マンション管理士の独り言・・・６１４

「バルコニーでの喫煙」

前回に続いてバルコニーについてつぶやきます。
最近はバルコニーで隣人が干している洗濯物の柔軟剤の臭いがたまらないから何とかしてほしい、なんて要望がありますが、流石にこれには対応できません。
まさか、「柔軟剤を使っての洗濯物干し禁止！」何て掲示できませんから、理事会でそんなご意見がありましたよって報告する程度で終わらせちゃいます。

ではバルコニーでの喫煙はどうか？っていうとちょうど1年前に名古屋地裁でこの問題に正面から取り組んだ裁判がありました。
最近はバルコニーでの喫煙禁止を使用細則に盛り込んだり、総会で決議する管理組合さんも増えていますが、この裁判マンションではバルコニーでの喫煙は禁止されていません。つぶやき主も知らなかったのですが、（知らない事ばかりですが・・・）喫煙者が吸い込む主流煙よりそばにいる人が吸い込む副流煙の方がニコチン2，8倍。タール３，４倍と有害物質を多く含んでいるそうな。（日本昔話風）
ですから喫煙者は他人に迷惑にならないように喫煙するというのが一般常識になっています。

裁判マンションでは下階の居住者のバルコニーでの喫煙で上階の居住者がストレスを感じたり帯状疱疹を発病するなどの健康被害が生じたことについて上階居住者の損害賠償請求を認めました。

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マンション管理士の独り言・・・６１３

「バルコニー防水」

ルーフバルコニーを除く普通のバルコニー床には防水を施していません。
防水仕上げとなっているのは、バルコニー腰壁際の排水溝だけです。
床には防滑シートを貼っているだけです。
降雨時には多少の雨が振り込みますが、この程度なら大丈夫ですが、水をジャージャー流してデッキブラシでゴシゴシの掃除は階下への漏水の原因となりますので、御法度です。これは玄関三和土もポーチや開放廊下も一緒です。

つぶやき主が新規に顧問としてお世話するようになった管理組合さんには、管理規約の改正をご提案します。
分譲当初の管理規約は、実際の生活とは相容れないことが多くなっていますので、実際の生活にあわせた管理規約に変更することが必要です。
例えば、駐車場の使用ルール、室内リフォーム工事時の床フロアー材の遮音制限、ピアノなど楽器の演奏時間などについて最近のいろんな管理規約の事例をお話しし、実生活にあわせていきます。
ただ単に管理規約を変更しても、それを理解して守ってくれなきゃ絵に描いた餅です。
変更すればどうなるのか？今までとどこが異なって来るのか？をキチンと理解していただくために説明会を実施します。

先日の北区の管理組合さんへの説明会でのお話しです。
「バルコニー床を一度に大量の水を使用しての掃除禁止」って規定を使用細則にいれることをいつものように提案しました。
ここで質問です。
「線路に近いせいかバルコニーがすぐに汚れる。水を使っての掃除禁止なんて無理です！」「開放廊下も定期清掃の時は、水を使ってポリッシャーかけてるじゃない」
更に「購入時、営業マンからそんな注意は何にも受けていない。夏場はプール遊びも出来ますって言われました」

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マンション管理士の独り言・・・６１２

「版権」

大規模修繕工事の設計監理のお仕事のご依頼が増えています。
マンションの大規模修繕工事というのは区分所有者の共有である共用部分が補修対象となりますので、多くの区分所有者の合意が必要です。
単なるビルの補修工事の設計監理なら1級建築士さんだけで十分なのですが、多くの区分所有者の合意形成を適法に得ることが必要なのでマンション管理士の出番があるのです。マンションの大規模修繕工事に関しては1級建築士＋マンション管理士というタッグが最強です。
つぶやき主が代表を務める北九州マンション管理支援機構は、1級建築士事務所でもありますのでいろんな管理組合さんからお声がかかります。
つぶやき主と経験たっぷりの1級建築士、1級建築施工管理技士がお世話するので、北九州では断トツのコーディネーターじゃないかと勝手にほくそ笑んでいます。
おそらくＷＷＦのザウォーリアーズやＮＷＡのファンクスにも負けないくらい最強なのです。

劣化診断～大規模修繕工事へと進んでいきますが、困ったことに図面がありません。
今回が初めての大規模修繕工事というマンションならば建築図面はあるにはあるのですが、Ａ１サイズであったり、ところどころ抜け落ちたりしています。
まさか、でっかいＡ１サイズの図面を現場に持ち出せませんし、見積もり参加業者へ渡す共通仕様書とするわけにも行きません。
ＣＡＤで作成しているはずなので、データはあるのでしょうが、管理組合へ引き渡されるのはでっかいＡ１サイズです。データは渡されません。
宅建業法によって売主は、引き渡し後1年以内にそのマンションの図面（配置図・仕様書・立面図・断面図・矩計図・各階伏図など）や構造計算書を管理組合へ交付しなければならなくなっていますが、データで渡す必要はなく、でっかく製本された分厚い図面集が手渡されます。

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マンション管理士の独り言…６１１

「クリスマスツリー」

この時期、いろんな場所でクリスマスツリーを見かけます。
小倉魚町のリバーウォークのイルミネーションにもクリスマスをモチーフにした飾りを見かけます。
この時期ならではのもので、行く人の気持ちを和ませてくれます。
マンションのエントランス前にも「クリスマスツリーを飾ろう！！」と考えている役員さんもいる事でしょう。
ですが、少々問題が発生する場合があります。宗教との兼ね合いです。

言うまでもなくクリスマスは、イエスキリストの誕生を祝ってのものです。
つぶやき主は、八幡カトリック幼稚園卒業ですから間違いありません。
マンション管理組合として、“特定の宗教に偏るものを皆が負担した管理費から支出して設置していいのか？”ってことです。
クリスマスツリーなんてこの時期の風物詩とも言えるもので、「そんなに堅苦しく考えなくてもいいじゃん」って多くの人が考えると思いますが「クリスマスツリーというのはキリスト教に関係するものです」ってハッキリ言う人もいます。
ですからあまりお勧めはしません。

事実理事会さんで「クリスマスツリーを飾ろう」というご意見が出ることがありますが、上記の理由で断念するパターンが多いです。
つぶやき主に相談を持ちかけられても、「宗教上の事を言われるケースがありますよ」ってアドバイスするしかありません。

じゃ“しめ飾りは？”“七夕祭りは？”“鯉のぼりは？”“国旗は？”なんて言われるとわけわかりませんが、かくしてマンションの玄関そのものは立派なのですが、季節の風物詩のようなものは飾られることはほとんどありません。

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マンション管理士の独り言…610

「ホントに必要？」

分譲マンションには、いろんな設備やサービスが付いています。
最低でも「これだけは必要」って設備と、「あってもなくてもイイや」ってもの、「こんなの必要？」ってものもあります。

共用部分に目を向けると、「これだけは絶対必要」なものの代表格がエレベーター設備です。でもメンテナンスにＰＯＧ契約で月額３００００～４００００円、フルメンテナンスならば５５０００～７００００円くらいかかりますので、あまり台数が多いとその分管理費に跳ね返ってきます。

「あってもなくてもイイや」、ってものでは、子供の遊び場でしょうか。
入居当初は小さいお子さんが遊んでいる風景も見かけますが、段々大きくなって、誰も使っていない、不要になったから撤去して駐車区画を増やそうとしても特別決議になるからなかなか合意が得られない、ってことも良くあります。

「こんなの必要？」ってものの代表格がプールや岩盤浴、風車発電なんてものでしょうか。これもメンテナンス費用が必要ですし仮に撤去しようとするとお金もそうですが、特別決議を経なければなりませんから、大変な労力が必要です。
売主さんは、“プール付きのマンション”“ゆったりくつろげる岩盤浴”なんていうのがキャッチフレーズになるのでしょうが、維持管理を行う管理組合は結構大変です。
つぶやき主的には“来客用駐車場もこの部類かな”です。
中途半端な使用ルールだとトラブルになります。

サービスでは、“防犯セキュリティ”も「絶対必要」「あってもなくてもイイ」「こんなの必要？」のどれに分類されるのか評価が分かれるところです。
ただし、これだけは間違いなく言えるのが、売主さんにとってそれが売りになるってことです。
ですけど、よ～く考えると、防犯設備がついていることで分譲価格はその分高くなっているし、毎月の防犯サービスの費用は管理費から支出されているのです。
要するにぜ～んぶ、購入者のお金です。

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マンション管理士の独り言・・・６０８

「空き家対策」

衆議院選挙前に駆け込みで法案通過したものに、「空き家対策特別措置法」というのがあります。与野党の議員全員が賛成です。素晴らしい。
「空き家」になった家屋に対してその処分をこれまでは各自治体で条例を策定して対応していたものが、この法律が制定されたことにより条例策定なんて煩わしいことを経ずに対応可能となりました。
北九州市にも本年度建築局の中に「空き家対策課」が出来ましたから、さらに活動しやすくなる事でしょう。
しかし、この法律も「空き家」になったものにはそれ相応の効果が期待できるでしょうが、「空き家」そのものを増やさないという根本的な解決には程遠いものです。

空き家になる原因と言うのはほとんどが相続に関連したものです。
相続人は、相続したものの別の地で家を構え生活している、今更実家には帰る予定はない、などで誰も住む人がいなくなり、長年ホッタラカシにされて見事な空き家の誕生です。
一戸建てを相続した場合には、相続人が相続した土地家屋の固定資産税などを負担することになりますが、解体して更地にしたとたんに土地の固定資産税が6倍くらいに跳ね上がるので、そんなら解体せずに建ったままにしておこう、と言うのも遠因のようです。

戸建の場合は、相続人の負担は固定資産税程度で済みますがマンションだとそうもいきません。
マンションの場合には、相続が開始されたら、固定資産税は勿論、更にその上に管理費・修繕積立金を支払わなきゃならない、となります。

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マンション管理士の独り言・・・６０７

「長期修繕計画の見方」

売買契約時までに長期修繕計画を提出すればまだましな方で、引渡し後2年目くらいに初めて管理組合に提出する売主さんもあったりするのが、北九州のお寒い状況です。
新規購入者や管理組合で初めて役員をする方は、長期修繕計画を見ても、“数字が沢山並んでいてよくわかんない”って方が多いと思われます。

長期修繕計画は、10～15年後くらいに実施する大規模修繕工事のために、その時にどんな工事を実施し、どのくらいの費用がかかり、その費用をどのように積み立てるかを計画したものです。
実際にかかる費用と長期修繕計画で必要とされる金額とで大きく乖離があり、余る分はまだいいとしても、工事代金が積立金では不足で賄えないってなると大変です。
最悪の場合には、一時金が発生したりしますので、そんなときの総会は大紛糾します。
「今までの理事会は長期修繕計画の内容をよく調べなかったのか？」「一時金を出さないでいいようにしているのが長期修繕計画だろ、何やってんだ」なんて感じです。

ですから、長期修繕計画は中身、つまり精度が重要になってきます。
“精度なんてわかんない”って人には簡単な長期修繕計画の見方を教えちゃいます。
まずは、数量が記載されているかどうかです。
数量の記載のない長期修繕計画が多いのに閉口します。例えば、全体のタイル面積や屋上防水の面積などが記載されていません。

続いては、どのような補修工事を行うのかの記載があるかどうかです。

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マンション管理士の独り言・・・６０６

「開放廊下側の部屋のアレコレ」

開放廊下側に面する部屋の窓下部にはエアコンが設置できるようになっていて、ドレン排水も設備されています。
かつてのマンションではドレンホースから排水垂れ流し状態でしたが、最近では開放廊下に敷き詰めている防滑シートの下部にドレン管排水パイプを隠蔽配管し、そのパイプにドレン管を差し込めば廊下手摺の排水溝まで流せるようになっています。
または、防滑シートを断ち切るように縦に排水溝を作り、その溝にドレン管を乗っければ排水溝まで流れていくタイプもあります。

しかしこのタイプでは排水溝にしっかりとドレン管を乗っけないと、ドレン水が防滑シートの上に垂れ流し状態になり、世界地図のようになったこのシミはなかなか取れません。玄関先に大きなシミが出来る状態です。
排水溝にドレン管を乗っけるタイプでもその排水溝にドレン管差し込み用の輪っかがついていると大丈夫なのですが、輪っかがついていない排水溝タイプの場合、ドレン排水垂れ流し状態で玄関前に大きな世界地図シミのあるお宅を良く見かけます。
ドレン排水がキチンと廊下手摺壁下部の排水溝まで流れていくようになっているか確認しましょう。

“開放廊下に面している部屋で寝ているけど隣の住戸のお風呂の換気扇の音が喧しくて寝られない”というご相談です。

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