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マンション管理士の独り言・・・５９９
「マンションの建て替え」
東京カンテイの調査では、これまで全国でマンションの建て替えの成功例は２０２件。
そのうち東京が約６割を占め、１１７件です。
福岡県ではつぶやき主の知る限り３件で、北九州ではまだ１件もありません。
また、マンションの竣工～建て替えられた時期までをマンションの「寿命」とすると、３３年が「寿命」という事です。
感覚的には第３回目の大規模修繕工事の際にそのまま大規模修繕を実施するのか、或いは建て替えへとシフトするのか、ではないでしょうか。
建て替えを成功させるためには、組合員の合意形成や綿密なスケジュールや、お役所の関与も出てきますので、その辺りの擦りあわせ等も必要になってきますが、１番大事なのは何といっても容積率です。
容積率と言うのは敷地に対してどれだけのボリュームの建物が建てられるかを都市計画法によって定めているものですが、北九州の場合、住居系のエリアで２００％、商業系のエリアで４００％というのが相場です。
例えば、１０００坪の土地があって、容積率が２００％ならば、敷地面積の２００％＝２倍の２０００坪の建物が建築出来るってことになります。
それ以外にも、建ぺい率や各種斜線制限、日影規制などに加え近隣住民からの要請もあったりしますので、実際には２０００坪の建物が必ず建てられるってわけじゃないですが、容積率からすると２０００坪の建物ＯＫということになります。
容積率が２００％の土地で１５０％しか使っていないならば、まだ使える容積率が５０％も残っていることになります。
上記の例で容積率２００％のエリアで１０００坪の土地では１５００坪の建物が建っていることになり、残りの容積率５０％を利用することで更に５００坪の建物を建てることが可能です。
建て替えの場合はこの容積率残余分を使って増床し、それを売って建てかえの費用を捻出するという方法が一般的です。
つまり容積率残余分で５００坪の建物（３ＬＤＫ住戸２０戸相当）を建て、それを売って建築費に充てるのです。
今まで８０戸だったマンションを１００戸にして２０戸分を売り出すことによって建築費を稼ぎ出し、住民の持ち出しを低く押さえようとするものです。
ですから容積率に余りがあればあるほど建て替えは資金的には容易になってきます。
ところが“容積率を余らせる”ってことは売主からすれば、後２０戸も余計に建てられるのをみすみす見逃すことに他なりません。
設計士にキツくいいます。「容積率を目いっぱい使ってね。」
かくして最近の分譲マンションは容積率２００％のところを、１９９，９％とか１９９，８％とかまで神業のように使い切っています。これじゃ建て替えはほとんど不可能です。
国交省の方でもこのような現状を理解していて、容積率を緩和する方向で検討しているようですが、なかなか上手くいきません。地域住民の反対がすごいのです。
２００％の容積率のところを仮に４００％までＯＫとしちゃうと、単純に言えば１０階建てのものが２０階になっちゃう、或いは１００戸のマンションが２００戸になっちゃう、です。地域住民からすれば日当たりは悪くなるし、とんでもない話ってことです。
容積率を目いっぱい使ってる売主から見れば優等生のマンションは、建て替えなど考えずに地道に修繕積立金を貯めて大規模修繕工事に備えましょう。
