「住宅の品質確保に関する法律 略して品確法」
新築マンション購入に際しては、引き渡し時点で売主も買主も知らなかった瑕疵について民法では買主が瑕疵ある事を知ってから１年間は売主は損害賠償かあるいは解約かの責任を負うことになります。
しかし、これじゃあまりに売主にとって負担が大きすぎるので、宅建業法では、引き渡し後２年間について瑕疵担保責任を負う事に変更することが出来るとなっていて、実際の売買の現場ではこの引き渡し後２年と言うのが全てと言っていいほどです。
この瑕疵担保責任は、契約解除か損害賠償、あるいはその２つ共を買主は請求できることと規定されています。修繕は請求できることとはなっていません。
しかし、現実には修繕する場合がほとんどです。
この実態を反映させ、なお且つ建物の瑕疵担保期間を延ばしたものが品確法です。
具体的には、「建物の主要構造部」「雨水の侵入を妨げる部分」については１０年の瑕疵保証を行わなければならないように規定しています。
１０年のカウントの数え方ですが、これは買主が引き渡しを受けた時点から１０年ではなくて、売主が施工建設会社から引き渡しを受けた時点から１０年です。
新築マンションの場合、通常は売主は施工会社から引き渡しを受けたその日か、遅くても翌日にはマンション購入者へ引き渡しを行います。
従って、新築マンション購入者の品確法による１０年間の瑕疵保証期間は引き渡しを受けた日から１０年という事になる場合がほとんどです。
これが、売れ行きの悪い在庫マンションの場合には少々問題となってきます。
例えば新築後２年で購入すると、品確法による瑕疵保証期間は８年となります。
築後何年経ったマンションであっても引き渡し後１０年間は瑕疵保証期間があると思っている購入者や、営業マンがいますので、要注意です。
でも営業マンが引き渡し後１０年と言ったり、契約書に１０年間と記載されていれば、品確法よりそちらの方が優先されます。
民法の“瑕疵を知ってから１年間”や宅建業法の“引き渡し後２年”というのは生きるのですが、品確法による瑕疵保証期間については、築後経過している期間その分だけ短くなる、となります。
また在庫マンションの場合、売れてない期間の管理費修繕積立金を売主が負担しているのかどうかも重要になってきます。
「未販売住戸の管理費などは売主は負担しない」と重要事項説明書などに記載されていれば、有効となります。
負担していないマンションではそれだけ修繕積立金が不足することに直結することになりますから、大規模修繕工事の際に１時金が発生する、ってことになりかねません。
中古ではないけど、築後何年か経過している在庫マンションを“その分やすくなっているからお得。買おう”と思っている方は品確法が何年になるのか？売れてない期間の管理費などを売主が負担しているかどうかを確認しなきゃ、ですよ。
また献血しました。４００ｍｍです。４４回目だそうです。献血が認められている１６歳より前からしていましたので、本当は何回かわかりません。つぶやき主は血の気が多いのか、アッという間に４００ｍｍたまっちゃいます。看護師さんがびっくりするほどです。
血を抜いて気分を抑えなきゃいけないことが多すぎます。
独り言をつぶやくペースが落ちています。本当は前にも増してつぶやきたいことが沢山あるのですが、つぶやいちゃうとそのマンションにお住まいの方にいろんな意味でご迷惑かかっちゃうので、・・・・控えています。