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マンション管理士日記★
マンション管理士日記★
2010年09月03日
マンション管理士の独り言・・・１４４
｢マンション管理士の活用法・・・売主さんへ届け～～～｣
今回は、表題とは打って変わって堅いお話です。
現在の分譲マンションの実態として、分譲契約時に購入者が分譲会社へ以下の内容を記載した承認書を提出します。
①分譲会社が予め作成した管理規約の承認
②分譲会社が指定した管理会社に対する管理業務の委託
③管理会社を管理者（暫定的な理事長）とすることの同意
④管理組合の設立総会が開催され理事長が選任された時に管理組合と管理会社との間で管理委託 契約を締結することに対しての同意
2010年08月31日
マンション管理士の独り言・・・１４３
「ちょっと驚き ～ 腰抜かすほどの驚き」
今回も毎度 〃 、情報を提供してもらっているマンション管理新聞からです。
修繕積立金を毎月徴収している管理組合は全体の７０％程度でこのうち算出根拠が長期修繕計画に基づいているものは約３０％。
東京荒川区での分譲マンションの実態調査報告です。
長期修繕計画そのものが作成されていない管理組合も１０％を超えているとのことです。
まあ、こんなものかなと思ったのが、管理組合が“ない”としたケースで１，７％。
2010年08月28日
マンション管理士の独り言・・・１４２
「理事長解任請求」
つぶやき主は各所で相談員として管理組合のいろいろなご相談をお受けしていますが、その中で、理事長の専横についてのご相談をお受けすることがあります。
「理事長が他の理事の意見を聞かず、理事会を私物化し勝手に物事を進める」｢理事長があい見積もりも取らずに勝手に工事発注している」などなど・・・・
初めは、面倒見の良いマンションの事を親身になって考えるいい理事長さんだったのでしょうが、何年も続けると独裁者のようになる例が多いようです。
いつまでも役員に名を連ねたいのか、わざわざ顧問という肩書を作って、居座って困るというご相談を受けたこともあります。
マンション管理新聞８月号に表題の「管理者の解任請求利用の在り方」という刺激的な記事が載っています。
2010年08月22日
マンション管理士の独り言・・・１４１
「ディスポーザー」
もう最新の設備とは云えないかも知れませんが、ディスポーザーについて考えてみます。
これは、キッチンシンクの下に設置されていて、生ごみを粉砕し、水と一緒に流し、専用の浄化槽で処理するというシステムです。
粉砕の方法も以前は、刃物状のものが多かったのですが、現在では安全のために、すり潰すようなものが多いようです。
どんな生ゴミでもＯＫかというとそうでもなく、メーカーによって異なるものの、サザエ等の殻、玉ねぎ・バナナの皮、とうもろこしの芯などはダメのようです。
このディスポーザーがあれば、確実に生ごみは減ります。ゴミ出し日にエレベーターの中が臭くならないなどの利点もあります。
しかし、良いことばかりではありません。
2010年08月17日
マンション管理士の独り言・・・１４０
「またまた管理会社の不祥事」
７月２５日付けマンション管理新聞です。
マンション管理会社ライフ・キーパーズ・ジャパン（本社：東京、受託管理組合：２３７組合）に対し、国交省関東整備局は、マンション管理適正化法に基づき１４日間の業務停止命令となる指示処分を行いました。
その理由は、複数の元社員が複数の管理組合で不正引き出しや着服を行い組合財産に損害を与えた点と、重要事項説明未実施と契約書面未交付、元社員による修繕積立金口座の通帳・印鑑同時保管が挙げられています。
2010年08月13日
マンション管理士の独り言・・・１３９
【国交省マンション政策で広く国民より意見募集】
８月５日付けマンション管理新聞よりご案内します。
国交省マンション政策室は、７月２９日～８月３１日までで分譲マンションの政策に関する意見募集を行う事を発表しました。
これは前原大臣の指示に基づく異例の措置のようです。同大臣は「生活の基盤である居住に関する政策であり、広く国民から意見を聞いてみたい」とマンション管理問題へ強い関心を示しました。寄せられた意見は秋ごろまとめられ、大臣に報告され、今後の「参考にする」という位置づけです。
2010年08月09日
マンション管理士の独り言・・・１３８
「高見プロジェクト完成間近！・・でもいろいろあったな～」
売れ行き好調のようで、八幡東区活性化のためにはいい事です。
このマンションが売れてしまえば、遅れに遅れた高見プロジェクトもようやく完成です。以前管理会社に勤務していた時に、高見プロジェクトに関与していたことがありました。２カ月に１度だったか、荒生田商店街・高見三条戸建て・高見七条マンションの代表者に、市供給公社の担当者が加わり、会議が開催されていました。
荒生田商店街が入っているリバーサイド荒生田の建物は市供給公社の持ち物で、荒生田商店街はいわば店子という関係になりますが、
2010年08月08日
マンション管理士の独り言・・・１３７
「カラス対策」
理事長として、派遣されているマンションで、ここでもご多聞にもれずゴミ置き場がカラス被害にあっています。
まず第１にカラスが侵入できないゴミ置き場を設置しようと考え、清掃事務所と打ち合わせを行いました。
ゴミ置き場の設置にも規定があり、ゴミ収集車の寄り付きがいいところというのは勿論の事、それ以外にもカゴの形状については高さ２ｍ以上で清掃員の人が中に入って作業できるネットフェンス仕様で、この６３戸のマンションでは７㎡以上の面積も必要とされました。清掃事務所の担当者さんには現地まで足を運んでもらい、場所的にはＯＫをもらいました。
しかし設置費用が約１００万円もかかり、理事会であえなく却下。
次の方法はケータリングサービスです。
2010年08月03日
マンション管理士の独り言・・・１３６
「５０８，０００，０００円の組合財産の横領」
分かりやすく書けば、５億８００万円。
群馬県のリゾートマンションで、驚愕の被害額の横領事件が発生しました。
フロントマンの持ち逃げです。
管理会社社長は被害額を報告し「誠意を持って返す。２５年かけても返す」と謝罪。
不正引き出しを行ったとされるＮ社員は現在行方不明で県警も捜査中とのことです。
組合印鑑を保管していた金庫について、管理組合法人の役員は「鍵をＮ社員の渡した覚えはない」と答えましたが、出席者からは「適当にハンコを押していたのか！」と非難の声を浴びました。
2010年08月02日
マンション管理士の独り言・・・１３５
「修繕積立金適正化の動き」
前回までつぶやいていた、「新築マンション購入法」は一応終了。
少しは役立っていればいいのですが、「マンション口コミ」なんて見ていると、相変わらず立地や設備・価格ばっかりに目がいっているようで、管理の重要性がまだまだわかってもらえてないみたいです。
変なマンションつかまなきゃいいけど、なんて心配しています。
さて今回は、修繕積立金の適正化へ向けての動きをご紹介します。
2010年07月31日
マンション管理士の独り言・・・１３４
「新築マンション購入法 その１２ 管理組合」
マンションを購入する際に多くの方が判断基準にしている、環境・学校区・利便性・間取り・設備・価格・売り主の信用度など、ではなく、マンションの専門家として管理面からの判断基準をつぶやいています。
今回は管理組合。
管理組合というと、いつかは役員をしなければならない、理事長になったらどうしよう、なんて後ろ向きの発想になっていませんか？
管理組合の存在は戸建と違ってマンションの良さでもあります。
2010年07月25日
マンション管理士の独り言・・・１３３
「新築マンション購入法 その１２ 管理規約４」
マンション管理士になって３年。
マンションのいいところは何かが、やっと分かってきました。
皆さんはお分かりですか？マンションのいいところ。
利便性とか設備・環境・耐震性など人によってさまざまな答えが返ってきそうですが、つぶやき主は、管理規約があるからということに尽きると思います。
管理規約なんて言うと、「いろんな制約が規定されていて、窮屈な生活になりそう」なんて多くの人は思うのでしょうが、ちょっと考えてみて下さい。
2010年07月20日
マンション管理士の独り言・・・１３２
「新築マンション購入法 その１１ 管理規約３」
マンションを購入する際に、新築・中古に限らず管理規約は重要なものです。そこで今回は管理規約３です。
駐車場の扱いについて見てみましょう。
区分所有者が、住戸を売った時は新しい購入者は、以前の区分所有者（この場合売主）が利用していた駐車場を引き続き利用できるか？
売るのではなく、住戸を貸した時は、どうなのか？などいろいろ疑問が湧いてきます。
結論からいうと、
2010年07月16日
マンション管理士の独り言・・・１３１
「新築マンション購入法 その１０ 管理規約」
実際目にしたひどい管理規約
１、総会出席の際の委任を受けられる人（受任者）を“その区分所有者の配偶者または同居する血族１親等に限る”としたもの
都合がつかず総会に出席できないので、委任状を提出しようとする場合に、上記の様に規定されていたら、自分の奥さん（または主人）か、子供にしか委任できません。
仲の良いお隣さんとか、理事長にさえ委任できません。
ずいぶん前の管理規約なら仕方ないかも知れませんが、現在分譲中の規約にも規定されているからビックリです。
これなら総会が成り立たないと思いますが、なぜこのようにしているのか、さっぱりわかりません。早急に改正が必要です。
２、“この管理規約は３名の区分所有者が捺印したものを規約原本とし、発効する”
2010年07月14日
マンション管理士の独り言・・・１３０
「新築マンション購入法 その９ 管理規約」
管理規約ってどのくらい重要なものか知っていますか？
例えば、総会の決議と、管理規約とが異なっていた場合はどっちが優先されるか？
これは管理規約が優先されます。規約の内容と異なる総会の決議は無効とされます。
どうしてもその議案を可決させたいなら、まず４分の３以上の特別決議で規約を改正してから、総会に提案～可決というプロセスを経なければなりません。
また、裁判所の判断の際にも、管理規約に記載されているかどうかが、とても重要視されます。
モノレール香春口三萩野駅横にメディックス三萩野という公社分譲のマンションがあります。
2010年07月11日
マンション管理士の独り言・・・１２９
「新築マンション購入法 その８ 修繕積立金」
「マンションは管理を買え」と言います。
これは決して名の通った有名な管理会社が管理をしているマンションを買えということではありません。
しっかりした管理組合活動がなされているマンションを買えという意味ですが、中古マンションの場合ならば、管理状態の良し悪しは、管理費滞納割合とか大規模修繕工事の履歴などでわかります。
しかし、新築マンションの場合には、まだ管理組合も結成されておらず、理事長もいないという状況なので管理の良し悪しはわかりません。
2010年07月08日
マンション管理士の独り言・・・１２８
「新築マンション購入法・・・その７ 長期修繕計画」
新築分譲時のいい加減な長期修繕計画や、低すぎる修繕積立金について、国会でも取り上げられました。
本年２月２６日の衆議院・国土交通委員会で柿沢議員（みんなの党）が 、あるマンションの長期修繕計画の項目に漏れがあり管理組合が精査すると、販売時に売主が提示した計画と比べ、ずいぶん多くの修繕積立金を拠出しなければならなくなった、という実例を挙げ、「半ば意図的とも言えるような積立金の低額操作が行われているのでは？」
そして国土交通省に対し、「販売時の低額提示」について調査・指導を行っているかをただしました。
2010年07月05日
マンション管理士の独り言・・・１２７
「新築マンション購入法・・・その６修繕積立金」
世の中には安ければいいものと、そうでないものとがあります。
そうでないものの筆頭がマンションの場合は、修繕積立金です。
マンション購入時に、修繕積立基金を多いところで修繕積立金の１００カ月分、少ないところでも６０カ月分が必要となってきます。
この基金はマンション売主に入るのではなく、大規模修繕時のために管理組合として積み立てておくものです。
また、毎月負担しなければならない修繕積立金も、大規模修繕工事のために積み立てられるものですから、少なければいいというものではありません。
この積立金制度は、おおよそ８年くらい前に当時の住宅金融公庫が、
2010年06月26日
マンション管理士の独り言・・・１２６
「新築マンション購入法・・・その５ 管理組合」
マンションを購入すると法律的当然に管理組合員になります。
町内会や老人会・子供会のように“あの人がいるから、入らない”なんてのはナシです。入るか入らないかを任意で決めることはできません。
脱会の自由もありません。
脱会する時は、住戸の所有者が、その住戸を売却した時。
それと、死んでしまった時。
2010年06月24日
マンション管理士の独り言・・・１２５
「新築マンション購入法・・・その４、分譲駐車場って未来永劫？」
結論から言うと未来永劫ではありません。
分譲駐車場って言ったって、所有権を取得するわけじゃないので、債権・・つまり駐車場専用使用権を取得するということになります。
この専用使用権にも期限があります。
１例をあげると、
2010年06月21日
ンション管理士の独り言・・・１２４
「新築マンション購入法・・・その３ 分譲駐車場」
嫌な響きだし、とても問題のある分譲方法です。
そもそも敷地全部を購入者に売っておきながら、何の法律的根拠で敷地内の駐車場を分譲できるのか、さっぱりわかりません。
フツーの場合、駐車場使用料は修繕積立金として管理組合に入金されていきます。
しかし、分譲駐車場だと駐車場使用料が管理組合に入金されず、売主に入ってしまいます。仮に使用料が１台月額８，０００円で、１０台が分譲駐車場ならば、ひと月に８０，０００円。年間約１，０００，０００円が管理組合に入ってこないことになります。
１５年後に大規模修繕工事を実施するとして、１５，０００，０００円が入っていない計算になります。
2010年06月18日
マンション管理士の独り言・・・１２３
「新築マンション購入法・・・３ 機械式駐車場」
北九州では、駐車場率１００％なんていうのは当たり前で、１２０％や１６０％超のところだってあります。
その駐車場の種類は、大きく分けて３種類あります。
一つが平面平置き駐車場。１階ピロティ下ならば、平置きで屋根付き駐車場になったりします。
２つ目がタワー駐車場。タワーマンションの１階～５階位までが駐車場になっていて、住居部分は６階より上の階、なんていうのがそうです。
2010年06月14日
マンション管理士の独り言・・・１２２
「新築マンション購入法・・・その２ 使途不明金」
マンションを購入すると諸経費が必要となります。
登記費用や火災保険料、契約印紙や、住宅ローンを利用するときは、事務手数料や保証保険料、抵当権設定料などなど・・・。
しかし、これら以外にも、売主によって必要となるものと必要でないものがあるのを知ってました？
2010年06月12日
マンション管理士の独り言・・・１２１
「新築マンション購入法」
先週と今週と２週続けて、Ｓ社の新築マンションのチラシにつぶやき主が載っています。
マンションは「管理を買え」というコピーとともに。笑顔のように見えます。
先月掲載されたマンション管理センター通信もそうですが、写真うつりが悪い。
実物の方が絶対イイと思っていますが、周りからは、「写真の方が男前」なんて言われて・・・
ちょっとショックです。
そこで新築マンションを購入しようと思っている方へ、マンションの専門家から見た購入術を少しだけ教えます。
2010年06月05日
マンション管理士の独り言・・・１２０
「理事長派遣」
先月から八幡西区のＳマンションで、雇われ理事長やってます。
６０戸強の自主管理マンションで、やはり組合員の高齢化と賃貸化が進んでおり、理事長の成り手がいないということで派遣要請がありました。
「理事長の成り手がいないから、理事長やって」「ＯＫ！やるよ。」ってなわけには行きません。
まずは管理規約の改正を行わなくてはなりません。多くのマンションの管理規約では、役員になる要件として、「現にこのマンションに居住する区分所有者に限る」とされています。
2010年05月25日
マンション管理士の独り言・・・１１９
管理費を滞納したら給湯を止められるか？
集合住宅新聞「アメニティ」５月号にある管理組合からの質問です。
「私たちのマンションは集中給湯設備付きですが、組合員のＹさんが管理費を滞納しています。管理規約には管理費などを滞納した場合は、給湯を止めることができると定められていますが、規約に基づいて給湯を止めることが出来るでしょうか？」というものです。
これに対し、弁護士が回答しています。
「本件とほぼ類似の事案が裁判で争われた例があります。その裁判で給湯を停止された居住者は、給湯を停止されると入浴もシャワーも使うことが不可能になって人間としての最低限度の文化的生活を営む権利を奪うことになり、給湯停止を定めた管理規約は無効であると主張しました。
2010年05月10日
マンション管理士の独り言・・・１１８
前回に続いて「オートロック」
「オートロック」についてもう少しつぶやきます。
新規分譲の際の「オートロック」の取り扱い方法については分譲主が当初の設定をしています。
多いのが、各戸まで朝刊を配達できるように、
①暗証番号を配達員に教える
②時間帯でオートロックを解除し、その間は自動ドアとなり誰でもが出入りできるので、各戸まで配達される、のようです。
その後、管理組合で“それでは防犯性に劣ることになるので、朝刊は各戸まで配達されなくなり多少不便になるが、①も②もダメとしよう”という声が上がったらそのように使用方法を変えることもできますよ、という一言を添えているようです。
2010年05月09日
マンション管理士の独り言・・・１１７
「先進設備の良いところと、悪いところ」
物事にはいい面と反対に悪い面とがあるようです。
マンションの最新設備にも良い面と悪い面とがあります。
悪いというより使い勝手にひと工夫いる、という言い方のほうが正解かも知れません。
今回は「オートロック」を取り上げます。
ここ２０年のうちに建てられたマンションではほとんど全てがオートロックを採用しています。
部外者が簡単に建物内に入って来られないという防犯上の優れものです。
東京の方では、エントランスに２重のオートロックを採用しているマンションさえあります。
防犯上は優れているのですが、反対に困るのが、朝刊や牛乳配達や、出前物の器の返却です。新聞配達員も建物内には入ってこられません。
2010年05月05日
マンション管理士の独り言・・・１１６
「良くできた駐車場使用細則と、バッテンの駐車場」
西小倉～大手町にかけてのマンションラッシュでそろそろ各社の特徴が見えてきました。
といっても、マンション管理士からの見たところの、主として管理規約や使用細則の違いや特徴のことです。
今回は駐車場に関してですが、素晴らしい駐車場使用細則を見ました。
そこには、こう記載されていました。
①当初売主の指定する駐車場は有効期限は３年で、それ以降は抽選により場所を特定していきます。その際、車のサイズは考慮しません。
②住戸を譲渡した場合は、一旦管理組合に当該駐車場所を返却し、後日希望者との間で抽選を行います。（抽選方法は以下参照）
2010年05月02日
マンション管理士の独り言・・・１１５
「管理会社の役割」
先日も管理組合総会へ出席してきました。
築２３年の４０戸程度、それまでの自主管理をやめて昨年から委託管理に変更したマンションです。
連休の最中でありながら、組合員の半数近くが出席するという熱気あふれる総会でした。
ですが、議案書に漏れがありました。会計報告が理事会のお手製だったようで、使途不明金などはないのですが、少しわかりにくかったようで、もう一度作成しなおす事となりました。
2010年04月28日
マンション管理士の独り言・・・１１４
「ここまで来たか」
４月は理事会や総会への出席が目白押しで、それに加えて２５日（日）は北九州マンション管理士会初の無料セミナーの講師を務め、結構大忙しでした。
無料セミナーも、初めてにしては好評で、大した広告活動をしていないわりに多数のご参加をいただき、また多くの質問も寄せられ、熱気あふれる講習会となりました。
ひきつづき６月にも第２回目の無料セミナーを実施しますので、興味がお有りの方の参加をお待ちします。
2010年04月10日
マンション管理士の独り言・・・１１３
「よく、わかんない」
高見七条ネクスタージュ弐番館ｅｃｏ ｓｔａｇｅが分譲開始されました。
どうしても気になる点が３点。
一つは、ヌーベラージュ２棟やネクスタージュ壱番館の管理会社は、エリアサービスだったのに、ｅｃｏ ｓｔａｇｅは、なかやしきエステートサービスが管理会社となっています。
分譲主のなかに、なかやしきさんが入っているので当然と言えば当然ですが、実際に入居が開始されてからは、管理業務はスムーズに流れるのでしょうか？
2010年04月06日
マンション管理士の独り言・・・１１２
「総会の時期」
今月から来月にかけて多くの管理組合で定期総会が開催されます。
年度が終えて、１～２か月後に定期総会が開催されることになっています。
つぶやき主も今月は１１日・１７日・２４日と３件の総会に出席します。総会を開催するためには、理事会で提出議案を検討しなければなりません。ということで、３日・４日には理事会へ出席してきました。
2010年03月30日
マンション管理士の独り言・・・１１１
「不正のオンパレード」
今週号のマンション管理新聞は、不正のオンパレードです。
１面にはデカデカと、大阪ガスコミュニティライフの管理員による管理組合財産横領事件です。大阪の２組の管理組合が被害を受けました。
一つの方は、１５０万円。
もう一つは、８５０万円です。
その手口は、
2010年03月24日
マンション管理士の独り言・・・１１０
「日本と英国の住宅政策」
集合住宅管理新聞「アメニティ」に日本と英国の住宅政策の違いが掲載されています。
日本での住宅政策とは、主に景気対策に重きを置いていた面があり、さらには元々が住宅難解消が目的だから、街づくりとは必ずしも連動していないようです。
また、そこにはストックに対する認識が決定的に欠如しています。
建物が老朽化しようが空き家化しようが国や自治体は関与しません。
ところが、英国ではストック対策に力を入れ、「住居法」なるものを制定しています。
2010年03月22日
マンション管理士の独り言・・・１０９
「やっちゃならないことを、特にやっちゃならない人がやっちゃった」
３月１５日号のマンション管理新聞に、またまた、管理会社フロントマンによる管理組合財産の着服事件が掲載されています。
今回の事件が衝撃的なのは、「業界の盟主」ともいうべき東急コミュニティの社員によるものだからです。しかも３人。
受託管理戸数第１位の大京アステージや第２位の日本ハウジングに続いて第３位の東急コミュニティです。
「東急コミュニティお前もか！」です。
2010年03月17日
マンション管理士の独り言・・・１０８
「マンションの理想」
ちょっと古いのですが、マンション管理センター通信１月号に「マンションの理想」というコラムを弁護士さんが書いています。
内容をはしょってご説明すると、
子供のころ、「マンションは近所付き合いをしなくていいから楽だよ」と大人たちが話している記憶があります。
マンションというのは隣の人が誰でどんな人であるかなんて気にせず、自由に住めるというイメージがありました。
ところが現実のマンションでは管理組合という名のもとに近所付き合いをしなくてよいどころか、強制をされます。
2010年03月12日
マンション管理士の独り言・・・１０７
個人組合員と法人組合員とで管理費負担に差をつけることについて
最近は、管理費負担や議決権割合にこだわっています。そんな中、興味ある裁判例がありましたので、ご紹介します。
「本郷ハイツ」管理費差別事件 東京地裁 平成２年７月２４日判決
マンションの管理費負担につき、個人組合員と法人組合員とで金額差を１．６５倍とした管理規約および総会決議を民法９０条の公序良俗に違反しているとして無効にした事例です。
2010年03月09日
マンション管理士の独り言・・・１０６
「議決権」と「管理費」
管理費と議決権について、ご相談をいただいています。
住戸の面積差が２倍以上あるマンションで、それに伴い管理費も、大きな住戸の区分所有者は小さな住戸の区分所有者と比べて２倍以上負担しています。
それなのに、議決権はどちらも１票という具合です。
負担だけ２倍なのに、権利がともなっていないとも見えます。
これについては、議決権は管理費負担とは直接結びつかず、専有面積が２倍ならば管理費負担とは関係なく議決権は２票というのが、多数意見です。
2010年03月04日
マンション管理士の独り言・・・１０５
「売れていない住戸の管理費などは、だれの負担？」
市内では多くのマンションが新規供給されています。しかし、北九州の販売進捗では竣工時に３割～良くて５割、完成後１年で完売できれば大成功、多くのマンションが完成後２～３年で何とか完売にこぎつけます。
さて、この場合、売れていない住戸の管理費などはだれが負担するのでしょう。
東京地裁平成２年１０月２６日判決で、パレ・エテルネル事件というのがあります。
売主に対し管理組合が、売れていない住戸（未販売住戸）の管理費など滞納分８６３万円を支払えと訴えました。
2010年03月01日
マンション管理士の独り言・・・１０４
「なぜ中古住宅は信頼されないか」
集合住宅新聞「アメニティ」に面白い記事が掲載されていました。
中古住宅を購入した人と、新築購入或いは建築した人との数を比較すると、日本では米英にくらべて圧倒的に新築数が多いそうです。
新築+中古の総取引総数に占める中古の割合は、日本が約１３％。
これに対し米は約７５％、英にいたっては実に約９０％となっています。
昭和６３年～平成２０年についていえば、この２０年間の住宅の平均喪失戸数は５５，６万戸。中古取得の平均戸数は１６，９万戸だから、圧倒的に売却より住みつぶしが多いことがわかります。
2010年02月22日
マンション管理士の独り言・・・１０３
「近畿マンション管理協会の提訴」
大規模修繕工事の設計・監理などのコンサルタント料の未払い分の支払いを求めて、ＮＰＯ法人近畿マンション管理士協会が提訴しました。昨年8月のことです。
提訴の相手方は、大阪のマンション管理組合です。
そして今回、訴えられたこのマンション管理組合が、「工事に重大な瑕疵があり、設計・監理がちゃんと行われていなかった」として反対にＮＰＯ近畿マンション管理士協会を訴えることとなりました。
管理組合側は、防水工事が契約当初の仕様から、管理組合の承諾なしに品質の劣るものに勝手に変更されていたり、また、タイル補修についても工法が契約当初の打ち合わせから、これも勝手に変更されており、この結果、防水やタイル補修の効果が期待できないとしています。
2010年02月17日
マンション管理士の独り言・・・１０２
「マンション問題研究会」
福岡県マンション管理組合連合会で、2月に1度、マンション問題に興味をお持ちの、市内で活躍中の弁護士さんが集まって「マンション問題研究会」が開かれています。
つぶやき主も、相談員としてお世話になっていることもあり、いつも参加させてもらっています。
2010年02月03日
マンション管理士の独り言・・・１００
「議決権割合」
記念すべき１００号が、節分の日となりました。別に予定していたわけじゃないけどたまたま、この日となりました。今日でなきゃ、１１日の建国記念日でも、１４日のバレンタインデーでも２３日でも良かったのですがタマタマです。結構祝日や何かのオメデタイ日って多いですね。
さて、この“独り言”に訪ねてきてくれる方が、このところ飛躍的に増えていて有り難いことです。訪問いただいている方の検索エンジンは、「小倉DCタワー」が圧倒的に多いです。
このDCタワーですが、価格も２４００万円台から、最上階は２億円くらいするらしく、かなりの値差があります。
2010年01月29日
マンション管理士の独り言・・・９９
「不在区分所有者の管理費増額は妥当」判決について
１月２６日朝刊１面大見出しの記事です。
内容は、分譲マンションの区分所有者でありながら、自らは居住していない「不在区分所有者」には、現に居住している「居住区分所有者」より管理費などを上乗せしていいか、が争われた事件で、最高裁は「上乗せは許される」との判断をしたというものです。
背景には、不在区分所有者が増えて、管理組合役員のなり手が少なくなり、組合運営の負担が偏っているという不満の声があります。
2010年01月26日
マンション管理士の独り言・・・９８
「区分所有者からの個別質問についての対応」
今月号のアメニティからご紹介します。
昨年までマンション理事長をされていた方からのご質問が掲載されていました。
「私が、理事長をしていたときに実施した大規模修繕工事に関して、施工会社の選定経緯について不自然なところがあるから、書面により回答してほしいという質問がA組合員からなされました。私はAさんに回答しなければならないのでしょうか？」というものです。
これに対して、弁護士先生が答えています。
東京地裁で平成４年に類似する事件が争われました。
この裁判では組合員が理事長に対して「文書の閲覧・写しの交付」を「書面による報告」で求めました。
2010年01月19日
マンション管理士の独り言・・・９７
｢大規模修繕工事の瑕疵補償｣
今年最初のマンション管理新聞に興味深い記事が掲載されています。
大規模修繕工事を実施するに際して、工事途中で工事業者が倒産した時や、あるいは無事工事は竣工したものの、瑕疵があった場合などのリスクを回避できる保険商品第１号が国交省で認可されました。
ハウスプラス住宅保証（本社東京）のマンションの大規模修繕向け瑕疵担保保険です。
１戸あたり、おおよそ１万円の負担で約５年間工事業者の瑕疵や期間中の倒産による未補修のリスクを回避できるというものです。
2010年01月16日
マンション管理士の独り言・・・９６
「合格発表」
昨日の独り言へのPVが過去最高を記録しました。といっても２９３ですけど・・・。
有難うございました。
要因は何かと考えてみましたが、どうも昨日がマンション管理士試験合格発表の日だったからのようです。
2010年01月10日
マンション管理士の独り言・・・９５
「管理委託料見直し」
顧問をいただいている小倉北区のマンション管理組合さんから、昨年秋だったか、管理委託料の見直しを行ってほしいというご要望をいただきました。
そして、管理会社へのヒアリングや、合い見積もりを集めたりの作業の結果が昨日の理事会で発表されました。
当然ですが、今の管理サービスの質は落とすことなく、という前提のもとです。
2010年01月04日
マンション管理士の独り言・・・９４
「相談会」
明けましておめでとうございます。本年もよろしくお願いいたします。
さて、本年１月より北九州マンション管理士会では、より積極的にご相談をお受付するために相談会を実施することとしました。
毎週水・土の２日マンション管理士会メンバーが交代でご相談をお受付します。（要予約）
初回約１時間は無料にてご相談をお受けいたします。
2009年12月29日
マンション管理士の独り言・・・９３
「モデルルーム見学」
先日、マンション管理士会メンバーと新築マンションモデルルームを見学してきました。
見学したのは、八幡西区鉄王にある大英産業さんの「サンパーク鉄王」、それに八幡東区にある新日鉄都市開発さんの「リビオ東田」。
2009年12月19日
マンション管理士の独り言・・・９２
「競売物件」
この不況を反映してか、マンションの競売物件が増えています。そして割安な競売物件を落札し、リフォームを加え、転売利益を得ようとする不動産業者も当然ながら増えています。
競売物件では多くの場合、管理費や修繕積立金の滞納が見られます。
滞納管理費などがある競売物件を落札した人は、特定承継人といいまして前所有者の滞納管理費も引き継ぐこととなり、管理組合からの請求に対してＮＯ！とは言えず、支払わなくてはならないとされています。
「自分が滞納したわけではないから、前の所有者に請求してくれ」なんて通用しません。
競売に参加するときに、滞納管理費の額なんかもちゃんと調べて落札しています。
2009年12月11日
マンション管理士の独り言・・・９１
「フライング」
たびたびご登場いただくマンション管理新聞の最新号に独立系管理会社の日本ハウジングのフライングとも思える記事が掲載されています。
同社町田支店が、神奈川県マンション管理士会所属の管理士に、「管理会社を変更したいと思っている管理組合を紹介して下さい、その管理組合と委託契約が結べたら紹介料をお支払いします」というＤＭを発送しました。
2009年12月08日
マンション管理士の独り言・・・９０
「またまた、修繕積立金横領」
前回・今回とマンション管理新聞では２週続けて理事長や管理会社フロントマンによる修繕積立金横領の事件が掲載されています。
前回の事件は、北九州戸畑のマンションで、理事長が横領を働いたというものです。理事長は会計担当役員を兼ねており、通帳と印鑑とを同時に保管していた結果の事件です。
被害額約６００万円。
2009年11月30日
マンション管理士の独り言・・・８９
「財界九州」
１２月号の「財界九州」中ほどに、小倉大手町エリアの大型マンションラッシュの記事が掲載されています。
つぶやき主にも取材があっていましたので、興味を持って読ませてもらいました。
大和ハウスの「Ｄ．Ｃタワー」、
マリモの「ポレスター大手町リーモ」、
オークラの「城内パークアベニュー」、
東宝住宅の１４階建て、１９階建ての「邸宅マンション」、
アースコーポレーションのマンションと、
2009年11月15日
マンション管理士の独り言・・・８８
「事務局長」です。
つぶやき主は、１１月より北九州マンション管理士会の事務局長に就任しました。
事務局長って言ったって、要は営業最前線です。
具体的に何を行うか、発信するかというと
2009年11月13日
「分譲駐車場の行く末」
何度も言っていますが、マンション敷地内の駐車場は、管理組合と使用契約を結び利用します。
そして使用料は修繕積立金に充当されるものです。（使用料を管理費に充当する管理組合が多いのにも閉口しますが）
この駐車場を分譲するマンション売主が後を絶ちません。法律違反じゃないから、良いっていえばそうなのですが・・・。
2009年11月07日
マンション管理士の独り言・・・８６
「こりゃ、あんまりだ」
門司で販売中の某マンションのチラシを見ました。その内容があまりにひどく「こりゃ、あんまりだ」です。
「こりゃ、あんまりだ」を列記します。
①総戸数４３戸なのに、敷地内に駐車場が１９台しか確保されていません。
②敷地内１９台のうち６台は分譲です。
③敷地外に２６台駐車場を確保していますが、これが機械式駐車場
④その機械式駐車場の貸主がなんとマンション分譲主（←これが最悪）
⑤管理費が㎡当たり１３５円と市内では、ずば抜けて高額
2009年11月02日
「続・・よーわからん！」
小倉DCタワーの広告が入ってました。
裏面の一番下に物件概要が載っています。その中で難解な文章を見つけました。
●分譲後の権利形態
敷地：都市再開発法第72条第1項に基づく西小倉駅前第一地区第一種市街地再開発事業権利変換計画に基づく施設建築敷地割合による所有権の共有
2009年10月26日
マンション管理士の独り言・・・８４
先日、某管理組合理事長様から「管理費を滞納している区分所有者が行方不明になった、何とかしてくれ」というご相談を受けました。
要するにマンションの持ち主が、管理費を払わないまま行方不明になり、滞納管理費をどのように回収したらいいか？というご相談です。
こんな重い相談はどっか
2009年10月13日
「小倉D.C.タワー」
大和ハウスが分譲主のこのタワーマンションは、地上４１階建て、１４５．７ｍの高さを誇ります。
総戸数１９５戸だそうです。きっと最上階からの眺めは素晴らしいものでしょう。
決して、くさすわけではないのですが、専門家としてちょっとだけお話します。
非分譲７戸や店舗８戸は共用部分とはならず特定の購入者（区分所有者）の専有部分となるのでしょうが、
2009年10月09日
マンション管理士の独り言・・・８２ 「どーも、よーわからん」
西鉄サンリヤン昭和町Ⅱのチラシが入ってました。販売代理会社が、これまではアルパコーポレイションだったのが、今回からアーヴェルエステートに変更になっています。
そのアーヴェルエステートの本社所在地が、広島市西区観音寺２１－３０－６０１となっています。
それまでのアルパコーポレイションは、小倉北区砂津1丁目６－２５－２Ｆとなっていましたが、
2009年10月07日
マンション管理士の独り言・・・８１
「ポレスタータワー大手町リーモ」
アーバンコーポレーション破綻に伴い、工事がストップしていたアーバンビュー大手町が同じく広島本社のデベロッパ－、マリモが引継ぐこととなり「ポレスタータワー大手町リーモ」として販売が再開されました。
販売価格も思ったより強気の設定になっています。
立地や仕様・設備、間取り価格などは、それぞれ皆さんのモノサシに任せるとして、専門家として気になった点をほんの少しお話します。
①アーバンビューでは、「設計性能保証」「建設性能保証」を取得する予定でしたが、今回の「ポレスタータワー」では
2009年10月02日
マンション管理士の独り言・・・８０
北九州モノレール訴訟の判決を受けて
小倉北区三萩野のメディックス三萩野管理組合が、モノレール利用者がマンションエスカレーターを無償で利用し、不当に利益を得ているとして、北九州高速鉄道（モノレール）にエスカレーターの管理費の１部の支払いを求めた訴訟の判決が、９月３０日に言い渡されました。
原告の請求棄却です。
つまりマンション管理組合の言い分は認められませんでした。
理由は、
2009年09月20日
マンション管理士の独り言・・・８０
今年中に１００を目指しています。
今回は、つぶやき主のプロフィールを数字でお見せします。
ずっと北九州で不動産営業やってました。
注文住宅受注件数 約６０棟
マンション契約件数 約６００戸
販売センター長務めた物件 ５物件
2009年09月10日
9月10日付け朝日新聞朝刊の生活欄に「中古住宅 安心取引へ一歩」という記事が掲載されています。
内容をかいつまんでお話すると、中古住宅を購入しようと思っている消費者のために、その中古住宅の痛み具合や、補修が必要な個所を第3者の目から診断しようとするホームインスペクター（住宅診断士）を公認したり、品質を保証したりする取組が動き始めました。
中古マンションにおいても、住戸内の配管や電気設備、床や天井下地の不具合を検査していこうとするものです。
2009年09月08日
マンション管理士の独り言・・・７８
「アーバンビュー小倉大手町プロジェクトクト引受け会社が、マリモに決定」
民事再生法を申請中のアーバンコーポレーションが小倉北区大手町で分譲していた、「アーバンビュー小倉大手町」を同じ広島本社の「マリモ」が引き継ぐことが決定しました。
小倉の1等地に工事途中のマンションが誰も手をつけられずに廃墟のようにそびえたまま、という最悪の事態だけは避けられたようで、小倉っ子としては、ホッと胸をなで下ろしています。
「マリモ」は、2年ほど前に小倉北区三萩野で「メガシティ小倉」を分譲していたので聞き及びのある方も多いと思います。
2009年08月10日
マンション管理士の独り言・・・７７
「管理会社の不正のオンパレード」
８月５日号のマンション管理新聞１面トップに、管理会社５社に指示処分の記事が掲載されています。
①エヌケー建物管理（東京） 受託数 ３３組合 ２，１３０戸
理 由 ： 元社員による管理組合財産不正支出
被害額 ： １５０万円
手 口 ： 少額の工事代金などを名目とした架空業者の請求書作成
2009年08月02日
マンション管理士の独り言・・・７６
以前、この独り言でも取り上げたこともありますが、「管理組合が余った駐車場を第３者へ賃貸した場合の課税」については、税務署の各支所ごとの判断があって、北九州ではどうなのだろうか？と結論を先送りにしていました。今日では、以下のように統一されたようです。
2009年07月27日
マンション管理士の独り言・・・「これって、どう思う？」
本日付け（７月２７日）朝日新聞朝刊社説に、「エレベーター事故 総合的な調査の仕組みを」という記事が掲載されています。
３年前に東京で発生した、扉が開いたまま動き出したシンドラー製エレベーターに挟まれて高校生がなくなった事故のことです。
この事故で、東京地検は同社と保守管理会社を起訴しました。
起訴状ではこの事故の２年前にも同様の事故が生じていたにも関わらず、管理会社に報告していなかったことや、日常の保守点検もずさんだった点を指摘しています。
そしてタイミングよく国交省では、「エレベーターの保守管理等に関する実態調査」を発表しました。
2009年07月26日
マンション管理士の独り言・・・７５
新築マンション購入時に一括して支払われる修繕積立基金が、分譲会社の倒産により保全されないという事例が発生しました。
一般的には、修繕積立基金は、購入代金の残金や登記費用などと一緒に分譲会社の口座へ振り込まれます。
振り込まれる時期は、物件引き渡しと同時か、引き渡しの２～３日前というのが多いようです。
2009年07月20日
マンション管理士の独り言・・・７４
公正取引委員会事務総局編「マンション管理選択の時代」からのご案内最終回です。
まとめ
マンションの管理・保守については現在では、管理組合が管理業者や設備保守業者の業務の内容について十分に吟味し、その上で取引先を選択する行動を取っているとは言えない状況です。一般に消費者が複数の事業者に競争させるようにすれば、より良い取引条件となる場合が多い。マンションの保守・管理についても同様に取引先の選択の自由度が増すことになれば、その競争を反映してよりよい取引条件となる可能性が高い。
2009年07月13日
マンション管理士の独り言・・・７３
引き続き公正取引委員会事務総局編「マンション管理選択の時代」からご紹介します。
設備保守契約について
エレベーター・自動ドア・機械式駐車場・宅配ボックス・給水ポンプの５種については、特に主要メーカー系保守業者と独立系保守業者との間で、シェアと価格に大きな開きがあるとしています。
主要メーカー系保守業者に委託している管理組合の割合は、エレベーターで８３．４％、自動ドア７５％、機械式駐車場７２．７％、宅配ボックス８８．２％、給水ポンプのみ２２．６％となっています。
2009年07月08日
マンション管理士の独り言・・・７２
公正取引委員会事務総局編「マンション管理選択の時代」より
管理業者の変更を検討した管理組合の４分の１が、管理委託契約書の内容が業者変更の際の障害になったとし、また３分の１が既存の管理業者の行為が業者変更の際の障害になったとしています。
障害になった事項の中には、「管理組合が契約解除を提案できない」「管理業者の了解がなければ契約解除ができない」等取引の見直しを制限する内容のものが見られました。
2009年07月05日
マンション管理士の独り言・・・７１
今回も公正取引委員会事務総局編の『マンション管理選択の時代』よりご紹介します。
管理業者の選定の状況
分譲時においては、ほぼすべてのマンションにおいて分譲会社が管理業者を指定しているが、その後約半数の管理組合が管理会社の変更を検討している。
これについてのコメント
新規分譲時に、あらかじめ分譲会社が管理業者を指定しているのが通常である。
2009年07月01日
マンション管理の独り言・・・「無料相談会」
「無料相談会のお知らせ」
マンション管理士による無料相談会をご案内します。
１、 福岡県マンション管理組合連合会主催相談会
① 場 所 ： 北九州小倉北区吉野町１３－７－１０７号
② 日 時 ： 毎週火曜日・木曜日 ９：００～１７：００
＊ 予約など不要です。
2009年06月27日
マンション管理士の独り言・・・県福管連ニュース
福岡県マンション管理組合連合会が発行している県福管連ニュースNo、５０号に独り言主が書いた「マンションの管理規約と使用細則」が掲載されています。
かいつまんで内容をお話しすると、
マンション管理士の独り言・・・省エネ推進補助制度
国交省による管理組合に対する支援事業（補助金）のご案内パートⅡです。
住宅などの省エネルギー改修事業を公募し、事業費などの一部を補助することにより、省エネ改修の推進および関連投資の活性化を図ることが目的です。
2009年06月24日
マンション管理士の独り言・・・「支援事業（補助金）のお知らせ」
マンション管理組合および管理組合を支援する法人を対象に国交省が支援を行う制度が開始されました。
《管理組合に対する補助の対象》
１、管理の適正化を図る必要があるマンション
築後１５年以上経っても過去に１度も大規模修繕工事を実施していない、滞納者が複数あり長期修繕計画が策定できないなどのマンションで、その立て直しを検討しているまたは検討しようとしているマンション
2009年06月22日
マンション管理士の独り言・・・７０
今回より公正取引委員会編「マンション管理選択の時代」からご紹介します。
前文に、公正取引委員会事務総長のとてもいい話がのっています。
『公正取引委員会では、我が国の経済の困難を克服し、その再生を図るためには競争を活用した活性化が不可欠としています。
2009年06月20日
マンション管理士の独り言・・・６９
集合住宅管理新聞「アメニティ」に面白い記事が載っていましたので、ご紹介します。
読者からの質問です。
Ｑ：私たちのマンションでは、今般大規模修繕工事を行うこととなりました。
最上階に住んでいてルーフバルコニーを使用しているＡさんから、「大規模修繕工事の最中はルーフバルコニーが使えないから、工事期間中はルーフバルコニー使用料を払わない」といわれました。
2009年06月18日
マンション管理士の独り言・・・６８
今回も集合住宅管理新聞「アメニティ」からの紹介です。
管理組合総会の時期です。総会で悩ましいのが、総会に参加しない無責任な組合員の存在です。
ここで言う無責任とは、出席届けはもちろん、欠席届けも、委任状も出さない、いわゆる無届欠席者のことです。
ある管理組合では規約の改正を議題としていましたが、
2009年06月16日
マンション管理士の独り言・・・６７
集合住宅管理新聞「アメニティ」からご紹介します。
「新任理事の方へ」
３月から５月くらいが総会の最も多い時期で、つまりは新任の理事があちこちの管理組合で誕生していることとなります。
特に初めて理事を経験されるかたにとっては、思い責任を担わなければならないという緊張の１年のスタートです。
管理組合の主な仕事は、マンションの維持管理を行うことで、その施策などを決定するのが最高意思決定機関の総会であり、そこで決められたことを執行するのが理事会となります。
2009年06月15日
マンション管理士の独り言・・・６６
今回もマンション管理センター通信 ５月号からご紹介します。
「マンションの売買と管理組合の関与」
近時マンションとしての居住環境の維持をしようとする観点などから、区分所有者が行うマンション専有部分の売買や賃貸について、管理組合が一定の関与を行おうと管理規約で定めるケースが見られます。
2009年06月11日
マンション管理士の独り言・・・またまた不祥事編
いつもご登場いただく「マンション管理新聞」６月５日号の１面を飾るのは、・・
またまた管理会社の不祥事です。
小田急ビルサービスの元フロントマンによる９８００万円の横領事件です。
平成１４年から平成２０年６月までの間で、４組合から横領を行っていました。
2009年06月10日
マンション管理士の独り言・・・６５
マンション管理センター通信 ５月号よりご紹介します
「防犯カメラ設置について」
平成２０年度マンション総合調査によると「防犯カメラを設置した」とする管理組合の割合は、マンション全体で６７，８％にも上がっています。
平成１２年以降に完成したマンションでは、設置率８１，８％となっており近年のマンションでは防犯カメラの設置は当たり前といえるでしょう。
防犯カメラを新設する際は、総会決議で区分所有者総数の過半数の賛成、いわゆる「普通決議」で決議できます。
2009年06月08日
マンション管理士の独り言・・・６４
「マンション管理の新たな枠組みづくりに関する調査検討報告書」からマンション管理の課題に対する対応策をご紹介しています。
今回は、③滞納者の増加、④修繕積立金不足です。
③滞納者の増加
要約すると、区分所有者が管理組合の構成員としての意識を持ち、マンションが区分所有者の共有物であるとの理解が浸透すれば、コミュニティがしっかり確立され、管理費などの滞納の減少が期待できる、とのことです。
マンション管理士の独り言・・・６３
「マンション管理の新たな枠組みづくりに関する調査検討報告」からマンション管理の課題に対する対応策についてご紹介しています。
今回は、②管理組合活動に無関心な者の増加、ルール違反についてです
2009年06月02日
マンション管理士の独り言・・・６２
前回まで「マンション管理の新たな枠組みづくりに関する調査報告書」から実際の生々しい相談事例をご紹介してきました。
このような相談を踏まえ、マンション管理の課題に対する対応策も掲載されています。
管理組合の抱える問題としては、①役員のなり手不足 ②無関心の増加、③ルール違反、④滞納者の増加、⑤修繕積立金不足 が主要なものです。
そこで今回は、①役員のなり手不足の対応策についての記載をご紹介します。
2009年05月29日
マンション管理士の独り言・・・６１
今回も「マンション管理の新たな枠組みづくりに関する調査検討報告書」から、実際の相談事例をご紹介します。
マンション管理センターへの相談事例です。
①自主管理の小規模マンション。これまで日常の管理を持ち回りでやってきた。
これまでほとんど修繕工事を実施してないので、築３０年近くなり、いろいろ問題が噴出しているが、管理のノウハウがなく役員を引き受けられる人もいない。
2009年05月27日
マンション管理士の独り言・・・６０
今回も「マンション管理の新たな枠組みづくりに関する調査検討報告書」からご紹介します。
マンション管理士へのヒアリング例です。
名前だけの役員で理事会が機能しておらず、管理会社に任せきりであったが、管理会社から管理委託契約の継続が困難であるとの申し入れがあった。
2009年05月25日
マンション管理士の独り言・・・５９
前回に引き続き「マンション管理の新たな枠組みに関する調査検討報告書」より、ご紹介します。
生々しい、マンション管理士へのヒアリングです。
３年前に自主管理に移行し、８０歳の理事長１人で頑張っているが、他の居住者も高齢化し理事会を構成できない。屋上の給水ポンプからの漏水が始まり急を要する状態であるが、年金生活者が大多数を占め、一時金の徴収、修繕積立金増額による資金確保に関する合意形成が困難となり、前に進むことができない状況である。管理会社の引き受けてもいない。
2009年05月24日
マンション管理士の独り言・・・５８
いささか古くなりますが、（財）マンション管理センターが平成２０年３月に発行した「マンション管理の新たな枠組みづくりに関する調査検討報告書」より、興味ある記事を何回か掲載させていただきます。
マンション管理組合およびマンション管理会社へのアンケートによれば、マンションでかかえている問題点は大きく次の５つです。
2009年05月18日
マンション管理士の独り言・・・５７
地上デジタル放送対策
今回も、マンション管理新聞から、ご案内します。
ご存じの通り、アナログ波は、２０１１年７月２４日に停止されます。
そこで地上デジタル放送の周知・受信相談を行っている、総務省テレビ受信者支援センターでは、全国の受信対策を進めようと管理組合理事長を含めた施設の管理者へ訪問活動を開始しました。
2009年05月07日
マンション管理士の独り言・・・５６
分別管理のすすめ
私の財布にはトンとご無沙汰の福沢諭吉みたいなサブタイトルですが、今回は「管理費」「修繕積立金」を別会計にしようというお話です。
標準管理規約や、ほとんどのマンションの管理規約では、「修繕積立金は管理費とは別会計で処理しなければならない」となっています。
この規約の意味は、会計処理はもちろんのことですが、口座も別々に作成し、特に修繕積立金は、規約で定められた以外のものとして使用しないようにしておく必要があるということです。
2009年04月28日
マンション管理士の独り言・・・番外編
「機械式駐車場の落とし穴」
今朝（4月28日）、出社して昨日の弊社ホームページへのアクセス数をみてびっくりしました。
今までと一桁違うアクセス数です。今日も、すごい勢いでアクセス数が伸びています。
検索ワードは、「機械式駐車場」です。
昨晩のＮＨＫの番組で、マンション機械式駐車場の問題が放映されたことによるものです。番組の中では、パレットの傷みが激しく取替え工事が、当初の予定よりかなり前倒しになり、しかも、取替え工事費用が、当初の予算金の7倍近くになることが判明し、とても困っている管理組合や、採算面から機械式駐車場を取り壊し、台数は減るものの平置き駐車場に変更した管理組合も紹介されていました。
2009年04月27日
マンション管理士の独り言・・・５５
独立系のマンション管理会社の社長さんと話す機会がありました。
某管理組合で管理会社の変更を検討しており、見積もりの要請があったとのことです。
見積もりする前に現地調査へ行き、建物の外観や設備を確認されたそうです。
しっかりした設備となっているが、外壁タイルの張り方が甘く、剥落の恐れがあったそうです。
2009年04月16日
マンション管理士の独り言・・・５４
今回は、エレベーターのメンテナンスについてつぶやきます。
エレベーターのメンテナンスには、２種類あって
①フルメンテナンス契約
文字どおり悪くなった箇所はすべて取り換えてくれるメンテナンスです
②POG（パーツ・オイル・グリース）契約
パーツとオイルとグリースの交換は行ってくれますが、他の補修個所があれば、その分
の費用は別途発生します
2009年04月08日
マンション管理士の独り言・・・５３
大規模修繕工事に関することは、ちょっと横において、またまたマンション管理新聞最新号から、お話します。
第１面に、日本ハウズイング・太平ビルサービスに対して、国土交通省の指示処分がなされたという記事が掲載されています。
日本ハウズイングの処分理由は、同社社員が８つの受託管理組合に対して架空の工事代金として計約３，５２０，０００円をだまし取ったことがあげられています。
同社は、同社員に対し、福岡地裁小倉支部に損害賠償を提訴しています。
ご当地小倉での事件です。
太平ビルサービスの処分理由は、同社の元管理員が長崎県の受託管理組合の理事長印を偽造し、管理費・修繕積立金１億８０００万円を着服し、管理組合に損害を与えた事があげられています。
更に２面には、アパコミュニティに対しての、これまた指示処分です。
処分理由は、重要事項説明書の交付・説明と契約成立時の書面の交付を行っていなかった点があげられています。
同社が悪質なのは、平成１６年にも重説の未実施などで行政処分を受けており、再び違反行為を繰り返したことです。
この分だと、今年末のマンション管理新聞の１０大ニュースには昨年同様、管理会社の不祥事がトップになるのではと、危惧しています。
何度も言うようですが、マンション管理士は、管理組合の立場に立って、管理会社に対して指導・助言を行う役割を担っています。
いうなれば、管理会社のお目付け役です。
管理組合の見方ですよ～～～～。 聞こえたかな？
2009年03月27日
マンション管理士の独り言・・・５２
今回も修繕積立金について、お話しましょう。
前回の独り言などで、修繕積立金の適正額のおおよその基準はお分かりいただけたと思います。
しかし、そのマンションの特性により、修繕積立金を多めに設定する必要のあるマンションもあります。
例えば、
①一般的に小規模なマンションは、修繕費は割高になる傾向があります。
３０年間の長期修繕計画で、８０戸と２０戸のマンションを比較すると、２０戸の方が修繕費が４０％以上高いという試算があります。
３０戸と２０戸のマンションでは、２０戸の方が修繕費が２０％以上高かったという実例もあります。
②機械式駐車場の存在。
２０年で機械式駐車場を取り換えた場合、それまでのメンテナンス費用も含め１台につき、２５０万円以上という試算があります。
③海沿いのマンションで塩害の影響を受けやすいもの
④プール・共同浴場など特殊な共用設備のあるもの
⑤免震・制震等の特殊構造部のあるもの
⑥超高層マンション など
そのマンションの特性を考えて、修繕積立金を設定して下さい。
2009年03月17日
マンション管理士の独り言・・・５１
記念すべき５１号からしばらくは、マンション劣化診断や大規模修繕工事に関することをボソッボソッとつぶやきます。
マンションライフでは、管理費とは別に修繕積立金が必要となっています。
これは将来の大規模修繕工事に備えて、長期修繕計画（２５年～３０年）に基づき毎月積み立てられているものです。この修繕積立金が、いくらぐらいが適正なのかの目安があります。
まずは、旧公庫維持管理基準では、以下のようになっています。
2009年03月14日
マンション管理士の独り言・・・５０
記念すべき５０号です。
ちょくちょくご登場いただくマンション管理新聞の最新号２月２５日号から、紹介いたします。
駐車場についての諸々の問題点が取り上げられています。
１、余った駐車場をマンション居住者以外の第３者に賃貸した管理組合のケース
管理組合がマンション居住者に駐車場を貸し出す場合は、課税されませんが、１台でも部外者に賃貸すれば、その１台だけでなく全ての駐車代金に課税されるというのが、いままでの国税局の見解でしたが、その地域での裁量も大きく加味されるため「正解」ははっきりとしていません。
昨年７月には、大阪の管理組合が大阪国税局から課税されるという事例も発生しました。ちなみに北九州では、・・・・・・・・。
2009年03月11日
マンション管理士の独り言・・・４９
２月２５日付けのマンション管理新聞には、元理事長の不正が掲載されていました。
組合資金４９０万円の横領に加え、管理室に根抵当権を設定し、１００万円の融資を受けていたものです。
このような管理組合資金の横領事件の主犯は、圧倒的に管理会社のフロントマンが多いのですが、意外と理事長や会計担当理事が多いことにも驚かされます。
当初は、世話好きの感じのいい理事長さんで「こんな世話好きの理事長さんがいてくれて助かる」など入居者から感謝されていたのでしょうが、交代もせず長年理事長をやっていくと、管理会社を始めとする業者との癒着や、独裁性などの弊害が顕著に現われてくるものです。
長期にわたり同じ人が理事長を続けるということには、あまり感心できません。
理事長の任期は、２年ぐらいが適当で長くても３年ではないでしょうか。
このほか、理事長という役職に限らず、顧問や世話人などと称し理事会を牛耳っているケースをよく耳にしますが、これも感心できません。
管理規約にしたがい、適正・適法な管理組合活動を心がけましょう。
2009年03月07日
マンション管理士の独り言・・・４８
国交省では、マンション管理組合が共用部分の管理を管理会社に委託する場合の契約書の「ひな型」として標準管理委託契約書を作成しています。
これは強制力あるものではなく、標準管理委託契約書を基にして、そのマンションの独自性を加味した委託契約を結びなさいよ、としているものです。
2009年03月04日
マンション管理士の独り言・・・朗報！
マンション購入を検討されている方に朗報があります。
未販売住戸の管理費負担について、北九州でも売主が負担しようという動きが出てきたのです。
このブログでも、未販売住戸の管理費負担については何度もお伝えしました。
要約すれば、国交省では、「未販売住戸の管理費・修繕積立金は売主が負担することが望ましい」という見解を出していますが、重要事項説明書に「未販売住戸の管理費・修繕積立金については売主は負担しない」と記載することにより、北九州のほとんどの売主はこれら費用を負担していませんでした。
独り言つぶやき主は、この問題をブログや経済誌（某経済誌には２度掲載されています）で提起していましたが、併せて北九州市住宅政策課へも提言していました。
そして、住宅政策課が北九州のマンションデベロッパー（売主）に、「未販売住戸の管理費負担」について業界で取り組むように意見しました。
劇的には変わらないかも知れませんが、少しずつでもエンドユーザーである消費者重視の姿勢にベクトルが動けばいいなと、思っています。
これ以外でも、いい加減な長期修繕計画や分譲駐車場問題、一方的に売主・管理会社に有利になっている管理規約などまだまだ多くの問題が存在します。
提言はこれからも、続けていこうと考えています。
ご支援宜しく！
マンション管理士の独り言・・・４７
北九州のマンション事情でまたひとつ心配事がふえました。
何度も指摘していますが、北九州では竣工後に未販売住戸があった時にその住戸にかかる管理費修繕積立金は、売主業者において負担しないとしているところがほとんどです。
国交省では、このように未販売住戸あるときは売主業者が負担するのが望ましいとしていますが、
マンション管理士の独り言・・・４６
売主デベロッパーの品格を疑う案件がありました。
そのマンションには、分譲倉庫があります。
この分譲倉庫の売れ行きがあまり芳しくなかったのでしょう、１部を区分所有者以外の第３者へ売却していました。
2009年02月25日
「またまた、管理会社の不祥事」
２月１５日付けのマンション管理新聞には、管理会社大手の伊藤忠アーバンコミュニティのフロントマンの横領の記事が第1面に掲載されています。
滞納管理費のうち現金で回収したものや、管理準備金の合計376万円を横領したものです。
横領したフロントマンが悪いのは決まっていますが、会社としてのチェック機能が働いていなかったことや、社内禁止措置の徹底が不十分だったことも原因にあげられています。
同紙の昨年の１０大ニュースの輝く1番も管理会社の横領などの不祥事だったし、このような事件は後を絶ちません。
マンション管理新聞に管理会社の不祥事が載らないことはないほどです。
１番悪いのは横領するアンポンタン、そして管理会社も同様に悪い。
でも、管理会社任せにする管理組合にも反省すべき点はあるかも知れません。
東京のマンション管理士と意見交換、情報収集する機会がありました。
いろいろな事が話題に上りましたが、その中で東京の彼に「ウッソー、北九州遅れてる」と２度も言われました。
まずは、管理規約を１度も見直していない管理組合の多さについてです。
正確な数字はわかりませんが、北九州では分譲時そのままの管理規約を使用している管理組合がほとんどではないでしょうか？
規約を改正したことのある管理組合には、たまにしかお目にかかりません。
東京では全く逆のようで、「ウッソー、遅れてる」になりました。
そういえば、管理会社の方に、「以前東京や大阪でマンションに住まれていた方が、北九州のマンションに住み替え、そこで理事になられると要求が多く、また知識も豊富で正直大変です」というのを耳にしたことがあります。
やはり、意識が高いのでしょうね。
次に、未販売住戸の管理費・修繕積立金を売主であるデベロッパーが負担しないということに関し、「ウッソー、信じられない」です。
東京ではそのような業者はないようです。また、そのような業者の物件は売れないのでしょう。
北九州のマンション事情は、かなり遅れているようです。
マンション管理組合の立場に立つマンション管理士にあまり依頼もこないし・・・
最後は、つぶやきというより、ボヤキになりました。
2009年02月18日
ご好評いただいているかどうかは、さっぱりわかりませんが「マンション管理士の独り言」について、４２のあとは、４４になります。
４３も当然つぶやきを文章にしていましたが、社内スタッフなどから、「ちょっと刺激強すぎない」「当局から、クレーム入るかも」など、批判的な声があがりましたので、急遽アップするのを取りやめました。
ちなみにまぼろしの４３の題名は、「値引きの裏ワザ」です。
内容が知りたい方は、メールかお電話下さい。
こっそり教えちゃいます。
新築マンションについてつぶやいています。
今回は、機械式駐車場の盲点
市内の１等地では、それほど大規模な土地もありませんから、１００％の駐車場を確保しようとすると、機械式駐車場にしなくてはなりません。
その機械式駐車場にも、いろいろなタイプがあります。
2009年02月10日
２００８年２月１０日(火曜日)
標準管理規約34条には、（専門的知識を有するものの活用）として
管理組合は、マンション管理士その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる。
と規定されています。
マンション管理士などに相談できますよ、とわざわざ紙面を割いて規定している意味を考えましょう。
ジャンケンで負けたとか、順番で回ってきたとかで、いやいや就任する理事。
もちろん区分建物所有法とか、管理規約についての専門的知識などあるわけがありません。いうなれば、管理組合活動にズブの素人の理事。
理事の方もそれぞれ仕事をお持ちで、今から難解な区分建物所有法や標準管理規約などを勉強するわけにもいきません。
それに対し、経験も知識も情報もたっぷりある管理会社。
このような関係なので、どうしても管理会社任せの運営になってしまうのはある意味当然の帰結です。
管理組合も管理会社もお互いに目指すベクトルが常に一緒ならばいいのですが、管理会社は、ボランティアでなく商売として業務しているわけですから、会社の利益追求を目指しています。
管理組合のために良いことなのか、そうでないか、というモノサシではなくて、利益が出るのか、出ないのかという判断基準で行動します。
そこでマンション管理士の出番なのです。
管理組合の立場に立って、管理組合の利益を第1に考えて、管理会社に助言・指導するのです。
ここからは、強引に結論を導き出します。あくまで私見です。
本当は34条では、マンション管理士を採用しなさいよ、とまで規定したかったのではないでしょうか？
しかし、組合員のお金を使う事に対し、強制するわけにもいきません。
そこで、わざわざ紙面を割いて、相談・助言や指導を求められますよ、としているのではないでしょうか？
いずれにしても、マンション管理士に相談や助言を求める方がいいですよ、と言っている事は間違いありませんね。
今回は、独り言ではありませんでした、雄たけび・・かな
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2009年02月03日
☂ ☂ 2009年2月3日（火） ・・・節分ですね・・・☂ ☂
先月1月16日（金）にマンション管理士試験の合格発表がありました。
合格点は37点で、合格率は８，６％。
我が福岡県では、新たに62名の方がマンション管理士になられます。合格者の方、おめでとうございました。
私の知人も2名無事合格しました。
そのうちのお一人と、合格祝いを兼ねてマンション業界について赤ら顔でいろいろとお話をしました。
その方はマンション管理士試験合格者ですから、マンションに関しての法規などには、当然ですが詳しくわかっています。
しかし、現実のマンション業界では、そのような法規や基準とおりに行ってないということに唖然とされていました。
例えば、
地場のデベロッパーのほとんどは未販売住戸の管理費・修繕積立金を負担していない、
マンション管理士を排除した管理規約の存在、
駐車場使用料を修繕積立金ではなく管理費に充当している、
分譲駐車場の存在、
一部の理事の違法性ある独走、などなどです。
そしてそれらの多くは、将来区分所有者の負担となって降りかかってくることばかりです。
住みよいマンションライフのために微力ながら応援致します。
何だか、選挙演説みたいになりました。オバマ万歳！
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2009年01月29日
☂ ☂ ２００９年１月２９日 (木) ☂ ☂
今回も「丸美」について、
「丸美」のマンション管理事業は、長谷工コミュニティ九州へ事業譲渡されることが、ほとんど決定したようです。
「丸美」と管理委託契約を結んでいた管理組合では、「大手で良かった」との声も上がったようです。
しかし管理組合の方は、これでひと安心と安堵してはいけません。
管理規約などの扱いがどうなるのか不明ですが、もし「丸美」管理時代の管理規約そのままで進まれるのでしたら、規約の改正が必要になります。
前回も触れたように、「丸美」の管理規約では意図的に、マンション管理士などの専門的知識あるものを排除しています。
その他、標準管理規約とは異なっている規定が散見されます。
長谷工コミュニティのご担当者と、十分にすり合わせを行って下さい。
特に理事の方は大変でしょうが、区分所有者始めそのマンションにお住まいの方全員の快適マンションライフのためにも、ファイト！
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2009年01月28日
☀ ☀ ２００９年１月２８日 （水） ☀ ☀
今回も、今新聞紙上をにぎあわせている「丸美」事件をとりあげます。
仕事柄、当社には多くの管理組合の管理規約があります。当然「丸美」が管理している管理組合の管理規約もあります。他の管理規約と決定的に違うことがあります。
マンション管理士を排除しています。
「標準管理規約」を見てみましょう。
27条９
専門的知識を有する者の活用に要する費用
は、管理費から支出できると規定されています。また、
34条に、
管理組合は、マンション管理士その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる
とあります。
この2つの規定がそっくり抜け落ちています。
「丸美」以外の管理規約ではキチンと標準管理規約とおりになっています。
管理規約になくても、規約改正すればいいじゃないか、と思われる方もいるでしょう。
しかし、規約を改正するには、総会での３／４以上の賛成者が必要です。さらに総会を開くには、何度も理事会を開催して規約改正の案を作成し、その議案書を総会開催の2週間前までに区分所有者に配らなければなりません。その手続きを経なければ、マンション管理士は雇えないのです。
第一、区分所有者の中に「丸美」の管理規約では、標準管理規約とは異なり、マンション管理士を排除しているということに気がつく人がいるでしょうか？
もし仮にいたとしても、マンション管理士を雇うためには、上記のような適正な総会手続きを経なければなりません。そこに至るまでには、「丸美」側の強烈な反対、妨害行動も予想されます。
「丸美」は、社債を管理組合に売りつけるとともに、そのことが露見しないようにマンション管理士を排除していたとしか思えません。悪質です。
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2009年01月26日
☂ ☂ ２００９年１月２６日（月） ☂ ☂
昨年末のマンション管理新聞（12月１５・２５日合併号）に、2008年１０大ニュースが掲載されています。輝くというか、呆れた事にＮＯ１は、「管理会社の不祥事続発 横領・詐欺」でした。その中には、日本ハウズイング北九州支店のフロント担当者による管理組合資金の詐欺行為もあります。我が地元でもこのような不法行為が行われていたことに憤りを感じていました。ところが、丸美事件に関しては、憤りを通り越して、あいた口が塞がりません。管理組合に、元本割れリスクのある社債を売りつけ、しかもその社債が存在しない架空会社だったとのことです。そもそも元本割れリスクのある投資先を管理組合に紹介するなど、管理会社としてのモラルの欠如もはなはだしい行為です。
この事件を対岸の火事とせずに、あなたの管理組合でも、修繕積立金の預け先などは、まず第1に元本割れのないものを選びましょう。
また、これを機会に、今の預け先でいいのか？の検証もされてはいかがでしょう。
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2009年01月21日
☁ ☁ 2008年1月21日（水） ☁ ☁
（ちょっとだけ、会社の宣伝）
標準管理規約では、専有部分の改修工事をする際には、理事長へ届け出ることになっています。
多くの管理組合でも、その管理規約には、このようになっていると思います。
簡単に言うと、例えば、床やクロスの張り替えや間仕切り壁を撤去するなどのリフォーム工事を実施する際には、事前に工事の内容がわかる書類（図面など）を添付して理事長に届け出て、承認を得なければなりません。
そして、理事長は工事実施の届け出がなされた場合、理事会を招集し、理事会での承認を得る必要があります。
ところが、現実には理事会を開かずに、理事長のみの判断で承認書を発行したり、あるいは管理会社丸投げで、管理会社が判断しているというケースが多いのではないでしょうか？
実際に、工事実施の届け出がなされるたびに、理事会を開くというのは不経済ですし、また、理事の方のご負担も大きくなります。
しかし、管理規約に理事会を開きそこで判断と規定されていれば、招集しなければなりません。
また、理事会を開いたとしても建築の専門家でない理事の方が、届け出された改修工事に対して承認するか否かを判断するのは難しいことだと言えるでしょう。
そこで、２つの提案があります。
管理規約の改正となりますが、その内容は
１、届け出のなされた改修工事が、構造躯体や共用部分に対し、影響を及ぼさないと思われる時は理事長は、承認することができる
２、届け出のなされた改修工事に、建築士やマンション管理士などの専門家の適正との意見書が添付されている時は、理事長は承認することができる
としていれば、その都度理事会を開く必要がなくなり、理事の方の負担もそれだけ軽くなります。
このつぶやきをリフォーム関係の業者の方が見られていれば、その折には弊社に声をお掛け下さい。
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2009年01月20日
２００９年１月２０日 （火）
駐車場使用料について
前回は、区分所有者が負担しなければならない管理費と修繕積立金について、その違いと駐車場などの使用料は、駐車場そのものの管理の費用として使用され（例えば機械式駐車場のメンテナンス費用など）、残りあれば修繕積立金に充当されるべきだと言いました。
されるべきだ、と言うのは標準管理規約には明確に修繕積立金に充当、と明記されていますが、強制力はないからです。
したがってこれと異なり、管理費に充当と管理規約に規定していても、区分所有者の方がそれでよければ、有効です。
しかしこの違いは大きく、マンション管理士としては、修繕積立金に充当すべきだと考えます。
管理費は、毎月の共用部分の保守・稼働・維持などに使用されるためほとんど残りません。これに対し、修繕積立金は将来の大規模修繕にそなえて計画的に積み立てられているものです。
駐車場などの使用料が、管理費に充当されたために、大規模修繕の際に修繕費用が不足し、１戸当たり何十万円の臨時出費になることも考えられます。
臨時出費があれば、大規模修繕工事案は総会で否決される可能性がとても大きくなります。臨時出費がないから、大規模修繕案に賛成なのであって、何十万円も臨時出費が必要なら反対、という人が多数出て案は否決となり、いつまでたっても大規模修繕工事が実施できずに、そのマンションはじょじょにスラム化していく、という最悪のパターンを想定して標準管理規約では、駐車場使用料は修繕積立金に充当するとなっています。
もし管理費だけでは、日常の管理業務を行えないというのであれば、駐車場使用料を充当するのではなく、管理費の値上げを検討するべきです。
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2009年01月16日
☀ ☁ ２００９年１月１６日 （金） ☁ ☀
管理費と修繕積立金の違い
マンションを購入すると、法律上当然に管理組合員になります。
町内会や子供会のように、「嫌いな人がいるから入らない」などは認められません。
そして管理組合はマンションの共用部分の管理を行います。
この共用部分の管理を行うために、区分所有者は管理費・修繕積立金・駐車場や専用庭などの使用料を負担します。
これら費用は、使われる用途がキチンと決められています。
標準管理規約では、管理費は、以下の費用に充当すると明記されています。
代表的なものは、
１、管理員人件費
２、共用設備の保守維持及び運転費
３、備品・通信その他の経費
４、共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
５、経常的な補修費
６、清掃費・消毒費及びゴミ処理費
７、委託業務費 などです。
これに対し、修繕積立金は、
１、一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
２、不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
３、敷地及び共用部分の変更 などです。
つまり、日常の管理に充てられるものが管理費で、修繕計画に基づいて積み立てられているものが修繕積立金です。これらは別々の口座で経理しなければなりません。
ところで駐車場などの使用料は、管理費・修繕積立金のどちらに入るのでしょう？
標準管理規約では、駐車場そのものの管理に要する費用（例：機械式駐車場のメンテナンス費用など）に使用し、残りあれば修繕積立金に充当する、と明確に規定しています。
ところが、これら使用料を管理費に充当している管理組合の多い事といったらあきれるくらいです。
「管理費と修繕積立金のどちらに入ったって大差ない」と思われている方も多いと思いますが、実はおおありなんですね。
駐車場使用料が修繕積立金に充当されないと、将来の大規模修繕の際に、１戸あたり数十万円の負担が生じるなんてことになりかねません。 詳しくは、また次回。
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2009年01月14日
☁ ❄ ２００９年１月１４日（水） ☁ ❄
前回は「管理規約を読もう」というテーマでつぶやきました。
今回は、管理規約は読んだよ、という前提でお話しします。
それでは、行われている管理組合活動は、管理規約に沿っていますか？
管理規約に定められた事と異なる対応をしている管理組合をよく見かけます。
実例をあげれば、
１、規約には、年度を１月１日～１２月３１日までとしているのに、実際は４月１日～翌年３月３１日までを単位年度としている
２、規約には、駐車場使用料を修繕積立金に充当するとしているのに、実際は管理費に回している
３、規約には、専有部分を譲渡すれば、駐車場使用権もなくなり、管理組合に返還するとあるのに、実際は譲受人にそのまま貸与している
４、規約には、なぜか監査を置くと規定していないのに、実際は監査を置いている
５、規約には、総会議事録に署名捺印するのは議長以下２名の総会に出席したものとあるのに、実際は総会に参加していない人の署名捺印で済ませている などなどです。
前回も述べたとおり、管理規約はマンションの最高規範です。
これは判例でも確定しています。
もし、規約に規定していることが実際とは異なっている場合は、規約通りにしなければな
りません。
反対に、実際の方を優先させるならば、規約改正手続きを行う必要があります。
上記の例の４などは実際の方（監事を置く）を優先させるべきです。
ちなみに規約改正は３／４以上の賛成が必要（特別決議）です。
規約と実際とが異なっている場合はどちらかに統一する必要がありますよ。
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2009年01月13日
❄ ☁ ２００９年１月１３日 火曜日 ☁ ❄
「管理規約を読もう」
筆者は、マンション管理士として、生涯学習センターをはじめいろいろなところで、相談員をしています。
マンションに関するさまざまな問題についてのご相談をお受けしています。
相談員をしていて、つくづく思ったことは、多くの理事の方は管理規約を読んでいないということです。
お受けする相談は、管理規約を読めば解決できることが多く存在します。
最高裁判例でも「管理規約はマンションの最高規範」と位置付けられています。
駐車場の使用契約書や場所決めの方法も管理規約から出発していますし、ペットに関すること、ピアノを弾いていい時間帯など日ごろの生活ルールを取り決めた使用細則も管理規約に基づいています。
現在理事をやられている方、次期理事候補の方、管理規約を読んでください。
また、今からマンションを購入しようと思われている方も、管理規約を読みましょう。
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2009年01月09日
２００８年１月９日 ☁
訂正とお詫び版
新年明けましておめでとうございます。
本年もちょっと辛辣な独り言にお付き合いください。
新年早々ですが、訂正とお詫びをいたします。
マンションの長期修繕計画に基づいた、大規模修繕工事を行う際の決議について
３／４以上の特別決議が必要としていましたが、正確には、過半数で可決です。
ただし、その大規模修繕工事が、共用部分の重大変更を伴う場合は、３／４以上の特別決議が必要です。
共用部分の重大変更を伴う工事とは、具体的には、階段部分をエレベーターに変更するとか、駐車場の廃止や増設などが代表的なものと言えるでしょう。
１部の学説では、大規模修繕工事の場合は、それが共用部分の重大変更を伴うか否かにかかわらず、３／４以上の特別決議が必要、としているものもあるようですが、できるだけ大規模修繕工事を促進しようという考えのもとハードルは低くなっています。
以上訂正とお詫びでした。ゴメンナサイ。
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2008年12月24日
２００８年１２月２４日水曜日
マンション管理センター通信12月号に管理組合総会の開催の手順について詳しく書かれています。
特に委任状や議決権行使書については、なるほどと思う記載がありしたので、ご紹介いたします。
例えば、
１、規約で委任状・議決権行使書を提出しないものから罰金をとる、などは許されない。
２、委任状・議決権行使書を提出しない場合は、その議案について賛成とみなす、も許されない。
３、受任者の名前の記載のない委任状（白紙委任状）についてはこの白紙委任状を所持している者が代理権を有している、と解釈される
４、白紙委任状を避けるために、予め議長や理事長の名前を印刷しているものは、違法とはいえないものの受任者を強制している感があるので避けるべき。
５、受任者を議長とすると書かれた委任状についても、例えば規約に「理事長が議長を務める」とあれば、問題ありませんが、「議長は総会時に選出する」の場合だと、だれが議長になるのか定かでなくそのような具体的でない人に委任をするということの有効性に疑問符がつく。
６、まだ議題も決まっていない状態で、転居や海外赴任で転居が決まっている組合員から予め委任状をもらっておく、も許されない。
などが列記されています。
委任状についてだけでもこのような点に留意する必要があります。
僕自身も勉強になった記述でした。
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2008年12月08日
☂ ☂ ２００８年１２月８日 月曜日 ☂ ☂
駐車場使用料と修繕積立金
マンションの駐車場を利用する時は、マンション管理組合を相手方として駐車場使用契約を結びます。
そしてその使用料は、標準管理規約では、修繕積立金に充当されるとなっています。
管理費ではなく、修繕積立金です。
大差ないように思われるかも知れませんが、おおありなんです。
管理費というのは、 共用部分の日常的な維持管理・メンテナンスなどの充てられるもので、 修繕積立金とは 将来の大規模修繕などのために積み立てられていくものです。
言いかえれば、管理費は積み立てられるものではなく、毎月消費されるもので、これに対し修繕積立金は文字通り積み立てられて、マンションの資産として残っていくものなのです。
簡単な例をあげましょう。
管理費 駐車場使用料 修繕積立金 合 計
Aマンション ５，０００円 ５，０００円 ５，０００円 １５，０００円
Bマンション ８，０００円 ５，０００円 ５，０００円 １８，０００円
このような２つのマンションがあった場合、「Aマンションの方が管理費が安くていい」と単純に考えていいのでしょうか？
答えは・・・
上記Aマンション管理規約には駐車場使用料５，０００円は管理費に充当されるとなっていた場合、
管理費は１０，０００円で５，０００円のみが修繕積立金として積み立てられているということになります。
これに対しBマンションの管理規約では、駐車場使用料は、修繕積立金に充当されるとなっている場合、管理費は、８，０００円で修繕積立金として毎月１０，０００円が積み立てられていることになります。
このように駐車場使用料充当先が 管理費か 修繕積立金なのかは、管理規約に明記されています。
ただ単に管理費や駐車場使用料の多い少ないで判断せずに、それらが、どこに充当されているかが非常に重要なのです。
将来の大規模修繕の際に大きな金額の差となって表れてくる修繕積立金について、しっかり理解し、管理規約を確認しましょう。
残念なことに・・・北九州の多くのマンションでは、駐車場使用料は管理費に充当されているというのが現実のようです。
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2008年12月01日
☀ ☀ ２００８年１２月１日（月） ☀ ☀
１１月２５日のマンション管理新聞にまたまた、管理組合の不祥事が載っています。
今回は、２件。いずれも管理組合役員の修繕積立金横領です。
１件は、修繕委員長が２年間で２３５０万円を横領しました。
通帳と印鑑をこの元修繕委員長が同時に保管していたのが原因のようです。
このマンションでは管理会社に委託管理していたそうですが、管理会社は何をやっていたのでしょう？
もう１件は、自主管理のマンションの会計担当理事の８００万円横領です。
やはり通帳などの保管に問題があったようです。
通帳と印鑑の同時保管は絶対にダメです。
口座から引き出す際にも必ず２人でいくなどして、ほんの短い時間でも同時保管とならないよう心がけましょう。
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2008年11月26日
☁ ☀ ☁ ２００８年１１月２６日 （水） ☁ ☀ ☁
管理組合総会が無事終了しました。
理事長はじめ役員の皆さんはホッと肩の荷を降ろしたことでしょう。
でももう一仕事あります。議事録作成です。
これには決まったフォームはありませんが、あまりだらだらと記載せず、簡潔に要領良くを心がけましょう。
そして出来上がった議事録には、総会に出席した理事長と他２名の方の合計３名の署名捺印が必要です。
出席してない人の署名であったり、議事録の内容が、実際に話し合われたことと異なっていたりすることを見かけることがあります。
多くの方は、「ウッソー、信じられない」と思われるでしょうが、マンション管理士として何度もこのような相談を受けたことがあります。
総会で話し合われたことがありのままに記載された議事録に、出席した理事長含む３名の方の署名捺印がそろって始めて管理組合総会が無事終了です。
その晩は、おいしいビール（発泡酒でも可）を飲んでください。
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2008年11月22日
２００８年１１月２２日 （土） ☀ ☁ ☀
１１月２０日ＮＨＫ「クローズアップ現代」で、荒廃マンションについて放映されていました。管理費や修繕積立金の滞納が続き、メンテナンスも行えず、ただただ荒廃していくマンション。という内容でした。
放映以降、弊社ホームページのアクセスがグーンとふえました。荒廃マンションというキーワードで検索すると何とＹＡＨOO!では１位にランクされるのです。
マンション管理の専門家として、いかにすればマンションの荒廃化を防げるか？
それは、マンション居住者が管理に関心を持ち、積極的に管理組合活動に参加することです。それだけでは、十分じゃないかもしれません。
その時は、マンション管理士へご相談を。
なぜ、マンション管理会社でなくマンション管理士なのか？
例えば今週号のマンション管理新聞には「西部ガスリビング フロント２８４０万円着服」と、またもや管理会社の不祥事が掲載されていました。
月２回発刊のマンション管理新聞で、管理会社からみの犯罪が掲載されていないときはないほど、不祥事続きです。
管理会社にお任せにしすぎている管理組合もどうか、とは思いますが、やはり管理会社はすこしエリをただす必要があるようです。
管理会社のエリをたださせる１番の方法は、マンション管理士の採用です。
管理組合の立場から、管理会社に助言・指導を行うのが、マンション管理士です。
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2008年11月20日
☀ ☁ ２００８年１１月２０日（木） ☁ ☁
総会での決議方法には普通決議と特別決議とがあります。
普通決議というのは、過半数の賛成で可決されるもので、特別決議というのは３/４以上の賛成が必要とされるものです。
特別決議が必要とされるものは、法律で決まっています。
①共用部分の重大変更
②規約の改正・変更・廃止など
③大規模滅失の場合の復旧決議
④建て替え決議
⑤団地規約の設定
⑥団地の一括建て替え
です。
３/４以上の賛成という数字は変更することができません。
つまり大きくも小さくもできません。
規約や総会でこの数字と異なるものにしても無効です。
規約の改正について全員の賛成が必要とした管理規約を見かけたことがありますが、これも無効です。
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2008年11月19日
２００８年１１月１９日（水） ❄
１８日付け朝日新聞朝刊「わが家のミカタ」にマンション売却についての記事が掲載されていました。
不動産屋に売却を依頼し、実際に何組かを案内してもらったが、成約に結び付かない状態が続いていました。
そこで売主自ら売り物件である「我が家」のパンフレットを作成し、見学者に配布したところすぐに希望価格で売却できた、という内容です。
作成したパンフレットには、住んだ人にしかわからない収納の使いやすさとか買物の便などを盛り込まれたそうです。
通り一片の営業手法やセールストークでは、なかなか売却できない時代です。
弊社は、マンション管理士事務所であると同時に不動産売買も営んでいます。
マンション管理士自ら営業しています。
特に「管理」についてその物件の管理の状態を詳しくご説明しています。
もし悪いところがあれば、それも包み隠さずご説明しています。
私は、マンション販売センター長として北九州で５００戸以上の契約に携わってきました。
マンション管理士は、マンションのスペシャリストとして、他の不動産業者とは比較にならないほどの専門的知識があります。
それに加え、営業マンとしての長年のキャリアと実績。
マンション売却や購入をお考えの皆さん、特に管理の良いマンションを買いたい、売りたい方、是非当社を宜しくお願い致します。
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2008年11月15日
２００８年１１月１５日 ☂
適法な手続きを経て、半数（委任状含む）以上の出席によりいよいよ総会が開始されます。
では、総会では誰が議長となるのでしょう？
管理規約に、「総会の議長は理事長がおこなう」とあれば理事長が議長となります。
管理規約にそのような規定がないときには、総会の決議によって議長を選出します。
この決議は、普通決議（過半数の賛成）です。
また、決議の折には、議長も賛成反対の意思表示を行います。
ですから可否同数の場合は、議長裁決ではありません。
この場合は、過半数の賛成が得られなかったこととなり、否決となります。
さらに何度も言いますが、予め議案書として配られた議案以外は採決をしてはいけません。予め配られた議案書を見て、今回は自分にはあまり関係ないから委任状提出にしようとした人に不意打ちを食らわすことになるからです。
採決したとしても無効です。
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2008年11月10日
２００８年１１月１０日 ☁
先週土曜日（１１月８日）の朝刊に、いつものように分譲マンションチラシが入っていました。
その中で、ついにここまで来たか！と思わせるチラシがありました。
フローレンス八幡駅前では・・・
2008年11月05日
２００８年１１月５日 水曜日 ☀
１０月２５日付けマンション管理新聞に、またもや管理会社の不祥事が掲載されています。
長崎の１５０戸のマンションで住み込み管理員が修繕積立金を着服しました。
被害額はわかっているだけで１０００万円ですが、１億８０００万円まで被害額が増えそうです。
その手口は、理事長印を偽造するという悪質なものです。
また、１１月４日付け朝日新聞の「わが家のミカタ」には高層マンションの将来について展望不良とする記事が掲載されています。
大規模修繕の際の修繕積立金の不足や、高層階住民と低層階住民との合意形成の難しさなどが挙げられています。
そして、国交省のコメント。「超高層は、売主系の管理会社に任せきりになり、過剰な修繕をされる傾向にある」から、今年度から超高層の管理の実態を調査することになるそうです。
さらに管理会社のコメント。「建物も規模も大きすぎるのでいずれ破たんするものも出てくる」「それを売ったのは親会社だからやめろなんて言えない」。
呆れてものも言えません。どこを見て仕事をしているのでしょうか？
管理組合から委託を受けているので管理組合の利益第１に考えなければならないのに、売主（多くの場合、親会社）ばかりを見て仕事をしている実態が見て取れます。
黙っていても定期的に新規の管理委託の仕事を持ってきてくれる、ありがたい売り主ばかりに目がいっています。
皆さんの管理会社はいかがですか？
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2008年10月28日
２００８年１０月２８日 火曜日 ☀
適法な招集方法により管理組合総会が、開催されるとしましょう。
この総会が適法な総会と認められるためには、定足数を満たしていなければなりません。
・・・定足数とは、区分所有者と議決権総数のうち、必ず満たしていなければならない最低出席人数のことです。・・・
委任状提出者や、事前に書面で投票している人数も出席者にカウントされます。
管理組合総会の定足数は、区分所有者の数と議決権の数とについてのカウントが必要です。
例えば、１００戸のマンションがあったとして、１人の区分所有者がそれぞれ１戸の住戸を所有している場合は、区分所有者の数は１００で、議決権数も１００です。
しかし２人の人がそれぞれ２戸を所有するという場合もあります。
この場合の議決権数は１００ですが、区分所有者の数は９８となります。
そして、管理組合総会の定足数は、半数です。
正確には区分所有者の数と議決権総数の両方の半数です。
したがって先ほどの、１００の住戸のマンションの場合で、議決権数が１００、区分所有者の数が９８の場合（２人の区分所有者がそれぞれ２戸を所有）には，委任状などを含めて、区分所有者数が５０、議決権数で４９の出席あれば総会として成立します。
ちなみに、ほとんどの議案は過半数で議決されます。
過半数というのは、半分以上ということですので、半分ピッタリでは否決となります。
５０の議決権ならば最低２６の賛成が必要で、２５ならば否決です。
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2008年10月20日
☀ ☁ ☀ ２００８年１０月２０日 月曜日 ☁ ☀ ☁
総会についてつぶやいています。
おさらいをしましょう。
総会開催までの手続きとしては、区分所有法では
１、年度の締めから１カ月以内に開催（標準管理規約では、２か月以内）
２、区分所有者へ総会の１週間前までに議案書を配る（同、２週間前まで）
３、規約改正などが議案の時は、改正案も添付
で開催となります。
これらの手続きを省略することはできません。
省略して開催された総会が無効となった事例はたくさんあります。
多くの管理組合では、議案書を配る時には、欠席者のために委任状を添付します。
委任状には、「○○○号室の△△さんへ委任します」、或いは「議長に一任します」、とかを記載するようになっていると思いますが、委任者と受任者との意見の違いが決議後にわかった時などに、もめることがあります。
「委任した○○さんが、私の意見とは違う方に賛成し可決しちゃった」などです。
そこで、○○さんへ委任、議長へ委任、の他に、 委任状に「多数意見に賛同します」と記載する方法をお勧めします。
他の区分所有者の多数意見を尊重しようとするものです。
また、欠席者には、委任状による方法しか自分の意見を述べられないかというと、そうでもありません。
書面による賛成・反対もできます。
議案書を見て、例えば第１号には賛成、第２号には反対と記して、議案に対する意思を表明することもできます。
委任状には、「欠席の場合は議長に委任します」としか書かれていないものをよく目にします。
できれば、上記のように欠席者の意見をより取り入れられるような工夫をしましょう。
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2008年10月17日
☀ ☀ ２００８年１０月１７日 金曜日 ☀ ☀
・・理事長には法律で年に１度の管理組合総会を開催することが義務付けられています。・・
通常は、そのマンションの年度の終わりから１～２ヶ月後に開催されます。
なぜ１～２か月後なのかというと、区分建物所有法では年度終了後１ヶ月以内に、標準管理規約では２か月以内となっているからです。管理規約で３か月以内としている管理組合もあります。
しかしいずれも招集するのは理事長（管理者）です。理事長以外でも、区分所有者の５分の１以上の発議で総会は開催できます。
さらに、監事にも招集権があります。理事長に不正があったりしたときには監事が総会を招集することになります。
監事は、会計監査のほか理事会や管理会社の業務についても監査しなければなりません。
そして不正や、不法行為があったときは総会を招集、となります。
管理会社に言われるままに、会計報告や業務報告の監査欄に署名捺印するのが仕事じゃありませんよ。
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2008年10月15日
☀ ２００８年１０月１５日 水曜日 ☀
・・・管理規約を読もう・・・
今回は少し道を外れます。
独り言の主は、相談員として公の場所を含めていろんな場所でさまざまな相談を受けます。
滞納管理費やペット問題、管理会社の業務内容、理事長の不正などですが、これらに対しては一発解決できるような解答は存在しません。
地道に透明性を持って粘り強く説得などを行うしかありません。
他方、管理規約や使用細則を読めば解決できる問題も多々あります。
「管理規約にのっています」「へえ、そうなんだ」、「管理規約を読んでください」・・・このような返答を何度したことか。
新規に分譲マンションを購入した方や、新しく管理組合の役員になった方は勿論、マンションにお住まいのすべての方は、必ず１度は管理規約・使用細則を読みましょう。
「管理規約がどこにいったかわからない」・・というあきれた方もいるでしょうが、そんな方は、管理会社か理事の方に貸してもらってコピーして下さい。
そして読んでいて不明な点や、実情に合っていない点などありましたら、遠慮なくご相談ください。
いろんなご相談受け付けています（●＾o＾●）
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2008年10月14日
☀ ☁ ☀ ２００８年１０月１４日火曜日 ☁ ☀ ☁
区分建物所有法では、管理者（理事長）は総会を必ず１年に１度開催しなければならないとされています。
ですから、通常は理事長が総会を招集します。
しかし、理事長が招集したくない議案であったりした場合には、理事長は総会招集をしぶることがあります。
このような時は、区分所有者の５分の１以上で総会招集を理事長に要請でき、もしこの要請を理事長が断っても、自動的に要請の時からおおよそ２ヶ月後には総会が開催されることとなります。
この５分の１という数字は、規約や総会で増やすことはできません。
４分の１はダメで、６分の１は、ＯＫということです。
簡単な算数です。
５分の１は２０％。４分の１は２５％だからダメで、６分の１は約１７％だからＯＫです。
昔の規約では、これが４分の１とされているものがあります。
今お住まいのマンションの管理規約では、４分の１となっていませんか？
もしそのようになっていれば、規約の変更をお勧めしますし、多分今まで規約の見直しなどやったことがない管理組合でしょう。
少しじゃなく大いに反省が必要ですね。
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2008年10月12日
２００８年１０月１２日 日曜日 ☁ ☁ ☁
もう２０か。２０も回を重ねて独り言はどうかと・・・
管理組合総会について、思いついた事をその都度書いています。
したがって、全然順序良く並んでいません。あしからず。
いろんなマンションの管理規約を目にします。その中で多いのが、総会の折に賛否同数のときには議長が決めるとなっているものです。
おかしいでしょう。
一般の採決に議長が参加しながら、賛否同数の時は議長が決するなんて。これでは議長は２票持っていることになります。
賛否同数の時は議長が決するとするならば、一般の採決には議長は参加しない、としなければなりません。
ちなみに賛否同数の時は、否決となります。
「じゃあ、そうするか。」これもダメです。
規約の改正になります。総会での４分の３以上の賛成が必要です。
いい機会です。お手持ちの管理規約を読んでみましょう。
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2008年10月10日
☁ ☁ ☁ ２００８年１０月１０日 金曜日 ☁ ☁ ☁
管理組合総会についてつぶやいています。
基本に立ち返ってみましょう。マンションは専有部分と共用部分とにわかれ、この区分所有者全員の共有である共用部分の維持管理を行うのが、マンション管理組合です。
そのマンション管理組合の意思決定機関は、管理組合総会です。
通常の管理組合には理事会が設置されていると思いますが、理事会には意思決定権はありません。
理事会では、総会で決まったことを具現化・実行するだけです。
ですから、総会については、開催手続きなどが厳格に法律などで規定されています。
勝手に手続きを省略したり、独自の方法で行ったりしてはなりません。
勝手な方法で開催して、手続きに瑕疵（手落ち）ありとされ無効と裁判所に判断された事例はたくさんありますよ。
「共有は問題の母」と言われます。民法では、できるだけ共有状態を解消し単独所有へ持って行こうとしています。
しかし、マンションでは共有状態の解消は不可能です。
共有者（区分所有者）一人一人の勝手な言い分・判断に任せていたら、いつまでたっても事が決まらないし、声の大きな人の意見が通ったりとかで、民主的な運営ができません。そこで、共有者の最終的な意思決定の場（管理組合総会）の開催や手続きに法律などで厳格な規定を設けています。
決してややこしい話じゃないですよ。これにより区分所有者の権利が確保されているんですよ
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2008年10月03日
マンション管理士の独り言へのご質問に対しておおよそ7８点の回答
☀ ☀ 2008年10月3日 ☀ ☀
「マンション管理士の独り言」に、ご質問をいただきました。
管理組合副理事長様からの「大規模修繕工事について教えて」です。
はじめから、ヘヴィなご質問です。
マンションの計画修繕では、1番短い修繕周期のもので鉄部塗装の約4年、長いもので２５～30年になるものもあります。
これに対し、管理組合の理事は１～２年の短い期間で交代していく事がほとんどなので、次の役員への引き継ぎがスムーズに行えるように計画修繕に対しては、継続性を持たせる必要があります。
そこで理事会とは別に独立した継続性のある「修繕専門委員会」が必要になってきます。
専門委員会は、マンションの規模にもよりますが、人数は５～１０名、任期は２～５年で構成され、理事が１～２名参加するほうがスムーズな運営となるようです。
また、専門委員会は、理事会の諮問機関または下部組織となる位置づけです。
ここでおおざっぱに、修繕計画～工事の実施までのスケジュールを記します。
１、専門委員会の組織と同会細則（案）の作成 （理事会）
２、専門委員会設立と細則の総会決議 （理事会）
３、修繕計画（案）作成のための資料収集 （専門委員会）
４、修繕計画（案）作成と総会の決議 （理事会）
５、マンション現状の点検・調査 （専門委員会）
６、劣化診断等の委託先の選定と契約締結 （理事会）
７、劣化診断の実施 （業者）
８、修繕計画図書の作成 （専門委員会・業者）
９、修繕工事実施計画（案）の作成 （専門委員会・業者）
１０、修繕工事実施計画（案）の総会決議 （理事会）
１１、工事管理委託先の選定と契約締結 （理事会）
１２、修繕設計図書による現場説明 （理・専・業）
１３、見積もり合わせ・または入札 （理・専・業）
１４、工事会社の選定と契約締結 （理事会）
１５、工事計画書に基づきスケジュールや注意事項を組合員に周知 （理・専・業）
１６、工事実施
１７、中間検査及び完了検査
１８、工事代金の支払い
となります。
一番大事なのは、情報公開と透明性です。
ご質問をいただいた副理事長様も、お仕事があって大変だと思いますが、前向きの姿勢で頑張ってください。
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2008年09月25日
２００８年９月２５日 （木） ☁
前回は、管理組合総会では、予め配られた議案書に記載されていること以外は、決議されても無効だということについてお話ししました。
では、この議案書はいつ配るのでしょう？
区分建物所有法では、総会開催の１週間前までに総会開催の案内と一緒に配るものとされており、標準管理規約では２週間前までとされています。
ちなみに建て替え決議の時は、２か月前に配布するものとされています。
さらに、例えば管理規約の改正を議題とするならば、旧規約と新規約の案を対比させるように記載したものを議案書に記載しなければなりません。
その他、共用部分の変更だとか、大規模修繕などを議題とする際には、議案書に記載しなければならないことが細かに決められています。
勝手に、はしょったり省略したりすると総会招集の手続きに瑕疵（手落ち）ありとして無効とされた判例はたくさんあります。
はしょることなく、全住戸分大量にコピーして期日厳守で配布しましょう。
管理組合の役員さん大変です！
お疲れ様でございます。
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2008年09月24日
２００８年９月２４日 （水） ☀
さて、マンション管理組合の総会の日時の設定も終えました。
次に議案書を配布しなければいけません。
総会では、予め配られた、議案書に書かれた議案以外の決議を行ってはなりません。
「折角皆さんお集まりですから、ついでにペットの事を話し合いましょうか？」などはダメです。
予め配られた議案書に書いていること以外を決議しても無効となります。
配られた議案書を見て、「今回は我が家にはあまり関係のない議題だから、
委任状を提出して欠席しよう」とした区分所有者に、議案書に書かれてないことを決議すると、
「不意打ち」をくらわすような格好になるからです。
「○月○○日に△△公民館で、管理組合総会を開催します。
欠席される方は、理事長宛委任状をご提出ください」だけの記載で、
議案書もなく、当日何を話し合うのか全く不明なまま総会を開催している管理組合をよく見ます。
このような開催の手順・手続き・要件を満たしていない総会で決議されたことは無効ですよ。
これまで一方的つぶやいてきましてが、より皆さんのニーズにお応えしようと、
ご意見・ご質問を大募集します。ご質問に対しては、本ページ上でお答えいたします。
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能力・知識に限りありますので、難しいご質問については白旗もありですので、ご勘弁を・・・
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2008年09月22日
２００８年９月２２日 ☀
仕切り直して管理組合総会について、お話しましょう。
総会を開催するには、厳格な要件が定められています。
まず、時期ですが、これは、そのマンションの会計年度終了後１カ月ｏｒ２か月とされています。
会計年度とは、そのマンションの１年間の会計の始まりと終わりのスパンのことを指します。
国や公共団体の多くは、４月から翌年３月までが会計年度とされています。
なぜ、ｏｒなのかと言いますと、
区分建物所有法では年度終了後１カ月以内、標準管理規約では２か月とされているからです。
まれに、３か月としている管理組合もあります。
１か月では準備期間などもあり、ちょっと短すぎるように思えますし、
３か月では総会の折にずいぶん昔の事を話している感じです。
２か月がちょうどいいのではないでしょうか。
多くの管理組合では２か月としているようです。
この総会開催の日時についても、管理規約に記載されています。
適当に会場が空いてる日を選んでいるのでは、ありませんよ。
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2008年09月19日
２００８年９月１９日 ☁
前回から、管理組合総会についてお話していますが、
管理費について大事なことを言い忘れていました。
滞納管理費の取り扱いについて、５年で消滅時効となる点や、最終的な請求責任は管理組合にある、などをお話ししましたが、そんな面倒くさいことを言わずに、「総会でチャラ（債務帳消し）にしてあげたらいい」という乱暴な意見が出てくることがあります。
多くの決議事項は、過半数により決定されますが、このような滞納管理費を帳消しにする決議は何人の賛成がいるのでしょうか？
これは全員の賛成が必要とされます。
建て替え決議でさえ、５分の４の賛成でいいのに、全員の賛成が求められます。
事実上は不可能です。
ここからも、毎月キチンと負担してもらうという予防が、滞納を防ぐ最大・最良の方法であることがわかりますね。
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2008年09月18日
２００８年９月１８日 （木） ☂ ☂ ☂
今回から管理組合総会についてのアレコレについてお話しましょう。
マンション共用部の維持管理や管理規約に関するものは、管理組合総会において決定されていきます。
通常の決議事項は過半数（普通決議）により決せられ、法律（区分建物所有法）で決められている重要な事柄は、４分の３（特別決議）により決められていきます。
・・・ちなみに建て替え決議は５分の４以上の多数決です。・・・
票は通常は１住戸につき１票です。
１住戸を、例えば夫婦で共有している場合などでも、１票を分けて２分の１ずつの票なんてありません。では、５０㎡の住戸の区分所有者と１００㎡の住戸の区分所有者とでは、同じく１票ずつでしょうか？
１００㎡の区分所有者は５０㎡の区分所有者に比べて、２倍の管理費や修繕積立金を負担しています。これは、マンションごとに異なります。１００㎡で２票の管理組合もあれば、１票の管理組合もあります。この件もしっかりと【管理規約】に書かれています。
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2008年09月17日
２００８年９月１７日 水曜日 ☂
今回も滞納管理費について、つぶやきます。
前回は、滞納管理費は５年で消滅時効にかかる事を説明しました。
では、５年経過した滞納管理費を管理組合は請求できないかというと、
そうでもありません。
５年だろうが１０年経っていようが、滞納分すべてを請求できます。
滞納者が「時効となっている５年より以前のものは支払わない」、
と言えば仕方ありません。
この場合は、支払いを強要できませんが、
時効の効果（これを時効の援用と言います）を主張せずに支払ってくれれば、
これは支払いとして有効です。
支払った滞納者が、あとから「５年以前の消滅時効にかかっている分まで支払ってしまった。
その分返せ！」と言われても返す必要はありません。
管理組合は、「消滅時効にかかった５年より以前の分は請求しないでおこう」
などと余計な良心を持たずに滞納分すべてを請求しましょう。
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2008年09月16日
２００８年９月１６日火曜日 （☀・・ましたね）
本日は、滞納管理費の取り扱いについて、ボソッボソッと。
滞納管理費などは、何年で時効になるか？
１０年説や５年説がありましたが、最高裁の判断で５年とされました。
つまり、滞納管理費をほったらかしにしておけば５年で時効、つまり滞納者は払わなくて良くなります。
もし、そうなれば、その時の理事長以下役員の方は、まじめに負担している他の区分所有者に職務怠慢として訴訟をおこされることだってあり得ます。
標準管理委託契約では、滞納管理費について管理会社は１回だけ請求すれば良しとされています。
つまり滞納管理費の最終的な責任は、管理組合にあります。
時効になりそうだったら、とりあえずその時効をストップ（これを時効の中断という）させなければなりません。
どのような方法があるか。
考えられる方法として、まず思いつくのが、内容証明郵便を送る。
実生活では内容証明なんて送られてくる機会はほとんどないでしょうから、受け取る側が「すわ、一大事！」と支払ってくれる効果はあるでしょう。
しかし、内容証明郵便は発送後６カ月以内に訴訟を起こさなければ時効の中断の効力はありません。
もっと簡単な方法があります。
第１に、滞納管理費があることを承認してもらう。
口頭でもいいのですが、「私は、○○管理組合に、△△△円、管理費などの滞納があります」と一筆書いてもらえれば完璧です。
第２に、滞納分のうちのいくらかを支払ってもらう。１，０００円でも２，０００円でもいいです。この支払は、滞納管理費が存在することの承認にあたり、時効の中断事由となります。
でも最善の方法は、何と言っても滞納額が大きくならないうちにキチンキチンと支払ってもらうことです。
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