セミナー＆無料相談会
日時：9月9日（日）13時～16時（参加無料）
会場：ウェル戸畑 121会議室
内容：第1部「大規模修繕工事の上手な進め方・合意形成とは？」
講師：マンション管理士 井上勝美（＝つぶやき主）
第2部「調査から大規模修繕工事施工までのポイント」
講師：松下ビルケア㈱ 松下弘幸
定員：50名（先着順受付）
主催：一般社団法人 北九州マンション管理支援機構
後援：北九州市・福岡ひびき信用金庫
第1部は兎も角、第2部はこの分野のエキスパートの方のお話です。
きっと面白く、ためになるセミナーになります。
是非ご参加ください。
2012年08月26日
マンション管理士の独り言…３５８
マンション管理士の独り言・・・３５８
「普通決議と特別決議」
お世話している管理組合で駐車場の増設工事の話が持ち上がりました。
玄関エントランス横に左右合計１０台の駐車場が増設できます。
築２０年のマンションなので、緑をふんだんに取り入れていて、エントランス横は植栽スペースです。
今のマンションならば、まず間違いなく駐車場となっているスペースです。
近隣に２台目の駐車場を借りている方からの発案で、１台５，０００円として１０台ですから月額５０，０００円、年間ならば６００，０００円もの大金が修繕積立金に組み入れることができます。
総会で「駐車場増設について理事会で検討を開始する」という議案を提出し、ご承認をいただくところから始め、特に影響を及ぼすと思われる１階の方を中心にして説明会を開催しました。
この間約１年間ついやしました。
2012年08月19日
マンション管理士の独り言・・・３５７
マンション管理士の独り言・・・３５７
「セミナー、セミナー、またセミナー」
昨日はつぶやき主が代表を務める北九州マンション管理支援機構が主催で、福岡ひびき信用金庫さんが共催の第２回「女性のためのやさしいマンション購入講座」がひび信さんの本店大ホールで開催されました。
第１部は「パンフレットの見方」というお題目でつぶやき主が、主にパンフレットの隅っこに小さく書かれている“物件概要”について約１時間お話しました。
第２部は、当会の隅河内マンション管理士が女性の視点からマンション購入のポイントについて分かりやすくお話しされました。
つぶやき主はともかく、隅河内さんは回を重ねるごとに話し方や間の取り方が上手くなっています。
2012年08月16日
マンション管理士の独り言…356
マンション管理士の独り言・・・３５６
「設備の光と影」
マンションの設備が充実してくると、便利になるという“光”の部分があれば、反対に使いづらい“影”の部分もクローズアップされてきます。そんな設備についてつぶやきます。
１、 オートロック設備
メリットとすれば、部外者が簡単に建屋内に入ってこられない。防犯性に優れているという事が挙げられると思いますが、デメリットもあります。朝刊が各戸の玄関先まで配達されない。牛乳なんて配達はほとんど不可能。
２、 エレベーター設備
沢山あれば、それだけ朝夕の通勤通学ラッシュ時に待ち時間が少なくてイライラしない。住戸の前を通る人が少なくてすむからプライバシーが保たれる。その反面、毎月のメンテナンス費用がばかにならない（フルメンテナンスで月額１基約60,000円、25年で取り替えとなり、1基約700万円かかる）
2012年08月13日
マンション管理士の独り言…３５５
マンション管理士の独り言・・・３５５
「バルコニーの使い方」
今週号のリビング北九州「マンショントラブル相談室」はバルコニーの使い方です。
つぶやき主が代表を務める北九州マンション管理支援機構のW管理士が質問に対して回答原稿を作成し、つぶやき主が添削し掲載されます。
今回の相談は、「マンションのバルコニーは誰の物？自由に使っていいの？」に対し、回答は「バルコニーは共用部分の専用使用部分という扱いで、そのマンションごとにルールがあるので、管理規約や使用細則をよく読んで使いましょう。また、バルコニーは避難通路としての役割もあるので、ヘタテ板を塞ぐようなものは設置できません。さらにバルコニーは防水加工を施していないので、散水するなどはダメです」というものです。
バルコニーは避難通路というのは大方がご存じだと思いますが、防水仕上げになっていないというのはあまり知られていないようです。
バルコニーで防水仕上げになっているのは、一番奥の排水路だけです。
バルコニー本体には防水仕上げとなっていませんので、ここに水を流すと床コンクリートに浸み込んで将来的には漏水の危険性が増します。
2012年08月08日
マンション管理士の独り言…３５４
マンション管理士の独り言・・・３５４
「第２回女性のためのやさしいマンション購入術講座」
つぶやき主が代表を務める一般社団法人北九州マンション管理支援機構では、福岡ひびき信用金庫さんとの共催で「女性のためのやさしいマンション購入術講座」第２回目を開催します。女性限定ですが、女装した男性もウエルカムです。
つぶやき主が第１部の講師を務めます。テーマは、“マンションのパンフレットはこう見る”
です。
パンフレットやチラシに書かれている「物件概要」について１時間ちょっとお話します。チラシの隅っこに、ほんの５～６行書かれている「物件概要」について話すのに１時間以上も必要か？って聞かれちゃいそうですが、キチンとお話しするなら５時間くらい必要です。
特にマンション販売センターの女性営業マンに聞いてほしいと思っています。
多くの方の参加をお待ちします。
『女性のためのやさしいマンション購入術講座』 女性限定
と き：８月１８日（土）１３：００～１６：００
場 所：福岡ひびき信用金庫本店 大ホール
第１部 マンションのパンフレットはこう見る！！
講師：マンション管理士 井上勝美
第２部 失敗しない。マンション選びのポイントは？
講師：マンション管理士 隅河内一美
第３部 私でも大丈夫？上手な住宅ローンの利用方法！
講師：塩山達也（福岡ひびき信用金庫ローンセンター調査役）
先着順受付 参加費無料
申し込み先 北九州マンション管理支援機構
☎０９３－６５１－３０４０ FAX０９３－６５１－３０６０
2012年08月05日
マンション管理士の独り言…３５３
マンション管理士の独り言・・・３５３
「快適マンション生活新聞とマンショントラブル相談室」
つぶやき主が代表を務める一般社団法人北九州マンション管理支援機構では、リビング北九州に毎月２度「マンショントラブル相談室」というコーナーを設けて、管理組合さんからのさまざまなご相談に応じています。
この「マンショントラブル相談室」も早いもので１７まで行っちゃいました。
“見逃したナンバーがあるからそのバックナンバーを送って欲しい”というリクエストもあったりして、それを小冊子にまとめようという話が機構で持ち上がっています。
また、「快適マンション生活新聞」を月に１回発行していて、これは現在３００くらいの管理組合さんへ送っていますし、福岡ひびき信用金庫さんの全店に設置されています。
こちらの方も、第１０号を数えるようになりました。
そしてこの「快適マンション生活新聞」を３００程度発行するのでなく、一挙に３６，０００部に増やそうという話も持ち上がっています。
３６，０００部というのは市内の分譲マンションの戸数の約半分を網羅する数です。
こちらの方は具体的に話が進んでいて、早ければ９月には分譲マンション３６，０００世帯へお届けできる予定です。
「快適マンション生活新聞」の内容は少専門的な記事も多く一般の方には、少し難しいかも知れませんが、とっても内容の充実した新聞です。
早く多くの方へお届けできればいいなと、関係各位と打ち合わせを行っています。
2012年08月02日
マンション管理士の独り言…３５２
マンション管理士の独り言・・・３５２
「しつこい人」
刺激的な表題ですが、“しつこい人”はつぶやき主のことです。
どうしても我慢ならないのが、分譲駐車場です。
日本全国広しと言えども、唯一この分譲駐車場をやっているのは北九州だけです。
しかし、最高裁判断で、「この分譲駐車場という販売方法も予め重要事項説明書や管理規約に分譲駐車場があるということが明記されていて、購入者もそれを分かって購入しているのだから、この販売方法も有効だ」と判断されちゃいましたからどうしようもないのですが・・・。と普通の人ならなるのでしょうが、何て言ったってつぶやき主は“しつこい人”です。
しかも北九州マンション管理支援機構代表と言う、“アイテム”を持っています。
「しつこい人にアイテム」状態です。
2012年07月30日
マンション管理士の独り言…３５１
マンション管理士の独り言・・・３５１
「管理会社のお勤め」
管理会社は、管理組合から委託を受け、主として共用部分の保存や管理を行います。
さらに、管理規約や総会の決議に基づいて入居者が生活上のルールを守るように指導や啓発を行うことだって業務の一つです。
これ以外にも、管理運営上のさまざまな事柄すべてに関与することとなります。
そんな中、特にこれは重要だけど割と忘れられているものがあります。
それは、理事長はじめ役員さんを守ってあげることです。
守ると言ったって、何もボディガードじゃありません。
役員さんで構成される理事会が執行する管理組合活動に対して法律的根拠を持たせることに始まり、透明性や公開性を確保することなどです。
2012年07月26日
マンション管理士の独り言…３５０
マンション管理士の独り言・・・３５０
「管理人さんも大変」
少し前の話になりますが、N管理会社が管理している、八幡西区のKマンションで悲惨な事故が起きました。
植樹の剪定を行っていた管理員さんが脚立から転落して、下半身不随になるという痛ましい事故です。
親会社は労働災害ゼロを何としても死守したい体質ですから、この事故が表立って公表されることはなく、もう関係者との間で話もついていることでしょう。
以前にもこのN管理会社は、１４階建てのVマンションで屋上の排水口の枯葉の除去作業を命綱をつけて管理員さんに行わせていましたので、“危ないことをやらせちゃいかん”と注意したことがありましたが、今はその作業はもう行わせていないことを祈ります。
2012年07月17日
マンション管理士の独り言…３４９
マンション管理士の独り言・・・３４９
「内覧会同行・・・アーティックス門司コートレゾルテ」
舌を噛みそうな名前ですが、「アーティックス門司コートレゾルテ」の内覧会同行に行ってきました。
最近のなかやしきさんは売れ行き好調でこの物件も、竣工完売のようです。
アーティックスシリーズには随分同行させてもらいました。
アルセーロ、グランクリュ、グランゲート、グランレスタ、それに共同事業体でしたが、ネクスタージュです。
考えてみれば、最近分譲のマンションはすべて同行させてもらっているようです。
最近のアーティックスシリーズはどれも、特に外観フォルムがおしゃれです。
特徴的なのは、エントランスです。
シャッターゲートとエントランス屋根とを一体化させてとてもおしゃれに仕上げています。取ってつけてきたようなエントランス屋根が建物中央にあり、両横には駐車場を配置するというような在り来たりのデザインではなく、駐車場区画は多少、少なくなるものの、デザイン性を重視した建物になっています。
特に若い女性には好まれるのじゃないでしょうか。
2012年07月14日
マンション管理士の独り言…３４８
マンション管理士の独り言・・・３４８
「悪質な修繕積立金」
６月２０日に開催された衆議院国土交通委員会では、悪質な修繕積立金の低額提示について議論されました。
分譲時にマンション販売業者による修繕積立金の「意図的な低額提示」について、大幅な低額提示は不実告知にあたるとされました。
そして国交省土地・建設産業局長というえらい方が、「大幅に不足することが明白であったり、かつ知っていて説明を行わなかった場合は、宅建業法４７条（禁止事項）に抵触する可能性があり、監督処分の対象となり得る」と発言しました。
本日訪ねて来られたお客様も、修繕積立金が将来値上がりすることはご存じなかったようで、つぶやき主の説明に「そうとは知らなかった」でした。
2012年07月11日
マンション管理士の独り言…３４７
マンション管理士の独り言・・・３４７
「第２回 女性のためのかしこいマンション購入術講座」
つぶやき主が代表を務める北九州マンション管理支援機構では、福岡ひびき信用金庫さんとの共催で女性限定！「女性のためのかしこいマンション購入術講座」を開催します。
４月に開催したものが好評だったので、第２回目を開催することになりました。
今回はつぶやき主が、第１部でお話しします。
女性限定なのに、頼りないとは云え、男の子であるつぶやき主が話していいのか、なんていうご意見もありましたが、大目に見て下さい。
つぶやき主は、パンフレットの見方をお話します。
パンフ紙面でも下の方に、ひっそりと、目立たないように、たたずんでいる「物件概要」を中心に約１時間お話します。
2012年07月09日
マンション管理士の独り言…３４６
マンション管理士の独り言・・・３４６
「町内会と子供会」
お世話している管理組合さんには、当初町内会がありませんでした。
しかし、マンションも立派に地域の一員です。
地域のコミュニティから離れていてていいはずがありません。
直接的には古紙回収や市報配布や街灯を整備するのも町内会経由になります。
そこで、町内会を立ち上げようと東奔西走しましたが、肝心の町内会長さんになり手がいません。
上部団体である自治連合会会長へ、「そのマンションには住んでいませんが、つぶやき主が町内会長ではダメですか？」なんて聞いた事もありました。
自治連合会長さんも「そうしてもらいたいけど、やはり住んでいないとダメだよ」と当然の答えです。
2012年07月04日
マンション管理士の独り言…３４５
マンション管理士の独り言・・・３４５
「工夫された管理規約」
つぶやき主は沢山のマンションの管理規約を持っています。
最近分譲のマンションのものは、ほとんど持っています。
管理規約だけでなく、売買契約書、重要事項説明書、使用細則、管理委託契約書、管理に関する承認書、長期修繕計画も揃っています。
特に最近管理会社さん変更のアドバイスを求められることが多くなりました。
今までならば、何となく「ウチの管理会社さんは委託料が高いんじゃない？」と思っていても、比較する対象がありませんでしたから、管理会社さんから「高くないっすよ！」と言われれば返す言葉がありませんでした。
ところがつぶやき主がいろんなマンションのいろんな管理会社さんの管理委託契約書を持っていますから、「同じ規模で、同じ仕様の○○マンションと比べれば高いっすよ」なんてアドバイス出来ちゃいます。
管理会社さんがつぶやき主のことを嫌いになるのは、良く分かります。
2012年07月02日
マンション管理士の独り言…３４４
マンション管理士の独り言・・・３４４
「できる と しなければならない」
簡単な法律のお勉強です。
民法では文章の最後の〆の言葉には大きく分けて２種類あります。“
推定する”と“看做す（みなす）”です。
“推定する”というのは、「取り敢えずこのようにしておこう。でも異なる事実が現れたら、その時はまた見直す事もあり得るよ」、みたいな感じです。
これに対して、“看做す”というのは、「これで決定。あとで異なる事実が現れても覆らない。これで決定」と決めつけてしまうものです。
管理規約の規定にも言葉の使い方ひとつで取り扱いが大きく異なる場合があります。
特に“できる”と“しなければならない”です。
“できる”は、「してもしなくてもいいですよ。検討の余地はありますよ。」ですが、“しなければならない”は「しなきゃダメです。しないという選択肢はありません」です。
この“しなければならない”と規定していて実行していないので、またモメます。
理事会などで「しなければならないのに、何でやってないの？」で始まり延々議論が続きます。前向きな議論にならず、時間ばかりかかります。
2012年06月28日
マンション管理士の独り言…３４３
マンション管理士の独り言・・・３４３
「原始管理規約の呪縛」
マンション購入者には契約時か引き渡し時に管理規約（案）が渡されます。
本当は契約時より前の時点で、出来れば申し込み時に管理規約（案）が渡されるべきですが、今回は何時渡されるべきかについて、つぶやきません。
管理規約（案）についてです。
何故（案）なのか？これがいつ（ ）が取れて晴れて管理規約として発効するか、です。
管理規約はマンション購入者の入居後の生活のルールとなるものですから、出来れば最初から皆で話し合って作成するのが望ましいのですが、初めて顔を合わす人ばかりで、ましてやマンションで生活するのも始めての方ばかりでしょうし、それに区分所有法のことに詳しい人なんてそうざらにいるはずもありません。
それならば、ある程度の年月が経って、顔馴染みの人も増え、マンションの生活に慣れたころに皆で集まって自分たちのライフスタイルにあった管理規約を作成できればいいのですが、入居が開始されたのに共用部分の使用ルールがないというのもいただけません。
2012年06月26日
マンション管理士の独り言…３４２
マンション管理士の独り言・・・３４２
「管理会社さんも、フロントマンも大変」
とある区分所有者さんからのご相談で、「２６日に通常総会が開催されるという議案書が２４日に届いた。しかも欠席の場合には２４日中に委任状を提出してくださいとなっている。昨年も同様だったけど、昨年は“来年は時間に余裕を持って届けてね”とおとなしく委任状を提出したけど、２年続けては許せない。どうしたらいいでしょうか？私の言っていることは間違っていますか？」です。
2012年06月24日
マンション管理士の独り言・・・３４１
マンション管理士の独り言・・・３４１
「セミナー、セミナー、またセミナー・・・」
最近はセミナーばやりです。
一般の聴講生として参加したり、講師を務めたり、です。
先週末には、ふれあいネットワーク主催のマンションセミナーに参加してきました。
こちらは、全７回の講座です。知人の管理組合理事長からの勧めで聴講してきました。
この理事長さんも４回目くらいには、講師として登壇します。
翌日は、つぶやき主が代表を務める北九州マンション管理支援機構の「マンション管理セミナー」があり、主催者代表としてご挨拶しました。
このセミナーの内容は、マンション居住者の老齢化に伴い、管理組合として町内会やふれあいネットワーク、民生委員とより連携を図りながら、見守りを行っていきましょうというものでした。
当会主催のセミナーはもう４回目となりますが、回を重ねるごとに内容も充実してきましたし、参加者も増えてきています。
2012年06月20日
マンション管理士の独り言…３４０
マンション管理士の独り言・・・３４０
「何故、なくならない？？？分譲駐車場 買う“やつ”も悪い」
あまり過激な言葉は使わないように心掛けていますが、いい加減にしてほしい気持ちが高ぶって、表題から過激になっちゃいました。
何度も何度もつぶやくように分譲駐車場が闊歩しているのは、日本全国唯一北九州だけです。
でも北九州では、最近また分譲駐車場がドンドン増えてきていますし、価格も高騰しています。
何故北九州だけで分譲駐車場という不届きな売り方ができるのかって言えば、何社も分譲駐車場をしているし、またそれを許しちゃう市場があるからです。
他エリアでは分譲駐車場なんて見かけません。
そんな不届きな売り方をするような売主はその市場では、受け入れられないからです。
つまり買う“やつ”がいるから、いつまでたっても分譲駐車場はなくなりません。
2012年06月12日
マンション管理士の独り言・・・３３９
マンション管理士の独り言・・・３３９
「鳩害対策」
お世話しているマンションで鳩除けネットを施工する事になりました。
西妻の１３住戸の庇に鳩が羽休めをするようで、その下の通路部分にフンがいっぱい溜まっています。
新築時からずっとこの状態が続いていて、何度か清掃を行ったのですが、一定期間過ぎるとやはりフンが溜まってしまいます。
抜本的な解決策を見つけようとして、管理会社さんにいろんな方法をご提案していただきました。
忌避剤塗布・ピアノ線を張るなど理事会でも検討しましたが、やはりネットを張るのが１番いい方法だという結論に達しました。
４月に開催された通常総会で承認をいただき、いよいよ今週施工となりました。
2012年06月10日
マンション管理士の独り言…３３８
マンション管理士の独り言・・・３３８
「グランドキャッスル下到津VSグランドキャッスル三萩野」
どんな違いがあるのでしょう？皆さんわかりますか？
どちらも売主は東宝住宅さんです。戸数や価格帯、設計事務所なんてのが、異なりますが、こんな小学生でもわかるようなことではありません。
大きく違って、またこの違いは入居後の管理運営活動を大きく左右するものです。
賢明な方はもうお分かりでしょうが、駐車場に関して大きく違います。
GK下到津は、５２戸という戸数に対して駐車場が４１台。
不足分は売主さんでは用意していないようなので、購入者自ら駐車場を探さないといけないようです。
北九州では駐車場充足率１００％というのは当たり前ですから、このように駐車場が不足するときは機械式駐車場を用意するのですが、便利がいい場所だからと割り切ったようです。
2012年06月06日
マンション管理士の独り言…３３７
マンション管理士の独り言・・・３３７
「日鉄ライフ→新日鉄都市開発→新日鉄興和不動産」
つぶやき主が以前勤めていた新日鉄都市開発がこちらでは馴染みのない興和不動産と１０月１日付けで経営統合することになりました。
つぶやき主が入社した時は、日鉄ライフという社名でしたが、その後新日鉄の都市開発事業部と統合というか、吸収されるような形で新日鉄都市開発となりましたが、今度はいよいよ新日鉄という親を離れ、独立系の興和不動産と統合することになったようです。
日鉄ライフ時代から、新日鉄１００％出資の子会社でしたから、今後はいろんな意味で変革が求められることでしょう。
九州支店のかつての後輩や部下達は、人員削減の嵐に耐えられるでしょうか？
2012年06月04日
マンション管理士の独り言…３３６
マンション管理士の独り言・・・３３６
「モデルルーム」
前回に続いて、竣工前の物件を購入する際の注意事項をほんの少しだけつぶやきます。
今回は「モデルルーム」です。
まだ、建物が建っていないころから、販売センター横にあるのが、棟外モデルルームといいます。
そして建物が８割程度出来たときにその建物内に設置するのが棟内モデルルームといいますが、今は実物モデルルームと言ったりしているようです。
棟内モデルルームを設置するときは、役所に仮使用の申請を提出しなければなりません。工事途中にその現場内にモデルルームを設置するのですから、何より見学者の安全確保を第一に考えなければならないからです。
そして、落下物防止のための見学者専用の通路（トンネルなど）を確保しますが、それでも必ずヘルメット着用です。
2012年06月02日
マンション管理士の独り言…３３５
マンション管理士の独り言・・・３３５
「竣工～引き渡しまで」
北九州ではマンション新築ラッシュです。
一時期の大手町～到津までほどではありませんが、まだまだ新築ラッシュが続いています。最近は竣工前に完売する物件も増えてきており、以前のように竣工後１年かけてポツポツ売れていくというのとは違った販売傾向にあるようです。
竣工前に購入するときには、モデルルームとパンフレットが貴重な情報源になります。
そのパンフレットの隅っこに小さく物件概要というコーナーがあります。
つぶやき主は特にここを見るのが大好きで、「前回の広告より○○戸売れてる」なんて発見して喜んでいます。
2012年05月31日
マンション管理士の独り言…３３４
マンション管理士の独り言・・・３３４
「激変した理事会」
４月末にあったご相談です。
「管理会社の動きが悪く、理事会は総会開催前に１度だけの開催で、理事長さんが何度促しても、理事会を開催してくれません。提出したい議案は沢山あるのにこんなので大丈夫でしょうか？」という内容です。
理事長はじめ役員さんの了承をいただき、取り敢えず理事会へ参加させてもらいました。無料です。
管理会社さんの業界では悪名高いつぶやき主が参加するということで、管理会社さんは４名も参加して、それなりに理論武装していました。
2012年05月28日
マンション管理士の独り言・・・３３３
マンション管理士の独り言・・・３３３
「自己責任」
以前お世話していたマンションでは土地を売られていました。
売主が、新築後間もなく、建物が立っていない土地を第３者へ売り払ったのです。
売り払われた時点で建ぺい率・容積率違反で既存不適格建物となっちゃいました。
今もそのマンションの居住者用の駐車場として利用されていますが、駐車料金は当然ながら管理組合ではなく、その第３者へ入金されています。
分譲当初のパンフには、小さな字で売り払われた土地はマンション敷地ではないと記載されていました。
つまり建ぺい率や容積率を確保するために１時的に土地をくっつけただけで、建物が建ってしまえば、当初の予定通り売り払ってしまったのです。
売り払えば既存不適格になり、さらに駐車場収入が管理組合に充当されなくなるのを分かっていて、売り払うという悪徳不動産屋です。
2012年05月26日
マンション管理士の独り言・・・３３２
マンション管理士の独り言・・・３３２
『素晴らしい管理規約』
素晴らしい管理規約に出会いました。標準管理規約をベースにしながらも、そのマンションの独自性を組み入れたものです。
管理規約・使用細則・ペット飼育細則などのほかに管理規約運営細則や選挙管理細則なども作成しています。
本年は防犯カメラ使用細則を策定する予定だそうです。
また、理事会を毎月１回開催しなければならないと管理規約に規定しており実際にその通り月１回のペースで開催されています。
つぶやき主が参加した時はたまたま１名の方が欠席されていましたが、いつもは全員参加のようです。
そして何より一番驚いたのはこのマンションが自主管理だということです。
しかも９６戸という大所帯のマンションです。一般的に世帯数が多くなればなるだけ合意形成が難しいといわれていますが、よほど丁寧に議案上程しているのでしょう。
2012年05月20日
マンション管理士の独り言・・・３３１
マンション管理士の独り言・・・３３１
「ほんとにわかってんの？？？」
つぶやき主が社長を務めるエースマンションコンサルタントは相変わらず、パっとせず、超低空飛行が続いています。
やっぱりエースなんて安易に犬の名前をつけたのがそもそもの間違いだったかな・・・。もし犬がエースでなくタロウだったらタロウマンション、ポチだったらポチマンションはないよな、なんてバカなことを考えています。
一方、つぶやき主が代表理事を務める北九州マンション管理支援機構の方は、右肩上がりのクレッシェンドです。
最近は機構の代表として理事会や総会へ呼ばれることが多くなってきました。
また、賛助会員さんも着実に増えてきていて機構としての総合力もアップしてきているのが、感じられます。
2012年05月13日
マンション管理士の独り言…３３０
マンション管理士の独り言・・・３３０
「ベイトリア門司マリーズとネクスタージュ高見七条弐番館へプレゼント」
最近、連続して参加している理事会で面白い会話がありました。
そのマンションが建ったのと同時期に、同じエリアに、同規模の、同じ売主の、同じ管理会社のマンションが建っています。
同じ売主が分譲したマンションに住む者同士ということで、組合員さんの交流もあっています。
そして、朝刊配達サービスで戸当たりの料金が違う事が判明しました。
そこで、管理会社に質問がありました。
理事さん「なぜ、朝刊配達サービスの金額が違うのか、わかりました？」
管理会社「社内で調べました。あちらのマンションを建てる時は、売主から管理費を安くしろという強力な要請があったので、朝刊配達サービス金額を安くしています。こちらのマンションについては、売主から要請がなかったので、少し高めの金額設定としています」。
理事さん「？？？」「要するに高くとれる所からは、高く取るって事じゃない」
管理会社「何と言われようと、これが限界です。何とかご勘弁下さい」
2012年05月09日
マンション管理士の独り言…３２９
マンション管理士の独り言・・・３２９
「投資でマンション購入」
連休が明けてからも、連日連夜理事会や修繕委員会へ出席しています。
昨夜は、西区で理事会へ出席です。
総会を今月末に控えていますが、今年度は全く理事会を開催していなかったというツケが回ってきて、先月末より週に２回のペースで理事会が開催されています。
理事の要請があるにもかかわらず、理事会は開催しない、管理委託契約の有効期限は切れたまま、月に１度の収支報告は行っていない、というとんでもない管理会社でしたが、つぶやき主が参加した途端に、襟をただしたようです。
ここにきて本来の管理会社の仕事を行っています。
2012年05月04日
マンション管理士の独り言…３２８
マンション管理士の独り言・・・３２８
「ゆうちょ銀行は手強い」
４月末に通常総会があり、そこで新役員さんが承認されました。
新理事長のまず初めのお仕事は、通帳名義の書き換えです。
通帳と印鑑を同時保管することになるので、２人以上で金融機関へ出向かなければなりません。
しかし、連休の間だったので、会計担当理事さんのご都合が悪く、つぶやき主が代わって、新理事長さんと行ってきました。
管理費通帳と修繕積立金通帳をあわせて４金融機関です。
まず初めに「ゆうちょ銀行」です。これが手間取りました。
前年も手間取ったので、準備万端で臨んだつもりだったのですが・・。
準備品に漏れはありませんでしたが、管理規約に漏れというか、必要な記載がないという指摘です。
2012年04月30日
マンション管理士の独り言・・・３２７
マンション管理士の独り言・・・３２７
「議案の出し方」
総会のシーズンです。理事会で提出議案を検討作成し、総会に提出し審議することになります。
議案を提出する際は、極力絞り込んで承認か不承認かを判断してもらうことになります。
賛成多数ならば承認で、過半数の賛成が得られなければ不承認となり、その議案は否決です。
どういう事かと言うと、例えば何かの工事を発注する際には、「A社に○○の金額で○○の内容で発注することについて」という議案になります。
これを、「A社とB社とC社のいずれと発注すべきかについて」なんていう議案にすると、議論が延々と続き、最終的に結論が出なかったという事態にもなりかねません。
2012年04月25日
マンション管理士の独り言…３２６
マンション管理士の独り言・・・３２６
「やっと、一息と・・・ため息まじり」
先週の金曜（４月２０日）から、昨日（４月２４日）まで、大忙しでした。
２０日はつぶやき主が代表を務めている北九州マンション管理支援機構が主催で、福岡ひびき信用金庫さんが共催の「女性のためのやさしいマンション購入術」セミナーに参加して主催者代表として１２分３０秒話してきました。
あいにく参加者はそれほど多くありませんでしたが、平日の夜１８：３０～のセミナーへ参加されるのですから、皆さんとても熱心で質問もたくさん出ていました。
翌２１日の土曜日は１００戸超のマンションの通常総会でした。
１２号議案まであり、つぶやき主が議事進行役を務め、割とテキパキと進んだのではないでしょうか？
唯一「LED照明へ変更」という議案が先送りとなりました。
委任状や議決権行使書があるので、強行に採決すれば過半数は得られますが、結構反対意見も多かったので、あまりごり押しせずに継続審議としました。
2012年04月20日
マンション管理士の独り言・・・３２５
マンション管理士の独り言・・・３２５
「今日から大忙し」
今晩（4月20日）１８：３０～福岡ひびき信用金庫本店で「女性のためのやさしいマンション購入術」セミナーが開催され、主催者代表としてご挨拶します。
12分30秒です。
何度も練習しましたから、ほとんど誤差がないくらい12分30秒です。
セミナー終了後は、個別相談もありますから、帰宅は何時になることやら・・・。
そして明日は朝5時起きで早朝野球です。
ライトで9番でしょうが、人数がピッタリ9人なので、休むわけにはいきません。
人のお役に立っているなと実感できる瞬間です。
2012年04月14日
マンション管理士の独り言…３２４
マンション管理士の独り言・・・３２４
「通帳の書き換え」
多くのマンションでは3月末日が年度の締めで、その2か月後の5月末までに通常総会を開催する、としているところが多いようです。
したがって、4月から5月にかけて、総会ラッシュです。
そして、つぶやき主には関係ありませんが、4月の終わりから5月の初めにかけてのゴールデンウィークがあります。
なるべく多くの方に総会へ出席してもらおうとすると、このゴールデンウィークは避けて総会開催の日程調整を行いますので、ゴールデンウィーク以外の4月5月の土日は総会がギッシリとなります。
繰り返しますがが、つぶやき主にはゴールデンウィークは関係ありません。
2012年04月07日
マンション管理士の独り言…323
マンション管理士の独り言・・・３２３
「女性のためのやさしいマンション購入術講座」
つぶやき主が代表を務める一般社団法人「北九州マンション管理支援機構」が主催して、セミナーを開催します。
今までの管理組合様向けのセミナーと違い、今回は、マンション購入者対象のセミナーです。
「女性のためのやさしいマンション購入術講座」
日 時 ： 平成24年4月20日（金） １８：３０～２０：３０
場 所 ： 福岡ひびき信用金庫本店大ホール
対 象 ： 女性限定
参加費 ： 無料 先着順受付
共 催 ： 福岡ひびき信用金庫
内 容
第1部 失敗しないマンション選びのポイントとは？
講師：隅河内一美（マンション管理士）
第2部 女性でも大丈夫？上手な住宅ローンの利用方法
講師：藤井由美（福岡ひびき信用金庫ローンセンター長）
申し込み先
一般社団法人北九州マンション管理支援機構
電 話 ０９３－６５１－３０４０ FAX ０９３－６５１－３０６０
Email kitamanshien@helen.ocn.ne.jp
2012年04月03日
マンション管理士の独り言…322
マンション管理士の独り言・・・３２２
「機械式駐車場」
昨日（４月２日）大阪で３歳のお子さんが機械式駐車場のパレットに挟まれて亡くなるという痛ましい事故が起きました。
操作盤で操作しているお母さんの反対側にいたお子さんが、ちょうど上がってくる車の死角に入り、お母さんからはお子さんがパレットに挟まれるのが見えなかったことが原因のようです。車高は１６０センチでお子さんは１１０センチだったようです。
機械式駐車場は操作盤でアップやダウンのボタンを操作する人が直接押すことで操作します。
現代のような文明社会ですので、離れた場所からリモコン操作できるようにするなんて簡単でしょうが、事故防止のために必ず操作する人が操作盤に触れて操作する仕組みになっています。
2012年04月01日
マンション管理士の独り言…321
マンション管理士の独り言・・・３２１
「快適マンション生活新聞」
つぶやき主が代表を務める北九州マンション管理支援機構では、毎月１回「快適マンション生活新聞」を発行しています。
市内の自主管理マンションや当会主催のセミナー参加者など合計約３００の管理組合さんへお届けしています。
さらに、福岡ひびき信用金庫の全店の待合室へ配置されていますので、是非ご覧になって下さい。
Ａ３サイズの両面に割とびっしりと記事が掲載されています。
この新聞を担当しているのはＭさんですが、「毎月こんなにびっしりの記事を書くのは大変じゃないっすか？」という問いかけに「イヤイヤ、マンションについてのネタはいくらでもありますから」です。
この中で「フロントマンの独り言」（アレッ！どっかで聞いたような？）というコーナーがあります。
とても面白く楽しませてもらっています。
このコーナーを担当しているのは酒好きのＮさんですが、今回号はまた特に面白いです。
2012年03月30日
マンション管理士の独り言…３２０
マンション管理士の独り言・・・３２０
「エレベーター台数」
北九州住宅供給公社と地場３社（なかやしき・九州産共・泰平建設）とが事業体のマンションが門司で販売されています。
「ベイトリア門司マリーズ」です。１３１戸のマンションです。
このマンションには何と５基のエレベーターがあります。
２住戸に一つの割合になります。
この場合、営業マンは、「中住戸なのに自宅前を人が通過することない角部屋感覚ですよ」「人が通過することないので、プライバシーが守れますよ」「通勤通学時にエレベーターの待ち時間が少なくて済みますよ」とセールストークを連発します。
このセールストークは正しい。その通りです。
一方ザ・ハウス大手町プレミアムでは７０戸で１基のエレベーターでした。
2012年03月28日
マンション管理士の独り言・・・３１９
マンション管理士の独り言・・・３１９
「未完成マンションの工事現場で職人さんが転落死亡！契約をキャンセルできる？」
不動産業界誌よりご案内します。
Ｑ：新築マンションを工事完成前に購入しましたが、工事中にエレベーターシャフトから作業員が落下して死亡するという事故が発生しました。売買契約を解除できますか？
とういう質問に対して、弁護士さんが答えています。要旨は以下の通りです。
Ａ：完成前に売買契約が成立した、いわゆる“青田売り”マンションの事例です。
契約解除を求める買主の言い分は「売主は買主に対して購入したマンションには安心感・高級感・くつろぎなどの性能・品質・価値を有するものとして、更に、事故による価値の低下のないものとして買主に引渡すべき義務を負うが、この義務を果たせなくなったので、売買契約を解除し、手付金の返還はもちろんのこと慰謝料も払え」です。
2012年03月25日
マンション管理士の独り言・・・３１８
マンション管理士の独り言・・・３１８
「う～ん。なかやしきさん、もうちょっと頑張って」
昨日なかやしきさんの「アーティックスグランレスタ下到津」の内覧会へ同行してきました。
外観もおしゃれで特にエントランス付近はデザイン性に優れ、同行していたもう一人のマンション管理士も“素敵！”と言っていました。
最近のなかやしきさんのマンションは、エントランス廻りを中心に外観デザインが優れ、インテリアも凝った造りになっていて、“こりゃ。売れるな。”と思います。
最近のマンションの傾向としてエントランス廻りにはお金を掛けて凝った造りとしていますが、一旦エレベーターを利用して住戸部分にいくと、エレベーターホールとか共用廊下の造りには貧相なものが多いです。
“まるで賃貸じゃん、がっかり”と思ってしまう事もしばしばです。
2012年03月22日
マンション管理士の独り言・・・３１７
マンション管理士の独り言・・・３１７
「管理組合員にならなくていい？？？」
中古であれ新築であれマンションを購入した人を区分所有者と呼び、同時に区分所有者は、そのマンションの管理組合の組合員となります。
法律上当然に組合員となります。
町内会や老人会、子供会のように“入る，入らないを任意に決められる”なんてことはありません。
また退会、脱会の自由もありませんし、反対に除名なんていうのも出来ません。
ここまでの事がお分かりの方は、以下を読む必要はありません。スルーしちゃって下さい。
“こんな当たり前のこと皆知ってるっしょ、”と思っていましたが、そうでもないことがわかりました。
それもかなり多くの方が、“管理組合に入らなくてもいい”って、考えているようなのです．
2012年03月19日
マンション管理士の独り言・・・３１６
マンション管理士の独り言・・・３１６
「ｅ－マンション」
つぶやき主は、毎日「ｅ－マンション」を訪問しています。
コメントを投稿することはありませんが、興味深く読ませてもらっています。
たまにマンションの専門家として、つぶやき主の意見が取り込まれていたりするから欠かさず訪問します。
マンション検討版では、皆さんいろいろとご意見されていますが、中にはびっくりするほど専門的な事が載っていたり、何故こんな裏情報を知ってんの？と感心する内容のものも見かけます。
しかし、相変わらず、立地・環境・設備・仕様・売主の信用性などのハード部分の話題がほとんどで、管理規約・長期修繕計画をはじめとする管理に関しての話題がないのは、寂しい気がしています。
ホントは管理面の方が大事なのに、と思っていますし、こんなマンション買っちゃダメだよ、と思う事もしばしばです。
2012年03月16日
マンション管理士の独り言・・・３１５
マンション管理士の独り言・・・３１５
「大規模修繕工事奮闘記」
お世話している管理組合で今年9月に大規模修繕工事を予定しています。
40戸で築19年、自主管理マンションです。
今回が初めてとなる大規模修繕工事です。
一昨年から顧問としてお世話させていただいており、その間、管理規約の改正・ペット飼育細則設定・排水管劣化診断・排水管高圧洗浄・建物劣化診断・長期修繕計画策定などを行いました。
その結果、昨年だけで4回も臨時総会を開催しました。
第3回目の臨時総会で大規模修繕工事へ向けて検討を開始することの承認を得、さらに第4回目の臨時総会で修繕委員会の設立にも承認をいただきました。
それを受け昨年12月に修繕委員が決定し、月に2回のペースで会合を重ねています。
もちろんつぶやき主は皆勤です。
2012年03月14日
マンション管理士の独り言・・・３１４
マンション管理士の独り言・・・３１４
「長期修繕計画」
つぶやき主の会社では内覧会同行を行っています。
そして、内覧会同行をご依頼いただいたお客様へは管理規約をはじめとする重要書類の検証を無料で行っています。
内覧会同行を依頼するのですから、当然重要事項の説明も受けているし、売買契約だってとっくの昔に完了しています。
しかし、それらお客様の３人に２人は長期修繕計画をもらっていません。
「長期修繕計画はもらいましたか？説明は受けましたか？」と尋ねても、「もらっていない。そんな書類あるんですか？」って答えが返ってきます。
「売主か担当営業マンからもらって下さい」といって、お客様が請求し、やっと渡されるケースがほとんどです。
2012年03月11日
マンション管理士の独り言・・・３１３
マンション管理士の独り言・・・３１３
「リビング北九州」
3月７・８日配布のリビング北九州の表紙にマンションの専門家としてつぶやき主のコメントが顔写真とともに掲載されています。
ニタッとスケベな笑顔です。とっても小さな写真なのですが、スケベそうなのは見てとれるから呆れます。
写真はスケベ顔でも正直反応を期待していました。
が、・・・、電話もなく、ホームページのアクセス数も伸びず、ちょっと拍子抜けです。
昨年の5月には毎日新聞の全国版にも結構デカデカとこれも顔写真付きで掲載されましたが、この時も反応の低さに拍子抜けしたことを思い出しました。
こんなことの繰り返しで少しずつ知名度や信用力が培われていくのだなと、感じています。
昨日北九州マンション管理支援機構の第3回の「マンション管理セミナー」をウェル戸畑で開催いたしました。
２０数組のご参加をいただき、会場はほぼ満席でした。
2012年03月09日
マンション管理士の独り言・・・３１２
マンション管理士の独り言・・・３１２
「最近のパンフレット」
以前のパンフレットにはあったもので、最近のパンフレットではあまりお見かけしなくなったものがいくつかあります。
まずは、床コンクリートの厚さ表示。
置き床工法であるとの表示は見かけますが、コンクリートの厚みについては記載がない場合が多いようです。
階下への遮音性能はコンクリートの厚みに比例するので、つぶやき主なんかは必ず知りたいのですが・・・。
続いて、隣戸との界壁のコンクリート厚。
これを表示しているマンションは最近ではほとんどありません。これも是非知りたい情報なのですが・・・。
極めつけが、消費税表示。
さすがに売買契約書には消費税の表示はありますが、価格表には記載がありません。
ですから土地代金を除いた建物の価格が不明です。
建物価格がわからないので、設備・仕様などに比べて坪単価が適正なのかどうか判断付きません。
しかしそこはマンションの専門家です、一般の方には不明でしょうが、つぶやき主はわかっています。
代表的なものは以下の通りです。
①ポレスターリーモ （免震工法） ㎡単価 ２７３，７００円
②ネクスタージュ高見七条弐番館（免震工法） ２５３，６００円
③サンパーク中井Ⅱ ２１３，８００円
④アーティックスグランクリュ高峰 ２２４，１００円
⑤オークランド城内公園通り ３４２，６００円
⑥リヴィエール浅川学園通り ２５１，５００円
⑦アーティックス下到津グランレスタ ２２８，６００円
⑧アーティックス小倉グランゲート ２５５，８００円
2012年03月06日
マンション管理士の独り言・・・３１１
マンション管理士の独り言・・・３１１
「宅配ボックスの不思議」
最近分譲のマンションには、ほとんど１００％と言っていいほど宅配ボックスが完備されています。
しかし、その宅配ボックスが誰のものなのか、となると大きく２つの扱い方があります。
まずは、宅配ボックスをリース契約としているところ。
この場合だと宅配ボックスは管理組合の所有物でなく、したがって共用部分でなく、毎月のリース代金が管理費から支出されています。
マンション購入者が購入時に支払った売買代金には宅配ボックスのお金は入ってなかったことになります。
最近分譲マンションでは、アーティックス小倉グランゲート・アーティックス下到津グランレスタ・ネクスタージュ高見七条弐番館・フローレンス大手町グランドアークなどです。
2012年03月04日
マンション管理士の独り言・・・３１０
マンション管理士の独り言・・・３１０
「ちょっとしたバトル」
文章のやりとりをしています。
相手が可愛らしい女の子ならばいいのですが、売主デベロッパーです。
つぶやき主は内覧会同行を行っていますが、その折にそのマンションの売買契約書や重要事項説明書、管理規約・使用細則、長期修繕計画の検証サービスを行っています。
小さな字でぎっしりと難解な文字が出てきますので、日ごろ条文なんかにあまり関係ない人には理解するのが難しいと思われるので優しく噛み砕いて説明しています。
その中でこれは一方的に売主に有利過ぎると思われるものや他の売主とでは扱いが異なる点、さらには改善するべき点なども書面にして説明しています。
2012年03月01日
マンション管理士の独り言・・・３０９
マンション管理士の独り言・・・３０９
「専有部分で風俗営業・・・の結末」
不動産業界誌に“マンション専有部分で風俗営業”という記事が載っていましたので、マンションという部分に反応して詳しく読みました。
決して風俗営業という部分ではありません。名誉のために。（＾ｖ＾）
店舗部分のない住居専用のマンションで区分所有者AがBに専有部分を貸しました。
借り受けたBは、この住戸をなんと風俗店として“いかがわしい行為”（残念ながら具体的記述はありませんが、多分あんなこと、こんなことです）を行っていました。
このマンションでは管理規約に専有部分については「専ら住居として使用する」と記載されていました。
2012年02月28日
マンション管理士の独り言・・・３０８
マンション管理士の独り言・・・３０８
「駐車料金ゼロ」
現在分譲中マンションでこんなうたい文句のものがあります。
一時期「駐車料金ゼロ」は流行りましたが、やがてすたれて行きました。
また性懲りもなくこんな売り方しているのかと呆れてしまいます。
何が悪いのか、お分かりですよね？
そもそも駐車料金というのは、管理組合を貸主、区分所有者を借主として△△駐車区画を月々○○円で貸し出しますよ、という使用契約を結びます。
そしてその駐車料金は、修繕積立金に充当される仕組みになっています。
国交省では駐車場使用料の帰属先を、毎月消費されて無くなってしまう管理費ではなくて、大規模修繕工事に備えて積み立てられる修繕積立金にいれましょう、としていますが、市内の多くの管理組合では管理費に充当しています。
例え管理費に充当しているとしても、管理組合財産になるのですから、今回は細かい事は言いません。
2012年02月24日
マンション管理士の独り言・・・３０７
マンション管理士の独り言・・・３０７
『検索キーワード』
つぶやき主のホームページには１日大体２００くらいのＰＶがあります。
そして、訪問者がどのようなキーワードで検索しているのかを判別できるシステムになっています。
多くは、「エースマンションコンサルタント」「マンション管理士北九州」「内覧会同行北九州」「北九州マンション管理支援機構」「マンション管理士の独り言」などですが、中には“エッ！！”と思わせるようなキーワードがあります。
面白いので２月に限ってのキーワードをご紹介します。
１、大変そうな管理組合
①給水停止管理組合 ②マンション共同浴場維持 ③大規模修繕費流用返却管理組合なし
④マンション管理組合の暴走を止める方法 ⑤木の伐採過半数決議
“給水停止”だとか、“修繕積立金流用”だとか、“管理組合の暴走を止める方法”なんて、フレーズを聞いただけでも大変さが伝わります。
2012年02月22日
マンション管理士の独り言・・・３０６
マンション管理士の独り言・・・３０６
「格付け」
民間の各付け会社ムーディーズがトヨタのランクを一つ下げたそうです。
なんでも円高に対する取り組みが遅れているからというのが理由らしいのですが・・・。ムーディーズの格付けは投資家が投資しようとする際に判断材料にするらしく、トヨタのような大企業も格付けに一喜一憂しています。
ムーディーズまでとは言いませんが、つぶやき主も格付けを行なおうかな、充分出来るな、と考えています。
対象は、市内のマンションの管理を行っている管理会社とマンション売主です。
2012年02月17日
マンション管理士の独り言・・・３０５
マンション管理士の独り言・・・３０５
「内覧会同行・・・ザハウス大手町プレミアム」
先週末に２件の内覧会同行を行いました。どちらも「ザハウス大手町プレミアム」です。
そのうちの１件は１４０㎡超という大きな住戸だったので、１３時から１８時までと、５時間もかかってしまいました。
玄関エントランスでまず受付を済ますのですが、見慣れた顔がたくさん並んでいます。
このマンションの売主は東宝住宅さんで、施工会社は福屋建設さんですが、東宝さんのマンションはホワイトキャッスル二島・アールフォーレ春の町・ネクスタージュ高見弐番館で同行していますし、福屋さんのマンションは、最近ではアースコート西小倉・オークランド城内公園通り・サンパーク中井Ⅱなどです。
2012年02月15日
マンション管理士の独り言・・・３０５
マンション管理士の独り言・・・３０５
「内覧会同行・・・ザハウス大手町プレミアム」
先週末に２件の内覧会同行を行いました。どちらも「ザハウス大手町プレミアム」です。
そのうちの１件は１４０㎡超という大きな住戸だったので、１３時から１８時までと、５時間もかかってしまいました。
玄関エントランスでまず受付を済ますのですが、見慣れた顔がたくさん並んでいます。
このマンションの売主は東宝住宅さんで、施工会社は福屋建設さんですが、東宝さんのマンションはホワイトキャッスル二島・アールフォーレ春の町・ネクスタージュ高見弐番館で同行していますし、福屋さんのマンションは、最近ではアースコート西小倉・オークランド城内公園通り・サンパーク中井Ⅱなどです。
2012年02月13日
マンション管理士の独り言・・・３０４
マンション管理士の独り言…３０４
「修繕積立金の開始時期？？？」
前回に続いてＫ社独特の重要事項説明書・売買契約書・管理規約などの重要書類について
つぶやきます。
Ｋ社のマンションでは概ね８割が入居した時に管理組合設立総会を開催し、そこで理事長などの役員の選出その他を決定するようです。
これは一般的なことです。
しかしＫ社独特な取り決めもあります。
理事長が選出されるまでは、売主の社長さんが理事長代行を行うことです。
以前はこのように理事長が選任されるまでは、売主の社長さんが理事長代行をやっていた売主もありましたが、現在は管理会社がその業務を代行するとしている売主さんがほとんどです。
管理組合のお金から何から何まで全部、売主さんが管理する事に少し抵抗を覚えます。
設立総会時に管理組合は、しっかりと決算報告を検証しなければなりません。
2012年02月11日
マンション管理士の独り言・・・３０３
マンション管理士の独り言・・・３０３
「視点が違うっしょ」
地場デベロッパーのＫ社の重要事項説明書・売買契約書・管理規約を検証しています。
地場・大手に限らず多くの売主のこれら重要書類を見てきたつぶやき主ですが、この会社のものは明らかに他とは異なります。
Ｋ社のこの書類を作成した人は、とても良く勉強していることが感じられます。
しかし、視点が間違っています。
売主寄りというか、あまりに自社利益の側に立ち過ぎているという印象を受けます。
そして、購入者や入居者との間で何か問題が起こって、仮に裁判になってもいいように、これら重要書類には「・・・・・とすることを買主は認めるものとする」という言葉がアチコチに散らされています。
2012年02月07日
マンション管理士の独り言・・・３０２
マンション管理士の独り言・・・３０２
「管理費が不足したら・・・」
年度の途中からお世話している管理組合で、思わぬ出費がかさみ管理費が不足するかもしれない、ってところまで来てしまいました。
理事の方から、「管理費が不足したら、修繕積立金から流用していいよね」って質問が来ました。
通常はこのようにならないように予備費を計上していますが、この管理組合ではギチギチの予算を組んでいたようです。
このように年度途中で管理費が不足したらどのように対処するかと言うと、
標準管理規約には、
2012年02月04日
マンション管理士の独り言・・・３０１
マンション管理士の独り言・・・３０１
「マンション管理士と行くモデルルームツアー」
実はこのような企画があったのです。
リビング北九州さんが企画していました。紙面もほとんど出来あがっていました。
つぶやき主が１時間ばかり講演して、その後マンション管理士と一緒に分譲中マンションモデルルームを見学しようというものです。
「一級建築士と行くマンションモデルルーム」という企画は何度もあっているようですが、一級建築士ではありません。
マンションの管理面の専門家であるマンション管理士です。
2012年01月31日
マンション管理士の独り言・・・３００
マンション管理士の独り言・・・３００
「駐車場充足率１００％」
１００戸のマンションで駐車場が１００区画あれば、駐車場充足率１００％です。
住戸１あたり、１つの駐車区画があてがわれる事になります。
しかし、１００戸のマンションで１００台分の駐車区画がありながら、駐車場充足率が８０％のマンションがあります。なぜでしょう？
2012年01月18日
マンション管理士の独り言・・・２９８
マンション管理士の独り言・・・２９８
「特別サービス・・・ＤＣタワーの管理委託契約検証」
つぶやき主は北九州のマンションの事情にとても明るい人です。
そして、その中でも新規分譲マンションについては更にワンオクターブ明るくなっています。
マンションコミュニティで「小倉ＤＣタワー」の管理委託料が高すぎないかっていう入居者からの声があがっていますが、その事についてダイワサービスさんの管理委託契約を検証したものがありますので、特別にタダで教えてあげます。
「小倉ＤＣタワー」に関しては、管理委託契約以外にも、管理規約や使用細則なども検証していますが、これは教えてあげない。
「小倉ＤＣタワー」以外にも、「オークランド城内公園通り」「アースコート西小倉」「グランゲート小倉」「ネクスタージュ高見七条弐番館」「グランドパレスブランシェ企救丘」その他、いっぱいの管理規約等の検証を行っていますが、これも教えてあげない。
教えてあげないなら、書くな！！！って・・・ごもっとも。反省。
2012年01月16日
マンション管理士の独り言・・・２９７
マンション管理士の独り言・・・２９７
「修繕積立基金は大丈夫？？」
多くの売主さんが年度末に入る３月へ向けて、２～３月は引渡しラッシュです。
売り上げ計上となるのは、契約日ではなく引渡し時だからです。
何としても３月末の年度内に引渡す必要があります。
購入者の引っ越し日が何時であっても、実際に生活し始めるのが何時であっても、３月末の引渡しを求められます。
購入者が引渡しを受ける場合は、引渡日の１週間～前日までくらいに売買代金の残額に加えて、登記費用などの諸経費と一緒に修繕積立基金を前もって売主さんの口座へ振り込む事となります。
このうち売買代金残金は売主さんへ支払われ、諸経費は売主さんが預かるものの、司法書士や銀行などそれぞれの支払い先へ支払われていく事になります。
修繕積立基金に関しても、売主さんが一旦預かってから、管理会社へ送金することが多いようです。
2012年01月12日
マンション管理士の独り言・・・２９６
マンション管理士の独り言・・・２９６
「ご相談に対する回答アレコレ」
今年からリビング北九州の「マンショントラブル相談室」コーナーが月２回の掲載となりました。
読者の方からのマンションに対するいろんなご質問に対してマンション管理士が回答するというものです。
今回のテーマは「防犯カメラ」。
防犯カメラを設置してほしいと組合員からの要望に対して、「どうしたらいいでしょうか？」という理事長さんからのご相談です。
これに対しての回答は、というところでハタと思考がストップしてしまいました。
ストップと言うよりどのレベルで回答すべきか迷ってしまったのです。
2012年01月09日
マンション管理士の独り言・・・２９５
マンション管理士の独り言・・・２９５
「パンフレットの見方・・・物件概要」
１月も半ばに差しかかり、新聞に折り込まれるマンションのチラシも増えてきました。
このチラシにはそのマンションの様々な情報が詰まっています。
学校区や利便性、駅やバス停からの距離、外観デザイン、設備、仕様、価格などが見てくれのいいように配置されています。
しかし、本当に大事なのは一番下の方にひっそりと小さな文字で記載されている物件情報です。ここの見方のポイントをさすが専門家という視点で教えてあげます。
2012年01月07日
マンション管理士の独り言・・・２９４
マンション管理士の独り言・・・２９４
「残戸数って本当？」
マンションコミュニティなどに、「残戸数があといくつになった」「もうすぐ、完売ね」なんていうのがアップされていますが、売主発表の残戸数はデタラメです。というより、とてもいい加減です。
つぶやき主が販売センター長だった時代にも、新聞折り込みチラシを作成していました。例えば2ヵ月間で4回のチラシを折り込むとして、1回目と4回目とでは2ヶ月経過している事になります。
チラシには残戸数を掲載しなくてはならなくなっていますので、「2ヶ月後には、これくらいは売れているだろう」という大まかな予想数字を掲載する事になります。
まさかそこまで細かく見ている人はいないだろうと思いつつ、売れている雰囲気を醸し出すために残戸数は少なめの数字とします。
2012年01月04日
マンション管理士の独り言・・・２９３
マンション管理士の独り言・・・２９３
「ガラパゴスからの脱却」
新年オメデトウございます。
年末年始はあまりする事もなく、ゴロッと横になって犬とたわむる、でした。
友人の一人が、“もし生まれ変わったら、お前の犬になりたい”といったほど、猫可愛がりします。犬なのに猫です。そして今年は龍。
何でも龍は、ところどころ雲に隠れていて全体が見えないところが、奥行きが感じられて良いそうです。
昨年１２月にブランシェ企救丘の内覧会を５件同行してきました。
依頼者さんがそのことをマンションコミュニティにアップしているみたいで概ね好評をいただいており、「いえいえ私の方こそ感謝しています」ってところです。
その中で北九州のマンション事情を「ガラパゴス」と称した方がいました。
言い得て妙です。
2011年12月30日
マンション管理士の独り言・・・２９２
マンション管理士の独り言・・・２９２
『来年は運勢がいいらしい』
この２９２をつぶやいているのは、平成２３年１２月末ですから来年は！となっています。
年が明けてすぐに７７歳になる親族１親等のご婦人（つまり母親）が『あんたは来年は運勢がいいらしい』と言ってくれました。
平成２３年は、たしかに全国紙（毎日新聞）デビューを果たしましたし、５月には一般社団法人北九州マンション管理支援機構を立ち上げ、その代表理事にもおさまっています。
この社団の方は、順風満帆の勢いで認知度があがって来ています。
2011年12月27日
マンション管理士の独り言・・・番外編
マンション管理士の独り言・・・番外編
「骨髄ドナー登録のススメ」
先日知り合いの不動産屋さんから朝一番で電話があり、「ちょっと相談に乗ってほしい」と深刻な声です。
しばらくして奥さんとご一緒に事務所へ来られました。
「嫁いだ娘の産後の日だちが悪いので、詳しく調べてもらったら、血液の病気で、骨髄提供を受けた方がいいと医者に勧められました。井上さんは骨髄提供したことがあると聞いたので、詳しい話を聞かせて下さい。」とのことです。
つぶやき主が提供したのはもう５年近く前だし、しかも提供する側だったので、“あまり役に立ちませんよ”と断って、主に体験したことや知っている事をお話ししました。
今の今まで知りませんでしたが、提供を受ける側にはかなりの費用が発生するとのことです。
提供する側は、報酬一切なしで病室のテレビ料金でさえ自腹を切ったほどです。
そしてその不動産屋さんからは、ドナー登録者が少ないので一人でも多くの人にドナーになってもらうよう頼んでいるが、皆さんあまり登録してくれないそうです。
その理由は、「ドナー登録する前の検査に時間がかかり、かなり痛いんでしょ」なんていうのがあるそうです。
2011年12月25日
マンション管理士の独り言・・・２９１
マンション管理士の独り言・・・２９１
「投資用ワンルームマンションの末路」
つぶやき主の会社、「エースマンションコンサルタント」の方は相変わらず鳴かず飛ばずですけど、代表理事を務めている「一般社団法人 北九州マンション管理支援機構」の方は、↗↗↗↗です。
１２月３日に開催した「第２回マンション管理セミナー」にも大勢の方にご参加いただきましたし、さらにリビング北九州には、「マンショントラブル相談室」っていうコーナーが毎月最終号に掲載されていますが、これも来年度から月に２回となる予定です。
さらにさらに、当会が発行している「快適マンション管理新聞」が１２月から福岡ひびき信用金庫さんの全店の待合室に配置される事になりました。
認知度も上がってきたようで、相談も増えてきています。
2011年12月23日
ﾏﾝｼｮﾝ管理士の独り言・・２９０
マンション管理士の独り言・・・２９０
「桜の木の伐採」
お世話している管理組合さんで、入居している区分所有者から“南側に植えている桜の木を伐採してほしい”という要望が寄せられました。
このマンションは築後２０年ですので、桜の木も２０年そこに立っていて、幹もかなりの太さに成長しています。
春にはきれいな花を咲かせます。
このご意見主は、伐採する理由として以下の点を上げています。
①南側に立っているので、日当たりが悪くなっている
②樹液で困っている
③桜の花が散ったあとの花弁の始末が大変だ
④毛虫が多く、南側バルコニーに干していた洗濯物に毛虫が落ちてきて知らずに着てしまったため、皮膚がかぶれた
などです。
特に④は想像するだけで・・・強烈です。
2011年12月20日
マンション管理士の独り言・・・２８９
マンション管理士の独り言・・・２８９
「まだまだ続く・・・ブランシェ企救丘内覧会」
先週に続き、今週（１６日・１８日）もブランシェ企救丘の内覧会へ同行してきました。
もうすっかり、熊谷組さんや設備業者の方とも顔馴染みになり、「お疲れ様です」なんて声も掛けられるようになりました。
いろんなタイプの部屋を見ているので、「この前同行した部屋と仕様が違う」「仕上げやおさめ方が違う」なんて指摘をしますので、反対に熊谷組の担当者の方から、「どこがどう違うのか、教えてください」なんて聞かれてしまいます。
具体的には、バルコニーのシート貼りとサッシュのおさめ方が南棟と東棟とで異なります。どちらのおさめ方でも問題ないのですが、何故棟毎に異なるのかを聞いたところ、先程の「どこがどう違うのか・・・」という発言になりました。
2011年12月11日
マンション管理士の独り言・・・２８８
マンション管理士の独り言・・・２８８
「ブランシェ企救丘、内覧会始まる」
ブランシェ企救丘の内覧会が始まりました。
早速、昨日同行してきました。本日も同行します。
そして昨日の感想ですが、専有部分（住戸内）の仕上げは、全般的に良好だと感じました。隣の住戸との界壁の仕上げも最近良く見られるような、打ちっぱなしのコンクリートの上に直接クロスを貼る仕上げではなくて、コンクリートの上に木枠を組み、石膏ボードを貼りその上にクロスという手の込んだ仕上げになっています。
この工法だと、何よりきれいに仕上がるとともに、界壁の厚みが確保できるので遮音性向上も期待できるし、またコンクリートの木枠の間に空気層ができますので、断熱性も良くなると考えます。
2011年12月09日
マンション管理士の独り言・・・２８７
マンション管理士の独り言・・・２８７
「マンションの戸数」
２０戸程度の小規模のマンションと１００戸超の大規模マンションとでは、それぞれどんな特徴があるのでしょう？
一般的に小規模マンションは、メリットとして
①高級そうなイメージがある、
②所有者が少人数なので比較的合意形成が図りやすい
③こじんまりとしていて、家族的な雰囲気がある、
④総会招集や報告などが比較的楽に実施できる などが考えられます。
反対にデメリットとしては、
2011年12月07日
マンション管理士の独り言・・・２８６
マンション管理士の独り言・・・２８６
「来客用駐車場」
ネクスタージュ高見弐番館には２台、グランドパレスブランシェ企救丘には４台の来客用駐車スペースがあります。
つぶやき主が販売センター長時代にも、来場者や購入者から「来客用駐車場があればいいのに」ということを度々言われました。
マンションと言うのは街中の便利のいい所に建っているからこそマンションであって、“都心を離れ緑豊かな・・・”なんて言うのは、マンションにあらず、です。
ですから訪ねて行ったマンションのそばで駐車場を見つけようとしても、なかなか見つからないってこともよくあります。
2011年12月05日
マンション管理士の独り言・・・２８５
マンション管理士の独り言・・・２８５
「管理会社の変更」
最近はつぶやき主の会社へも北九州マンション管理支援機構へも管理会社の変更についてのご相談が増えています。
一昨日開催した管理支援機構のセミナーでも７件のご相談がありましたが、その中でも４件が管理会社変更についてでした。
中には竣工１年も経っておらず、まだ未販売住戸ある管理組合さんが管理会社変更について真剣に考えているというのもありました。
管理会社変更についてフロントマンへ聞いたら、「４分の３以上の特別決議が必要」と言われた。「これって本当？」「いえいえ、過半数の承認で結構ですよ。」「あいつ、ウソついてる」って感じでまた、信頼を失ってしまいました。
2011年12月02日
マンション管理士の独り言・・・２８４
マンション管理士の独り言・・・２８４
「共用部分なのか、専有部分なのか？？？」
小倉北区のマンション管理組合理事長さんからのご相談です。「上階の排水管から漏水があり、下階の天井や床フロアーに損害が発生しました。この排水管は共用部分なのか、それとも専有部分でしょうか？」というお問い合わせです。
売主へ問い合わせても“よく分からない”と言われたので、つぶやき主が代表の北九州マンション管理支援機構へ問い合わせて来ました。
通常の場合は、排水管は床コンクリートと床材の間に設備され、床コンクリートの上にありますから専有部分となりますが、このマンションでは、排水管は、床コンクリートと下階の天井材との間に設備されているのです。
この排水管が共用部分ならば管理組合の責任と負担で損害を受けた箇所の補修などを行わなくてはなりませんが、専有部分なら上階の方の責任という事になります。
2011年11月26日
マンション管理士の独り言・・・２８３
マンション管理士の独り言・・・２８３
「ぐぁんばれ！！第一交通産業 ＋ ダイイチ合人社」
アースコートディアガーデン西小倉に続いて、グランドパレスブランシェ企救丘の管理規約、長期修繕計画の検証を行いました。
それ程偉そうな話でなくて、内覧会同行をご依頼いただいた方へ、これら書類のそれぞれの特徴や独自性をご説明するだけです。
この２物件の管理規約等はどちらも管理を受託しているダイイチ合人社さんが作成しています。
この出来栄えが非常にいいのです。
総会開催時期が、年度終了後４カ月までと少し長すぎるなど一部改良の余地はあるものの、精度はかなり高いと言えます。
2011年11月22日
「北九州マンション管理支援機構主催 第２回マンション管理セミナー開催」
マンション管理士の独り言・・・２８２
「北九州マンション管理支援機構主催 第２回マンション管理セミナー開催」
北九州マンション管理支援機構主催のマンション管理セミナーが開催されます。日程や受付け要領は以下の通りです。
日時：１２月３日（土）１３：３０～ 約３時間
場所：ウェル戸畑
内容：第１部 「経理の安全」 岩武税理士
第２部 「生活の安全」 戸畑消防署 予防課
第３部 「建物の安全」 北九州市建築局指導課
後援：北九州市・福岡ひびき信用金庫
費用：無料
受付：電 話（０９３）－６５１－３０４０
Ｆａｘ（０９３）－６５４－１６１７
＊その後、個別相談会や管理規約の検証も行います。
つぶやき主も会の代表ですので、参加していろんなご相談に応じます。先着順にて受付中です。お早目に申し込みを！！
2011年11月16日
マンション管理士の独り言・・・２８１
マンション管理士の独り言・・・２８１
「購入者ももっと勉強しなきゃ」
小倉南区の大型マンションが竣工間近となり、内覧会同行のご依頼が入って来ています。
大型プロジェクトなので、内覧会も何週にもわたって行われるようです。
お陰で１２月の土日はフルタイムでお仕事になりそうです。
この物件以外の竣工物件でも内覧会同行のご依頼があっています。
つぶやき主の内覧会の特徴は何と言っても、管理規約や使用細則、長期修繕計画の検証をサービスで行うところです。
内覧会の前に、事務所に来ていただいて２時間くらいかけてご説明します。
説明する内容は、
2011年11月12日
マンション管理士の独り言・・・２８０
マンション管理士の独り言・・・２８０
「修繕積立金の取り崩し」
今年の夏以降、強烈なご相談が３件続けざまにあったことはつぶやきました。
まず１つ目は、大手建設会社が隣との住戸のコンクリート壁をぶち抜き、２住戸を１住戸にしてしまい、管理組合から「共用部分のコンクリート壁を取ったらいかんじゃろう」との指摘を受け、つぶやき主に「何とかして下さい」と泣きついてきました。
これに対しては共用部分の重大変更として臨時総会を開催して、４分の３以上の特別決議により承認を得る事で解決しました。
勿論、臨時総会開催のための議案書作成から、理事との打ち合わせなどをつぶやき主が行いました。
2011年11月06日
マンション管理士の独り言・・・２７９
マンション管理士の独り言・・・２７９
「内覧会同行・・・アースコート西小倉ディアガーデンの巻」
先週は、ダイワハウスの注文住宅の内覧会の同行を行いましたが、今週は「アースコート西小倉ディアガーデン」の内覧会へ同行してきました。
このお客様は、購入前の段階からより詳しく物件そのものや、管理規約などについて教えてほしいとのご要望があり、お金をいただいて購入相談を行った方です。
その購入相談の折りに「マンション管理士さんって初めは怪しい、いかがわしいと思っていましたが、これほど、詳しいとは思いませんでした。購入のあかつきには、是非内覧会への同行もお願いします」とおっしゃっていただいた方です。
2011年11月03日
マンション管理士の独り言・・・２７８
マンション管理士の独り言・・・２７８
「管理規約について考える・・・①」
つぶやき主は、ＮＰＯ福岡県マンション管理組合連合会の標準管理規約“福岡バージョン”作成の唯一の外部法務委員として携わっていました。
“唯一の外部法務委員って何度も何度も言うけど、それがそんなに偉いのか”と言われそうなので、もう言いません。
加えて、最近は管理業務主任者やマンション管理士の受験講座の講師を務めていますので、改めて民法や区分所有法や標準管理規約について勉強しています。
再度基礎をミッチリ学習しましたので、管理組合の憲法ともいえる管理規約について、より深く専門的につぶやきます。
2011年10月30日
マンション管理士の独り言・・・２７７
マンション管理士の独り言・・・２７７
「内覧会同行」
昨日は、久しぶりに一戸建ての内覧会へ同行してきました。
マンションの内覧会には、しょっちゅう同行していますが、戸建ては“お久っ”です。
１２６㎡ありましたから、たっぷり３時間かかりました。
マンションと違い、窓が多く、外構や排水桝の検査もありますし、検査箇所は沢山あります。
その上、床下の束や根太の施工精度も見なきゃいけませんから床下収納をはぐって歩伏前進しながら、全身ホコリにまみれての検査となります。
マンション管理士ですが、マンション管理士になる前は、戸建て住宅の営業を１０数年やっていましたから、戸建ての検査の急所は充分わかっています。
でも戸建ての職人さんはやはり“手がいい”。仕上げも見事なものでした。
2011年10月27日
マンション管理士の独り言・・・２７６
マンション管理士の独り言・・・２７６
「区分所有法と現実とのギャップ」
この９月から、管理業務主任試験の受験生を対象とした講義の講師をやっています。
初めは照れ臭くて嫌だったけど、“先生”と呼ばれるのにも慣れちゃいました。
週２回で１日６時間の講義です。事前の予習が大変です。
６時間の講義なので、３～４時間はみっちり勉強して備えます。
民法から始まり、区分所有法が何とか終わり、今週からは標準管理規約に入りました。
区分所有法の最後の方は、６条違反のいわゆる義務違反者に対する訴訟についてです。
区分所有者の共通の利益に反する行為に対して、行為の差し止め・使用停止・競売請求、さらには占有者（賃借人）に対する明け渡し請求などです。
2011年10月25日
マンション管理士の独り言・・・２７５
マンション管理士の独り言・・・２７５
「第３者管理方式・・・理事長派遣」
朝日新聞２０日朝刊に掲載されていた「第３者管理方式」について、実際にこれを採用しようとするときに、どのような手続きが必要なのかについてつぶやきます。
「第３者管理方式」というのは、そのマンションの購入者（＝区分所有者）でない人（主にマンション管理士などの専門家）に管理者（＝理事長）をやってもらう方式のことを指します。
マンション法とも言われる“区分建物所有法”では、管理者は第３者や法人でもウェルカム、要するに誰でも構わないのですが、この区分所有法を元にして、より実態に即したものとして国交省が作成したものが“標準管理規約”で、多くの管理組合ではこの“標準管理規約”をベースにそのマンションの管理規約が作成されています。
そしてそこには、役員要件として「現にそのマンションに居住している組合員」という縛りがついています。
そのマンションに居住している人が、やはりそのマンションの実情に詳しいから役員になってもらうべ、という合理性のある規定となっています。
2011年10月22日
マンション管理士の独り言・・・２７４
マンション管理士の独り言・・・２７４
「朝日新聞・・・雇われ理事長」
１０月２０日朝日新聞朝刊に、“マンション役員 第３者も”という記事が載っていました。
一つの建物を複数の人で共有するマンションの管理運営は、「民法」をはじめ「区分建物所有法」「管理規約」に従って行わなければならず、関連法律を始め専門的知識が要求されます。
さらに今日では高齢化や賃貸化が進み、役員の成り手不足が社会問題化しています。
そこで国交省では、そのマンションに居住していない第３者でも役員に就任できるという方向で議論を開始したというものです。
その第３者にはマンション管理士や弁護士を視野に入れているのは明らかです。
この場合の問題点として、「役員、特に理事長は多額の修繕積立金を管理する。トラブルが起きた時に誰が責任を負うのか？」という課題を挙げています。
2011年10月21日
マンション管理士の独り言・・・２７３
マンション管理士の独り言・・・２７３
「一件落着」
確認会同行した物件で、購入者から売主へ対し、今後のアフターサービスや支払い済みのオプション代金についての要望が出されていました。
マンション名や売主など詳細はお話しませんが、
購入者曰く 「このお金は返ってこないのでしょうか？」
つぶやき主 「こちらから何も言わなければ返って来ませんが、私は返却すべきだと考えます」
購入者 「では確認会の折に、売主へ話してもらえませんか？」
つぶやき主 「わかりました。やってみます」
2011年10月17日
マンション管理士の独り言・・・２７２
マンション管理士の独り言・・・２７２
「確認会同行？？？」
しばらくつぶやくのをサボっていました。
最近は、「先生業」が忙しくその予習に追われています。
つぶやき主が受け持っているのは、「マンション管理士」「管理業務主任者」資格取得講座です。
自分では理解しているのですが、それを噛み砕いて理解してもらうというのは、かなりの知識と事前準備が必要です。
１日６時間の授業が週平均２日ありますので、その予習が大変です。
今までは「民法」講義でした。
「区分建物所有法」や「標準管理規約」の基礎となるものです。
この「民法」の知識がいい加減であれば、以降の勉強にも悪い影響を与えますので、みっちりと勉強してもらいました。
2011年10月05日
マンション管理士の独り言・・・２７１
マンション管理士の独り言・・・２７１
「ぐぁんばれ！！なかやしき」
フクニチ住宅新聞に“なかやしき”さんの業績好調さが掲載されていました。
アーティックスのサブネームシリーズが販売好調のようです。
「アルセーロ」「グランクリュ」「グランゲート」「グランレスタ」などです。
メゾネットや、広々バルコニーのオープンエアリビングなど斬新な間取りなどで人気が高いようです。
仮にもつぶやき主はマンションの専門家です。皆さんの知らない事を沢山知っています。この間の“なかやしき”さんの変貌についてちょっとつぶやきます。
①未販売住戸の管理費・修繕積立金について「アルセーロ」までは、“現に入居している区分所有者の管理費で不足したらその不足分についてだけ負担する。修繕積立金は負担しない”でしたが、「グランゲート」からは、“未販売住戸の管理費・修繕積立金は、初年度のみ管理費不足分を負担するが、翌年以降も未販売住戸あればその管理費・修繕積立金は、売主が負担する”となっています。
2011年10月01日
マンション管理士の独り言・・・２７０
マンション管理士の独り言・・・２７０
「自転車買いました」
つぶやき主は正直なところ、友達が少ない人です。たった2人しかいません。
その友人２人とつぶやき主とで自転車を買いました。１０，０００円です。
最近は自転車も安くなったものです。
Ａが６０００円、Ｂが３０００円、つぶやき主が１，０００円出しました。
どのように使うかで話し合いました。
Ａが、“１０，０００円のうち６，０００円出したのだから、全体の３／５だぞ。
１ヶ月のうち１８日は自分が使う。“と言いました。
つづいてＢが、“じゃ僕は全体の３／１０だから９日使う。”となり、つぶやき主は、たった３日になりました。
ここでも貧乏人の悲哀を感じる事になってしまいました。
2011年09月25日
マンション管理士の独り言・・・２６９
マンション管理士の独り言・・・２６９
「リビング北九州 ＋ Ｔホーム ＋ Ｐホーム」
皆さんお気づきになりました。
今週配布のリビング北九州のイベント等の紹介ページに『マンショントラブル相談室』というコーナーが新設されています。
そしてそれをつぶやき主が代表をしている「一般社団法人 北九州マンション管理支援機構」が受け持っているのです。
リビング北九州の毎月最終号の同じページの同じ場所に掲載されます。
マンショントラブルでお困りの方は、管理組合役員に限らず、区分所有者でも構いませんので、ご質問あれば北九州マンション管理支援機構へお問い合わせください。
2011年09月21日
マンション管理士の独り言・・・２６８
マンション管理士の独り言・・・２６８
「マンション耐震改修工事補助事業」
先日、北九州市建築局建築指導課のＭさんから、「北九州市住宅・建築物耐震改修工事等補助事業」の案内が届きました。
このＭさんは、以前セミナーを開催した時に講師として北九州市の耐震補助事業の説明をしていただいた方です。
その後、マンション管理組合が耐震工事に取り組む際の理事会の開催の仕方や、総会での決議の要領をアドバイス差し上げ、それ以来のお付き合いです。
「北九州市住宅・建築物耐震改修工事等補助事業」の要領は以下の通りです。
今回は賃貸マンションも補助の対象になる様ですが、分譲マンションに限ってご紹介します。賃貸マンションの事はよくわからないので・・・。
2011年09月17日
マンション管理士の独り言・・・２６７
マンション管理士の独り言・・・２６７
「マンションの防犯対策」
お世話しているマンションで８月に３件の自転車盗難事件が発生しました。
以前にも３件ありましたから、竣工以来合計６件です。
この被害状況を受けて理事会では４つの防犯対策を講じました。
①警備を担当している警備会社へ夜間重点的に当マンションを巡回してもらう（無料）
②夜でも目立つように白地のステッカー「防犯カメラ録画中」を新たに３枚貼り付けました。
③生垣が一部なされていない箇所があって、部外者が簡単に浸入できそうだったので、そこに生垣を新設。
④現役警察官による「マンション防犯セミナ－」の開催です。
2011年09月14日
マンション管理士の独り言・・・２６６
マンション管理士の独り言・・・２６６
「管理組合設立総会？？？」
内覧会同行をさせていただいた方からのお問い合わせで、
「もうほとんど入居終えているのにまだ管理組合設立総会が開催されない。いつになったら管理組合ができますか？」というものです。
これに対しての答えは、
「違いますよ。間違いですよ。管理組合と言うのは１住戸でも引渡しが済めば、法律上当然に設立しているのですよ。設立総会というのを開催しなきゃ管理組合が設立していないなんていう事はないですよ。設立総会と言うのはただ単に確認的意味を持っているに過ぎません。」となります。
しかし、
2011年09月12日
マンション管理士の独り言・・・２６５
マンション管理士の独り言・・・２６５
「普通決議」
管理組合の意思決定は、総会で多数決により決められていきます。
総会は、議決権総数の半数以上の出席で開催されます（定足数）。
そして提案された議案は、適法に開催された総会において、その過半数の賛成で承認されていく運びとなります。
ところで過半数っていいますけど、何に対しての過半数かご存じですか？
区分所有法では、過半数というのは議決権総数に対してとされていますけど、国交省作成の標準管理規約では、出席者に対してとなっています。
出席者というのは、実出席者＋委任状提出者＋議決権行使者のことです。
区分所有法のように議決権総数の過半数なら、承認されない議案が増えるのではと国交省の頭の良い方たちが考えて、『出席者の過半数でイイや、』としたのでしょう。
多くのマンションでは、この標準管理規約を参考にしていますから、過半数と言うのは出席者に対して、となっています。
具体的に数字で表すと、
2011年09月08日
マンション管理士の独り言・・・２６４
マンション管理士の独り言・・・２６４
「マンション口コミ」
マンションコミュニティという掲示板につぶやき主のことがちょくちょく取り上げられるようになりました。
最近では、アースコート西小倉についてつぶやいた事がとりあげられていました。
つぶやき主は、度胸がないし、いろんな方の意見と張り合うつもりもないので、直接書き込み事は行いません。
でも、いろんな方の様々な考え方があって面白いし、タメになる意見に出くわすこともしばしばです。
その中で、高見七条ネクスタージュ２番館で最近ペット問題で近隣住民とトラブルになっているようです。
2011年09月05日
マンション管理士の独り言・・・２６３
マンション管理士の独り言・・・２６３
「標準管理規約改正」
国交省が標準管理規約の見直しを行いました。
今回はその中で代理人の要件についてつぶやきます。
都合悪く総会に出席できないときに、代理人によって議決権を行使しようとします。
この場合において、代理人となれるものの要件を、いままでの標準管理規約では、
①その組合員と同居する者
②その住戸を借り受けた者
③他の組合員
④他の組合員と同居する者
としていました。
2011年09月03日
マンション管理士の独り言・・・２６２
マンション管理士の独り言・・・２６２
「福岡県版 標準管理規約」
国交省が標準管理規約の見直しを発表しました。
それに合わせてＮＰＯ福岡県マンション管理組合連合会も福岡に合った標準管理規約の作成に着手しました。
つぶやき主は唯一の外部法務委員として約１年間委員会に参加してきました。
おおよそのものは出来あがったので、７月と８月の委員会ではお２人の弁護士先生を交えて最終チェック作業に入りました。
その席で弁護士先生ならではの意見が出てきます。
例えば、現行の標準管理規約第４５条の〈出席資格〉です。
ここには、組合員の他、理事会が必要と認めた者は、総会に出席できる。と規定されています。
何てことない当たり前の規定の様に感じられますが、弁護士先生はこだわります。
2011年08月26日
マンション管理士の独り言・・・２６１
マンション管理士の独り言・・・２６１
「新築マンション個別説明・・・オークランド城内公園通りさんの巻」
このシリーズも早や４回目です。あまりアクセスも上がらないようだし、さっさとつぶやいて、とっとと終わりにします。でも本当は情報たっぷりの、とてもタメになる事がつぶやかれているのに・・・。
いいところ
①専有部分の範囲が図解までされて詳しく規定されています。とても分かりやすい規定です。
②買主は５年ごとに修繕積立金が値上がりする事を予め承知して下さいと明記されています。とても望ましい規定です。
③駐車場区画について専有部分を売買した時は、その駐車区画は管理組合へ返却しなければならず、貸与の時は賃借人がその駐車区画を引き継げると規定されています。
標準管理規約通りの規定です。
ただ惜しむらくは、駐車区画に空きが生じた時は申し込み順か抽選などの公平な方法で利用者を決めるとありますが、どちらの方法かを当初よりキチンと決めておいた方が後々のトラブルは発生しにくくなったのに、と思います。
2011年08月24日
マンション管理士の独り言・・・２６０
マンション管理士の独り言・・・２６０
「新築マンション個別説明 ポレスタータワー大手町リーモの巻」
今回はリーモさんについてつぶやきます。
ここは、売主がアーバンコーポレーションからマリモさんへ変わり、また販売についてはマリモさんが当初より自社販売していたけど最近はスマイルカンパニーさんへ変わっています。よく変わります。
最終的には、お住まいになる方が快適なマンションライフを楽しめればいいのですが・・・。
アーバンコーポレーションがつぶれて、それまでに契約していた方の手付金が保全されるのかと心配していましたが、どうやら皆さんへ返却されたようです。
手付金を５％以上預かっていたので、宅建業法により保全され返金されました。
中には５％未満の手付金の方もいらっしゃったようですが、これについても返金されたようです。
2011年08月23日
マンション管理士の独り言・・・２５９
マンション管理士の独り言・・・２５９
「新築マンション個別説明・・・小倉ＤＣタワー」
皆さんの知らない、というか売主も販売会社の営業マンもこれほど詳しくは理解していないので、皆さんが知らないのは無理もないのですが、管理面に絞った新築マンション「小倉ＤＣタワー」の特性をつぶやきます。
いいところ
１、インターホン設備は、専有部分にある子機を含めて共用部分となっています。専有部分としているところも多いのですが（例えばネクスタージュ高見七条弐番館など）、故障したときに専有部分としていると修理を義務付けしにくく扱いが厄介になります。
２、理事長など役員の任期は２年です。多くのマンションでは１年交代となっていますが、
できれば２年の任期で半数交代が望ましいです。
2011年08月21日
マンション管理士の独り言・・・２５８
マンション管理士の独り言・・・２５８
「新築マンション個別説明・・・アースコートディアガーデン西小倉の巻」
今回からしばらくの間、 “管理”に絞ってその新築マンションの特性をほんのちょっとだけつぶやきます。
そのマンションの立地・設備・仕様・外観・構造・価格などハード面にはあえて触れません。
そんなのは、買う人が判断すべきことです。
知ろうと思っても知ることができない、または知る事は出来たが他と比較してどうなのかがわからない“管理”についてのお話です。
皆さんの知らない事ばかりですよ。
2011年08月20日
マンション管理士の独り言・・・２５７
マンション管理士の独り言・・・２５７
「修繕積立金に関するガイドライン」
マンションの販売時点で売主不動産屋は、長期修繕計画と修繕積立金額とをそのマンション購入予定者へ提示していますが、この修繕積立金額が意図的に低く設定されていて、大規模修繕工事実施時に、工事費用が不足するという例が多発し、これは国会でも取り上げられました。
そこで国交省では「マンションの修繕積立金等に関する検討会」という“頭のいい人の会”を立ち上げ、これからマンションを買おうとする人向けに修繕積立金に関する基礎的知識や修繕積立金額の目安を示した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を示しました。
そのガイドラインでは、現在、売主不動産屋が設定している販売時の修繕積立金額は、
戸当たり７，００６円（９５，４円／㎡・月額）です。
この金額でも北九州では充分に高額な方ですが・・・。
2011年08月18日
マンション管理士の独り言・・・２５６
マンション管理士の独り言・・・２５６
「共用部分の検査」
つぶやき主は、新築マンションの内覧会同行を行っています。
先月は、「高見ネクスタージュ」３件。「オークランド城内公園通り」３件の同行を行ってきました。
マンションに詳しい方で、“専有部分の出来栄えをチェックする内覧会同行なんてやっても共用部分が悪けりゃ、いくら専有部分が良く出来てたって仕方ない”と言われる方がいます。当らずとも遠からず、です。
確かに共用部分の出来栄えの良し悪しがマンション全体のこれからの維持管理に影響を及ぼしてきます。
2011年08月16日
マンション管理士の独り言・・・２５５
マンション管理士の独り言・・・２５５
「マンション総合調査から・・・その④」
今回は、専有部分のリフォーム工事についてつぶやきます。
専有部分のリフォーム工事は自分の区分所有権の及ぶ範囲の改装工事なので、基本的には自由に行う事が出来るはずですが、その実施には管理組合の承諾が必要とされます。
マンション管理組合は、廊下・階段・外壁などの共用部分の維持管理を行うのが仕事ですが、それ以外にもマンション居住者共通の利益を守る立場にありますので、そのリフォーム工事が共通の利益に反しないように注意を怠ってはいけません。
通常リフォーム工事を実施しようとする場合は、
2011年08月12日
マンション管理士の独り言・・・２５４
マンション管理士の独り言・・・２５４
「マンション総合調査から・・・その③」
今回はマンション購入時に、入居後の管理について考慮したかどうかについてつぶやきます。
管理についてかなり考慮した人＋やや考慮した人
平成６年～平成１１年までにマンション購入した人は、３４，５％
～平成１６年 〃 ３６％
～平成１７年以降 ４６，４％
です。
設備・仕様・耐震性・防犯性・立地・環境・価格・間取りなどマンションのハードの部分については皆さんじっくり検討するのでしょうが、入居後の管理については、今まではあまり関心がなかったようです。
しかし、「永住するつもり」でマンション購入する人の割合が５０％近くなっている昨今、管理面にも目が向いてくるのは当然のことですよね。
2011年08月07日
マンション管理士の独り言・・・２５３
マンション管理士の独り言・・・２５３
「マンション総合調査・・・その②」
今回は役員報酬についてです。
役員に報酬を支払っていない管理組合が、全体の７５，９％でもっとも多く、報酬を支払っている管理組合は１８，９％となっています。
新しいマンションほど報酬を支払っていない割合が高くなり、また規模が大きくなるほど報酬を支払っている傾向が高くなります。
最近のマンションは、管理会社へ管理を委託しているマンションが多く、それほど役員に負荷もかからないから役員報酬を支払っていない。
これに対し年次の古いマンションは自主管理が多く、その分役員の負荷も大変なので、報酬を支払っている。また、戸数が多くなれば役員さんも大変だろうから報酬を支払っている、というところでしょうか。
2011年08月05日
マンション管理士の独り言・・・２５２
マンション管理士の独り言・・・２５２
「マンション総合調査から・・・その①」
行った事もないし、見た事もないし、ましてや知り合いなんていませんが、国交省に住宅局市街地建築課マンション政策室というのがあるようです。
そこが、５年に１度分譲マンションの管理組合にアンケートをとり、データ化しているものがあります。
「マンション総合調査結果報告書」というもので直近のものは平成２０年度版です。
つぶやき主もセミナーの折には、ここからデータをお借りする事もあり、重宝しています。
例えば、これによると修繕積立金の全国平均額は、１０，８９８円です。
水戸黄門の“この紋どころが目に入らぬか！”ばりに、“全国平均額は１０，８９８円じゃ。皆の積立金額じゃ低かろう！”と言えば、妙に説得力あります。
2011年08月04日
マンション管理士の独り言・・・２５１
マンション管理士の独り言・・・２５１
「一般社団法人 北九州マンション管理支援機構設立記念セミナー」
先週の土曜日は、オークランド城内タワーの三件目の内覧会同行を行ってきました。
１３時から開始して、終わったのが１６時３０分すぎまで、後で気がついたらナント、３時間３０分も検査していました。
３時間３０分もず～っと検査していたわけじゃありません。
引き渡しまでの手続きや入金のタイミング、火災保険を付保すべき範囲、さらには入居後の住まいのルールに関しても管理規約や使用細則に記載している事の確認を含めて質問します。
お客様は気がつかないけれど、とても重要な事をお客様になり変って質問します。
先々週にお聞きしていた事の回答もキチンと用意されていました。
2011年07月29日
マンション管理士の独り言・・・２５０
マンション管理士の独り言・・・２５０
「普通決議と特別決議」
国交省が５年に１度マンション総合調査というのを発表しています。直近では平成２０年度に出されています。
それによると通常総会への出席率は、約８０，３％となっています。
オヤッ！と思われる方が多いと思います。
ちょっと高すぎる出席率で、にわかには信じがたい数字です。
これは、実出席＋委任状出席＋議決権行使書の３つの合計の出席です。
実際に総会へ出席した人と、出席せずに委任状を提出した人と、さらには配られた議案書を見て総会へは出席せずに書面により議決権を行使した人、との総和です。
では実際に出席した人はというと・・・、３４，１％です。
2011年07月25日
マンション管理士の独り言・・・２４９
マンション管理士の独り言・・・２４９
「最近のお仕事」
昨日の日曜日に「オークラ城内タワー」の内覧会同行を行ってきました。
昼から続けて２件です。住戸検査をたっぷり２時間。
弊社の内覧会同行は住戸の検査だけではありません。
それ以外にも、マンション管理士として管理についての質問を管理会社や担当営業の方へ質問します。
また、永年の販売センター長としての経験から、引き渡しまでの手順や入金方法・タイミングなどについて初めてマンションを購入される方では気がつかない事をお聞きします。売主さんや担当営業、管理会社の人からは嫌な顔をされます。そりゃそうでしょう。
つぶやき主が担当営業だったとしても、こんな専門家が横にいたら緊張しちゃいます。
しかし、お客様からは感謝されます。
2011年07月13日
マンション管理士の独り言・・・２４７
マンション管理士の独り言・・・２４７
「ネクスタージュ高見七条弐番館の方へ」
おめでとうございます。内覧会も無事終了し、今月末のお引き渡しまでもうすぐです。
建物の出来栄えも良く、引っ越しを心待ちにしている事でしょう。
そんな気持ちに冷水をかけるような事を言って申し訳ないのですが、今からネクスタージュ高見七条弐番館で快適なマンションライフを営むために、専門家として少しだけご注意いたします。
①長期修繕計画は、貰いましたか？
貰っている方と貰っていない方がいるようです。“まだ”の方は、必ず貰っておきましょう。
②長期修繕計画で抜け落ちているものがあります。
エレベーター取替費用が抜け落ちています。２５～３０年くらいで取替時期となります。
大体１基約７００～８００万円くらいでしょうか。３基ですから２３００万円程度が算入されていません。
また、積立計画が作成されていません。現在の積立金は１０年後には２倍くらいになる、と思っていて下さい。
2011年07月09日
マンション管理士の独り言・・・２４６
マンション管理士の独り言・・・２４６
「内覧会同行」
昨日実施された「ネクスタージュ高見七条弐番館」の内覧会へ同行してきました。
昨日は、２件。さすがに２件実施すると疲れます。
前の晩は、顧問先のマンション管理組合で１０時ころまで理事会に参加していましたし、昨日は２件の内覧会の後、下関の別の顧問先マンションの理事会に参加してまして，帰宅は１１時前でした。
さて、内覧会ですが、とても仕上げがいいのにびっくりしました。
特に内装クロスの張り方が丁寧に行われていました。
界壁仕上げでは、石膏ボードを使わずに、直接コンクリートに直張りなのですが、よく下地処理ができていまして不陸もほとんど見られません。
2011年07月05日
マンション管理士の独り言・・・２４５
マンション管理士の独り言・・・２４５
「議事録の大切さ」
頼りになるパートナーのマンション管理士が、「この仕事を始めて、議事録の大切さが良く分かった」と言っていました。
そうです。議事録はとても大切なものです。
この時期、通常総会も終わり、新旧役員の引き継ぎもひと段落したころだと思いますが、法人化していない普通の管理組合では通帳の名義を前理事長さんから新理事長さんへ書き換えなければなりません。
この際に、銀行窓口で、本人確認資料とともに、議事録の提示を求められます。
管理規約に加えて通常総会で新理事長に就任したという事が記載された議事録が必要になって来ます。
また、不在区分所有者の居所を捜すためなどで住民票を取る場合でも、利害関係人であることの証明のために理事長へ就任した際の議事録の提出を求められます。
2011年06月26日
マンション管理士の独り言・・・２４４
マンション管理士の独り言・・・２４４
「ヒアリングの重要さ」
裁判まで行ってしまって現在係争中の案件や、裁判まで一歩手前でしたが、なんとか当事者同士の話し合いで決着しそうな案件、そして最後に控えた一段と強烈なご相談が、本日開催された臨時総会で何とか終結しそうです。
いずれの案件もバリバリの守秘義務で固められた案件ですから、具体的の事は一切つぶやけません。
今週は、本日の臨時総会のために議案書や委任状作成のために忙殺されました。
当事者双方とひんぱんに打ち合わせを行いつつ最大公約数的な議事録作成まで何とかこぎつけました。
そして、総会の招集権者である理事長へ議案書を見せて“さあ配布”という段階になって、理事長が「自分は順番が回ってきてたまたま理事長をやっているだけだから、そんな重大なことを話し合う臨時総会の招集権者になるのは嫌だ」と言いだしました。
2011年06月24日
マンション管理士の独り言・・・２４３
マンション管理士の独り言・・・２４３
「なんとなく、↗↗↗の予感」
顧問契約の議案が３連敗もしているのに、根っから陽気なのか、鈍感なのかわかりませんが、仕事が上手くいきそうな気がしてなりません。
６月９日の毎日新聞（全国版）の朝刊にはデカデカと掲載されましたし、２５日配布のリビング北九州にも北九州マンション管理支援機構の代表理事として掲載されます。
セミナー講師の話もちょこちょこ入ってきています。
某金融機関との間で提携の話も進んでいます。
たまに寄らせていただく、「マンション口コミ北九州購入者版」にも専門家の意見として、つぶやき主の意見が紹介されているのを見かけます。
2011年06月21日
マンション管理士の独り言・・・２４２
マンション管理士の独り言・・・２４２
「専有部分」
マンションには、専有部分と共用部分、共用部分のなかに専用使用部分というのがあるのはご存じだと思います。
基本的な考え方として、専有部分というのは平面的には、隣の住戸との境の壁（界壁という）から内側の空間を指します。
断面的には、天井のコンクリートの下の端から床コンクリートの上の端までを指します。玄関ドアに関しても、ドア本体は専用使用部分で内側塗装部分と鍵は専有部分とされています。
これらはほとんどのマンションでも同様の扱いとなっています。
2011年06月20日
マンション管理士の独り言・・・２４１
マンション管理士の独り言・・・２４１
「近隣対策」
顧問をいただいている管理組合のそぐそばで、１００戸超のシルバーマンションが建設されます。
顧問マンションも、北九州市の建築指導要綱により近隣説明の対象範囲に入っています。昨年１２月初めに第１回の説明会が実施されました。
その説明会では顧問マンションの前面道路を大型工事車両が頻繁に通行するという事がわかりましたので、その後は
①その通行量をなんとか減らしてもらおう
②祝日は工事を休んでもらおう
などを目的として、小倉北警察署や建築局指導課、自治連合会へ何度も足を運びました。
2011年06月19日
マンション管理士の独り言・・・２４０
マンション管理士の独り言・・・２４０
「３連敗・・・」
先週の日曜日に開催された小倉北区のＡマンションの定期総会で、「マンション管理士と顧問契約を締結する件」が第５号議案として提案されました。
しかし、否決という結果に終わりました。
議長へ委任するという組合員が１１票あり、それを賛成に加えると過半数の賛成になるのですが、事前に議長（＝理事長）へは、“仮に過半数の賛成が得られたとしても、わずかの差ならば可決とせずに継続審議としたほうがイイですよ”と打ち合わせしていました。
これで先週につづいて３週連続の「顧問契約」否決です。
2011年06月17日
マンション管理士の独り言・・・２３９
マンション管理士の独り言・・・２３９
「またまた否決」
４月半ばに区分所有者の方からご相談がありました。
「管理組合がない！管理規約がない！管理組合活動を行ってない！」の見事な３ナイ管理組合です。
これじゃいけないと自腹を切ってでも、とご相談に来られたのです。
そこから有志による管理組合設立準備会みたいなものを立ち上げて、何度も理事会（？）を開催しました。
そしてこの有志の方が中心となって臨時総会を開く事となりました。
議案の中にはこの有志の方たちが次期役員となるという第１号議案。
管理の適正化へ向けてマンション管理士にコンサルタントを依頼する第２号議案だけです。
2011年06月06日
マンション管理士の独り言・・・２３８
マンション管理士の独り言・・・２３８
「理事長の権限」
某マンション管理組合の理事会で、出席していた専門委員会の委員長から提案が出されました。
なるほどと思える提案でしたが、理事長は判断を控え、“理事会で検討します。場合によっては、総会を開催して承認を得ます。”と答えました。
これに、専門委員会の委員長が噛みつきました。
“理事長なんだから、この場で判断してＯＫしてよ”“専門委員会の委員長の私にもそれなりの権限あってしかるべきだし、ましてや理事長には責任に見合った権限があって当然だろ”、っていう感じです。
2011年06月04日
マンション管理士の独り言・・・２３７
マンション管理士の独り言・・・２３７
「公社お前もか！！」
八幡東区高見で分譲中の大型マンションのお話です。
ここまで書けば何と言うマンションかはお分かりだと思いますが・・・、そうです「ネクスタージュ高見弐番館」のことです。
とても売れ行き好調なマンションです。
好調な売れ行きの要因の一つに公社が関与しているという事もあると思われます。
しかし、公社はただ単に土地売主であって、建物の売主でもなく、また契約書なんかにも「建物の瑕疵には一切責任を負いません」と記載されています。
そりゃそうでしょう。建物の売主でもないのに、建物の出来栄えに責任持たされちゃかないませんよ。
2011年06月01日
マンション管理士の独り言・・・２３６
マンション管理士の独り言・・・２３６
「大変なご相談ばっか」
最近はなかなか独り言をアップする暇がありません。それこそ多種多様なご相談があり、その解決へ向けて東奔西走しています。
また、そのご相談はチョー強烈なものが多く、しかもそのまま行くところまで行ってしまえば、訴訟合戦になるような事案ばっかりです。
そして、守秘義務もありますし、少しでも何かその事案を臭わすようなものがあれば、つぶやき主が訴えられちゃいそうで、とても気を使います。
2011年05月30日
マンション管理士の独り言・・・２３５
マンション管理士の独り言・・・２３５
「一般社団法人 北九州マンション管理支援機構発足」
５月１６日に一般社団法人北九州マンション管理支援機構が発足しました。
この機構は、北九州及びその近郊のマンション管理組合からのさまざまなご相談やお悩みをお受付け解決までのお手伝いをしようということを目的に設立されました。
正会員は全員が北九州及び近辺在住のマンション管理士です。
そしてこの機構にお電話・メールいただければマンション管理運営に関するどのようなご相談にも応じられるように各分野の専門家に顧問として参加していただいています。
まずは、マンション管理士が御相談をお受けいたしますが、マンション問題は多岐にわたりますし、また分野ごとの専門的知識が必要とされる場合が多いので、マンション管理士だけでは解決できないものも多数存在します。
そのような場合でも、弁護士・司法書士・税理士・土地家屋調査士・不動産鑑定士の先生方にもご協力いただけるネットワークを作っています。
当機構へお電話１本いただければ、マンション管理に関するどのような問題でも解決できるようなワンストップサービスを考えています。
2011年05月19日
マンション管理士の独り言・・・２３４
マンション管理士の独り言・・・２３４
「内装リフォーム工事」
マンションで自己所有の住戸部分をリフォームする時には、理事長へ届け出なければならないって、知っていました？
“柱や梁や外壁を傷つけない部分のリフォームだから届け出なくて良い”なんて、思っていませんか？
通常の管理規約には、自己所有部分（＝専有部分と言う）のリフォーム工事を行おうと思うときは、理事長へ届け出て、届けを受理した理事長は理事会を開催し、その工事を行っていいかどうかを判断する事になっています。
判断に迷うときは、専門家へ調査依頼をすることができる、となっています。
さらに、所定の様式「専有部分のリフォーム工事承認申請書」まで用意している管理組合だってたくさんあります。
2011年05月16日
マンション管理士の独り言・・・２３３
マンション管理士の独り言・・・２３３
「内覧会同行と長期修繕計画」
一昨日の土曜日、大英産業さんが売主の「サンパーク中井Ⅱ」の内覧会同行へ行ってきました。
10時から開始し、約2時間かけて隅々までじっくり検査させていただきました。
施工精度の高い、充分合格点の仕上げでした。
その後、設備関係各社からの説明にも立ち会い、最後には管理会社からの説明にも立ち会いました。結局4時間くらいかかっちゃいました。
ここで、標題の長期修繕計画の提出がありました。
2011年05月12日
マンション管理士の独り言・・・２３２
マンション管理士の独り言・・・２３２
「議決権行使書」
先日開催された管理組合の定期総会では、議案書の作成から封入、投函、住んでいない方への郵送などを全部一人で行いました。
そして封筒の中には、総会のご案内＋議案書＋委任状＋議決権行使書を入れていました。
総会開催日には日程調整がつかず、当日は欠席される方もいます。
それらの方は、管理規約で定められた要件を満たす人に、委任をすることとなります。
委任の相手方は、通常は、議長や同じマンションに住む知人等が多いようです。
しかし持っている権利を果たすには、出席あるいは委任状の発行という２つの方法だけではありません。
書面により議案に対して賛否を表明する事も出来るのです。
これが議決権行使書というものです。
2011年05月10日
マンション管理士の独り言・・・２３１
マンション管理士の独り言・・・２３１
「定期総会終了」
雇われ理事長やっていたマンションで先日定期総会が開催されました。
雇われていたって理事長ですから、招集者も議長だってつぶやき主です。
当日は第８号議案まであってかなりの長時間になると思っていましたが、意に反して１時間強で無事終わりました。
議案の説明なども、ほとんど議長兼理事長であるつぶやき主が行いましたので、後で振り返ってみるとほとんど一人でしゃべりっぱなしみたいでした。
総会が終えるまでは大変でした。
総会に提案する議案を考え、文章化し、資料としてまとめて理事会で審議。理事会で審議したものを更に添削して成文化し、全組合員分をコピーして用意し、それらを折って、封筒入れして、やっと配布。
住んでいない方へは郵送作業。こ
れらのことをほとんど一人で行いました。
2011年05月08日
マンション管理士の独り言・・・２３０
マンション管理士の独り言・・・２３０
「新築物件の選び方・・・その③」
今回は、選び方というより、つぶやき主なら「こんなマンションは買わない」、というマンションを紹介しましょう。
■絶対に買わないマンション
①分譲駐車場のあるマンション
②敷地を売られているマンション（中古の場合）
2011年05月07日
マンション管理士の独り言・・・２２９
マンション管理士の独り言・・・２２９
「新築物件の選び方・・・その②」
前回に続いて新築マンションの選び方です。
今回は長期修繕計画についてつぶやきます。
長期修繕計画と聞くと、“専門的すぎてわかんない”と思われるかもしれません。
その通りです。
素人の方が簡単にわかってしまうとマンション管理士の商売あがったりです。
今回は、長期修繕計画の内容ウンヌンという難しい話ではなくて、マンションを購入しようとする際に、長期修繕計画の提示があるかないかを言っています。
2011年05月05日
マンション管理士の独り言・・・２２８
マンション管理士の独り言・・・２２８
「新築物件の選び方・・・その①」
エンドユーザーの購入意欲が少しは持ち直したのでしょうか？
最近になって、内覧会の申し込みだとか、購入のご相談が増えてきました。
価格も底値になった！とか、今が買い時！なんて言う方がいますが、つぶやき主はそうは思いません。
そもそもマンションを始めとする不動産を購入するのに、“損”か“得”かで判断する事に間違いがあります。
商売じゃありません。「住まい」を買うのに損得勘定はいらないですよ。
気にいった物件があって、支払う金額に見合った生活ができると判断すれば、購入ですよ。
ところで、最近のマンションパンフを見ていて、以前とは違ってきたな、と思う事があります。
消費税です。
2011年04月27日
マンション管理士の独り言・・・２２７
マンション管理士の独り言・・・２２７
「定期総会無事終了」
先日（２４日）は午前中と午後とでお世話している２つのマンション管理組合の定期総会が開催されました。
午前中の管理組合は下関です。このマンションは自主管理なので、今まで管理面に目が行き届いていなかった点があり、昨年度だけで４度の臨時総会を開催しました。
今年度も２つの臨時総会が予定されています。
第４号議案は「マンション管理士との顧問契約更新について」です。
しっかりとお世話させていると思ってはいるものの、管理組合からこの１年間の通知表を突き付けられるようで正直なところ、ちょっぴり不安もあります。
2011年04月25日
マンション管理士の独り言・・・２２６
マンション管理士の独り言・・・２２６
「マンション管理講座、無事終了」
先日の土曜日（２３日）に「１から学べるマンション管理講座」を開催しました。
１部の講師はつぶやき主が務め、２部はマンション管理士でファイナンシャルプランナーのSさんが講師を務めました。
購入セミナーではなく、管理組合の方が対象なので、残念ながらあまり多くの参加者はありませんでしたが、何度も聞きに来ていただいている常連さんもいて、しっかりとお話させていただきました。
常連さんもいるので、毎度毎度同じ内容と言うわけにもいかず、毎回違った話題をご提供しています。
毎回違った話題を提供するのは大変だろうと思われるかも知れませんが、北九州は残念ながらマンショントラブルの宝戸です。
“アッ！”と驚くような事や、“ウッソー、信じられない！”という話題には事欠きません。昨日もマンション敷地が知らないうちに売られている実例をお話ししましたが、目を丸くされていました。
2011年04月22日
マンション管理士の独り言・・・２２５
マンション管理士の独り言・・・２２５
「売られないようにするために」
何を売られないようにするのかって言えば、マンションの敷地です。
前回からの続きですが、特に昭和５８年以前に建築されたマンションの敷地は、売られないようにしなければなりません。
日本の不動産登記では、建物と土地とはそれぞれ別の不動産として登記の対象となります。ですから、他人の所有として登記されている土地の上に、土地所有者とは異なる人の所有建物が存在していることは当たり前のようによく見られます。
他人の土地を借地して家を建築するとか、親の土地の上に、子供名義の建物を建てるなどがそうです。
これはマンションについても同様です。
このため、以前はマンション建物の専有部分は所有したまま、敷地の共有持分だけを売却することができたのです。
2011年04月19日
マンション管理士の独り言・・・２２４
マンション管理士の独り言・・・２２４
「売られてませんか・・・？？？」
売られてませんかって？て何が売られているかわかります？
土地ですよ。マンションの敷地。
マンションが建っている敷地なんか売られるわけないって思ってるでしょ。
ところが、大変なことに敷地が売られているんですね。
詳しく説明すると、マンションという建築物を建てるときには、建築基準法の建蔽率・容積率という枠内で建築しなければなりません。
たとえば１００坪の土地があり、容積率２００％ならば、その土地上には２００坪までの建物しか建築できません。
そして容積率一杯まで建てて、建物竣工間際に建物がはみ出さない程度までをマンション敷地として残し、それ以外の建物周辺部分を第３者へ売り渡してしまうのです。
2011年04月15日
マンション管理士の独り言・・・２２３
マンション管理士の独り言・・・２２３
「恐るべし、北九州」
北九州に生まれて、北九州で育ち、地元の小中高校で学び、卒業の後は北九州で働いています。
北九州ばっかりで５０数年経ちました。
誰よりも北九州に詳しく、北九州に愛着があります。
ところが、地元のデベロッパーのことについては、お世辞にも褒められたものじゃありません。と言うか、空いた口が塞がらない事が後から後から出てきます。
はっきり言って、北九州の恥です。
つぶやき主は、福岡県マンション管理組合連合会の唯一の外部法務委員として、同連合会の標準管理規約作成に携わっています。
2011年04月12日
マンション管理士の独り言・・・２２２
マンション管理士の独り言・・・２２２
「新たな駐車場問題？？？」
４月から５月にかけて多くの管理組合で通常総会が開催されます。
つぶやき主がお世話しているいくつかの管理組合でも総会が開催されます。
４月２４日には１日で２つの総会をこなさなければなりません。
それらの議案書作成や内容確認でここのところ忙しい日が続いています。
５月に総会が開催される管理組合は、総戸数６０戸で駐車場が２０台しかありません。
そこでこの管理組合では公平性を確保するために、駐車場の契約期間は２年間とし、更に半数の１０台ずつを１年で抽選により改選します。
今年も改選の時期がやってきましたが、意に反して応募者が１０人に満たないのです。
フツーに考えれば、６０戸で２０台の駐車場ですから応募者多数で抽選になったって不思議じゃないのですが、１０人にも満たないのです。
2011年04月01日
マンション管理士の独り言・・・２２１
マンション管理士の独り言・・・２２１
「ない！ない！ない！・・・！！！」
最近は強烈なご相談が増えているとつぶやきましたが、「ない！ない！ない！」のご相談が
立て続けに２件ありました。
一つ目の「ない！」は、管理組合がない、というものです。法律上は「ある」ので「ない！」ってことはないのですが、要するに管理組合としての活動を全く行っていないということです。それでも分譲後何十年も持ち回りやなんかで、共用部分の維持管理を行ってきたのだから、不思議なようでアッパレです。
マンション管理士として…思う事
「マンションは、管理を買え」と言われます。
マンションの管理形態には、入居者自らで管理する自主管理と管理業者に委託する委託管理とがあります。
全国の分譲マンションの９２％は、委託管理だといわれています。
他方、マンション自治の最高意思決定機関であるマンション管理組合総会への出席率は、２０％を切っている状況です。
（言葉が難しいかしら？分譲マンションを購入した方は管理組合の一員なのです。）
管理組合役員の選任方法も、なり手が少ないことを反映し、順番制やくじ引きで決められていることも散見されます。
片や管理に対する知識や情報・法律知識の潤沢な管理会社（委託している場合）と、他方管理組合活動に消極的な入居者や、くじ引きでいやいやながら選ばれた理事長とでは、管理会社の思うままの管理運営が可能です。
当初、管理会社を決定する際には入居者（購入者＝管理組合）がいろいろな管理会社を比較検討して一番いいと思われる管理会社を選ぶという方法をとれればいいのでしょうが、実際には売主関連の管理会社がその管理を受託しますということが、分譲開始の時点で決められています。
しかし、例えば、管理組合の誰もが、支払っている管理委託料に対してサービスの内容は適正か？他の管理会社のサービスと比較したらどうなのか？週3回の清掃とあるが本当に実施されているのか？など漠然とした疑問や不安をいだきながらも、比較の対象もなく、また相談するあてもなく現状を追認しているというのが、正直なところではないでしょうか。
弊社エースマンションコンサルタントは、これら、入居者（購入者＝管理組合）に対しての、管理組合の立場に立脚した、換言すれば管理会社とは反対の立場からのコンサルティングを行います。
エースマンションコンサルタントは、マンション生活をより快適に、財産価値を高めて、
マンションライフの不安を改善していきたいと考えています。
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2011年03月28日
マンション管理士の独り言・・・２２０
マンション管理士の独り言・・・２２０
「２１８の次は２１９なのに、なぜか２２０」
前回アップした独り言は、２１８でした。順番通りに行けば、次は２１９のはずですが、
２１９は裁判になっちゃいました。
裁判の結末や動向に影響を与える可能性があるので、結審したら遅ればせながら・・・、アップします。
この調子でいけば、２２０～２４０まででもう一つくらいがお蔵入りしそうです。
これも裁判になりそうです。
2011年03月25日
マンション管理士の独り言・・・２１８
マンション管理士の独り言・・・２１８
「管理規約」
つぶやき主の会社では、管理規約の無料検証サービスを始めました。
前回の独り言でつぶやいたように管理規約の変更は、全区分所有者の頭数の４分の３以上の賛成が必要です。
さらに、規約改正の場合には、総会を開催する１週間前まで（もしくは２週間前まで・・・その管理規約によって異なる）に配布する議案書に“議案の要領”を添付しなければなりません。
この“議案の要領”というのは、総会には欠席するが議決権行使書で賛否を表そうとする際に、その“議案の要領”を読めば、判断できる程度のものであることが要求されます。通常の場合には、新旧対照表を添付することとなります。
2011年03月22日
マンション管理士の独り言・・・２１７
マンション管理士の独り言・・・２１７
｢強烈な相談ばっか・・・｣
東北～関東にかけての未曾有の大地震があり、まだ被害の全体像も判明せず、多くの方が避難所での苦しい生活を強いられている最中に独り言でもありませんが・・・。多くの方がこの独り言へ訪問してくれているので、久しぶりにアップします。
震災の翌日に「１から学べるマンション購入講座」を開催しましたが、案の定ドタキャンが相次ぎました。無理もないですよね。
でも折角ご参加いただいた方には、しっかりと勉強してもらえました。今回もアンケートでは◎ばかりでした。有難うございました。
１５日にはわざわざ大阪から新聞取材に来られまして、マンション管理の現状や北九州独特の販売方法についてお話しさせてもらいました。
2011年03月07日
マンション管理士の独り言・・・２１６
マンション管理士の独り言・・・２１６
「４分の３って、とても高いハードル」
マンション管理組合では、多くのことが総会を開催して、議案として上程されたものを審議し決められていきます。
ほとんどの議案が過半数の賛成で承認されていきます。
この過半数はどの数字に対してかと言うと、ほとんどのマンションでは総会への実出席者+委任状提出者+議決権行使者の過半数、つまり参加者の過半数としています。
また、総会は区分所有者の頭数の半数の参加で成立します（定足数）。
ここで、簡単な算数のお話。
京都大学の入試での数学の問題ほど難しくないので、YAHOO!知恵袋なんかに投稿しなくてもいいですよ。
１００戸のマンションがあったとして、１人１戸ずつ所有しています。
2011年03月02日
マンション管理士の独り言・・・２１５
マンション管理士の独り言・・・２１５
「管理規約改正作業終了」
昨年の５月から取りかかっていた管理規約の改正が先日の臨時総会で可決されました。
この臨時総会で今年度なんと第４回目です。
お仕事をお受けした当初は、あまり難問もなく、スムーズに規約改正できそうな雰囲気でしたが、途中で排水管の高圧洗浄工事の議案や、さらに今まで誰も手を付けなかったペット飼育に関していろんな問題や議論が噴出して今日までかかりました。
この間に、できるだけ多くの入居者の理解を深め、また賛同をいただこうと、６度に及ぶ説明会や意見会を開催しました。
その努力あってか、４分の３以上というより大多数の方の賛同をいただき、無事可決されました。
大勢の方の手が上がった瞬間は、良かった、良かった。ほっとしました・・です。
仕事の達成感を感じられる瞬間です。
でも、改めて４分の３以上というハードルの高さを実感しました。
2011年02月26日
マンション管理士の独り言・・・２１４
マンション管理士の独り言・・・２１４
「マンション共同浴場・・・共用施設について」
不動産業界誌にマンション共同浴場についてのアンケート結果と考察が載っていました。近年充実化が図られているマンション共用施設ですが、入居後ほとんど利用されていない施設もある中で「共同浴場」は「成功率が高い」と言われているそうです。
共同浴場のあるマンションにアンケートをとった結果、マンション購入時には、共同浴場を“魅力に感じた”“まあ魅力に感じた”派が合計で８８％、それが入居後には“満足”“ほぼ満足”派が合計７７％、将来の必要性に関しては、“価格が上がっても必要”“まあ必要”が合計で４８％になっています。
購入時に９割近い方が魅力を感じ、入居後も８割の方がほぼ満足ならば、共用施設とすれば充分合格点でしょう。
2011年02月23日
「１から学べるマンション購入講座」
「１から学べるマンション購入講座」
を開催します！
“到津～西小倉～大手町新築９物件徹底比較”
日 時 ： 平成２３年３月１２日（土）
時 間 ： １０：００～１２：３０
場 所 ： 男女共同参画センター「ムーブ」
参加料 ： １，０００円
定 員 ： ４０名様
受付方法： 先着順 電話・ＦＡＸ・メールにてお受付します。
前回より更にパワーアップして“管理面”を中心にお話しします。
2011年02月21日
マンション管理士の独り言・・・２１３
マンション管理士の独り言・・・２１３
「議決要件」
先日も不動産屋さんの集まりの席で、マンション管理について約３０分お話をしました。一般の購入希望者とは異なりプロフェショナルの方にお話しするのですから、それなりに緊張したのですが、終わってみれば、絶賛！絶賛！ワーイ、ワイでした。
話が終わって質問タイムです。その中から、面白い質問を披露します。
全戸数１４戸のこじんまりとしたマンションの１戸を投資目的で保有しています。
そして、１４戸のうち１１戸を１人の方が所有していて残り３戸をそれぞれ１人の方が所有しているとの事です。
このマンションで大規模修繕工事の話が持ち上がり、数の力から１１戸を所有している方の意見で工事業者や工事金額が決まってしまったということで、“これって有効？”というご質問でした。
2011年02月16日
マンション管理士の独り言・・・２１２
マンション管理士の独り言・・・２１２
「ものの見方」
マンション管理士資格を取り、やとわれ理事長や顧問や更には、セミナーなんかを開催するようになってから、マンションに対するものの見方が随分と変わりました。
特に管理費や修繕積立金の負担額については、売主時代とは１８０°変わったような気がします。
売主時代は、「今のお家賃と比べてみて下さい」とまではいかないものの、購入者の支払いを少しでも軽く見せようと工夫をしていました。
管理費や修繕積立金についても、“高い金額設定は悪！”とばかりに兎に角、低く抑えようとしていました。
こんなつぶやき主でしたが、多くの管理組合さんからのご相談をお受けしているうちに、考え方が変わりました。
管理費や修繕積立金が低い管理組合さんを見ると、“こんな低い額で管理運営できるのかな？大規模修繕工事を実施する時に１時金が発生しちゃうぞ”なんて思うようになりました。
2011年02月14日
マンション管理士の独り言・・・２１１
マンション管理士の独り言・・・２１１
「連立３元２次方程式・微分・積分 < 駐車場問題 ？？？」
こう見えてもつぶやき主は算盤６級を持っています。
このつぶやき主を持ってしても回答が出せないのが、駐車場問題です。
お世話しているマンションで分譲当初から厄介な駐車場問題が横たわっています。
このマンションには、平面屋根付き・平面屋根なし・機械式４段駐車場が併存しています。
普通の場合、このように止め易い、止めにくい、に差があれば金額に差をつけるのですが、このマンションでは一時期流行った「駐車場料金ゼロ」なのです。
2011年02月11日
マンション管理士の独り言・・・２１０
マンション管理士の独り言・・・２１０
「ブログの検索エンジン」
つぶやき主のブログには１日平均１５０ＰＶの訪問があります。
１２月１月と低調だったのが、２月はどうしたことか１日平均２００ＰＶの訪問があります。ウレシイことです。
さらにウレシイのが、検索エンジンが「エースマンション」や「エースマンション井上」なんかで検索してくれている事です。
中には「エースマンション独り言」なんていうのもあります。
つぶやき主の会社や本人がだんだん認知されてきているのかな、と一人でほくそ笑んでいます。
2011年02月09日
マンション管理士の独り言・・・２０９
マンション管理士の独り言・・・２０９
「理事長の過ち」
“過ちを改めざるを過ちという”いきなり論語だったかな（？）高尚なコトワザからつぶやき始めます。
人間誰しも間違いはあるものです。
特に自主管理のマンション管理組合では、理事長さんは良かれと思って行ったことでも、管理規約や区分所有法に違反していたなんて良くある話です。
こんな時は、素直に“皆のために良かれと思ってやったことだけど、よくよく調べてみたら管理規約に違反していたみたいで、ゴメンナサイ。今後は気を付けます。もっと管理規約を読みます”で、オシマイの話ですが、困るのは、“素人が理事長やっているのだから間違うよ。管理規約なんか読んだことない。総会で過半数の賛成があったからいいんだよ”と開き直る人がいることです。
2011年02月07日
マンション管理士の独り言・・・２０８
マンション管理士の独り言・・・２０８
「販売“残”戸数」
マンション口コミを楽しみに見ています。
まだ書き込みはしたことがありませんが、時折、マンションコンサルタントのご意見という形で、この“独り言”が引用されていますので、ついつい目が行ってしまいます。
３月はほとんどのマンション売主さんの決算の締めの月ですから、引渡しが集中しちゃいます。
売り上げ計上するのは、申込時でも契約時でもなく、引渡時ですから何としても３月に引渡しをしなくちゃなりません。
引渡日が３月３１日と４月１日では、暦上はたった１日の違いでしょうが、売主さんからすれば天と地ほどの違いがあります。
2011年02月04日
マンション管理士の独り言・・・２０７
マンション管理士の独り言・・・２０７
「収益事業」
管理組合が行う事業でも税法上収益事業とみなされるものがあります。
これは以前にもつぶやきましたが、空き駐車場を外部に貸し出す場合等が収益事業に該当します。
仮に１００台分の駐車区画があったとして、９９台は組合員またはそのマンション居住者へ貸し出していて、１台だけを外部へ貸し出した場合には、その１台のみならず、１００台全部が収益事業とみなされ課税対象となります。
以前は管轄の税務署ごとに見解が異なっていましたが、今は全国どこでも上記のような扱いで統一されているようです。
2011年02月02日
マンション管理士の独り言・・・２０６
マンション管理士の独り言・・・２０６
「やとわれ理事長」
つぶやき主は、やとわれ理事長をやっていますが、先日賃貸不動産関係の方から、「やとわれ理事長って結局、賃貸管理と一緒じゃん」と鋭い指摘を受けました。
その方曰く、住まいに何か不都合が生じれば、理事長へ連絡が行くし、入居者間でトラブルがあれば理事長へ言ってくるし、もしマンション内で警察の調べがあれば理事長が立ち会わなきゃいけないし、携帯電話は２４時間離せないところなんて、賃貸管理と一緒じゃん、です。
2011年01月31日
マンション管理士の独り言・・・２０５
マンション管理士の独り言・・・２０５
「理事会～ペット委員会～ＤＣタワー内覧会～相談会～セミナー講師」
先週の土日（２９・３０日）はハードスケジュールでした。
まず２９日は朝から、福岡ひびき信用金庫主催の不動産セミナーの全体朝礼にちょこっとだけ顔を出して、それから雇われ理事長やってる管理組合の理事会へ急ぎ出席しました。そこでは次期も引き続き理事長をやって下さいと言う有難いお話もいただきました。
ちょうどこの時間は顧問先の別の管理組合でペット委員会の会合があっていましたが、体は２ツないので、とても頼りにしているパートナーの女性管理士へ出席してもらいました。
2011年01月28日
マンション管理士の独り言・・・２０４
マンション管理士の独り言・・・２０４
「福岡ひびき信用金庫不動産フェアー」
１月２９日（土）・３０日（日）の両日、福岡ひびき信用金庫本店大ホールにて不動産フェアーが開催されます。
今回は、つぶやき主が事務局長をやっている北九州マンション管理士会もブースを出し、ご相談に応じます。
３０日に１５時からは、セミナーも開催され、つぶやき主が３０分程度ですが、講師を務めます。
どこで笑いを取ろうかと、滑らない話を考えています。
2011年01月26日
マンション管理士の独り言・・・２０３
マンション管理士の独り言・・・２０３
「アーヴェル・エステート？？？」
顧客宅に「代理店事業継承に伴う取扱代理店の変更のお知らせ」が届きました。
販売代理として販売したマンションの購入者との間でちゃっかり火災保険契約を締結していた会社が、平成２３年１月２０日をもって事業整理したので、今後は保険代理店が変更になります、というお知らせです。
で、事業整理し保険業から撤退した会社が、アルパ・コーポレイションで、新代理店となったのが、アーヴェル・エステート。
2011年01月25日
マンション管理士の独り言・・・２０２
マンション管理士の独り言・・・２０２
「教えて！山本さん」
前回は、タワーマンションのことを役所さんにお尋ねしたので、今回は山本さんへお聞きします。
目がクリっとしててハンサムな１級建築士の山本さんですよ。
西小倉駅前のレクサスの前の大きな看板に載ってる山本さんですよ。
給水方式がどうもよくわからないのです。
売買契約書や重要事項説明書には受水槽の記載があるのですが、管理規約や長期修繕計画にはその記載が見当たりません。どっちが本当なのでしょう？ひょっとしてどちらかが記載間違いだったりして・・・。
看板についても教えて下さい。
2011年01月23日
マンション管理士の独り言・・・２０１
マンション管理士の独り言・・・２０１
「教えて！役所さん」
まだ、お目にかかったことないのに恐縮ですが、役所さんに教えてもらいたいことがあります。
今小倉で建築中のマンションの事なんですが、よくよく調べても、わからないことがありますので教えてもらえませんか？
なぜ、全体面積に占める住宅部分面積の割合が９５，８７％で、店舗部分面積は４，１３％なのに敷地の共有持ち分は住宅部分８８，９％、店舗部分１１，１％と住宅部分の割合が減っているんですか？
2011年01月21日
マンション管理士の独り言・・・２００
マンション管理士の独り言・・・２００
「丸 裸」
記念すべき２００号は、刺激的な標題です。「マ・ル・ハ・ダ・カ」・・・大好きです。
西小倉～大手町の新築マンション５社のうち、３社は丸裸にしました。
残る２社のうちの１社についても、もう半裸状態です。
何を丸裸にしたかというと、管理規約の検証を通じてそのマンションの管理内容や、管理委託契約の価格・単価の妥当性について丸裸にしちゃいました。
おそらく北九州在住の誰よりも、つぶやき主はこの４社については１番詳しいと思います。
実際に販売している営業スタッフでさえ知らないことをたくさん知っています。
2011年01月18日
マンション管理士の独り言・・・１９９
マンション管理士の独り言・・・１９９
「内覧会」
この時期、つぶやき主の会社にも内覧会同行のご依頼がよせられます。
で、ちょこっと宣伝をつぶやいちゃいます。
多くの人は、内覧会同行というと、出来あがった住戸に入り、傷やヘコミなんかがないのかを調べるものだと思っていることでしょう。
傷やヘコミはもちろんですが、それ以外にもレーザー水平機なんかを持ち込んで水平・垂直が確保できているかの調査も行います。
しかし、つぶやき主の場合はそれだけではありません。
内覧会が実施される方は、パンフレットやモデルルームだけでその住戸を購入しています。実物は内覧会で初めて目にする事になるのです。
2011年01月16日
マンション管理士の独り言・・・１９８
マンション管理士の独り言・・・１９８
「マンション管理士の資質」
コンサルタントといういかがわしい名前を付けている割には、いろんな相談が持ち込まれます。
管理組合役員さんから管理運営上のアドバイスを求められたり、滞納管理費の回収をお手伝いしたりは、業務の一旦なので有り難いご相談です。
その他、内覧会同行のご相談や、最近ではＡマンションとＢマンションのどちらを買った方がいいでしょうか？なんていう相談まであります。
ところが、最近増えているのが管理組合員の中にマンション管理士資格者がいて、この人が専門的知識で管理組合活動をサポートしてくれればいいのですが、ことあるごとにケチをつけて困ってしまう、というご相談です。
2011年01月15日
マンション管理士の独り言・・・１９７
マンション管理士の独り言・・・１９７
「新！マンション管理士の方へ」
１月１４日（金）に平成２２年度マンション管理士合格発表がありました。
本年は、問題が易しく、合格点が上がりそうと言われていましたが、３７点でした。
合格率８，６％で新たに１，５２４人の方がマンション管理士となられました。
福岡でも１０９名の方が合格してピッカピカのマンション管理士１年生となりました。
おめでとうございま～す。
大した経験も積んでいないのですが、北九州ではマンション管理士事務所の看板を掲げてやっているのは、見渡すところつぶやき主のところだけのようなので、偉そうに先輩風吹かせて一言のたまいます。
2011年01月14日
マンション管理士の独り言・・・１９６
マンション管理士の独り言・・・１９６
「相続放棄」
集合住宅新聞「アメニティ」からご紹介します。
Ｑ＆Ａコーナーにこのような質問がありました。
「私たちのマンションの組合員のＡさんが亡くなりました。管理費や修繕積立金について６カ月分の滞納があります。調査して相続人であるＢさんとＣさんに手紙を送りましたが、いずれも“相続放棄する予定です”との返事がきました。このままでは滞納額が増えるばかりです。どうすればよいのでしょうか？」
これに対し、弁護士が回答しています。
2011年01月11日
マンション管理士の独り言・・・１９５
マンション管理士の独り言・・・１９５
「これでもオートロック？」
仕事で黒崎のとあるマンションを訪ねました。
築後１０年のまだわりと新しいマンションで、エントランスにはオートロックが設備されていました。
でも１０の数字番のうち明らかに４つの数字だけが番号が読み取れないぐらいに、すすけています。
暗証番号の数字が押され続けているから、このようにすすけてしまったようです。
2011年01月09日
マンション管理士の独り言・・・１９４
マンション管理士の独り言・・・１９４
「重要事項説明書+売買契約書と管理規約、どっちが大事でしょう？」
マンションを購入するということは、手続き的には売主との間で売買契約を締結するということになります。
しかし、売り主側は締結前に宅地建物取引業法で定められた重要事項説明を行わなければなりません。
通常は、締結日の１週間くらい前に、“予め読んでおいて下さい。契約の前にご説明します”と言って重要事項説明書を手渡されます。
そして契約当日、重要事項説明を１時間程度かけて説明され、「重要事項説明を宅建主任者から主任者証の提示を受けて説明を受けました」という書類に記名捺印をして売買契約締結へと進みます。
2011年01月06日
マンション管理士の独り言・・・１９３
「遅れている消費者保護」
１２月に開催した「１から学ぶマンション購入術」へわざわざ１，０００円も出してご参加いただいた方から、“オーストラリアでは不動産を購入する際は、弁護士等の専門家が消費者に不利な内容のものがないかを一言一句確認して契約締結に臨むのに、日本では売主が予め用意した契約書で、しかも詳しい説明もなされずに契約しなければならない。消費者保護の面はとても遅れている”ようなことを言われていました。
一般の消費者にとって、マンションを購入すると言うのはおそらく生涯で１番高価な買い物だろうと思います。
１番高価な買い物の割に、契約締結行為はとても杜撰です。
2011年01月05日
マンション管理士の独り言・・・１９２
マンション管理士の独り言・・・１９２
「言葉の影響力」
独り言・・・１５３でつぶやいた西小倉～大手町の新築５物件の順位付けに関し、どこが１位で、どこが２位であるいは最低はどこなのかをよく質問されます。
１５３では、１位が○○○で、２位が△△△、５位が×××なんて、図柄で表示していますから、どこが○○○でどれが×××なのかを教えてほしいみたいです。
検討中の物件が、○○○ならば安心するのでしょうが、「もし×××ならば購入を見合わせる」とか、「もうすでに手付金を支払っているが、仮に×××ならば、手付金を放棄してでもキャンセルする」、なんて強烈なお話さえあります。
また、「ＡマンションとＢマンションのどちらかを購入しようと思うが、どちらがオススメですか？」なんていうご質問はしょっちゅうです。
2011年01月03日
マンション管理士の独り言・・・１９１
マンション管理士の独り言・・・１９１
「がんばれ！サンモリッツ」
２０１１年が始まりました。「角松は冥土の旅の一里塚、楽しくもあり、楽しくもなし」だったでしょうか？
また、1つ馬齢を重ねます。
さて、年末に［サンモリッツ霧が丘］の住民４名が、売主を相手取って、“値引き販売した事により、購入したマンションの資産的価値低減に対しての損害賠償請求訴訟”を起こしました。
この件が、年末の忘年会で話題になりました。
フツーは飲み会では、下ネタの話で盛り上がるのですが、業界人ばかりの飲み会だったので、たまにはこんなお堅い話になることがあります。
2010年12月31日
マンション管理士の独り言・・・１９０
マンション管理士の独り言・・・１９０
「工期と現場監督・・・②」
前回に続いて、今回は「工期」についてつぶやきます。
一般的にマンションの工期は、１フロアー×１か月+３カ月と言われています。
仮に１４階建てのマンションならば、１４か月+３カ月で１７カ月位が適正な工事期間だと言われています。コンクリートですから、一定の養生期間が必要になって来ます。
全ての売主がこれを守って充分な養生期間を確保して、適正な工事期間を確保しているかというと、そうでない場合もあるようです。その売主の売り上げ至上主義の部分が見え隠れしています。
2010年12月30日
マンション管理士の独り言・・・１８９
マンション管理士の独り言・・・１８９
「工期と現場監督・・・①」
忘年会が続いています。昨夜は、某管理会社支店長も参加してのこじんまりとした忘年会でした。
北九州の新築マンションでは、福屋建設が施工している物件が多いという話になり、工事単価や施工技術の話なんかもしました。
そして、2人の結論は、マンションの工事の出来不出来を左右するのは、詰まるところ、標題の「工期と現場監督」です。
今回はそのうちの「現場監督」についてです。
現場監督の差配や現場管理能力で、そのマンションの出来不出来が大きく異なってくると言う事です。
どんなに大手のゼネコンでも監督がいい加減でキチンとした現場管理がなされていないと、出来栄えも悪く、将来のクレームが予想されます。
反対に、小さなゼネコンであっても、しっかりとした現場管理のできる監督さんだと、クレームの少ない出来の良いマンションとなります。
2010年12月26日
マンション管理士の独り言・・・１８７
マンション管理士の独り言・・・１８７
「ペット飼育可へ向けて」
午前中、海を渡ってペット飼育細則（案）・ペット飼育委員会会則（案）説明会に参加してきました。
説明会というより、賛成派と反対派の意見交換会と言った方が早いかも知れません。
この管理組合では、原則ペット飼育禁止ですが、すでに飼われている方もいて理事長やつぶやき主が中心になり、ペット飼育に関してのアンケートを実施しました。
その結果、厳しいルールのもとで１代限り容認という意見が６０％を超え、その方向で進めようとしました。
しかし、１代限りにしてしまうと、「本当は飼いたかったけど、禁止なので、飼わなかった。こんなことなら、ルールを無視して飼っていれば良かった」或いは、「今は飼ってないけど将来は飼うかもしれない」と思っている方の門戸を閉ざすことに繋がるのではないか？
更には、ペット飼育反対の方の中には、「犬や猫が嫌いなので反対の方」や、「犬猫は嫌いではないが飼育禁止なのにルールを破ること自体に嫌悪間を持っている方」が存在するだろうなどの議論があり、方針転換して「原則ペット飼育可」で進もうということになりました。
2010年12月24日
マンション管理士の独り言・・・１８６
マンション管理士の独り言・・・１８６
「シルバーマンション・・・要望書提出」
顧問させていただいている管理組合のそばに１４階建てのシルバーマンションが建築される事になりました。
黙っていれば、顧問マンションのエントランス前の道路を大型工事車両が頻繁に通行するのは火を見るより明らかです。
平時でも通行量が多く、昨年の今頃、管理組合の意を受けて、つぶやき主は北警察署へ“何かの対策を考えてほしい”と要請に行ったほどです。
管理組合理事長さんと町内会長さんからの委任を取り付け、要望書を関係各所へ提出に行きました。
まずは、建築局審査課。
2010年12月23日
マンション管理士の独り言・・・１８５
マンション管理士の独り言・・・１８５
「この歳になっても、褒められる事はウレシイ」
最近、褒められる事が多いです。
少し自慢話になっちゃいますが、先日、到津～西小倉～大手町エリアで開発している分譲マンションのうち、Ａ社を購入しようかどうか迷っているというご相談をお受けしました。
このエリアのマンションを購入しようかどうかというご相談はここのところ増えています。
今回のご相談は、女性の方お一人で購入されるご予定みたいですが、高い買い物だし、やはりご不安なのでしょう。
同僚の男性の方とご相談に来られました。
重要事項説明書と売買契約書だけしかお持ちじゃなかったので、“管理規約や長期修繕計画が必要です”とお話しすると、まだ出来ていないと売主さんに言われたそうです。
2010年12月19日
マンション管理士の独り言・・・１８４
マンション管理士の独り言・・・１８４
「これって顧問のお仕事？」
顧問のお仕事になるのかどうかわかりませんが、お世話させていただいている管理組合の隣接地に大型シルバーマンションの計画が持ち上がりました。
もともとが商業地域で、マンションが建つほどの立地の良さですから、隣に大きな空き地があれば、遅かれ早かれ、大きな商業施設かビルか、あるいはマンションが建つ事になります
来年５月着工の予定とかで先週の木曜日に近隣説明会がありました。
2010年12月17日
マンション管理士の独り言・・・１８３
マンション管理士の独り言・・・１８３
「管理会社の変更」
１１月だけで管理会社を変更したいというご相談が３件もありました。実際に、２社の管理会社から見積もりをとってあげた管理組合もあります。
また、これとは別に（財）マンション管理センターでの相談員時に管理会社変更のご相談をお受けする機会が増えたような気がします。
このようなご相談の時には、開口一番「現在管理を委託している管理会社はサービスの割に費用が高い気がする。どうでしょう？」なんて聞かれますが、委託契約の内容がわからないので答えようがありません。
また、立場上その場で「○○管理会社は、高くて有名」或いは「いい管理会社を紹介しますよ」なんて言えません。
2010年12月15日
マンション管理士の独り言・・・１８２
マンション管理士の独り言・・・１８２
「ペット飼育可へ向けて、奮闘努力中」
顧問として管理組合活動をお手伝いしているマンションで、管理規約には“ペット飼育不可”となっているものを“ペット飼育可”とするよう奮闘しています。
そのマンションは築１９年の自主管理で、総戸数４０戸。
輪番で回ってくる役員の負荷が大きいということで、全面委託管理への切り替えをするために専門家のアドバイスを受けたい、ということで当時の理事長さんからお声がかかり、２月からお手伝いをしています。
全面委託管理に変更するには、現在の管理費を値上げしなくてはならず、また自主管理と委託管理の違いについても良くご理解いただく必要があるので、それらの点を落とし込んで、アンケートを実施しました。
2010年12月13日
マンション管理士の独り言・・・１８１
マンション管理士の独り言・・・１８１
「国交省への提言」
国土交通省は、今年７月２９日～８月３１日までの間で分譲マンション政策に関する意見募集を行いました。その結果が先日発表されました。９６人から３２７件が提出されたそうです。
つぶやき主も、怖れ多くも“お上”に対し、意見を提出しました。
多分、おそらく、きっと、間違いなく、絶対に採用されないと思いますから、全文を公開します。
今後のよりよい分譲マンション政策に少しでもお役にたてばと、意見させていただきます。
小職は、北九州でマンション管理士事務所を開業しているものですが、マンション管理についての問題を考えるには、入り口論＝つまりは分譲時の適正な販売方法やキチンとした管理規約などが、以降の管理運営には必須です。
実例を挙げてご説明します。
①駐車場使用料が無料
現在顧問として管理組合活動にアドバイスをしているマンション（築２年 １１１戸）では、駐車場が大きく３種類あります。
１つ目が、ピロティを利用した屋根付きとも言える平面駐車場
２つ目が、敷地内で屋根のない平面平置き駐車場
３つ目が、地下１階、地上３階の機械式駐車場
この３タイプの駐車場があり、問題なのは駐車料金がすべてタダということです。
第１回目の総会の時点で大紛糾しました。
誰だってピロティ下の屋根付き平面駐車場が１番良く、機械式駐車場の地下か１番上が最悪の場所だと思っています。
マンション管理士の独り言・・・１８０
マンション管理士の独り言・・・１８０
「勝訴判決は得たものの・・・」
管理会社である合人社の機関誌「ウェンディ」に理事長さんからの質問に対して弁護士さんが答えていました。
“管理費などの滞納者に対して訴訟をおこし勝訴判決を得たが、いまだに滞納管理費が支払われず、さらに訴訟後の管理費などの滞納が新たに発生している。どうしたら良いか？”
これに対して回答は以下のようになります。
１、過去の訴訟後に新たに発生した滞納分については改めて訴訟を起こす事は可能ですが、すでに判決を得ている滞納額が支払われない事を理由に再度訴訟することはできません。
2010年12月12日
マンション管理士の独り言・・・１７９
マンション管理士の独り言・・・１７９
「マンションの世界遺産！！」
２００８年７月に「ベルリンのモダン・ジードリング」が世界遺産に登録されました。なんと、これらは１９１３年～１９３４年にかけて建築された住宅団地なのです。都市計画家であり建築課でもあった著名なブルーノ・タウトやバウハウスの初代校長ヴァルター・グロピウスなどがこの建設に携わっています。
そのコンセプトは「キッチン・バス・バルコニーが付き、庭はないものの充分に外気や光が取り入れられ、機能的かつ実用的な間取りで、しかも割安な住宅であり、その後の住宅建築や都市景観に多大な影響を与えた」として高く評価されています。
2010年12月11日
マンション管理士の独り言・・・１７８
マンション管理士の独り言・・・１７８
「マンション販売価格値下げ訴訟」
先週日曜日に開催した「１から学べるマンション購入講座」からのお問い合わせへの対応などで、独り言を少しさぼりがちだったので精力的にアップしていきます。
昨日の朝日新聞の朝刊に、小倉北区の「サンモリッツ霧が丘」の住民が入居後半年の転売や値下げで資産価値が下落したとして分譲会社へ合計約１５３０万円の損害賠償請求訴訟をおこしたという記事が掲載されていました。
これと同様の裁判例を掲載した業界紙がありましたので、ご紹介します。
「１団の建売住宅６棟のうちの１棟を５４８０万円で購入したが、そのわずか２カ月後に同じタイプのものが４９８０万円で売買された。分譲主に損害賠償を請求したい」という質問に対し、弁護士が回答しています。
2010年12月10日
マンション管理士の独り言・・・１７７
マンション管理士の独り言・・・１７７
「不祥事のオンパレード」
１１月１５日と２５日のマンション管理新聞に合わせて５件の管理会社による不祥事と組合役員の横領事件１件の併せて６件が掲載されています。
①国交省関東整備局は１１月１２日長谷工コミュニティに対しマンション適正化法に基づいて指示処分を行いました。管理員の管理組合財産の１５００万円の着服に対してです。
元管理員は管理事務所金庫からマンションの時間貸し駐車料金等を昨年２月～約１年間もの間、無断で持ち出しました。持ち出し額約１０００万円。さらに組合役員に押印させた伝票で約５００万円を不正に引き出していました。
②同整備局は同日、日神管理（本社東京）に対しても指示処分を行いました。
処分理由は多くの受託管理組合で契約成立時の書面交付や管理事務報告の遅延が確認された事です。以前区分所有者から同社に対する苦情申し立てがあり行政指導を行ったに拘わらず、今年も再度の申し立てがあり立ち入り検査を実施したところ、各十数物件の違反が発覚しました。
2010年12月06日
マンション管理士の独り言・・・１７６
マンション管理士の独り言・・・１７６
「ご参加有難うございました」
先日の日曜日（１２月５日）、 “１から学べるマンション購入講座”セミナーを小倉北区ムーブにおいて開催しました。
朝早く（１０：００～）という時間帯で、しかも何て言ったって１，０００円の有料セミナーなのに多くの方にご参加いただきまして有難うございました。
第１部は、つぶやき主がお話させていただきましたが、あれほど練習したのに、予定より１０分も早く終わってしまい、それに思ったほど笑いも取れず・・・、残念でした。
もっと話し方の勉強を積まなければならないと痛感しました。
2010年11月30日
マンション管理士の独り言・・・セミナーご案内
区分所有法・マンション管理適正化法 等の法律を、
マンション管理士 の弊社代表が楽しく、詳しく、わかりやすく、
ユーモアたっぷりに話をするセミナー!「１から学べるマンション購入講座」を開催します。
サブタイトル ： “到津～西小倉～大手町”新築マンション９物件徹底比較
日 時 ： 平成２２年１２月５日 １０：００～１２：００
場 所 ： 男女共同参画センター「ムーブ」５F 小セミナールーム
第 １ 部 「１から学べるマンション購入術」
講 師 ： 井上勝美（マンション管理士）
参 加 費 ： １，０００円（先着４０名）
申し込み先 ： ｴｰｽﾏﾝｼｮﾝｺﾝｻﾙﾀﾝト(有)
☎ ０９３－６５４－１６１６ ０８０－３９５１－６７１０
FAX ０９３－６５４－１６１７
メールでの予約は、弊社ホームページから
2010年11月26日
マンション管理士の独り言・・・１７５
マンション管理士の独り言・・・１７５
「ウソのようなホントの話、ウソであってと願う話」
月末は支払いもそうですが、理事会や総会が立て込みます。
先日もお世話している管理組合の総会が開催される予定でした。
“予定でした”と言わなければならないのは、結局開催できませんでした。
この管理組合の規約では、総会開催の手順は、開催の２週間前までに全区分所有者に総会開催要領を配布しなければなりません。
開催要領に議案書・委任状・議決権行使書を添付して期日までに全区分所有者へ配布を行いました。
議案書作成までには、３度の理事会を開催し、議論し、役員の意見の合意形成を行っています。
つぶやき主は、理事会のたびごとに議案書のたたき台を作成し、議事録を作成し、総会での議案書提出のために陰ながら援助してきました。
議案書配布も終え、あとは総会開催を待つだけでした。
2010年11月20日
マンション管理士の独り言・・・１７４
マンション管理士の独り言・・・１７４
「大規模修繕工事！！理事長さん気をつけて」
つぶやき主は、マンション管理センターの相談員をやっていますが、大規模修繕工事に関しての問い合わせが多いですね。
どの様に進めて行ったらいいのか？に始まり、信頼できる業者を教えてくれ、ついにはマンション管理センターで工事して下さい、までいろんなご相談があります。
半ば公の機関ですから、直接工事を請け負う事も、特定の業者を紹介する事もできません。
最近では、大規模修繕工事の進め方がおかしい、或いは受注業者から理事長がリベートを受け取っているみたい、などのご相談も多く寄せられます。先日は、工事発注に関して、前理事長の不正を暴く、として実際に訴訟を起こした管理組合サンからの相談もありました。
この類の相談で特に印象に残っているものがあります。
2010年11月19日
マンション管理士の独り言・・・１７３
マンション管理士の独り言・・・１７３
「理事長のお仕事・・・雑排水管高圧洗浄」
１１月に理事長として派遣されているマンションで雑排水管高圧洗浄を実施しました。
２～３年に１度の頻度で高圧洗浄を実施しているマンションが多い中、このマンションでは毎年実施しています。
ご存じでしょうが、高圧洗浄とは台所・洗面所・お風呂の排水管を高圧の水を噴射する事により、管内の汚れやヌメリを除去しようとする作業です。
１番突端にノズル（スクレイバー）という噴射口がついていて、これが高圧の水の噴射で
自分ひとりで前へ前へと管内の汚れを落としながら進んでいきます。スイッチを入れ替えると逆噴射で手元へ戻ってくるという優れものです。
平均して１戸当たり１０～１５分で作業を終えます。
2010年11月15日
マンション管理士の独り言・・・１７２
マンション管理士の独り言・・・１７２
「消防訓練」
顧問をいただいているマンションで、先日消防訓練が行われました。
日曜の朝１０時からという日程にもかかわらず、多くの方にお集まりいただきました。
小倉北消防署から４名くらいの、制服姿もりりしい消防隊員の方が、はしご車でやってきました。
訓練の内容とすれば、まずは、実際に水消火器を使い、消火器の使い方や目標物に向かって放水練習を行いました。
2010年11月13日
マンション管理士の独り言・・・１７１
マンション管理士の独り言・・・１７１
「女性には勝てない」
女性未婚者のマンション購入が都心部で目覚ましいそうです。
女性の場合、５０歳以降に結婚する割合は１％にも満たないそうで、５０歳の未婚者を生涯未婚者と呼ぶのだそうです。
この生涯未婚率は年々増加しています。
平成１７年の調査では、男性が１５，２％。女性が７，２％。
これが平成４２年には、男性が２９，４％。女性が２２，５％に達すると予想されています。
そして未婚者で住宅を購入する人は、女性の方が男性より多いそうです。
女性は計画的に貯金し、自分の将来を見据えて住宅を購入し、その住宅購入の９０％はマンションです。防犯性や利便性重視です。
一方、男性は持ち家を取得する際は、郊外の１戸建てを購入する事が多いようですが、住む世界、選ぶ空間が女性とは異なります。
2010年11月11日
マンション管理士の独り言・・・１７０
マンション管理士の独り言・・・１７０
「全国マンション問題研究会から」
10月16・17日と福岡で開催された全国マンション問題研究会から裁判例をご紹介します。
平成2年に分譲された住居部分４８、店舗７の合計55戸のマンションで、このマンションでは分譲当初から店舗7を所有していた分譲業者（売主）がマンション敷地内の駐車場37区画を勝手に第3者に貸して使用料を徴収していました。
これを知った管理組合は、まず平成17年10月の臨時総会で売主の関連会社である本マンションの管理を委託されていた管理会社との管理委託契約を解除しました。
2010年11月08日
マンション管理士の独り言・・・１６９
マンション管理士の独り言・・・１６９
「まだまだ続く、管理会社の不祥事」
管理会社大手の「東急コミュニティ」に対して、１０月１９日国土交通省関東整備局が、指示処分を行いました。
処分理由は、以前この独り言でもつぶやいたように、複数の受託管理組合において元社員複数名が管理組合財産を着服し、損害を与えたことが、「マンション管理適正化法」違反とされた事に基づくものです。
手口は、集会室の使用料などの少額現金を集金したフロントマンが着服を繰り返していたものです。
横領を行ったフロントマンは示し合わせたように、同時期に３人。
社内で横領マニュアルでもあったのでは？と思うのは、独り言主だけでしょうか。
そうでないことを、望みます。
2010年11月06日
マンション管理士に独り言・・・１６８
マンション管理士の独り言・・・１６８
「リーモの購入者さんから少しは感謝されたい」
マンションには専有部分と共用部分があることは、知っていると思いますが、共用部分の中は、更に法定共用部分と規約共用部分とに分かれているのをご存知ですか？
法定共用部分とは、おおざっぱに言えば、誰が見ても区分所有者みんなの物で、みんなのために使われる部分で、具体的に言えば、柱・梁・外壁・階段・廊下・屋根・基礎部分・エントランスなどです。
この法定共用部分は、登記する必要がない、というか登記できません。
登記というのは、“これは○○○さんのものですよ”、という事を対外的に知らしめる（難しく言えば第３者対抗要件を具備）ことですから、誰が見ても共用部分ですので、登記しなくて良いのです。
これに対して規約共用部分と言うのがあります。
マンション管理士の独り言・・・１６７
マンション管理士の独り言・・・１６７
「標準管理規約の見直し作業」
マンション標準管理規約見直し検討会の第４回目の会合が１０月２２日に開催されました。管理組合役員の成り手がいない現状に基づき、見直し案では資格要件の緩和を検討しています。
現行の標準管理規約では、役員の資格要件を「現に居住する区分所有者」としていますが、新機軸では、
① 理事と監事は居住していない組合員からの選任が可能
② 組合員の配偶者と１親等以内の親族も現に居住しているという条件のもと選任可能
③ マンション管理士など専門的知識を有する者の活用
も考慮の対象とされましたが、「借家人」は否定されました。
2010年11月02日
2010年11月01日
マンション管理士の独り言・・・１６６
マンション管理士の独り言・・・１６６
「面積差が２倍以上ある場合の議決権数の取り扱い」
つぶやき主が把握しているだけで、
① ネクスタージュ高見七条
② 小倉ＤＣタワー
③ ザ・ハウス大手町プレミアム
④ グランキューブ浅生公園通り
⑤ アーティックス小倉グランレスタ
これらマンションに共通しているものは何でしょう？
2010年10月31日
マンション管理士の独り言
マンション管理士の独り言・・・１６５
「派遣理事長のお仕事・・・恐るべし訪問販売」
前回、前々回、前前々回としょーもない（小倉では、“しかたも知れん”とも言います）マンションネーミングをダラダラと連載しましたが、結構見ている人がいるようで、ちょっと驚いています。
さて、今回は派遣理事長からみの話です。
理事長として派遣されているマンションで、外壁の１部が崩落の恐れがあったので、最上階のルーフバルコニーからゴンドラを吊って補修作業を行いました。
大通りに面していますから、通行人は皆、ゴンドラでの作業を見上げて行きます。
つぶやき主もちょくちょく現場を確認に行ってましたが、ある時、入居者の方から声を掛けられました。
2010年10月30日
マンション管理士の独り言・・・１６４
マンション管理士の独り言・・・１６４
「マンションネーミング・・・一気にいきます」
こんなの読んでる人はいないだろうと思いつつ、一旦始めたので、止めるわけにもいかず、
またまた「マンションネーミングです」
とても長くなるけど、ダラダラ続けるのも何だし、一気に行きます。
ザ・ハウス ザ・シーン セレニティ アトール
ビオス アルカディア シーアイ コンバイン
フラリッシュ ベル パラシオン アムール
ハウステンボス ヒューマンズ マリナージュ パームス
パートナー リーベスト レトロ マック
マートル ルイマーブル シャンブル バロン
ハズパレス サニーサイド サントピア イクナス
シェトア ラパリオ ラミーユ ラブリー
パリオ エルベ クラウン アスティオン
パティオス トーア リリエン アヴァンセ
カサベルグ ウィン パレドール カサベーラ
ジャルダン セソール アイビ アピレ
レジオンス フェイム リファーレ ミサワホームズ
コーシン ウィンザー ポートピア ブリリアンス
レック セサミドーマ ルリエ ハイホーム
2010年10月27日
マンション管理士の独り言・・・１６３
マンション管理士の独り言・・・１６３
「超～ヒマ 第２弾 マンションネーミング」
前回に続いて書き込みます。全く内容はありませんし、得るものも何もありません。
でも、読んで行ったら結構面白い。売主さんがネーミングに苦労している様子が伺えます。
アイシテルネス スカイパレス ファミール ハウスオブリザ
スカイタウン コスモ プラウド ドリームタワー
カーサ コーポ レクセルガーデン パークフィールド
ミリオンコート シティウインズ シャンノール テンガメイツ
パレス オリンピック シルバーパレス アヴァンツアーレ
サンウッド ライオンズガーデン ハウス キャニオン
イクス ニュータウン コーポラス パークホームズ
パーム グリーンハイツ アルボ サンクレイドル
アデッソ エステスクエア ローレルスクエア ニューウエルテラス
サニークレスト バンベール ドエルアルス アパガーデンコート
メディカル アルファコート グランドメゾン インペリアル
エスポワール ビラージュ メゾンドール ナイスパークステイツ
2010年10月26日
マンション管理士の独り言・・・１６２
マンション管理士の独り言・・・１６２
「超！ヒマだったので」
マンション管理センターで相談員として待機していましたが、世の中平和なのか、ご相談もなく…
超！ヒマだったので・・・
今回は、読まずに素通りしてもらってもいいです。
【マンションネーミング一覧】
サンハイツ エステ バルミ ホワイトキャッスル
エスカイア グロリア エンゼル パルロイヤル
ドレッセ チュリス フェスタ メロディーハイム
セブンスター アペックス ビューマークス セザール
ユニ メイツ グレース エヴァグリーン
サンヴェール シャングリラ ロワール ベイクレスト
アヴァアンテュア アンピール スカイプラザ サンリヤン
コープ ベルテ ラメール ヴェルデコート
アコスト ザーテ アドリーム パークグレイシャス
ランドステージ ルシェモア モリス キャピタルビュー
シティズフォート エルアルカサル コナビレッジ マーシャンハイツ
2010年10月16日
マンション管理士の独り言・・・１６１
マンション管理士の独り言・・・１６１
「長谷工コミュニティ お前もか！」
マンション管理新聞１０月５日号に、またまた管理会社による組合財産の横領事件が掲載されています。
被害者は都内の管理組合で被害額は１５００万円。管理員による着服です。
このマンションの管理を受託していたのは、長谷工コミュニティです。
福岡では丸美が倒産し、当時の経営者が刑事訴追されていますが、その丸美のあとを引き継いだのが、長谷工コミュニティです。
委託先が丸美から長谷工へ変わったことを「いい管理会社へ引き継いでもらって良かった」という声をずいぶん聞いていたのに残念です。
2010年10月11日
マンション管理士の独り言・・・１６０
マンション管理士の独り言・・・１６０
「夜道に注意しなくっちゃ」
明日（１０月１２日）はマンション管理センターで１日相談員なので、本日２回目のつぶやきです。
現在販売中、もしくはここ２年前くらいに販売が終了したマンションの未販売住戸の取り扱いについて主観を交えず、原文のまま記載します。
Ａ社 容認事項として
「本マンションの竣工後に販売未了の住戸がある場合、当該住戸の管理費などの負担責任は免除されること」
Ｂ社 管理に係る承認書
「○○○マンション所定の引渡日以降に未販売住戸があり管理に係る費用が引渡済み住戸の実収入で不足する場合は、引渡開始後１年度の会計年度に限り、未引渡住戸分の管理費総額を限度として、事業主がその不足額についてのみを負担すること。ただし、修繕積立金及び修繕積立基金については事業主は負担しないこと。」
マンション管理士の独り言・・・１５９
マンション管理士の独り言・・・１５９
[エレベーター保守メンテ費用の比較]
マンション口コミを読ませてもらっています。時には、専門家のつぶやき主でさえ、
“へエ～、そーなんだ”と感心させられることもあります。皆さん良く勉強・研究されています。
その中で現在、小倉北区大手町で分譲中の７０戸の物件について、面白い意見が載っていました。
“７０戸もあるのにエレベーターが１基しかなく、昇降の速度は速いみたいだけど、朝夕の通勤通学時には、エレベーターの待ち時間にストレスがたまる。この規模のマンションならエレベーターは最低でも２基は必要”というものです。
なるほど一理あります。
でも仮にも専門家を自認しているつぶやき主です。
感心しているばかりじゃダメで一歩踏み込んだ情報を提供します。
2010年10月09日
マンション管理士の独り言・・・１５８
マンション管理士の独り言・・・１５８
「理事長のお仕事」
雇われ理事長をやっているマンションで、雑排水管高圧洗浄工事と、外壁の補修工事を実施する事になりました。
理事会の指示で最低３業者から見積もりを取ってほしいとの要望です。
そして理事長のお仕事が始まりました。
共通仕様書を作成し、現地説明を行いますが、３業者を一同に集めて行うと不公正になる場合もあるので、それぞれ異なる日時で現場説明を行いました。
そして、見積書を提出してもらい、理事会においての審議です。
その結果、選出された業者とは、今後の工事の日程調整や現場の再確認等の打ち合わせを何度となく行いました。
そして、全組合員への告知作業もナントカ無事終える事が出来ました。
2010年10月08日
マンション管理士の独り言・・・１５７
マンション管理士の独り言・・・１５７
「分譲駐車場・・・④」
分譲駐車場問題から派生して、新たな問題が発生しています。
実際のご相談からですが、１００戸のマンションで１００台駐車場が整備されています。１００台のうち３０台が分譲駐車場、７０台が通常の賃貸駐車場。分譲か賃貸かは別にして全戸に１台ずつの駐車場が割り当てられている計算になります。
しかしこのマンションでは、“分譲駐車場はその購入者のものだから、マンション管理組合が経営している駐車場ではない。したがって分譲駐車場とは別に賃貸駐車場をも借りる権利がある”となってしまっているのです。
額面上は１住戸に１台の駐車場が確保されているように見えますが、３０台の分譲駐車場は別枠と考える事により、このマンションの駐車場充足率は７０％になってしまっています。
2010年10月07日
マンション管理士の独り言・・・１５６
マンション管理士の独り言・・・１５６
「分譲駐車場・・・③」
今回も、分譲駐車場問題についてつぶやきます。
前回は、分譲駐車場があることにより毎月駐車場料金を支払って利用している入居者と、分譲駐車場利用者の間で不公平感が生じ、入居者間でトラブルとなり、最悪の場合は訴訟にまで発展することにもなりかねないとつぶやきました。
今回は、視点を変えて会計の面からつぶやきます。
駐車場利用料というのは、マンション管理組合財産となり、標準管理規約では、修繕積立金として積み立てるべきものとされています。
これは修繕積立金として積み立てて、将来の大規模修繕工事の際の利用しようとするものです。
2010年10月06日
マンション管理士の独り言・・・１５５
マンション管理士の独り言・・・１５５
「分譲駐車場 ②」
さてさてシツコイように分譲駐車場問題第２弾です。
最高裁判決により、分譲駐車場の分譲代金を売主から取り返すのは、裁判上では事実上不可能であることは前回大きな声でつぶやきました。
しかし、これで問題解決とはいかないのがマンション管理の難しさです。
前回ご登場いただいた山上弁護士も言われていましたが、“分譲駐車場問題は、管理組合と売り主との関係から、今後は居住者間でのトラブルに移り、法廷で争われるケースが増える事が予想される”です。
2010年10月03日
マンション管理士の独り言・・・１５４
マンション管理士の独り言・・・１５４
「分譲駐車場 ① ・・・マンション学会より」
昨日（２日）マンション学会九州大会へ参加してきました。
参加というより聴講してきました。
その中で日本でのマンション問題の第１人者とも言える山上弁護士の表題が上記、「分譲駐車場問題」でした。
ご当地小倉での分譲駐車場問題が最高裁まで争われました。
何度もこの裁判については、つぶやいていますが、再度大声を張り上げます。
分譲駐車場のあるマンション管理組合が、分譲駐車場の分譲代金の返金を求めて分譲主を訴えました。
第１審・第２審では管理組合の全面勝訴。
判決内容は、
2010年09月27日
マンション管理士の独り言・・・１５３
マンション管理士の独り言・・・１５３
「西小倉～大手町の５社のマンション比較」
西小倉～大手町にかけて５社が新築マンションを分譲しています
①小倉ＤＣタワー 売主 ダイワハウス
②アースコートディアガーデン西小倉 アースコーポレイション
③オークランド城内公園通り オークラ
④ポレスター「リーモ」 マリモ
⑤ザ・ハウス大手町プレミアム 東宝住宅
それぞれが、長所を競い大激戦地区になっています。
よく、購入希望者から“どれがおススメ？”なんて聞かれます。
立地や環境、設備仕様、外観、間取り、価格、売主の信用性などのいわゆるハード面については、優劣はありません。
その方独自の価値観やモノサシで決めれば良い事で、これには順序はつけられません。
2010年09月23日
マンション管理士の独り言・・・１５２
マンション管理士の独り言・・・１５２
「管理組合と町内会」
顧問をしているマンション管理組合で、昨年町内会を設立しようという動きがあり、今年の管理組合総会に引き続き行われた町内会設立総会で、正式発足が決まりました。
文章にするとたった２行のことですが、とても大変でした。
管理組合役員や管理会社の協力もあり何とか成立へこぎつけましたというのが正直な感想です。
町内会長さん捜しから始まり、町内会費の徴収方法、会則（案）の作成、加入しない人の扱いなど、越えなければならないハードルが目白押しでした。
さらに、このマンションは１棟なのですが、距離の関係からＡ小学校へ通わせている入居者とＢ小学校へ通わせている入居者がいることも問題を複雑にしていました。
2010年09月22日
マンション管理士の独り言・・・１５１
マンション管理士の独り言・・・１５１
「派遣理事長、その２」
前回「派遣理事長やっています」とつぶやいたら、何人かの方からお問い合わせをいただきました。
そこで、より詳しくつぶやきます。
理事長をマンション管理士などの専門家に依頼する場合に、必須の事柄があります。
預金管理に関しては、通帳や印鑑を派遣理事長に預けちゃいけません。
つぶやき主の場合には、そのマンションに居住する副理事長が通帳を、会計担当理事が印鑑を預かっています。
この管理組合は法人ではありませんから、預金名義は管理組合理事長○○となっています。
そこで、名義をつぶやき主に変更するためにたっぷり半日かけて、会計担当理事と金融機関を回りました。
2010年09月20日
マンション管理士の独り言・・・１５０
マンション管理士の独り言・・・１５０
「派遣理事長のお仕事」
つぶやき主は、ＮＰＯ福岡県マンション管理組合連合会の専門家派遣業務の一環として理事長として派遣されています。
世帯数６０数戸の自主管理マンションです。
管理規約の理事長に関する規定を
“理事長は現に居住する区分所有者に限る”―→“マンション管理士などの専門的知識を有する専門家に理事長を依頼することができる”
と変更し、総会の決議で可決され、理事長をやっています。
業務内容は、
2010年09月17日
マンション管理士の独り言・・・１４９
マンション管理士の独り言・・・１４９
「修繕積立金の適正額」～管理新聞アメニティより
何度もつぶやいている様に今年２月の国会の国土交通委員会でマンション分譲時の修繕積立金の設定額について質問がありました。
分譲業者が売らんがために、意図的に修繕積立金の設定額を低くしていたために、築後３年のマンション管理組合が１級建築士に見直しをしてもらったところ、３０年の長期修繕計画で５億５０００万円だったものが、９億円に跳ね上がったという事です。
最近は修繕積立基金が普及しており、ある程度の積立額にはなりますが、１２年目程度に行う第１回目の大規模修繕工事では補修が中心となるため平均的な所要金額は戸当たり７０～８０万円程度となります。
2010年09月13日
マンション管理士の独り言・・・１４８
マンション管理士の独り言・・・１４８
「沖縄 浦添市マンション廊下崩落事故」その後
昨年９月３日沖縄県浦添市のマンション（Ｓ４９年竣工・３Ｆ建て・１２戸）で２階開放廊下と手摺部分が崩れ落ち、１階に駐車してあった軽自動車がコンクリートの下敷きになるという事件が発生しました。
周辺には同じ時期に同じ業者が建設した３階建てマンション３棟があり、市は事件が起きたマンションに加え三棟中２棟に建物の使用停止を勧告しました。
事故の起きたマンション住民１２人は全員が退去しましたが、他の２棟の住民の多くは、市の勧告に応じず生活を続けています。
2010年09月10日
マンション管理士の独り言・・・１４７
マンション管理士の独り言・・・１４７
「おいでませ。山口へ」
最近は山口のマンション管理組合へ行く機会が増えています。そんな山口に関する記事がマンション管理新聞に載っていました。
山口市内の２５世帯のマンション管理組合の財産を横領したとして元会計担当理事が逮捕されました。被害額２９４万円。管理組合の印鑑を使用し郵便局から管理費などを無断で横領したものです。
続いては、管理費滞納や、中傷ビラ貼りを行っていた区分所有者に対して管理組合が区分所有法５９条による強制競売を求めていた裁判の詳細が載っています。
この被告は
2010年09月08日
マンション管理士の独り言・・・１４６
マンション管理士の独り言・・・１４６
「バラの嘘つき」
毎日のように「マンション口コミ」サイトを見ています。
購入編の北九州市と管理組合版とにアクセスしています。
皆さん詳しくて、感心しています。
たまにつぶやき主の意見が流用されていたりして、思わずニコッです。
こんな書き込みがありました。
“このマンションは売れ行き好調で、バラの花がたくさん付いていた”。です。
2010年09月05日
マンション管理士の独り言・・・１４５
マンション管理士の独り言・・・１４５
「残戸数は誰にもわからない」
毎週土曜日には、いろんな分譲マンションのチラシが入っています。
小さく書かれた物件概要のなかに、総戸数と、今回販売戸数というのがあります。
総戸数はいいとして、今回販売戸数というのが、本来ならば残戸数のはずです。
ところが記載された残戸数と実際の残戸数にはかなりの違いがあります。
今回販売戸数として記された戸数より１，５倍くらい実際の残戸数は多くなります。
カラクリ①
同じチラシを何週にもわたり折り込みますから、例えば最初に折り込むチラシの残戸数を２０戸と設定すれば、
2010年09月03日
マンション管理士の独り言・・・１４４
マンション管理士の独り言・・・１４４
｢マンション管理士の活用法・・・売主さんへ届け～～～｣
今回は、表題とは打って変わって堅いお話です。
現在の分譲マンションの実態として、分譲契約時に購入者が分譲会社へ以下の内容を記載した承認書を提出します。
①分譲会社が予め作成した管理規約の承認
②分譲会社が指定した管理会社に対する管理業務の委託
③管理会社を管理者（暫定的な理事長）とすることの同意
④管理組合の設立総会が開催され理事長が選任された時に管理組合と管理会社との間で管理委託 契約を締結することに対しての同意
2010年08月31日
マンション管理士の独り言・・・１４３
マンション管理士の独り言・・・１４３
「ちょっと驚き ～ 腰抜かすほどの驚き」
今回も毎度 〃 、情報を提供してもらっているマンション管理新聞からです。
修繕積立金を毎月徴収している管理組合は全体の７０％程度でこのうち算出根拠が長期修繕計画に基づいているものは約３０％。
東京荒川区での分譲マンションの実態調査報告です。
長期修繕計画そのものが作成されていない管理組合も１０％を超えているとのことです。
まあ、こんなものかなと思ったのが、管理組合が“ない”としたケースで１，７％。
2010年08月28日
マンション管理士の独り言・・・１４２
マンション管理士の独り言・・・１４２
「理事長解任請求」
つぶやき主は各所で相談員として管理組合のいろいろなご相談をお受けしていますが、その中で、理事長の専横についてのご相談をお受けすることがあります。
「理事長が他の理事の意見を聞かず、理事会を私物化し勝手に物事を進める」｢理事長があい見積もりも取らずに勝手に工事発注している」などなど・・・・
初めは、面倒見の良いマンションの事を親身になって考えるいい理事長さんだったのでしょうが、何年も続けると独裁者のようになる例が多いようです。
いつまでも役員に名を連ねたいのか、わざわざ顧問という肩書を作って、居座って困るというご相談を受けたこともあります。
マンション管理新聞８月号に表題の「管理者の解任請求利用の在り方」という刺激的な記事が載っています。
2010年08月22日
マンション管理士の独り言・・・１４１
マンション管理士の独り言・・・１４１
「ディスポーザー」
もう最新の設備とは云えないかも知れませんが、ディスポーザーについて考えてみます。
これは、キッチンシンクの下に設置されていて、生ごみを粉砕し、水と一緒に流し、専用の浄化槽で処理するというシステムです。
粉砕の方法も以前は、刃物状のものが多かったのですが、現在では安全のために、すり潰すようなものが多いようです。
どんな生ゴミでもＯＫかというとそうでもなく、メーカーによって異なるものの、サザエ等の殻、玉ねぎ・バナナの皮、とうもろこしの芯などはダメのようです。
このディスポーザーがあれば、確実に生ごみは減ります。ゴミ出し日にエレベーターの中が臭くならないなどの利点もあります。
しかし、良いことばかりではありません。
2010年08月17日
マンション管理士の独り言・・・１４０
マンション管理士の独り言・・・１４０
「またまた管理会社の不祥事」
７月２５日付けマンション管理新聞です。
マンション管理会社ライフ・キーパーズ・ジャパン（本社：東京、受託管理組合：２３７組合）に対し、国交省関東整備局は、マンション管理適正化法に基づき１４日間の業務停止命令となる指示処分を行いました。
その理由は、複数の元社員が複数の管理組合で不正引き出しや着服を行い組合財産に損害を与えた点と、重要事項説明未実施と契約書面未交付、元社員による修繕積立金口座の通帳・印鑑同時保管が挙げられています。
2010年08月13日
マンション管理士の独り言・・・１３９
マンション管理士の独り言・・・１３９
【国交省マンション政策で広く国民より意見募集】
８月５日付けマンション管理新聞よりご案内します。
国交省マンション政策室は、７月２９日～８月３１日までで分譲マンションの政策に関する意見募集を行う事を発表しました。
これは前原大臣の指示に基づく異例の措置のようです。同大臣は「生活の基盤である居住に関する政策であり、広く国民から意見を聞いてみたい」とマンション管理問題へ強い関心を示しました。寄せられた意見は秋ごろまとめられ、大臣に報告され、今後の「参考にする」という位置づけです。
2010年08月09日
マンション管理士の独り言・・・１３８
マンション管理士の独り言・・・１３８
「高見プロジェクト完成間近！・・でもいろいろあったな～」
売れ行き好調のようで、八幡東区活性化のためにはいい事です。
このマンションが売れてしまえば、遅れに遅れた高見プロジェクトもようやく完成です。以前管理会社に勤務していた時に、高見プロジェクトに関与していたことがありました。２カ月に１度だったか、荒生田商店街・高見三条戸建て・高見七条マンションの代表者に、市供給公社の担当者が加わり、会議が開催されていました。
荒生田商店街が入っているリバーサイド荒生田の建物は市供給公社の持ち物で、荒生田商店街はいわば店子という関係になりますが、
2010年08月08日
マンション管理士の独り言・・・１３７
マンション管理士の独り言・・・１３７
「カラス対策」
理事長として、派遣されているマンションで、ここでもご多聞にもれずゴミ置き場がカラス被害にあっています。
まず第１にカラスが侵入できないゴミ置き場を設置しようと考え、清掃事務所と打ち合わせを行いました。
ゴミ置き場の設置にも規定があり、ゴミ収集車の寄り付きがいいところというのは勿論の事、それ以外にもカゴの形状については高さ２ｍ以上で清掃員の人が中に入って作業できるネットフェンス仕様で、この６３戸のマンションでは７㎡以上の面積も必要とされました。清掃事務所の担当者さんには現地まで足を運んでもらい、場所的にはＯＫをもらいました。
しかし設置費用が約１００万円もかかり、理事会であえなく却下。
次の方法はケータリングサービスです。
2010年08月03日
マンション管理士の独り言・・・１３６
マンション管理士の独り言・・・１３６
「５０８，０００，０００円の組合財産の横領」
分かりやすく書けば、５億８００万円。
群馬県のリゾートマンションで、驚愕の被害額の横領事件が発生しました。
フロントマンの持ち逃げです。
管理会社社長は被害額を報告し「誠意を持って返す。２５年かけても返す」と謝罪。
不正引き出しを行ったとされるＮ社員は現在行方不明で県警も捜査中とのことです。
組合印鑑を保管していた金庫について、管理組合法人の役員は「鍵をＮ社員の渡した覚えはない」と答えましたが、出席者からは「適当にハンコを押していたのか！」と非難の声を浴びました。
2010年08月02日
マンション管理士の独り言・・・１３５
マンション管理士の独り言・・・１３５
「修繕積立金適正化の動き」
前回までつぶやいていた、「新築マンション購入法」は一応終了。
少しは役立っていればいいのですが、「マンション口コミ」なんて見ていると、相変わらず立地や設備・価格ばっかりに目がいっているようで、管理の重要性がまだまだわかってもらえてないみたいです。
変なマンションつかまなきゃいいけど、なんて心配しています。
さて今回は、修繕積立金の適正化へ向けての動きをご紹介します。
2010年07月31日
マンション管理士の独り言・・・１３４
マンション管理士の独り言・・・１３４
「新築マンション購入法 その１２ 管理組合」
マンションを購入する際に多くの方が判断基準にしている、環境・学校区・利便性・間取り・設備・価格・売り主の信用度など、ではなく、マンションの専門家として管理面からの判断基準をつぶやいています。
今回は管理組合。
管理組合というと、いつかは役員をしなければならない、理事長になったらどうしよう、なんて後ろ向きの発想になっていませんか？
管理組合の存在は戸建と違ってマンションの良さでもあります。
2010年07月25日
マンション管理士の独り言・・・１３３
マンション管理士の独り言・・・１３３
「新築マンション購入法 その１２ 管理規約４」
マンション管理士になって３年。
マンションのいいところは何かが、やっと分かってきました。
皆さんはお分かりですか？マンションのいいところ。
利便性とか設備・環境・耐震性など人によってさまざまな答えが返ってきそうですが、つぶやき主は、管理規約があるからということに尽きると思います。
管理規約なんて言うと、「いろんな制約が規定されていて、窮屈な生活になりそう」なんて多くの人は思うのでしょうが、ちょっと考えてみて下さい。
2010年07月20日
マンション管理士の独り言・・・１３２
マンション管理士の独り言・・・１３２
「新築マンション購入法 その１１ 管理規約３」
マンションを購入する際に、新築・中古に限らず管理規約は重要なものです。そこで今回は管理規約３です。
駐車場の扱いについて見てみましょう。
区分所有者が、住戸を売った時は新しい購入者は、以前の区分所有者（この場合売主）が利用していた駐車場を引き続き利用できるか？
売るのではなく、住戸を貸した時は、どうなのか？などいろいろ疑問が湧いてきます。
結論からいうと、
2010年07月16日
マンション管理士の独り言・・・１３１
マンション管理士の独り言・・・１３１
「新築マンション購入法 その１０ 管理規約」
実際目にしたひどい管理規約
１、総会出席の際の委任を受けられる人（受任者）を“その区分所有者の配偶者または同居する血族１親等に限る”としたもの
都合がつかず総会に出席できないので、委任状を提出しようとする場合に、上記の様に規定されていたら、自分の奥さん（または主人）か、子供にしか委任できません。
仲の良いお隣さんとか、理事長にさえ委任できません。
ずいぶん前の管理規約なら仕方ないかも知れませんが、現在分譲中の規約にも規定されているからビックリです。
これなら総会が成り立たないと思いますが、なぜこのようにしているのか、さっぱりわかりません。早急に改正が必要です。
２、“この管理規約は３名の区分所有者が捺印したものを規約原本とし、発効する”
2010年07月14日
マンション管理士の独り言・・・１３０
マンション管理士の独り言・・・１３０
「新築マンション購入法 その９ 管理規約」
管理規約ってどのくらい重要なものか知っていますか？
例えば、総会の決議と、管理規約とが異なっていた場合はどっちが優先されるか？
これは管理規約が優先されます。規約の内容と異なる総会の決議は無効とされます。
どうしてもその議案を可決させたいなら、まず４分の３以上の特別決議で規約を改正してから、総会に提案～可決というプロセスを経なければなりません。
また、裁判所の判断の際にも、管理規約に記載されているかどうかが、とても重要視されます。
モノレール香春口三萩野駅横にメディックス三萩野という公社分譲のマンションがあります。
2010年07月11日
マンション管理士の独り言・・・１２９
マンション管理士の独り言・・・１２９
「新築マンション購入法 その８ 修繕積立金」
「マンションは管理を買え」と言います。
これは決して名の通った有名な管理会社が管理をしているマンションを買えということではありません。
しっかりした管理組合活動がなされているマンションを買えという意味ですが、中古マンションの場合ならば、管理状態の良し悪しは、管理費滞納割合とか大規模修繕工事の履歴などでわかります。
しかし、新築マンションの場合には、まだ管理組合も結成されておらず、理事長もいないという状況なので管理の良し悪しはわかりません。
2010年07月08日
マンション管理士の独り言・・・１２８
マンション管理士の独り言・・・１２８
「新築マンション購入法・・・その７ 長期修繕計画」
新築分譲時のいい加減な長期修繕計画や、低すぎる修繕積立金について、国会でも取り上げられました。
本年２月２６日の衆議院・国土交通委員会で柿沢議員（みんなの党）が 、あるマンションの長期修繕計画の項目に漏れがあり管理組合が精査すると、販売時に売主が提示した計画と比べ、ずいぶん多くの修繕積立金を拠出しなければならなくなった、という実例を挙げ、「半ば意図的とも言えるような積立金の低額操作が行われているのでは？」
そして国土交通省に対し、「販売時の低額提示」について調査・指導を行っているかをただしました。
2010年07月05日
マンション管理士の独り言・・・１２７
マンション管理士の独り言・・・１２７
「新築マンション購入法・・・その６修繕積立金」
世の中には安ければいいものと、そうでないものとがあります。
そうでないものの筆頭がマンションの場合は、修繕積立金です。
マンション購入時に、修繕積立基金を多いところで修繕積立金の１００カ月分、少ないところでも６０カ月分が必要となってきます。
この基金はマンション売主に入るのではなく、大規模修繕時のために管理組合として積み立てておくものです。
また、毎月負担しなければならない修繕積立金も、大規模修繕工事のために積み立てられるものですから、少なければいいというものではありません。
この積立金制度は、おおよそ８年くらい前に当時の住宅金融公庫が、
2010年06月26日
マンション管理士の独り言・・・１２６
マンション管理士の独り言・・・１２６
「新築マンション購入法・・・その５ 管理組合」
マンションを購入すると法律的当然に管理組合員になります。
町内会や老人会・子供会のように“あの人がいるから、入らない”なんてのはナシです。入るか入らないかを任意で決めることはできません。
脱会の自由もありません。
脱会する時は、住戸の所有者が、その住戸を売却した時。
それと、死んでしまった時。
2010年06月24日
マンション管理士の独り言・・・１２５
マンション管理士の独り言・・・１２５
「新築マンション購入法・・・その４、分譲駐車場って未来永劫？」
結論から言うと未来永劫ではありません。
分譲駐車場って言ったって、所有権を取得するわけじゃないので、債権・・つまり駐車場専用使用権を取得するということになります。
この専用使用権にも期限があります。
１例をあげると、
2010年06月21日
マンション管理士の独り言・・・１２４
ンション管理士の独り言・・・１２４
「新築マンション購入法・・・その３ 分譲駐車場」
嫌な響きだし、とても問題のある分譲方法です。
そもそも敷地全部を購入者に売っておきながら、何の法律的根拠で敷地内の駐車場を分譲できるのか、さっぱりわかりません。
フツーの場合、駐車場使用料は修繕積立金として管理組合に入金されていきます。
しかし、分譲駐車場だと駐車場使用料が管理組合に入金されず、売主に入ってしまいます。仮に使用料が１台月額８，０００円で、１０台が分譲駐車場ならば、ひと月に８０，０００円。年間約１，０００，０００円が管理組合に入ってこないことになります。
１５年後に大規模修繕工事を実施するとして、１５，０００，０００円が入っていない計算になります。
2010年06月18日
マンション管理士の独り言・・・１２３
マンション管理士の独り言・・・１２３
「新築マンション購入法・・・３ 機械式駐車場」
北九州では、駐車場率１００％なんていうのは当たり前で、１２０％や１６０％超のところだってあります。
その駐車場の種類は、大きく分けて３種類あります。
一つが平面平置き駐車場。１階ピロティ下ならば、平置きで屋根付き駐車場になったりします。
２つ目がタワー駐車場。タワーマンションの１階～５階位までが駐車場になっていて、住居部分は６階より上の階、なんていうのがそうです。
2010年06月14日
マンション管理士の独り言・・・１２２
マンション管理士の独り言・・・１２２
「新築マンション購入法・・・その２ 使途不明金」
マンションを購入すると諸経費が必要となります。
登記費用や火災保険料、契約印紙や、住宅ローンを利用するときは、事務手数料や保証保険料、抵当権設定料などなど・・・。
しかし、これら以外にも、売主によって必要となるものと必要でないものがあるのを知ってました？
2010年06月12日
マンション管理士の独り言・・・１２１
マンション管理士の独り言・・・１２１
「新築マンション購入法」
先週と今週と２週続けて、Ｓ社の新築マンションのチラシにつぶやき主が載っています。
マンションは「管理を買え」というコピーとともに。笑顔のように見えます。
先月掲載されたマンション管理センター通信もそうですが、写真うつりが悪い。
実物の方が絶対イイと思っていますが、周りからは、「写真の方が男前」なんて言われて・・・
ちょっとショックです。
そこで新築マンションを購入しようと思っている方へ、マンションの専門家から見た購入術を少しだけ教えます。
2010年06月05日
マンション管理士の独り言・・・１２０
マンション管理士の独り言・・・１２０
「理事長派遣」
先月から八幡西区のＳマンションで、雇われ理事長やってます。
６０戸強の自主管理マンションで、やはり組合員の高齢化と賃貸化が進んでおり、理事長の成り手がいないということで派遣要請がありました。
「理事長の成り手がいないから、理事長やって」「ＯＫ！やるよ。」ってなわけには行きません。
まずは管理規約の改正を行わなくてはなりません。多くのマンションの管理規約では、役員になる要件として、「現にこのマンションに居住する区分所有者に限る」とされています。
2010年05月25日
マンション管理士の独り言・・・１１９
マンション管理士の独り言・・・１１９
管理費を滞納したら給湯を止められるか？
集合住宅新聞「アメニティ」５月号にある管理組合からの質問です。
「私たちのマンションは集中給湯設備付きですが、組合員のＹさんが管理費を滞納しています。管理規約には管理費などを滞納した場合は、給湯を止めることができると定められていますが、規約に基づいて給湯を止めることが出来るでしょうか？」というものです。
これに対し、弁護士が回答しています。
「本件とほぼ類似の事案が裁判で争われた例があります。その裁判で給湯を停止された居住者は、給湯を停止されると入浴もシャワーも使うことが不可能になって人間としての最低限度の文化的生活を営む権利を奪うことになり、給湯停止を定めた管理規約は無効であると主張しました。
2010年05月10日
マンション管理士の独り言・・・１１８
マンション管理士の独り言・・・１１８
前回に続いて「オートロック」
「オートロック」についてもう少しつぶやきます。
新規分譲の際の「オートロック」の取り扱い方法については分譲主が当初の設定をしています。
多いのが、各戸まで朝刊を配達できるように、
①暗証番号を配達員に教える
②時間帯でオートロックを解除し、その間は自動ドアとなり誰でもが出入りできるので、各戸まで配達される、のようです。
その後、管理組合で“それでは防犯性に劣ることになるので、朝刊は各戸まで配達されなくなり多少不便になるが、①も②もダメとしよう”という声が上がったらそのように使用方法を変えることもできますよ、という一言を添えているようです。
2010年05月09日
マンション管理士の独り言・・・１１７
マンション管理士の独り言・・・１１７
「先進設備の良いところと、悪いところ」
物事にはいい面と反対に悪い面とがあるようです。
マンションの最新設備にも良い面と悪い面とがあります。
悪いというより使い勝手にひと工夫いる、という言い方のほうが正解かも知れません。
今回は「オートロック」を取り上げます。
ここ２０年のうちに建てられたマンションではほとんど全てがオートロックを採用しています。
部外者が簡単に建物内に入って来られないという防犯上の優れものです。
東京の方では、エントランスに２重のオートロックを採用しているマンションさえあります。
防犯上は優れているのですが、反対に困るのが、朝刊や牛乳配達や、出前物の器の返却です。新聞配達員も建物内には入ってこられません。
2010年05月05日
マンション管理士の独り言・・・１１６
マンション管理士の独り言・・・１１６
「良くできた駐車場使用細則と、バッテンの駐車場」
西小倉～大手町にかけてのマンションラッシュでそろそろ各社の特徴が見えてきました。
といっても、マンション管理士からの見たところの、主として管理規約や使用細則の違いや特徴のことです。
今回は駐車場に関してですが、素晴らしい駐車場使用細則を見ました。
そこには、こう記載されていました。
①当初売主の指定する駐車場は有効期限は３年で、それ以降は抽選により場所を特定していきます。その際、車のサイズは考慮しません。
②住戸を譲渡した場合は、一旦管理組合に当該駐車場所を返却し、後日希望者との間で抽選を行います。（抽選方法は以下参照）
2010年05月02日
マンション管理士の独り言・・・１１５
マンション管理士の独り言・・・１１５
「管理会社の役割」
先日も管理組合総会へ出席してきました。
築２３年の４０戸程度、それまでの自主管理をやめて昨年から委託管理に変更したマンションです。
連休の最中でありながら、組合員の半数近くが出席するという熱気あふれる総会でした。
ですが、議案書に漏れがありました。会計報告が理事会のお手製だったようで、使途不明金などはないのですが、少しわかりにくかったようで、もう一度作成しなおす事となりました。
2010年04月28日
マンション管理士の独り言・・・１１４
マンション管理士の独り言・・・１１４
「ここまで来たか」
４月は理事会や総会への出席が目白押しで、それに加えて２５日（日）は北九州マンション管理士会初の無料セミナーの講師を務め、結構大忙しでした。
無料セミナーも、初めてにしては好評で、大した広告活動をしていないわりに多数のご参加をいただき、また多くの質問も寄せられ、熱気あふれる講習会となりました。
ひきつづき６月にも第２回目の無料セミナーを実施しますので、興味がお有りの方の参加をお待ちします。
2010年04月10日
マンション管理士の独り言・・・１１３
マンション管理士の独り言・・・１１３
「よく、わかんない」
高見七条ネクスタージュ弐番館ｅｃｏ ｓｔａｇｅが分譲開始されました。
どうしても気になる点が３点。
一つは、ヌーベラージュ２棟やネクスタージュ壱番館の管理会社は、エリアサービスだったのに、ｅｃｏ ｓｔａｇｅは、なかやしきエステートサービスが管理会社となっています。
分譲主のなかに、なかやしきさんが入っているので当然と言えば当然ですが、実際に入居が開始されてからは、管理業務はスムーズに流れるのでしょうか？
2010年04月06日
マンション管理士の独り言・・・１１２
マンション管理士の独り言・・・１１２
「総会の時期」
今月から来月にかけて多くの管理組合で定期総会が開催されます。
年度が終えて、１～２か月後に定期総会が開催されることになっています。
つぶやき主も今月は１１日・１７日・２４日と３件の総会に出席します。総会を開催するためには、理事会で提出議案を検討しなければなりません。ということで、３日・４日には理事会へ出席してきました。
2010年03月30日
マンション管理士の独り言・・・１１１
マンション管理士の独り言・・・１１１
「不正のオンパレード」
今週号のマンション管理新聞は、不正のオンパレードです。
１面にはデカデカと、大阪ガスコミュニティライフの管理員による管理組合財産横領事件です。大阪の２組の管理組合が被害を受けました。
一つの方は、１５０万円。
もう一つは、８５０万円です。
その手口は、
2010年03月24日
マンション管理士の独り言・・・１１０
マンション管理士の独り言・・・１１０
「日本と英国の住宅政策」
集合住宅管理新聞「アメニティ」に日本と英国の住宅政策の違いが掲載されています。
日本での住宅政策とは、主に景気対策に重きを置いていた面があり、さらには元々が住宅難解消が目的だから、街づくりとは必ずしも連動していないようです。
また、そこにはストックに対する認識が決定的に欠如しています。
建物が老朽化しようが空き家化しようが国や自治体は関与しません。
ところが、英国ではストック対策に力を入れ、「住居法」なるものを制定しています。
2010年03月22日
マンション管理士の独り言・・・１０９
マンション管理士の独り言・・・１０９
「やっちゃならないことを、特にやっちゃならない人がやっちゃった」
３月１５日号のマンション管理新聞に、またまた、管理会社フロントマンによる管理組合財産の着服事件が掲載されています。
今回の事件が衝撃的なのは、「業界の盟主」ともいうべき東急コミュニティの社員によるものだからです。しかも３人。
受託管理戸数第１位の大京アステージや第２位の日本ハウジングに続いて第３位の東急コミュニティです。
「東急コミュニティお前もか！」です。
2010年03月17日
マンション管理士の独り言・・・１０８
マンション管理士の独り言・・・１０８
「マンションの理想」
ちょっと古いのですが、マンション管理センター通信１月号に「マンションの理想」というコラムを弁護士さんが書いています。
内容をはしょってご説明すると、
子供のころ、「マンションは近所付き合いをしなくていいから楽だよ」と大人たちが話している記憶があります。
マンションというのは隣の人が誰でどんな人であるかなんて気にせず、自由に住めるというイメージがありました。
ところが現実のマンションでは管理組合という名のもとに近所付き合いをしなくてよいどころか、強制をされます。
2010年03月12日
マンション管理士の独り言・・・１０７
マンション管理士の独り言・・・１０７
個人組合員と法人組合員とで管理費負担に差をつけることについて
最近は、管理費負担や議決権割合にこだわっています。そんな中、興味ある裁判例がありましたので、ご紹介します。
「本郷ハイツ」管理費差別事件 東京地裁 平成２年７月２４日判決
マンションの管理費負担につき、個人組合員と法人組合員とで金額差を１．６５倍とした管理規約および総会決議を民法９０条の公序良俗に違反しているとして無効にした事例です。
2010年03月09日
マンション管理士の独り言・・・１０６
マンション管理士の独り言・・・１０６
「議決権」と「管理費」
管理費と議決権について、ご相談をいただいています。
住戸の面積差が２倍以上あるマンションで、それに伴い管理費も、大きな住戸の区分所有者は小さな住戸の区分所有者と比べて２倍以上負担しています。
それなのに、議決権はどちらも１票という具合です。
負担だけ２倍なのに、権利がともなっていないとも見えます。
これについては、議決権は管理費負担とは直接結びつかず、専有面積が２倍ならば管理費負担とは関係なく議決権は２票というのが、多数意見です。
2010年02月17日
マンション管理士の独り言・・・１０2
マンション管理士の独り言・・・１０２
「マンション問題研究会」
福岡県マンション管理組合連合会で、2月に1度、マンション問題に興味をお持ちの、市内で活躍中の弁護士さんが集まって「マンション問題研究会」が開かれています。
つぶやき主も、相談員としてお世話になっていることもあり、いつも参加させてもらっています。
2010年02月03日
マンション管理士の独り言・・・１００
マンション管理士の独り言・・・１００
「議決権割合」
記念すべき１００号が、節分の日となりました。別に予定していたわけじゃないけどたまたま、この日となりました。今日でなきゃ、１１日の建国記念日でも、１４日のバレンタインデーでも２３日でも良かったのですがタマタマです。結構祝日や何かのオメデタイ日って多いですね。
さて、この“独り言”に訪ねてきてくれる方が、このところ飛躍的に増えていて有り難いことです。訪問いただいている方の検索エンジンは、「小倉DCタワー」が圧倒的に多いです。
このDCタワーですが、価格も２４００万円台から、最上階は２億円くらいするらしく、かなりの値差があります。
2010年01月29日
マンション管理士の独り言・・・９９
マンション管理士の独り言・・・９９
「不在区分所有者の管理費増額は妥当」判決について
１月２６日朝刊１面大見出しの記事です。
内容は、分譲マンションの区分所有者でありながら、自らは居住していない「不在区分所有者」には、現に居住している「居住区分所有者」より管理費などを上乗せしていいか、が争われた事件で、最高裁は「上乗せは許される」との判断をしたというものです。
背景には、不在区分所有者が増えて、管理組合役員のなり手が少なくなり、組合運営の負担が偏っているという不満の声があります。
2010年01月26日
マンション管理士の独り言・・・９８
マンション管理士の独り言・・・９８
「区分所有者からの個別質問についての対応」
今月号のアメニティからご紹介します。
昨年までマンション理事長をされていた方からのご質問が掲載されていました。
「私が、理事長をしていたときに実施した大規模修繕工事に関して、施工会社の選定経緯について不自然なところがあるから、書面により回答してほしいという質問がA組合員からなされました。私はAさんに回答しなければならないのでしょうか？」というものです。
これに対して、弁護士先生が答えています。
東京地裁で平成４年に類似する事件が争われました。
この裁判では組合員が理事長に対して「文書の閲覧・写しの交付」を「書面による報告」で求めました。
2010年01月19日
マンション管理士の独り言・・・９７
マンション管理士の独り言・・・９７
｢大規模修繕工事の瑕疵補償｣
今年最初のマンション管理新聞に興味深い記事が掲載されています。
大規模修繕工事を実施するに際して、工事途中で工事業者が倒産した時や、あるいは無事工事は竣工したものの、瑕疵があった場合などのリスクを回避できる保険商品第１号が国交省で認可されました。
ハウスプラス住宅保証（本社東京）のマンションの大規模修繕向け瑕疵担保保険です。
１戸あたり、おおよそ１万円の負担で約５年間工事業者の瑕疵や期間中の倒産による未補修のリスクを回避できるというものです。
2010年01月16日
マンション管理士の独り言・・・９６
マンション管理士の独り言・・・９６
「合格発表」
昨日の独り言へのPVが過去最高を記録しました。といっても２９３ですけど・・・。
有難うございました。
要因は何かと考えてみましたが、どうも昨日がマンション管理士試験合格発表の日だったからのようです。
2010年01月10日
マンション管理士の独り言・・・９５
マンション管理士の独り言・・・９５
「管理委託料見直し」
顧問をいただいている小倉北区のマンション管理組合さんから、昨年秋だったか、管理委託料の見直しを行ってほしいというご要望をいただきました。
そして、管理会社へのヒアリングや、合い見積もりを集めたりの作業の結果が昨日の理事会で発表されました。
当然ですが、今の管理サービスの質は落とすことなく、という前提のもとです。
2010年01月04日
マンション管理士の独り言・・・９４
マンション管理士の独り言・・・９４
「相談会」
明けましておめでとうございます。本年もよろしくお願いいたします。
さて、本年１月より北九州マンション管理士会では、より積極的にご相談をお受付するために相談会を実施することとしました。
毎週水・土の２日マンション管理士会メンバーが交代でご相談をお受付します。（要予約）
初回約１時間は無料にてご相談をお受けいたします。
2009年12月29日
マンション管理士の独り言・・・９３
マンション管理士の独り言・・・９３
「モデルルーム見学」
先日、マンション管理士会メンバーと新築マンションモデルルームを見学してきました。
見学したのは、八幡西区鉄王にある大英産業さんの「サンパーク鉄王」、それに八幡東区にある新日鉄都市開発さんの「リビオ東田」。
2009年12月19日
マンション管理士の独り言・・・９２
マンション管理士の独り言・・・９２
「競売物件」
この不況を反映してか、マンションの競売物件が増えています。そして割安な競売物件を落札し、リフォームを加え、転売利益を得ようとする不動産業者も当然ながら増えています。
競売物件では多くの場合、管理費や修繕積立金の滞納が見られます。
滞納管理費などがある競売物件を落札した人は、特定承継人といいまして前所有者の滞納管理費も引き継ぐこととなり、管理組合からの請求に対してＮＯ！とは言えず、支払わなくてはならないとされています。
「自分が滞納したわけではないから、前の所有者に請求してくれ」なんて通用しません。
競売に参加するときに、滞納管理費の額なんかもちゃんと調べて落札しています。
2009年12月11日
マンション管理士の独り言・・・９１
マンション管理士の独り言・・・９１
「フライング」
たびたびご登場いただくマンション管理新聞の最新号に独立系管理会社の日本ハウジングのフライングとも思える記事が掲載されています。
同社町田支店が、神奈川県マンション管理士会所属の管理士に、「管理会社を変更したいと思っている管理組合を紹介して下さい、その管理組合と委託契約が結べたら紹介料をお支払いします」というＤＭを発送しました。
2009年12月08日
マンション管理士の独り言・・・９０
マンション管理士の独り言・・・９０
「またまた、修繕積立金横領」
前回・今回とマンション管理新聞では２週続けて理事長や管理会社フロントマンによる修繕積立金横領の事件が掲載されています。
前回の事件は、北九州戸畑のマンションで、理事長が横領を働いたというものです。理事長は会計担当役員を兼ねており、通帳と印鑑とを同時に保管していた結果の事件です。
被害額約６００万円。
2009年11月30日
マンション管理士の独り言・・・８９
マンション管理士の独り言・・・８９
「財界九州」
１２月号の「財界九州」中ほどに、小倉大手町エリアの大型マンションラッシュの記事が掲載されています。
つぶやき主にも取材があっていましたので、興味を持って読ませてもらいました。
大和ハウスの「Ｄ．Ｃタワー」、
マリモの「ポレスター大手町リーモ」、
オークラの「城内パークアベニュー」、
東宝住宅の１４階建て、１９階建ての「邸宅マンション」、
アースコーポレーションのマンションと、
2009年11月15日
マンション管理士の独り言・・・８８
マンション管理士の独り言・・・８８
「事務局長」です。
つぶやき主は、１１月より北九州マンション管理士会の事務局長に就任しました。
事務局長って言ったって、要は営業最前線です。
具体的に何を行うか、発信するかというと
2009年11月13日
マンション管理士の独り言・・・８７
「分譲駐車場の行く末」
何度も言っていますが、マンション敷地内の駐車場は、管理組合と使用契約を結び利用します。
そして使用料は修繕積立金に充当されるものです。（使用料を管理費に充当する管理組合が多いのにも閉口しますが）
この駐車場を分譲するマンション売主が後を絶ちません。法律違反じゃないから、良いっていえばそうなのですが・・・。
2009年11月07日
マンション管理士の独り言・・・８６
マンション管理士の独り言・・・８６
「こりゃ、あんまりだ」
門司で販売中の某マンションのチラシを見ました。その内容があまりにひどく「こりゃ、あんまりだ」です。
「こりゃ、あんまりだ」を列記します。
①総戸数４３戸なのに、敷地内に駐車場が１９台しか確保されていません。
②敷地内１９台のうち６台は分譲です。
③敷地外に２６台駐車場を確保していますが、これが機械式駐車場
④その機械式駐車場の貸主がなんとマンション分譲主（←これが最悪）
⑤管理費が㎡当たり１３５円と市内では、ずば抜けて高額
2009年11月02日
マンション管理士の独り言・・・８５
「続・・よーわからん！」
小倉DCタワーの広告が入ってました。
裏面の一番下に物件概要が載っています。その中で難解な文章を見つけました。
●分譲後の権利形態
敷地：都市再開発法第72条第1項に基づく西小倉駅前第一地区第一種市街地再開発事業権利変換計画に基づく施設建築敷地割合による所有権の共有
2009年10月26日
マンション管理士の独り言・・・８４
マンション管理士の独り言・・・８４
先日、某管理組合理事長様から「管理費を滞納している区分所有者が行方不明になった、何とかしてくれ」というご相談を受けました。
要するにマンションの持ち主が、管理費を払わないまま行方不明になり、滞納管理費をどのように回収したらいいか？というご相談です。
こんな重い相談はどっか
2009年10月13日
マンション管理士の独り言・・・８３
「小倉D.C.タワー」
大和ハウスが分譲主のこのタワーマンションは、地上４１階建て、１４５．７ｍの高さを誇ります。
総戸数１９５戸だそうです。きっと最上階からの眺めは素晴らしいものでしょう。
決して、くさすわけではないのですが、専門家としてちょっとだけお話します。
非分譲７戸や店舗８戸は共用部分とはならず特定の購入者（区分所有者）の専有部分となるのでしょうが、
2009年10月09日
マンション管理士の独り言・・・８２
マンション管理士の独り言・・・８２ 「どーも、よーわからん」
西鉄サンリヤン昭和町Ⅱのチラシが入ってました。販売代理会社が、これまではアルパコーポレイションだったのが、今回からアーヴェルエステートに変更になっています。
そのアーヴェルエステートの本社所在地が、広島市西区観音寺２１－３０－６０１となっています。
それまでのアルパコーポレイションは、小倉北区砂津1丁目６－２５－２Ｆとなっていましたが、
2009年10月07日
マンション管理士の独り言・・・８１
マンション管理士の独り言・・・８１
「ポレスタータワー大手町リーモ」
アーバンコーポレーション破綻に伴い、工事がストップしていたアーバンビュー大手町が同じく広島本社のデベロッパ－、マリモが引継ぐこととなり「ポレスタータワー大手町リーモ」として販売が再開されました。
販売価格も思ったより強気の設定になっています。
立地や仕様・設備、間取り価格などは、それぞれ皆さんのモノサシに任せるとして、専門家として気になった点をほんの少しお話します。
①アーバンビューでは、「設計性能保証」「建設性能保証」を取得する予定でしたが、今回の「ポレスタータワー」では
2009年10月02日
マンション管理士の独り言・・・８０
マンション管理士の独り言・・・８０
北九州モノレール訴訟の判決を受けて
小倉北区三萩野のメディックス三萩野管理組合が、モノレール利用者がマンションエスカレーターを無償で利用し、不当に利益を得ているとして、北九州高速鉄道（モノレール）にエスカレーターの管理費の１部の支払いを求めた訴訟の判決が、９月３０日に言い渡されました。
原告の請求棄却です。
つまりマンション管理組合の言い分は認められませんでした。
理由は、
2009年09月20日
マンション管理士の独り言・・・８０
マンション管理士の独り言・・・８０
今年中に１００を目指しています。
今回は、つぶやき主のプロフィールを数字でお見せします。
ずっと北九州で不動産営業やってました。
注文住宅受注件数 約６０棟
マンション契約件数 約６００戸
販売センター長務めた物件 ５物件
2009年09月10日
マンション管理士の独り言・・・７９
9月10日付け朝日新聞朝刊の生活欄に「中古住宅 安心取引へ一歩」という記事が掲載されています。
内容をかいつまんでお話すると、中古住宅を購入しようと思っている消費者のために、その中古住宅の痛み具合や、補修が必要な個所を第3者の目から診断しようとするホームインスペクター（住宅診断士）を公認したり、品質を保証したりする取組が動き始めました。
中古マンションにおいても、住戸内の配管や電気設備、床や天井下地の不具合を検査していこうとするものです。
2009年09月08日
マンション管理士の独り言・・・７８
マンション管理士の独り言・・・７８
「アーバンビュー小倉大手町プロジェクトクト引受け会社が、マリモに決定」
民事再生法を申請中のアーバンコーポレーションが小倉北区大手町で分譲していた、「アーバンビュー小倉大手町」を同じ広島本社の「マリモ」が引き継ぐことが決定しました。
小倉の1等地に工事途中のマンションが誰も手をつけられずに廃墟のようにそびえたまま、という最悪の事態だけは避けられたようで、小倉っ子としては、ホッと胸をなで下ろしています。
「マリモ」は、2年ほど前に小倉北区三萩野で「メガシティ小倉」を分譲していたので聞き及びのある方も多いと思います。
2009年08月10日
マンション管理士の独り言・・・７７
マンション管理士の独り言・・・７７
「管理会社の不正のオンパレード」
８月５日号のマンション管理新聞１面トップに、管理会社５社に指示処分の記事が掲載されています。
①エヌケー建物管理（東京） 受託数 ３３組合 ２，１３０戸
理 由 ： 元社員による管理組合財産不正支出
被害額 ： １５０万円
手 口 ： 少額の工事代金などを名目とした架空業者の請求書作成
2009年08月02日
マンション管理士の独り言・・・７６
マンション管理士の独り言・・・７６
以前、この独り言でも取り上げたこともありますが、「管理組合が余った駐車場を第３者へ賃貸した場合の課税」については、税務署の各支所ごとの判断があって、北九州ではどうなのだろうか？と結論を先送りにしていました。今日では、以下のように統一されたようです。
2009年07月27日
マンション管理士の独り言・・・「これって、どう思う？」
マンション管理士の独り言・・・「これって、どう思う？」
本日付け（７月２７日）朝日新聞朝刊社説に、「エレベーター事故 総合的な調査の仕組みを」という記事が掲載されています。
３年前に東京で発生した、扉が開いたまま動き出したシンドラー製エレベーターに挟まれて高校生がなくなった事故のことです。
この事故で、東京地検は同社と保守管理会社を起訴しました。
起訴状ではこの事故の２年前にも同様の事故が生じていたにも関わらず、管理会社に報告していなかったことや、日常の保守点検もずさんだった点を指摘しています。
そしてタイミングよく国交省では、「エレベーターの保守管理等に関する実態調査」を発表しました。
2009年07月26日
マンション管理士の独り言・・・７５
マンション管理士の独り言・・・７５
新築マンション購入時に一括して支払われる修繕積立基金が、分譲会社の倒産により保全されないという事例が発生しました。
一般的には、修繕積立基金は、購入代金の残金や登記費用などと一緒に分譲会社の口座へ振り込まれます。
振り込まれる時期は、物件引き渡しと同時か、引き渡しの２～３日前というのが多いようです。
2009年07月20日
マンション管理士の独り言・・・７４
マンション管理士の独り言・・・７４
公正取引委員会事務総局編「マンション管理選択の時代」からのご案内最終回です。
まとめ
マンションの管理・保守については現在では、管理組合が管理業者や設備保守業者の業務の内容について十分に吟味し、その上で取引先を選択する行動を取っているとは言えない状況です。一般に消費者が複数の事業者に競争させるようにすれば、より良い取引条件となる場合が多い。マンションの保守・管理についても同様に取引先の選択の自由度が増すことになれば、その競争を反映してよりよい取引条件となる可能性が高い。
2009年07月13日
マンション管理士の独り言・・・７３
マンション管理士の独り言・・・７３
引き続き公正取引委員会事務総局編「マンション管理選択の時代」からご紹介します。
設備保守契約について
エレベーター・自動ドア・機械式駐車場・宅配ボックス・給水ポンプの５種については、特に主要メーカー系保守業者と独立系保守業者との間で、シェアと価格に大きな開きがあるとしています。
主要メーカー系保守業者に委託している管理組合の割合は、エレベーターで８３．４％、自動ドア７５％、機械式駐車場７２．７％、宅配ボックス８８．２％、給水ポンプのみ２２．６％となっています。
2009年07月08日
マンション管理士の独り言・・・７２
マンション管理士の独り言・・・７２
公正取引委員会事務総局編「マンション管理選択の時代」より
管理業者の変更を検討した管理組合の４分の１が、管理委託契約書の内容が業者変更の際の障害になったとし、また３分の１が既存の管理業者の行為が業者変更の際の障害になったとしています。
障害になった事項の中には、「管理組合が契約解除を提案できない」「管理業者の了解がなければ契約解除ができない」等取引の見直しを制限する内容のものが見られました。
2009年07月05日
マンション管理士の独り言・・・７１
マンション管理士の独り言・・・７１
今回も公正取引委員会事務総局編の『マンション管理選択の時代』よりご紹介します。
管理業者の選定の状況
分譲時においては、ほぼすべてのマンションにおいて分譲会社が管理業者を指定しているが、その後約半数の管理組合が管理会社の変更を検討している。
これについてのコメント
新規分譲時に、あらかじめ分譲会社が管理業者を指定しているのが通常である。
2009年07月01日
マンション管理士の独り言・・・無料相談会
マンション管理の独り言・・・「無料相談会」
「無料相談会のお知らせ」
マンション管理士による無料相談会をご案内します。
１、 福岡県マンション管理組合連合会主催相談会
① 場 所 ： 北九州小倉北区吉野町１３－７－１０７号
② 日 時 ： 毎週火曜日・木曜日 ９：００～１７：００
＊ 予約など不要です。
2009年06月27日
マンション管理士の独り言・・・県福管連ニュース
マンション管理士の独り言・・・県福管連ニュース
福岡県マンション管理組合連合会が発行している県福管連ニュースNo、５０号に独り言主が書いた「マンションの管理規約と使用細則」が掲載されています。
かいつまんで内容をお話しすると、
マンション管理士の独り言・・・補助制度Ⅱ
マンション管理士の独り言・・・省エネ推進補助制度
国交省による管理組合に対する支援事業（補助金）のご案内パートⅡです。
住宅などの省エネルギー改修事業を公募し、事業費などの一部を補助することにより、省エネ改修の推進および関連投資の活性化を図ることが目的です。
2009年06月24日
マンション管理士の独り言・・・補助金のお知らせ
マンション管理士の独り言・・・「支援事業（補助金）のお知らせ」
マンション管理組合および管理組合を支援する法人を対象に国交省が支援を行う制度が開始されました。
《管理組合に対する補助の対象》
１、管理の適正化を図る必要があるマンション
築後１５年以上経っても過去に１度も大規模修繕工事を実施していない、滞納者が複数あり長期修繕計画が策定できないなどのマンションで、その立て直しを検討しているまたは検討しようとしているマンション
2009年06月22日
マンション管理士の独り言・・・７０
マンション管理士の独り言・・・７０
今回より公正取引委員会編「マンション管理選択の時代」からご紹介します。
前文に、公正取引委員会事務総長のとてもいい話がのっています。
『公正取引委員会では、我が国の経済の困難を克服し、その再生を図るためには競争を活用した活性化が不可欠としています。
2009年06月20日
マンション管理士の独り言・・・６９
マンション管理士の独り言・・・６９
集合住宅管理新聞「アメニティ」に面白い記事が載っていましたので、ご紹介します。
読者からの質問です。
Ｑ：私たちのマンションでは、今般大規模修繕工事を行うこととなりました。
最上階に住んでいてルーフバルコニーを使用しているＡさんから、「大規模修繕工事の最中はルーフバルコニーが使えないから、工事期間中はルーフバルコニー使用料を払わない」といわれました。
2009年06月18日
マンション管理士の独り言・・・６８
マンション管理士の独り言・・・６８
今回も集合住宅管理新聞「アメニティ」からの紹介です。
管理組合総会の時期です。総会で悩ましいのが、総会に参加しない無責任な組合員の存在です。
ここで言う無責任とは、出席届けはもちろん、欠席届けも、委任状も出さない、いわゆる無届欠席者のことです。
ある管理組合では規約の改正を議題としていましたが、
2009年06月16日
マンション管理士の独り言・・・６７
マンション管理士の独り言・・・６７
集合住宅管理新聞「アメニティ」からご紹介します。
「新任理事の方へ」
３月から５月くらいが総会の最も多い時期で、つまりは新任の理事があちこちの管理組合で誕生していることとなります。
特に初めて理事を経験されるかたにとっては、思い責任を担わなければならないという緊張の１年のスタートです。
管理組合の主な仕事は、マンションの維持管理を行うことで、その施策などを決定するのが最高意思決定機関の総会であり、そこで決められたことを執行するのが理事会となります。
2009年06月15日
マンション管理士の独り言・・・６６
マンション管理士の独り言・・・６６
今回もマンション管理センター通信 ５月号からご紹介します。
「マンションの売買と管理組合の関与」
近時マンションとしての居住環境の維持をしようとする観点などから、区分所有者が行うマンション専有部分の売買や賃貸について、管理組合が一定の関与を行おうと管理規約で定めるケースが見られます。
2009年06月11日
マンション管理士の独り言・・・不祥事編
マンション管理士の独り言・・・またまた不祥事編
いつもご登場いただく「マンション管理新聞」６月５日号の１面を飾るのは、・・
またまた管理会社の不祥事です。
小田急ビルサービスの元フロントマンによる９８００万円の横領事件です。
平成１４年から平成２０年６月までの間で、４組合から横領を行っていました。
2009年06月10日
マンション管理士の独り言・・・６５
マンション管理士の独り言・・・６５
マンション管理センター通信 ５月号よりご紹介します
「防犯カメラ設置について」
平成２０年度マンション総合調査によると「防犯カメラを設置した」とする管理組合の割合は、マンション全体で６７，８％にも上がっています。
平成１２年以降に完成したマンションでは、設置率８１，８％となっており近年のマンションでは防犯カメラの設置は当たり前といえるでしょう。
防犯カメラを新設する際は、総会決議で区分所有者総数の過半数の賛成、いわゆる「普通決議」で決議できます。
2009年06月08日
マンション管理士の独り言・・・６４
マンション管理士の独り言・・・６４
「マンション管理の新たな枠組みづくりに関する調査検討報告書」からマンション管理の課題に対する対応策をご紹介しています。
今回は、③滞納者の増加、④修繕積立金不足です。
③滞納者の増加
要約すると、区分所有者が管理組合の構成員としての意識を持ち、マンションが区分所有者の共有物であるとの理解が浸透すれば、コミュニティがしっかり確立され、管理費などの滞納の減少が期待できる、とのことです。
マンション管理士の独り言・・・６３
マンション管理士の独り言・・・６３
「マンション管理の新たな枠組みづくりに関する調査検討報告」からマンション管理の課題に対する対応策についてご紹介しています。
今回は、②管理組合活動に無関心な者の増加、ルール違反についてです
2009年06月02日
マンション管理士の独り言・・・６２
マンション管理士の独り言・・・６２
前回まで「マンション管理の新たな枠組みづくりに関する調査報告書」から実際の生々しい相談事例をご紹介してきました。
このような相談を踏まえ、マンション管理の課題に対する対応策も掲載されています。
管理組合の抱える問題としては、①役員のなり手不足 ②無関心の増加、③ルール違反、④滞納者の増加、⑤修繕積立金不足 が主要なものです。
そこで今回は、①役員のなり手不足の対応策についての記載をご紹介します。
2009年05月29日
マンション管理士の独り言・・・６１
マンション管理士の独り言・・・６１
今回も「マンション管理の新たな枠組みづくりに関する調査検討報告書」から、実際の相談事例をご紹介します。
マンション管理センターへの相談事例です。
①自主管理の小規模マンション。これまで日常の管理を持ち回りでやってきた。
これまでほとんど修繕工事を実施してないので、築３０年近くなり、いろいろ問題が噴出しているが、管理のノウハウがなく役員を引き受けられる人もいない。
2009年05月27日
マンション管理士の独り言・・・６０
マンション管理士の独り言・・・６０
今回も「マンション管理の新たな枠組みづくりに関する調査検討報告書」からご紹介します。
マンション管理士へのヒアリング例です。
名前だけの役員で理事会が機能しておらず、管理会社に任せきりであったが、管理会社から管理委託契約の継続が困難であるとの申し入れがあった。
2009年05月25日
マンション管理士の独り言・・・５９
マンション管理士の独り言・・・５９
前回に引き続き「マンション管理の新たな枠組みに関する調査検討報告書」より、ご紹介します。
生々しい、マンション管理士へのヒアリングです。
３年前に自主管理に移行し、８０歳の理事長１人で頑張っているが、他の居住者も高齢化し理事会を構成できない。屋上の給水ポンプからの漏水が始まり急を要する状態であるが、年金生活者が大多数を占め、一時金の徴収、修繕積立金増額による資金確保に関する合意形成が困難となり、前に進むことができない状況である。管理会社の引き受けてもいない。
2009年05月24日
マンション管理士の独り言・・・５８
マンション管理士の独り言・・・５８
いささか古くなりますが、（財）マンション管理センターが平成２０年３月に発行した「マンション管理の新たな枠組みづくりに関する調査検討報告書」より、興味ある記事を何回か掲載させていただきます。
マンション管理組合およびマンション管理会社へのアンケートによれば、マンションでかかえている問題点は大きく次の５つです。
2009年05月18日
マンション管理士の独り言・・・５７
マンション管理士の独り言・・・５７
地上デジタル放送対策
今回も、マンション管理新聞から、ご案内します。
ご存じの通り、アナログ波は、２０１１年７月２４日に停止されます。
そこで地上デジタル放送の周知・受信相談を行っている、総務省テレビ受信者支援センターでは、全国の受信対策を進めようと管理組合理事長を含めた施設の管理者へ訪問活動を開始しました。
2009年05月07日
マンション管理士の独り言・・・５６
マンション管理士の独り言・・・５６
分別管理のすすめ
私の財布にはトンとご無沙汰の福沢諭吉みたいなサブタイトルですが、今回は「管理費」「修繕積立金」を別会計にしようというお話です。
標準管理規約や、ほとんどのマンションの管理規約では、「修繕積立金は管理費とは別会計で処理しなければならない」となっています。
この規約の意味は、会計処理はもちろんのことですが、口座も別々に作成し、特に修繕積立金は、規約で定められた以外のものとして使用しないようにしておく必要があるということです。
2009年04月28日
マンション管理士の独り言・・・番外編
マンション管理士の独り言・・・番外編
「機械式駐車場の落とし穴」
今朝（4月28日）、出社して昨日の弊社ホームページへのアクセス数をみてびっくりしました。
今までと一桁違うアクセス数です。今日も、すごい勢いでアクセス数が伸びています。
検索ワードは、「機械式駐車場」です。
昨晩のＮＨＫの番組で、マンション機械式駐車場の問題が放映されたことによるものです。番組の中では、パレットの傷みが激しく取替え工事が、当初の予定よりかなり前倒しになり、しかも、取替え工事費用が、当初の予算金の7倍近くになることが判明し、とても困っている管理組合や、採算面から機械式駐車場を取り壊し、台数は減るものの平置き駐車場に変更した管理組合も紹介されていました。
2009年04月27日
マンション管理士の独り言・・・５５
マンション管理士の独り言・・・５５
独立系のマンション管理会社の社長さんと話す機会がありました。
某管理組合で管理会社の変更を検討しており、見積もりの要請があったとのことです。
見積もりする前に現地調査へ行き、建物の外観や設備を確認されたそうです。
しっかりした設備となっているが、外壁タイルの張り方が甘く、剥落の恐れがあったそうです。
2009年04月16日
マンション管理士の独り言・・・５４
マンション管理士の独り言・・・５４
今回は、エレベーターのメンテナンスについてつぶやきます。
エレベーターのメンテナンスには、２種類あって
①フルメンテナンス契約
文字どおり悪くなった箇所はすべて取り換えてくれるメンテナンスです
②POG（パーツ・オイル・グリース）契約
パーツとオイルとグリースの交換は行ってくれますが、他の補修個所があれば、その分
の費用は別途発生します
2009年04月08日
マンション管理士の独り言・・・５３
マンション管理士の独り言・・・５３
大規模修繕工事に関することは、ちょっと横において、またまたマンション管理新聞最新号から、お話します。
第１面に、日本ハウズイング・太平ビルサービスに対して、国土交通省の指示処分がなされたという記事が掲載されています。
日本ハウズイングの処分理由は、同社社員が８つの受託管理組合に対して架空の工事代金として計約３，５２０，０００円をだまし取ったことがあげられています。
同社は、同社員に対し、福岡地裁小倉支部に損害賠償を提訴しています。
ご当地小倉での事件です。
太平ビルサービスの処分理由は、同社の元管理員が長崎県の受託管理組合の理事長印を偽造し、管理費・修繕積立金１億８０００万円を着服し、管理組合に損害を与えた事があげられています。
更に２面には、アパコミュニティに対しての、これまた指示処分です。
処分理由は、重要事項説明書の交付・説明と契約成立時の書面の交付を行っていなかった点があげられています。
同社が悪質なのは、平成１６年にも重説の未実施などで行政処分を受けており、再び違反行為を繰り返したことです。
この分だと、今年末のマンション管理新聞の１０大ニュースには昨年同様、管理会社の不祥事がトップになるのではと、危惧しています。
何度も言うようですが、マンション管理士は、管理組合の立場に立って、管理会社に対して指導・助言を行う役割を担っています。
いうなれば、管理会社のお目付け役です。
管理組合の見方ですよ～～～～。 聞こえたかな？
2009年03月27日
マンション管理士の独り言・・・５２
マンション管理士の独り言・・・５２
今回も修繕積立金について、お話しましょう。
前回の独り言などで、修繕積立金の適正額のおおよその基準はお分かりいただけたと思います。
しかし、そのマンションの特性により、修繕積立金を多めに設定する必要のあるマンションもあります。
例えば、
①一般的に小規模なマンションは、修繕費は割高になる傾向があります。
３０年間の長期修繕計画で、８０戸と２０戸のマンションを比較すると、２０戸の方が修繕費が４０％以上高いという試算があります。
３０戸と２０戸のマンションでは、２０戸の方が修繕費が２０％以上高かったという実例もあります。
②機械式駐車場の存在。
２０年で機械式駐車場を取り換えた場合、それまでのメンテナンス費用も含め１台につき、２５０万円以上という試算があります。
③海沿いのマンションで塩害の影響を受けやすいもの
④プール・共同浴場など特殊な共用設備のあるもの
⑤免震・制震等の特殊構造部のあるもの
⑥超高層マンション など
そのマンションの特性を考えて、修繕積立金を設定して下さい。
2009年03月17日
マンション管理士の独り言・・・５１
マンション管理士の独り言・・・５１
記念すべき５１号からしばらくは、マンション劣化診断や大規模修繕工事に関することをボソッボソッとつぶやきます。
マンションライフでは、管理費とは別に修繕積立金が必要となっています。
これは将来の大規模修繕工事に備えて、長期修繕計画（２５年～３０年）に基づき毎月積み立てられているものです。この修繕積立金が、いくらぐらいが適正なのかの目安があります。
まずは、旧公庫維持管理基準では、以下のようになっています。
2009年03月14日
マンション管理士の独り言・・・５０
マンション管理士の独り言・・・５０
記念すべき５０号です。
ちょくちょくご登場いただくマンション管理新聞の最新号２月２５日号から、紹介いたします。
駐車場についての諸々の問題点が取り上げられています。
１、余った駐車場をマンション居住者以外の第３者に賃貸した管理組合のケース
管理組合がマンション居住者に駐車場を貸し出す場合は、課税されませんが、１台でも部外者に賃貸すれば、その１台だけでなく全ての駐車代金に課税されるというのが、いままでの国税局の見解でしたが、その地域での裁量も大きく加味されるため「正解」ははっきりとしていません。
昨年７月には、大阪の管理組合が大阪国税局から課税されるという事例も発生しました。ちなみに北九州では、・・・・・・・・。
2009年03月11日
マンション管理士の独り言・・・４９
マンション管理士の独り言・・・４９
２月２５日付けのマンション管理新聞には、元理事長の不正が掲載されていました。
組合資金４９０万円の横領に加え、管理室に根抵当権を設定し、１００万円の融資を受けていたものです。
このような管理組合資金の横領事件の主犯は、圧倒的に管理会社のフロントマンが多いのですが、意外と理事長や会計担当理事が多いことにも驚かされます。
当初は、世話好きの感じのいい理事長さんで「こんな世話好きの理事長さんがいてくれて助かる」など入居者から感謝されていたのでしょうが、交代もせず長年理事長をやっていくと、管理会社を始めとする業者との癒着や、独裁性などの弊害が顕著に現われてくるものです。
長期にわたり同じ人が理事長を続けるということには、あまり感心できません。
理事長の任期は、２年ぐらいが適当で長くても３年ではないでしょうか。
このほか、理事長という役職に限らず、顧問や世話人などと称し理事会を牛耳っているケースをよく耳にしますが、これも感心できません。
管理規約にしたがい、適正・適法な管理組合活動を心がけましょう。
2009年03月07日
マンション管理士の独り言・・・４８
マンション管理士の独り言・・・４８
国交省では、マンション管理組合が共用部分の管理を管理会社に委託する場合の契約書の「ひな型」として標準管理委託契約書を作成しています。
これは強制力あるものではなく、標準管理委託契約書を基にして、そのマンションの独自性を加味した委託契約を結びなさいよ、としているものです。
2009年03月04日
マンション管理士の独り言・・・朗報
マンション管理士の独り言・・・朗報！
マンション購入を検討されている方に朗報があります。
未販売住戸の管理費負担について、北九州でも売主が負担しようという動きが出てきたのです。
このブログでも、未販売住戸の管理費負担については何度もお伝えしました。
要約すれば、国交省では、「未販売住戸の管理費・修繕積立金は売主が負担することが望ましい」という見解を出していますが、重要事項説明書に「未販売住戸の管理費・修繕積立金については売主は負担しない」と記載することにより、北九州のほとんどの売主はこれら費用を負担していませんでした。
独り言つぶやき主は、この問題をブログや経済誌（某経済誌には２度掲載されています）で提起していましたが、併せて北九州市住宅政策課へも提言していました。
そして、住宅政策課が北九州のマンションデベロッパー（売主）に、「未販売住戸の管理費負担」について業界で取り組むように意見しました。
劇的には変わらないかも知れませんが、少しずつでもエンドユーザーである消費者重視の姿勢にベクトルが動けばいいなと、思っています。
これ以外でも、いい加減な長期修繕計画や分譲駐車場問題、一方的に売主・管理会社に有利になっている管理規約などまだまだ多くの問題が存在します。
提言はこれからも、続けていこうと考えています。
ご支援宜しく！
マンション管理士の独り言・・・４７
マンション管理士の独り言・・・４７
北九州のマンション事情でまたひとつ心配事がふえました。
何度も指摘していますが、北九州では竣工後に未販売住戸があった時にその住戸にかかる管理費修繕積立金は、売主業者において負担しないとしているところがほとんどです。
国交省では、このように未販売住戸あるときは売主業者が負担するのが望ましいとしていますが、
マンション管理士の独り言・・・４６
マンション管理士の独り言・・・４６
売主デベロッパーの品格を疑う案件がありました。
そのマンションには、分譲倉庫があります。
この分譲倉庫の売れ行きがあまり芳しくなかったのでしょう、１部を区分所有者以外の第３者へ売却していました。
2009年02月25日
マンション管理士の独り言 番外編
「またまた、管理会社の不祥事」
２月１５日付けのマンション管理新聞には、管理会社大手の伊藤忠アーバンコミュニティのフロントマンの横領の記事が第1面に掲載されています。
滞納管理費のうち現金で回収したものや、管理準備金の合計376万円を横領したものです。
横領したフロントマンが悪いのは決まっていますが、会社としてのチェック機能が働いていなかったことや、社内禁止措置の徹底が不十分だったことも原因にあげられています。
同紙の昨年の１０大ニュースの輝く1番も管理会社の横領などの不祥事だったし、このような事件は後を絶ちません。
マンション管理新聞に管理会社の不祥事が載らないことはないほどです。
１番悪いのは横領するアンポンタン、そして管理会社も同様に悪い。
でも、管理会社任せにする管理組合にも反省すべき点はあるかも知れません。
マンション管理士の独り言・・・４５
東京のマンション管理士と意見交換、情報収集する機会がありました。
いろいろな事が話題に上りましたが、その中で東京の彼に「ウッソー、北九州遅れてる」と２度も言われました。
まずは、管理規約を１度も見直していない管理組合の多さについてです。
正確な数字はわかりませんが、北九州では分譲時そのままの管理規約を使用している管理組合がほとんどではないでしょうか？
規約を改正したことのある管理組合には、たまにしかお目にかかりません。
東京では全く逆のようで、「ウッソー、遅れてる」になりました。
そういえば、管理会社の方に、「以前東京や大阪でマンションに住まれていた方が、北九州のマンションに住み替え、そこで理事になられると要求が多く、また知識も豊富で正直大変です」というのを耳にしたことがあります。
やはり、意識が高いのでしょうね。
次に、未販売住戸の管理費・修繕積立金を売主であるデベロッパーが負担しないということに関し、「ウッソー、信じられない」です。
東京ではそのような業者はないようです。また、そのような業者の物件は売れないのでしょう。
北九州のマンション事情は、かなり遅れているようです。
マンション管理組合の立場に立つマンション管理士にあまり依頼もこないし・・・
最後は、つぶやきというより、ボヤキになりました。
2009年02月18日
マンション管理人の独り言・・・４４
ご好評いただいているかどうかは、さっぱりわかりませんが「マンション管理士の独り言」について、４２のあとは、４４になります。
４３も当然つぶやきを文章にしていましたが、社内スタッフなどから、「ちょっと刺激強すぎない」「当局から、クレーム入るかも」など、批判的な声があがりましたので、急遽アップするのを取りやめました。
ちなみにまぼろしの４３の題名は、「値引きの裏ワザ」です。
内容が知りたい方は、メールかお電話下さい。
こっそり教えちゃいます。
マンション管理人の独り言・・・４２
新築マンションについてつぶやいています。
今回は、機械式駐車場の盲点
市内の１等地では、それほど大規模な土地もありませんから、１００％の駐車場を確保しようとすると、機械式駐車場にしなくてはなりません。
その機械式駐車場にも、いろいろなタイプがあります。
2009年02月10日
マンション管理士の独り言・・・４１
２００８年２月１０日(火曜日)
標準管理規約34条には、（専門的知識を有するものの活用）として
管理組合は、マンション管理士その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる。
と規定されています。
マンション管理士などに相談できますよ、とわざわざ紙面を割いて規定している意味を考えましょう。
ジャンケンで負けたとか、順番で回ってきたとかで、いやいや就任する理事。
もちろん区分建物所有法とか、管理規約についての専門的知識などあるわけがありません。いうなれば、管理組合活動にズブの素人の理事。
理事の方もそれぞれ仕事をお持ちで、今から難解な区分建物所有法や標準管理規約などを勉強するわけにもいきません。
それに対し、経験も知識も情報もたっぷりある管理会社。
このような関係なので、どうしても管理会社任せの運営になってしまうのはある意味当然の帰結です。
管理組合も管理会社もお互いに目指すベクトルが常に一緒ならばいいのですが、管理会社は、ボランティアでなく商売として業務しているわけですから、会社の利益追求を目指しています。
管理組合のために良いことなのか、そうでないか、というモノサシではなくて、利益が出るのか、出ないのかという判断基準で行動します。
そこでマンション管理士の出番なのです。
管理組合の立場に立って、管理組合の利益を第1に考えて、管理会社に助言・指導するのです。
ここからは、強引に結論を導き出します。あくまで私見です。
本当は34条では、マンション管理士を採用しなさいよ、とまで規定したかったのではないでしょうか？
しかし、組合員のお金を使う事に対し、強制するわけにもいきません。
そこで、わざわざ紙面を割いて、相談・助言や指導を求められますよ、としているのではないでしょうか？
いずれにしても、マンション管理士に相談や助言を求める方がいいですよ、と言っている事は間違いありませんね。
今回は、独り言ではありませんでした、雄たけび・・かな
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2009年02月03日
マンション管理士の独り言・・・４０
☂ ☂ 2009年2月3日（火） ・・・節分ですね・・・☂ ☂
先月1月16日（金）にマンション管理士試験の合格発表がありました。
合格点は37点で、合格率は８，６％。
我が福岡県では、新たに62名の方がマンション管理士になられます。合格者の方、おめでとうございました。
私の知人も2名無事合格しました。
そのうちのお一人と、合格祝いを兼ねてマンション業界について赤ら顔でいろいろとお話をしました。
その方はマンション管理士試験合格者ですから、マンションに関しての法規などには、当然ですが詳しくわかっています。
しかし、現実のマンション業界では、そのような法規や基準とおりに行ってないということに唖然とされていました。
例えば、
地場のデベロッパーのほとんどは未販売住戸の管理費・修繕積立金を負担していない、
マンション管理士を排除した管理規約の存在、
駐車場使用料を修繕積立金ではなく管理費に充当している、
分譲駐車場の存在、
一部の理事の違法性ある独走、などなどです。
そしてそれらの多くは、将来区分所有者の負担となって降りかかってくることばかりです。
住みよいマンションライフのために微力ながら応援致します。
何だか、選挙演説みたいになりました。オバマ万歳！
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2009年01月29日
マンション管理士の独り言・・・３９
☂ ☂ ２００９年１月２９日 (木) ☂ ☂
今回も「丸美」について、
「丸美」のマンション管理事業は、長谷工コミュニティ九州へ事業譲渡されることが、ほとんど決定したようです。
「丸美」と管理委託契約を結んでいた管理組合では、「大手で良かった」との声も上がったようです。
しかし管理組合の方は、これでひと安心と安堵してはいけません。
管理規約などの扱いがどうなるのか不明ですが、もし「丸美」管理時代の管理規約そのままで進まれるのでしたら、規約の改正が必要になります。
前回も触れたように、「丸美」の管理規約では意図的に、マンション管理士などの専門的知識あるものを排除しています。
その他、標準管理規約とは異なっている規定が散見されます。
長谷工コミュニティのご担当者と、十分にすり合わせを行って下さい。
特に理事の方は大変でしょうが、区分所有者始めそのマンションにお住まいの方全員の快適マンションライフのためにも、ファイト！
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2009年01月28日
マンション管理士の独り言・・・３８
☀ ☀ ２００９年１月２８日 （水） ☀ ☀
今回も、今新聞紙上をにぎあわせている「丸美」事件をとりあげます。
仕事柄、当社には多くの管理組合の管理規約があります。当然「丸美」が管理している管理組合の管理規約もあります。他の管理規約と決定的に違うことがあります。
マンション管理士を排除しています。
「標準管理規約」を見てみましょう。
27条９
専門的知識を有する者の活用に要する費用
は、管理費から支出できると規定されています。また、
34条に、
管理組合は、マンション管理士その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる
とあります。
この2つの規定がそっくり抜け落ちています。
「丸美」以外の管理規約ではキチンと標準管理規約とおりになっています。
管理規約になくても、規約改正すればいいじゃないか、と思われる方もいるでしょう。
しかし、規約を改正するには、総会での３／４以上の賛成者が必要です。さらに総会を開くには、何度も理事会を開催して規約改正の案を作成し、その議案書を総会開催の2週間前までに区分所有者に配らなければなりません。その手続きを経なければ、マンション管理士は雇えないのです。
第一、区分所有者の中に「丸美」の管理規約では、標準管理規約とは異なり、マンション管理士を排除しているということに気がつく人がいるでしょうか？
もし仮にいたとしても、マンション管理士を雇うためには、上記のような適正な総会手続きを経なければなりません。そこに至るまでには、「丸美」側の強烈な反対、妨害行動も予想されます。
「丸美」は、社債を管理組合に売りつけるとともに、そのことが露見しないようにマンション管理士を排除していたとしか思えません。悪質です。
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2009年01月26日
マンション管理士の独り言・・・３７
☂ ☂ ２００９年１月２６日（月） ☂ ☂
昨年末のマンション管理新聞（12月１５・２５日合併号）に、2008年１０大ニュースが掲載されています。輝くというか、呆れた事にＮＯ１は、「管理会社の不祥事続発 横領・詐欺」でした。その中には、日本ハウズイング北九州支店のフロント担当者による管理組合資金の詐欺行為もあります。我が地元でもこのような不法行為が行われていたことに憤りを感じていました。ところが、丸美事件に関しては、憤りを通り越して、あいた口が塞がりません。管理組合に、元本割れリスクのある社債を売りつけ、しかもその社債が存在しない架空会社だったとのことです。そもそも元本割れリスクのある投資先を管理組合に紹介するなど、管理会社としてのモラルの欠如もはなはだしい行為です。
この事件を対岸の火事とせずに、あなたの管理組合でも、修繕積立金の預け先などは、まず第1に元本割れのないものを選びましょう。
また、これを機会に、今の預け先でいいのか？の検証もされてはいかがでしょう。
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2009年01月21日
マンション管理士の独り言・・・３６
☁ ☁ 2008年1月21日（水） ☁ ☁
（ちょっとだけ、会社の宣伝）
標準管理規約では、専有部分の改修工事をする際には、理事長へ届け出ることになっています。
多くの管理組合でも、その管理規約には、このようになっていると思います。
簡単に言うと、例えば、床やクロスの張り替えや間仕切り壁を撤去するなどのリフォーム工事を実施する際には、事前に工事の内容がわかる書類（図面など）を添付して理事長に届け出て、承認を得なければなりません。
そして、理事長は工事実施の届け出がなされた場合、理事会を招集し、理事会での承認を得る必要があります。
ところが、現実には理事会を開かずに、理事長のみの判断で承認書を発行したり、あるいは管理会社丸投げで、管理会社が判断しているというケースが多いのではないでしょうか？
実際に、工事実施の届け出がなされるたびに、理事会を開くというのは不経済ですし、また、理事の方のご負担も大きくなります。
しかし、管理規約に理事会を開きそこで判断と規定されていれば、招集しなければなりません。
また、理事会を開いたとしても建築の専門家でない理事の方が、届け出された改修工事に対して承認するか否かを判断するのは難しいことだと言えるでしょう。
そこで、２つの提案があります。
管理規約の改正となりますが、その内容は
１、届け出のなされた改修工事が、構造躯体や共用部分に対し、影響を及ぼさないと思われる時は理事長は、承認することができる
２、届け出のなされた改修工事に、建築士やマンション管理士などの専門家の適正との意見書が添付されている時は、理事長は承認することができる
としていれば、その都度理事会を開く必要がなくなり、理事の方の負担もそれだけ軽くなります。
このつぶやきをリフォーム関係の業者の方が見られていれば、その折には弊社に声をお掛け下さい。
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2009年01月20日
マンション管理士の独り言・・・３５
２００９年１月２０日 （火）
駐車場使用料について
前回は、区分所有者が負担しなければならない管理費と修繕積立金について、その違いと駐車場などの使用料は、駐車場そのものの管理の費用として使用され（例えば機械式駐車場のメンテナンス費用など）、残りあれば修繕積立金に充当されるべきだと言いました。
されるべきだ、と言うのは標準管理規約には明確に修繕積立金に充当、と明記されていますが、強制力はないからです。
したがってこれと異なり、管理費に充当と管理規約に規定していても、区分所有者の方がそれでよければ、有効です。
しかしこの違いは大きく、マンション管理士としては、修繕積立金に充当すべきだと考えます。
管理費は、毎月の共用部分の保守・稼働・維持などに使用されるためほとんど残りません。これに対し、修繕積立金は将来の大規模修繕にそなえて計画的に積み立てられているものです。
駐車場などの使用料が、管理費に充当されたために、大規模修繕の際に修繕費用が不足し、１戸当たり何十万円の臨時出費になることも考えられます。
臨時出費があれば、大規模修繕工事案は総会で否決される可能性がとても大きくなります。臨時出費がないから、大規模修繕案に賛成なのであって、何十万円も臨時出費が必要なら反対、という人が多数出て案は否決となり、いつまでたっても大規模修繕工事が実施できずに、そのマンションはじょじょにスラム化していく、という最悪のパターンを想定して標準管理規約では、駐車場使用料は修繕積立金に充当するとなっています。
もし管理費だけでは、日常の管理業務を行えないというのであれば、駐車場使用料を充当するのではなく、管理費の値上げを検討するべきです。
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2009年01月16日
マンション管理士の独り言・・・３４
☀ ☁ ２００９年１月１６日 （金） ☁ ☀
管理費と修繕積立金の違い
マンションを購入すると、法律上当然に管理組合員になります。
町内会や子供会のように、「嫌いな人がいるから入らない」などは認められません。
そして管理組合はマンションの共用部分の管理を行います。
この共用部分の管理を行うために、区分所有者は管理費・修繕積立金・駐車場や専用庭などの使用料を負担します。
これら費用は、使われる用途がキチンと決められています。
標準管理規約では、管理費は、以下の費用に充当すると明記されています。
代表的なものは、
１、管理員人件費
２、共用設備の保守維持及び運転費
３、備品・通信その他の経費
４、共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
５、経常的な補修費
６、清掃費・消毒費及びゴミ処理費
７、委託業務費 などです。
これに対し、修繕積立金は、
１、一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
２、不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
３、敷地及び共用部分の変更 などです。
つまり、日常の管理に充てられるものが管理費で、修繕計画に基づいて積み立てられているものが修繕積立金です。これらは別々の口座で経理しなければなりません。
ところで駐車場などの使用料は、管理費・修繕積立金のどちらに入るのでしょう？
標準管理規約では、駐車場そのものの管理に要する費用（例：機械式駐車場のメンテナンス費用など）に使用し、残りあれば修繕積立金に充当する、と明確に規定しています。
ところが、これら使用料を管理費に充当している管理組合の多い事といったらあきれるくらいです。
「管理費と修繕積立金のどちらに入ったって大差ない」と思われている方も多いと思いますが、実はおおありなんですね。
駐車場使用料が修繕積立金に充当されないと、将来の大規模修繕の際に、１戸あたり数十万円の負担が生じるなんてことになりかねません。 詳しくは、また次回。
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2009年01月14日
マンション管理士の独り言・・・３３
☁ ❄ ２００９年１月１４日（水） ☁ ❄
前回は「管理規約を読もう」というテーマでつぶやきました。
今回は、管理規約は読んだよ、という前提でお話しします。
それでは、行われている管理組合活動は、管理規約に沿っていますか？
管理規約に定められた事と異なる対応をしている管理組合をよく見かけます。
実例をあげれば、
１、規約には、年度を１月１日～１２月３１日までとしているのに、実際は４月１日～翌年３月３１日までを単位年度としている
２、規約には、駐車場使用料を修繕積立金に充当するとしているのに、実際は管理費に回している
３、規約には、専有部分を譲渡すれば、駐車場使用権もなくなり、管理組合に返還するとあるのに、実際は譲受人にそのまま貸与している
４、規約には、なぜか監査を置くと規定していないのに、実際は監査を置いている
５、規約には、総会議事録に署名捺印するのは議長以下２名の総会に出席したものとあるのに、実際は総会に参加していない人の署名捺印で済ませている などなどです。
前回も述べたとおり、管理規約はマンションの最高規範です。
これは判例でも確定しています。
もし、規約に規定していることが実際とは異なっている場合は、規約通りにしなければな
りません。
反対に、実際の方を優先させるならば、規約改正手続きを行う必要があります。
上記の例の４などは実際の方（監事を置く）を優先させるべきです。
ちなみに規約改正は３／４以上の賛成が必要（特別決議）です。
規約と実際とが異なっている場合はどちらかに統一する必要がありますよ。
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2009年01月13日
マンション管理士の独り言・・・３２
❄ ☁ ２００９年１月１３日 火曜日 ☁ ❄
「管理規約を読もう」
筆者は、マンション管理士として、生涯学習センターをはじめいろいろなところで、相談員をしています。
マンションに関するさまざまな問題についてのご相談をお受けしています。
相談員をしていて、つくづく思ったことは、多くの理事の方は管理規約を読んでいないということです。
お受けする相談は、管理規約を読めば解決できることが多く存在します。
最高裁判例でも「管理規約はマンションの最高規範」と位置付けられています。
駐車場の使用契約書や場所決めの方法も管理規約から出発していますし、ペットに関すること、ピアノを弾いていい時間帯など日ごろの生活ルールを取り決めた使用細則も管理規約に基づいています。
現在理事をやられている方、次期理事候補の方、管理規約を読んでください。
また、今からマンションを購入しようと思われている方も、管理規約を読みましょう。
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2009年01月09日
マンション管理士の独り言・・・３１
２００８年１月９日 ☁
訂正とお詫び版
新年明けましておめでとうございます。
本年もちょっと辛辣な独り言にお付き合いください。
新年早々ですが、訂正とお詫びをいたします。
マンションの長期修繕計画に基づいた、大規模修繕工事を行う際の決議について
３／４以上の特別決議が必要としていましたが、正確には、過半数で可決です。
ただし、その大規模修繕工事が、共用部分の重大変更を伴う場合は、３／４以上の特別決議が必要です。
共用部分の重大変更を伴う工事とは、具体的には、階段部分をエレベーターに変更するとか、駐車場の廃止や増設などが代表的なものと言えるでしょう。
１部の学説では、大規模修繕工事の場合は、それが共用部分の重大変更を伴うか否かにかかわらず、３／４以上の特別決議が必要、としているものもあるようですが、できるだけ大規模修繕工事を促進しようという考えのもとハードルは低くなっています。
以上訂正とお詫びでした。ゴメンナサイ。
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2008年12月24日
マンション管理士の独り言・・・３０
２００８年１２月２４日水曜日
マンション管理センター通信12月号に管理組合総会の開催の手順について詳しく書かれています。
特に委任状や議決権行使書については、なるほどと思う記載がありしたので、ご紹介いたします。
例えば、
１、規約で委任状・議決権行使書を提出しないものから罰金をとる、などは許されない。
２、委任状・議決権行使書を提出しない場合は、その議案について賛成とみなす、も許されない。
３、受任者の名前の記載のない委任状（白紙委任状）についてはこの白紙委任状を所持している者が代理権を有している、と解釈される
４、白紙委任状を避けるために、予め議長や理事長の名前を印刷しているものは、違法とはいえないものの受任者を強制している感があるので避けるべき。
５、受任者を議長とすると書かれた委任状についても、例えば規約に「理事長が議長を務める」とあれば、問題ありませんが、「議長は総会時に選出する」の場合だと、だれが議長になるのか定かでなくそのような具体的でない人に委任をするということの有効性に疑問符がつく。
６、まだ議題も決まっていない状態で、転居や海外赴任で転居が決まっている組合員から予め委任状をもらっておく、も許されない。
などが列記されています。
委任状についてだけでもこのような点に留意する必要があります。
僕自身も勉強になった記述でした。
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2008年12月08日
マンション管理士の独り言・・・２９
☂ ☂ ２００８年１２月８日 月曜日 ☂ ☂
駐車場使用料と修繕積立金
マンションの駐車場を利用する時は、マンション管理組合を相手方として駐車場使用契約を結びます。
そしてその使用料は、標準管理規約では、修繕積立金に充当されるとなっています。
管理費ではなく、修繕積立金です。
大差ないように思われるかも知れませんが、おおありなんです。
管理費というのは、 共用部分の日常的な維持管理・メンテナンスなどの充てられるもので、 修繕積立金とは 将来の大規模修繕などのために積み立てられていくものです。
言いかえれば、管理費は積み立てられるものではなく、毎月消費されるもので、これに対し修繕積立金は文字通り積み立てられて、マンションの資産として残っていくものなのです。
簡単な例をあげましょう。
管理費 駐車場使用料 修繕積立金 合 計
Aマンション ５，０００円 ５，０００円 ５，０００円 １５，０００円
Bマンション ８，０００円 ５，０００円 ５，０００円 １８，０００円
このような２つのマンションがあった場合、「Aマンションの方が管理費が安くていい」と単純に考えていいのでしょうか？
答えは・・・
上記Aマンション管理規約には駐車場使用料５，０００円は管理費に充当されるとなっていた場合、
管理費は１０，０００円で５，０００円のみが修繕積立金として積み立てられているということになります。
これに対しBマンションの管理規約では、駐車場使用料は、修繕積立金に充当されるとなっている場合、管理費は、８，０００円で修繕積立金として毎月１０，０００円が積み立てられていることになります。
このように駐車場使用料充当先が 管理費か 修繕積立金なのかは、管理規約に明記されています。
ただ単に管理費や駐車場使用料の多い少ないで判断せずに、それらが、どこに充当されているかが非常に重要なのです。
将来の大規模修繕の際に大きな金額の差となって表れてくる修繕積立金について、しっかり理解し、管理規約を確認しましょう。
残念なことに・・・北九州の多くのマンションでは、駐車場使用料は管理費に充当されているというのが現実のようです。
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2008年12月01日
マンション管理士の独り言・・・またまた不祥事
☀ ☀ ２００８年１２月１日（月） ☀ ☀
１１月２５日のマンション管理新聞にまたまた、管理組合の不祥事が載っています。
今回は、２件。いずれも管理組合役員の修繕積立金横領です。
１件は、修繕委員長が２年間で２３５０万円を横領しました。
通帳と印鑑をこの元修繕委員長が同時に保管していたのが原因のようです。
このマンションでは管理会社に委託管理していたそうですが、管理会社は何をやっていたのでしょう？
もう１件は、自主管理のマンションの会計担当理事の８００万円横領です。
やはり通帳などの保管に問題があったようです。
通帳と印鑑の同時保管は絶対にダメです。
口座から引き出す際にも必ず２人でいくなどして、ほんの短い時間でも同時保管とならないよう心がけましょう。
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2008年11月26日
マンション管理士の独り言・・・２８
☁ ☀ ☁ ２００８年１１月２６日 （水） ☁ ☀ ☁
管理組合総会が無事終了しました。
理事長はじめ役員の皆さんはホッと肩の荷を降ろしたことでしょう。
でももう一仕事あります。議事録作成です。
これには決まったフォームはありませんが、あまりだらだらと記載せず、簡潔に要領良くを心がけましょう。
そして出来上がった議事録には、総会に出席した理事長と他２名の方の合計３名の署名捺印が必要です。
出席してない人の署名であったり、議事録の内容が、実際に話し合われたことと異なっていたりすることを見かけることがあります。
多くの方は、「ウッソー、信じられない」と思われるでしょうが、マンション管理士として何度もこのような相談を受けたことがあります。
総会で話し合われたことがありのままに記載された議事録に、出席した理事長含む３名の方の署名捺印がそろって始めて管理組合総会が無事終了です。
その晩は、おいしいビール（発泡酒でも可）を飲んでください。
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2008年11月22日
マンション管理士の独り言・・・荒廃マンションについて
２００８年１１月２２日 （土） ☀ ☁ ☀
１１月２０日ＮＨＫ「クローズアップ現代」で、荒廃マンションについて放映されていました。管理費や修繕積立金の滞納が続き、メンテナンスも行えず、ただただ荒廃していくマンション。という内容でした。
放映以降、弊社ホームページのアクセスがグーンとふえました。荒廃マンションというキーワードで検索すると何とＹＡＨOO!では１位にランクされるのです。
マンション管理の専門家として、いかにすればマンションの荒廃化を防げるか？
それは、マンション居住者が管理に関心を持ち、積極的に管理組合活動に参加することです。それだけでは、十分じゃないかもしれません。
その時は、マンション管理士へご相談を。
なぜ、マンション管理会社でなくマンション管理士なのか？
例えば今週号のマンション管理新聞には「西部ガスリビング フロント２８４０万円着服」と、またもや管理会社の不祥事が掲載されていました。
月２回発刊のマンション管理新聞で、管理会社からみの犯罪が掲載されていないときはないほど、不祥事続きです。
管理会社にお任せにしすぎている管理組合もどうか、とは思いますが、やはり管理会社はすこしエリをただす必要があるようです。
管理会社のエリをたださせる１番の方法は、マンション管理士の採用です。
管理組合の立場から、管理会社に助言・指導を行うのが、マンション管理士です。
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2008年11月20日
マンション管理士の独り言・・・２７
☀ ☁ ２００８年１１月２０日（木） ☁ ☁
総会での決議方法には普通決議と特別決議とがあります。
普通決議というのは、過半数の賛成で可決されるもので、特別決議というのは３/４以上の賛成が必要とされるものです。
特別決議が必要とされるものは、法律で決まっています。
①共用部分の重大変更
②規約の改正・変更・廃止など
③大規模滅失の場合の復旧決議
④建て替え決議
⑤団地規約の設定
⑥団地の一括建て替え
です。
３/４以上の賛成という数字は変更することができません。
つまり大きくも小さくもできません。
規約や総会でこの数字と異なるものにしても無効です。
規約の改正について全員の賛成が必要とした管理規約を見かけたことがありますが、これも無効です。
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2008年11月19日
マンション管理士の独り言・・・宣伝します
２００８年１１月１９日（水） ❄
１８日付け朝日新聞朝刊「わが家のミカタ」にマンション売却についての記事が掲載されていました。
不動産屋に売却を依頼し、実際に何組かを案内してもらったが、成約に結び付かない状態が続いていました。
そこで売主自ら売り物件である「我が家」のパンフレットを作成し、見学者に配布したところすぐに希望価格で売却できた、という内容です。
作成したパンフレットには、住んだ人にしかわからない収納の使いやすさとか買物の便などを盛り込まれたそうです。
通り一片の営業手法やセールストークでは、なかなか売却できない時代です。
弊社は、マンション管理士事務所であると同時に不動産売買も営んでいます。
マンション管理士自ら営業しています。
特に「管理」についてその物件の管理の状態を詳しくご説明しています。
もし悪いところがあれば、それも包み隠さずご説明しています。
私は、マンション販売センター長として北九州で５００戸以上の契約に携わってきました。
マンション管理士は、マンションのスペシャリストとして、他の不動産業者とは比較にならないほどの専門的知識があります。
それに加え、営業マンとしての長年のキャリアと実績。
マンション売却や購入をお考えの皆さん、特に管理の良いマンションを買いたい、売りたい方、是非当社を宜しくお願い致します。
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2008年11月15日
マンション管理士の独り言・・・２６
２００８年１１月１５日 ☂
適法な手続きを経て、半数（委任状含む）以上の出席によりいよいよ総会が開始されます。
では、総会では誰が議長となるのでしょう？
管理規約に、「総会の議長は理事長がおこなう」とあれば理事長が議長となります。
管理規約にそのような規定がないときには、総会の決議によって議長を選出します。
この決議は、普通決議（過半数の賛成）です。
また、決議の折には、議長も賛成反対の意思表示を行います。
ですから可否同数の場合は、議長裁決ではありません。
この場合は、過半数の賛成が得られなかったこととなり、否決となります。
さらに何度も言いますが、予め議案書として配られた議案以外は採決をしてはいけません。予め配られた議案書を見て、今回は自分にはあまり関係ないから委任状提出にしようとした人に不意打ちを食らわすことになるからです。
採決したとしても無効です。
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2008年11月10日
マンション管理士の独り言・・・またも番外編
２００８年１１月１０日 ☁
先週土曜日（１１月８日）の朝刊に、いつものように分譲マンションチラシが入っていました。
その中で、ついにここまで来たか！と思わせるチラシがありました。
フローレンス八幡駅前では・・・
2008年11月05日
マンション管理士の独り言・・・脱線版
２００８年１１月５日 水曜日 ☀
１０月２５日付けマンション管理新聞に、またもや管理会社の不祥事が掲載されています。
長崎の１５０戸のマンションで住み込み管理員が修繕積立金を着服しました。
被害額はわかっているだけで１０００万円ですが、１億８０００万円まで被害額が増えそうです。
その手口は、理事長印を偽造するという悪質なものです。
また、１１月４日付け朝日新聞の「わが家のミカタ」には高層マンションの将来について展望不良とする記事が掲載されています。
大規模修繕の際の修繕積立金の不足や、高層階住民と低層階住民との合意形成の難しさなどが挙げられています。
そして、国交省のコメント。「超高層は、売主系の管理会社に任せきりになり、過剰な修繕をされる傾向にある」から、今年度から超高層の管理の実態を調査することになるそうです。
さらに管理会社のコメント。「建物も規模も大きすぎるのでいずれ破たんするものも出てくる」「それを売ったのは親会社だからやめろなんて言えない」。
呆れてものも言えません。どこを見て仕事をしているのでしょうか？
管理組合から委託を受けているので管理組合の利益第１に考えなければならないのに、売主（多くの場合、親会社）ばかりを見て仕事をしている実態が見て取れます。
黙っていても定期的に新規の管理委託の仕事を持ってきてくれる、ありがたい売り主ばかりに目がいっています。
皆さんの管理会社はいかがですか？
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2008年10月28日
マンション管理士の独り言・・・２５
２００８年１０月２８日 火曜日 ☀
適法な招集方法により管理組合総会が、開催されるとしましょう。
この総会が適法な総会と認められるためには、定足数を満たしていなければなりません。
・・・定足数とは、区分所有者と議決権総数のうち、必ず満たしていなければならない最低出席人数のことです。・・・
委任状提出者や、事前に書面で投票している人数も出席者にカウントされます。
管理組合総会の定足数は、区分所有者の数と議決権の数とについてのカウントが必要です。
例えば、１００戸のマンションがあったとして、１人の区分所有者がそれぞれ１戸の住戸を所有している場合は、区分所有者の数は１００で、議決権数も１００です。
しかし２人の人がそれぞれ２戸を所有するという場合もあります。
この場合の議決権数は１００ですが、区分所有者の数は９８となります。
そして、管理組合総会の定足数は、半数です。
正確には区分所有者の数と議決権総数の両方の半数です。
したがって先ほどの、１００の住戸のマンションの場合で、議決権数が１００、区分所有者の数が９８の場合（２人の区分所有者がそれぞれ２戸を所有）には，委任状などを含めて、区分所有者数が５０、議決権数で４９の出席あれば総会として成立します。
ちなみに、ほとんどの議案は過半数で議決されます。
過半数というのは、半分以上ということですので、半分ピッタリでは否決となります。
５０の議決権ならば最低２６の賛成が必要で、２５ならば否決です。
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2008年10月20日
マンション管理士の独り言・・・２４
☀ ☁ ☀ ２００８年１０月２０日 月曜日 ☁ ☀ ☁
総会についてつぶやいています。
おさらいをしましょう。
総会開催までの手続きとしては、区分所有法では
１、年度の締めから１カ月以内に開催（標準管理規約では、２か月以内）
２、区分所有者へ総会の１週間前までに議案書を配る（同、２週間前まで）
３、規約改正などが議案の時は、改正案も添付
で開催となります。
これらの手続きを省略することはできません。
省略して開催された総会が無効となった事例はたくさんあります。
多くの管理組合では、議案書を配る時には、欠席者のために委任状を添付します。
委任状には、「○○○号室の△△さんへ委任します」、或いは「議長に一任します」、とかを記載するようになっていると思いますが、委任者と受任者との意見の違いが決議後にわかった時などに、もめることがあります。
「委任した○○さんが、私の意見とは違う方に賛成し可決しちゃった」などです。
そこで、○○さんへ委任、議長へ委任、の他に、 委任状に「多数意見に賛同します」と記載する方法をお勧めします。
他の区分所有者の多数意見を尊重しようとするものです。
また、欠席者には、委任状による方法しか自分の意見を述べられないかというと、そうでもありません。
書面による賛成・反対もできます。
議案書を見て、例えば第１号には賛成、第２号には反対と記して、議案に対する意思を表明することもできます。
委任状には、「欠席の場合は議長に委任します」としか書かれていないものをよく目にします。
できれば、上記のように欠席者の意見をより取り入れられるような工夫をしましょう。
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2008年10月17日
マンション管理士の独り言・・・２３
☀ ☀ ２００８年１０月１７日 金曜日 ☀ ☀
・・理事長には法律で年に１度の管理組合総会を開催することが義務付けられています。・・
通常は、そのマンションの年度の終わりから１～２ヶ月後に開催されます。
なぜ１～２か月後なのかというと、区分建物所有法では年度終了後１ヶ月以内に、標準管理規約では２か月以内となっているからです。管理規約で３か月以内としている管理組合もあります。
しかしいずれも招集するのは理事長（管理者）です。理事長以外でも、区分所有者の５分の１以上の発議で総会は開催できます。
さらに、監事にも招集権があります。理事長に不正があったりしたときには監事が総会を招集することになります。
監事は、会計監査のほか理事会や管理会社の業務についても監査しなければなりません。
そして不正や、不法行為があったときは総会を招集、となります。
管理会社に言われるままに、会計報告や業務報告の監査欄に署名捺印するのが仕事じゃありませんよ。
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2008年10月15日
マンション管理士の独り言・・・２２
☀ ２００８年１０月１５日 水曜日 ☀
・・・管理規約を読もう・・・
今回は少し道を外れます。
独り言の主は、相談員として公の場所を含めていろんな場所でさまざまな相談を受けます。
滞納管理費やペット問題、管理会社の業務内容、理事長の不正などですが、これらに対しては一発解決できるような解答は存在しません。
地道に透明性を持って粘り強く説得などを行うしかありません。
他方、管理規約や使用細則を読めば解決できる問題も多々あります。
「管理規約にのっています」「へえ、そうなんだ」、「管理規約を読んでください」・・・このような返答を何度したことか。
新規に分譲マンションを購入した方や、新しく管理組合の役員になった方は勿論、マンションにお住まいのすべての方は、必ず１度は管理規約・使用細則を読みましょう。
「管理規約がどこにいったかわからない」・・というあきれた方もいるでしょうが、そんな方は、管理会社か理事の方に貸してもらってコピーして下さい。
そして読んでいて不明な点や、実情に合っていない点などありましたら、遠慮なくご相談ください。
いろんなご相談受け付けています（●＾o＾●）
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2008年10月14日
マンション管理士の独り言・・・２１
☀ ☁ ☀ ２００８年１０月１４日火曜日 ☁ ☀ ☁
区分建物所有法では、管理者（理事長）は総会を必ず１年に１度開催しなければならないとされています。
ですから、通常は理事長が総会を招集します。
しかし、理事長が招集したくない議案であったりした場合には、理事長は総会招集をしぶることがあります。
このような時は、区分所有者の５分の１以上で総会招集を理事長に要請でき、もしこの要請を理事長が断っても、自動的に要請の時からおおよそ２ヶ月後には総会が開催されることとなります。
この５分の１という数字は、規約や総会で増やすことはできません。
４分の１はダメで、６分の１は、ＯＫということです。
簡単な算数です。
５分の１は２０％。４分の１は２５％だからダメで、６分の１は約１７％だからＯＫです。
昔の規約では、これが４分の１とされているものがあります。
今お住まいのマンションの管理規約では、４分の１となっていませんか？
もしそのようになっていれば、規約の変更をお勧めしますし、多分今まで規約の見直しなどやったことがない管理組合でしょう。
少しじゃなく大いに反省が必要ですね。
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2008年10月12日
マンション管理士の独り言・・・２０
２００８年１０月１２日 日曜日 ☁ ☁ ☁
もう２０か。２０も回を重ねて独り言はどうかと・・・
管理組合総会について、思いついた事をその都度書いています。
したがって、全然順序良く並んでいません。あしからず。
いろんなマンションの管理規約を目にします。その中で多いのが、総会の折に賛否同数のときには議長が決めるとなっているものです。
おかしいでしょう。
一般の採決に議長が参加しながら、賛否同数の時は議長が決するなんて。これでは議長は２票持っていることになります。
賛否同数の時は議長が決するとするならば、一般の採決には議長は参加しない、としなければなりません。
ちなみに賛否同数の時は、否決となります。
「じゃあ、そうするか。」これもダメです。
規約の改正になります。総会での４分の３以上の賛成が必要です。
いい機会です。お手持ちの管理規約を読んでみましょう。
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2008年10月10日
マンション管理士の独り言・・・１９
☁ ☁ ☁ ２００８年１０月１０日 金曜日 ☁ ☁ ☁
管理組合総会についてつぶやいています。
基本に立ち返ってみましょう。マンションは専有部分と共用部分とにわかれ、この区分所有者全員の共有である共用部分の維持管理を行うのが、マンション管理組合です。
そのマンション管理組合の意思決定機関は、管理組合総会です。
通常の管理組合には理事会が設置されていると思いますが、理事会には意思決定権はありません。
理事会では、総会で決まったことを具現化・実行するだけです。
ですから、総会については、開催手続きなどが厳格に法律などで規定されています。
勝手に手続きを省略したり、独自の方法で行ったりしてはなりません。
勝手な方法で開催して、手続きに瑕疵（手落ち）ありとされ無効と裁判所に判断された事例はたくさんありますよ。
「共有は問題の母」と言われます。民法では、できるだけ共有状態を解消し単独所有へ持って行こうとしています。
しかし、マンションでは共有状態の解消は不可能です。
共有者（区分所有者）一人一人の勝手な言い分・判断に任せていたら、いつまでたっても事が決まらないし、声の大きな人の意見が通ったりとかで、民主的な運営ができません。そこで、共有者の最終的な意思決定の場（管理組合総会）の開催や手続きに法律などで厳格な規定を設けています。
決してややこしい話じゃないですよ。これにより区分所有者の権利が確保されているんですよ
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2008年10月03日
マンション管理士の独り言へのご質問に対しておおよそ7８点の回答
☀ ☀ 2008年10月3日 ☀ ☀
「マンション管理士の独り言」に、ご質問をいただきました。
管理組合副理事長様からの「大規模修繕工事について教えて」です。
はじめから、ヘヴィなご質問です。
マンションの計画修繕では、1番短い修繕周期のもので鉄部塗装の約4年、長いもので２５～30年になるものもあります。
これに対し、管理組合の理事は１～２年の短い期間で交代していく事がほとんどなので、次の役員への引き継ぎがスムーズに行えるように計画修繕に対しては、継続性を持たせる必要があります。
そこで理事会とは別に独立した継続性のある「修繕専門委員会」が必要になってきます。
専門委員会は、マンションの規模にもよりますが、人数は５～１０名、任期は２～５年で構成され、理事が１～２名参加するほうがスムーズな運営となるようです。
また、専門委員会は、理事会の諮問機関または下部組織となる位置づけです。
ここでおおざっぱに、修繕計画～工事の実施までのスケジュールを記します。
１、専門委員会の組織と同会細則（案）の作成 （理事会）
２、専門委員会設立と細則の総会決議 （理事会）
３、修繕計画（案）作成のための資料収集 （専門委員会）
４、修繕計画（案）作成と総会の決議 （理事会）
５、マンション現状の点検・調査 （専門委員会）
６、劣化診断等の委託先の選定と契約締結 （理事会）
７、劣化診断の実施 （業者）
８、修繕計画図書の作成 （専門委員会・業者）
９、修繕工事実施計画（案）の作成 （専門委員会・業者）
１０、修繕工事実施計画（案）の総会決議 （理事会）
１１、工事管理委託先の選定と契約締結 （理事会）
１２、修繕設計図書による現場説明 （理・専・業）
１３、見積もり合わせ・または入札 （理・専・業）
１４、工事会社の選定と契約締結 （理事会）
１５、工事計画書に基づきスケジュールや注意事項を組合員に周知 （理・専・業）
１６、工事実施
１７、中間検査及び完了検査
１８、工事代金の支払い
となります。
一番大事なのは、情報公開と透明性です。
ご質問をいただいた副理事長様も、お仕事があって大変だと思いますが、前向きの姿勢で頑張ってください。
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2008年09月25日
マンション管理士の独り言・・・１８
２００８年９月２５日 （木） ☁
前回は、管理組合総会では、予め配られた議案書に記載されていること以外は、決議されても無効だということについてお話ししました。
では、この議案書はいつ配るのでしょう？
区分建物所有法では、総会開催の１週間前までに総会開催の案内と一緒に配るものとされており、標準管理規約では２週間前までとされています。
ちなみに建て替え決議の時は、２か月前に配布するものとされています。
さらに、例えば管理規約の改正を議題とするならば、旧規約と新規約の案を対比させるように記載したものを議案書に記載しなければなりません。
その他、共用部分の変更だとか、大規模修繕などを議題とする際には、議案書に記載しなければならないことが細かに決められています。
勝手に、はしょったり省略したりすると総会招集の手続きに瑕疵（手落ち）ありとして無効とされた判例はたくさんあります。
はしょることなく、全住戸分大量にコピーして期日厳守で配布しましょう。
管理組合の役員さん大変です！
お疲れ様でございます。
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2008年09月24日
マンション管理士の独り言・・・１７
２００８年９月２４日 （水） ☀
さて、マンション管理組合の総会の日時の設定も終えました。
次に議案書を配布しなければいけません。
総会では、予め配られた、議案書に書かれた議案以外の決議を行ってはなりません。
「折角皆さんお集まりですから、ついでにペットの事を話し合いましょうか？」などはダメです。
予め配られた議案書に書いていること以外を決議しても無効となります。
配られた議案書を見て、「今回は我が家にはあまり関係のない議題だから、
委任状を提出して欠席しよう」とした区分所有者に、議案書に書かれてないことを決議すると、
「不意打ち」をくらわすような格好になるからです。
「○月○○日に△△公民館で、管理組合総会を開催します。
欠席される方は、理事長宛委任状をご提出ください」だけの記載で、
議案書もなく、当日何を話し合うのか全く不明なまま総会を開催している管理組合をよく見ます。
このような開催の手順・手続き・要件を満たしていない総会で決議されたことは無効ですよ。
これまで一方的つぶやいてきましてが、より皆さんのニーズにお応えしようと、
ご意見・ご質問を大募集します。ご質問に対しては、本ページ上でお答えいたします。
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能力・知識に限りありますので、難しいご質問については白旗もありですので、ご勘弁を・・・
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2008年09月22日
マンション管理士の独り言・・・１６
２００８年９月２２日 ☀
仕切り直して管理組合総会について、お話しましょう。
総会を開催するには、厳格な要件が定められています。
まず、時期ですが、これは、そのマンションの会計年度終了後１カ月ｏｒ２か月とされています。
会計年度とは、そのマンションの１年間の会計の始まりと終わりのスパンのことを指します。
国や公共団体の多くは、４月から翌年３月までが会計年度とされています。
なぜ、ｏｒなのかと言いますと、
区分建物所有法では年度終了後１カ月以内、標準管理規約では２か月とされているからです。
まれに、３か月としている管理組合もあります。
１か月では準備期間などもあり、ちょっと短すぎるように思えますし、
３か月では総会の折にずいぶん昔の事を話している感じです。
２か月がちょうどいいのではないでしょうか。
多くの管理組合では２か月としているようです。
この総会開催の日時についても、管理規約に記載されています。
適当に会場が空いてる日を選んでいるのでは、ありませんよ。
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2008年09月19日
マンション管理士の独り言・・・１５
２００８年９月１９日 ☁
前回から、管理組合総会についてお話していますが、
管理費について大事なことを言い忘れていました。
滞納管理費の取り扱いについて、５年で消滅時効となる点や、最終的な請求責任は管理組合にある、などをお話ししましたが、そんな面倒くさいことを言わずに、「総会でチャラ（債務帳消し）にしてあげたらいい」という乱暴な意見が出てくることがあります。
多くの決議事項は、過半数により決定されますが、このような滞納管理費を帳消しにする決議は何人の賛成がいるのでしょうか？
これは全員の賛成が必要とされます。
建て替え決議でさえ、５分の４の賛成でいいのに、全員の賛成が求められます。
事実上は不可能です。
ここからも、毎月キチンと負担してもらうという予防が、滞納を防ぐ最大・最良の方法であることがわかりますね。
☀ ☁ ☀ ☁ ☀ ☁ ☀ ☁ ☀ ☁ ☀ ☁
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2008年09月18日
マンション管理士の独り言・・・１４
２００８年９月１８日 （木） ☂ ☂ ☂
今回から管理組合総会についてのアレコレについてお話しましょう。
マンション共用部の維持管理や管理規約に関するものは、管理組合総会において決定されていきます。
通常の決議事項は過半数（普通決議）により決せられ、法律（区分建物所有法）で決められている重要な事柄は、４分の３（特別決議）により決められていきます。
・・・ちなみに建て替え決議は５分の４以上の多数決です。・・・
票は通常は１住戸につき１票です。
１住戸を、例えば夫婦で共有している場合などでも、１票を分けて２分の１ずつの票なんてありません。では、５０㎡の住戸の区分所有者と１００㎡の住戸の区分所有者とでは、同じく１票ずつでしょうか？
１００㎡の区分所有者は５０㎡の区分所有者に比べて、２倍の管理費や修繕積立金を負担しています。これは、マンションごとに異なります。１００㎡で２票の管理組合もあれば、１票の管理組合もあります。この件もしっかりと【管理規約】に書かれています。
☂ ☁ ☂ ☁ ☂ ☁ ☂ ☁ ☂ ☁ ☂ ☁ ☂
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2008年09月17日
マンション管理士の独り言・・・１３
２００８年９月１７日 水曜日 ☂
今回も滞納管理費について、つぶやきます。
前回は、滞納管理費は５年で消滅時効にかかる事を説明しました。
では、５年経過した滞納管理費を管理組合は請求できないかというと、
そうでもありません。
５年だろうが１０年経っていようが、滞納分すべてを請求できます。
滞納者が「時効となっている５年より以前のものは支払わない」、
と言えば仕方ありません。
この場合は、支払いを強要できませんが、
時効の効果（これを時効の援用と言います）を主張せずに支払ってくれれば、
これは支払いとして有効です。
支払った滞納者が、あとから「５年以前の消滅時効にかかっている分まで支払ってしまった。
その分返せ！」と言われても返す必要はありません。
管理組合は、「消滅時効にかかった５年より以前の分は請求しないでおこう」
などと余計な良心を持たずに滞納分すべてを請求しましょう。
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2008年09月16日
マンション管理士の独り言・・・１２
２００８年９月１６日火曜日 （☀・・ましたね）
本日は、滞納管理費の取り扱いについて、ボソッボソッと。
滞納管理費などは、何年で時効になるか？
１０年説や５年説がありましたが、最高裁の判断で５年とされました。
つまり、滞納管理費をほったらかしにしておけば５年で時効、つまり滞納者は払わなくて良くなります。
もし、そうなれば、その時の理事長以下役員の方は、まじめに負担している他の区分所有者に職務怠慢として訴訟をおこされることだってあり得ます。
標準管理委託契約では、滞納管理費について管理会社は１回だけ請求すれば良しとされています。
つまり滞納管理費の最終的な責任は、管理組合にあります。
時効になりそうだったら、とりあえずその時効をストップ（これを時効の中断という）させなければなりません。
どのような方法があるか。
考えられる方法として、まず思いつくのが、内容証明郵便を送る。
実生活では内容証明なんて送られてくる機会はほとんどないでしょうから、受け取る側が「すわ、一大事！」と支払ってくれる効果はあるでしょう。
しかし、内容証明郵便は発送後６カ月以内に訴訟を起こさなければ時効の中断の効力はありません。
もっと簡単な方法があります。
第１に、滞納管理費があることを承認してもらう。
口頭でもいいのですが、「私は、○○管理組合に、△△△円、管理費などの滞納があります」と一筆書いてもらえれば完璧です。
第２に、滞納分のうちのいくらかを支払ってもらう。１，０００円でも２，０００円でもいいです。この支払は、滞納管理費が存在することの承認にあたり、時効の中断事由となります。
でも最善の方法は、何と言っても滞納額が大きくならないうちにキチンキチンと支払ってもらうことです。
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2008年09月08日
マンション管理士の独り言 ・・・１１
２００８年９月８日月曜日 ☀
今回は、マンション管理組合のお話をチョット
マンションには、専有部分と共用部分とがあることをずっと以前にお話ししましたが、この共用部分の維持管理やメンテナンスを行うのが管理組合です。
マンションを購入すれば、法律上当然に管理組合員になります。
町内会や老人会のように入るか入らないか、を任意に決められません。
嫌いな人がいるから入らない、なんてダメです。
脱会の自由もありません。
脱会できるのは、その方が亡くなった時か、あるいはその住戸を譲渡（売却）したときです。
もっとも亡くなった時は、相続人が管理組合員になるだけですが・・・。
賃貸として誰かに貸していようと、海外に住んでいようと、購入者（区分所有者）が管理組合員になります。賃借人は、どんなに長く住んでいようが管理組合員にはなれません。
したがって、管理費を負担するのは区分所有者となり、賃借人には管理費支払の義務はないこととなります。
しかし、管理規約において区分所有者が管理費の滞納を起こした時は、賃料の中から管理費分を管理組合が受け取れるとしたものもあります。
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2008年09月05日
マンション管理士の独り言 ・・・１０
２００８年９月５日 金曜日 ☀
今回も前回につづいて管理費のお話。
前回は管理費の滞納があったまま、その住戸が譲渡（売却）されれば、新所有者（買主）にも滞納分の支払い義務があることを言いましたが、では、管理費の滞納もなく売り出した住戸の売主は、いままで負担していた管理費や修繕積立金の返還を管理組合に対して請求できるのでしょうか。
大規模修繕工事も行われておらず、かなりの金額の修繕積立金が貯まっていたとして、「自分がこれまで負担してきた分を返して」と言えるかどうか、です。
これは請求できません。
売り出しがあるたびに、返却していったら大規模修繕工事の際に、お金が足りなくなってしまいます。
今回や前回、前々回に管理費について話してきましたが、これらのことはちゃんと管理規約に載っています。
マンションを購入する際には必ず１度は目を通しましょう。
もう買っている人も、今一度確認しましょう。
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2008年09月04日
マンション管理士の独り言 ・・・９
２００８年９月４日 木曜日 ☀
今回も前回に続いて管理費のお話。
管理費というのは、マンション共用部分の維持管理に使われる費用で、負担する義務があるのは区分所有者です。
借家として賃借人に貸しているかどうかや、そのマンションに住んでいるかどうかには関係なく、区分所有者に負担する義務があります。
そこで、このような疑問が生じます。もし区分所有者が管理費を滞納したまま、その住戸を譲渡（売却）してしまったら、誰が滞納管理費を負担するのか？
滞納した前所有者に支払い義務があるのは当然ですが、新たに区分所有者になった買主にも負担の義務が生じます。
どこに行ったかわからない前所有者を探し出して請求するより、その住戸に新たに住み始めた新所有者に請求する方が手っ取り早く、確実です。
管理組合の理事さんが、新区分所有者に請求に来ます。「元の所有者が支払う約束になっている」「なぜ元の所有者の滞納分を支払わなきゃいけないの」などは、管理組合には通用しません。
新所有者に支払う義務があります。
このようなことから、宅建業法では中古マンションの売買の際に、重要事項説明として管理費の滞納があれば、購入希望者に説明しなければならないとなっていますが、知ってか知らずか、説明が十分でなくトラブルが生じるケースがあります。
中古マンションを購入する際は、その住戸に滞納管理費があるのかないのか？更にはマンション全体でも滞納管理費があるのかないのか？が重要な要素になると考えます。
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2008年08月28日
マンション管理士の独り言 ・・・８
２００８年８月２８日 （木） ☂
今回は、マンションライフの基礎の基礎、【管理費】についてつぶやきましょう。
マンションには、専有部分と共用部分とがありますが、共用部分とは具体的に言うと、柱・梁をはじめエントランス・廊下・階段・駐車場・自転車置き場・エレベーターなどです。
専有部分以外は共用部分とされます。
この共用部分の管理に充てる費用が管理費となります。
これも具体的に言うと、清掃費、管理員費用、エレベーターなどの保守点検費用、廊下などの電灯費、その他設備機器の電気料などが対象となります。
この管理費は、専有面積に比例して各戸決められています。
仮に㎡当たり１００円として60㎡ならば６０００円。８０㎡ならば８，０００円です。
１Ｆや１０Ｆなどの階数に関係なく、広さに比例して設定されています。
ですから、ちょっと不公平な事態が発生します。
例えば、１０Ｆの５０㎡を購入した家族６人のＡさん、１Ｆの１００㎡を購入した家族２人のＢさんの場合、管理費は面積比ですから５０㎡のＡさんは５０００円。一方１００㎡のＢさんは１０，０００円となります。
Ａさん一家は家族６人頻繁にエレベーターを利用しますが、Ｂさんは全く利用しません。
そしてエレベーターの保守メンテナンス費用は管理費から充当されます。
明らかに不公平です。が、仕方ありません。
国交省の標準管理規約では、管理費を設定するにあたっては、共用部分の使用頻度を考慮しないとされています。
自分はサブエントランスを通らないから、その部分の電気料を支払わないなんて言い出したらきりがなくなってしまいます。
ちなみにフランスでは、階数に差をつけない管理規約は無効とされています。
このようにマンションライフにはルールがあります。
これらは全て、“管理規約”に記載されています。１度必ず“管理規約”に目を通しましょう。
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2008年08月27日
マンション管理士の独り言 ・・・７
２００８年８月２７日火曜日 ☂
今回も前回同様、分譲マンションの駐車場について・・・ボソッボソッと。
よく駐車場使用料無料というマンションを見かけます。
前回のおさらいですが、駐車場使用料は、駐車場そのものの管理（白ラインの引き直し、駐車場の清掃、機械式ならばメンテナンス費用など）に使われて余りあれば、修繕積立金に充当されます。
機械式駐車場ならば１パレット年平均１５，０００円程度のメンテナンス費用がかかります。
使用料が全く入ってこないので、このメンテナンス費用は管理費から支出しなければなりません。
平面平置き駐車場の場合でも、メンテナンス費用は発生しないものの本来、修繕積立金として積み立てられるべきものが積み立てられていないという結果になります。
中にはそれを見越して適正な管理費体系や長期修繕計画を立案している売主もあるのですが、購入者の毎月の支払額を低く抑えて売り易くするために、管理費や修繕積立金を低く設定し、更に駐車場使用料タダというのを売り物にしている売主が多いようです。
管理費や修繕積立金、更には駐車場使用料というのは、決して安ければいいというものではありません。適正な金額が必要です。
安ければ、入居後の近い将来に、必ず値上げがありますし、もしなければ大規模修繕工事の際に修繕積立金が不足し、何十万円という大金を一括手出しということなるのは日を見るより明らかです。
何十万円も一括しては支払えないという区分所有者が多数いれば、総会で４分の３の多数が得られずにいつまでたっても大規模修繕に手をつけられないマンションということにもなりかねません。
そうなれば、居住性はもちろんですが、資産的にも価値が下がります。キチンとした長期修繕計画案の裏づけなしに、売らんがために安易に駐車場使用料をタダにしている売り方には疑問を覚えます。
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2008年08月26日
マンション管理士の独り言 ・・・６
２００８年８月２６日 ☀
前回までの５回で、売主により売買契約書などの重要書類の内容が異なり、明らかに売主が一方的に有利になっているものもある、ということをつぶやいてきました。
今回は駐車場について、です。
通常マンションの駐車場は、マンション管理組合と使用契約を結ぶことにより使用でき、その使用料は管理組合に入り修繕積立金に充当されるとなっています。
この駐車場を分譲駐車場として売り出す売主を見かけます。
これをやられると管理組合は困ります。
駐車場使用料が管理組合に入ってこなくなり、その分修繕積立金が不足することにつながります。
そこである管理組合が売主に対して、分譲駐車場として売り出し、取得した金員を管理組合へ返せと訴訟を起こしました。
第１審では、管理組合の請求が認められました。
その内容は、「売主は管理組合が設立されるまでは、管理組合を代行しているに過ぎない。
したがって管理組合が発足すれば、駐車場分譲代金を管理組合に返却しなければならない」。
これを不服として売主が控訴しました。
第２審では、一転して管理組合の請求は認められませんでした。
その内容は「分譲駐車場の件は、売買契約書に記載され、分譲駐車場を買わなかった区分所有者であっても、分譲駐車場があることは知っていた。さらにその分だけマンション分譲価格が割安になっている事も知っていたので、その限りにおいて利益を得ている。したがって駐車場分譲価格は管理組合に返却しなくてよい」。続いてこうも述べています。「このような分譲駐車場という販売方法は、後々問題が発生することが考えられるので、行政でも好ましくないと指導している。売主はこのような販売方法をとるべきでない」。
このように分譲駐車場方式は、いろんなトラブルが頻出しています。
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2008年08月25日
マンション管理士の独り言・・・５
２００８年８月２５日 ☀
何回かにわたって売買契約書や管理規約の問題点をボソッボソッと。
これらの重要書類は、売主それぞれで異なり、そこには一方的に売主有利と思われる条文も見られることがありますが、買主が同意していれば契約自由の原則により、有効とされるということについて・・・
前回は、未販売住戸の管理費や修繕積立金の取り扱いについてでしたが、
今回は使途不明な諸経費？についてです。
マンションを購入すると、分譲価格以外に、登記費用・契約印紙代・火災保険料などが諸経費として当然発生します。
これら以外にも銀行ローンを借り入れる場合は、保証保険料・利用料・事務手数料・抵当権設定料などが別途必要となります
これらは、購入に伴い当然に発生する諸経費で、どの売主のマンションを購入しようと必要となります。しかし、そのマンションならではの諸経費が必要とされる場合がみられます。登記事務手数料だとか、契約作業手数料だとか聞いたこともない諸経費が必要と契約書に明文化されています。
自己資金取扱手数料などが必要とされている売主も見たことがあります。登記事務手数料が３～５万円、契約作業手数料が３～５万円が相場でしょうか。
使途不明な諸経費合計が１０万円を超えてしまう物件もあります。
何度も出てくる契約自由の原則により買主が合意すれば有効とされるのでしょう。
宅建業法では、仲介でなく販売代理の場合は売却依頼者（この場合は売主）以外の当事者（買主）からは手数料をもらってはいけないとされています。（そのかわり、仲介の場合の手数料率のＭＡＸは３％、代理の場合は６％）非常にグレイな取引です。
すべての売主で登記事務手数料や契約事務手数料などが必要ではありません。これら使途不明な諸経費が必要とされる売主と、必要でない売主とがあるということを覚えておきましょう。
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2008年08月22日
マンション管理士の独り言 ・・・４
２００８年８月２２日（金曜日） ☁
４日連続でアップさせていて、何が独り言・・・という声が聞こえてきそうですが。
独り言１でつぶやいていましたが、マンション売主によって売買契約書や管理規約の内容が異なっているということについて、より具体的に、刺激的につぶやきます。
１のおさらいですが、契約行為というのは、当事者双方が合意の上ならば、公序良俗に反しない限り有効であるという、私的自治の原則（契約自由の原則ともいう）が支配しています。
公序良俗（公の秩序、善良な風俗）に反するものとは、例えば、賭博行為とか著しく高利でお金を貸すなどが当てはまります。反対に言えば、公序良俗に反しないのであれば一方的に売主有利な取り決めが入っているマンションの売買契約書でも、買主の合意あれば有効です。
「そんな条文があればわかるだろう」、といわれる方があるかも知れません。ですが、ほとんどのマンション購入者は始めてマンションの売買契約を結びますし、他の売主の売買契約書と比較することもできず、またそもそも何が有利で不利なのかわからないというのが現状です。
営業マンから、「皆さんこの契約書で契約されています」
「当社はそんな変な会社じゃありません」
といわれ契約締結しているのです。
もっとも営業マンの方も、他の売主の売買契約書なんて見る機会もないでしょうから、仕方ないのですが。
当社には、今北九州で分譲されているマンションの多くの売買契約書や管理規約などの重要書類のストックがあります。
１例として、未販売住戸の管理費・修繕積立金の負担について売主それぞれで扱いが異なっています。
未販売住戸の管理費・修繕積立金はもちろん空いている駐車場の料金までも負担するといった拍手喝さいの売主もあれば、管理費・修繕積立金は一切負担しないとしている売主もあります。
国交省ではこのように未販売住戸あるときは、売主が負担するのが望ましいと指導していますが、強制力はなく、従わなくても法律違反でもありません。
公序良俗に反せず、売買契約書に明記され、売主買主双方が合意しているのなら有効ということになります。
これ以外にも、オヤッと思う条文はありますが、これはまた次の機会に。
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2008年08月21日
マンション管理士の独り言・・・ ３
２００８年８月２１日 ☀
マンションを購入する際の判断基準として、多くの消費者の方があまり気づいていないが、とても重要と思われることをつぶやいています・・・
今回は、建築工期です。
多くの購入希望者は、検討しているマンションの建築工期が適正かどうかなど考慮していないと思います。
マンションはコンクリートで作りますから、硬化するまでに十分な養生期間が必要になってきます。この養生期間が十分でないと、いわゆる突貫工事となり、建物精度に影響を及ぼします。
一般にマンション建築工事の場合、適正な建築工期は階数＋３か月程度だと言われています。１０階建てのマンションなら１２～１４カ月くらいが適正だと考えられます。
この建築工期はパンフレットやチラシの隅に小さく載っている建築確認許可年月日と竣工年月日とで確認できます。この２つの年月日の間が建築工期となります。
最近は意図的かどうか、建築途中の変更申請が許可になった日を記載している物件もたまに見られますので、このような場合は工事着工日を問い合わせてください。
しかしこの建築工期は、建設会社が決めるのではなく、売主の都合により決定されます。
もっと詳しく言えば売主の決算時期によって決められます。ほとんどの売主の決算時期は３月なので、何としても３月には購入者に引き渡しをさせなければなりません。
この３月引き渡しが適正な工期のもとにおこなわれるのであればいいのですが、なかにはいかにも引き渡しを急いでいるなというマンションも見かけます。
３月竣工の３月引き渡しなんていかにも引き渡しを急いでいる臭いがプンプンです。
ちょっと建築工期が短いなと思われるようなマンションなら、担当者に詳しい説明を聞きましょう。
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2008年08月20日
マンション管理士の独り言・・・２
２００８年８月２０日 ☀
昨日は、マンション購入に際しての売買契約書・重要事項説明書・管理規約などの
重要書類の重要性について、また売主によりこれらの重要書類の内容はまちまちとなっている事、
更には売主に一方的に有利な条文が入っていることも散見されることをつぶやきました・・・。
今回は、マンションって何？についてつぶやきます。
マンション購入を検討されている方は、マンションには、専有部分・共用部分・専用使用部分があることはご存知ですよね。
では、外壁のどこからが共用部分で、天井や床のどこまでが専有部分かご存知ですか？
玄関ドアは、ドア本体は共用部分で、鍵と内側塗装部分のみが専有部分となっていることは
ご存知ですよね。同じ居住空間といいながら戸建とは明らかに異なります。
もちろんこのような事は知らなくても問題なく生活できます。
しかし、例えば下階へ漏水させた場合には、原因部分が専有部分か共用部分かで、
責任の所在が異なってきますし、また室内の改装を行おうとするときにも、
専有部分以外は自由に扱えません。
このようなことで他の居住者や、管理組合とトラブルが発生します。
マンションライフの基本である専有部分や共用部分についての理解を深めることで、
多くのトラブルは未然に防げると考えています。
設備・仕様・立地・インテリア・価格も購入に際しての重要な判断基準でしょうが、
マンションについてもっと掘り下げてみてはいかがですか？
マンションについての無料セミナーは こちら➔➔➔
2008年08月19日
マンション管理士の独り言・・・１
２００８年８月１９日 ☂
最近、○○○マンションってどお？みたいなスレッドを見かけます。
皆さんそれぞれの意見が掲載されていて面白く、見させてもらっています。
中には、玄人顔負けの専門的な意見もあり、感心させられることもあります。
そのマンションの購入を真剣に検討している人ならでは判断基準が載せられていますが、
その多くは設備・仕様・間取り・価格・立地・構造、更には売主の信用性などについてです。
それらのことは購入に際しては当然に、重要な判断基準となりますが、
それだけで十分でしょうか？
購入するということは重要事項説明を受け、管理規約や長期修繕計画を理解・承諾した上で売買契約を締結するということになります。
また契約という行為は、公序良俗に反しない限りにおいて売主・買主で取り決めを行い、双方合意の上で約束するということです。
つまり公序良俗に反しなければ、売主・買主双方で契約内容を自由に決められるということです。（契約自由の原則）
しかし現状では、売主や管理会社が用意している売買契約書や管理規約を承諾するかしないか、になっています。そこには買主の意見が反映されるような余地はほとんどなく、あらかじめ用意された契約書で嫌ならば、契約しないという選択しか残されていません。
そこに売主や管理会社に一方的に有利な条文が入っていたらどうでしょう？
弊社は、購入コンサルタントとして、現在販売中の多くのマンションの売買契約書・重要事項説明書そしてそのマンションライフのバイブルとも言える管理規約について検証してきました。
残念ながら、売主や管理会社に一方的に有利な条文が入っていることが多くのマンションで見られます。
マンション購入を検討されている皆さん、あなたの判断基準の中に売買契約書・管理規約をはじめとする重要書類が適正・適法なものかを加えることをお勧めします。
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2008年08月12日
マンション管理新聞より
マンション管理組合の皆さん！
第６弾！『1から学べるマンション購入・管理術』セミナー
現在予約受付中です。
・・・８月２２日（金曜日）１９時より弊社事務所で開催します。・・・
☀ ☀ 2008年8月12日 ☀ ☀
今週号のマンション管理新聞にもまた、管理会社の不祥事記事が掲載されています。
敢えて、不祥事としたのには、理由があります。
地元福岡の管理会社『丸美』が民事再生法の適用申請を行ったのですが、
なんと受託先管理組合に自社社債等を売りつけていたのです。
管理会社として、元本割れのリスクのある金融商品を管理組合に勧めるなど言語道断です。
1400万円分購入した管理組合が解約を申し入れても回答なしとも載っています。
何度も云う様ですが、
管理組合活動に熱心な方々でも、管理会社にすべてを委ね、管理会社の言いなりになり、被害にあうケースも多いようです。
第三者である専門知識のある、“マンション管理士”は、マンション管理組合の立場から管理会社に助言・指導を行います。
“マンション管理士”の採用は、いかがですか？
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2008年08月06日
マンション管理新聞より
マンション管理組合の皆さん！
第６弾！『1から学べるマンション購入・管理術』セミナー
現在予約受付中です。８月２２日１９時より弊社事務所で開催します。
☀ ☀ ２００８年８月６日 ☀ ☀
7/25日発行の「マンション管理新聞」の記事には、驚きました。
１面に“１億８０００万着服の疑い”⇩ ⇩ ⇩ ⇩ ⇩
４面“管理組合資産５億横領の元会社社長に懲役７年”（写真省略）
⇧ ⇧ ⇧ ⇧ ⇧ ３２面“架空の工事で３５２万円詐欺”
いずれの事件、管理会社かその関係者が犯したものです。
特に、架空工事で３５２万円詐欺については、地元北九州の事件で、加害管理会社は，大手の日本ハウズイングです。
全く…開いた口がふさがりません。
原因の第一は、加害管理会社にあるのは勿論ですが、
管理組合側も管理会社任せにせずに、日頃から金銭管理や業務内容に目を光らせていれば、
防げていたものもあったかも知れません。
しかし、家庭や仕事もあり、なかなか時間や労力がさけない・・・という方は、
マンション管理士の採用をご検討しませんか？
マンション管理士は、管理組合の側に立ち、管理会社に助言・指導を行う国家資格です。
2008年07月29日
マンション管理組合活動について
☀☀☀ ２００８年７月２９日 火曜日 ☀☀☀
本日（7/29）付朝日新聞“我が家のミカタ”にマンション管理についての記事が掲載されています。
建築・経理・保険等専門的知識をもつ住民が、「常任理事」となり、次の理事へ、ノウハウを引き継ぐという管理運営方法で、建物の劣化や住民の高齢化に対応している例が掲載されています。
そして、その結果、資産価値が向上し、中古で売り出す時の価格が上昇したとの嬉しいおまけもついた様です。
また、管理会社の言いなりにしていたら、経費の水増しまで行われていたとも載っています。
“我が家のミカタ”は、今回で三回目の掲載ですが、いずれもキーワードは、「管理会社任せにしないで、住民が積極的に管理組合活動に取り組む」に尽きると思います。しかし、そこには専門的知識も必要となってきます。管理組合の立場に立って管理会社に助言・指導を行うマンション管理士の活用を考えられてはいかがですか？
８月２２日１９時より弊社事務所で開催
第６弾！『1から学べるマンション購入・管理術』セミナー
現在予約受付中です。
ご参加をお待ちしています。
2008年07月22日
管理を任せきりは禁物です。
☀☀ 2008年7月22日 火曜日 ☀☀
本日、朝日新聞（7/22）付朝刊に“我が家のミカタ”第２弾が掲載されています。
管理組合 の資産である管理費・修繕積立金が、 理事長 や 管理会社 担当者に使いこまれたというショッキングな内容が実例をあげて掲載されています。
そして、 管理会社 に任せっきりで 管理組合活動 に無関心な区分所有者や役員のなり手不足が遠因にある事を指摘しています。
また、 『管理者管理』 という、簡単にいえば 理事長 を 管理会社 や マンション管理士 など区分所有者以外の第三者に任せる方法についてもふれています。
管理会社 を 『管理者』 にする事はどうなんでしょうね…？
大いに問題あり！と私は考えます。
また、一足飛びにこの 『管理者管理』 方式ではなく、まずは、 マンション管理士 を活用して頂きたい。
管理組合 に助言をし、 管理会社 を指導する、本来あるべき マンション管理組合のアドバイザーとしてのマンション管理士 の存在を認知し活用するシステムを構築したいと考えています。
2008年07月16日
『増える荒廃マンション』の解決への道筋は・・・
２００８年７月１６日水曜日 ☀
連日暑い日が続いてますが、皆様いかがお過ごしですか？
昨日の７/１５日付朝日新聞朝刊に『増える荒廃マンション』という表題で、
管理破綻したマンションの特集記事が載っていました。
管理会社が修繕積立金を持ち逃げした末、倒産
管理費や修繕積立金の滞納が８００万円
管理費などの滞納者の説得に回った理事長は、息切れし、自分の住戸を売って出て行った。
管理費滞納者を相手取り２年がかりの裁判のっ結果、仕事を休んで裁判に追われた男性は、
ガンを患った。
いつの間にか暴力団が住み着いて、理事長の引き受けてがいない
漏水が原因で寝室の天井が落ちてきた。補修費用に３０００万円かかるが、管理組合では
１５００万円しか用意できず、銀行へ相談に行ったら、滞納の多い物件には難しいとクギを
さされた・・・等々。
ショッキングな内容の記事が掲載されていました。
そして、建物の外壁や柱、エレベーター・廊下などの共用部分を維持するのは管理組合だが、
「そこには無関心という事態が想定されていない。」と結ばれています。
このような状態になる前にマンション管理士へご相談を
スカッと一発解決策は見つからないまでも、必ず解決までの道筋は描けると思います。
2008年07月01日
国土交通省 マンション管理会社の立ち入り検査結果について
２００８年７月１日 ☀
今日は、久しぶりの晴れ、清々しく朝日を浴びました。
いよいよ２００８年も折り返しです。
国土交通省が平成１９年度マンション 管理会社 に対する立ち入り検査の結果を公表しました。軽微な違反が大半を占めているものの、全体の６割以上で違反が確認されました。
これは過去３年で最多の数で、昨年よりも１０ポイント増加しています。
あなたのマンションの 管理会社 はいかがですか？積極的に活動を行っているマンション 管理組合 ならば、このような違反も少なくなります。
管理会社 任せにならずに関心を持って 管理組合 活動に参加して下さい。
でも手っとり早くて有効な方法があるのをご存知ですか？
それは、 マンション管理士 に依頼することです。
そのなかでも エースマンション へ依頼を・・・会社の宣伝をしちゃいました。・・・
2008年06月24日
マンション管理組合の資産管理について・・・その2
２００８年６月２４日 火曜日 ☁
梅雨らしいお天気が続いています。
先日に引き続き、『マンション管理新聞』にまたも 管理組合 の金銭の横領記事が、掲載されています。
前回は 管理会社 の横領事件でしたが、今回は、悲しいことに 管理組合 の理事長の横領事件です。
前回と重複しますが、 管理組合 内部での金銭の取扱いについては、普段は通帳と届印は別々に保管（例えば、会計担当者が通帳を理事長が届印を保管）し、預金引き出しの際、どちらか一人にこの通帳・届出印を預けることをせず、理事長・役員の方々もお仕事がありご多忙でしょうが、必ず２人で窓口へ行くなどのルール決めをしておく事がなにより大切です。
また、本来するべき 管理組合 活動のすべてを 管理会社 任せにせず、皆さんが積極的に運営について参加する事で長い間横領に気がつかないということもあり得ないのではないでしょうか。
管理組合 の積極的な運営が、マンションの資産価値を高めていきます。そのために我々 マンション管理士は存在しているのです。
2008年06月11日
マンション管理組合の資産管理について
２００８年６月１１日 ☂
福岡・北九州も梅雨入りしました。久ぶりに更新します。
先日『マンション管理新聞』に下記の記事を目にしました。
・・管理組合資産横領の疑い・・同種の事例は、昨今頻繁に発生しています。
今回の様に、 管理会社 のフロントマンが横領するケースや、悲しいことですが、 管理組合 の理事長・会計担当役員が横領するというケースもあります。
ここでもう一度、マンション管理組合の資産管理について考えてみます。
管理会社 のケースに対しては、修繕積立金等金銭管理を 管理会社 任せにせず、自分たち 管理組合 の資産であるとの意識を再確認する必要があります。管理会社や担当フロントマンとなあなあの関係にならずに緊張感をもってお付き合いをしましょう。
片や、 管理組合 内部での金銭の取扱いについては、普段は通帳と届印は別々に保管（例えば、会計担当者が通帳を理事長が届印を保管）しているでしょうが、預金引き出しの際、多忙を理由にどちらか一人にこの通帳・届出印を預ける場合もあるのではないでしょうか？これはたいへん危険です！一瞬とはいえ一人で同時にこれを保有することになります。理事長・役員の方々もお仕事がありご多忙でしょうが、預金引き出しの際には必ず２人で窓口へ行くなどのルール決めをしておく事が大切です。
2008年05月01日
マンション管理士/管理業務主任者合格者VOICE❀
２００８年５月１日木曜日 ☀／☁
世の中、黄金週間・・・
毎年、スタッフSは、吉祥寺の藤祭りへ。
（蜂がちょっと怖いけれど・・・。）
桜の季節が終わり、
新緑の頃を感じさせる始まりの・・・藤棚を愛でる
このお祭りは、好きです。
今年は、よく晴れた日の夕方に行ったのですが、
夕日と紫・白の藤の花棚のコントラスト・・・
太鼓の音と祭りの賑わい・・・藤の花の香・・・
幽玄な雰囲気を満喫してきました。
ところで、弊社代表が、『日建学院』の資格＆講座ガイド「達成の道」
に、掲載されました(*^。^*)
今回は、実物より？！写り良く掲載されているとSは思うのですが・・・
代表曰く、こんなにニヤけて無い！らしいです。
2008年04月16日
福岡・北九州のマンション管理士として・・・その6・・・
２００８年４月１６日 水曜日 ☂
雨。嫌いじゃないのですが・・・気温の変化についていけず、
体調を崩してしまいそうです。
皆様お変わりありませんか？
本日は、国土交通省が平成２０年４月１０日に発表した、
『マンション管理に関する調査報告書』 について・・・
今後のマンション管理・運営について、深刻な現況が記されています。
2008年04月02日
福岡・北九州のマンション管理士として・・・その5・・・
2008年4月2日 水曜日 ☁
今日は花冷えですが、桜の季節となりました。
久しぶりに更新です。
『マンション購入コンサルタント』・『マンション管理コンサルタント』
として エースマンションコンサルタント を設立して、約10ヶ月。
契約書・重要事項説明書・管理規約 を解析して参りました。
パンフレットや、モデルルームでは、決して、判らない事。
入居してからの大切な細則・・・
エースマンションコンサルタント は、
北九州で分譲中のマンションの重要な事項をストックしています。
どうぞ、ご相談ください。
2008年03月14日
福岡・北九州のマンション管理士として・・・その4・・・
２００８年３月１４日 金曜日 ☂
久しぶりのブログ更新です。世の中ホワイトディ♡ですが、あまり関心がありません。
気が付けば三月も中旬・・ つわや筍、菜の花・土筆・・・春をおいしく感じ頂いてます。
黄砂と花粉が無ければ、ほんとに春は大好きなのですが。
１月にマンション管理士に合格して、（管理業務主任にも ^^♪）
２月にマンション管理士登録証が届きました。
北九州マンション管理士会へ入会しました。
2008年01月31日
福岡・北九州のマンション管理士として・・・その3・・・
2008年1月31日木曜日 ☀/☁/☂
毎日冬らしいお天気が続いています。私、うかつにも風邪をひいてしまいました。
うがい・手洗いしっかりしていたつもりでしたが・・・皆様もどうぞご自愛ください。
さて、風邪にも負ケズ・・・頂戴しました、質問にお答えします。
・・Ｑ．．マンション管理士って何ですか？管理会社にもお金支払って、別に費用がかかるのですか？何をする仕事ですか？
・・Ａ・・
マンション管理士とは、平成１２年１２月１日に成立した、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」によって、創設された国家資格です。
平成１６年２月に国土交通省から発表された「マンション標準管理規約」には、管理組合で生じた問題に関しては必要に応じて、 専門家である「マンション管理士」等に相談することが規定されています。
2008年01月21日
福岡・北九州のマンション管理士として・・・その2・・・
２００８年１月２１日月曜日・・・☂/☁
冬らしく、寒くなりました。
センター試験も終わりましたね。
春は、もう少しです。
弊社の代表が、 マンション管理士 に続き、管理業務主任者にも合格しました。
管理業務主任者 の国家資格を取得しましたが、管理会社 を設立する予定はありません。
エースマンションコンサルタントはマンション管理士・一級建築士 と共に、
福岡・北九州のマンションの購入から管理までマンションライフをサポートします。
2008年01月16日
福岡・北九州のマンション管理士として・・・その1・・・
２００８年１月１６日水曜日 ☂／☀
鏡開きも成人式も終り、（スタッフみな遠い昔・・・に終わってます）
今月も後半戦です。
１月１１日にマンション管理士に合格して、
現在、登録申請中です。。。
エースマンションコンサルタントは、マンション管理士事務所ということになります。
今までと変わりなく、代表井上と共にスタッフ一同、知識と経験をいかし、お客様（マンション管理組合様）とマンション管理・運営について、共に考え、最良の選択をしていただけるよう、、アドバイスをしていきたいと考えております。
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