「リヴィエール大手町オーナーズレジデンス」
九州三共さんの分譲マンションです。
設計はつぶやき主が販売センター長時代に一緒に仕事をしたことのあるブラックスチューディオさんです。
建設はいつものように福屋建設さんです。
結構人気のある物件のようで、この物件購入について数人からご相談をお受けしました。
お金を払ってまで購入についてつぶやき主へ相談する方が増えてきました。
売買契約書・重要事項説明書を始め管理規約・使用細則・長期修繕計画に至るまで検証しています。
立地、設備、仕様、利便性、間取り、外観などは全く検証しません。
購入検討者が、その人なりの基準で判断すれば良いことで、つぶやき主の主観を押し付けるなんてしません。“自分で決めてよ”ってことです。
しかし管理規約などは物件ごと、売主ごとに違いますので、特徴についてや、場合によれば「この規定は感心しません」なんていう事もアドバイスしたりします。
おそらく本件については営業マン含め、誰よりもつぶやき主が１番詳しくわかっています。
そこで、ほんのちょっぴりだけ「リヴィエール大手町オーナーズレジデンス」についてつぶやきます。
構造に関して、水：セメント比は不明ですし、確認申請取得日もわかりません。
パンフレットや物件概要に記載がないので、わざわざ確認申請を認可した日本ERIにまで電話して聞いたのですが教えてくれませんでした。ケチくない？
だから、適正な建築工期が確保されているかどうかは不明です。
階下への遮音性能については在来スラブ２０ｃｍで、置床工法ですからLL45,LH50と言った市内マンションの標準的仕様です。
ただし本件は南面ワイドスパンを売り物にしているので、８ｍを超えるプランでは、LL45を少し下回る恐れがあります。
契約書に関してですが、なかやしきさんや、新日鉄興和不動産の販売代理ダックスさんのように“契約事務手数料”何て訳わかんないものは徴収していません。
営業マンを通してローン利用する購入者についてのみ５０，０００円の事務手数料が必要になります。当たり前と言えば当たり前ですが、立派な姿勢です。
管理規約については、いつもながら個性的です。
特に特徴的なのは、修繕積立金の徴収開始時期を第1回目の総会で決めるとしていることです。
第1回目の総会は８０％以上の入居があった時となっていますので、それまでの間は未販売住戸があっても売主は負担しなくて良いことに繋がります。
竣工時に完売出来ていることを望みます。
修繕積立金は12～15年後の大規模修繕工事の際の重要な財源です。
第1回目の総会で徴収時期を決めるなんて悠長なことを言わないで入居後速やかに徴収開始すべきです。
また、いつもながらの分譲駐車場がありますので、駐車場利用料が修繕積立金に充当されないとなり、とても窮屈な長期修繕計画になっています。
さらに金食い虫の機械式駐車場です。
当初㎡あたり50円の修繕積立金が25年後には320円と6,2倍にもなっています。
修繕積立金は値上がりするのが常識ですが、ちょっと大幅かなって思います。
このことをキチンと購入者へ知らせておいてほしいものです。
本当はまだまだいっぱいありますけど、いろいろと複雑な事情がありましてつぶやきません。購入しようという方には、教えちゃいますけど。有料だっせ。