マンション管理士の独り言・・・１０１５
「マンション再生請負人」
かなりヤバイ２つのマンションの再生を手掛けています。
一つは１階にスーパーマーケットが区分所有者として入り、そのスーパーの上に２つの角が伸びているように、賃貸マンションと分譲マンションとが建っています。
築４０年以上経過したマンションですが、スーパーは勝手に敷地の空いている部分に１００㎡程度増築し売り場面積を広げています。
キュービクルやクーリングタワーも管理組合の許可なく屋上に設置していました。
流石に“増築はダメじゃん“と管理組合に提訴され、しぶしぶ補償金の支払いなどの負担のある合意案で和解しました。
賃貸マンションの方も一人のオーナーが２０数戸所有しているだけであって立派な区分所有者です。
竣工後ずっと自主管理でやってきたので賃貸オーナーを区分所有者とは考えていなかったようで、管理費も著しく低い額ですし、議決権も与えられていない、という状態です。
スーパーマーケットを所有する法人も区分所有者ですが、専有面積に応じた管理費の支払いもなく、議決権も専有面積に比例ではなく、たったの１票です。
賃貸オーナーもスーパーマーケット所有法人も修繕積立金の負担もありません。
このままじゃ、いけないということでつぶやき主に再生のご依頼がありました。
現状の把握と問題点の抽出を行っていますが、考えただけでも大変な業務です。
分譲部分と賃貸部分と店舗部分とで意見の隔たりはかなり大きいことが予想されます。
何度も、何度も、何度も、・・・・・・打ち合わせが必要です。
もう一つのほうも築４０年くらいになります。
現在は１階と２階に店舗が入っていますが、以前は１階の店舗部分は柱しかないピロティで駐車場として利用されていたようで、そのピロティを通って奥には屋外駐車場があったようです。
現在ではピロティ部分には四方に壁を造り、ガス・水道・電気を引きこみ店舗として利用されています。
奥にあった駐車場部分には１階店舗部分が増築した１２畳くらいの部屋が鎮座しています。
その増築部分には、雨樋は設置していますが、雨水桝や排水溝に連結されておらず、雨水は１階通路部分に垂れ流し状態です。
店舗が使用している電気もどうやら共用部分と思われるコンセントから取っているようで、この辺りも整理しなくてはなりません。
両方の物件ともにいえることですが、何故こんなになるまで放っておいたのか？誰か疑問を抱いて、「敷地が余っているからと言って管理組合の承諾なしに、勝手に増築しちゃダメじゃん」と言い出さなかったか、です。
店舗部分については売買が繰り返され、今のオーナーは増築部分がある状態で購入しています。「管理規約違反だから、撤去しなさい」と言えなくはないですが、“今更何を！”って感じです。
そんなこと言い出せば大モメにモメます。
管理組合の意向を確認しながら、現状を受け入れるという方向で関係者と話をまとめなきゃ、です。
つぶやき主が、北九州にいるおかげでいろんなことを経験させてもらってるマンション管理士です。
こんな複雑やこんがらがった案件を経験するのは、日本でつぶやき主ただ一人だろうなって、感じ。
今週末にはザサンパークシティ黒崎の内覧会に同行してきます。
いつもの、ＡＴＯＭ建築設計さんに福屋建設さんのコンビです。
施工精度の高い仕上げになっていることを期待しています。