マンション管理士の独り言・・・６３６

「フェノールフタレイン溶液」

コンクリートの中性化試験をする際に、「フェノールフタレイン溶液」を使用します。
無色透明ですが、物質のアルカリ性に反応して色が赤紫色に変化します。
3センチくらいコンクリートコアを抜いて噴霧器で吹きかけるとすぐに色が変わります。
吹きかけた途端に見事に赤紫色に変色します。
あまりに見事に変色するので感動しちゃいます。
アルカリ性でない部分は色の変化はありません。
アルカリ性でない＝中性化しているという事です。

分譲マンションは多くの方が住まわれているし、不特定多数の方の出入りがありますから、もしも火災が発生しても、大惨事にならないように火に強い建物でなくちゃ、です。
建築基準法上の耐火構造物でなければなりません。
ですから構造体は鉄筋コンクリート、或いは鉄骨鉄筋コンクリートで出来ています。

鉄筋コンクリートというのは文字通り、鉄筋＋コンクリートで構成されます。
圧縮強度に強いが引張強度には弱いコンクリートと、反対に圧縮強度には弱いが引張強度には強い鉄筋を組み合わせたものです。
鉄筋は水分に触れ、空気に当ると酸化して錆びちゃいます。
錆びると体積が２，４倍くらいになり、膨らんだ鉄筋がコンクリートを押し出します。
この現象を爆裂といいます。
鉄筋を酸化させないようにアルカリ質のコンクリートで被覆したものが鉄筋コンクリートなのです。　す・ば・ら・し・い

続きを読む ： 『マンション管理士の独り言…６３６』

マンション管理士の独り言・・・６３５

「直結増圧給水」

お世話している若松のマンションで今週末臨時総会が開催されます。主な議案は２つ。
１つは大規模修繕工事の設計監理をつぶやき主が代表を務める北九州マンション管理支援機構へ発注する件です。
もう一つは給水方式を直結増圧方式へ変更し、その工事を○○工務店へ発注することについて、です。
このマンションの現在の給水方式は受水槽増圧方式で１階の受水槽に貯めたものをポンプで各戸へ給水するというものです。
この方式を前面道路から直接各戸へ給水する方式に変えようって議案です。

直結増圧給水方式は優れものです。
受水槽方式と比べると一目瞭然です。
受水槽方式の場合、年に１度の清掃と調査報告が義務付けられていて、当然ながらその費用が発生します。受水槽維持管理費だって必要です。
また受水槽があることで場所を取り、これがなけりゃもう１～２区画駐車場が増やせます。
そして何より清潔です。
前面道路水道管から受水槽などを経ずに直接各戸の蛇口から水がでるので清潔です。
更に、給水する責任の分担が異なってきます。
前面道路から最初の蛇口までが北九州市水道局の責任となりますから、受水槽方式の場合、受水槽についている蛇口までは市水道局、そこから各戸の蛇口までは管理組合の責任となりますが、直結増圧方式の場合は、各戸の蛇口までが市水道局の責任となります。

続きを読む ： 『マンション管理士の独り言…６３５』

マンション管理士の独り言・・・６３４

「直貼り」

直貼りというのは壁や天井の仕上げ方法の一種で、コンクリートに直接壁クロスや天井クロスを貼る工法です。
最近は、壁にも下地を組んで石膏ボードを貼り、その上にクロスを貼る工法が主流です。天井仕上げでは、吊り天井、２重天井と呼ばれる工法です。
叩いてみたらすぐにわかります。木軸下地＋石膏ボードではコンクリートとの間に空気層がありますから、すこし響くような感じがあります。
木軸下地＋石膏ボード＋クロス仕上げ＝ふかし壁とも言われますが、クロス下地が平滑な石膏ボードなのでクロスが凹凸なく綺麗に貼りあがります。
コンクリートに直接貼る直貼りの場合は、コンクリート表面を平滑にしなければなりませんが、どうしても多少の凹凸は見えちゃいます。

ではふかし壁の方が優れているかと言うと、確かに仕上がりは断然綺麗ですが、大きな欠点があります。
それはコンクリートにクラックが入った時に見えないという欠点です。
クラックがもし構造的なものなら早めに発見して早めの処置が必要です。
・・・と今まで思っていました。しかしそうでもありません。

下の部屋の天井コンクリートは上の階の床コンクリートです。
壁コンクリートはお隣住戸との界壁です。
例えば天井クロスにねじったようなラインが入っているとします。天井クロスを剥いでそのクラックの深度をはからなきゃ、ですが床コンクリートの場合は超音波測定器を設置できますが天井は簡単には設置できません。
では、ってことで上階に入室させてもらって測定しようとしても、置床・直床にかかわらず床材を剥ぎ取ってしまわなきゃなりません。剥ぎ取り～調査～復旧と大変な工事になります。
上階、下階の方には“一時的にホテル住まいをしてください”っ、てことにもなり兼ねません。
それでもクラックがコンクリートを貫通していなければいいのですが、貫通していたりすると大工事になります。
また、マンションですからその部屋だけにクラックがあって、他の部屋にはない、なんてあり得ません。他の部屋にも多かれ少なかれそんな症状が現れているはずです。
上階になればなるほど、その傾向が顕著です。

続きを読む ： 『マンション管理士の独り言…６３４』

マンション管理士の独り言・・・６３３

「クレジット融資」

大規模修繕工事を実施すると、一般的には見積もり金額の１０～１５％くらいの追加工事が発生します。
劣化診断に基づいて共通仕様書を作成し見積もってもらいますが、劣化診断は足場を組んでタイルを１枚１枚叩いて調査するわけではありません。
屋上からブランコやゴンドラと呼ばれるものでぶら下がって手の届く範囲で叩いてタイルの浮きを調べるものです。
ですから足場を組んでの調査では、劣化診断時では手が届かず叩けなかったタイルについても全数調査が出来ることとなり、補修すべきタイルの枚数に差が出てしまいます。
更に足場を組んでいる時に補修すべきという追加工事も出てきます。
このため一般的には１０～１５％くらいの追加工事、追加費用が発生することとなります。

修繕積立金がタップリあるなら兎も角、本体工事の費用もどうやって捻出しようかという管理組合さんがほとんどなので、追加工事の費用なんてとてもじゃないけどまかなえません。
不足資金を補う手立ては３つしかありません。
１つは一時金の徴収。２つ目は予算に合わせて工事個所を減らす。３つ目は借り入れを起こす。
１つ目の一時金の徴収は、あまり現実的ではありません。
一時金を徴収するとなると、「本当に大規模修繕工事を今しなきゃならないのか？」「今選んでいる工事施工業者よりもっと安いとこがあるんじゃないの？」「管理費などの滞納者がいるのに一時金を徴収するのはオカシイ」なんて意見が出て総会では、紛糾必至です。
２つ目の予算に合わせて工事個所を減らすというのも本末転倒です。
過分な工事をするわけでもないし、足場があるうちに最低これだけはやっていかなければ、という視点で工事個所を選定しています。

続きを読む ： 『マンション管理士の独り言…６３３』

マンション管理士の独り言・・・６３２

「昔の威光は今回止まり」

分譲マンションの価格と言うのは、土地代金＋建物代金＋消費税で構成されています。
消費税は土地代金にはかからず、建物代金にしかかかりませんので、消費税を８％で割れば建物の価格が算出できます。
以前は価格表に消費税が表示されていましたので建物価格がわかりましたが、最近の価格表には消費税が表示されていませんので、建物価格を知るには売買契約書で確認するしかありません。
土地代金は市内でも「一等地」と「市街のこんなところにマンションが建ってら」と思うところでは当然違いがあります。

しかし建築費は市内のどこで建てようとそんなに変わりありません。
機械式駐車場があるとかないとか、エレベーターの基数とか、免震か耐震か、特別な共用部なんかがあったりなかったりで建築費は多少変わってきますが、建物そのものの価値を見るには建物価格や㎡単価というのが有効なモノサシとなります。

一般の方は売買契約書なんて持ち合わせてないでしょうから、市内マンションの㎡単価を当たり障りのない程度でちょっぴりお話しします。
つぶやき主が知る限り市内マンションで１番高い㎡単価はオークラさんのマンションです。㎡単価が３０万円を超しちゃいます。
その次は東宝住宅さんのザハウスシリーズです。２７～２８万円と言ったところでしょうか。
続いては九州三共さんのリヴィエールシリーズ。
それからちょっと差がついてなかやしきさんのアーティックスシリーズ。
２４～２５万円くらいです。
そして第一交通産業さんのグランドパレスシリーズと大英産業さんのサンパークシリーズで２２~２３万円くらいです。
“おや！これだけ？”と思われるでしょうが、これ以上はつぶやけません。
もっと低価格で供給しているところもありますが、諸般の事情により。
この辺は表題の「昔の威光は今回止まり」で想像してください。

続きを読む ： 『マンション管理士の独り言…６３２』

マンション管理士の独り言・・・６３１

「相談員」

北九州市建築局住宅計画課が福岡県建築住宅センターへ依頼しているマンション管理相談の相談員をやっています。
毎月第１・第３水曜日、モノレール旦歌駅降りてすぐの商工貿易会館１Fでやってます。
これは市報にも載っていますのでご存じだと思います。
つぶやき主は日陰でボソボソとつぶやいている変なオジサンというだけじゃなく、市の相談員でもあります。

この相談へ来られる方は管理組合の役員さんで、多くがご年配の方です。
つぶやき主の懇切丁寧な説明で“よくわかった”と言って帰られますが、それを理事会で説明となるとなかなか上手くいかないようです。
また、ちょっと別の方向から質問されるともうお手上げのようです。
そんな実態を毎月１度開催している住宅計画課との定例会議で何度も取り上げていましたが、功を奏したようで本年度からはマンション管理士派遣事業を北九州市も実施するようです。
福岡市ではもう何年も前から実施していましたので、“やっと追いついたか”って感じです。
市内マンションの管理の適正化へ向けて少しは尽力しているつぶやき主です。

リビング北九州誌に「マンショントラブル相談室」っていうのが載っていますが、あれもつぶやき主が最終チェックしています。北九州マンション管理支援機構のメンバーに持ち回りで回答させていますが、あまり専門的にならないように、かと言って素人みたいな回答じゃいけませんので、分かりやすい言い回しながらも専門性を出すようにチェックしています。結構、骨の折れる作業です。

続きを読む ： 『マンション管理士の独り言…631』

マンション管理士の独り言・・・６３０

「電動カート」

お世話しているマンションの理事会で、ある組合員の方からの申し出がありました。
「高齢になり電動カートを利用するようになった。まだ使い方にも慣れていないので、エレベーターの乗り入れに時間がかかり他の人にもその間待ってもらっていてご迷惑を掛けている。１階の駐輪場に電動カートを置かせてもらえませんか？また、充電のために屋外コンセントを使わせてもらえませんか？その分の電気料は支払います。」

理事会ではさあ、「どうしたものか？つぶやき主さんどうしましょう？」です。
「ペット禁止のマンションでも盲導犬や介助犬はその人の生活になくてはならないものなので、例外として飼っていいことになっています。自転車置き場は本来は許可された自転車のみですが、電動カートも盲導犬と同じように扱っていい思います。電気料もタダというわけにはいきませんから、常識的範囲内で負担してもらってはどうでしょう。ただし、電動カートを置くことが許可されたことを組合員に知らしめないと、“自転車置場に無断で電動カートを置いている”ってトラブルになることが考えられるので、掲示物などで皆にキチンと知らせましょう。」

その後この方は電動カートの運転にも慣れ、エレベーターへの乗り入れもスムーズに行えるようになりました。
今度は、「玄関前の開放廊下に邪魔にならないように置かせてもらえないか？」です。
もちろんこれも許可ですが、電動カート置場の件で理事会は結構時間取られちゃいました。これもマンションです。

北区のマンションで今月２１日は午前と午後の２回、駐車場説明会があり、つぶやき主が説明します。

続きを読む ： 『マンション管理士の独り言…630』