マンション管理士の独り言・・・８２３

「言いたかないけど、・・・苦言です」

２５日・２６日土日にかけてはハードなスケジュールでした。
２５日は午前中から日本ハウズイングのマンション管理セミナーで大規模修繕工事について１時間講師を務めました。
その後、お世話しているマンションの屋上から雨漏りがするという苦情に現地確認です。
さっきまではスーツにネクタイ姿だったのが、作業服にヘルメット姿です。
日曜日は「アーティックス行橋グランゲート」で内覧会に同行し、夕方からは大手町で理事会出席です。

「アーティックス行橋グランゲート」の建物そのものの出来栄えは、ピンホールや建具の緩衝の不具合はあったもののしっかり作られているようでした。
しかし、汚い。清掃が全く出来ていません。
更に購入者＝内覧会者への対応があまりにお粗末でした。
このお粗末さの原因や、責任を負わなければならないのは誰かっていうと、営業マンです。営業マンがもっとしっかりしなきゃ、です。
仮にも自分を信用して購入してくれた大事なお客様を引き渡しまでしっかり、面倒見なきゃです。売ってしまったら、オシマイ、としか見えません。
内覧会というのは、実物を見ることなくパンフレットや棟外モデルルームだけで購入を決めたお客様が、これからずっと住むことになる“自分の家”と初めてご対面する機会なのです。
“どんな家になっているかな？綺麗に仕上がっていればいいな”とワクワク感、ドキドキ感いっぱいで臨まれているのです。

“現場任せにせず、住戸を確認し汚れていれば掃除をしろ”です。
つぶやき主が販売センター長だったころは、内覧会の前日には営業マン始め手のすいている事務の女性も借り出して内覧対象住戸を隅から隅までキチンと掃除をしたものです。
折角大枚はたいて購入してもらったマンションです。
少しでもきれいな状態で見て頂こうとするのは営業マンとして当然の事です。

実はつぶやき主は内覧会で住戸が汚かったためにキャンセルされたことが２度あります。
１度目はルーフバルコニーに汚い軍手が置いたままだったことが原因でした。
２回目はキッチンシンクにタバコの吸い殻が捨てられていたことでした。
どちらもお客様から、「これからその住戸に永いこと住むことになる人に対し、いい部屋を提供しようという姿勢が全くみられない。また、営業マンも明日内覧会があるというのに住戸の確認さえしていない。お宅はマンションを購入して、そこに暮らすことになる人の事をどう考えてるの？」というごもっともなご指摘を受けキャンセルされちゃいました。

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マンション管理士の独り言・・・８２２

「名称独占」

マンション管理士資格は「名称独占」業務です。
マンション管理士でないものがマンション管理士と名乗ってはいけないというものです。別にマンション管理士って名乗ったって、一般の人には全く知られていないし、それほどステータスのある資格じゃありません。
わざわざそれ程認知されていないマンション管理士っていう名称を名乗る人はいません。

「名称独占」に対して「業務独占」があります。
これは例えば、宅地建物取引主任士のように不動産売買に関して重要事項を説明するには、この資格保有者が免許書を提示して行わなければなりません。
マンションに関していえば、管理会社と管理委託契約を締結する際の重要事項説明は管理業務主任者でなければ行えないとなっています。
例えば弁護士の様に、法律のプロであっても、宅建主任士の資格を持っていなければ、重要事項説明は行えません。

マンションの管理に関してはマンション管理士でない人が顧問となろうが、雇われ理事長になろうが違法ではありません。
以前管理組合理事長をやっていた人や、マンションの管理業務に長けている人が顧問となっても、相手先の管理組合がそれでいいのならば、法律的に問題のある行為ではありません。
これが例えば医者だったりすると、どんなに経験豊富で知識・技量が抜群であっても、医師免許を持っていない人は、いわゆるニセ医者で医療行為に係ることが出来ません。

よくマンション管理士は、試験に合格しただけならば使い物にならない。実務経験がなければダメだと言われます。
確かにその通りで、マンション管理士ほど実務経験が必要な業務もないと考えます。
しかしだからと言って、マンション管理士でない人が実務経験が豊富ということを売り物に管理組合さんのお世話をするのもどうかな？と思います。
国家資格というのは、その資格に合格しようとして努力して勉強してやっとの思いで獲得するものです。
合格することは勿論素晴らしいことですが、なによりそこに至るまでの努力が尊いのです。
その努力をすることなしに、安易にマンション管理業務に長けているからとマンションの専門家のように振る舞うのは如何かなって、感じます。

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マンション管理士の独り言・・・８２１

「本当のこと言っただけなのに・・・」

２月に入ってマンション購入相談が３件ありました。
「申込も済ませていて、営業マンからは契約を急かされている。気に入っているので買おうと思っているが、管理規約や長期修繕計画について良くわからないので、説明してほしい。」というご相談です。
管理規約や長期修繕計画を送っていただき、早速検証しました。

このうち２つは福岡物件だったので、はるばる福岡までモデルルーム見学にご一緒させてもらいました。
福岡のモデルルームなのに、つぶやき主と顔見知りの営業マンがいて、「ここまで来るんですね」って嫌な顔されて驚かれました。
モデルルーム見学の後、ファミレスで管理規約や長期修繕計画の検証報告と、このマンションの遮音性能や工期、仕様、更には、将来管理組合内部でトラブルになりそうなことをご説明しました。
始めて聞くことばかりだったようで、またそれまでとは全く異なる視点での物件評価に驚かれていました。

つぶやき主は、決して「買ってはいけない。買うべきではない。」などとは言いません。
その物件の全てを知って、それを分かった上で購入する分には全く問題ないと思っています。知らずに買って、後で「知らなかった。分かっていたら買わなかったのに」と後悔するのは大人の買い方ではないと、思っているだけです。

そしてその結果、購入見送りとなりました。３件全てです。
営業マンに悪いことしたな、ってちょっぴり思いますが、正直に説明しただけです。
取りやめた理由も３件全て一緒です。
過剰なサービスによって高額な管理費や、さらには将来の大規模修繕工事時のための修繕積立金の大幅な増額に不安になられたからです。
３件中２件には、管理人さんとは別にコンシェルジュがいて、至れり尽くせりのサービスです。しかし、その分管理費が高額になります。
一時期豪華な共用部分のあるマンションが流行って、プールや岩盤浴付きのマンションもありましたが、最近ではそれに代わって過剰ともいえるサービスが増えてきました。
コンシェルジュってなあに？です。
ちなみに、ゴミだしケータリングサービスは北九州だけのものです。

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マンション管理士の独り言・・・８２０

「管理費など滞納者の言い分」

懇意にしている理事長さんから、「管理費などを滞納している組合員がいて困っている。何か回収する良い方法はないだろうか？」とご相談を受けました。
まずは滞納している理由を聞かなくちゃです。とアドバイスしました。
滞納者からは「生活に困窮しているわけでない。管理組合に対し日照障害になるから自分宅の前の植栽の剪定を行ってくれと何度言ってもやってくれない。仕方ないから自分でやった。それに要した費用と滞納分とでチャラにしよう」との回答があったとのことです。
「チャラにしていいの？」ってご質問です。

植栽の剪定と滞納管理費分とを相殺してチャラに出来るのかって言えば、それは出来ません。これと同じような事例が判例であります。
判例では、「マンションの維持管理は、組合員全員が管理費などを拠出することを前提として管理規約に基づき計画的、継続的に行われているものである。
組合員の一人でも管理費などを支払わないと建物の維持管理に支障を生じさせることにつながるし、組合員全員が不利益を被ることになる。
更には、管理組合全体の運営も困難になってくる。このような管理費拠出の義務の必要性に照らすと、この管理費と組合員が管理組合に有する債権とを相殺することは許されない。」
されました。
簡単に言えば、管理費と管理組合に対して有している債権（貸し借りの貸し）との相殺は認められないので、滞納分は支払いなさい。剪定費用は改めて管理組合に請求したらいいじゃん、です。

滞納している人の理由はさまざまです。
多くは生活困窮ですが、それ以外でも管理組合の方針が気に入らない、管理会社の動きが悪い、掃除が行き届いてない、などの理由もあるので、まずは滞納者さんと直接話してみなければなりません。
頭から“ケシカラン、直ちに支払わせよう”ではなく、何が原因なのかを聞くことが必要です。

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マンション管理士の独り言・・・８１９

「修繕積立金の値上げ」

最近では新規分譲のマンションの長期修繕計画もかなり精度が上がってきました。と言っても以前に比べれば幾分マシになったという程度ですが・・・。
未だに、数量や単価、工事内容の記述の無い長期修繕計画を目にします。
数量や単価、工事内容がないのに必要となる金額だけは提示されています。
どのようにしてこの金額を算出したのか、全く不明です。
おそらくエイ、ヤー、ターで決めちゃったのでしょう。

また、屋上防水補修工事に関して、第1回目の補修と第2回目の補修とが同じ金額で算出されています。
通常1回目は既存防水層を残して、その上に被せる被せ工法を採用しますが、第2回目では1度被せたものの上にもう一度被せるってことは、工法的にも荷重の面でも採用しません。
2回目は全撤去し、防水層を新設となります。その分2回目はコストアップになります。
まさか、1度目も2度目も全撤去～新設としているとは思えませんが・・・。

積立金の値上げについては「5年ごとに値上げ」としっかり記載しているところが増えて来ています。
値上げ幅や値上げ時期については、もう少し検討が必要だなと感じますが、積立金は分譲当初のままではなくて、数年おきに値上げされるものだということを予め購入者へ知らせておくのはとても良いことです。
積立金の値上げは、総会の決議事項です。
「購入時に積立金が値上げされるって聞いてないよ」っていうご意見でしばしば紛糾していましたから、これがなくなる、少なくなるって期待が持てます。

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マンション管理士の独り言・・・８１８

「役員順番性での注意事項」

ほとんど全てのマンション管理組合では、役員就任方法を順番性としています。
その理由としては、立候補者がいないのでという、この１点に尽きます。
新築マンションの場合、以前は売主さんから“この人が良さそう”という情報をいただき、管理会社フロントマンが夜討ち朝駈けで説得し、役員さんに就任してもらっていましたが、最近では売主さんも情報をくれることなく、半ば当然のように管理組合設立総会で順番性が決まってしまいます。

順番制では、取り敢えず1度は役員に就任することとなり、理事会の役割や大変さを身を持って感じてもらえるという良い一面もあります。
しかし全くやる気のない役員さんや任期中に一度も理事会に参加しない役員さんもいたりして、弊害もあるようです。
現実としては、役員就任方法を順番性にしていることころがほとんどですから、それを前提により良い方策を講じなければなりません。

役員さんは、同じ階付近の方ばかりにならないように注意しなければなりません。
2階の方ばかりが役員さんならば、管理費の見直しをする場合、特にエレベーターメンテナンスについての見直しが提案されます。
「メーカー系のフルメンテナンス仕様になっている。POGや独立系に変更したら、月額2万円くらいの経費削減になる」という具合です。
そしてスンナリと理事会で可決され、総会で議案上程となります。
2階の方はほとんどエレベーターを利用しないので、エレベーター保守メンテナンスにあまり興味がありません。
それどころか、お金をかけることに対し、消極的な考えの方もいます。

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マンション管理士の独り言・・・８１７

「もしも・・・、安部首相が組合員だったら」

２０××年。衆参両院で過半数を維持している自民党の圧倒的な数の力で半ば強行採決の様にして、憲法改正がなされました。
安部首相からすれば、おじいちゃん～お父さんから３代引き継いだ悲願が達成できた瞬間でした。
民進党は、蓮舫党首のレン＝連絡、ホウ＝報告はあるものの、ソウ＝相談がなく、独善的に進める党運営でまとまりを欠き、野党第１党としての責任を果たせないまま、ズルズルと憲法改正を果たさせる結果となってしまいました。

悲願を達成した安部首相は、老後の生活に備えて購入していた分譲マンションの管理規約について考えてみました。
「自分が住んでいるマンションの管理規約も現実のマンションライフとそぐわない点が多々見られるようになった。これも改正しなきゃ！憲法改正を成し遂げた私だぴょん。管理規約ごとき、改正出来ない事はない」と考えたのです。

考えてみれば憲法と管理規約は、驚くほどよく似ています。
安倍首相の頭の中は、「憲法は日本国民が自主的に作ったものでなく、戦後駐留していたGHQからの半ば押し付けられた憲法だ。管理規約だって組合員が皆で集まって決めたものでなく、売主が原始管理規約として押し付けたものだ。自主的に決めたものでなく、押し付けられたものは憲法だって、管理規約だって変えなきゃ、気分が悪い。安部に出来ない事はない！」ってな感じです。

そこで理事会に参加し管理規約改正を声高に訴えました。
管理規約改正案を作成し、アンケートを取り、説明会を実施して準備万端で総会に臨みました。
ふと、管理規約の改正要件について確認していないことに気が付いて、管理規約を引っ張り出しました。

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マンション管理士の独り言・・・８１６

「もしも・・・野鳩餌やりオジサンがマンションに住んでいたら」

朝のモーニングショーで、野鳩の餌やり迷惑オジサンというのをやっていました。
賃貸アパートに住む６０代後半の一人暮らしのオジサンが、もう何年も自宅前の道路で野鳩に餌をやっていて、その周辺は鳩の羽毛やフンで悲惨な状況でした。
レポーターが「どうして、野鳩に餌をやるんですか？ご近所の皆さんは迷惑していますよ」なんて質問すると、「うるさい」と一蹴し、バケツの水をぶっかけるというトンデモナイ親爺です。

町内会長さんが意見しても同様に殴られそうになった、なんて言ってました。
コメンテーターは、喘息の原因にもなるし、鳥インフルエンザだって怖いし、なんて言っています。
自治体の担当者が出てきて、「現在、迷惑防止条例を立案しているところです」なんて悠長なことを言っています。

同じような事例がマンションでも起こっていました。こちらは裁判にもなっています。
野鳩に餌をやり続けるアンポンタンがいます。
フンや羽毛、羽音でマンション住民の生活に重大な影響が発生しています。
餌やりを止めるように！と何度も理事長さん、役員さんが直接注意しても聞く耳持たずで、相変わらず餌をやり続けます。
しびれを切らした管理組合が「共同の利益に反する行為」としてこのアンポンタンに対して訴訟を起こしました。

裁判所は、野鳩への餌やりが共同の利益に反する行為かどうかを判断しました。
そして、このアンポンタンに対し、「このマンション管理上多額となる金銭的な被害を生じさせたことが認められる。このアンポンタンの餌やり行為は管理組合に対し不法行為を構成するものとなる。本件マンションの外壁の鳩糞汚損についての洗浄費用に加え、本訴訟に要した弁護士費用とを合わせた２０万円の損害金を払え」と判決しました。
裁判所ですから、アンポンタンとは言いませんが、裁判官は本音では、「この忙しいのに！ふざけたことするな、アンポンタン」と言いたかったはずです。

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