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北九州マンション管理士日記★
北九州マンション管理士日記★
2012年01月18日
マンション管理士の独り言・・・２９８
「特別サービス・・・ＤＣタワーの管理委託契約検証」
つぶやき主は北九州のマンションの事情にとても明るい人です。
そして、その中でも新規分譲マンションについては更にワンオクターブ明るくなっています。
マンションコミュニティで「小倉ＤＣタワー」の管理委託料が高すぎないかっていう入居者からの声があがっていますが、その事についてダイワサービスさんの管理委託契約を検証したものがありますので、特別にタダで教えてあげます。
「小倉ＤＣタワー」に関しては、管理委託契約以外にも、管理規約や使用細則なども検証していますが、これは教えてあげない。
「小倉ＤＣタワー」以外にも、「オークランド城内公園通り」「アースコート西小倉」「グランゲート小倉」「ネクスタージュ高見七条弐番館」「グランドパレスブランシェ企救丘」その他、いっぱいの管理規約等の検証を行っていますが、これも教えてあげない。
教えてあげないなら、書くな！！！って・・・ごもっとも。反省。
2012年01月16日
マンション管理士の独り言・・・２９７
「修繕積立基金は大丈夫？？」
多くの売主さんが年度末に入る３月へ向けて、２～３月は引渡しラッシュです。
売り上げ計上となるのは、契約日ではなく引渡し時だからです。
何としても３月末の年度内に引渡す必要があります。
購入者の引っ越し日が何時であっても、実際に生活し始めるのが何時であっても、３月末の引渡しを求められます。
購入者が引渡しを受ける場合は、引渡日の１週間～前日までくらいに売買代金の残額に加えて、登記費用などの諸経費と一緒に修繕積立基金を前もって売主さんの口座へ振り込む事となります。
このうち売買代金残金は売主さんへ支払われ、諸経費は売主さんが預かるものの、司法書士や銀行などそれぞれの支払い先へ支払われていく事になります。
修繕積立基金に関しても、売主さんが一旦預かってから、管理会社へ送金することが多いようです。
2012年01月12日
マンション管理士の独り言・・・２９６
「ご相談に対する回答アレコレ」
今年からリビング北九州の「マンショントラブル相談室」コーナーが月２回の掲載となりました。
読者の方からのマンションに対するいろんなご質問に対してマンション管理士が回答するというものです。
今回のテーマは「防犯カメラ」。
防犯カメラを設置してほしいと組合員からの要望に対して、「どうしたらいいでしょうか？」という理事長さんからのご相談です。
これに対しての回答は、というところでハタと思考がストップしてしまいました。
ストップと言うよりどのレベルで回答すべきか迷ってしまったのです。
2012年01月09日
マンション管理士の独り言・・・２９５
「パンフレットの見方・・・物件概要」
１月も半ばに差しかかり、新聞に折り込まれるマンションのチラシも増えてきました。
このチラシにはそのマンションの様々な情報が詰まっています。
学校区や利便性、駅やバス停からの距離、外観デザイン、設備、仕様、価格などが見てくれのいいように配置されています。
しかし、本当に大事なのは一番下の方にひっそりと小さな文字で記載されている物件情報です。ここの見方のポイントをさすが専門家という視点で教えてあげます。
2012年01月07日
マンション管理士の独り言・・・２９４
「残戸数って本当？」
マンションコミュニティなどに、「残戸数があといくつになった」「もうすぐ、完売ね」なんていうのがアップされていますが、売主発表の残戸数はデタラメです。というより、とてもいい加減です。
つぶやき主が販売センター長だった時代にも、新聞折り込みチラシを作成していました。例えば2ヵ月間で4回のチラシを折り込むとして、1回目と4回目とでは2ヶ月経過している事になります。
チラシには残戸数を掲載しなくてはならなくなっていますので、「2ヶ月後には、これくらいは売れているだろう」という大まかな予想数字を掲載する事になります。
まさかそこまで細かく見ている人はいないだろうと思いつつ、売れている雰囲気を醸し出すために残戸数は少なめの数字とします。
2012年01月04日
マンション管理士の独り言・・・２９３
「ガラパゴスからの脱却」
新年オメデトウございます。
年末年始はあまりする事もなく、ゴロッと横になって犬とたわむる、でした。
友人の一人が、“もし生まれ変わったら、お前の犬になりたい”といったほど、猫可愛がりします。犬なのに猫です。そして今年は龍。
何でも龍は、ところどころ雲に隠れていて全体が見えないところが、奥行きが感じられて良いそうです。
昨年１２月にブランシェ企救丘の内覧会を５件同行してきました。
依頼者さんがそのことをマンションコミュニティにアップしているみたいで概ね好評をいただいており、「いえいえ私の方こそ感謝しています」ってところです。
その中で北九州のマンション事情を「ガラパゴス」と称した方がいました。
言い得て妙です。
2011年12月30日
マンション管理士の独り言・・・２９２
『来年は運勢がいいらしい』
この２９２をつぶやいているのは、平成２３年１２月末ですから来年は！となっています。
年が明けてすぐに７７歳になる親族１親等のご婦人（つまり母親）が『あんたは来年は運勢がいいらしい』と言ってくれました。
平成２３年は、たしかに全国紙（毎日新聞）デビューを果たしましたし、５月には一般社団法人北九州マンション管理支援機構を立ち上げ、その代表理事にもおさまっています。
この社団の方は、順風満帆の勢いで認知度があがって来ています。
2011年12月27日
マンション管理士の独り言・・・番外編
「骨髄ドナー登録のススメ」
先日知り合いの不動産屋さんから朝一番で電話があり、「ちょっと相談に乗ってほしい」と深刻な声です。
しばらくして奥さんとご一緒に事務所へ来られました。
「嫁いだ娘の産後の日だちが悪いので、詳しく調べてもらったら、血液の病気で、骨髄提供を受けた方がいいと医者に勧められました。井上さんは骨髄提供したことがあると聞いたので、詳しい話を聞かせて下さい。」とのことです。
つぶやき主が提供したのはもう５年近く前だし、しかも提供する側だったので、“あまり役に立ちませんよ”と断って、主に体験したことや知っている事をお話ししました。
今の今まで知りませんでしたが、提供を受ける側にはかなりの費用が発生するとのことです。
提供する側は、報酬一切なしで病室のテレビ料金でさえ自腹を切ったほどです。
そしてその不動産屋さんからは、ドナー登録者が少ないので一人でも多くの人にドナーになってもらうよう頼んでいるが、皆さんあまり登録してくれないそうです。
その理由は、「ドナー登録する前の検査に時間がかかり、かなり痛いんでしょ」なんていうのがあるそうです。
2011年12月25日
マンション管理士の独り言・・・２９１
「投資用ワンルームマンションの末路」
つぶやき主の会社、「エースマンションコンサルタント」の方は相変わらず鳴かず飛ばずですけど、代表理事を務めている「一般社団法人 北九州マンション管理支援機構」の方は、↗↗↗↗です。
１２月３日に開催した「第２回マンション管理セミナー」にも大勢の方にご参加いただきましたし、さらにリビング北九州には、「マンショントラブル相談室」っていうコーナーが毎月最終号に掲載されていますが、これも来年度から月に２回となる予定です。
さらにさらに、当会が発行している「快適マンション管理新聞」が１２月から福岡ひびき信用金庫さんの全店の待合室に配置される事になりました。
認知度も上がってきたようで、相談も増えてきています。
2011年12月23日
マンション管理士の独り言・・・２９０
「桜の木の伐採」
お世話している管理組合さんで、入居している区分所有者から“南側に植えている桜の木を伐採してほしい”という要望が寄せられました。
このマンションは築後２０年ですので、桜の木も２０年そこに立っていて、幹もかなりの太さに成長しています。
春にはきれいな花を咲かせます。
このご意見主は、伐採する理由として以下の点を上げています。
①南側に立っているので、日当たりが悪くなっている
②樹液で困っている
③桜の花が散ったあとの花弁の始末が大変だ
④毛虫が多く、南側バルコニーに干していた洗濯物に毛虫が落ちてきて知らずに着てしまったため、皮膚がかぶれた
などです。
特に④は想像するだけで・・・強烈です。
2011年12月20日
マンション管理士の独り言・・・２８９
「まだまだ続く・・・ブランシェ企救丘内覧会」
先週に続き、今週（１６日・１８日）もブランシェ企救丘の内覧会へ同行してきました。
もうすっかり、熊谷組さんや設備業者の方とも顔馴染みになり、「お疲れ様です」なんて声も掛けられるようになりました。
いろんなタイプの部屋を見ているので、「この前同行した部屋と仕様が違う」「仕上げやおさめ方が違う」なんて指摘をしますので、反対に熊谷組の担当者の方から、「どこがどう違うのか、教えてください」なんて聞かれてしまいます。
具体的には、バルコニーのシート貼りとサッシュのおさめ方が南棟と東棟とで異なります。どちらのおさめ方でも問題ないのですが、何故棟毎に異なるのかを聞いたところ、先程の「どこがどう違うのか・・・」という発言になりました。
2011年12月11日
マンション管理士の独り言・・・２８８
「ブランシェ企救丘、内覧会始まる」
ブランシェ企救丘の内覧会が始まりました。
早速、昨日同行してきました。本日も同行します。
そして昨日の感想ですが、専有部分（住戸内）の仕上げは、全般的に良好だと感じました。隣の住戸との界壁の仕上げも最近良く見られるような、打ちっぱなしのコンクリートの上に直接クロスを貼る仕上げではなくて、コンクリートの上に木枠を組み、石膏ボードを貼りその上にクロスという手の込んだ仕上げになっています。
この工法だと、何よりきれいに仕上がるとともに、界壁の厚みが確保できるので遮音性向上も期待できるし、またコンクリートの木枠の間に空気層ができますので、断熱性も良くなると考えます。
2011年12月09日
マンション管理士の独り言・・・２８７
「マンションの戸数」
２０戸程度の小規模のマンションと１００戸超の大規模マンションとでは、それぞれどんな特徴があるのでしょう？
一般的に小規模マンションは、メリットとして
①高級そうなイメージがある、
②所有者が少人数なので比較的合意形成が図りやすい
③こじんまりとしていて、家族的な雰囲気がある、
④総会招集や報告などが比較的楽に実施できる などが考えられます。
反対にデメリットとしては、
2011年12月07日
マンション管理士の独り言・・・２８６
「来客用駐車場」
ネクスタージュ高見弐番館には２台、グランドパレスブランシェ企救丘には４台の来客用駐車スペースがあります。
つぶやき主が販売センター長時代にも、来場者や購入者から「来客用駐車場があればいいのに」ということを度々言われました。
マンションと言うのは街中の便利のいい所に建っているからこそマンションであって、“都心を離れ緑豊かな・・・”なんて言うのは、マンションにあらず、です。
ですから訪ねて行ったマンションのそばで駐車場を見つけようとしても、なかなか見つからないってこともよくあります。
2011年12月05日
マンション管理士の独り言・・・２８５
「管理会社の変更」
最近はつぶやき主の会社へも北九州マンション管理支援機構へも管理会社の変更についてのご相談が増えています。
一昨日開催した管理支援機構のセミナーでも７件のご相談がありましたが、その中でも４件が管理会社変更についてでした。
中には竣工１年も経っておらず、まだ未販売住戸ある管理組合さんが管理会社変更について真剣に考えているというのもありました。
管理会社変更についてフロントマンへ聞いたら、「４分の３以上の特別決議が必要」と言われた。「これって本当？」「いえいえ、過半数の承認で結構ですよ。」「あいつ、ウソついてる」って感じでまた、信頼を失ってしまいました。
2011年12月02日
マンション管理士の独り言・・・２８４
「共用部分なのか、専有部分なのか？？？」
小倉北区のマンション管理組合理事長さんからのご相談です。「上階の排水管から漏水があり、下階の天井や床フロアーに損害が発生しました。この排水管は共用部分なのか、それとも専有部分でしょうか？」というお問い合わせです。
売主へ問い合わせても“よく分からない”と言われたので、つぶやき主が代表の北九州マンション管理支援機構へ問い合わせて来ました。
通常の場合は、排水管は床コンクリートと床材の間に設備され、床コンクリートの上にありますから専有部分となりますが、このマンションでは、排水管は、床コンクリートと下階の天井材との間に設備されているのです。
この排水管が共用部分ならば管理組合の責任と負担で損害を受けた箇所の補修などを行わなくてはなりませんが、専有部分なら上階の方の責任という事になります。
2011年11月26日
マンション管理士の独り言・・・２８３
「ぐぁんばれ！！第一交通産業 ＋ ダイイチ合人社」
アースコートディアガーデン西小倉に続いて、グランドパレスブランシェ企救丘の管理規約、長期修繕計画の検証を行いました。
それ程偉そうな話でなくて、内覧会同行をご依頼いただいた方へ、これら書類のそれぞれの特徴や独自性をご説明するだけです。
この２物件の管理規約等はどちらも管理を受託しているダイイチ合人社さんが作成しています。
この出来栄えが非常にいいのです。
総会開催時期が、年度終了後４カ月までと少し長すぎるなど一部改良の余地はあるものの、精度はかなり高いと言えます。
2011年11月22日
「北九州マンション管理支援機構主催 第２回マンション管理セミナー開催」
マンション管理士の独り言・・・２８２
「北九州マンション管理支援機構主催 第２回マンション管理セミナー開催」
北九州マンション管理支援機構主催のマンション管理セミナーが開催されます。日程や受付け要領は以下の通りです。
日時：１２月３日（土）１３：３０～ 約３時間
場所：ウェル戸畑
内容：第１部 「経理の安全」 岩武税理士
第２部 「生活の安全」 戸畑消防署 予防課
第３部 「建物の安全」 北九州市建築局指導課
後援：北九州市・福岡ひびき信用金庫
費用：無料
受付：電 話（０９３）－６５１－３０４０
Ｆａｘ（０９３）－６５４－１６１７
＊その後、個別相談会や管理規約の検証も行います。
つぶやき主も会の代表ですので、参加していろんなご相談に応じます。先着順にて受付中です。お早目に申し込みを！！
2011年11月16日
マンション管理士の独り言・・・２８１
「購入者ももっと勉強しなきゃ」
小倉南区の大型マンションが竣工間近となり、内覧会同行のご依頼が入って来ています。
大型プロジェクトなので、内覧会も何週にもわたって行われるようです。
お陰で１２月の土日はフルタイムでお仕事になりそうです。
この物件以外の竣工物件でも内覧会同行のご依頼があっています。
つぶやき主の内覧会の特徴は何と言っても、管理規約や使用細則、長期修繕計画の検証をサービスで行うところです。
内覧会の前に、事務所に来ていただいて２時間くらいかけてご説明します。
説明する内容は、
2011年11月12日
マンション管理士の独り言・・・２８０
「修繕積立金の取り崩し」
今年の夏以降、強烈なご相談が３件続けざまにあったことはつぶやきました。
まず１つ目は、大手建設会社が隣との住戸のコンクリート壁をぶち抜き、２住戸を１住戸にしてしまい、管理組合から「共用部分のコンクリート壁を取ったらいかんじゃろう」との指摘を受け、つぶやき主に「何とかして下さい」と泣きついてきました。
これに対しては共用部分の重大変更として臨時総会を開催して、４分の３以上の特別決議により承認を得る事で解決しました。
勿論、臨時総会開催のための議案書作成から、理事との打ち合わせなどをつぶやき主が行いました。
2011年11月06日
マンション管理士の独り言・・・２７９
「内覧会同行・・・アースコート西小倉ディアガーデンの巻」
先週は、ダイワハウスの注文住宅の内覧会の同行を行いましたが、今週は「アースコート西小倉ディアガーデン」の内覧会へ同行してきました。
このお客様は、購入前の段階からより詳しく物件そのものや、管理規約などについて教えてほしいとのご要望があり、お金をいただいて購入相談を行った方です。
その購入相談の折りに「マンション管理士さんって初めは怪しい、いかがわしいと思っていましたが、これほど、詳しいとは思いませんでした。購入のあかつきには、是非内覧会への同行もお願いします」とおっしゃっていただいた方です。
2011年11月03日
マンション管理士の独り言・・・２７８
「管理規約について考える・・・①」
つぶやき主は、ＮＰＯ福岡県マンション管理組合連合会の標準管理規約“福岡バージョン”作成の唯一の外部法務委員として携わっていました。
“唯一の外部法務委員って何度も何度も言うけど、それがそんなに偉いのか”と言われそうなので、もう言いません。
加えて、最近は管理業務主任者やマンション管理士の受験講座の講師を務めていますので、改めて民法や区分所有法や標準管理規約について勉強しています。
再度基礎をミッチリ学習しましたので、管理組合の憲法ともいえる管理規約について、より深く専門的につぶやきます。
2011年10月30日
マンション管理士の独り言・・・２７７
「内覧会同行」
昨日は、久しぶりに一戸建ての内覧会へ同行してきました。
マンションの内覧会には、しょっちゅう同行していますが、戸建ては“お久っ”です。
１２６㎡ありましたから、たっぷり３時間かかりました。
マンションと違い、窓が多く、外構や排水桝の検査もありますし、検査箇所は沢山あります。
その上、床下の束や根太の施工精度も見なきゃいけませんから床下収納をはぐって歩伏前進しながら、全身ホコリにまみれての検査となります。
マンション管理士ですが、マンション管理士になる前は、戸建て住宅の営業を１０数年やっていましたから、戸建ての検査の急所は充分わかっています。
でも戸建ての職人さんはやはり“手がいい”。仕上げも見事なものでした。
2011年10月27日
マンション管理士の独り言・・・２７６
「区分所有法と現実とのギャップ」
この９月から、管理業務主任試験の受験生を対象とした講義の講師をやっています。
初めは照れ臭くて嫌だったけど、“先生”と呼ばれるのにも慣れちゃいました。
週２回で１日６時間の講義です。事前の予習が大変です。
６時間の講義なので、３～４時間はみっちり勉強して備えます。
民法から始まり、区分所有法が何とか終わり、今週からは標準管理規約に入りました。
区分所有法の最後の方は、６条違反のいわゆる義務違反者に対する訴訟についてです。
区分所有者の共通の利益に反する行為に対して、行為の差し止め・使用停止・競売請求、さらには占有者（賃借人）に対する明け渡し請求などです。
2011年10月25日
マンション管理士の独り言・・・２７５
「第３者管理方式・・・理事長派遣」
朝日新聞２０日朝刊に掲載されていた「第３者管理方式」について、実際にこれを採用しようとするときに、どのような手続きが必要なのかについてつぶやきます。
「第３者管理方式」というのは、そのマンションの購入者（＝区分所有者）でない人（主にマンション管理士などの専門家）に管理者（＝理事長）をやってもらう方式のことを指します。
マンション法とも言われる“区分建物所有法”では、管理者は第３者や法人でもウェルカム、要するに誰でも構わないのですが、この区分所有法を元にして、より実態に即したものとして国交省が作成したものが“標準管理規約”で、多くの管理組合ではこの“標準管理規約”をベースにそのマンションの管理規約が作成されています。
そしてそこには、役員要件として「現にそのマンションに居住している組合員」という縛りがついています。
そのマンションに居住している人が、やはりそのマンションの実情に詳しいから役員になってもらうべ、という合理性のある規定となっています。
2011年10月22日
マンション管理士の独り言・・・２７４
「朝日新聞・・・雇われ理事長」
１０月２０日朝日新聞朝刊に、“マンション役員 第３者も”という記事が載っていました。
一つの建物を複数の人で共有するマンションの管理運営は、「民法」をはじめ「区分建物所有法」「管理規約」に従って行わなければならず、関連法律を始め専門的知識が要求されます。
さらに今日では高齢化や賃貸化が進み、役員の成り手不足が社会問題化しています。
そこで国交省では、そのマンションに居住していない第３者でも役員に就任できるという方向で議論を開始したというものです。
その第３者にはマンション管理士や弁護士を視野に入れているのは明らかです。
この場合の問題点として、「役員、特に理事長は多額の修繕積立金を管理する。トラブルが起きた時に誰が責任を負うのか？」という課題を挙げています。
2011年10月21日
マンション管理士の独り言・・・２７３
「一件落着」
確認会同行した物件で、購入者から売主へ対し、今後のアフターサービスや支払い済みのオプション代金についての要望が出されていました。
マンション名や売主など詳細はお話しませんが、
購入者曰く 「このお金は返ってこないのでしょうか？」
つぶやき主 「こちらから何も言わなければ返って来ませんが、私は返却すべきだと考えます」
購入者 「では確認会の折に、売主へ話してもらえませんか？」
つぶやき主 「わかりました。やってみます」
2011年10月17日
マンション管理士の独り言・・・２７２
「確認会同行？？？」
しばらくつぶやくのをサボっていました。
最近は、「先生業」が忙しくその予習に追われています。
つぶやき主が受け持っているのは、「マンション管理士」「管理業務主任者」資格取得講座です。
自分では理解しているのですが、それを噛み砕いて理解してもらうというのは、かなりの知識と事前準備が必要です。
１日６時間の授業が週平均２日ありますので、その予習が大変です。
今までは「民法」講義でした。
「区分建物所有法」や「標準管理規約」の基礎となるものです。
この「民法」の知識がいい加減であれば、以降の勉強にも悪い影響を与えますので、みっちりと勉強してもらいました。
2011年10月05日
マンション管理士の独り言・・・２７１
「ぐぁんばれ！！なかやしき」
フクニチ住宅新聞に“なかやしき”さんの業績好調さが掲載されていました。
アーティックスのサブネームシリーズが販売好調のようです。
「アルセーロ」「グランクリュ」「グランゲート」「グランレスタ」などです。
メゾネットや、広々バルコニーのオープンエアリビングなど斬新な間取りなどで人気が高いようです。
仮にもつぶやき主はマンションの専門家です。皆さんの知らない事を沢山知っています。この間の“なかやしき”さんの変貌についてちょっとつぶやきます。
①未販売住戸の管理費・修繕積立金について「アルセーロ」までは、“現に入居している区分所有者の管理費で不足したらその不足分についてだけ負担する。修繕積立金は負担しない”でしたが、「グランゲート」からは、“未販売住戸の管理費・修繕積立金は、初年度のみ管理費不足分を負担するが、翌年以降も未販売住戸あればその管理費・修繕積立金は、売主が負担する”となっています。
2011年10月01日
マンション管理士の独り言・・・２７０
「自転車買いました」
つぶやき主は正直なところ、友達が少ない人です。たった2人しかいません。
その友人２人とつぶやき主とで自転車を買いました。１０，０００円です。
最近は自転車も安くなったものです。
Ａが６０００円、Ｂが３０００円、つぶやき主が１，０００円出しました。
どのように使うかで話し合いました。
Ａが、“１０，０００円のうち６，０００円出したのだから、全体の３／５だぞ。
１ヶ月のうち１８日は自分が使う。“と言いました。
つづいてＢが、“じゃ僕は全体の３／１０だから９日使う。”となり、つぶやき主は、たった３日になりました。
ここでも貧乏人の悲哀を感じる事になってしまいました。
2011年09月25日
マンション管理士の独り言・・・２６９
「リビング北九州 ＋ Ｔホーム ＋ Ｐホーム」
皆さんお気づきになりました。
今週配布のリビング北九州のイベント等の紹介ページに『マンショントラブル相談室』というコーナーが新設されています。
そしてそれをつぶやき主が代表をしている「一般社団法人 北九州マンション管理支援機構」が受け持っているのです。
リビング北九州の毎月最終号の同じページの同じ場所に掲載されます。
マンショントラブルでお困りの方は、管理組合役員に限らず、区分所有者でも構いませんので、ご質問あれば北九州マンション管理支援機構へお問い合わせください。
2011年09月21日
マンション管理士の独り言・・・２６８
「マンション耐震改修工事補助事業」
先日、北九州市建築局建築指導課のＭさんから、「北九州市住宅・建築物耐震改修工事等補助事業」の案内が届きました。
このＭさんは、以前セミナーを開催した時に講師として北九州市の耐震補助事業の説明をしていただいた方です。
その後、マンション管理組合が耐震工事に取り組む際の理事会の開催の仕方や、総会での決議の要領をアドバイス差し上げ、それ以来のお付き合いです。
「北九州市住宅・建築物耐震改修工事等補助事業」の要領は以下の通りです。
今回は賃貸マンションも補助の対象になる様ですが、分譲マンションに限ってご紹介します。賃貸マンションの事はよくわからないので・・・。
2011年09月17日
マンション管理士の独り言・・・２６７
「マンションの防犯対策」
お世話しているマンションで８月に３件の自転車盗難事件が発生しました。
以前にも３件ありましたから、竣工以来合計６件です。
この被害状況を受けて理事会では４つの防犯対策を講じました。
①警備を担当している警備会社へ夜間重点的に当マンションを巡回してもらう（無料）
②夜でも目立つように白地のステッカー「防犯カメラ録画中」を新たに３枚貼り付けました。
③生垣が一部なされていない箇所があって、部外者が簡単に浸入できそうだったので、そこに生垣を新設。
④現役警察官による「マンション防犯セミナ－」の開催です。
2011年09月14日
マンション管理士の独り言・・・２６６
「管理組合設立総会？？？」
内覧会同行をさせていただいた方からのお問い合わせで、
「もうほとんど入居終えているのにまだ管理組合設立総会が開催されない。いつになったら管理組合ができますか？」というものです。
これに対しての答えは、
「違いますよ。間違いですよ。管理組合と言うのは１住戸でも引渡しが済めば、法律上当然に設立しているのですよ。設立総会というのを開催しなきゃ管理組合が設立していないなんていう事はないですよ。設立総会と言うのはただ単に確認的意味を持っているに過ぎません。」となります。
しかし、
2011年09月12日
マンション管理士の独り言・・・２６５
「普通決議」
管理組合の意思決定は、総会で多数決により決められていきます。
総会は、議決権総数の半数以上の出席で開催されます（定足数）。
そして提案された議案は、適法に開催された総会において、その過半数の賛成で承認されていく運びとなります。
ところで過半数っていいますけど、何に対しての過半数かご存じですか？
区分所有法では、過半数というのは議決権総数に対してとされていますけど、国交省作成の標準管理規約では、出席者に対してとなっています。
出席者というのは、実出席者＋委任状提出者＋議決権行使者のことです。
区分所有法のように議決権総数の過半数なら、承認されない議案が増えるのではと国交省の頭の良い方たちが考えて、『出席者の過半数でイイや、』としたのでしょう。
多くのマンションでは、この標準管理規約を参考にしていますから、過半数と言うのは出席者に対して、となっています。
具体的に数字で表すと、
2011年09月08日
マンション管理士の独り言・・・２６４
「マンション口コミ」
マンションコミュニティという掲示板につぶやき主のことがちょくちょく取り上げられるようになりました。
最近では、アースコート西小倉についてつぶやいた事がとりあげられていました。
つぶやき主は、度胸がないし、いろんな方の意見と張り合うつもりもないので、直接書き込み事は行いません。
でも、いろんな方の様々な考え方があって面白いし、タメになる意見に出くわすこともしばしばです。
その中で、高見七条ネクスタージュ２番館で最近ペット問題で近隣住民とトラブルになっているようです。
2011年09月05日
マンション管理士の独り言・・・２６３
「標準管理規約改正」
国交省が標準管理規約の見直しを行いました。
今回はその中で代理人の要件についてつぶやきます。
都合悪く総会に出席できないときに、代理人によって議決権を行使しようとします。
この場合において、代理人となれるものの要件を、いままでの標準管理規約では、
①その組合員と同居する者
②その住戸を借り受けた者
③他の組合員
④他の組合員と同居する者
としていました。
2011年09月03日
マンション管理士の独り言・・・２６２
「福岡県版 標準管理規約」
国交省が標準管理規約の見直しを発表しました。
それに合わせてＮＰＯ福岡県マンション管理組合連合会も福岡に合った標準管理規約の作成に着手しました。
つぶやき主は唯一の外部法務委員として約１年間委員会に参加してきました。
おおよそのものは出来あがったので、７月と８月の委員会ではお２人の弁護士先生を交えて最終チェック作業に入りました。
その席で弁護士先生ならではの意見が出てきます。
例えば、現行の標準管理規約第４５条の〈出席資格〉です。
ここには、組合員の他、理事会が必要と認めた者は、総会に出席できる。と規定されています。
何てことない当たり前の規定の様に感じられますが、弁護士先生はこだわります。
2011年08月26日
マンション管理士の独り言・・・２６１
「新築マンション個別説明・・・オークランド城内公園通りさんの巻」
このシリーズも早や４回目です。あまりアクセスも上がらないようだし、さっさとつぶやいて、とっとと終わりにします。でも本当は情報たっぷりの、とてもタメになる事がつぶやかれているのに・・・。
いいところ
①専有部分の範囲が図解までされて詳しく規定されています。とても分かりやすい規定です。
②買主は５年ごとに修繕積立金が値上がりする事を予め承知して下さいと明記されています。とても望ましい規定です。
③駐車場区画について専有部分を売買した時は、その駐車区画は管理組合へ返却しなければならず、貸与の時は賃借人がその駐車区画を引き継げると規定されています。
標準管理規約通りの規定です。
ただ惜しむらくは、駐車区画に空きが生じた時は申し込み順か抽選などの公平な方法で利用者を決めるとありますが、どちらの方法かを当初よりキチンと決めておいた方が後々のトラブルは発生しにくくなったのに、と思います。
2011年08月24日
マンション管理士の独り言・・・２６０
「新築マンション個別説明 ポレスタータワー大手町リーモの巻」
今回はリーモさんについてつぶやきます。
ここは、売主がアーバンコーポレーションからマリモさんへ変わり、また販売についてはマリモさんが当初より自社販売していたけど最近はスマイルカンパニーさんへ変わっています。よく変わります。
最終的には、お住まいになる方が快適なマンションライフを楽しめればいいのですが・・・。
アーバンコーポレーションがつぶれて、それまでに契約していた方の手付金が保全されるのかと心配していましたが、どうやら皆さんへ返却されたようです。
手付金を５％以上預かっていたので、宅建業法により保全され返金されました。
中には５％未満の手付金の方もいらっしゃったようですが、これについても返金されたようです。
2011年08月23日
マンション管理士の独り言・・・２５９
「新築マンション個別説明・・・小倉ＤＣタワー」
皆さんの知らない、というか売主も販売会社の営業マンもこれほど詳しくは理解していないので、皆さんが知らないのは無理もないのですが、管理面に絞った新築マンション「小倉ＤＣタワー」の特性をつぶやきます。
いいところ
１、インターホン設備は、専有部分にある子機を含めて共用部分となっています。専有部分としているところも多いのですが（例えばネクスタージュ高見七条弐番館など）、故障したときに専有部分としていると修理を義務付けしにくく扱いが厄介になります。
２、理事長など役員の任期は２年です。多くのマンションでは１年交代となっていますが、
できれば２年の任期で半数交代が望ましいです。
2011年08月21日
マンション管理士の独り言・・・２５８
「新築マンション個別説明・・・アースコートディアガーデン西小倉の巻」
今回からしばらくの間、 “管理”に絞ってその新築マンションの特性をほんのちょっとだけつぶやきます。
そのマンションの立地・設備・仕様・外観・構造・価格などハード面にはあえて触れません。
そんなのは、買う人が判断すべきことです。
知ろうと思っても知ることができない、または知る事は出来たが他と比較してどうなのかがわからない“管理”についてのお話です。
皆さんの知らない事ばかりですよ。
2011年08月20日
マンション管理士の独り言・・・２５７
「修繕積立金に関するガイドライン」
マンションの販売時点で売主不動産屋は、長期修繕計画と修繕積立金額とをそのマンション購入予定者へ提示していますが、この修繕積立金額が意図的に低く設定されていて、大規模修繕工事実施時に、工事費用が不足するという例が多発し、これは国会でも取り上げられました。
そこで国交省では「マンションの修繕積立金等に関する検討会」という“頭のいい人の会”を立ち上げ、これからマンションを買おうとする人向けに修繕積立金に関する基礎的知識や修繕積立金額の目安を示した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を示しました。
そのガイドラインでは、現在、売主不動産屋が設定している販売時の修繕積立金額は、
戸当たり７，００６円（９５，４円／㎡・月額）です。
この金額でも北九州では充分に高額な方ですが・・・。
2011年08月18日
マンション管理士の独り言・・・２５６
「共用部分の検査」
つぶやき主は、新築マンションの内覧会同行を行っています。
先月は、「高見ネクスタージュ」３件。「オークランド城内公園通り」３件の同行を行ってきました。
マンションに詳しい方で、“専有部分の出来栄えをチェックする内覧会同行なんてやっても共用部分が悪けりゃ、いくら専有部分が良く出来てたって仕方ない”と言われる方がいます。当らずとも遠からず、です。
確かに共用部分の出来栄えの良し悪しがマンション全体のこれからの維持管理に影響を及ぼしてきます。
2011年08月16日
マンション管理士の独り言・・・２５５
「マンション総合調査から・・・その④」
今回は、専有部分のリフォーム工事についてつぶやきます。
専有部分のリフォーム工事は自分の区分所有権の及ぶ範囲の改装工事なので、基本的には自由に行う事が出来るはずですが、その実施には管理組合の承諾が必要とされます。
マンション管理組合は、廊下・階段・外壁などの共用部分の維持管理を行うのが仕事ですが、それ以外にもマンション居住者共通の利益を守る立場にありますので、そのリフォーム工事が共通の利益に反しないように注意を怠ってはいけません。
通常リフォーム工事を実施しようとする場合は、
2011年08月12日
マンション管理士の独り言・・・２５４
「マンション総合調査から・・・その③」
今回はマンション購入時に、入居後の管理について考慮したかどうかについてつぶやきます。
管理についてかなり考慮した人＋やや考慮した人
平成６年～平成１１年までにマンション購入した人は、３４，５％
～平成１６年 〃 ３６％
～平成１７年以降 ４６，４％
です。
設備・仕様・耐震性・防犯性・立地・環境・価格・間取りなどマンションのハードの部分については皆さんじっくり検討するのでしょうが、入居後の管理については、今まではあまり関心がなかったようです。
しかし、「永住するつもり」でマンション購入する人の割合が５０％近くなっている昨今、管理面にも目が向いてくるのは当然のことですよね。
2011年08月07日
マンション管理士の独り言・・・２５３
「マンション総合調査・・・その②」
今回は役員報酬についてです。
役員に報酬を支払っていない管理組合が、全体の７５，９％でもっとも多く、報酬を支払っている管理組合は１８，９％となっています。
新しいマンションほど報酬を支払っていない割合が高くなり、また規模が大きくなるほど報酬を支払っている傾向が高くなります。
最近のマンションは、管理会社へ管理を委託しているマンションが多く、それほど役員に負荷もかからないから役員報酬を支払っていない。
これに対し年次の古いマンションは自主管理が多く、その分役員の負荷も大変なので、報酬を支払っている。また、戸数が多くなれば役員さんも大変だろうから報酬を支払っている、というところでしょうか。
2011年08月05日
マンション管理士の独り言・・・２５２
「マンション総合調査から・・・その①」
行った事もないし、見た事もないし、ましてや知り合いなんていませんが、国交省に住宅局市街地建築課マンション政策室というのがあるようです。
そこが、５年に１度分譲マンションの管理組合にアンケートをとり、データ化しているものがあります。
「マンション総合調査結果報告書」というもので直近のものは平成２０年度版です。
つぶやき主もセミナーの折には、ここからデータをお借りする事もあり、重宝しています。
例えば、これによると修繕積立金の全国平均額は、１０，８９８円です。
水戸黄門の“この紋どころが目に入らぬか！”ばりに、“全国平均額は１０，８９８円じゃ。皆の積立金額じゃ低かろう！”と言えば、妙に説得力あります。
2011年08月04日
マンション管理士の独り言・・・２５１
「一般社団法人 北九州マンション管理支援機構設立記念セミナー」
先週の土曜日は、オークランド城内タワーの三件目の内覧会同行を行ってきました。
１３時から開始して、終わったのが１６時３０分すぎまで、後で気がついたらナント、３時間３０分も検査していました。
３時間３０分もず～っと検査していたわけじゃありません。
引き渡しまでの手続きや入金のタイミング、火災保険を付保すべき範囲、さらには入居後の住まいのルールに関しても管理規約や使用細則に記載している事の確認を含めて質問します。
お客様は気がつかないけれど、とても重要な事をお客様になり変って質問します。
先々週にお聞きしていた事の回答もキチンと用意されていました。
2011年07月29日
マンション管理士の独り言・・・２５０
「普通決議と特別決議」
国交省が５年に１度マンション総合調査というのを発表しています。直近では平成２０年度に出されています。
それによると通常総会への出席率は、約８０，３％となっています。
オヤッ！と思われる方が多いと思います。
ちょっと高すぎる出席率で、にわかには信じがたい数字です。
これは、実出席＋委任状出席＋議決権行使書の３つの合計の出席です。
実際に総会へ出席した人と、出席せずに委任状を提出した人と、さらには配られた議案書を見て総会へは出席せずに書面により議決権を行使した人、との総和です。
では実際に出席した人はというと・・・、３４，１％です。
2011年07月25日
マンション管理士の独り言・・・２４９
「最近のお仕事」
昨日の日曜日に「オークラ城内タワー」の内覧会同行を行ってきました。
昼から続けて２件です。住戸検査をたっぷり２時間。
弊社の内覧会同行は住戸の検査だけではありません。
それ以外にも、マンション管理士として管理についての質問を管理会社や担当営業の方へ質問します。
また、永年の販売センター長としての経験から、引き渡しまでの手順や入金方法・タイミングなどについて初めてマンションを購入される方では気がつかない事をお聞きします。売主さんや担当営業、管理会社の人からは嫌な顔をされます。そりゃそうでしょう。
つぶやき主が担当営業だったとしても、こんな専門家が横にいたら緊張しちゃいます。
しかし、お客様からは感謝されます。
2011年07月13日
マンション管理士の独り言・・・２４７
「ネクスタージュ高見七条弐番館の方へ」
おめでとうございます。内覧会も無事終了し、今月末のお引き渡しまでもうすぐです。
建物の出来栄えも良く、引っ越しを心待ちにしている事でしょう。
そんな気持ちに冷水をかけるような事を言って申し訳ないのですが、今からネクスタージュ高見七条弐番館で快適なマンションライフを営むために、専門家として少しだけご注意いたします。
①長期修繕計画は、貰いましたか？
貰っている方と貰っていない方がいるようです。“まだ”の方は、必ず貰っておきましょう。
②長期修繕計画で抜け落ちているものがあります。
エレベーター取替費用が抜け落ちています。２５～３０年くらいで取替時期となります。
大体１基約７００～８００万円くらいでしょうか。３基ですから２３００万円程度が算入されていません。
また、積立計画が作成されていません。現在の積立金は１０年後には２倍くらいになる、と思っていて下さい。
2011年07月09日
マンション管理士の独り言・・・２４６
「内覧会同行」
昨日実施された「ネクスタージュ高見七条弐番館」の内覧会へ同行してきました。
昨日は、２件。さすがに２件実施すると疲れます。
前の晩は、顧問先のマンション管理組合で１０時ころまで理事会に参加していましたし、昨日は２件の内覧会の後、下関の別の顧問先マンションの理事会に参加してまして，帰宅は１１時前でした。
さて、内覧会ですが、とても仕上げがいいのにびっくりしました。
特に内装クロスの張り方が丁寧に行われていました。
界壁仕上げでは、石膏ボードを使わずに、直接コンクリートに直張りなのですが、よく下地処理ができていまして不陸もほとんど見られません。
2011年07月05日
マンション管理士の独り言・・・２４５
「議事録の大切さ」
頼りになるパートナーのマンション管理士が、「この仕事を始めて、議事録の大切さが良く分かった」と言っていました。
そうです。議事録はとても大切なものです。
この時期、通常総会も終わり、新旧役員の引き継ぎもひと段落したころだと思いますが、法人化していない普通の管理組合では通帳の名義を前理事長さんから新理事長さんへ書き換えなければなりません。
この際に、銀行窓口で、本人確認資料とともに、議事録の提示を求められます。
管理規約に加えて通常総会で新理事長に就任したという事が記載された議事録が必要になって来ます。
また、不在区分所有者の居所を捜すためなどで住民票を取る場合でも、利害関係人であることの証明のために理事長へ就任した際の議事録の提出を求められます。
2011年06月26日
マンション管理士の独り言・・・２４４
「ヒアリングの重要さ」
裁判まで行ってしまって現在係争中の案件や、裁判まで一歩手前でしたが、なんとか当事者同士の話し合いで決着しそうな案件、そして最後に控えた一段と強烈なご相談が、本日開催された臨時総会で何とか終結しそうです。
いずれの案件もバリバリの守秘義務で固められた案件ですから、具体的の事は一切つぶやけません。
今週は、本日の臨時総会のために議案書や委任状作成のために忙殺されました。
当事者双方とひんぱんに打ち合わせを行いつつ最大公約数的な議事録作成まで何とかこぎつけました。
そして、総会の招集権者である理事長へ議案書を見せて“さあ配布”という段階になって、理事長が「自分は順番が回ってきてたまたま理事長をやっているだけだから、そんな重大なことを話し合う臨時総会の招集権者になるのは嫌だ」と言いだしました。
2011年06月24日
マンション管理士の独り言・・・２４３
「なんとなく、↗↗↗の予感」
顧問契約の議案が３連敗もしているのに、根っから陽気なのか、鈍感なのかわかりませんが、仕事が上手くいきそうな気がしてなりません。
６月９日の毎日新聞（全国版）の朝刊にはデカデカと掲載されましたし、２５日配布のリビング北九州にも北九州マンション管理支援機構の代表理事として掲載されます。
セミナー講師の話もちょこちょこ入ってきています。
某金融機関との間で提携の話も進んでいます。
たまに寄らせていただく、「マンション口コミ北九州購入者版」にも専門家の意見として、つぶやき主の意見が紹介されているのを見かけます。
2011年06月21日
マンション管理士の独り言・・・２４２
「専有部分」
マンションには、専有部分と共用部分、共用部分のなかに専用使用部分というのがあるのはご存じだと思います。
基本的な考え方として、専有部分というのは平面的には、隣の住戸との境の壁（界壁という）から内側の空間を指します。
断面的には、天井のコンクリートの下の端から床コンクリートの上の端までを指します。玄関ドアに関しても、ドア本体は専用使用部分で内側塗装部分と鍵は専有部分とされています。
これらはほとんどのマンションでも同様の扱いとなっています。
2011年06月20日
マンション管理士の独り言・・・２４１
「近隣対策」
顧問をいただいている管理組合のそぐそばで、１００戸超のシルバーマンションが建設されます。
顧問マンションも、北九州市の建築指導要綱により近隣説明の対象範囲に入っています。昨年１２月初めに第１回の説明会が実施されました。
その説明会では顧問マンションの前面道路を大型工事車両が頻繁に通行するという事がわかりましたので、その後は
①その通行量をなんとか減らしてもらおう
②祝日は工事を休んでもらおう
などを目的として、小倉北警察署や建築局指導課、自治連合会へ何度も足を運びました。
2011年06月19日
マンション管理士の独り言・・・２４０
「３連敗・・・」
先週の日曜日に開催された小倉北区のＡマンションの定期総会で、「マンション管理士と顧問契約を締結する件」が第５号議案として提案されました。
しかし、否決という結果に終わりました。
議長へ委任するという組合員が１１票あり、それを賛成に加えると過半数の賛成になるのですが、事前に議長（＝理事長）へは、“仮に過半数の賛成が得られたとしても、わずかの差ならば可決とせずに継続審議としたほうがイイですよ”と打ち合わせしていました。
これで先週につづいて３週連続の「顧問契約」否決です。
2011年06月17日
マンション管理士の独り言・・・２３９
「またまた否決」
４月半ばに区分所有者の方からご相談がありました。
「管理組合がない！管理規約がない！管理組合活動を行ってない！」の見事な３ナイ管理組合です。
これじゃいけないと自腹を切ってでも、とご相談に来られたのです。
そこから有志による管理組合設立準備会みたいなものを立ち上げて、何度も理事会（？）を開催しました。
そしてこの有志の方が中心となって臨時総会を開く事となりました。
議案の中にはこの有志の方たちが次期役員となるという第１号議案。
管理の適正化へ向けてマンション管理士にコンサルタントを依頼する第２号議案だけです。
2011年06月06日
マンション管理士の独り言・・・２３８
「理事長の権限」
某マンション管理組合の理事会で、出席していた専門委員会の委員長から提案が出されました。
なるほどと思える提案でしたが、理事長は判断を控え、“理事会で検討します。場合によっては、総会を開催して承認を得ます。”と答えました。
これに、専門委員会の委員長が噛みつきました。
“理事長なんだから、この場で判断してＯＫしてよ”“専門委員会の委員長の私にもそれなりの権限あってしかるべきだし、ましてや理事長には責任に見合った権限があって当然だろ”、っていう感じです。
2011年06月04日
マンション管理士の独り言・・・２３７
「公社お前もか！！」
八幡東区高見で分譲中の大型マンションのお話です。
ここまで書けば何と言うマンションかはお分かりだと思いますが・・・、そうです「ネクスタージュ高見弐番館」のことです。
とても売れ行き好調なマンションです。
好調な売れ行きの要因の一つに公社が関与しているという事もあると思われます。
しかし、公社はただ単に土地売主であって、建物の売主でもなく、また契約書なんかにも「建物の瑕疵には一切責任を負いません」と記載されています。
そりゃそうでしょう。建物の売主でもないのに、建物の出来栄えに責任持たされちゃかないませんよ。
2011年06月01日
マンション管理士の独り言・・・２３６
「大変なご相談ばっか」
最近はなかなか独り言をアップする暇がありません。それこそ多種多様なご相談があり、その解決へ向けて東奔西走しています。
また、そのご相談はチョー強烈なものが多く、しかもそのまま行くところまで行ってしまえば、訴訟合戦になるような事案ばっかりです。
そして、守秘義務もありますし、少しでも何かその事案を臭わすようなものがあれば、つぶやき主が訴えられちゃいそうで、とても気を使います。
2011年05月30日
マンション管理士の独り言・・・２３５
「一般社団法人 北九州マンション管理支援機構発足」
５月１６日に一般社団法人北九州マンション管理支援機構が発足しました。
この機構は、北九州及びその近郊のマンション管理組合からのさまざまなご相談やお悩みをお受付け解決までのお手伝いをしようということを目的に設立されました。
正会員は全員が北九州及び近辺在住のマンション管理士です。
そしてこの機構にお電話・メールいただければマンション管理運営に関するどのようなご相談にも応じられるように各分野の専門家に顧問として参加していただいています。
まずは、マンション管理士が御相談をお受けいたしますが、マンション問題は多岐にわたりますし、また分野ごとの専門的知識が必要とされる場合が多いので、マンション管理士だけでは解決できないものも多数存在します。
そのような場合でも、弁護士・司法書士・税理士・土地家屋調査士・不動産鑑定士の先生方にもご協力いただけるネットワークを作っています。
当機構へお電話１本いただければ、マンション管理に関するどのような問題でも解決できるようなワンストップサービスを考えています。
2011年05月19日
マンション管理士の独り言・・・２３４
「内装リフォーム工事」
マンションで自己所有の住戸部分をリフォームする時には、理事長へ届け出なければならないって、知っていました？
“柱や梁や外壁を傷つけない部分のリフォームだから届け出なくて良い”なんて、思っていませんか？
通常の管理規約には、自己所有部分（＝専有部分と言う）のリフォーム工事を行おうと思うときは、理事長へ届け出て、届けを受理した理事長は理事会を開催し、その工事を行っていいかどうかを判断する事になっています。
判断に迷うときは、専門家へ調査依頼をすることができる、となっています。
さらに、所定の様式「専有部分のリフォーム工事承認申請書」まで用意している管理組合だってたくさんあります。
2011年05月16日
マンション管理士の独り言・・・２３３
「内覧会同行と長期修繕計画」
一昨日の土曜日、大英産業さんが売主の「サンパーク中井Ⅱ」の内覧会同行へ行ってきました。
10時から開始し、約2時間かけて隅々までじっくり検査させていただきました。
施工精度の高い、充分合格点の仕上げでした。
その後、設備関係各社からの説明にも立ち会い、最後には管理会社からの説明にも立ち会いました。結局4時間くらいかかっちゃいました。
ここで、標題の長期修繕計画の提出がありました。
2011年05月12日
マンション管理士の独り言・・・２３２
「議決権行使書」
先日開催された管理組合の定期総会では、議案書の作成から封入、投函、住んでいない方への郵送などを全部一人で行いました。
そして封筒の中には、総会のご案内＋議案書＋委任状＋議決権行使書を入れていました。
総会開催日には日程調整がつかず、当日は欠席される方もいます。
それらの方は、管理規約で定められた要件を満たす人に、委任をすることとなります。
委任の相手方は、通常は、議長や同じマンションに住む知人等が多いようです。
しかし持っている権利を果たすには、出席あるいは委任状の発行という２つの方法だけではありません。
書面により議案に対して賛否を表明する事も出来るのです。
これが議決権行使書というものです。
2011年05月10日
マンション管理士の独り言・・・２３１
「定期総会終了」
雇われ理事長やっていたマンションで先日定期総会が開催されました。
雇われていたって理事長ですから、招集者も議長だってつぶやき主です。
当日は第８号議案まであってかなりの長時間になると思っていましたが、意に反して１時間強で無事終わりました。
議案の説明なども、ほとんど議長兼理事長であるつぶやき主が行いましたので、後で振り返ってみるとほとんど一人でしゃべりっぱなしみたいでした。
総会が終えるまでは大変でした。
総会に提案する議案を考え、文章化し、資料としてまとめて理事会で審議。理事会で審議したものを更に添削して成文化し、全組合員分をコピーして用意し、それらを折って、封筒入れして、やっと配布。
住んでいない方へは郵送作業。こ
れらのことをほとんど一人で行いました。
2011年05月08日
マンション管理士の独り言・・・２３０
「新築物件の選び方・・・その③」
今回は、選び方というより、つぶやき主なら「こんなマンションは買わない」、というマンションを紹介しましょう。
■絶対に買わないマンション
①分譲駐車場のあるマンション
②敷地を売られているマンション（中古の場合）
2011年05月07日
マンション管理士の独り言・・・２２９
「新築物件の選び方・・・その②」
前回に続いて新築マンションの選び方です。
今回は長期修繕計画についてつぶやきます。
長期修繕計画と聞くと、“専門的すぎてわかんない”と思われるかもしれません。
その通りです。
素人の方が簡単にわかってしまうとマンション管理士の商売あがったりです。
今回は、長期修繕計画の内容ウンヌンという難しい話ではなくて、マンションを購入しようとする際に、長期修繕計画の提示があるかないかを言っています。
2011年05月05日
マンション管理士の独り言・・・２２８
「新築物件の選び方・・・その①」
エンドユーザーの購入意欲が少しは持ち直したのでしょうか？
最近になって、内覧会の申し込みだとか、購入のご相談が増えてきました。
価格も底値になった！とか、今が買い時！なんて言う方がいますが、つぶやき主はそうは思いません。
そもそもマンションを始めとする不動産を購入するのに、“損”か“得”かで判断する事に間違いがあります。
商売じゃありません。「住まい」を買うのに損得勘定はいらないですよ。
気にいった物件があって、支払う金額に見合った生活ができると判断すれば、購入ですよ。
ところで、最近のマンションパンフを見ていて、以前とは違ってきたな、と思う事があります。
消費税です。
2011年04月27日
マンション管理士の独り言・・・２２７
「定期総会無事終了」
先日（２４日）は午前中と午後とでお世話している２つのマンション管理組合の定期総会が開催されました。
午前中の管理組合は下関です。このマンションは自主管理なので、今まで管理面に目が行き届いていなかった点があり、昨年度だけで４度の臨時総会を開催しました。
今年度も２つの臨時総会が予定されています。
第４号議案は「マンション管理士との顧問契約更新について」です。
しっかりとお世話させていると思ってはいるものの、管理組合からこの１年間の通知表を突き付けられるようで正直なところ、ちょっぴり不安もあります。
2011年04月25日
マンション管理士の独り言・・・２２６
「マンション管理講座、無事終了」
先日の土曜日（２３日）に「１から学べるマンション管理講座」を開催しました。
１部の講師はつぶやき主が務め、２部はマンション管理士でファイナンシャルプランナーのSさんが講師を務めました。
購入セミナーではなく、管理組合の方が対象なので、残念ながらあまり多くの参加者はありませんでしたが、何度も聞きに来ていただいている常連さんもいて、しっかりとお話させていただきました。
常連さんもいるので、毎度毎度同じ内容と言うわけにもいかず、毎回違った話題をご提供しています。
毎回違った話題を提供するのは大変だろうと思われるかも知れませんが、北九州は残念ながらマンショントラブルの宝戸です。
“アッ！”と驚くような事や、“ウッソー、信じられない！”という話題には事欠きません。昨日もマンション敷地が知らないうちに売られている実例をお話ししましたが、目を丸くされていました。
2011年04月22日
マンション管理士の独り言・・・２２５
「売られないようにするために」
何を売られないようにするのかって言えば、マンションの敷地です。
前回からの続きですが、特に昭和５８年以前に建築されたマンションの敷地は、売られないようにしなければなりません。
日本の不動産登記では、建物と土地とはそれぞれ別の不動産として登記の対象となります。ですから、他人の所有として登記されている土地の上に、土地所有者とは異なる人の所有建物が存在していることは当たり前のようによく見られます。
他人の土地を借地して家を建築するとか、親の土地の上に、子供名義の建物を建てるなどがそうです。
これはマンションについても同様です。
このため、以前はマンション建物の専有部分は所有したまま、敷地の共有持分だけを売却することができたのです。
2011年04月19日
マンション管理士の独り言・・・２２４
「売られてませんか・・・？？？」
売られてませんかって？て何が売られているかわかります？
土地ですよ。マンションの敷地。
マンションが建っている敷地なんか売られるわけないって思ってるでしょ。
ところが、大変なことに敷地が売られているんですね。
詳しく説明すると、マンションという建築物を建てるときには、建築基準法の建蔽率・容積率という枠内で建築しなければなりません。
たとえば１００坪の土地があり、容積率２００％ならば、その土地上には２００坪までの建物しか建築できません。
そして容積率一杯まで建てて、建物竣工間際に建物がはみ出さない程度までをマンション敷地として残し、それ以外の建物周辺部分を第３者へ売り渡してしまうのです。
2011年04月15日
マンション管理士の独り言・・・２２３
「恐るべし、北九州」
北九州に生まれて、北九州で育ち、地元の小中高校で学び、卒業の後は北九州で働いています。
北九州ばっかりで５０数年経ちました。
誰よりも北九州に詳しく、北九州に愛着があります。
ところが、地元のデベロッパーのことについては、お世辞にも褒められたものじゃありません。と言うか、空いた口が塞がらない事が後から後から出てきます。
はっきり言って、北九州の恥です。
つぶやき主は、福岡県マンション管理組合連合会の唯一の外部法務委員として、同連合会の標準管理規約作成に携わっています。
2011年04月12日
マンション管理士の独り言・・・２２２
「新たな駐車場問題？？？」
４月から５月にかけて多くの管理組合で通常総会が開催されます。
つぶやき主がお世話しているいくつかの管理組合でも総会が開催されます。
４月２４日には１日で２つの総会をこなさなければなりません。
それらの議案書作成や内容確認でここのところ忙しい日が続いています。
５月に総会が開催される管理組合は、総戸数６０戸で駐車場が２０台しかありません。
そこでこの管理組合では公平性を確保するために、駐車場の契約期間は２年間とし、更に半数の１０台ずつを１年で抽選により改選します。
今年も改選の時期がやってきましたが、意に反して応募者が１０人に満たないのです。
フツーに考えれば、６０戸で２０台の駐車場ですから応募者多数で抽選になったって不思議じゃないのですが、１０人にも満たないのです。
2011年04月01日
マンション管理士の独り言・・・２２１
「ない！ない！ない！・・・！！！」
最近は強烈なご相談が増えているとつぶやきましたが、「ない！ない！ない！」のご相談が
立て続けに２件ありました。
一つ目の「ない！」は、管理組合がない、というものです。法律上は「ある」ので「ない！」ってことはないのですが、要するに管理組合としての活動を全く行っていないということです。それでも分譲後何十年も持ち回りやなんかで、共用部分の維持管理を行ってきたのだから、不思議なようでアッパレです。
「マンションは、管理を買え」と言われます。
マンションの管理形態には、入居者自らで管理する自主管理と管理業者に委託する委託管理とがあります。
全国の分譲マンションの９２％は、委託管理だといわれています。
他方、マンション自治の最高意思決定機関であるマンション管理組合総会への出席率は、２０％を切っている状況です。
（言葉が難しいかしら？分譲マンションを購入した方は管理組合の一員なのです。）
管理組合役員の選任方法も、なり手が少ないことを反映し、順番制やくじ引きで決められていることも散見されます。
片や管理に対する知識や情報・法律知識の潤沢な管理会社（委託している場合）と、他方管理組合活動に消極的な入居者や、くじ引きでいやいやながら選ばれた理事長とでは、管理会社の思うままの管理運営が可能です。
当初、管理会社を決定する際には入居者（購入者＝管理組合）がいろいろな管理会社を比較検討して一番いいと思われる管理会社を選ぶという方法をとれればいいのでしょうが、実際には売主関連の管理会社がその管理を受託しますということが、分譲開始の時点で決められています。
しかし、例えば、管理組合の誰もが、支払っている管理委託料に対してサービスの内容は適正か？他の管理会社のサービスと比較したらどうなのか？週3回の清掃とあるが本当に実施されているのか？など漠然とした疑問や不安をいだきながらも、比較の対象もなく、また相談するあてもなく現状を追認しているというのが、正直なところではないでしょうか。
弊社エースマンションコンサルタントは、これら、入居者（購入者＝管理組合）に対しての、管理組合の立場に立脚した、換言すれば管理会社とは反対の立場からのコンサルティングを行います。
エースマンションコンサルタントは、マンション生活をより快適に、財産価値を高めて、
マンションライフの不安を改善していきたいと考えています。
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2011年03月28日
マンション管理士の独り言・・・２２０
「２１８の次は２１９なのに、なぜか２２０」
前回アップした独り言は、２１８でした。順番通りに行けば、次は２１９のはずですが、
２１９は裁判になっちゃいました。
裁判の結末や動向に影響を与える可能性があるので、結審したら遅ればせながら・・・、アップします。
この調子でいけば、２２０～２４０まででもう一つくらいがお蔵入りしそうです。
これも裁判になりそうです。
2011年03月25日
マンション管理士の独り言・・・２１８
「管理規約」
つぶやき主の会社では、管理規約の無料検証サービスを始めました。
前回の独り言でつぶやいたように管理規約の変更は、全区分所有者の頭数の４分の３以上の賛成が必要です。
さらに、規約改正の場合には、総会を開催する１週間前まで（もしくは２週間前まで・・・その管理規約によって異なる）に配布する議案書に“議案の要領”を添付しなければなりません。
この“議案の要領”というのは、総会には欠席するが議決権行使書で賛否を表そうとする際に、その“議案の要領”を読めば、判断できる程度のものであることが要求されます。通常の場合には、新旧対照表を添付することとなります。
2011年03月22日
マンション管理士の独り言・・・２１７
｢強烈な相談ばっか・・・｣
東北～関東にかけての未曾有の大地震があり、まだ被害の全体像も判明せず、多くの方が避難所での苦しい生活を強いられている最中に独り言でもありませんが・・・。多くの方がこの独り言へ訪問してくれているので、久しぶりにアップします。
震災の翌日に「１から学べるマンション購入講座」を開催しましたが、案の定ドタキャンが相次ぎました。無理もないですよね。
でも折角ご参加いただいた方には、しっかりと勉強してもらえました。今回もアンケートでは◎ばかりでした。有難うございました。
１５日にはわざわざ大阪から新聞取材に来られまして、マンション管理の現状や北九州独特の販売方法についてお話しさせてもらいました。
2011年03月07日
マンション管理士の独り言・・・２１６
「４分の３って、とても高いハードル」
マンション管理組合では、多くのことが総会を開催して、議案として上程されたものを審議し決められていきます。
ほとんどの議案が過半数の賛成で承認されていきます。
この過半数はどの数字に対してかと言うと、ほとんどのマンションでは総会への実出席者+委任状提出者+議決権行使者の過半数、つまり参加者の過半数としています。
また、総会は区分所有者の頭数の半数の参加で成立します（定足数）。
ここで、簡単な算数のお話。
京都大学の入試での数学の問題ほど難しくないので、YAHOO!知恵袋なんかに投稿しなくてもいいですよ。
１００戸のマンションがあったとして、１人１戸ずつ所有しています。
2011年03月02日
マンション管理士の独り言・・・２１５
「管理規約改正作業終了」
昨年の５月から取りかかっていた管理規約の改正が先日の臨時総会で可決されました。
この臨時総会で今年度なんと第４回目です。
お仕事をお受けした当初は、あまり難問もなく、スムーズに規約改正できそうな雰囲気でしたが、途中で排水管の高圧洗浄工事の議案や、さらに今まで誰も手を付けなかったペット飼育に関していろんな問題や議論が噴出して今日までかかりました。
この間に、できるだけ多くの入居者の理解を深め、また賛同をいただこうと、６度に及ぶ説明会や意見会を開催しました。
その努力あってか、４分の３以上というより大多数の方の賛同をいただき、無事可決されました。
大勢の方の手が上がった瞬間は、良かった、良かった。ほっとしました・・です。
仕事の達成感を感じられる瞬間です。
でも、改めて４分の３以上というハードルの高さを実感しました。
2011年02月26日
マンション管理士の独り言・・・２１４
「マンション共同浴場・・・共用施設について」
不動産業界誌にマンション共同浴場についてのアンケート結果と考察が載っていました。近年充実化が図られているマンション共用施設ですが、入居後ほとんど利用されていない施設もある中で「共同浴場」は「成功率が高い」と言われているそうです。
共同浴場のあるマンションにアンケートをとった結果、マンション購入時には、共同浴場を“魅力に感じた”“まあ魅力に感じた”派が合計で８８％、それが入居後には“満足”“ほぼ満足”派が合計７７％、将来の必要性に関しては、“価格が上がっても必要”“まあ必要”が合計で４８％になっています。
購入時に９割近い方が魅力を感じ、入居後も８割の方がほぼ満足ならば、共用施設とすれば充分合格点でしょう。
2011年02月23日
「１から学べるマンション購入講座」
を開催します！
“到津～西小倉～大手町新築９物件徹底比較”
日 時 ： 平成２３年３月１２日（土）
時 間 ： １０：００～１２：３０
場 所 ： 男女共同参画センター「ムーブ」
参加料 ： １，０００円
定 員 ： ４０名様
受付方法： 先着順 電話・ＦＡＸ・メールにてお受付します。
前回より更にパワーアップして“管理面”を中心にお話しします。
2011年02月21日
マンション管理士の独り言・・・２１３
「議決要件」
先日も不動産屋さんの集まりの席で、マンション管理について約３０分お話をしました。一般の購入希望者とは異なりプロフェショナルの方にお話しするのですから、それなりに緊張したのですが、終わってみれば、絶賛！絶賛！ワーイ、ワイでした。
話が終わって質問タイムです。その中から、面白い質問を披露します。
全戸数１４戸のこじんまりとしたマンションの１戸を投資目的で保有しています。
そして、１４戸のうち１１戸を１人の方が所有していて残り３戸をそれぞれ１人の方が所有しているとの事です。
このマンションで大規模修繕工事の話が持ち上がり、数の力から１１戸を所有している方の意見で工事業者や工事金額が決まってしまったということで、“これって有効？”というご質問でした。
2011年02月16日
マンション管理士の独り言・・・２１２
「ものの見方」
マンション管理士資格を取り、やとわれ理事長や顧問や更には、セミナーなんかを開催するようになってから、マンションに対するものの見方が随分と変わりました。
特に管理費や修繕積立金の負担額については、売主時代とは１８０°変わったような気がします。
売主時代は、「今のお家賃と比べてみて下さい」とまではいかないものの、購入者の支払いを少しでも軽く見せようと工夫をしていました。
管理費や修繕積立金についても、“高い金額設定は悪！”とばかりに兎に角、低く抑えようとしていました。
こんなつぶやき主でしたが、多くの管理組合さんからのご相談をお受けしているうちに、考え方が変わりました。
管理費や修繕積立金が低い管理組合さんを見ると、“こんな低い額で管理運営できるのかな？大規模修繕工事を実施する時に１時金が発生しちゃうぞ”なんて思うようになりました。
2011年02月14日
マンション管理士の独り言・・・２１１
「連立３元２次方程式・微分・積分 < 駐車場問題 ？？？」
こう見えてもつぶやき主は算盤６級を持っています。
このつぶやき主を持ってしても回答が出せないのが、駐車場問題です。
お世話しているマンションで分譲当初から厄介な駐車場問題が横たわっています。
このマンションには、平面屋根付き・平面屋根なし・機械式４段駐車場が併存しています。
普通の場合、このように止め易い、止めにくい、に差があれば金額に差をつけるのですが、このマンションでは一時期流行った「駐車場料金ゼロ」なのです。
2011年02月11日
マンション管理士の独り言・・・２１０
「ブログの検索エンジン」
つぶやき主のブログには１日平均１５０ＰＶの訪問があります。
１２月１月と低調だったのが、２月はどうしたことか１日平均２００ＰＶの訪問があります。ウレシイことです。
さらにウレシイのが、検索エンジンが「エースマンション」や「エースマンション井上」なんかで検索してくれている事です。
中には「エースマンション独り言」なんていうのもあります。
つぶやき主の会社や本人がだんだん認知されてきているのかな、と一人でほくそ笑んでいます。
2011年02月09日
マンション管理士の独り言・・・２０９
「理事長の過ち」
“過ちを改めざるを過ちという”いきなり論語だったかな（？）高尚なコトワザからつぶやき始めます。
人間誰しも間違いはあるものです。
特に自主管理のマンション管理組合では、理事長さんは良かれと思って行ったことでも、管理規約や区分所有法に違反していたなんて良くある話です。
こんな時は、素直に“皆のために良かれと思ってやったことだけど、よくよく調べてみたら管理規約に違反していたみたいで、ゴメンナサイ。今後は気を付けます。もっと管理規約を読みます”で、オシマイの話ですが、困るのは、“素人が理事長やっているのだから間違うよ。管理規約なんか読んだことない。総会で過半数の賛成があったからいいんだよ”と開き直る人がいることです。
2011年02月07日
マンション管理士の独り言・・・２０８
「販売“残”戸数」
マンション口コミを楽しみに見ています。
まだ書き込みはしたことがありませんが、時折、マンションコンサルタントのご意見という形で、この“独り言”が引用されていますので、ついつい目が行ってしまいます。
３月はほとんどのマンション売主さんの決算の締めの月ですから、引渡しが集中しちゃいます。
売り上げ計上するのは、申込時でも契約時でもなく、引渡時ですから何としても３月に引渡しをしなくちゃなりません。
引渡日が３月３１日と４月１日では、暦上はたった１日の違いでしょうが、売主さんからすれば天と地ほどの違いがあります。
2011年02月04日
マンション管理士の独り言・・・２０７
「収益事業」
管理組合が行う事業でも税法上収益事業とみなされるものがあります。
これは以前にもつぶやきましたが、空き駐車場を外部に貸し出す場合等が収益事業に該当します。
仮に１００台分の駐車区画があったとして、９９台は組合員またはそのマンション居住者へ貸し出していて、１台だけを外部へ貸し出した場合には、その１台のみならず、１００台全部が収益事業とみなされ課税対象となります。
以前は管轄の税務署ごとに見解が異なっていましたが、今は全国どこでも上記のような扱いで統一されているようです。
2011年02月02日
マンション管理士の独り言・・・２０６
「やとわれ理事長」
つぶやき主は、やとわれ理事長をやっていますが、先日賃貸不動産関係の方から、「やとわれ理事長って結局、賃貸管理と一緒じゃん」と鋭い指摘を受けました。
その方曰く、住まいに何か不都合が生じれば、理事長へ連絡が行くし、入居者間でトラブルがあれば理事長へ言ってくるし、もしマンション内で警察の調べがあれば理事長が立ち会わなきゃいけないし、携帯電話は２４時間離せないところなんて、賃貸管理と一緒じゃん、です。
2011年01月31日
マンション管理士の独り言・・・２０５
「理事会～ペット委員会～ＤＣタワー内覧会～相談会～セミナー講師」
先週の土日（２９・３０日）はハードスケジュールでした。
まず２９日は朝から、福岡ひびき信用金庫主催の不動産セミナーの全体朝礼にちょこっとだけ顔を出して、それから雇われ理事長やってる管理組合の理事会へ急ぎ出席しました。そこでは次期も引き続き理事長をやって下さいと言う有難いお話もいただきました。
ちょうどこの時間は顧問先の別の管理組合でペット委員会の会合があっていましたが、体は２ツないので、とても頼りにしているパートナーの女性管理士へ出席してもらいました。
2011年01月28日
マンション管理士の独り言・・・２０４
「福岡ひびき信用金庫不動産フェアー」
１月２９日（土）・３０日（日）の両日、福岡ひびき信用金庫本店大ホールにて不動産フェアーが開催されます。
今回は、つぶやき主が事務局長をやっている北九州マンション管理士会もブースを出し、ご相談に応じます。
３０日に１５時からは、セミナーも開催され、つぶやき主が３０分程度ですが、講師を務めます。
どこで笑いを取ろうかと、滑らない話を考えています。
2011年01月26日
マンション管理士の独り言・・・２０３
「アーヴェル・エステート？？？」
顧客宅に「代理店事業継承に伴う取扱代理店の変更のお知らせ」が届きました。
販売代理として販売したマンションの購入者との間でちゃっかり火災保険契約を締結していた会社が、平成２３年１月２０日をもって事業整理したので、今後は保険代理店が変更になります、というお知らせです。
で、事業整理し保険業から撤退した会社が、アルパ・コーポレイションで、新代理店となったのが、アーヴェル・エステート。
2011年01月25日
マンション管理士の独り言・・・２０２
「教えて！山本さん」
前回は、タワーマンションのことを役所さんにお尋ねしたので、今回は山本さんへお聞きします。
目がクリっとしててハンサムな１級建築士の山本さんですよ。
西小倉駅前のレクサスの前の大きな看板に載ってる山本さんですよ。
給水方式がどうもよくわからないのです。
売買契約書や重要事項説明書には受水槽の記載があるのですが、管理規約や長期修繕計画にはその記載が見当たりません。どっちが本当なのでしょう？ひょっとしてどちらかが記載間違いだったりして・・・。
看板についても教えて下さい。
2011年01月23日
マンション管理士の独り言・・・２０１
「教えて！役所さん」
まだ、お目にかかったことないのに恐縮ですが、役所さんに教えてもらいたいことがあります。
今小倉で建築中のマンションの事なんですが、よくよく調べても、わからないことがありますので教えてもらえませんか？
なぜ、全体面積に占める住宅部分面積の割合が９５，８７％で、店舗部分面積は４，１３％なのに敷地の共有持ち分は住宅部分８８，９％、店舗部分１１，１％と住宅部分の割合が減っているんですか？
2011年01月21日
マンション管理士の独り言・・・２００
「丸 裸」
記念すべき２００号は、刺激的な標題です。「マ・ル・ハ・ダ・カ」・・・大好きです。
西小倉～大手町の新築マンション５社のうち、３社は丸裸にしました。
残る２社のうちの１社についても、もう半裸状態です。
何を丸裸にしたかというと、管理規約の検証を通じてそのマンションの管理内容や、管理委託契約の価格・単価の妥当性について丸裸にしちゃいました。
おそらく北九州在住の誰よりも、つぶやき主はこの４社については１番詳しいと思います。
実際に販売している営業スタッフでさえ知らないことをたくさん知っています。
2011年01月18日
マンション管理士の独り言・・・１９９
「内覧会」
この時期、つぶやき主の会社にも内覧会同行のご依頼がよせられます。
で、ちょこっと宣伝をつぶやいちゃいます。
多くの人は、内覧会同行というと、出来あがった住戸に入り、傷やヘコミなんかがないのかを調べるものだと思っていることでしょう。
傷やヘコミはもちろんですが、それ以外にもレーザー水平機なんかを持ち込んで水平・垂直が確保できているかの調査も行います。
しかし、つぶやき主の場合はそれだけではありません。
内覧会が実施される方は、パンフレットやモデルルームだけでその住戸を購入しています。実物は内覧会で初めて目にする事になるのです。
2011年01月16日
マンション管理士の独り言・・・１９８
「マンション管理士の資質」
コンサルタントといういかがわしい名前を付けている割には、いろんな相談が持ち込まれます。
管理組合役員さんから管理運営上のアドバイスを求められたり、滞納管理費の回収をお手伝いしたりは、業務の一旦なので有り難いご相談です。
その他、内覧会同行のご相談や、最近ではＡマンションとＢマンションのどちらを買った方がいいでしょうか？なんていう相談まであります。
ところが、最近増えているのが管理組合員の中にマンション管理士資格者がいて、この人が専門的知識で管理組合活動をサポートしてくれればいいのですが、ことあるごとにケチをつけて困ってしまう、というご相談です。
2011年01月15日
マンション管理士の独り言・・・１９７
「新！マンション管理士の方へ」
１月１４日（金）に平成２２年度マンション管理士合格発表がありました。
本年は、問題が易しく、合格点が上がりそうと言われていましたが、３７点でした。
合格率８，６％で新たに１，５２４人の方がマンション管理士となられました。
福岡でも１０９名の方が合格してピッカピカのマンション管理士１年生となりました。
おめでとうございま～す。
大した経験も積んでいないのですが、北九州ではマンション管理士事務所の看板を掲げてやっているのは、見渡すところつぶやき主のところだけのようなので、偉そうに先輩風吹かせて一言のたまいます。
2011年01月14日
マンション管理士の独り言・・・１９６
「相続放棄」
集合住宅新聞「アメニティ」からご紹介します。
Ｑ＆Ａコーナーにこのような質問がありました。
「私たちのマンションの組合員のＡさんが亡くなりました。管理費や修繕積立金について６カ月分の滞納があります。調査して相続人であるＢさんとＣさんに手紙を送りましたが、いずれも“相続放棄する予定です”との返事がきました。このままでは滞納額が増えるばかりです。どうすればよいのでしょうか？」
これに対し、弁護士が回答しています。
2011年01月11日
マンション管理士の独り言・・・１９５
「これでもオートロック？」
仕事で黒崎のとあるマンションを訪ねました。
築後１０年のまだわりと新しいマンションで、エントランスにはオートロックが設備されていました。
でも１０の数字番のうち明らかに４つの数字だけが番号が読み取れないぐらいに、すすけています。
暗証番号の数字が押され続けているから、このようにすすけてしまったようです。
2011年01月09日
マンション管理士の独り言・・・１９４
「重要事項説明書+売買契約書と管理規約、どっちが大事でしょう？」
マンションを購入するということは、手続き的には売主との間で売買契約を締結するということになります。
しかし、売り主側は締結前に宅地建物取引業法で定められた重要事項説明を行わなければなりません。
通常は、締結日の１週間くらい前に、“予め読んでおいて下さい。契約の前にご説明します”と言って重要事項説明書を手渡されます。
そして契約当日、重要事項説明を１時間程度かけて説明され、「重要事項説明を宅建主任者から主任者証の提示を受けて説明を受けました」という書類に記名捺印をして売買契約締結へと進みます。
2011年01月06日
「遅れている消費者保護」
１２月に開催した「１から学ぶマンション購入術」へわざわざ１，０００円も出してご参加いただいた方から、“オーストラリアでは不動産を購入する際は、弁護士等の専門家が消費者に不利な内容のものがないかを一言一句確認して契約締結に臨むのに、日本では売主が予め用意した契約書で、しかも詳しい説明もなされずに契約しなければならない。消費者保護の面はとても遅れている”ようなことを言われていました。
一般の消費者にとって、マンションを購入すると言うのはおそらく生涯で１番高価な買い物だろうと思います。
１番高価な買い物の割に、契約締結行為はとても杜撰です。
2011年01月05日
マンション管理士の独り言・・・１９２
「言葉の影響力」
独り言・・・１５３でつぶやいた西小倉～大手町の新築５物件の順位付けに関し、どこが１位で、どこが２位であるいは最低はどこなのかをよく質問されます。
１５３では、１位が○○○で、２位が△△△、５位が×××なんて、図柄で表示していますから、どこが○○○でどれが×××なのかを教えてほしいみたいです。
検討中の物件が、○○○ならば安心するのでしょうが、「もし×××ならば購入を見合わせる」とか、「もうすでに手付金を支払っているが、仮に×××ならば、手付金を放棄してでもキャンセルする」、なんて強烈なお話さえあります。
また、「ＡマンションとＢマンションのどちらかを購入しようと思うが、どちらがオススメですか？」なんていうご質問はしょっちゅうです。
2011年01月03日
マンション管理士の独り言・・・１９１
「がんばれ！サンモリッツ」
２０１１年が始まりました。「角松は冥土の旅の一里塚、楽しくもあり、楽しくもなし」だったでしょうか？
また、1つ馬齢を重ねます。
さて、年末に［サンモリッツ霧が丘］の住民４名が、売主を相手取って、“値引き販売した事により、購入したマンションの資産的価値低減に対しての損害賠償請求訴訟”を起こしました。
この件が、年末の忘年会で話題になりました。
フツーは飲み会では、下ネタの話で盛り上がるのですが、業界人ばかりの飲み会だったので、たまにはこんなお堅い話になることがあります。
2010年12月31日
マンション管理士の独り言・・・１９０
「工期と現場監督・・・②」
前回に続いて、今回は「工期」についてつぶやきます。
一般的にマンションの工期は、１フロアー×１か月+３カ月と言われています。
仮に１４階建てのマンションならば、１４か月+３カ月で１７カ月位が適正な工事期間だと言われています。コンクリートですから、一定の養生期間が必要になって来ます。
全ての売主がこれを守って充分な養生期間を確保して、適正な工事期間を確保しているかというと、そうでない場合もあるようです。その売主の売り上げ至上主義の部分が見え隠れしています。
2010年12月30日
マンション管理士の独り言・・・１８９
「工期と現場監督・・・①」
忘年会が続いています。昨夜は、某管理会社支店長も参加してのこじんまりとした忘年会でした。
北九州の新築マンションでは、福屋建設が施工している物件が多いという話になり、工事単価や施工技術の話なんかもしました。
そして、2人の結論は、マンションの工事の出来不出来を左右するのは、詰まるところ、標題の「工期と現場監督」です。
今回はそのうちの「現場監督」についてです。
現場監督の差配や現場管理能力で、そのマンションの出来不出来が大きく異なってくると言う事です。
どんなに大手のゼネコンでも監督がいい加減でキチンとした現場管理がなされていないと、出来栄えも悪く、将来のクレームが予想されます。
反対に、小さなゼネコンであっても、しっかりとした現場管理のできる監督さんだと、クレームの少ない出来の良いマンションとなります。
2010年12月26日
マンション管理士の独り言・・・１８７
「ペット飼育可へ向けて」
午前中、海を渡ってペット飼育細則（案）・ペット飼育委員会会則（案）説明会に参加してきました。
説明会というより、賛成派と反対派の意見交換会と言った方が早いかも知れません。
この管理組合では、原則ペット飼育禁止ですが、すでに飼われている方もいて理事長やつぶやき主が中心になり、ペット飼育に関してのアンケートを実施しました。
その結果、厳しいルールのもとで１代限り容認という意見が６０％を超え、その方向で進めようとしました。
しかし、１代限りにしてしまうと、「本当は飼いたかったけど、禁止なので、飼わなかった。こんなことなら、ルールを無視して飼っていれば良かった」或いは、「今は飼ってないけど将来は飼うかもしれない」と思っている方の門戸を閉ざすことに繋がるのではないか？
更には、ペット飼育反対の方の中には、「犬や猫が嫌いなので反対の方」や、「犬猫は嫌いではないが飼育禁止なのにルールを破ること自体に嫌悪間を持っている方」が存在するだろうなどの議論があり、方針転換して「原則ペット飼育可」で進もうということになりました。
2010年12月24日
マンション管理士の独り言・・・１８６
「シルバーマンション・・・要望書提出」
顧問させていただいている管理組合のそばに１４階建てのシルバーマンションが建築される事になりました。
黙っていれば、顧問マンションのエントランス前の道路を大型工事車両が頻繁に通行するのは火を見るより明らかです。
平時でも通行量が多く、昨年の今頃、管理組合の意を受けて、つぶやき主は北警察署へ“何かの対策を考えてほしい”と要請に行ったほどです。
管理組合理事長さんと町内会長さんからの委任を取り付け、要望書を関係各所へ提出に行きました。
まずは、建築局審査課。
2010年12月23日
マンション管理士の独り言・・・１８５
「この歳になっても、褒められる事はウレシイ」
最近、褒められる事が多いです。
少し自慢話になっちゃいますが、先日、到津～西小倉～大手町エリアで開発している分譲マンションのうち、Ａ社を購入しようかどうか迷っているというご相談をお受けしました。
このエリアのマンションを購入しようかどうかというご相談はここのところ増えています。
今回のご相談は、女性の方お一人で購入されるご予定みたいですが、高い買い物だし、やはりご不安なのでしょう。
同僚の男性の方とご相談に来られました。
重要事項説明書と売買契約書だけしかお持ちじゃなかったので、“管理規約や長期修繕計画が必要です”とお話しすると、まだ出来ていないと売主さんに言われたそうです。
2010年12月19日
マンション管理士の独り言・・・１８４
「これって顧問のお仕事？」
顧問のお仕事になるのかどうかわかりませんが、お世話させていただいている管理組合の隣接地に大型シルバーマンションの計画が持ち上がりました。
もともとが商業地域で、マンションが建つほどの立地の良さですから、隣に大きな空き地があれば、遅かれ早かれ、大きな商業施設かビルか、あるいはマンションが建つ事になります
来年５月着工の予定とかで先週の木曜日に近隣説明会がありました。
2010年12月17日
マンション管理士の独り言・・・１８３
「管理会社の変更」
１１月だけで管理会社を変更したいというご相談が３件もありました。実際に、２社の管理会社から見積もりをとってあげた管理組合もあります。
また、これとは別に（財）マンション管理センターでの相談員時に管理会社変更のご相談をお受けする機会が増えたような気がします。
このようなご相談の時には、開口一番「現在管理を委託している管理会社はサービスの割に費用が高い気がする。どうでしょう？」なんて聞かれますが、委託契約の内容がわからないので答えようがありません。
また、立場上その場で「○○管理会社は、高くて有名」或いは「いい管理会社を紹介しますよ」なんて言えません。
2010年12月15日
マンション管理士の独り言・・・１８２
「ペット飼育可へ向けて、奮闘努力中」
顧問として管理組合活動をお手伝いしているマンションで、管理規約には“ペット飼育不可”となっているものを“ペット飼育可”とするよう奮闘しています。
そのマンションは築１９年の自主管理で、総戸数４０戸。
輪番で回ってくる役員の負荷が大きいということで、全面委託管理への切り替えをするために専門家のアドバイスを受けたい、ということで当時の理事長さんからお声がかかり、２月からお手伝いをしています。
全面委託管理に変更するには、現在の管理費を値上げしなくてはならず、また自主管理と委託管理の違いについても良くご理解いただく必要があるので、それらの点を落とし込んで、アンケートを実施しました。
2010年12月13日
マンション管理士の独り言・・・１８１
「国交省への提言」
国土交通省は、今年７月２９日～８月３１日までの間で分譲マンション政策に関する意見募集を行いました。その結果が先日発表されました。９６人から３２７件が提出されたそうです。
つぶやき主も、怖れ多くも“お上”に対し、意見を提出しました。
多分、おそらく、きっと、間違いなく、絶対に採用されないと思いますから、全文を公開します。
今後のよりよい分譲マンション政策に少しでもお役にたてばと、意見させていただきます。
小職は、北九州でマンション管理士事務所を開業しているものですが、マンション管理についての問題を考えるには、入り口論＝つまりは分譲時の適正な販売方法やキチンとした管理規約などが、以降の管理運営には必須です。
実例を挙げてご説明します。
①駐車場使用料が無料
現在顧問として管理組合活動にアドバイスをしているマンション（築２年 １１１戸）では、駐車場が大きく３種類あります。
１つ目が、ピロティを利用した屋根付きとも言える平面駐車場
２つ目が、敷地内で屋根のない平面平置き駐車場
３つ目が、地下１階、地上３階の機械式駐車場
この３タイプの駐車場があり、問題なのは駐車料金がすべてタダということです。
第１回目の総会の時点で大紛糾しました。
誰だってピロティ下の屋根付き平面駐車場が１番良く、機械式駐車場の地下か１番上が最悪の場所だと思っています。
マンション管理士の独り言・・・１８０
「勝訴判決は得たものの・・・」
管理会社である合人社の機関誌「ウェンディ」に理事長さんからの質問に対して弁護士さんが答えていました。
“管理費などの滞納者に対して訴訟をおこし勝訴判決を得たが、いまだに滞納管理費が支払われず、さらに訴訟後の管理費などの滞納が新たに発生している。どうしたら良いか？”
これに対して回答は以下のようになります。
１、過去の訴訟後に新たに発生した滞納分については改めて訴訟を起こす事は可能ですが、すでに判決を得ている滞納額が支払われない事を理由に再度訴訟することはできません。
2010年12月12日
マンション管理士の独り言・・・１７９
「マンションの世界遺産！！」
２００８年７月に「ベルリンのモダン・ジードリング」が世界遺産に登録されました。なんと、これらは１９１３年～１９３４年にかけて建築された住宅団地なのです。都市計画家であり建築課でもあった著名なブルーノ・タウトやバウハウスの初代校長ヴァルター・グロピウスなどがこの建設に携わっています。
そのコンセプトは「キッチン・バス・バルコニーが付き、庭はないものの充分に外気や光が取り入れられ、機能的かつ実用的な間取りで、しかも割安な住宅であり、その後の住宅建築や都市景観に多大な影響を与えた」として高く評価されています。
2010年12月11日
マンション管理士の独り言・・・１７８
「マンション販売価格値下げ訴訟」
先週日曜日に開催した「１から学べるマンション購入講座」からのお問い合わせへの対応などで、独り言を少しさぼりがちだったので精力的にアップしていきます。
昨日の朝日新聞の朝刊に、小倉北区の「サンモリッツ霧が丘」の住民が入居後半年の転売や値下げで資産価値が下落したとして分譲会社へ合計約１５３０万円の損害賠償請求訴訟をおこしたという記事が掲載されていました。
これと同様の裁判例を掲載した業界紙がありましたので、ご紹介します。
「１団の建売住宅６棟のうちの１棟を５４８０万円で購入したが、そのわずか２カ月後に同じタイプのものが４９８０万円で売買された。分譲主に損害賠償を請求したい」という質問に対し、弁護士が回答しています。
2010年12月10日
マンション管理士の独り言・・・１７７
「不祥事のオンパレード」
１１月１５日と２５日のマンション管理新聞に合わせて５件の管理会社による不祥事と組合役員の横領事件１件の併せて６件が掲載されています。
①国交省関東整備局は１１月１２日長谷工コミュニティに対しマンション適正化法に基づいて指示処分を行いました。管理員の管理組合財産の１５００万円の着服に対してです。
元管理員は管理事務所金庫からマンションの時間貸し駐車料金等を昨年２月～約１年間もの間、無断で持ち出しました。持ち出し額約１０００万円。さらに組合役員に押印させた伝票で約５００万円を不正に引き出していました。
②同整備局は同日、日神管理（本社東京）に対しても指示処分を行いました。
処分理由は多くの受託管理組合で契約成立時の書面交付や管理事務報告の遅延が確認された事です。以前区分所有者から同社に対する苦情申し立てがあり行政指導を行ったに拘わらず、今年も再度の申し立てがあり立ち入り検査を実施したところ、各十数物件の違反が発覚しました。
2010年12月06日
マンション管理士の独り言・・・１７６
「ご参加有難うございました」
先日の日曜日（１２月５日）、 “１から学べるマンション購入講座”セミナーを小倉北区ムーブにおいて開催しました。
朝早く（１０：００～）という時間帯で、しかも何て言ったって１，０００円の有料セミナーなのに多くの方にご参加いただきまして有難うございました。
第１部は、つぶやき主がお話させていただきましたが、あれほど練習したのに、予定より１０分も早く終わってしまい、それに思ったほど笑いも取れず・・・、残念でした。
もっと話し方の勉強を積まなければならないと痛感しました。
2010年11月30日
区分所有法・マンション管理適正化法 等の法律を、
マンション管理士 の弊社代表が楽しく、詳しく、わかりやすく、
ユーモアたっぷりに話をするセミナー!「１から学べるマンション購入講座」を開催します。
サブタイトル ： “到津～西小倉～大手町”新築マンション９物件徹底比較
日 時 ： 平成２２年１２月５日 １０：００～１２：００
場 所 ： 男女共同参画センター「ムーブ」５F 小セミナールーム
第 １ 部 「１から学べるマンション購入術」
講 師 ： 井上勝美（マンション管理士）
参 加 費 ： １，０００円（先着４０名）
申し込み先 ： ｴｰｽﾏﾝｼｮﾝｺﾝｻﾙﾀﾝト(有)
☎ ０９３－６５４－１６１６ ０８０－３９５１－６７１０
FAX ０９３－６５４－１６１７
メールでの予約は、弊社ホームページから
2010年11月26日
マンション管理士の独り言・・・１７５
「ウソのようなホントの話、ウソであってと願う話」
月末は支払いもそうですが、理事会や総会が立て込みます。
先日もお世話している管理組合の総会が開催される予定でした。
“予定でした”と言わなければならないのは、結局開催できませんでした。
この管理組合の規約では、総会開催の手順は、開催の２週間前までに全区分所有者に総会開催要領を配布しなければなりません。
開催要領に議案書・委任状・議決権行使書を添付して期日までに全区分所有者へ配布を行いました。
議案書作成までには、３度の理事会を開催し、議論し、役員の意見の合意形成を行っています。
つぶやき主は、理事会のたびごとに議案書のたたき台を作成し、議事録を作成し、総会での議案書提出のために陰ながら援助してきました。
議案書配布も終え、あとは総会開催を待つだけでした。
2010年11月20日
マンション管理士の独り言・・・１７４
「大規模修繕工事！！理事長さん気をつけて」
つぶやき主は、マンション管理センターの相談員をやっていますが、大規模修繕工事に関しての問い合わせが多いですね。
どの様に進めて行ったらいいのか？に始まり、信頼できる業者を教えてくれ、ついにはマンション管理センターで工事して下さい、までいろんなご相談があります。
半ば公の機関ですから、直接工事を請け負う事も、特定の業者を紹介する事もできません。
最近では、大規模修繕工事の進め方がおかしい、或いは受注業者から理事長がリベートを受け取っているみたい、などのご相談も多く寄せられます。先日は、工事発注に関して、前理事長の不正を暴く、として実際に訴訟を起こした管理組合サンからの相談もありました。
この類の相談で特に印象に残っているものがあります。
2010年11月19日
マンション管理士の独り言・・・１７３
「理事長のお仕事・・・雑排水管高圧洗浄」
１１月に理事長として派遣されているマンションで雑排水管高圧洗浄を実施しました。
２～３年に１度の頻度で高圧洗浄を実施しているマンションが多い中、このマンションでは毎年実施しています。
ご存じでしょうが、高圧洗浄とは台所・洗面所・お風呂の排水管を高圧の水を噴射する事により、管内の汚れやヌメリを除去しようとする作業です。
１番突端にノズル（スクレイバー）という噴射口がついていて、これが高圧の水の噴射で
自分ひとりで前へ前へと管内の汚れを落としながら進んでいきます。スイッチを入れ替えると逆噴射で手元へ戻ってくるという優れものです。
平均して１戸当たり１０～１５分で作業を終えます。
2010年11月15日
マンション管理士の独り言・・・１７２
「消防訓練」
顧問をいただいているマンションで、先日消防訓練が行われました。
日曜の朝１０時からという日程にもかかわらず、多くの方にお集まりいただきました。
小倉北消防署から４名くらいの、制服姿もりりしい消防隊員の方が、はしご車でやってきました。
訓練の内容とすれば、まずは、実際に水消火器を使い、消火器の使い方や目標物に向かって放水練習を行いました。
2010年11月13日
マンション管理士の独り言・・・１７１
「女性には勝てない」
女性未婚者のマンション購入が都心部で目覚ましいそうです。
女性の場合、５０歳以降に結婚する割合は１％にも満たないそうで、５０歳の未婚者を生涯未婚者と呼ぶのだそうです。
この生涯未婚率は年々増加しています。
平成１７年の調査では、男性が１５，２％。女性が７，２％。
これが平成４２年には、男性が２９，４％。女性が２２，５％に達すると予想されています。
そして未婚者で住宅を購入する人は、女性の方が男性より多いそうです。
女性は計画的に貯金し、自分の将来を見据えて住宅を購入し、その住宅購入の９０％はマンションです。防犯性や利便性重視です。
一方、男性は持ち家を取得する際は、郊外の１戸建てを購入する事が多いようですが、住む世界、選ぶ空間が女性とは異なります。
2010年11月11日
マンション管理士の独り言・・・１７０
「全国マンション問題研究会から」
10月16・17日と福岡で開催された全国マンション問題研究会から裁判例をご紹介します。
平成2年に分譲された住居部分４８、店舗７の合計55戸のマンションで、このマンションでは分譲当初から店舗7を所有していた分譲業者（売主）がマンション敷地内の駐車場37区画を勝手に第3者に貸して使用料を徴収していました。
これを知った管理組合は、まず平成17年10月の臨時総会で売主の関連会社である本マンションの管理を委託されていた管理会社との管理委託契約を解除しました。
2010年11月08日
マンション管理士の独り言・・・１６９
「まだまだ続く、管理会社の不祥事」
管理会社大手の「東急コミュニティ」に対して、１０月１９日国土交通省関東整備局が、指示処分を行いました。
処分理由は、以前この独り言でもつぶやいたように、複数の受託管理組合において元社員複数名が管理組合財産を着服し、損害を与えたことが、「マンション管理適正化法」違反とされた事に基づくものです。
手口は、集会室の使用料などの少額現金を集金したフロントマンが着服を繰り返していたものです。
横領を行ったフロントマンは示し合わせたように、同時期に３人。
社内で横領マニュアルでもあったのでは？と思うのは、独り言主だけでしょうか。
そうでないことを、望みます。
2010年11月06日
マンション管理士の独り言・・・１６８
「リーモの購入者さんから少しは感謝されたい」
マンションには専有部分と共用部分があることは、知っていると思いますが、共用部分の中は、更に法定共用部分と規約共用部分とに分かれているのをご存知ですか？
法定共用部分とは、おおざっぱに言えば、誰が見ても区分所有者みんなの物で、みんなのために使われる部分で、具体的に言えば、柱・梁・外壁・階段・廊下・屋根・基礎部分・エントランスなどです。
この法定共用部分は、登記する必要がない、というか登記できません。
登記というのは、“これは○○○さんのものですよ”、という事を対外的に知らしめる（難しく言えば第３者対抗要件を具備）ことですから、誰が見ても共用部分ですので、登記しなくて良いのです。
これに対して規約共用部分と言うのがあります。
マンション管理士の独り言・・・１６７
「標準管理規約の見直し作業」
マンション標準管理規約見直し検討会の第４回目の会合が１０月２２日に開催されました。管理組合役員の成り手がいない現状に基づき、見直し案では資格要件の緩和を検討しています。
現行の標準管理規約では、役員の資格要件を「現に居住する区分所有者」としていますが、新機軸では、
① 理事と監事は居住していない組合員からの選任が可能
② 組合員の配偶者と１親等以内の親族も現に居住しているという条件のもと選任可能
③ マンション管理士など専門的知識を有する者の活用
も考慮の対象とされましたが、「借家人」は否定されました。
2010年11月02日
2010年11月01日
マンション管理士の独り言・・・１６６
「面積差が２倍以上ある場合の議決権数の取り扱い」
つぶやき主が把握しているだけで、
① ネクスタージュ高見七条
② 小倉ＤＣタワー
③ ザ・ハウス大手町プレミアム
④ グランキューブ浅生公園通り
⑤ アーティックス小倉グランレスタ
これらマンションに共通しているものは何でしょう？
2010年10月31日
マンション管理士の独り言・・・１６５
「派遣理事長のお仕事・・・恐るべし訪問販売」
前回、前々回、前前々回としょーもない（小倉では、“しかたも知れん”とも言います）マンションネーミングをダラダラと連載しましたが、結構見ている人がいるようで、ちょっと驚いています。
さて、今回は派遣理事長からみの話です。
理事長として派遣されているマンションで、外壁の１部が崩落の恐れがあったので、最上階のルーフバルコニーからゴンドラを吊って補修作業を行いました。
大通りに面していますから、通行人は皆、ゴンドラでの作業を見上げて行きます。
つぶやき主もちょくちょく現場を確認に行ってましたが、ある時、入居者の方から声を掛けられました。
2010年10月30日
マンション管理士の独り言・・・１６４
「マンションネーミング・・・一気にいきます」
こんなの読んでる人はいないだろうと思いつつ、一旦始めたので、止めるわけにもいかず、
またまた「マンションネーミングです」
とても長くなるけど、ダラダラ続けるのも何だし、一気に行きます。
ザ・ハウス ザ・シーン セレニティ アトール
ビオス アルカディア シーアイ コンバイン
フラリッシュ ベル パラシオン アムール
ハウステンボス ヒューマンズ マリナージュ パームス
パートナー リーベスト レトロ マック
マートル ルイマーブル シャンブル バロン
ハズパレス サニーサイド サントピア イクナス
シェトア ラパリオ ラミーユ ラブリー
パリオ エルベ クラウン アスティオン
パティオス トーア リリエン アヴァンセ
カサベルグ ウィン パレドール カサベーラ
ジャルダン セソール アイビ アピレ
レジオンス フェイム リファーレ ミサワホームズ
コーシン ウィンザー ポートピア ブリリアンス
レック セサミドーマ ルリエ ハイホーム
2010年10月27日
マンション管理士の独り言・・・１６３
「超～ヒマ 第２弾 マンションネーミング」
前回に続いて書き込みます。全く内容はありませんし、得るものも何もありません。
でも、読んで行ったら結構面白い。売主さんがネーミングに苦労している様子が伺えます。
アイシテルネス スカイパレス ファミール ハウスオブリザ
スカイタウン コスモ プラウド ドリームタワー
カーサ コーポ レクセルガーデン パークフィールド
ミリオンコート シティウインズ シャンノール テンガメイツ
パレス オリンピック シルバーパレス アヴァンツアーレ
サンウッド ライオンズガーデン ハウス キャニオン
イクス ニュータウン コーポラス パークホームズ
パーム グリーンハイツ アルボ サンクレイドル
アデッソ エステスクエア ローレルスクエア ニューウエルテラス
サニークレスト バンベール ドエルアルス アパガーデンコート
メディカル アルファコート グランドメゾン インペリアル
エスポワール ビラージュ メゾンドール ナイスパークステイツ
2010年10月26日
マンション管理士の独り言・・・１６２
「超！ヒマだったので」
マンション管理センターで相談員として待機していましたが、世の中平和なのか、ご相談もなく…
超！ヒマだったので・・・
今回は、読まずに素通りしてもらってもいいです。
【マンションネーミング一覧】
サンハイツ エステ バルミ ホワイトキャッスル
エスカイア グロリア エンゼル パルロイヤル
ドレッセ チュリス フェスタ メロディーハイム
セブンスター アペックス ビューマークス セザール
ユニ メイツ グレース エヴァグリーン
サンヴェール シャングリラ ロワール ベイクレスト
アヴァアンテュア アンピール スカイプラザ サンリヤン
コープ ベルテ ラメール ヴェルデコート
アコスト ザーテ アドリーム パークグレイシャス
ランドステージ ルシェモア モリス キャピタルビュー
シティズフォート エルアルカサル コナビレッジ マーシャンハイツ
2010年10月16日
マンション管理士の独り言・・・１６１
「長谷工コミュニティ お前もか！」
マンション管理新聞１０月５日号に、またまた管理会社による組合財産の横領事件が掲載されています。
被害者は都内の管理組合で被害額は１５００万円。管理員による着服です。
このマンションの管理を受託していたのは、長谷工コミュニティです。
福岡では丸美が倒産し、当時の経営者が刑事訴追されていますが、その丸美のあとを引き継いだのが、長谷工コミュニティです。
委託先が丸美から長谷工へ変わったことを「いい管理会社へ引き継いでもらって良かった」という声をずいぶん聞いていたのに残念です。
2010年10月11日
マンション管理士の独り言・・・１６０
「夜道に注意しなくっちゃ」
明日（１０月１２日）はマンション管理センターで１日相談員なので、本日２回目のつぶやきです。
現在販売中、もしくはここ２年前くらいに販売が終了したマンションの未販売住戸の取り扱いについて主観を交えず、原文のまま記載します。
Ａ社 容認事項として
「本マンションの竣工後に販売未了の住戸がある場合、当該住戸の管理費などの負担責任は免除されること」
Ｂ社 管理に係る承認書
「○○○マンション所定の引渡日以降に未販売住戸があり管理に係る費用が引渡済み住戸の実収入で不足する場合は、引渡開始後１年度の会計年度に限り、未引渡住戸分の管理費総額を限度として、事業主がその不足額についてのみを負担すること。ただし、修繕積立金及び修繕積立基金については事業主は負担しないこと。」
マンション管理士の独り言・・・１５９
[エレベーター保守メンテ費用の比較]
マンション口コミを読ませてもらっています。時には、専門家のつぶやき主でさえ、
“へエ～、そーなんだ”と感心させられることもあります。皆さん良く勉強・研究されています。
その中で現在、小倉北区大手町で分譲中の７０戸の物件について、面白い意見が載っていました。
“７０戸もあるのにエレベーターが１基しかなく、昇降の速度は速いみたいだけど、朝夕の通勤通学時には、エレベーターの待ち時間にストレスがたまる。この規模のマンションならエレベーターは最低でも２基は必要”というものです。
なるほど一理あります。
でも仮にも専門家を自認しているつぶやき主です。
感心しているばかりじゃダメで一歩踏み込んだ情報を提供します。
2010年10月09日
マンション管理士の独り言・・・１５８
「理事長のお仕事」
雇われ理事長をやっているマンションで、雑排水管高圧洗浄工事と、外壁の補修工事を実施する事になりました。
理事会の指示で最低３業者から見積もりを取ってほしいとの要望です。
そして理事長のお仕事が始まりました。
共通仕様書を作成し、現地説明を行いますが、３業者を一同に集めて行うと不公正になる場合もあるので、それぞれ異なる日時で現場説明を行いました。
そして、見積書を提出してもらい、理事会においての審議です。
その結果、選出された業者とは、今後の工事の日程調整や現場の再確認等の打ち合わせを何度となく行いました。
そして、全組合員への告知作業もナントカ無事終える事が出来ました。
2010年10月08日
マンション管理士の独り言・・・１５７
「分譲駐車場・・・④」
分譲駐車場問題から派生して、新たな問題が発生しています。
実際のご相談からですが、１００戸のマンションで１００台駐車場が整備されています。１００台のうち３０台が分譲駐車場、７０台が通常の賃貸駐車場。分譲か賃貸かは別にして全戸に１台ずつの駐車場が割り当てられている計算になります。
しかしこのマンションでは、“分譲駐車場はその購入者のものだから、マンション管理組合が経営している駐車場ではない。したがって分譲駐車場とは別に賃貸駐車場をも借りる権利がある”となってしまっているのです。
額面上は１住戸に１台の駐車場が確保されているように見えますが、３０台の分譲駐車場は別枠と考える事により、このマンションの駐車場充足率は７０％になってしまっています。
2010年10月07日
マンション管理士の独り言・・・１５６
「分譲駐車場・・・③」
今回も、分譲駐車場問題についてつぶやきます。
前回は、分譲駐車場があることにより毎月駐車場料金を支払って利用している入居者と、分譲駐車場利用者の間で不公平感が生じ、入居者間でトラブルとなり、最悪の場合は訴訟にまで発展することにもなりかねないとつぶやきました。
今回は、視点を変えて会計の面からつぶやきます。
駐車場利用料というのは、マンション管理組合財産となり、標準管理規約では、修繕積立金として積み立てるべきものとされています。
これは修繕積立金として積み立てて、将来の大規模修繕工事の際の利用しようとするものです。
2010年10月06日
マンション管理士の独り言・・・１５５
「分譲駐車場 ②」
さてさてシツコイように分譲駐車場問題第２弾です。
最高裁判決により、分譲駐車場の分譲代金を売主から取り返すのは、裁判上では事実上不可能であることは前回大きな声でつぶやきました。
しかし、これで問題解決とはいかないのがマンション管理の難しさです。
前回ご登場いただいた山上弁護士も言われていましたが、“分譲駐車場問題は、管理組合と売り主との関係から、今後は居住者間でのトラブルに移り、法廷で争われるケースが増える事が予想される”です。
2010年10月03日
マンション管理士の独り言・・・１５４
「分譲駐車場 ① ・・・マンション学会より」
昨日（２日）マンション学会九州大会へ参加してきました。
参加というより聴講してきました。
その中で日本でのマンション問題の第１人者とも言える山上弁護士の表題が上記、「分譲駐車場問題」でした。
ご当地小倉での分譲駐車場問題が最高裁まで争われました。
何度もこの裁判については、つぶやいていますが、再度大声を張り上げます。
分譲駐車場のあるマンション管理組合が、分譲駐車場の分譲代金の返金を求めて分譲主を訴えました。
第１審・第２審では管理組合の全面勝訴。
判決内容は、
2010年09月27日
マンション管理士の独り言・・・１５３
「西小倉～大手町の５社のマンション比較」
西小倉～大手町にかけて５社が新築マンションを分譲しています
①小倉ＤＣタワー 売主 ダイワハウス
②アースコートディアガーデン西小倉 アースコーポレイション
③オークランド城内公園通り オークラ
④ポレスター「リーモ」 マリモ
⑤ザ・ハウス大手町プレミアム 東宝住宅
それぞれが、長所を競い大激戦地区になっています。
よく、購入希望者から“どれがおススメ？”なんて聞かれます。
立地や環境、設備仕様、外観、間取り、価格、売主の信用性などのいわゆるハード面については、優劣はありません。
その方独自の価値観やモノサシで決めれば良い事で、これには順序はつけられません。
2010年09月23日
マンション管理士の独り言・・・１５２
「管理組合と町内会」
顧問をしているマンション管理組合で、昨年町内会を設立しようという動きがあり、今年の管理組合総会に引き続き行われた町内会設立総会で、正式発足が決まりました。
文章にするとたった２行のことですが、とても大変でした。
管理組合役員や管理会社の協力もあり何とか成立へこぎつけましたというのが正直な感想です。
町内会長さん捜しから始まり、町内会費の徴収方法、会則（案）の作成、加入しない人の扱いなど、越えなければならないハードルが目白押しでした。
さらに、このマンションは１棟なのですが、距離の関係からＡ小学校へ通わせている入居者とＢ小学校へ通わせている入居者がいることも問題を複雑にしていました。
2010年09月22日
マンション管理士の独り言・・・１５１
「派遣理事長、その２」
前回「派遣理事長やっています」とつぶやいたら、何人かの方からお問い合わせをいただきました。
そこで、より詳しくつぶやきます。
理事長をマンション管理士などの専門家に依頼する場合に、必須の事柄があります。
預金管理に関しては、通帳や印鑑を派遣理事長に預けちゃいけません。
つぶやき主の場合には、そのマンションに居住する副理事長が通帳を、会計担当理事が印鑑を預かっています。
この管理組合は法人ではありませんから、預金名義は管理組合理事長○○となっています。
そこで、名義をつぶやき主に変更するためにたっぷり半日かけて、会計担当理事と金融機関を回りました。
2010年09月20日
マンション管理士の独り言・・・１５０
「派遣理事長のお仕事」
つぶやき主は、ＮＰＯ福岡県マンション管理組合連合会の専門家派遣業務の一環として理事長として派遣されています。
世帯数６０数戸の自主管理マンションです。
管理規約の理事長に関する規定を
“理事長は現に居住する区分所有者に限る”―→“マンション管理士などの専門的知識を有する専門家に理事長を依頼することができる”
と変更し、総会の決議で可決され、理事長をやっています。
業務内容は、
2010年09月17日
マンション管理士の独り言・・・１４９
「修繕積立金の適正額」～管理新聞アメニティより
何度もつぶやいている様に今年２月の国会の国土交通委員会でマンション分譲時の修繕積立金の設定額について質問がありました。
分譲業者が売らんがために、意図的に修繕積立金の設定額を低くしていたために、築後３年のマンション管理組合が１級建築士に見直しをしてもらったところ、３０年の長期修繕計画で５億５０００万円だったものが、９億円に跳ね上がったという事です。
最近は修繕積立基金が普及しており、ある程度の積立額にはなりますが、１２年目程度に行う第１回目の大規模修繕工事では補修が中心となるため平均的な所要金額は戸当たり７０～８０万円程度となります。
2010年09月13日
マンション管理士の独り言・・・１４８
「沖縄 浦添市マンション廊下崩落事故」その後
昨年９月３日沖縄県浦添市のマンション（Ｓ４９年竣工・３Ｆ建て・１２戸）で２階開放廊下と手摺部分が崩れ落ち、１階に駐車してあった軽自動車がコンクリートの下敷きになるという事件が発生しました。
周辺には同じ時期に同じ業者が建設した３階建てマンション３棟があり、市は事件が起きたマンションに加え三棟中２棟に建物の使用停止を勧告しました。
事故の起きたマンション住民１２人は全員が退去しましたが、他の２棟の住民の多くは、市の勧告に応じず生活を続けています。
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