マンション管理士の独り言・・・８７６

「タイル剥離」

このタイトル見ただけで、ヒヤッとして、「つぶやき主さん勘弁してよ」って思ってる売主さんもあるでしょうが、生臭い話はしません。あくまで一般論としてつぶやきます。
昨年１１月３０日付けの毎日新聞に「マンション外壁　タイル剥離も」って記事が掲載されていました。
記事には１９８９年に北九州市内の１０階建て団地からタイルが落下して３人が死傷した事件についても触れています。
事故が起きたのは三萩野のマンションで、今はダイエーが入っています。
この事故をきっかけに国交省ではマンションなどの「特殊建築物」について３年に一度の打診検査（手の届く範囲）、１０年に１度の全面打診検査を義務付けました。
流石に発端となった北九州市ではこの打診検査は行われていますが、実施が義務付けられているのは九州では福岡市と北九州市だけのようです。
お隣の下関などでは実施されていません。
お世話している下関のマンションでこの打診検査を実施しようとして市へどこへ報告書を提出すれば良いかを予め聞いたことがあります。
その返答がイケてます。
「持ってきてもらっても困る。受け付けるセクションがない」でした。

外壁については２年の瑕疵担保期間であると記載されています。
何度もつぶやきましたが、住宅の品質確保に関する法律（品確法）では外壁は主要構造部なので１０年の瑕疵期間に該当しますが、外壁そのものが１０年であってその上に貼っているタイルについては２年なのです。
新築後２年以内にタイル剥離という瑕疵（不具合）を発見できる管理組合さんがあるでしょうか？
また、瑕疵期間２年のうちに外壁タイルの健全度を調べようって考える理事会さんがあるでしょうか？
「瑕疵期間２年のうちに第３者へ依頼してタイル健全度を調べましょう」って提案する管理会社さんがあるでしょうか？

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マンション管理士の独り言・・・８７５

「資産価値の落ちないマンション」

遅ればせながら「明けましておめでとう」です。
年末にプリンターが壊れ、用意していた年賀状は全てインクジェット用でしたので、コピー機では使用できず、テンヤワンヤしました。
相変わらず正月はすることがないので、神社周りに精出しました。
北九州市内を東は和布刈神社、西は黒崎岡田宮まで１２社を自転車で走破しました。

１月１日に１００円拾いました。
以前なら、“正月早々から縁起がいい、今年はお金に縁があるぞ”って思うところですが、“これで今年一年の運を使い果たしてしまった”と思ってしまい・・・情けない。

寝そべってテレビを付けていると、以前のわが会社、新日鉄興和不動産（つぶやき主が在籍していた時は、日鉄ライフ、その後新日鉄都市開発）のテレビコマーシャルに出会いました。
何でも「資産価値の落ちないマンションランキング」の１位だそうです。
どういう風に統計とればそのようなランキングが出るのか分かりませんが、信用に足るランキングではないと思っています。

資産価値が落ちないという事は、新築購入時の価格と中古で売り出した時の価格の減額割合を示しているのでしょうが、中古マンションの価格は基本的に需要と供給のバランスで決定されます。
そのエリアで中古マンションの供給が沢山あれば、それだけ競合物件が多いことになり、その分金額を下げなければ売れません。
反対に中古マンションの供給の少ないエリアならば強気の価格設定も可能です。
また、売主さんが“とにかく早く成約したい”というのならば低めの価格設定となりますし、“少しでも高く売りたい、時間がかかっても構わない”ならば高めの各設定になります。
その他、近所に大型スーパーマーケットが出来れば価格にはいい影響を及ぼしますが、反対に中学校が荒れたとか、粗悪施設が建ったとかがあればマイナス要因になります。
その他いろんな要因で中古マンションの価格は決定されるので、ブランド名はそんなに関係ありません。
住戸マンション査定表にも、ブランド名なんて項目はありません。

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マンション管理士の独り言…８７４

「瑕疵担保責任」

瑕疵とは隠れたキズを指します。売主、買主双方ともに完全なものと思って引き渡したけれど、その後キズや不具合（瑕疵）が発見されるってことは、あってはいけないけど、商取引の上では起こり得ることです。
この様な場合、民法ではその瑕疵（隠れたキズ）が発見されてから１年間は売主は、契約解除か損害賠償の責任を負わなければならない、って決められています。

しかし、いつ発見されるか分からない状態で、発見後１年間も責任負わされちゃ大変だ、という事で、宅地建物取引業法では、発見されてから１年というのを引き渡し後２年とすることが認められています。
すべての不動産業者さんは、この引き渡し後２年という期間を瑕疵担保期間として設定しています。
更にこれだけじゃ消費者保護の立場からは不十分だろうってことで、建物の構造上主要な部分と雨水の侵入を妨げる部位については１０年の瑕疵期間としています。（住宅の品質確保に関する法律：品確法）

反対に建物の構造上主要でない部分や雨水の侵入を妨げない部位は、１０年の瑕疵期間とはならず、２年です。
実務上は、外壁は主要構造部ですが、その上に貼り付けられているタイルは主要構造物ではないとされ、剥落して大事故につながる可能性があっても２年です。
また、屋上防水は雨水の侵入を妨げる部分に該当しますが、品確法では雨水の侵入は部屋内に限られていますので、仮にバルコニー天井（上裏）から水が漏れてきても部屋内でないため同法の適用とはならず、２年を超えていれば瑕疵期間外とされます。
これを知ってか、最上階の部屋の上の防水には十分気を配った仕様になっているのに、開放廊下上の防水仕上げは簡単に安価に済ませている売主さんが存在します。

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