マンション管理士の独り言・・・６２９

「リビオ一枝学園並木通りと至福のひと時」

3月に入ってリビオ一枝学園並木通りの内覧会が開催されます。
同行ご依頼者から管理規約や長期修繕計画の検証をご依頼されました。
この売主さん（つぶやき主も以前はお世話になっていましたが）の管理規約は分厚くて細かいことまで書いているので読みこなすには大変な時間と根気が必要です。
購入者でも最後まで読んで理解している人はあまりいないのではないでしょうか？

販売代理は桃園パークフィールズと同じくダックスさんです。
ここでも事務代行手数料を５４，０００円徴収します。
“契約して引き渡しまでがアンタの仕事でしょ。どうして事務手数料何ているの？”ってことでパークフィールズの際に福岡県宅建課へ、“こんな訳わかんないもの徴収させないで”と相談し、宅建課の係長からダックスさんへ電話してもらったこともありましたが、契約書に書いていて買主さんもそれを承諾しているなら有効です。となった経緯がありましたが、今回も徴収するようです。残念・・・。

建物に関しては、水セメント比は５０％と市内の売主さんの基準より頭一つ優れています。
スラブはボイドスラブの２７５ｍｍの厚さです。
パークフィールズは３００ｍｍ厚だったのに、何で下げちゃうの？遮音性能は市内マンションと同等のLL45LH50程度です。

住宅情報盤は専有部分とされていますが、通常の使用に伴う費用はその住戸の区分所有者の負担、取り替え費用は管理組合で行うとされていて、実態をしっかりと考慮した扱いになっています。

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マンション管理士の独り言・・・６２８

「サンパーク守恒テラス」

２月２１、２２日の両日サンパーク守恒テラスの内覧会へ同行してきました。強烈な手直しもなく、最近の福屋建設さんはやるな！って感じです。
つぶやき主の内覧会同行には、重要書類の検証も入っているので、本件については構造～遮音性能～管理規約～長期修繕計画に至るまで熟知しています。
ほとんど完売という事ですからやがて入居が始まるでしょうが、そんな購入者へちょっとだけアドバイスしちゃいます。

住宅情報盤は専有部分です。専有部分内にあるものは専有部分です。
普通はこの規定で終わりですが、本件の場合は規約20条の3においてこれらの点検は管理組合で行い、補修や取り換え費用はその住戸の区分所有者が負担するとなっています。
住宅情報盤については専有部分とした管理組合もあれば共用部分としているところもありますがその管理については曖昧になっている所が多いようです。
このようにキチンと規定されていれば解釈や運用についてのトラブルも少なくなります。

専有部分のリフォームに関して床材を変更するときの取り決めは規約第17条及び使用細則第12条（３）に規定されています。
床材変更時には現仕様以上の遮音性能を有する床材の使用が義務付けられていますが、具体的にはL４５以上を指しますよ。
更に上下左右の居住者の承認を得る事も義務付けたいものです。

また、総会時の普通決議の成立要件に関して、市内のほとんど全ての管理組合で、総会参加者の過半数の承認としているのに対して、議決権総数の過半数としているところが最も特徴的です。素晴らしい規定です。
ただし成立させる要件がかなり高いので、理事会ではより多くの方の賛同を得るような努力が必要となり、汗かかなきゃですよ。

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マンション管理士の独り言・・・６２７

「共用部保険」

分譲マンションの場合、専有部分の保険はその住戸の区分所有者が付保しますが、共用部分は管理組合で付保することとなります。
「付保することとなります」が、付保していない管理組合さんもあったりしますから、特に中古マンションを購入しようとする方は、付保しているのかどうかをキチンと調べなきゃなりません。

共用部の保険付保について最近は保険会社さんそう簡単には引き受けてくれません。
築２０年を超えて新規に加入しようとしても多くの保険会社さんにご丁重に断られちゃいます。
築２０年を超えても引き受けてくれるのは、つぶやき主が知る限り損保ジャパンさんだけです。それ以外の保険会社さんは築２０年がリミットです。
以前のように保険会社さん数社を集めてプレゼンテーションさせて、そのなかから選り取り見取りで決めるなんてことは出来ません。
何故こんなになったのかについては、簡単な答えです。
保険事故が多く、保険金を支払ってばかりで得られる保険料に見合わないからです。

三井住友保険さんのデータでは、マンション共用部分で得られた保険料は５２４０００万円に対して、支払われた保険金は４４０３０４万円となっています。
損害率は８４％に上ります。
これを築年数ごとに見てみると、築１０年未満のものは損害率は５２，２％ですが、築１０年～１５年になると７５，５％へ跳ね上がり、築２０年を超えちゃうと１２２，７％になります。
これは得られた保険料の１，２倍もの保険料が支払われたことを意味します。
これじゃ、やってられませんね。

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マンション管理士の独り言・・・６２６

「社会貢献」

昨年末、つぶやき主が代表を務める北九州マンション管理支援機構が、北九州市の「いのちをつなぐネットワーク」から表彰を受けました。
鼻の形が“エコ”ってなってるお人形もいただきました。
分譲マンションでの高齢者の見守りには何と言っても管理員さんが一番情報を持っていますし、また管理員さんの協力なくしては見守り何て出来っこありません。
「いのちをつなぐネットワーク」でも管理員さんの重要性は分かっていたものの、そのアプローチ方法がわからないようでした。
それをつぶやき主が橋渡しをしました。
管理員さんの雇い主である日本ハウズイング、合人社計画研究所、日本エスエム、サンエージェンシー、などの管理会社さんへ連絡して「いのちネット」担当者へ会ってもらう段取りを付けました。今ではこれらのうちの多くが主旨に賛同しネットワーク協力企業になっています。

さらに、シルバー人材センターさんからご依頼の“マンション管理員講習”で「いのちネット」担当者へ1コマ講義を受け持ってもらい、未来の管理員さんへ「いのちをつなぐネットワーク」の重要性を理解してもらうような仕組みも作りました。
この辺りが評価されたのでエコ鼻人形ゲットです。

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マンション管理士の独り言・・・６２５

「自分でやっちゃう役員さん」

特別な技量もいらず、ただ単に汗をかけば出来る作業なら何でも自分でやってしまう役員さんがいます。
総会の議案書（案）ができ、組合員へ配布となった時に、コンビニへ持っていって人数分コピー～製本～配布してくれます。
エントランス前の花壇が雑草ボウボウとなっていれば、自分で苗を買ってきて植えてくれます。
理事会で簡単な作業が必要と成ったら、「私がやりましょうか？」と気軽に引き受けてくれる方です。
周りからはマンションの事を良く考えた良識ある方という目で見られ、それなりの尊敬も集めています。

しかし、ひねくれ者のつぶやき主は、“あんまりやらなくていいのに、後が大変”なんて思っちゃいます。
その方が役員を退任された後の新役員さんが大変なのです。
「前期役員さんは自分たちで議案書をコピーし、製本～配布までやってくれてたのに、今期役員さんは管理会社へ依頼するばっかりで支出が増えて仕方ない」「花壇も前期役員さんのように手入れをしないから、草ボウボウじゃん」と言う声が聞こえてきます。

“小さなこと、簡単なことは自分や自分たちでやりましょう！”は考えとしては正しいのですが、やる人もいればやらない人もいるのが人間生活ですから、やらない人は“余計なことしてくれて困ってしまう”です。
高じれば“コピーしたり配布したりおまけに花壇の世話もやんなきゃならないから、役員にはならない”って方が現れたりします。

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マンション管理士の独り言・・・６２４

「そ～っと、そ～っと」

先週金曜日は大規模修繕工事に見積もり参加する業者さんからの見積もり提出日でした。
見積もり要領書を渡して現地説明を実施する時と同様に、見積もり提出を受けるときも、業者さん同士が鉢合わせしないようにそれぞれ時間を違えてご持参いただきます。
現地説明でも見積もり提出でも業者さんに一堂に会してもらって済ませた方が１回で済みますし、つぶやき主も楽チンなのですが、談合防止です。
業者さん同士が鉢合わせしちゃうと、「お宅も参加してるの？前回はお宅に譲ってあげたから今回はうちに取らせてよ」って談合しちゃったらいけませんので、面倒くさいのですが、それぞれ別の時間で設定します。

そして明日は、管理会社さんからの見積もり提出日です。
朝から夜まで事務所に張り付いて見積もり提出を受けます。
管理会社さんが競合する場合は、大規模修繕のように“譲ったり、譲ってもらったり”はあんまりありませんが、やはり注意の上にも注意です。
予定表を書き込むホワイトボードにも、どの業者さんが何時に来社、なんていうのは記載しません。
どこが見積もりに参加しているのかがわかんないように、「そ～っと、そ～っと」です。

見積もり提出を受けるときには、担当者は少しでも他社の情報を得ようとあの手この手でいろいろ聞いてきますが、最終的には「見積書は封をしたまま開封せずに理事会へ持参します。役員が揃った前で一斉に開封しますので、他社の見積もり金額何てわかりませんよ」の一言でオシマイです。
理事会でも“一斉開封した”という証拠としてまだ開封していない状態で写真に収めるほど徹底しています。
その後事務所へ持ち帰り比較表の作成ですが、極力主観を交えずに淡々と数字を並べていきます。最後になってやっと、ほんの少しだけコメントを入れます。
特に大規模修繕工事の場合、見積もりでは安い金額を提出して実際の工事で多額の追加料金を請求する業者もいて、後々管理組合さんとトラブルになるケースもありますから、ただ単に金額だけで勧めるようなアドバイスは行いません。
その辺の情報は沢山持っていますし、最近は情報の方から飛び込んできます。
マンションの専門家というより、沢山の情報を持っている、情報が集まってくるという方が実態に近いかもしれません。

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マンション管理士の独り言・・・６２３

「うちが悪いわけじゃ・・・」

共用部の2年点検のご依頼が入ります。
給排水管や雨水管にファイバースコープ入れて内視検査したり、屋上防水・外壁・階段・開放廊下などの調査をします。
打診棒でタイルを叩いて剥離状況なども調査します。
最近は早ければ半年で漏水するマンションがあったりします（どこなのかは教えてあげな～い）ので、専門家に依頼する管理組合さんも増えてきました。

報告書を理事会へ提出しますが、手直しを含めてあまりにヒドイ状態だと売主の担当者を理事会へ呼びつけて「ど～なってんの？キチンと補修してよ」です。
ところが当の呼びつけられた担当者はあまり悪びれた様子はありません。
口では「申し訳ありません。すぐに手配します。」と言いますが、どこか他人事のような感じです。
売主の担当者からすれば、「建築したゼネコンの不手際なのに、なんで自分が矢面に立たなきゃなんないの？」です。
更には「設計監理した建築事務所は何やってたんだ。しっかりした現場監理やったのか？」とも考えます。

管理組合さんからすれば、このマンションは売主さんから購入したので、法律的には売主と買主との関係が生じていますので、売主さんに言います。
というか、売主さんにしか言いようがありません。
管理組合さんとこのマンションを建てたゼネコンさんや設計した建築士さんとは直接的な法律関係はありません。
ゼネコンさんにこのマンションの建築工事を発注したのは売主さんです。
設計監理にしたって、発注したのは売主さんです。
ゼネコンさんや設計した建築士は売主さんから受注したのです。

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