マンション管理士の独り言・・・６４４

「議案書の配布時期」

総会の季節です。
年度を〆め、決算書を作成し監査を終え、事業計画や予算案などを決め、議案書を配布しなければなりません。
いつ配布するかっていうと、一般的には、常識的には、当たり前には、管理規約に記載されている通り、総会の２週間前か、１週間前までに配布します。

ところが区分所有法や標準管理規約には議案書の配布時期は記載されていないのです。
標準管理規約などには『総会開催の２週間前までに会議の日時、場所及び目的を示して、組合員に通知を発しなければならない。建物内に居住する組合員に対しては所定の掲示場所に掲示することで代えることが出来る。』と規定されています。
「発しなければならない」であって、「配布しなければならない」ではないのです。

これを拡大解釈？あるいは都合のいいように解釈して、“通知を発すればいいじゃん。配布とは書いてないじゃん。”という理屈を持ち出す管理会社さんがあります。
そして、実際に総会案内を期限内に掲示だけして、議案書はその後総会の前までに配布します。この理屈で行けば、議案書は総会前日に配布したっていいことになっちゃいます。

勿論、大手の管理会社さんは規約に「２週間前までに通知を発しなければならない」となっていても通知を発すだけでなく、同時に議案書を配布しています。
“そんなの当たり前でしょう”って言われました。
だって、「第１号議案　事業報告及び決算報告」「第２号議案　事業計画及び予算案」と書いているだけじゃ、“内容がわからないじゃん”です。
内容がわからないでは、総会までに十分検討することも出来ず、ましてや委任状や議決権行使書を提出何て出来っこありません。
区分所有法には総会通知は１週間前までに、標準管理規約は２週間前までに、となっています。
区分所有法の１週間前では議案書を十分に検討することが出来ないだろうから、ってことで標準管理規約では通知時期を２週間前にしているのです。

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マンション管理士の独り言・・・６４３
「違いがわかる　お・と・こ」

『所定の引き渡し日以降になお引渡し住戸未済があり、引き渡し済住戸の区分所有者の負担する管理費及び共用部分の収益金をもって通常必要とする費用に支払いに不足が生じる場合において、やむを得ず売主がこれを負担する場合には、その不足分の実費の範囲内とすることを買主は予め了承する事』

『管理に係る費用が引き渡し物件の実収入で初年度会計年度末の決算において不足が生ずる場合において、やむを得ず売主がこれを負担する場合には、その不足分の実費の範囲内とすることを買主は予め了承する事』

同じ売主さんの現在の「管理に関する承認書」と２年前に使っていた「管理に関する承認書」です。上が２年前のもの、下が現在のものです。
違いが分かるかな？

要するに最初に引き渡しが開始された時に売れていない住戸があった場合に、売主さんは売れていない住戸全部の管理費は負担しないよ。売主が負担するのは通常の管理を行うのに不足する分だけだよ、ってことです。
じゃ、２年前のも現在のも同じじゃん！と、ところが大きく違うのです。
２年前（上）のは、“初年度”という文言がないけど現在（下）のは“初年度”って記載されています。
つまり２年前までの「管理に関する承認書」では、売れていない住戸があったら、初年度どころか何年でも未販売住戸の管理費を売主は負担しないってことです。
現在の「承認書」は、“初年度”だけは不足分を負担するけど、それ以降に売れていない住戸の管理費は売主が負担しますよ、ってことです。
素晴らしい進歩です。未販売住戸の管理費負担についてはこの売主さんとはつぶやき主はだいぶバトルをしましたから、それが功を奏したのかなって感じています。

しかしこれで安心してはいけません。

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マンション管理士の独り言・・・６４２

「代替駐車場」

大規模修繕工事の際には足場を組むことになりますので、多くの場合駐車場の移動を伴います。
近隣に代替駐車場を探すのも一苦労です。
代替駐車場探しは管理組合さんが行うのが一般的ですが、なかなか要領よく進まないのでつぶやき主が探すことが多いです。
周辺を靴の底を減らしながら、捜し歩きます。
これはと思う場所があれば、近隣の方へ所有者を聞いたり、それでも分かんない時は謄本まで取って所有者を探し出し、お願いしちゃいます。

現在北区で大規模修繕を行っている管理組合さんのところは歩いて３分位のところに確保できました。
所有者と打ち合わせ４か月間の賃料を決め、賃貸借契約（案）を作成し、締結までをお世話します。
そんなに苦労して探し出した代替駐車場ですが、歩いて３分とはいえ、今まで敷地内に車を停めていた方からすれば、「３分も歩かなきゃ、雨の日は大変、アスファルトでなくジャリ敷きだからぬかるんで困る。移動しなくていい人だっているのに不公平」なんていう苦情が出ます。
そして現場アンケートに苦情として投函されます。
理事会で協議しなきゃです。

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マンション管理士の独り言・・・６４１

「大規模修繕工事での代金支払い方法」

大規模修繕工事に要する費用は消費税の値上がりもあり、この北九州でも平均１住戸あたり１００万円くらいかかるようになりました。
マンションの規模や設備、修繕箇所によっても異なりますが、大体１００万円を目安にすることが出来ます。
１００万円というのは第１回目の大規模修繕に要する費用で、２回目になるとエレベーターリニューアル、給水管更生工事、インタホン設備取り換え工事、さらには玄関ドア取り替え工事も必要になりますので、もっともっと必要になっちゃいます。
また、敵は東京オリンピックとも言って、建築資材の高騰や職人さん不足となるのが、目に見えていて、これは数年のうちに現実となるでしょう。

これら修繕に要する費用は組合員がせっせと毎月積み立てた修繕積立金でまかなわれます。ですから大切に、大切に、使用しなければなりません。

ここで修繕工事時に施工した業者さんへの支払いについてちょっとした工夫をつぶやいちゃいます。

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マンション管理士の独り言・・・６３９

「良い管理会社、悪い管理会社」

前回に続いて簡単な良い管理会社、悪い管理会社見分け法です。
良い管理会社、悪い管理会社と言うと語弊があるかもです。おススメできる管理会社とあまり感心できない管理会社と言う方が適切かな、です。

まずは、通常総会で管理会社との「管理委託契約更新について」というのをキチンと議案化して提案しているかどうかです。
キチンと第○号議案　「管理委託契約の更新について」とする管理会社さんと、これのみでは議案化せずに、管理費会計の予算案の中に管理委託料をすべり込ませて管理委託料が組み込まれた予算案が承認されたから、管理委託契約の更新も承認された、ってする管理会社さんとがあります。
「管理委託契約の更新について」って議案化すると管理に対するいろんな意見や不平が出てくるので、知らぬ間に、いつの間にか管理委託契約の更新が出来てたってストーリーです。

これはあまり感心しません。
管理規約にも管理委託契約締結行為は総会の決議事項ってなっているはずなので、正々堂々議案化する姿勢をもった管理会社さんがおススメです。

続いては、これは法律（マンション管理適正化法）で定められている事ですが、月に１度の書面による収支状況の報告です。
管理費や修繕積立金がいくら入ったか、滞納者が何人いるかなどを書面で報告することが義務付けられています。

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マンション管理士の独り言…６３８

「良い管理会社の見分け方」

管理組合の方が良い管理会社なのか悪い管理会社なのかを見分けるのはほとんど不可能です。
今管理を委託している管理会社以外の会社からのサービスを受けたことがないという場合がほとんどなので、比較のしようがありません。
定期清掃が年何回なのか？管理人さんの勤務時間は何時から何時までなのか？エレベーターの保守メンテナンス費用はどれくらいか？など管理委託契約書で確認出来たとしても内容を読みこなすことは難しいでしょう。
ましてや他と比較何て出来っこありません。

そこで良い管理会社とそうでない管理会社とを簡単に見分ける方法をちょっとだけ教えちゃいます。

まずは、管理規約の改正を行ったかどうか？或いは規約改正の提案があったかどうかです。
分譲当初の管理規約は原始管理規約と言って、売主さんや管理会社さんが今までの経験を基に作成したものです。
それを購入時に「管理に関する承認書」へ区分所有者全員が押印することで管理規約として発効したものです。
皆さんが集まって話あって決めた管理規約ではありません。
マンションの実態に合っていない管理規約を後生大事に使っている管理組合さんの何と多い事か！

そのマンションの“実態に合った管理規約に改正しましょう”という提案がなされる管理会社と、実態と合っていないことを承知で何も提案してこない管理会社とではピンとキリほどの違いがあります。

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マンション管理士の独り言・・・番外編

「マンション管理セミナー」

４月５日（日）１３：４５～小倉北区モノレール旦歌駅降りてすぐの商工貿易会館で「マンション管理セミナー」（主催：日本ハウズイング）が開催されます。
第１部「大規模修繕工事を知る&考える」はつぶやき主がお話しします。
１時間１５分程度です。

つぶやき主が代表の北九州マンション管理支援機構では、現在２物件のマンション大規模修繕の設計監理＋合意形成コンサルタントが進行中ですので、よりリアルなお話をしちゃいます。
建物躯体についてや、劣化診断～大規模修繕工事に関しての総会開催のテクニックなど臨場感溢れるお話をしちゃいます。
第２部は「管理組合経費削減の実例」です。これも面白そう！

入場無料です。多くの方の参加をお待ちします。

マンション管理士の独り言・・・６３７

「不在区分所有者」

ワンルームや１ＬＤＫが混在するマンションには必ず投資目的で購入する区分所有者がいます。
購入するために組んだローンの月々の支払いより、家賃収入の方が多く、要するに利回り何％で運用できるということでの購入です。
初めから自分は全く住むつもりはなく、賃料収入を得ようというのが目的です。
いわば商売です。

このように、そのマンションに住んでいない区分所有者を総称して不在区分所有者といいます。
また多くのマンションでは管理規約で役員就任要件を「現に居住すること」と規定していますので、“不在区分所有者は役員にならなくていい”ということになっちゃいます。
管理組合がしっかりしているので廊下・階段はいつも清掃が行き届いているし、エレベーターも故障しないでキチンと動いている。そのおかげで自分の住戸も高い家賃が設定できている。反面、そこに住んでいないから役員に就任しなくて良い。
管理組合がしっかり機能しているから高い家賃が設定できるという利益ばかりを得ているのに、役員に就任しなくていいという組合員としての義務を果たしていない。
“これはイイとこ取りでしょ”と思った大阪の管理組合が不在区分所有者を狙い撃ちして管理費を一律2500円アップし、これが最高裁で認められています。

しかし、実務上はそんなに簡単なものじゃありません。
不在区分所有者にはいつも頭を悩ませます。
転勤などで不本意ながら不在区分者になった方は他の大勢の現に居住している区分所有者と同じようなお考えですが、投資目的の不在区分所有者はこれらの方とは考え方が大きく異なります。
修繕積立金の値上げや駐車料金の値上げなど、値上げの議案に関してはいつも大反対です。そりゃそうですよ。商売ですから。値上げは即収入の減少に結びつきます。
“管理会社をもっと安いところに変えろ！”“管理内容を見直して管理費削減に努めろ！”“大規模修繕工事は今すぐにしなくてもイイだろ！”“マンション管理士は何やってんだ。マンション管理士なんていらないだろ”みたいな事を総会で発言します。
住んでいないからといっても区分所有者ですから発言を制限するなんて出来ません。
こんな不在区分所有者が複数人いると総会は紛糾します。
同じ目的だからでしょうか、すぐに総会の場で連帯しちゃいます。

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