管理組合の為の適正相談
- 管理委託契約通りの業務が適宜・適正に実施されているか
- 他のマンションに比べ管理費負担はどうか
- 駐車場の場所選定に不義やトラブルはないか
入居者が支払うべき管理費が滞納されるとその取扱は非常に厄介です。国交省のマンション標準管理委託契約書では、管理会社は滞納者に対して電話や手紙あるいは訪問により催促をおこないます。最終的な管理費徴収責任は管理組合にあると明言しています。 ですが、ひょっとして理事長の隣の住戸の入居者が滞納していたら、その理事長は滞納分の督促に行けるでしょうか？立場上説得のため行くには行くでしょうが、今後のお隣さん生活をしていく上で非常に気まずくなってしまうことは避けられません。それならば、総会の折に滞納者の滞納分を管理組合として免除するという方針を打ち出せばいいという意見もあろうかと思いますが、この滞納管理費の免除は区分建物所有法により入居者全員の賛成が必要です。事実上不可能です。また、ほおっておいたら5年で消滅時効にかかり、滞納管理費はゼロになります。つまり払わなくて良いことになってしまいます。 もしそうなれば、その折の理事長以下管理組合役員は、他のキチンと管理費を負担している入居者から職務怠慢として訴えられたケースも存在します。また、管理組合に損害を与えたとして善管注意義務違反で損害賠償請求を起こされたケースさえあるほどです。時効の中断を適切に行い、適法適切に回収しなければなりません。 上記のような、管理組合役員では行いにくい管理費滞納に対する督促や、時効の中断を法律的に行うなどのコンサルティングを行います。
区分所有法では、年１度の総会が義務付けられています。総会を開催する手続きに関しても、また審議できる議題についてや決議の数（過半数か4分の3以上か、あるいは5分の4以上か）などについてもさまざまな制約・手続きが法により定められています。
管理規約を遵守した適法適正な総会が開催されていますか？
- 修繕積立金口座は管理組合名義になっていますか？
- 通帳と印鑑は分別管理されていますか？
入居者が支払われている管理費や修繕積立金は、管理組合のものとして適正に管理されていなければなりません。適正に管理されていなかったため、その管理会社が倒産したおりに、管理組合にその修繕積立金が返却されず、一般の債権者団体のものに帰属したという事例も発生しています。
- 「区分建物所有法」「標準管理規約」に適正ですか？
- 分譲当初から１度も見直しをしていない管理規約のままですか？
管理規約は、「標準管理規約」をベースにして、そのマンション独自のものに改正していく必要があります。そして規約の改正は、適法に開催された総会の決議で３/４以上の賛成が必要です。
１）顧問契約
| 内容 |
理事会への出席 定期総会への出席 臨時総会への出席 管理組合運営アドバイス ※基本料 25,000円 ※滞納者への督促、規約改正などの案文の作成は別途、費用が発生します。 |
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| 料金 | マンション戸数 | 月額 | 例 |
| ～50戸 | 500円／戸 | 50戸で50000円（月額）（税別） | |
| 51戸～100戸 | 450円／戸 | 100戸で 70000円（月額）（税別） | |
| 101戸～ | 400円／戸 | 150戸で 85000円（月額）（税別） | |
２）相談業務
| 相談料 | 初回無料（約１時間） ※費用はご相談内容により異なってきます。 |
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| 理事会などへの出席 | 理事会への出席 | 1回 20,000円（税別） |
| 総会への出席 | 1回 25,000円（税別） | |
| 管理規約・使用細則作成 （見直し含む） |
基本報酬 | 50,000円（税別） |
| 1項目につき | 10,000円（税別） | |
| 長期修繕計画の作成 （見直し含む） |
基本報酬 | 150,000円（税別） |
| 1項目につき | 100,000円～（税別） | |
