マンション管理士の独り言・・・１１９４
「責任ない数字」
グランドパレス黒崎ランドマークス３％、グランドメゾンガーデンシティ小倉２％、グランリビオ高見七条桜の杜３％。
これは分譲時に売主さんが作成した長期修繕計画に記載されたそれぞれのマンションの第１回大規模修繕工事時に劣化して貼替る必要のある外壁タイル割合です。
なかやしきさんや九州三共さんの長期修繕計画にも、それぞれ大規模修繕工事時に貼替えタイルの数字が計上されています。
しかし塗装やピンニング補修費用が含まれていて、その上パーセンテージや全体タイル面積が記載されていませんので全く不明です。解読不能です。おそらく２～３％程度でしょう。
１００戸程度のマンションならば、外壁タイル面積はおおよそ５０００㎡です。
そのうち３％の貼替ならば１５０㎡となりますが、実際にこの数字で済めば優秀です。
現実には、少なくて５％。まあまあならば１０％。ひどいのになると４０％というマンションもあります。
タイルの貼替に要する費用は、下地処理を含めて㎡あたり約３０，０００円です。
貼替せずにアンカーピンニングエポキシ樹脂注入の場合、㎡２０穴で約８，０００円です。
タイルを新たに焼く費用は、物にもよりますが、通常の2丁掛けタイル１０，０００枚で約２００，０００円です。タイルは１㎡貼替るのに約２００枚必要です。
１００㎡の貼替ならば２０，０００枚のタイルが必要ということになります。
例として１００戸、タイル面積５０００㎡のマンション。
そのうち３％（１５０㎡）を貼替る場合、材料費（タイル焼き費用）が４００，０００円。作業代が４，５００，０００円で約５，０００，０００円の費用が必要となります。
これが貼替面積が、５％（２５０㎡）になった時は、材料費が約１，０００，０００円、作業代が７，５００，０００円で、合計８，５００，０００円必要となります。
同じ計算方法で、１０％貼替（５００㎡）ならば合計１７，０００，０００円。
２０％（１０００㎡）ならば、３４，０００，０００円となります。
売主さんが長期修繕計画で提示した２～３％の貼替ならば約５００万円の支出で済みますが、もしこれが５％に膨れると約８５０万円となり、更に最近では１０％超の貼替を良く耳にしますので、そうなれば１７００万円もの支出となります。
３％貼替と１０％貼替ならば差額は１２００万円となり、計画よりかなりの支出過多です。
ここからが本論ですが、何故この費用を管理組合が負担しなければいけないのでしょう？
管理組合が、マンション建築中に“第１回目の大規模修繕工事時に１０％貼替となるような施工でいいよ”と言ったのなら兎も角、しかもその施工建設会社に工事を請け負わせることについて管理組合の意向は全く入っていません。
売主さんが勝手に連れてきた施工会社さんです。
その挙句に“本来ならば２～３％で済む貼替が１０％になっちゃいました。その分管理組合さん負担してね”ではあまりに売主さん、施工会社さんは無責任で管理組合さんが可哀そうです。
売主さんが長期修繕計画で２～３％の貼替と記載しているのですから、施工会社さんはそうなるような施工をしなきゃいけません。
また売主さんや設計監理した建築事務所さんも、２～３％程度の貼替で済むように目を光らせて、指導・監督しなければなりません。
「第１回目の大規模修繕工事時に外壁タイル張替が５％を超えた場合は、売主や施工会社、更には設計監理の建築事務所の連帯責任で、超過分を負担しなければならない」なんて法律出来ないものか？と思っています。