マンション管理士の独り言・・・８３０

「弟子がいない」

平成１９年に八幡東区にマンション管理士事務所としてオープンしてからはや１０年が経とうとしています。
本年からは不動産業も廃業し、マンション管理士を専業としています。
設立当初に比べていくらかはマンション管理士のネームバリューも上がったように感じますが、商売としては相変わらず低空飛行です。
それでも、最近では沢山の管理組合さんからお声をお掛けいただき、顧問数も二桁に届きそうです。スポット的にお世話している管理組合さんを含めるとかなりの数になります。

以前より、つぶやき主の後を引き継ぐ管理士を探していましたが、なかなか見つかりません。
その理由としては、あまり美味しくない商売というのが第一ですが、経験が必要というのも躊躇する原因のようです。
友人でマンション管理士を目指している人がいましたが、最近になって諦めてしまいました。つぶやき主なんかよりずっと優秀な人なので、真剣に取り組めばマンション管理士試験にも合格するのは間違いありません。それでも諦めちゃいました。
理由は、つぶやき主の仕事を間近で見ているが故のものでした。

マンション管理士の業務というのは、つぶやき主の様にマンション販売センター長時代を含め３０年近くマンションのことばかりやっていて始めて出来る仕事であって、試験に合格しただけでは使い物にならない。少なくとも１０年くらいの経験が必要とされ、それじゃ稼げるまでに時間がかかり過ぎてお爺ちゃんになってしまう、というものです。

経験が必要とされる業務でありながら、試験合格者であってもなかなか経験を積む機会がないというのも事実です。
マンション管理組合の理事会や総会に参加する機会なんてなかなか得られるものではありません。ましてや大規模修繕工事に関与するなんてことは、更にずっと難しいことです。
折角試験に合格したのに、全く役に立っていない、宝の持ち腐れ状態の管理士は沢山いると思われます。
経験を積みたいマンション管理士さんがいれば、相談に乗りますよ。

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マンション管理士の独り言・・・８２９

「もう今後は買わない、って出来ない」

外食にいって、値段ほど美味くなかったり、サービスが悪かったらもうその店には二度と行かない。他の店に行きます。
電化製品買ったけど、故障ばっかりで、しかも簡単に壊れちゃった、そんな時は他のメーカーのものに買い替えます。こんなメーカーの物は今後一切買いません。
外食屋はいたるところにありますし、電化製品メーカーだって沢山あります。
家の次にお金がかかるとされる車だって、いろんなメーカーがあり、今のメーカーの車が気に入らなければ次は他のメーカーのを買えばいいだけです。

ところがマンションはそうはいきません。一度購入してしまえばそう簡単に買い替えはできません。家電製品の様に一生のうちに何度も買い替えるというものではありません。
多くの場合生涯でたった一度の買い物です。
売買契約締結に際しても重要事項説明を受けなきゃだし、ローンを組むための銀行手続も必要です。不動産だから登記手続きだってしなきゃ、です。
引越しも複数回必要です。マンション購入には大変なエネルギー、手続きが必要です。
ましてや売却した金額でローンが完済できなきゃ、追い銭しなきゃだし、資金に余裕がなければ買い替えも成り立ちません。

それだけにマンションを購入しようとする時には、十分に検討しなきゃいけないのに、多くの方が不十分です。
新築マンションのパンフレット見ただけで、“こんなマンション買う人いるわけないじゃん”と思う物件もあるのですが、売れていくから不思議です。
営業マンが優秀なんでしょうか？パンフレットやモデルルームがインパクトあるのでしょうか？でも簡単に言えば、購入者が見た目に惑わされ過ぎです。
「この程度の選挙民だからこの程度の政治しか出来ない」って言われますが、マンションについても同じです。
「マンション購入者の知識はこの程度だから、この程度のマンションでも売れる」って事です。

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マンション管理士の独り言・・・８２８

「収支状態」

あなたが女性でこれから結婚しようと考えていれば、その相手方の給料は要チェックしなきゃです。
あなたのお嬢さんが結婚しようとすれば、フィアンセの稼ぎは気になるところです。
給料の多い方がいいに決まっています。
給料はそこそこあるが、借金が沢山ありその返済がかなりの額にのぼれば、躊躇しちゃいます。収入が多くて支出の少ないのが理想です。
マンション購入だって同じです。
これから永く住むことになるマンションの収支状態は気にしなきゃ、です。

まずは、管理規約で駐車場使用料やルーフバルコニー、専用庭使用料が管理費に充当されるのか、修繕積立金へ充当なのか、を確認です。
国交省は、これら使用料は毎月一定額が納入されるが、それに見合った分だけ消費されていく管理費ではなくて、毎月キチンと積み立てられていく修繕積立金へ充当することを勧めています。
管理規約で納入先を確認です。
しかし管理規約では駐車場使用料などの充当先が修繕積立金と記載していながら、ヘッチャラで全額を管理費に充当している売主さんも沢山ありますので、実際にはどうなのかを確認することが必要です。
駐車場収入の８０％を管理費に、２０％を修繕積立金へ、としている場合もあります。

続いては収支状況の確認です。
購入を検討しているマンションが新築ならば初年度の予算書が管理規約集に添付されています。
添付していない売主さんもあります。こんな大事なことを公開しない姿勢には呆れますが、目くじら立てずに予算案をもらいましょう。
中古マンションの場合には、直近の総会資料に決算が添付されていますから、それで確認できます。

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マンション管理士の独り言・・・８２７

「責任の所在」

分譲マンションを建築し、販売、さらには入居後の管理に至るまでにはそれぞれ役割を担う、会社が存在します。
まずは、そのマンションの売主（＝事業主）、そして設計に携わる１級建築士事務所、実際の工事を請け負う建設会社、販売を担当する販売代理会社、最後には入居後の管理を行う管理会社です。

これらの中で購入者と直接関係があるのは、売主と管理会社だけです。
マンション売主は文字通りマンション売買の相手方という法律関係にありますし、管理会社は管理委託契約に基づき、共用部分の管理を依頼する委託先という法律関係です。
これに対し設計会社や建設会社は、購入者とは法律的な当事者とはなりません。
これらの会社と直接的な法律関係があるのは、売主となります。
設計会社や建設会社はそれぞれ、売主との間で設計監理契約や請負契約を締結することとなります。
販売会社も同様です。売主との間で販売代理契約を締結し業務を行いますが、購入者との間では直接的な法律関係は存在しません。

例えば、小倉駅再開発プロジェクトでは、積水ハウスさんがマンションを分譲しますが、積水ハウスさんはマンションの売主（＝事業主）であって、建設会社ではありません。
建設するのは竹中工務店です。販売センター長は、つぶやき主と懇意にしているT氏だと聞いています。

１つのマンションプロジェクトにも複数の立場で多くの企業が存在しています。
ここで話がややこしくなるのが、マンションの施工に不具合があった時です。
責任の所在がどこにあるのか、わからなくなります。というより、どこも責任を取りたがらず、よそに責任を押し付けちゃいます。
購入者と直接的に法律関係のあるのは売主ですから、売主にクレームを持ち込むと、「施工会社の施工ミスです」
施工会社は、「当社は設計図書とおりに施工しています。当社の責任ではありません」。
設計事務所は、「売主の指示でそのようにしました。」？？？

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マンション管理士の独り言・・・８２６

「常識が通用しない」

具体的な固有名詞は全て伏せます。
○○マンション管理組合から共用部２年点検のご依頼がありました。
多くの組合員の方から、「建築には詳しくないけど築後２年にしては劣化がひどいのでは？」と声が寄せられ、そこで、信頼置ける第３者に検査してもらおうという事でつぶやき主に白羽の矢が立ちました。もちろん総会での承認済です。

ヘルメットを被り、首から双眼鏡をぶら下げ、右手にはパールハンマー、クラックスケール、左手ではビデオカメラを回しながら検査しました。
検査報告書を管理組合さんに提出し、売主さんや施工会社さんからの補修計画案の提出を待ちます。
出てきた補修計画案に驚きました。
「これは工事の不手際です。すぐに補修します。申し訳ありませんでした。」という回答が出てくるものとばかり思っていた項目でさえ、「現状で使用上・安全上差し支えありません。この状態でご利用ください。」です。
お口アングリです。開いた口が塞がらないとはこの事です。

例えば、４枚建具のフルオープンサッシュの網戸が建具４枚を全て開口しなければ使えません。真ん中の２枚建具を開けている状態だと、サッシュノブに網戸が引っ掛かり開けられないのです。これについては当然“みっともない工事をしました。すぐ手直しします”という回答が来ると思っていたのに、「使用上・安全上支障ないからこのまま使って。手直ししません」です。

また、排煙窓を閉める際の脱着式のハンドルが、収納の天板に当たり、スムーズに回転できない状態です。
ハンドルが天板に当たり１回転させることが出来ませんので、１回ずつハンドルを脱着しなければならないのです。
これを見たときは笑っちゃいましたが、これについても「使用上・安全上支障ないから手直ししません。このまま使って」です。
さらに排煙設備は、「消防署の検査を受けて合格しているから手直しする必要はありません」です。

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マンション管理士の独り言・・・８２５

「漂流する理事長決定」

この時期は、多くのマンションで年度が終了し、決算理事会や４月～６月に集中して開催される通常総会前の理事会が開催されます。
そこでは今年度の事業報告や決算案、次年度の事業計画や予算案、議案について話し合われます。
その中で必ず議案化しなければならないものの一つに役員選任があります。
ほとんど全ての管理組合で役員就任方法は輪番制としています。
だから自動的に次期役員さんは決まっています。次期役員ご当人もそうなると腹を決めています。

役員さんは決まっていますが、誰が理事長を務めるのか？監事は誰なのか？などの役職は決まっていません。
役職決めの方法は２種類あり、まずは総会で役員就任について承認を得て、総会後引き続き開催される第１回理事会で役員さんの互選で役職を決める方法です。
互選というのは、新役員さんで話し合って理事長、副理事長などの役職を決める方法です。
そして決まったら、後日掲示して組合員へお知らせするという流れとなります。
これに対し、総会までに予め役職を決めておいて総会時に理事長○○さん、副理事長△△さん、として承認を得る方法とがあります。
多くのマンション管理規約では、役職決めの方法は総会で役員就任についての承認を得、その後役員さんの互選で役職を決めるとされていますが、総会前に役職を決めてしまって、その役職で総会承認を得るとしている管理組合さんも多いというのが実情です。

この時期、役職決めの季節です。
お世話している２つの管理組合さんで３月に役職決めがあります。
まずは、３月度理事会への出席を要請します。
つぶやき主自らご案内状を１戸１戸手渡します。
玄関ドアを開けた時に、ペットの鳴き声や匂いがしないかを神経を集中してかぎ分けます。この２つの管理組合ではペット飼育禁止ですのでペット飼育者が理事長に就任していただくわけにはいきません。
また、事前に管理費などの滞納者でないことの確認もしておきます。
滞納者が理事長や会計担当理事に就任されると何かと面倒です。

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マンション管理士の独り言・・・８２４

「総会を開催したくない理事長」

総会のシーズンです。
３月決算の管理組合では、３月の理事会くらいから今年度の決算報告や事業報告をまとめ、次年度の予算案や事業計画案の立案を手掛けるところが多いでしょう。
総会は年に１度開催しなければなりません。開催しなければその時の管理者（＝理事長）は２０万円以下の罰金が科せられるほどです。
通常総会は、どこの管理組合でも開催されていると思います。
ところが臨時総会は開催しない組合さんが目につくようになりました。
最近では多くの管理組合さんからご相談をいただくようになり、そのご縁もあってそのまま顧問としてお世話させていただくことも多いのですが、総会開催をしぶる理事長さんが多くなっているのが気にかかります。
「総会は年に１度で十分。臨時総会何て絶対開催したくない」です。

理由は簡単です。総会で理事会が非難されるからです。
どうかすれば“吊るし上げ”とも言えるような酷い言葉で非難される場面にも出くわします。
「見積もりは２社からでなく３社からとるべきだった」「理事会で判断するのでなく総会にかけるべきだった」「この議案書じゃ、意味がわからない。文章の書き方がおかしい」など何でもかんでも非難の的にされちゃいます。
“世の中が受容社会でなくなってきている”なんて言われていますが、これが管理組合にも現出し“クレーマーのうっぷん晴らし”の総会になっている感があります。
そこには、“役員の方はご苦労様です。いつも組合員のために有難う”などの感謝の気持ちは忘れ去られているようです。
理事長宅に、「○○は何でこうなっている？総会で質問するからね」とわざわざ電話してきて糾弾することを告げる人だっているから質が悪いです。

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