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マンション購入豆知識 !


2012年04月07日

マンション管理士の独り言…323

マンション管理士の独り言・・・323

「女性のためのやさしいマンション購入術講座」

つぶやき主が代表を務める一般社団法人「北九州マンション管理支援機構」が主催して、セミナーを開催します。
今までの管理組合様向けのセミナーと違い、今回は、マンション購入者対象のセミナーです。

「女性のためのやさしいマンション購入術講座」
日 時 : 平成24年4月20日(金) 18:30~20:30
場 所 : 福岡ひびき信用金庫本店大ホール
対 象 : 女性限定
参加費 : 無料 先着順受付
共 催 : 福岡ひびき信用金庫
内 容
 第1部 失敗しないマンション選びのポイントとは? 
       講師:隅河内一美(マンション管理士)
 第2部 女性でも大丈夫?上手な住宅ローンの利用方法
       講師:藤井由美(福岡ひびき信用金庫ローンセンター長)
申し込み先
 一般社団法人北九州マンション管理支援機構
 電 話 093-651-3040   FAX 093-651-3060
 Email kitamanshien@helen.ocn.ne.jp

2011年02月23日

「1から学べるマンション購入講座」

「1から学べるマンション購入講座」
を開催します!

“到津~西小倉~大手町新築9物件徹底比較”


日 時 : 平成23年3月12日(土)
時 間 : 10:00~12:30
場 所 : 男女共同参画センター「ムーブ」
参加料 : 1,000円
定 員 : 40名様

受付方法: 先着順  電話・FAX・メールにてお受付します。

前回より更にパワーアップして“管理面”を中心にお話しします。

2008年09月08日

マンション管理士の独り言 ・・・11

2008年9月8日月曜日  ☀
今回は、マンション管理組合のお話をチョット
マンションには、専有部分と共用部分とがあることをずっと以前にお話ししましたが、この共用部分の維持管理やメンテナンスを行うのが管理組合です。
マンションを購入すれば、法律上当然に管理組合員になります。
町内会や老人会のように入るか入らないか、を任意に決められません。
嫌いな人がいるから入らない、なんてダメです。
脱会の自由もありません。
脱会できるのは、その方が亡くなった時か、あるいはその住戸を譲渡(売却)したときです。
もっとも亡くなった時は、相続人が管理組合員になるだけですが・・・。
賃貸として誰かに貸していようと、海外に住んでいようと、購入者(区分所有者)が管理組合員になります。賃借人は、どんなに長く住んでいようが管理組合員にはなれません。
したがって、管理費を負担するのは区分所有者となり、賃借人には管理費支払の義務はないこととなります。
しかし、管理規約において区分所有者が管理費の滞納を起こした時は、賃料の中から管理費分を管理組合が受け取れるとしたものもあります。

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2008年09月05日

マンション管理士の独り言 ・・・10

2008年9月5日 金曜日 ☀
今回も前回につづいて管理費のお話。
前回は管理費の滞納があったまま、その住戸が譲渡(売却)されれば、新所有者(買主)にも滞納分の支払い義務があることを言いましたが、では、管理費の滞納もなく売り出した住戸の売主は、いままで負担していた管理費や修繕積立金の返還を管理組合に対して請求できるのでしょうか。
大規模修繕工事も行われておらず、かなりの金額の修繕積立金が貯まっていたとして、「自分がこれまで負担してきた分を返して」と言えるかどうか、です。
これは請求できません。
売り出しがあるたびに、返却していったら大規模修繕工事の際に、お金が足りなくなってしまいます。
今回や前回、前々回に管理費について話してきましたが、これらのことはちゃんと管理規約に載っています。
マンションを購入する際には必ず1度は目を通しましょう。
もう買っている人も、今一度確認しましょう。

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2008年09月04日

マンション管理士の独り言 ・・・9

2008年9月4日 木曜日 ☀
今回も前回に続いて管理費のお話。
管理費というのは、マンション共用部分の維持管理に使われる費用で、負担する義務があるのは区分所有者です。
借家として賃借人に貸しているかどうかや、そのマンションに住んでいるかどうかには関係なく、区分所有者に負担する義務があります。
そこで、このような疑問が生じます。もし区分所有者が管理費を滞納したまま、その住戸を譲渡(売却)してしまったら、誰が滞納管理費を負担するのか?
滞納した前所有者に支払い義務があるのは当然ですが、新たに区分所有者になった買主にも負担の義務が生じます。
どこに行ったかわからない前所有者を探し出して請求するより、その住戸に新たに住み始めた新所有者に請求する方が手っ取り早く、確実です。
管理組合の理事さんが、新区分所有者に請求に来ます。「元の所有者が支払う約束になっている」「なぜ元の所有者の滞納分を支払わなきゃいけないの」などは、管理組合には通用しません。
新所有者に支払う義務があります。
このようなことから、宅建業法では中古マンションの売買の際に、重要事項説明として管理費の滞納があれば、購入希望者に説明しなければならないとなっていますが、知ってか知らずか、説明が十分でなくトラブルが生じるケースがあります。
中古マンションを購入する際は、その住戸に滞納管理費があるのかないのか?更にはマンション全体でも滞納管理費があるのかないのか?が重要な要素になると考えます。
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2008年08月28日

マンション管理士の独り言 ・・・8

2008年8月28日 (木)  ☂
今回は、マンションライフの基礎の基礎、【管理費】についてつぶやきましょう。
マンションには、専有部分と共用部分とがありますが、共用部分とは具体的に言うと、柱・梁をはじめエントランス・廊下・階段・駐車場・自転車置き場・エレベーターなどです。
専有部分以外は共用部分とされます。
この共用部分の管理に充てる費用が管理費となります。
これも具体的に言うと、清掃費、管理員費用、エレベーターなどの保守点検費用、廊下などの電灯費、その他設備機器の電気料などが対象となります。
この管理費は、専有面積に比例して各戸決められています。
仮に㎡当たり100円として60㎡ならば6000円。80㎡ならば8,000円です。
1Fや10Fなどの階数に関係なく、広さに比例して設定されています。
ですから、ちょっと不公平な事態が発生します。
例えば、10Fの50㎡を購入した家族6人のAさん、1Fの100㎡を購入した家族2人のBさんの場合、管理費は面積比ですから50㎡のAさんは5000円。一方100㎡のBさんは10,000円となります。
Aさん一家は家族6人頻繁にエレベーターを利用しますが、Bさんは全く利用しません。
そしてエレベーターの保守メンテナンス費用は管理費から充当されます。
明らかに不公平です。が、仕方ありません。
国交省の標準管理規約では、管理費を設定するにあたっては、共用部分の使用頻度を考慮しないとされています。
自分はサブエントランスを通らないから、その部分の電気料を支払わないなんて言い出したらきりがなくなってしまいます。
ちなみにフランスでは、階数に差をつけない管理規約は無効とされています。
このようにマンションライフにはルールがあります。
これらは全て、“管理規約”に記載されています。1度必ず“管理規約”に目を通しましょう。
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2008年08月27日

マンション管理士の独り言 ・・・7

2008年8月27日火曜日 ☂
今回も前回同様、分譲マンションの駐車場について・・・ボソッボソッと。
よく駐車場使用料無料というマンションを見かけます。
前回のおさらいですが、駐車場使用料は、駐車場そのものの管理(白ラインの引き直し、駐車場の清掃、機械式ならばメンテナンス費用など)に使われて余りあれば、修繕積立金に充当されます。
機械式駐車場ならば1パレット年平均15,000円程度のメンテナンス費用がかかります。
使用料が全く入ってこないので、このメンテナンス費用は管理費から支出しなければなりません。
平面平置き駐車場の場合でも、メンテナンス費用は発生しないものの本来、修繕積立金として積み立てられるべきものが積み立てられていないという結果になります。
中にはそれを見越して適正な管理費体系や長期修繕計画を立案している売主もあるのですが、購入者の毎月の支払額を低く抑えて売り易くするために、管理費や修繕積立金を低く設定し、更に駐車場使用料タダというのを売り物にしている売主が多いようです。
管理費や修繕積立金、更には駐車場使用料というのは、決して安ければいいというものではありません。適正な金額が必要です。
安ければ、入居後の近い将来に、必ず値上げがありますし、もしなければ大規模修繕工事の際に修繕積立金が不足し、何十万円という大金を一括手出しということなるのは日を見るより明らかです。
何十万円も一括しては支払えないという区分所有者が多数いれば、総会で4分の3の多数が得られずにいつまでたっても大規模修繕に手をつけられないマンションということにもなりかねません。
そうなれば、居住性はもちろんですが、資産的にも価値が下がります。キチンとした長期修繕計画案の裏づけなしに、売らんがために安易に駐車場使用料をタダにしている売り方には疑問を覚えます。
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2008年08月26日

マンション管理士の独り言 ・・・6

2008年8月26日 ☀
前回までの5回で、売主により売買契約書などの重要書類の内容が異なり、明らかに売主が一方的に有利になっているものもある、ということをつぶやいてきました。
今回は駐車場について、です。
通常マンションの駐車場は、マンション管理組合と使用契約を結ぶことにより使用でき、その使用料は管理組合に入り修繕積立金に充当されるとなっています。
この駐車場を分譲駐車場として売り出す売主を見かけます。
これをやられると管理組合は困ります。
駐車場使用料が管理組合に入ってこなくなり、その分修繕積立金が不足することにつながります。
そこである管理組合が売主に対して、分譲駐車場として売り出し、取得した金員を管理組合へ返せと訴訟を起こしました。
第1審では、管理組合の請求が認められました。
その内容は、「売主は管理組合が設立されるまでは、管理組合を代行しているに過ぎない。
したがって管理組合が発足すれば、駐車場分譲代金を管理組合に返却しなければならない」。
これを不服として売主が控訴しました。
第2審では、一転して管理組合の請求は認められませんでした。
その内容は「分譲駐車場の件は、売買契約書に記載され、分譲駐車場を買わなかった区分所有者であっても、分譲駐車場があることは知っていた。さらにその分だけマンション分譲価格が割安になっている事も知っていたので、その限りにおいて利益を得ている。したがって駐車場分譲価格は管理組合に返却しなくてよい」。続いてこうも述べています。「このような分譲駐車場という販売方法は、後々問題が発生することが考えられるので、行政でも好ましくないと指導している。売主はこのような販売方法をとるべきでない」。
このように分譲駐車場方式は、いろんなトラブルが頻出しています。
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2008年08月25日

マンション管理士の独り言・・・5

2008年8月25日 ☀
何回かにわたって売買契約書や管理規約の問題点をボソッボソッと。
これらの重要書類は、売主それぞれで異なり、そこには一方的に売主有利と思われる条文も見られることがありますが、買主が同意していれば契約自由の原則により、有効とされるということについて・・・
前回は、未販売住戸の管理費や修繕積立金の取り扱いについてでしたが、
今回は使途不明な諸経費?についてです。
マンションを購入すると、分譲価格以外に、登記費用・契約印紙代・火災保険料などが諸経費として当然発生します。
これら以外にも銀行ローンを借り入れる場合は、保証保険料・利用料・事務手数料・抵当権設定料などが別途必要となります
これらは、購入に伴い当然に発生する諸経費で、どの売主のマンションを購入しようと必要となります。しかし、そのマンションならではの諸経費が必要とされる場合がみられます。登記事務手数料だとか、契約作業手数料だとか聞いたこともない諸経費が必要と契約書に明文化されています。
自己資金取扱手数料などが必要とされている売主も見たことがあります。登記事務手数料が3~5万円、契約作業手数料が3~5万円が相場でしょうか。
使途不明な諸経費合計が10万円を超えてしまう物件もあります。
何度も出てくる契約自由の原則により買主が合意すれば有効とされるのでしょう。
宅建業法では、仲介でなく販売代理の場合は売却依頼者(この場合は売主)以外の当事者(買主)からは手数料をもらってはいけないとされています。(そのかわり、仲介の場合の手数料率のMAXは3%、代理の場合は6%)非常にグレイな取引です。
すべての売主で登記事務手数料や契約事務手数料などが必要ではありません。これら使途不明な諸経費が必要とされる売主と、必要でない売主とがあるということを覚えておきましょう。
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2008年08月22日

マンション管理士の独り言 ・・・4

2008年8月22日(金曜日) ☁
4日連続でアップさせていて、何が独り言・・・という声が聞こえてきそうですが。
独り言1でつぶやいていましたが、マンション売主によって売買契約書や管理規約の内容が異なっているということについて、より具体的に、刺激的につぶやきます。
1のおさらいですが、契約行為というのは、当事者双方が合意の上ならば、公序良俗に反しない限り有効であるという、私的自治の原則(契約自由の原則ともいう)が支配しています。
公序良俗(公の秩序、善良な風俗)に反するものとは、例えば、賭博行為とか著しく高利でお金を貸すなどが当てはまります。反対に言えば、公序良俗に反しないのであれば一方的に売主有利な取り決めが入っているマンションの売買契約書でも、買主の合意あれば有効です。
「そんな条文があればわかるだろう」、といわれる方があるかも知れません。ですが、ほとんどのマンション購入者は始めてマンションの売買契約を結びますし、他の売主の売買契約書と比較することもできず、またそもそも何が有利で不利なのかわからないというのが現状です。
営業マンから、「皆さんこの契約書で契約されています」
「当社はそんな変な会社じゃありません」
といわれ契約締結しているのです。
もっとも営業マンの方も、他の売主の売買契約書なんて見る機会もないでしょうから、仕方ないのですが。
当社には、今北九州で分譲されているマンションの多くの売買契約書や管理規約などの重要書類のストックがあります。
1例として、未販売住戸の管理費・修繕積立金の負担について売主それぞれで扱いが異なっています。
未販売住戸の管理費・修繕積立金はもちろん空いている駐車場の料金までも負担するといった拍手喝さいの売主もあれば、管理費・修繕積立金は一切負担しないとしている売主もあります。
国交省ではこのように未販売住戸あるときは、売主が負担するのが望ましいと指導していますが、強制力はなく、従わなくても法律違反でもありません。
公序良俗に反せず、売買契約書に明記され、売主買主双方が合意しているのなら有効ということになります。
これ以外にも、オヤッと思う条文はありますが、これはまた次の機会に。
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2008年08月21日

マンション管理士の独り言・・・ 3

2008年8月21日 ☀
マンションを購入する際の判断基準として、多くの消費者の方があまり気づいていないが、とても重要と思われることをつぶやいています・・・
今回は、建築工期です。
多くの購入希望者は、検討しているマンションの建築工期が適正かどうかなど考慮していないと思います。
マンションはコンクリートで作りますから、硬化するまでに十分な養生期間が必要になってきます。この養生期間が十分でないと、いわゆる突貫工事となり、建物精度に影響を及ぼします。
一般にマンション建築工事の場合、適正な建築工期は階数+3か月程度だと言われています。10階建てのマンションなら12~14カ月くらいが適正だと考えられます。
この建築工期はパンフレットやチラシの隅に小さく載っている建築確認許可年月日と竣工年月日とで確認できます。この2つの年月日の間が建築工期となります。
最近は意図的かどうか、建築途中の変更申請が許可になった日を記載している物件もたまに見られますので、このような場合は工事着工日を問い合わせてください。
しかしこの建築工期は、建設会社が決めるのではなく、売主の都合により決定されます。
もっと詳しく言えば売主の決算時期によって決められます。ほとんどの売主の決算時期は3月なので、何としても3月には購入者に引き渡しをさせなければなりません。
この3月引き渡しが適正な工期のもとにおこなわれるのであればいいのですが、なかにはいかにも引き渡しを急いでいるなというマンションも見かけます。
3月竣工の3月引き渡しなんていかにも引き渡しを急いでいる臭いがプンプンです。
ちょっと建築工期が短いなと思われるようなマンションなら、担当者に詳しい説明を聞きましょう。
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2008年08月20日

マンション管理士の独り言・・・2

2008年8月20日 ☀

昨日は、マンション購入に際しての売買契約書・重要事項説明書・管理規約などの
重要書類の重要性について、また売主によりこれらの重要書類の内容はまちまちとなっている事、
更には売主に一方的に有利な条文が入っていることも散見されることをつぶやきました・・・。

今回は、マンションって何?についてつぶやきます。
マンション購入を検討されている方は、マンションには、専有部分・共用部分・専用使用部分があることはご存知ですよね。
では、外壁のどこからが共用部分で、天井や床のどこまでが専有部分かご存知ですか?
玄関ドアは、ドア本体は共用部分で、鍵と内側塗装部分のみが専有部分となっていることは
ご存知ですよね。同じ居住空間といいながら戸建とは明らかに異なります。
もちろんこのような事は知らなくても問題なく生活できます。
しかし、例えば下階へ漏水させた場合には、原因部分が専有部分か共用部分かで、
責任の所在が異なってきますし、また室内の改装を行おうとするときにも、
専有部分以外は自由に扱えません。
このようなことで他の居住者や、管理組合とトラブルが発生します。
マンションライフの基本である専有部分や共用部分についての理解を深めることで、
多くのトラブルは未然に防げると考えています。
設備・仕様・立地・インテリア・価格も購入に際しての重要な判断基準でしょうが、
マンションについてもっと掘り下げてみてはいかがですか?
マンションについての無料セミナーは  こちら➔➔➔

2008年08月19日

マンション管理士の独り言・・・1

2008年8月19日 ☂
最近、○○○マンションってどお?みたいなスレッドを見かけます。
皆さんそれぞれの意見が掲載されていて面白く、見させてもらっています。
中には、玄人顔負けの専門的な意見もあり、感心させられることもあります。
そのマンションの購入を真剣に検討している人ならでは判断基準が載せられていますが、
その多くは設備・仕様・間取り・価格・立地・構造、更には売主の信用性などについてです。
それらのことは購入に際しては当然に、重要な判断基準となりますが、
それだけで十分でしょうか?
購入するということは重要事項説明を受け、管理規約や長期修繕計画を理解・承諾した上で売買契約を締結するということになります。
また契約という行為は、公序良俗に反しない限りにおいて売主・買主で取り決めを行い、双方合意の上で約束するということです。
つまり公序良俗に反しなければ、売主・買主双方で契約内容を自由に決められるということです。(契約自由の原則)
しかし現状では、売主や管理会社が用意している売買契約書や管理規約を承諾するかしないか、になっています。そこには買主の意見が反映されるような余地はほとんどなく、あらかじめ用意された契約書で嫌ならば、契約しないという選択しか残されていません。
そこに売主や管理会社に一方的に有利な条文が入っていたらどうでしょう?
弊社は、購入コンサルタントとして、現在販売中の多くのマンションの売買契約書・重要事項説明書そしてそのマンションライフのバイブルとも言える管理規約について検証してきました。
残念ながら、売主や管理会社に一方的に有利な条文が入っていることが多くのマンションで見られます。
マンション購入を検討されている皆さん、あなたの判断基準の中に売買契約書・管理規約をはじめとする重要書類が適正・適法なものかを加えることをお勧めします。
マンション購入コンサルタントとは ➔➔(こちらをクリック!)➔➔

2008年04月02日

福岡・北九州のマンション管理士として・・・その5・・・

2008年4月2日 水曜日 ☁

今日は花冷えですが、桜の季節となりました。
久しぶりに更新です。
 『マンション購入コンサルタント』・『マンション管理コンサルタント』
として エースマンションコンサルタント を設立して、約10ヶ月。
契約書・重要事項説明書・管理規約 を解析して参りました。
パンフレットや、モデルルームでは、決して、判らない事。
入居してからの大切な細則・・・
エースマンションコンサルタント は、
北九州で分譲中のマンションの重要な事項をストックしています。

どうぞ、ご相談ください。

2008年02月12日

【1から学べるマンション購入・管理術セミナー】 

ご好評いただいております、【1から学べるマンション購入・管理術セミナー】  を開催いたします。
今回は、日曜日に開催いたします!

マンションと戸建の違いは?
マンションのメリットは?
マンション購入後のあれこれ・・・など

難解な 区分所有法・マンション管理適正化法 等の法律を、
マンション管理士 試験に合格した弊社代表が
毎回、楽しく、詳しく、わかりやすく、ユーモアたっぷりに話をします。

お問い合わせ・お申し込みは、弊社までお電話またはメールで連絡ください。  

皆様のご参加をお待ちしております。

【1から学べるマンション購入・管理術セミナー】
日時  :  平成20年2月24日 日曜日 
         10時30分~ (2時間程度)
会場  :  北九州市立男女共同参画センター 『ムーブ』 5 F
         (小倉北区大手町11-4  厚生年金会館前)
参加料 :  無 料 
定員  :  60名 (先着順)

2007年09月05日

マンションの『規約』とは・・・

共同生活が営まれているマンションにおいては、どうしてもいろいろなトラブルが生じます。それを未然に防ぎ、共同生活が円滑になされていくためには、管理組合の組織や運営に関する規制が必要です。そこで、区分所有者(マンションの所有者)は「集会」を開き「規約」を定めるものとされているのです。つまり、自分たちのことは自分たちで取り決めをしていくことが求められているわけであり、この取り決めのことうを『規約』といいます。
 言い換えると、マンションで共同生活をする上での皆で決めるべき一定のルールなのです。したがって、各区分所有者はこれを守らなければならないのは当然ですが、そもそも定めた規約自体が適切であるかという問題も出てきます。そこで、過去の規約違反になる行為か否かについて、裁判所で争われた事例を取り上げてみます。

2007年09月04日

ところで・・・マンションの『管理組合』って何?!

分譲マンションには必ず管理組合がありますが、この管理組合はマンションの住人が集まって任意に結成するわけではありません。
 マンションをめぐって生ずる法律問題を解決するための法的基準を示すとともに、トラブルの発生防止を目的として制定された「区分所有法」という法律があります。その法律の弟3条に「区分所有者は、全員で、建物・敷地・付属施設の管理を行うための団体を構成し、区分所有法の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、管理者を置くことができる。」という規定があります。
 ここにいう団体のことを一般に管理組合といいます。ということは、管理組合はマンションの住人が任意に集まって結成するものではなく、そのマンションに複数の住人がいれば、当然、管理組合ができるということなのです。ですから、管理組合に加入したくない者であっても必ずその管理組合の構成員となり、脱退をするという自由もありません。

2007年08月31日

契約書について  その3

契約締結時に支払われる契約金は、民法上解約手付金として扱われます。
つまり、履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄し、売主は手付金の倍額を支払う事によりその契約を解除できます。
いわゆる手付倍返しです。
ちなみに結婚の前提として(婚約時)交わされる結納金にもこのような考え方が反映されていると言われています。

2007年08月30日

契約書について その2

 売買契約締結と同時に契約金(手付金)が支払われます。
この契約金(手付金)の額は、建物未完成時は、売買代金の5%まで、
建物竣工後は10%までが多いようです。  
 これにはわけがあります。この金額以上だと、

2007年08月29日

契約書について その1

マンションを購入する際は、売買契約書を取り交わします。
何故、取り交わすのでしょう?



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