マンション管理士の独り言・・・６２２

「いくつ売れてる？販売状況」

最近の市内分譲マンションはおおむね売れ行き好調の様で竣工前完売なんていう、かつての販売センター長からすればウ・ラ・ヤ・マ・シ・イ物件もあります。
目指すのは『竣工完売』で、あまり早く売れちゃうと“値付けが甘かった、もう少し高値でも売れてたんじゃない”なんて上司に怒られちゃいます。
１０数年前は竣工１年で完売を目指していたのに隔世の感があります。

ホームページに残戸数○○戸なんて書いてありますが、あの数字はあまりというか、全く信じちゃいけません。「嘘」っていうと聞こえは悪いけど、真実とは程遠い数字です。
残戸数○○戸ってあったら、少なくともその１，５倍、多ければ２倍くらい残戸数があるとみてまず間違いありません。残戸数あと１戸ってあっても２~３戸あったりします。

そのマンションに興味のある方がホームページやチラシを見ていますので、「先月より○○戸も売れてるじゃん。やっぱり人気物件なんだ。早く買わなきゃ」ってなるように工夫しています。
間違っても「先月から全く売れてないじゃん。慌てて買わなくてもイイよ。他のマンションとじっくり比較しよう」ってならないようにしています。

そもそも売れたって言う基準も各社それぞれで異なります。
契約も締結し契約金も入金された状態ならばどの売主さんも「売れた」って見做しますが、“申し込み”の段階で「売れた」ってしているところや“保留”更には“検討”って段階で「売れた」ってしているところだってあります。
申し込みだって、このご時世です。ローンの仮審査で不承認になるって場合だってありますし、キャンセルなんて日常茶飯事です。

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マンション管理士の独り言・・・６２１

「マンション共用部保険」

分譲マンションには区分所有者のものである専有部分と、そのマンションを購入した全ての区分所有者の共有に属する共用部分とに別れます。
標準管理規約では専有部分以外のものを共用部分と定めています。
専有部分はその区分所有者の所有物ですからその方の責任と負担で火災保険や損害保険などを付保します。
専有部分には火災保険を付保することを義務付けしている管理規約もあります。

一方共用部分の保険はと言うと、これは管理組合で付保することとなります。
ここ１５年くらいのうちに建てられたマンションはほとんど全て管理組合が共用部分の保険を付保しています。
ただし、特約として施設賠償、個人賠償、漏水原因調査などは入っていたりいなかったりと管理組合さんで異なりますので、確認が必要です。
１５年超のマンションでは、共用部分の保険に入っていない管理組合さんも良く見かけます。

こんな管理組合さんはご用心です。
共用部保険の保険料がまた値上げされそうです。
２年くらい前に各社一斉に値上げしました。
今秋あたりまた値上げされそうというのが確かな情報です。
保険事故が多いようで値上げしないとやっていけないようです。

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マンション管理士の独り言・・・６２０

「何やってんだか？管理会社」

小倉北区の管理組合さんです。“管理会社さんがど～も動きが悪い、ちょっとした修繕にバカ高い費用が請求される”って不信感を持ち始めつぶやき主にコンサルタントのご依頼です。
もう10数個の管理組合さんのお世話をしていて手一杯なので、顧問としてお世話するのは無理ですが、“管理委託契約の中身や管理規約、長期修繕計画は検証してあげましょう”ということでちょっぴりだけお役にたつことにしました。

管理委託契約もそのサービスに対して割高な費用だなという印象ですが、それよりなによりいい加減な管理規約に驚きです。
15年前に分譲されたマンションで、“当然ながら”“残念なことに”“市内では当たり前のように”規約は1度も改正されていません。
第15条の専有部分の貸与、譲渡に伴う駐車区画の扱いについての記述です。
第4項で「専有部分1戸につき1区画を」までしか文章が書いていません。
続きの文章が見当たらず、第16条へとなります。？？？？？
「コピーで写らなかったのかな」と思い規約原本で確認しましたが、やはり文章の途中で切れています。
第4項の文章が途中で切れていて全容がつかめないのは勿論、ひょっとしたら第5項、第6項と続いているのかも知れません。
よくこんな中途半端な管理規約を15年間もほったらかしにしていたなって呆れています。専有部分の譲渡や貸与があった時に駐車区画は一体どのように取り扱っていたのでしょう？

続いては西区のマンションです。
もう3年くらい顧問としてお世話していますが、昨年5月の通常総会で理事長さんが交代しました。

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マンション管理士の独り言・・・６１９

「管理規約改正はお早めに」

管理規約の改正は特別決議とされ、議決権総数の４分の３以上の賛成が必要です。
この規定は強行規定なので、４分の３という数字を５分の４にしたり、反対に３分の２にしたりすることは出来ません。いじっちゃいけない数字なのです。

通常の議案は普通決議ですから総会参加者の過半数です。
まとめて言うと、１００戸のマンションで１人が１戸ずつ所有していたとしいて、１００議決権。総会は議決権総数の半数以上の参加者で成立し、その参加者の過半数の賛成で通常の議案ならば承認されます。つまり最低では２６の賛成で承認となるのが普通決議です。総会参加者の過半数と言うのが普通決議の承認要件です。
これに対し特別決議は総会参加者にかかわらず、議決権総数の４分の３が承認要件です。７５の賛成が必要です。とてもハードルが高いのです。
３分の２の承認が要求される憲法改正より難しいのです。

平成２５年度のマンション総合調査では、委任状や書面による議決権行使者を含めて総会への参加者平均は７９，４％です。
管理規約を改正するためには総会へ参加する人のほとんど全てが賛成しなければ承認とならないということです。
そして総会への参加者は年を経るごとに低くなっていく傾向にあります。

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マンション管理士の独り言・・・６１８

「管理組合活動に必要な設備」

管理組合活動を円滑に行うには、２つの設備が必要です。
１つは集会室です。
集会室がないと皆で集まる場所を確保するために、近くの市民センターや老人いこいの家を借りたりしなきゃなんないので、とても手間ひまかかりますし、希望の日時が確保できない場合の方が多いです。
理事長の部屋で開催するというのが通例になっている管理組合では、“部屋に入って来られるのが嫌だから理事長には絶対ならない！”って声をお聞きすることもあります。

最近は集会室を作らずに広々としたエントランスを作り、そこを集会室代わりに使用するというマンションが増えてきました。
理事会や総会はそこに机を並べて開催しますが、吹き抜けになっていたり、空調が整っていなかったり、何より机がないので出席者は膝の上に議案書を落とさないように乗っけて会議に参加します。
寒い時期の理事会・総会では震えながら議論することになるので、早めに切り上げてしまおうとなってしまい、中身のある議論にならない場合が多いです。

売る側からすれば“集会室何て売れないものは作らずに、その分１部屋作って売れば利益になるからいいじゃん”いわゆるレンタブル比が上がります。
広々としたエントランスはオシャレでそのマンションのイメージアップにつながるし、パンフレットでの見栄えもいいので、そのように作っちゃいます。
集会室に兼用できる広々エントランスならば、それなりの広さを確保し、空調も完備して長時間の会議にも耐えられるような作りとしてほしいものです。

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マンション管理士の独り言・・・６１７

「土日はずっと内覧会」

年末から年始にかけて第一交通産業さんのグランドパレス安部山公園ステーションサイド、グランドパレス瀬板の森公園と内覧会へ同行してきました。
特に瀬板の森公園は、福岡の上村建設さんという初めて内覧させていただくゼネコンさんです。
お手並み拝見と決め込みましたが、素晴らしい出来ばえでした。
しかもゼネコン担当者が内覧中、ずっと同行して質問に答えてくれました。
最近は、“どうぞご自由に見てね”って感じで、担当者は誰も同行しないって言うスタイルの内覧会が多いのですが、この点についても高得点です。
一緒に同行したいつもはちょっと辛口の１級建築士（１級建築施工管理技士も所有）も、思わず“流石ですね”と呟いていました。
いつもは５０カ所以上、多ければ１００カ所以上の指摘項目があるのですが、９カ所にとどまりました。
顔馴染みの管理会社フロントマンに対して共用部でちょっと気になる点を指摘し、そして「つぶやき主のお客さんだから丁寧に対応してね」とお願いして来ました。

２～３月にかけて、サンパーク守恒テラス、リビオ一枝学園並木通りと内覧会同行が目いっぱい詰まることになりそうです。

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工事中のお知らせ

メールが送受信出来なくなっています。
ご用事のある方は、℡０９３－６５４－１６１６　　ＦＡＸ０９３－６５４－１６１７
メールの方は、一般社団法人北九州マンション管理支援機構
kitamanshien@helen.ocn.ne.jp
へお願いします。

ｴｰｽﾏﾝｼｮﾝｺﾝｻﾙﾀﾝﾄ　井上勝美

マンション管理士の独り言・・・６１６

「管理規約の重要性」

今更ながらですが、マンションライフにおいて管理規約というものはとても重要なものです。
マンション購入前に営業マンから説明される重要事項説明書や売買契約書などの重要書類と比べても、管理規約がダントツで1番重要なものです。

だけど悲しいかなこれを説明できる営業マンにお目にかかったことがありません。
上っ面だけは何とか説明できるのですが、“標準管理規約や他の売主さんの管理規約とどこがどう違うんですよ。自社の管理規約の特徴はこうですよ”なんて説明できる営業マンはいません。

購入希望者へ営業マンが説明するのは、環境や学校区、売主の信頼性、建物設備の優位性、インテリアやオプション、ローン支払い方法などです。
これら一つ一つはとても重要な事ですが、住まう上でマンションライフのバイブルとなる管理規約はもっと大事なものです。
買う側も管理規約の重要性がわかっていないようで、「総会で決議すればいいじゃん」と言いますが、総会の決議より管理規約が優先されますので、管理規約の内容に反する総会の決議何て、「はなから無効」です。
「現実とそぐわない内容ならば管理規約の変更をすればいいじゃん」なんてことを営業マンさえ簡単に言いますが、規約の変更はそう簡単にできるものじゃありません。
規約の変更は特別決議とされ区分所有者総数の4分の3以上の賛成が必要です。
しかもこの規定は強行規定なので4分の3と言う要件を5分の4に上げることも、反対に3分の2に下げることのどちらも無効です。4分の3という数字はいじっちゃいけないのです。

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マンション管理士の独り言・・・６１５

「余り出す駐車場」

北九州では新規にマンション分譲開始するときは、必ず駐車場充足率１００％以上を確保します。
つまり最低でも１住戸につき１台は駐車区画を確保しているってことです。
駐車場充足率を１２０％以上として“２台目駐車も可能”っていうのを売り物にしているマンションもあるほどです。

ところがお隣の福岡市では分譲当社から１００％を確保していないマンションが増えてきました。
７０～８０％程度です。何故って？必要ないからです。
福岡市でも以前は充足率１００％と言うのがフツ～でしたが、新築時から“駐車場なんていらない”って購入者が増えてきて今では１００％の方が珍しいくらいです。
“やっぱり福岡市は都会だから、北九州とは違うな”なんて思っていると、これがそうでもありません。
北九州でも駐車場が余ってきている事例がチラホラと出てきています。

つぶやき主がお世話している北区のマンションではもう半年くらい３区画が空いたままです。ずっと募集していますが、埋まりません。
管理組合にとってこれは痛い！
駐車場収入がその分入らないってことになります。

だからと言って安易にマンション居住者でない第３者へ貸すことも出来ません。
第３者へ貸すときは、一定の要件を具備しないと、収益事業とみなされて、貸し出した区画のみならず、マンション居住者へ貸している全ての区画が収益事業とされ課税対象となっちゃうから注意が必要です。
この辺りは専門家（できればつぶやき主）のアドバイスを受けながら進めましょう。

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