マンション管理士の独り言・・・１３８２
「マンションの土地価格」
分譲マンションの価格は、土地価格と建物価格と消費税からなっています。
消費税は土地には課税されていません。
土地価格は、総床面積分の購入する専有部分の持ち分割合で算出されます。
仮に土地が全体で2000㎡として総床面積が5000㎡で購入する専有部分（住戸）が70㎡だとすると、2000㎡×70/5000＝28㎡となり、全体敷地2000㎡のうち28㎡がその人の持ち分ということになります。
土地価格が、500万円と記載されていれば、178,571円/㎡となります。坪単価では、590,321円です。
近隣の住宅地と比較してこの㎡単価が高いのか？低いのか？くらいは調べておきましょう。
もっとも、戸建て用地とマンション敷地との㎡単価は戸建て用地の方が高くて当たり前です。2000㎡の敷地にマンション一棟だけ建てるのならば、給水管や下水道管などは戸建て用地に比べて大きな管を敷設しなければなりませんが、基本的に1本で済みます。
これに対し2000㎡の敷地ならば、真ん中に道路を造ったとしても165㎡（約50坪）の戸建て用地が10区画くらい取れます。
当然ですが、給水管や排水管、ガス配管、汚水配管も径は小さくても10区画それぞれに必要です。
更に、10区画の戸建て用地とするならば、土堀、擁壁、整地、区割りなど造成工事費が必要になってきます。
上記より同じエリアにあってもマンション敷地と戸建て区画とでは㎡単価に差があって当然です。
つまり戸建て区画の方がマンション敷地の㎡単価より高いのが当たり前です。
そういう観点からマンション敷地の価格を見てみましょう。
国土利用計画法（略称：国土法）というのがありますが、現在は販売を終えたのちに市の都市計画課へ届け出を行わなければなりません。
以前はこうではありませんでした。販売開始前に予定販売価格を届け出る事が必要でした。
届けられた都市計画課ではその販売価格が適正かどうかを審査します。
その結果、高すぎるとなれば是正を勧告していました。簡単にいえば、“高すぎる。もっと安くしてよ”と指導するのです。
バブル華やかし頃、土地の高騰には凄まじいものがありました。土地価格の高騰を抑制する必要がありました。そこで制定されたものが国土法なのです。
同法により、各地の公共団体は販売開始前に販売価格が適正かどうかを審査することが出きるようになり、その結果異常ともいえる土地価格の高騰を抑え込むことが出来ました。
しかし現在は、同法は販売終了後に届け出ればいいだけの手続法になっています。
この結果、土地価格は売主さんの思いのままです。
購入者は、総額しか見ていないのでしょうが、明らかに高すぎる土地単価の物件が目につきます。
ちょっとやりすぎじゃない・・・。